Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  LÝ NGUYỆT TRÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI PHI CHÍNH THỨC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CƠNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU Th.S JAY ROSENGARD TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Luận văn hồn tồn tơi thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nội dung viết không thiết phản ánh quan điểm trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Lê Nguyệt Trân Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2011 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LỜI CẢM TẠ Chủ đề nghiên cứu viết bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp quan tâm tác giả tiếp thêm nguồn cảm hứng động lực từ tầm nhìn nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà giá rẻ cho số đơng người dân Bình Dương Tổng công ty Đầu tư Phát triển Công nghiệp Becamex IDC (Becamex) Tôi quý trọng hội làm việc với Becamex dự án nhà giá rẻ Đặc biệt cảm kích ơng Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sư trưởng Becamex) chia sẻ, trao đổi thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà đô thị mối quan tâm bền bỉ lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp Công việc quy hoạch thiết kế ông Hải đội ngũ nhóm kỹ sư giúp tơi nhiều việc xây dựng mơ hình tài viết Về phía nhà trường, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard Thạc sỹ Huỳnh Thế Du giúp tơi hồn thành luận văn Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Du dành nhiều thời gian công sức hướng dẫn, trao đổi đưa nhiều ý kiến nhận xét gợi ý học thuật suốt q trình nghiên cứu hồn thiện viết Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trang bị cho tơi kiến thức tảng để nhìn nhận vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc Chương trình học bổng trường tạo cho hội tìm hiểu vấn đề liên quan đến cộng đồng xã hội nói chung bên cạnh sống riêng với mục tiêu cá nhân Điều thực có ý nghĩa với tơi Cuối không phần quan trọng lời cảm ơn chân thành đến đồng nghiệp Công ty Cổ phần M&C bạn đồng mơn Chương trình giúp sức q trình tìm kiếm thơng tin đưa tư vấn, hỗ trợ góp ý thiết thực Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com NỘI DUNG TÓM LƯỢC Hai mươi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau gọi tắt Thành phố TPHCM) nơi chứng kiến thành tựu kinh tế xã hội bật Việt Nam Cùng với q trình phát triển kinh tế đó, thị hóa diễn nhanh chóng rộng khắp Dự báo siêu đô thị tương lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn cảnh đô thị rộng lớn thách thức nan giải nhà mối liên hệ với phát triển không gian đô thị, sở hạ tầng vấn đề xã hội Hiện tượng phân cực phân hóa khơng gian lẫn xã hội nhóm dân cư định hình ngày rõ rệt Mặt khác, nhà nhà kinh tế học tin tạo ngoại tác tích cực cho xã hội, điều tạo nên sở mạnh mẽ khác biện luận cho can thiệp nhà nước vào thị trường nhà Trên thực tế, Thành phố phải đối mặt với thách thức vừa nêu Chúng xảy nguyên nhân hệ lụy vấn đề nhà không phù hợp khả Thị trường nhà thức TPHCM khơng cung cấp đủ nhu cầu đại đa số người dân lý mà người có mức thu nhập trung bình đến thấp người nghèo buộc phải lựa chọn nhà phi thức (vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng bản, ảnh hưởng đến chất lượng sống cá nhân làm trầm trọng thêm vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị môi trương) phương cách cuối Chính sách nhà đặt mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào số đối tượng) chưa giải vấn đề nhà cách toàn diện rốt Người nghèo không đủ khả chi trả cho nhà với chất lượng tiêu chuẩn đành chọn giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà thân song gây hệ lụy cho cộng đồng Có thể nói, sách chưa xem xét vấn đề nhà mắt xích quan trọng q trình phân cực phân hóa không gian xã hội vấn đề mơi trường phát triển thị nói chung Đây nội dung nghiên cứu luận văn Đặt mục tiêu nhà cho người để không đẩy số lượng lớn người dân vào lựa chọn bất đắc dĩ với nhà phi thức, viết xem xét vai trò thị trường nhà nước khả cung cấp nhà thức với mức giá phù hợp khả số đông Thơng qua việc phát triển cung cấp thức, nhà phần cải thiện chất lượng (ít đảm bảo điều kiện sở hạ tầng thiết yếu) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com làm giảm khả (và nguy cơ) hình thành khu vực sống chuẩn Một số kiến nghị giải pháp tăng cung thức (bên cạnh sách có) giảm cung phi thức thảo luận cụ thể Các phát Phát Thị trường nhà giá rẻ thiếu vắng nguồn cung thức bị chiếm lĩnh khu vực phi thức với điều kiện chất lượng nhà hạn chế Các nhà cung cấp thức khơng đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân số lượng lẫn giá buộc người vào tình lựa chọn nhà phi thức Phát Yếu tố quan trọng khiến nhà khu vực khơng thức có lợi so với khu vực thức giá đất tránh trốn số khoản chi phí liên quan Phát Thị trường thức cung cấp nhà hộ với mức giá 200 – 300 triệu số điều kiện định yếu tố chi phí đầu vào Các khuyến nghị sách Nhận thấy thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ thức nguyên nhân yếu cần ưu tiên giải bối cảnh điều kiện thành phố Hồ Chí Minh, viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà để khơng tìm kiếm câu trả lời cho toán “nhà cho người” mà đồng thời giải vấn đề đô thị xã hội Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi thức trở thành giải pháp song hành cần thiết khác Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố can thiệp Trên thực tế sách nhà can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi nhà hỗ trợ đất, tín dụng, thuế, v.v (tuy kết thực thi chưa khả quan) Các kiến nghị đề xuất không bàn luận lại vấn đề mà thảo luận thêm số yếu tố cốt lõi khác giúp giảm chi phí đáng kể chưa quan tâm mức, bao gồm hai yếu tố diện tích nhà tối thiểu vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí Với mục tiêu giảm cung phi thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải xem xét cách thấu đáo với sách hợp lý, kịp thời có tính khả thi Bên cạnh chiến lược tiếp cận nhà (nên chọn chiến lược phổ quát hay chiến lược mục tiêu?) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com liên nối với vấn đề nhà phi thức hình thành khu ổ chuột hệ lụy cần phân tích giải cách thấu đáo Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM TẠ NỘI DUNG TÓM LƯỢC MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 10 1.2 Mục tiêu Câu hỏi nghiên cứu 12 1.3 Bố cục luận văn 12 CHƯƠNG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 14 2.1 Khung phân tích 15 2.2 Các tiếp cận sách nhà 17 CHƯƠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC 21 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.3 Tại người dân lựa chọn nhà phi thức 30 