(Luận văn thạc sĩ) phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  LÝ NGUYỆT TRÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI PHI CHÍNH THỨC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CƠNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU Th.S JAY ROSENGARD TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Luận văn hồn tồn tơi thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nội dung viết không thiết phản ánh quan điểm trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Lê Nguyệt Trân Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2011 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LỜI CẢM TẠ Chủ đề nghiên cứu viết bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp quan tâm tác giả đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng động lực từ tầm nhìn nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà giá rẻ cho số đơng ngƣời dân Bình Dƣơng Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển Công nghiệp Becamex IDC (Becamex) Tôi quý trọng hội làm việc với Becamex dự án nhà giá rẻ Đặc biệt cảm kích ơng Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng Becamex) chia sẻ, trao đổi thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà đô thị nhƣ mối quan tâm bền bỉ lĩnh vực nhà cho ngƣời thu nhập thấp Công việc quy hoạch thiết kế ông Hải đội ngũ nhóm kỹ sƣ giúp tơi nhiều việc xây dựng mơ hình tài viết Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard Thạc sỹ Huỳnh Thế Du giúp tơi hồn thành luận văn Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Du dành nhiều thời gian công sức hƣớng dẫn, trao đổi nhƣ đƣa nhiều ý kiến nhận xét gợi ý học thuật suốt q trình nghiên cứu hồn thiện viết Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trang bị cho tơi kiến thức tảng để nhìn nhận vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc Chƣơng trình học bổng trƣờng tạo cho hội tìm hiểu vấn đề liên quan đến cộng đồng xã hội nói chung bên cạnh sống riêng với mục tiêu cá nhân Điều thực có ý nghĩa với tơi Cuối nhƣng không phần quan trọng lời cảm ơn chân thành đến đồng nghiệp Công ty Cổ phần M&C nhƣ bạn đồng mơn Chƣơng trình giúp sức q trình tìm kiếm thơng tin đƣa tƣ vấn, hỗ trợ góp ý thiết thực Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com NỘI DUNG TÓM LƯỢC Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau gọi tắt Thành phố TPHCM) nơi chứng kiến thành tựu kinh tế xã hội bật Việt Nam Cùng với q trình phát triển kinh tế đó, thị hóa diễn nhanh chóng rộng khắp Dự báo siêu đô thị tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn cảnh đô thị rộng lớn thách thức nan giải nhà mối liên hệ với phát triển không gian đô thị, sở hạ tầng vấn đề xã hội Hiện tƣợng phân cực phân hóa khơng gian lẫn xã hội nhóm dân cƣ định hình ngày rõ rệt Mặt khác, nhà đƣợc nhà kinh tế học tin tạo ngoại tác tích cực cho xã hội, điều tạo nên sở mạnh mẽ khác biện luận cho can thiệp nhà nƣớc vào thị trƣờng nhà Trên thực tế, Thành phố phải đối mặt với thách thức vừa nêu Chúng xảy nhƣ nguyên nhân hệ lụy vấn đề nhà không phù hợp khả Thị trƣờng nhà thức TPHCM khơng cung cấp đủ nhu cầu đại đa số ngƣời dân lý mà ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà phi thức (vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng bản, ảnh hƣởng đến chất lƣợng sống cá nhân làm trầm trọng thêm vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị môi trƣơng) nhƣ phƣơng cách cuối Chính sách nhà đặt mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào số đối tƣợng) chƣa giải vấn đề nhà cách toàn diện rốt Ngƣời nghèo không đủ khả chi trả cho nhà với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà thân song gây hệ lụy cho cộng đồng Có thể nói, sách chƣa xem xét vấn đề nhà nhƣ mắt xích quan trọng q trình phân cực phân hóa không gian xã hội nhƣ vấn đề mơi trƣờng phát triển thị nói chung Đây nội dung nghiên cứu luận văn Đặt mục tiêu nhà cho ngƣời để không đẩy số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa chọn bất đắc dĩ với nhà phi thức, viết xem xét vai trò thị trƣờng nhà nƣớc khả cung cấp nhà thức với mức giá phù hợp khả số đông Thơng qua việc phát triển cung cấp thức, nhà phần cải thiện đƣợc chất lƣợng (ít đƣợc đảm bảo điều kiện sở hạ tầng thiết yếu) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com làm giảm khả (và nguy cơ) hình thành khu vực sống dƣới chuẩn Một số kiến nghị nhƣ giải pháp tăng cung thức (bên cạnh sách có) giảm cung phi thức đƣợc thảo luận cụ thể Các phát Phát Thị trƣờng nhà giá rẻ thiếu vắng nguồn cung thức bị chiếm lĩnh khu vực phi thức với điều kiện chất lƣợng nhà hạn chế Các nhà cung cấp thức khơng đáp ứng đƣợc nhu cầu đại đa số ngƣời dân số lƣợng lẫn giá buộc ngƣời vào tình lựa chọn nhà phi thức Phát Yếu tố quan trọng khiến nhà khu vực khơng thức có lợi so với khu vực thức giá đất nhƣ tránh trốn số khoản chi phí liên quan Phát Thị trƣờng thức cung cấp nhà hộ với mức giá 200 – 300 triệu số điều kiện định yếu tố chi phí đầu vào Các khuyến nghị sách Nhận thấy thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ thức nguyên nhân yếu cần đƣợc ƣu tiên giải bối cảnh điều kiện thành phố Hồ Chí Minh, viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà để khơng tìm kiếm câu trả lời cho toán “nhà cho ngƣời” mà đồng thời giải vấn đề đô thị xã hội Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi thức trở thành giải pháp song hành cần thiết khác Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố can thiệp Trên thực tế sách nhà can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi nhà nhƣ hỗ trợ đất, tín dụng, thuế, v.v (tuy kết thực thi chƣa khả quan) Các kiến nghị đề xuất không bàn luận lại vấn đề mà thảo luận thêm số yếu tố cốt lõi khác giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng chƣa đƣợc quan tâm mức, bao gồm hai yếu tố diện tích nhà tối thiểu vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí Với mục tiêu giảm cung phi thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét cách thấu đáo với sách hợp lý, kịp thời có tính khả thi Bên cạnh chiến lƣợc tiếp cận nhà (nên chọn chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com liên nối với vấn đề nhà phi thức hình thành khu ổ chuột hệ lụy cần đƣợc phân tích giải cách thấu đáo Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM TẠ NỘI DUNG TÓM LƢỢC MỤC LỤC .6 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT .7 DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC .8 CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 10 1.2 Mục tiêu Câu hỏi nghiên cứu 12 1.3 Bố cục luận văn 12 CHƢƠNG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 14 2.1 Khung phân tích 15 2.2 Các tiếp cận sách nhà 17 CHƢƠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC 21 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.3 Tại ngƣời dân lựa chọn nhà phi thức 30 3.4 Tóm tắt thị trƣờng nhà thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả chi trả mức giá 32 CHƢƠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC 35 4.1 Phân tích yếu tố chi phí đầu vào 36 4.2 Cung cấp nhà theo chế thị trƣờng thông qua trợ cấp 41 4.3 So sánh chi phí nhà giá rẻ thức nhà phi thức 42 4.4 Tóm tắt kết phân tích 45 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 47 5.1 Kết luận 48 5.2 Khuyến nghị sách 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 60 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) CBRE CB Richard Ellis CTK Cục Thống kê TPHCM DSCR Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay) DTZ DTZ Consulting & Research DTCB Diện tích Cơ DTSD Diện tích Sử dụng GTGT Giá trị Gia tăng IHC International Housing Coalition IRR Internal Rate of Return MIRR Multiple Internal Rate of Return MPB Marginal Private Benefit (Lợi ích Cá nhân Biên) MSB Marginal Social Benefit (Lợi ích Xã hội Biên) MSC Marginal Social Cost (Chi phí Xã hội Biên) NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association NAHB National Association of Home Builder NPV Net Present Value (Hiện Giá