3.4 Tóm tắt thị trường nhà thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả chi trả mức giá 32 CHƯƠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC 35 4.1 Phân tích yếu tố chi phí đầu vào 36 4.2 Cung cấp nhà theo chế thị trường thông qua trợ cấp 41 4.3 So sánh chi phí nhà giá rẻ thức nhà phi thức 42 4.4 Tóm tắt kết phân tích 45 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 47 5.1 Kết luận 48 5.2 Khuyến nghị sách 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 60 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) CBRE CB Richard Ellis CTK Cục Thống kê TPHCM DSCR Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay) DTZ DTZ Consulting & Research DTCB Diện tích Cơ DTSD Diện tích Sử dụng GTGT Giá trị Gia tăng IHC International Housing Coalition IRR Internal Rate of Return MIRR Multiple Internal Rate of Return MPB Marginal Private Benefit (Lợi ích Cá nhân Biên) MSB Marginal Social Benefit (Lợi ích Xã hội Biên) MSC Marginal Social Cost (Chi phí Xã hội Biên) NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association NAHB National Association of Home Builder NPV Net Present Value (Hiện Giá Ròng) TCTK Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office) TNDN Thu nhập Doanh nghiệp TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UN–HABITAT The United Nations Human Settlements Programme (Chương trình Định cư Con người Liên Hiệp Quốc) UNPFA United Nations Population Fund (Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc) USD U.S Dollar (đô la Mỹ) VND Vietnam Dong (đồng Việt Nam) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Lượng nhà lượng cầu nhà tăng TPHCM qua năm Bảng 3.2 Cung hộ thức qua năm TPHCM Bảng 3.3 Ước tính khả mua nhà bốn nhóm thu nhập thấp TPHCM năm 2009 Bảng 3.4 So sánh chi phí nhà thức phi thức Bảng 4.1 Đơn giá nhà ước tính theo yếu tố chi phí đầu vào Bảng 4.2 Tác động đơn lẻ yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành hộ Bảng 4.3 Ảnh hưởng đồng thời chi phí sử dụng đất chiều cao cơng trình chung cư đến giá nhà Bảng 4.4 Ảnh hưởng đồng thời chi phí sử dụng đất diện tích hộ đến giá nhà Bảng 4.5 Tóm tắt kết phân tích yếu tố đầu vào Bảng 4.6 So sánh chi phí xây dựng nhà thức phi thức HÌNH ẢNH Hình 2.1 Thị trường nhà với yếu tố ngoại tác Hình 3.1 Tỉ lệ hộ gia đình chất lượng sống thấp TPHCM phân theo quận (ngoại trừ huyện Củ Chi Cần Giờ) Hình 3.2 Tỷ lệ người nhập cư vào TPHCM từ tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ huyện Củ Chi Cần Giờ) Hình 3.3 Lượng cung hộ thức lượng cầu nhà TPHCM qua năm Hình 3.4 Thị trường nhà TPHCM – cung mới, cầu mới, mức giá khả chi trả Hình 4.2 Mẫu bố trí hộ nhà giá rẻ diện tích 30 m2 Hình 4.3 Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung Hình 4.4 Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng nhóm thu nhập PHỤ LỤC Phụ lục Thuật ngữ Nhà Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà Chi phí Thấp Nhà Thu nhập Thấp Phụ lục Các chương trình nhà TPHCM giai đoạn 2006 – 2010 Phụ lục Ngoại tác Nhà Phụ lục Dân số trung bình chia theo quận huyện Phụ lục Mơ hình Tài Phụ lục Phân tích Yếu tố Đầu vào Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com CHƯƠNG GIỚI THIỆU Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 76 Lợi nhuận chủ đầu tư tỷ lệ 20% THUẾ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Số