Ròng) TCTK Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office) TNDN Thu nhập Doanh nghiệp TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UN–HABITAT The United Nations Human Settlements Programme (Chƣơng trình Định cƣ Con ngƣời Liên Hiệp Quốc) UNPFA United Nations Population Fund (Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc) USD U.S Dollar (đô la Mỹ) VND Vietnam Dong (đồng Việt Nam) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Lƣợng nhà lƣợng cầu nhà tăng TPHCM qua năm Bảng 3.2 Cung hộ thức qua năm TPHCM Bảng 3.3 Ƣớc tính khả mua nhà bốn nhóm thu nhập thấp TPHCM năm 2009 Bảng 3.4 So sánh chi phí nhà thức phi thức Bảng 4.1 Đơn giá nhà ƣớc tính theo yếu tố chi phí đầu vào Bảng 4.2 Tác động đơn lẻ yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành hộ Bảng 4.3 Ảnh hƣởng đồng thời chi phí sử dụng đất chiều cao cơng trình chung cƣ đến giá nhà Bảng 4.4 Ảnh hƣởng đồng thời chi phí sử dụng đất diện tích hộ đến giá nhà Bảng 4.5 Tóm tắt kết phân tích yếu tố đầu vào Bảng 4.6 So sánh chi phí xây dựng nhà thức phi thức HÌNH ẢNH Hình 2.1 Thị trƣờng nhà với yếu tố ngoại tác Hình 3.1 Tỉ lệ hộ gia đình chất lƣợng sống thấp TPHCM phân theo quận (ngoại trừ huyện Củ Chi Cần Giờ) Hình 3.2 Tỷ lệ ngƣời nhập cƣ vào TPHCM từ tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ huyện Củ Chi Cần Giờ) Hình 3.3 Lƣợng cung hộ thức lƣợng cầu nhà TPHCM qua năm Hình 3.4 Thị trƣờng nhà TPHCM – cung mới, cầu mới, mức giá khả chi trả Hình 4.2 Mẫu bố trí hộ nhà giá rẻ diện tích 30 m2 Hình 4.3 Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung Hình 4.4 Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng nhóm thu nhập PHỤ LỤC Phụ lục Thuật ngữ Nhà Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà Chi phí Thấp Nhà Thu nhập Thấp Phụ lục Các chƣơng trình nhà TPHCM giai đoạn 2006 – 2010 Phụ lục Ngoại tác Nhà Phụ lục Dân số trung bình chia theo quận huyện Phụ lục Mơ hình Tài Phụ lục Phân tích Yếu tố Đầu vào Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com CHƯƠNG Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com GIỚI THIỆU 70 Bảng Tác động nhà lên nguồn động lực tăng trưởng suất Anh Nguồn: DTZ (2006) Về kỹ năng, dựa vào kết nghiên cứu Meen đồng tác giả, DTZ nhận định “mặc dù có chứng nhà yếu tố ngăn cản lƣu chuyển lao động Anh, nhƣng lại có chứng cho thấy tạo sức ép lên di cƣ lao động kỹ cao kinh tế - khu vực cơng” 64 Trong đó, Mỹ, việc phát triển nhà giá rẻ đƣợc cho thu hút lao động lực lƣợng lao động có kỹ năng.65 Bằng chứng từ khảo sát toàn quốc (Mỹ) với 300 doanh nghiệp cho thấy 55% doanh nghiệp với quy mô 100 nhân viên công nhận có mức độ thiếu hụt nhà giá rẻ khu vực lân cận, 2/3 số đối tƣợng đƣợc hỏi tin thiếu hụt gây ảnh hƣởng tiêu cực đến khả giữ chân nhân viên giỏi 66 Khảo sát cho thấy sẵn có nhà giá rẻ đóng vai trò quan trọng với định xây dựng, tái định vị mở rộng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 67 Cũng có cách tiếp cận khác từ phƣơng diện chất lƣợng sống (vật chất tinh thần) để lý giải tác động nhà suất lao động Điều kiện nhà nghèo nàn thực tế có dẫn tới sức khỏe yếu kém, khía cạnh kinh tế gia tăng số ngày nghỉ phép thiếu suất lao động làm việc Một số nghiên cứu khía cạnh sức khỏe, tâm lý, dân số học quốc gia khác cho thấy tác động tích cực nhà sở hữu so với nhà thuê.68 Tác động Xã hội Các tác động xã hội nhà nói chung, có nhà giá rẻ nhà xã hội, thƣờng bao gồm vấn đề tiện nghi, an toàn sức khỏe,69 thời gian, khả tiếp 64 DTZ (2006, tr.28) Wardrip đ.t.g (2011) 66 ULI (2007), trích Wardrip đ.t.g (2011) 67 Gambale Geraldine (2009), trích Wardrip đ.t.g (2011) 68 NACCA (2005, tr.17) 69 Cohen (2007) PADCO (2006) 65 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 71 cận tiện ích xã hội kinh tế nhƣ hội kinh tế (thông qua quyền sở hữu đƣờng sá), tiềm thu nhập tăng trƣởng tài sản 70 Các nghiên cứu nhìn chung nhìn nhận tác động tích cực nhà lên vấn đề 70 PADCO (2006) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 72 Phụ lục Dân số trung bình chia theo quận huyện Bảng Dân số trung bình TPHCM chia theo quận huyện Đơn vị tính: người, tỷ lệ % 2000 2001 2004 2005 2006 2009 Toàn thành 5,248,701 5,449,203 6,062,993 6,230,926 6,483,033 7,165,398 So sánh 09/00 09/04 37% Các quận 4,259,322 4,372,985 5,094,733 5,232,947 5,436,405 5,884,241 38% Quận 220,504 212,317 199,247 199,610 202,597 186,483 -15% Quận 102,189 106,285 123,968 125,902 131,375 144,966 42% Quận 218,836 215,216 201,425 199,008 200,986 190,177 -13% Quận 197,910 199,697 182,493 185,001 191,678 194,545 -2% Quận 203,929 187,008 171,966 191,879 193,998 193,260 -5% Quận 255,651 258,132 241,902 243,064 251,088 263,802 3% Quận 117,217 127,845 156,895 163,372 177,947 261,802 123% Quận 338,335 34,567 359,194 365,722 376,484 406,176 20% Quận 154,234 158,923 199,150 207,396 216,297 247,612 61% 10 Quận 10 244,722 243,841 235,442 235,030 240,974 230,386 -6% 11 Quận 11 239,039 237,361 229,837 225,582 229,290 230,946 -3% 12 Quận 12 179,331 206,684 282,864 298,874 309,717 373,499 108% 13 Gò Vấp 327,226 34,272 443,419 467,791 501,431 535,188 64% 14 Tân Bình 644,592 684,518 392,521 393,711 391,212 416,225 -35% 15 16 Tân Phú Bình Thạnh 410,299 415,027 361,747 422,875 371,981 434,671 380,287 454,041 395,188 463,516 9% 13% 17 Phú Nhuận 180,502 178,731 175,668 175,463 177,426 183,235 2% 18 Thủ Đức 224,807 25,301 329,231 345,829 359,331 411,945 83% 19 Bình Tân - - 384,889 403,061 451,246 555,290 44% Các huyện 989,380 1,076,218 968,260 997,979 1,046,628 1,281,157 29% 20 Củ Chi 269,679 272,188 287,807 295,604 312,468 340,112 26% 21 Hóc Mơn 217,958 226,130 243,462 251,448 256,917 344,054 58% 24 Bình Chánh 377,406 450,925 298,623 311,252 333,616 421,529 12% 25 Nhà Bè 64,857 66,586 72,271 73,327 75,628 102,448 58% 26 Cần Giờ 59,480 60,389 66,097 66,348 67,999 73,014 23% Nguồn: CTK (2006 2009) tính tốn tác giả Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 09/04 09/04 73 Phụ lục Mơ hình Tài Thơng số Đầu vào Năm Đơn vị Chi phí nội thất Lạm phát VND Lạm phát USD Tỷ giá VND/USD 2011 tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ 7,0% 2% 20.500 ĐẤT Diện tích đất Tỷ lệ đất xây dựng cơng trình (Mật độ xây dựng) Tỷ lệ đất xanh Tỷ lệ đất giao thơng Diện tích đất dùng cho xây dựng cơng trình (diện tích chiếm đất) Giá đất m2 tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ m2 54.227,8 38,88% 30,00% 31,12% 21.083,6 THIẾT KẾ Số đơn nguyên Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Diện tích chiếm đất Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Bãi xe nằm ngồi cơng trình chung cƣ Số tầng (kể tầng trệt) Diện tích sàn xây dựng đơn nguyên Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Bãi xe nằm ngồi cơng trình chung cƣ Số hộ tầng Đơn nguyên D1 Trệt Khác Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com triệu VND/m2 đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên đơn nguyên m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 tầng m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 hộ hộ 2,00 23,0 2,0 2,0 4,0 2,0 5,0 2,0 2,0 4,0 21.083,6 986,8 986,8 986,8 673,6 673,6 285,0 285,0 285,0 6.194,0 5,0 4.934,0 4.934,0 4.934,0 3.368,0 3.368,0 1.425,0 1.425,0 1.425,0 6.194,0 0,0 36,0 74 Đơn nguyên D2 Trệt Khác Đơn nguyên D3 Trệt Khác Đơn nguyên N1 Trệt Khác Đơn nguyên N2 Trệt Khác Đơn nguyên NN1 Trệt Khác Đơn nguyên NN2 Trệt Khác Đơn nguyên NN3 Trệt Khác Tổng số hộ Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Tổng diện tích kinh doanh đƣợc (căn hộ, thƣơng mại, bãi xe, nhà trẻ) Đơn nguyên D1 Đơn nguyên D2 Đơn nguyên D3 Đơn nguyên N1 Đơn nguyên N2 Đơn nguyên NN1 Đơn nguyên NN2 Đơn nguyên NN3 Số thang máy đơn ngun (nếu có) Diện tích xây dựng hộ | Diện tích hộ tiêu chuẩn (diện tích lọt lịng chiếm khoảng 83% diện tích xây dựng) Diện tích sàn xây dựng (tổng cộng) Hệ số Diện tích kinh doanh đƣợc / Tổng diện tích sàn xây dựng Nội thất hoàn tất: (1) trƣớc bán, hay (0) sau bán ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG Đơn giá xây dựng sở (tham số) Chênh lệch xây nhà 1-5 tầng, 6-10 tầng 11-15 tầng Chi