năm miễn thuế Thuế suất miễn thuế Số năm giảm thuế Thuế suất giảm thuế Số năm chuyển lỗ tối đa tỷ lệ năm tỷ lệ năm tỷ lệ năm 25% 25% 25% Phân tích Tài Năm CHỈ SỐ GIÁ VÀ TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI Chỉ số giá VND Chỉ số giá USD Tỷ giá hối đối (VND/USD) CHI PHÍ ĐẦU TƯ Tổng diện tích kinh doanh (căn hộ, thương mại, bãi xe, nhà trẻ) Tổng diện tích xây dựng Chi phí đất Chi phí xây dựng (cơng trình chung cư) Chi phí nội thất hộ (tính theo phương án loại) Chi phí thang máy Chi phí xây dựng sở hạ tầng Tổng chi phí xây dựng (hạ tầng & cơng trình) Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Tổng chi phí đầu tư (khơng kể đất) khơng kể dự phịng NGÂN LƯU CHI PHÍ ĐẦU TƯ, giá thực Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí nội thất hộ (tính theo phương án loại) Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí xây dựng sở hạ tầng Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com m2 56.313,1 m2 triệu VND triệu VND triệu VND 74.448,0 108.455,6 297.792,0 0,0 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 0,0 17.970,0 315.762,0 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 3.157,6 631,5 6.315,2 triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 15.788,1 631,5 3.157,6 315,8 1.578,8 331.550,1 1,00 1,00 20.500 1,07 1,02 21.505 1,14 1,04 22.559 1,23 1,06 23.665 Năm 108.456 119.117 178.675 0 0 0 0 17.970 13.957 632 3.158 316 1.579 0 1.831 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.579 379 1.579 253 0 0 6.315 0 77 Chi phí đầu tư theo giá thực NGÂN LƯU CHI PHÍ ĐẦU TƯ, giá danh nghĩa Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí nội thất hộ (tính theo phương án loại) Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí xây dựng sở hạ tầng Chi phí khác Chi phí khảo sát lập dự án Chi phí thiết kế kỹ thuật Huy động vốn Chi phí bảo hiểm cơng trình (tính theo chi phí xây dựng) Chi phí quản lý dự án Chi phí pháp lý kế tốn Chi phí khác Chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND HUY ĐỘNG VỐN Vốn chủ sở hữu Nợ vay triệu VND triệu VND LỊCH NỢ VAY Dư nợ đầu kỳ Giải ngân nợ Lãi nhập gốc thời gian xây dựng Trả lãi Trả nợ gốc Trả lãi nợ gốc Dư nợ cuối kỳ Ngân lưu nợ Tổng chi phí đầu tư, kể chi phí lãi vay thời gian XD, danh nghĩa DOANH THU, giá danh nghĩa Phương án bán toán lần cho doanh nghiệp Doanh thu bán hộ (gồm thuế GTGT), danh nghĩa Doanh thu bán hộ (không gồm thuế GTGT), danh nghĩa KHẤU TRỪ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO VÀ ĐẦU RA Chi phí tính hồn thuế GTGT đầu vào Giá trị hoàn thuế GTGT đầu vào Giá trị thuế GTGT đầu phải trả Khấu trừ thuế GTGT đầu vào đầu CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG BÁN HÀNG, danh nghĩa Chi phí bán hàng Chi phí đầu tư Lợi nhuận trước lãi vay thuế - Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND 440.005,7 259.499 180.507 0 108.455,6 310.299,3 108.456 119.117 0 191.182 0 0 0 0 17.970 13.957 632 3.158 316 1.579 0 1.960 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3.268,1 649,2 6.315,2 1.579 379 6.315 1.689 270 0 0 0 452.641 259.499 193.142 0 0,0 0,0 17.970,0 15.916,3 631,5 3.157,6 315,8 1.578,8 Năm 129.157 323.484 51.900 207.599 77.257 115.885 0 207.599 115.885 34.254 357.738 0 178.869 0 0 207.599 207.599 357.738 115.885 59.027 178.869 237.896 178.869 -237.896 29.513 178.869 