phí xây dựng thơ (tính diện tích xây dựng) Chi phí nội thất Chi phí lắp đặt thang máy (nếu có) Chi phí xây dựng sở hạ tầng nội Giao thông Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com hộ hộ 0,0 36,0 hộ hộ 34,0 36,0 hộ hộ 0,0 25,0 hộ hộ 24,0 25,0 hộ hộ 0,0 12,0 hộ hộ 0,0 12,0 hộ hộ hộ hộ hộ hộ hộ hộ hộ hộ hộ m2 12,0 12,0 2.540,0 288,0 288,0 712,0 200,0 620,0 96,0 96,0 240,0 56.313,1 m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 đơn vị m2 m2 tỷ lệ lựa chọn triệu VND/m2 tỷ lệ triệu VND/m2 triệu VND/m2 hộ triệu VND/thang triệu VND triệu VND 3.639,8 3.639,8 3.599,8 2.542,5 2.479,9 1.245,0 1.200,0 1.245,0 0,0 20,0 74.448,0 76% 4,0 30% 4,0 0,00 745,0 17.969,3 10.125,5 Tỉ lệ không kinh doanh 26,23% 26,23% 27,04% 24,51% 26,37% 12,63% 15,79% 12,63% 75 Cây xanh Cấp điện Cấp nƣớc Thoát nƣớc thải Khác Chi phí khác tổng chi phí xây dựng Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Dự phịng chi phí thực (% chi phí đầu tƣ) LỊCH ĐẦU TƢ Tiền đất Xây dựng thơ Chi phí nội thất Thang máy Cơ sở hạ tầng Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Thời gian xây dựng Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu (so với tổng vốn) Vốn vay (so với tổng vốn) Chi phí vốn chủ đầu tƣ HUY ĐỘNG VỐN Lãi suất tiền gửi năm Chệnh lệch lãi suất Lãi suất cho vay danh nghĩa Lãi suất cho vay thực Số năm ân hạn trả nợ gốc (kể từ kết thúc thời gian xây dựng) Số năm trả nợ gốc KINH DOANH Đơn giá bán (bao gồm thuế GTGT) Thuế GTGT đầu Thuế GTGT đầu vào Giá bán (không gồm thuế GTGT) Giá bán hộ tiêu chuẩn Tốc độ bán Chi phí bán hàng (tính doanh thu) Số năm trả góp khách hàng cá nhân/hộ gia đình Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com triệu VND/m2 triệu VND triệu VND/m2 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ 0,60 843,8 0,05 3.000,0 1.000,0 1.000,0 2.000,0 5,0% 0,2% 1,0% 0,1% 0,5% 1,0% 0,2% 2,0% 2% Năm năm Phƣơng án tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 50,0% 60,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 50,0% 40,0% 0,0% 20,0% 80,0% 40,0% 60,0% Năm Năm 0% 35,0% 65,0% 15% 13,0% 3,5% 16,5% 8,88% 0,0 năm 2,0 tỷ lệ năm 0,0% 60,0% 70,0% 70,0% tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ năm triệu VND/m2 tỷ lệ tỷ lệ triệu VND/m2 triệu VND/căn 100,0% 40,0% 30,0% 40,0% 100,0% 10,69 10% 10% 9,72 213,9 2% 10 76 Lợi nhuận chủ đầu tƣ tỷ lệ 20% THUẾ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Số năm miễn thuế Thuế suất miễn thuế Số năm giảm thuế Thuế suất giảm thuế Số năm chuyển lỗ tối đa tỷ lệ năm tỷ lệ năm tỷ lệ năm 25% 25% 25% Phân tích Tài CHỈ SỐ GIÁ VÀ TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI Chỉ số giá VND Chỉ số giá USD Tỷ giá hối đối (VND/USD) CHI PHÍ ĐẦU TƢ Tổng diện tích kinh doanh đƣợc (căn hộ, thƣơng mại, bãi xe, nhà trẻ) Tổng diện tích xây dựng Chi phí đất Chi phí xây dựng (cơng trình chung cƣ) Chi phí nội thất hộ (tính theo phƣơng án loại) Chi phí thang máy Chi phí xây dựng sở hạ tầng Tổng chi phí xây dựng (hạ tầng & cơng trình) Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Tổng chi phí đầu tƣ (khơng kể đất) khơng kể dự phịng NGÂN LƢU CHI PHÍ ĐẦU TƢ, giá thực Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí nội thất hộ (tính theo phƣơng án loại) Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí xây dựng sở hạ tầng Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com Năm 1,00 1,00 20.500 1,07 1,02 21.505 1,14 1,04 22.559 1,23 1,06 23.665 Năm triệu VND triệu VND triệu VND 108.456 119.117 178.675 0 0 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 17.970 13.957 632 3.158 316 1.579 0 1.831 0 0 0 0 0 0 0 0 0 triệu VND triệu VND 1.579 379 1.579 253 0 0 triệu VND 6.315 0 m2 56.313,1 m2 triệu VND triệu VND triệu VND 74.448,0 108.455,6 297.792,0 0,0 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 0,0 17.970,0 315.762,0 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 3.157,6 631,5 6.315,2 15.788,1 631,5 3.157,6 315,8 1.578,8 331.550,1 77 Chi phí đầu tƣ theo giá thực NGÂN LƢU CHI PHÍ ĐẦU