208.383 -208.383 210.774 391.437 0 191.613 355.852 28,5% 71,5% Năm 88.540 357.738 0 207.599 486.895 602.211 Năm 602.211 151.043 193.142 59.027 29.513 43.273 15.104 19.314 19.161 5.903 35.585 2.951 -11.474 15.104 153 -29.683 2.951 259.499 -259.499 -259.499 4.215 193.142 -5.745 -5.745 7.829 348.023 59.027 288.996 0 29.513 -29.513 Năm 12.044 78 Lợi nhuận chịu thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp NGÂN LƯU, danh nghĩa Ngân lưu vào Doanh thu bán hộ (không gồm thuế GTGT) Khấu trừ VAT đầu vào đầu Ngân lưu Chi phí đầu tư (bao gồm chi phí đất, xây dựng, hạ tầng & chi phí mềm) Chi phí bán hàng Thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lưu tự dự án Ngân lưu tự chủ đầu tư Tỷ lệ an toàn trả nợ, DSCR Chi phí vốn Nợ vay Chủ đầu tư Dự án (sử dụng tỷ lệ D/E ban đầu) NPV Nợ vay Chủ đầu tư Dự án IRR Nợ vay Chủ đầu tư Dự án MIRR Dự án Chủ đầu tư Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND triệu VND IRR 17,29% IRR 14,07% 5.938 Năm 0 23.753 0 5.938 MIRR 16,93% MIRR 16,47% 16,50% 15,00% 16,07% 0,0 1.331,5 5.175,9 16,50% 14,07% 17,29% 16,93% 16,47% NPV 5.175,9 NPV 1.331,5 15.104 191.613 153 355.852 -29.683 2.951 259.499 193.142 0 0 4.215 7.829 0 5.938 -244.395 -5.745 348.023 -5.938 -36.795 110.140 110.127 -214.321 1,18 0,05 1,46 -0,03 79 Phụ lục Phân tích Yếu tố Đầu vào Phụ lục trình bày việc tối ưu hóa yếu tố chi phí đầu vào hướng đến mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà cho số đông người dân thu nhập trung bình đến thấp Cụ thể là, xác định khoảng mức chi phí, lựa chọn tốt yếu tố đầu vào để cung cấp hộ với mức giá với thị trường phi thức nay, khoảng 200 – 300 triệu Đồng thời xác định mức giá thấp mà thị trường cung cấp với trợ cấp định (chủ yếu chi phí đất) từ phía nhà nước Đây ngưỡng người dân cịn sở hữu nhà (với mức độ trợ cấp định) Dưới mức này, giải pháp nhà phải hướng đến hình thức khác thuê mướn, nhà công cộng (thuộc sở hữu nhà nước) Đất Bang Ảnh hưởng chi phí sử dụng đất đến giá nhà kha tốn người mua Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Số liệu phân tích cho thấy giá đất tác động đáng kể lên giá thành hộ Nếu giả định khác không đổi (giả định quan trọng chiều cao chung cư), xem xét tác động yếu tố giá đất ta thấy muốn giá hộ chung cư mức 300 triệu giá đất đầu vào phải thấp triệu/m Trên thực tế giá đất thay đổi buộc nhà đầu tư tối ưu hóa việc sử dụng đất nhằm giảm chi phí Đến lượt mình, tầng cao chung cư lại có tương quan với chi phí xây dựng, cơng trình cao tầng địi hỏi tiêu chuẩn cao (cột móng, hệ thống điện nước, chịu gió, v.v.) Như vậy, giá đất cao khơng khiến giá thành tăng nhiều bảng phân tích trên, ta kết hợp với việc tăng hệ số sử dụng đất Việc xem xét ảnh hưởng lúc nhiều yếu tố thực mục sau, đề cập đến yếu tố liên quan Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 80 Thiết kế  Diện tích Căn hộ Bang Ảnh hưởng diện tích hộ đến giá nhà kha tốn người mua Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Diện tích hộ khiến giá thành thay đổi đáng kể, tác động đến khả mua nhà Muốn giá nhà 300 triệu/căn (tương đương mức giá (nhà có đất) phổ biến thị trường phi thức nay), hộ nên có diện tích 30 m2 Sẽ có khơng băn khoăn liệu diện tích có nhỏ Trên thực tế, nói thị trường bắt đầu có tín hiệu nhu cầu (đề xuất Công ty Địa ốc Đất Lành) 71 lý đơn giản phù hợp khả tài người mua