TƢ, giá danh nghĩa Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí nội thất hộ (tính theo phƣơng án loại) Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí xây dựng sở hạ tầng Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Chi phí đầu tƣ theo giá danh nghĩa triệu VND 440.005,7 259.499 180.507 0 triệu VND triệu VND triệu VND 108.455,6 310.299,3 108.456 119.117 0 191.182 0 0 0 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 0,0 17.970,0 15.916,3 631,5 3.157,6 315,8 17.970 13.957 632 3.158 316 1.579 0 1.960 0 0 0 0 0 0 0 0 0 triệu VND triệu VND triệu VND 3.268,1 649,2 6.315,2 1.579 379 6.315 1.689 270 0 0 0 triệu VND 452.641 259.499 193.142 0 triệu VND triệu VND 129.157 323.484 0,0 1.578,8 HUY ĐỘNG VỐN Năm 51.900 207.599 77.257 115.885 0 0 207.599 0 0 207.599 207.599 207.599 115.885 34.254 357.738 115.885 357.738 0 59.027 178.869 237.896 178.869 -237.896 178.869 0 29.513 178.869 208.383 -208.383 210.774 391.437 triệu VND 191.613 355.852 KHẤU TRỪ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO VÀ ĐẦU RA Chi phí tính hồn thuế GTGT đầu vào triệu VND 151.043 193.142 59.027 29.513 Giá trị hoàn thuế GTGT đầu vào Giá trị thuế GTGT đầu phải trả Khấu trừ thuế GTGT đầu vào đầu triệu VND triệu VND triệu VND 15.104 15.104 19.314 19.161 153 5.903 35.585 -29.683 2.951 2.951 259.499 -259.499 -259.499 4.215 193.142 -5.745 -5.745 7.829 348.023 59.027 288.996 0 29.513 -29.513 Vốn chủ sở hữu Nợ vay LỊCH NỢ VAY Dƣ nợ đầu kỳ Giải ngân nợ Lãi nhập gốc thời gian xây dựng Trả lãi Trả nợ gốc Trả lãi nợ gốc Dƣ nợ cuối kỳ Ngân lƣu nợ Năm 88.540 357.738 Tổng chi phí đầu tƣ, kể chi phí lãi vay thời gian XD, danh nghĩa 486.895 DOANH THU, giá danh nghĩa Phƣơng án bán toán lần cho doanh nghiệp Doanh thu bán hộ (gồm thuế GTGT), danh nghĩa Doanh thu bán hộ (không gồm thuế GTGT), danh nghĩa 602.211 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG BÁN HÀNG, danh nghĩa Chi phí bán hàng Chi phí đầu tƣ Lợi nhuận trƣớc lãi vay thuế - Lãi vay Lợi nhuận trƣớc thuế Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com triệu VND Năm 602.211 43.273 -11.474 Năm triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 12.044 28,5% 71,5% 78 Lợi nhuận chịu thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp NGÂN LƢU, danh nghĩa Ngân lƣu vào Doanh thu bán hộ (không gồm thuế GTGT) Khấu trừ VAT đầu vào đầu Ngân lƣu Chi phí đầu tƣ (bao gồm chi phí đất, xây dựng, hạ tầng & chi phí mềm) Chi phí bán hàng Thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lƣu tự dự án Ngân lƣu tự chủ đầu tƣ triệu VND triệu VND 0 0 23.753 5.938 triệu VND triệu VND 15.104 191.613 153 355.852 -29.683 2.951 triệu VND 259.499 193.142 0 triệu VND triệu VND IRR 0 4.215 7.829 0 5.938 -244.395 -5.745 348.023 -5.938 -36.795 110.140 110.127 -214.321 1,18 0,05 1,46 -0,03 5.938 Năm 17,29% IRR 14,07% MIRR 16,93% MIRR 16,47% Tỷ lệ an toàn trả nợ, DSCR Chi phí vốn Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án (sử dụng tỷ lệ D/E ban đầu) 16,50% 15,00% 16,07% NPV Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án 0,0 1.331,5 5.175,9 IRR Nợ vay Chủ đầu tƣ Dự án 16,50% 14,07% 17,29% MIRR Dự án Chủ đầu tƣ 16,93% 16,47% Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com NPV 5.175,9 NPV 1.331,5 79 Phụ lục Phân tích Yếu tố Đầu vào Phụ lục trình bày việc tối ƣu hóa yếu tố chi phí đầu vào hƣớng đến mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà cho số đơng ngƣời dân thu nhập trung bình đến thấp Cụ thể là, xác định khoảng mức chi phí, lựa chọn tốt yếu tố đầu vào để cung cấp hộ với mức giá với thị trƣờng phi thức nay, khoảng 200 – 300 triệu Đồng thời xác định mức giá thấp mà thị trƣờng cung cấp với trợ cấp định (chủ yếu chi phí đất) từ phía nhà nƣớc Đây ngƣỡng ngƣời dân cịn sở hữu nhà (với mức độ trợ cấp định) Dƣới mức này, giải pháp nhà phải hƣớng đến hình thức khác nhƣ thuê mƣớn, nhà công cộng (thuộc sở hữu nhà nƣớc) Đất Bảng Ảnh hưởng chi phí sử dụng đất đến giá nhà khả toán người mua Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Số