Hơn nữa, chưa có nghiên cứu cụ thể (trong nỗ lực tìm kiếm tài liệu tác giả) cho diện tích hợp lý Tại số quốc gia phát triển (Anh, Mỹ), cách tính tốn dựa vào số phịng ngủ tương ứng với số người hộ chiếm ưu so với dựa vào diện tích tối thiểu (hoặc tối đa) Mặt khác, cách tiếp cận mang tính vị nhân sinh để giải vấn đề người nghèo có khuynh hướng cho chất lượng sống phụ thuộc nhiều vào môi trường xung quanh, cộng đồng, văn hóa – yếu tố liên quan đến người tham gia cộng đồng, mà thiết kế thân tạo khơng gian vật lý Hơn nữa, vấn đề không gian sống vật lý phụ thuộc vào cách thiết kế bố trí (vật lý) nội hộ, khơng diện tích sàn Sống hộ 20 m , khơng thiết hộ gia đình sử dụng chừng diện tích Với chiều cao tiêu chuẩn m, hộ thiết kế bao gồm gác nhỏ 10 – 15 m giúp cải thiện đáng kể diện tích hộ (xem thiết kế minh họa Hình 4.2.) Tuy suy cho cùng, 71 Bảo Anh (2011) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 81 không gian sống rộng rãi mục tiêu tích cực đáng Và giải vấn đề thực tế khan nguồn lực, việc quy hoạch thiết kế không gian sống cho cộng đồng lấy đối tượng phục vụ làm mục tiêu thiết kế giúp giải nhiều vấn đề mặt chất lượng sống Chi phí đất ảnh hưởng đến diện tích hộ mà người mua mua Bảng sau cho thấy diện tích tối đa hộ 300 triệu phụ thuộc vào chi phí sử dụng đất (diện tích hộ bị hi sinh để bù đắp chi phí đất) Với giá đất – triệu, diện tích tối 2 đa cho hộ 20 m Từ đến triệu 15 m , triệu giá nhà trở nên cao Như vậy, để nhà vừa phù hợp khả tài (khoảng 200-300 triệu) vừa đảm bảo diện tích tiện nghi thỏa đáng (trên 25 m2), giá đất nên 2,5 triệu/m2 Bang Ảnh hưởng đồng thời chi phí sử dụng đất diện tích hộ đến giá nhà Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Số liệu cho thấy mức giá thấp đạt 122 triệu/căn hộ 15 m , đạt trường hợp nhà nước trợ cấp đất giảm thiểu diện tích hộ (15m )  Chiều cao Công trinh Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 82 Bang Ảnh hưởng chiều cao công trinh chung cư đến giá hộ Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Với giá đất khơng đổi, chiều cao tầng trở thành phương án tối ưu Tuy nhiên, giá đất TPHCM dao động với biên độ lớn đắt đỏ nên dự án chung cư thường phải xem xét đến khả xây cao tầng để giảm thiểu chi phí đất Kết cho thấy giá đất triệu/m2 chiều cao chung cư tối ưu tầng Nếu giá đất từ đến triệu chung cư nên xây 10 tầng, đất triệu xây 15 tầng Bang Ảnh hưởng đồng thời chi phí sử dụng đất chiều cao cơng trinh chung cư đến giá nhà Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Việc tăng hệ số sử dụng đất thông qua tăng chiều cao cơng trình có tác động nhiều khả tăng nguồn cung tác động lên tính phù hợp khả tài người mua Chi phí xây dựng đắt với giá đất thường cao (khi phải xây dựng cao tầng) làm tăng giá thành hộ đáng kể Tuy vậy, tăng chiều cao cơng trình trở thành giải pháp bắt buộc nguồn tài nguyên đất trở nên khan Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 83 Đơn giá Xây dựng Đơn giá xây dựng có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà Quy trình chạy độ nhạy cho biến đơn giá xây dựng dao động khoảng từ 1,50 triệu (tương đương 75 USD) đến 5,10 triệu (255 USD) mét vuông xây dựng Mức thấp lấy từ nghiên cứu tình 2 nhà Vinh (77 USD/m sàn xây dựng, 140 USD/m giá xây dựng thông thường – ghi nhận tình huống) 72 Mức cao lấy từ khái toán dự án nhà thu nhập thấp TPHCM