liệu phân tích cho thấy giá đất tác động đáng kể lên giá thành hộ Nếu giả định khác không đổi (giả định quan trọng chiều cao chung cƣ), xem xét tác động yếu tố giá đất ta thấy muốn giá hộ chung cƣ mức dƣới 300 triệu giá đất đầu vào phải thấp triệu/m2 Trên thực tế giá đất thay đổi buộc nhà đầu tƣ tối ƣu hóa việc sử dụng đất nhằm giảm chi phí Đến lƣợt mình, tầng cao chung cƣ lại có tƣơng quan với chi phí xây dựng, cơng trình cao tầng địi hỏi tiêu chuẩn cao (cột móng, hệ thống điện nƣớc, chịu gió, v.v.) Nhƣ vậy, giá đất cao khơng khiến giá thành tăng nhiều nhƣ bảng phân tích trên, ta kết hợp với việc tăng hệ số sử dụng đất Việc xem xét ảnh hƣởng lúc nhiều yếu tố lần lƣợt đƣợc thực mục sau, đề cập đến yếu tố liên quan Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 80 Thiết kế  Diện tích Căn hộ Bảng Ảnh hưởng diện tích hộ đến giá nhà khả tốn người mua Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Diện tích hộ khiến giá thành thay đổi đáng kể, tác động đến khả mua nhà Muốn giá nhà dƣới 300 triệu/căn (tƣơng đƣơng mức giá (nhà có đất) phổ biến thị trƣờng phi thức nay), hộ nên có diện tích dƣới 30 m2 Sẽ có khơng băn khoăn liệu diện tích nhƣ có nhỏ Trên thực tế, nói thị trƣờng bắt đầu có tín hiệu nhu cầu (đề xuất Công ty Địa ốc Đất Lành)71 lý đơn giản phù hợp khả tài ngƣời mua Hơn nữa, chƣa có nghiên cứu cụ thể (trong nỗ lực tìm kiếm tài liệu tác giả) cho diện tích hợp lý Tại số quốc gia phát triển (Anh, Mỹ), cách tính tốn dựa vào số phịng ngủ tƣơng ứng với số ngƣời hộ chiếm ƣu so với dựa vào diện tích tối thiểu (hoặc tối đa) Mặt khác, cách tiếp cận mang tính vị nhân sinh để giải vấn đề ngƣời nghèo có khuynh hƣớng cho chất lƣợng sống phụ thuộc nhiều vào môi trƣờng xung quanh, cộng đồng, văn hóa – yếu tố liên quan đến ngƣời tham gia cộng đồng, mà thiết kế thân tạo khơng gian vật lý Hơn nữa, vấn đề không gian sống vật lý phụ thuộc vào cách thiết kế bố trí (vật lý) nội hộ, khơng diện tích sàn Sống hộ 20 m2, khơng thiết hộ gia đình sử dụng chừng diện tích Với chiều cao tiêu chuẩn m, hộ đƣợc thiết kế bao gồm gác nhỏ 10 – 15 m2 giúp cải thiện đáng kể diện tích hộ (xem thiết kế minh họa Hình 4.2.) Tuy suy cho cùng, 71 Bảo Anh (2011) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 81 không gian sống rộng rãi mục tiêu tích cực đáng Và giải vấn đề thực tế khan nguồn lực, việc quy hoạch thiết kế không gian sống cho cộng đồng lấy đối tƣợng phục vụ làm mục tiêu thiết kế giúp giải nhiều vấn đề mặt chất lƣợng sống Chi phí đất ảnh hƣởng đến diện tích hộ mà ngƣời mua mua Bảng sau cho thấy diện tích tối đa hộ dƣới 300 triệu phụ thuộc vào chi phí sử dụng đất (diện tích hộ bị hi sinh để bù đắp chi phí đất) Với giá đất – triệu, diện tích tối đa cho hộ 20 m2 Từ đến triệu 15 m2 , triệu giá nhà trở nên cao Nhƣ vậy, để nhà vừa phù hợp khả tài (khoảng 200-300 triệu) vừa đảm bảo diện tích tiện nghi thỏa đáng (trên 25 m2), giá đất nên dƣới 2,5 triệu/m2 Bảng Ảnh hưởng đồng thời chi phí sử dụng đất diện tích hộ đến giá nhà Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Số liệu cho thấy mức giá thấp đạt đƣợc 122 triệu/căn hộ 15 m2, đạt đƣợc trƣờng hợp nhà nƣớc trợ cấp đất giảm thiểu diện tích hộ (15m2)  Chiều cao Cơng trình Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 82 Bảng Ảnh hưởng chiều cao công trình chung cư đến giá hộ Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Với giá đất khơng đổi, chiều cao tầng trở thành phƣơng án tối ƣu Tuy nhiên, giá đất TPHCM dao động với biên độ lớn đắt đỏ nên dự án chung cƣ thƣờng phải xem xét đến khả xây cao tầng để giảm thiểu chi phí đất Kết cho thấy giá đất dƣới triệu/m2 chiều cao chung cƣ tối ƣu tầng Nếu giá đất từ đến triệu chung cƣ nên xây 10 tầng, đất triệu xây 15 tầng Bảng Ảnh hưởng đồng thời chi phí sử dụng đất chiều cao cơng trình chung cư đến giá nhà Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Việc tăng hệ số sử dụng đất thông qua tăng chiều cao cơng trình có tác động nhiều khả tăng nguồn cung tác động lên tính phù hợp khả tài ngƣời mua