năm 2009 Nghiên cứu tình Ahmedabad, 73 Ấn Độ cho thấy đơn giá xây dựng (dưới tầng) khoảng từ 1,50 đến 1,90 triệu/m Một tài liệu phân tích “Tiếp cận theo chế thị trường cho nhà thu nhập thấp đô thị Ấn Độ” Monitor Group đưa mức giá xây dựng khác, triệu/m sàn xây dựng 74 Tuy mức giá theo mô tả dự án có lẽ bao gồm chi phí hạ tầng (nội bộ) phân tích khơng thấy đề cập đến lãi vay ước lượng 100% diện tích sàn xây dựng kinh doanh Nghĩa là, chi phí xây dựng thực chất phải thấp triệu, ước tính vào khoảng triệu/m sàn Bang Ảnh hưởng đơn giá xây dựng đến giá hộ Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Hơn nữa, chi phí xây dựng giảm thơng qua kỹ thuật cơng nghệ xây dựng Thực hành quốc tế cho thấy khả giảm 25% chi phí xây dựng thực thông qua danh mục phương cách đa dạng nhằm làm giảm chi phí vật liệu xây dựng nhân công, bên cạnh yếu tố trọng yếu khác quy hoạch thiết kế tốt.75 Tuy 77USD/m2 đơn giá sàn xây dựng cho nhà xây khn khổ chương trình Phát triển Đơ thị dựa vào Cộng đồng Trung tâm Hỗ trợ Phát triển Tài nguyên Cộng đồng (SDCR), đạt thấp “tái sử dụng nguyên vật liệu có sẵn, cơng lao động từ cộng đồng (khơng tốn lương lao động), thời gian ngắn”, theo Lê Diệu Ánh (2011) 73 Nohn (2008) 74 Monitor Group (2011) Phân tích “dựa dự án cho Ngân hàng Nhà Quốc gia, với hỗ trợ từ Ngân hàng Thế giới tài trợ FIRST Initiative” 75 Theo Civil Engineering Portal, truy cập ngày 24/04/2011 địa http://www.engineeringcivil.com/low-cost-housing.html 72 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 84 vậy, vấn đề cần phải nghiên cứu kỹ điều kiện Việt Nam, cụ thể TPHCM Các dự án Vinaconex thực hiện, với giá thành vào khoảng triệu/m hộ cho thấy chi phí xây dựng Việt Nam thực tế chí cịn thấp mức khái tốn 3,5 triệu đồng mơ hình (bên cạnh cách thức giảm giá thành khác thông qua tăng sử dụng đất, giảm khoản mục chi phí khác) Tài Dự án – Lãi suất vay đầu tư phát triển Lãi vay đầu tư phát triển có ảnh hưởng đến giá nhà (chiếm tỉ lệ đáng kể giá thành, 13%) không tạo ảnh hưởng đáng kể đến tính phù hợp khả người mua (chênh lệch giá nhà mức 24 triệu/căn hộ lãi vay đầu tư 9,5% 19,5%/năm), đặc biệt tính đến khả giảm lãi suất cho vay đầu tư xây dựng bối cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam Bang Ảnh hưởng lãi suất vay đầu tư đến giá hộ Nguồn: tính tốn tác giả, dựa mơ hình tài Tuy vậy, lãi suất yếu tố sống nhà đầu tư định đầu tư trình thực dự án, có quan hệ mật thiết với hầu hết yếu tố chi phí khác – tạo ảnh hưởng chung đến số hiệu tài (NPV, IRR) lực trả nợ ngắn hạn doanh nghiệp, đặc biệt xem xét mối quan hệ với rủi ro (như rủi ro thị trường, kinh doanh) Vấn đề không đơn giản lãi suất ưu đãi mà yếu tố tiên việc đảm bảo nguồn tín dụng thường xuyên với lãi suất ổn định Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com ... CHƯƠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com 22 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Nhà phi thức phát triển diện rộng... trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.3 Tại người dân lựa chọn nhà phi thức 30 3.4 Tóm tắt thị trường nhà thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu,... biệt chi phí nhà thức phi thức lớn, tình 1,8 lần (nhà thức cao nhà phi thức đến 133 triệu đồng) Lợi lớn nhà phi thức giá đất thấp nhiều Giá đất rẻ đất phi thức thường thiếu sở hạ tầng, vị trí thuận