Chi phí xây dựng đắt với giá đất thƣờng cao (khi phải xây dựng cao tầng) làm tăng giá thành hộ đáng kể Tuy vậy, tăng chiều cao cơng trình trở thành giải pháp bắt buộc nguồn tài nguyên đất trở nên khan Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 83 Đơn giá Xây dựng Đơn giá xây dựng có ảnh hƣởng quan trọng đến giá nhà Quy trình chạy độ nhạy cho biến đơn giá xây dựng dao động khoảng từ 1,50 triệu (tƣơng đƣơng 75 USD) đến 5,10 triệu (255 USD) mét vuông xây dựng Mức thấp đƣợc lấy từ nghiên cứu tình nhà Vinh (77 USD/m2 sàn xây dựng, 140 USD/m2 giá xây dựng thơng thƣờng – ghi nhận tình huống).72 Mức cao đƣợc lấy từ khái toán dự án nhà thu nhập thấp TPHCM năm 2009 Nghiên cứu tình Ahmedabad, Ấn Độ cho thấy đơn giá xây dựng (dƣới tầng) khoảng từ 1,50 đến 1,90 triệu/m2.73 Một tài liệu phân tích “Tiếp cận theo chế thị trƣờng cho nhà thu nhập thấp đô thị Ấn Độ” Monitor Group đƣa mức giá xây dựng khác, triệu/m2 sàn xây dựng 74 Tuy mức giá theo mơ tả dự án có lẽ bao gồm chi phí hạ tầng (nội bộ) phân tích khơng thấy đề cập đến lãi vay nhƣ ƣớc lƣợng 100% diện tích sàn xây dựng kinh doanh đƣợc Nghĩa là, chi phí xây dựng thực chất phải thấp triệu, ƣớc tính vào khoảng triệu/m2 sàn Bảng Ảnh hưởng đơn giá xây dựng đến giá hộ Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Hơn nữa, chi phí xây dựng đƣợc giảm thơng qua kỹ thuật công nghệ xây dựng Thực hành quốc tế cho thấy khả giảm 25% chi phí xây dựng thực đƣợc thơng qua danh mục phƣơng cách đa dạng nhằm làm giảm chi phí vật liệu xây dựng nhân công, bên cạnh yếu tố trọng yếu khác quy hoạch thiết kế tốt.75 Tuy 72 77USD/m2 đơn giá sàn xây dựng cho nhà xây khn khổ chƣơng trình Phát triển Đô thị dựa vào Cộng đồng Trung tâm Hỗ trợ Phát triển Tài nguyên Cộng đồng (SDCR), đạt thấp nhƣ “tái sử dụng ngun vật liệu có sẵn, cơng lao động từ cộng đồng (không tốn lƣơng lao động), thời gian ngắn”, theo Lê Diệu Ánh (2011) 73 Nohn (2008) 74 Monitor Group (2011) Phân tích “dựa dự án cho Ngân hàng Nhà Quốc gia, với hỗ trợ từ Ngân hàng Thế giới đƣợc tài trợ FIRST Initiative” 75 Theo Civil Engineering Portal, truy cập ngày 24/04/2011 địa http://www.engineeringcivil.com/low-costhousing.html Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 84 vậy, vấn đề cần phải đƣợc nghiên cứu kỹ điều kiện Việt Nam, cụ thể TPHCM Các dự án Vinaconex thực hiện, với giá thành vào khoảng triệu/m2 hộ cho thấy chi phí xây dựng Việt Nam thực tế chí cịn thấp mức khái tốn 3,5 triệu đồng nhƣ mơ hình (bên cạnh cách thức giảm giá thành khác thông qua tăng sử dụng đất, giảm khoản mục chi phí khác) Tài Dự án – Lãi suất vay đầu tư phát triển Lãi vay đầu tƣ phát triển có ảnh hƣởng đến giá nhà (chiếm tỉ lệ đáng kể giá thành, 13%) không tạo ảnh hƣởng đáng kể đến tính phù hợp khả ngƣời mua (chênh lệch giá nhà mức 24 triệu/căn hộ lãi vay đầu tƣ 9,5% 19,5%/năm), đặc biệt tính đến khả giảm lãi suất cho vay đầu tƣ xây dựng bối cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam Bảng Ảnh hưởng lãi suất vay đầu tư đến giá hộ Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Tuy vậy, lãi suất yếu tố sống nhà đầu tƣ định đầu tƣ trình thực dự án, có quan hệ mật thiết với hầu hết yếu tố chi phí khác – tạo ảnh hƣởng chung đến số hiệu tài (NPV, IRR) lực trả nợ ngắn hạn doanh nghiệp, đặc biệt xem xét mối quan hệ với rủi ro (nhƣ rủi ro thị trƣờng, kinh doanh) Vấn đề không đơn giản lãi suất ƣu đãi mà yếu tố tiên việc đảm bảo nguồn tín dụng thƣờng xuyên với lãi suất ổn định Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com ... PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC 21 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.3 Tại ngƣời dân lựa chọn nhà phi. .. CHƯƠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 22 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Nhà phi thức phát triển diện rộng... (Waibel, 2007) Tại việc tự xây hay xây dựng phi thức (đã) trở thành phƣơng thức phát triển nhà phổ biến thành phố Hồ Chí Minh làm để tăng cƣờng thức hóa việc phát triển nhà Thành phố hai câu hỏi