THỦ TỤC PHÁP LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT ĐINH THỊ HỒNG SA MSSV:1354060147 THỦ TỤC PHÁP LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT ĐINH THI HỒNG SA MSSV:1354060147 THỦ TỤC PHÁP LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TH.S VÕ HƯNG MINH HIỀN Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017 LỜI CẢM ƠN Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng……năm 2017 Sinh viên thực ĐINH THỊ HỒNG SA NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN DANH MỤC VIẾT TẮT Luật Nhà năm 2014: Luật số 65/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Đất đai năm 2013: Luật số 45/2013/QH13 Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014: Luật số 67/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Luật số 66/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Môi trường năm 2014: Luật số 55/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 23 tháng năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014: Luật số 50/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 18 tháng năm 2014 Nghị định 100/2015/NĐ-CP: Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Thông tư 19/2016/TT-BXD: Thông tư 19/2016/TT-BXD Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng năm 2016 hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định 99/2015/NĐ-CP MỤC LỤC PHẦN PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu nội dung chuyên đề PHẦN THỦ TỤC PHÁP LÝ VỀ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 11 2.1 Khái quát chung dự án nhà thương mại 11 2.1.1 Khái niệm dự án nhà thương mại 11 2.1.2 Mục đích việc thực dự án đầu tư nhà thương mại 11 2.1.3 Phân loại nhà thương mại 11 2.1.4 Các điều kiện để thực dự án đầu tư nhà thương mại 12 A Điều kiện chủ đầu tư thực dự án nhà thương mại 12 B Điều kiện khu đất thực dự án 14 C Điều kiện xây dựng 14 D Các điều kiện khác có liên quan 15 2.2 Trình tự thực đầu tư dự án nhà thương mại 16 2.2.1 Khái quát quy trình chung thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 16 2.2.2 Tiến trình thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 18 2.2.2.1 Chuẩn bị hồ sơ thực dự án 18 A Chuẩn bị hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án 19 B Chuẩn bị hồ sơ quy hoạch, xây dựng dự án nhà thương mại 20 C Chuẩn bị hồ sơ lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án 21 D Chuẩn bị lập hồ sơ báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường 22 2.2.2.2 Thực việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đăng ký đầu tư lên quan có thẩm quyền 23 2.2.2.3 Cấp phép xây dựng dự án 25 2.2.2.4 Thực việc huy động vốn để phục vụ phát triển dự án nhà thương mại 26 PHẦN THỰC TRẠNG 30 3.1 Tình hình nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 30 3.2 Khó khăn bất cập thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 31 3.2.1 Về sở pháp lý thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 31 3.2.2 Về thực tiễn áp dụng 32 PHẦN MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP VỀ QUY TRÌNH THỦ TỤC ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 34 PHẦN KẾT LUẬN 36 PHỤ LỤC 38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 PHẦN PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài nghiên cứu Xã hội ngày phát triển, môi trường sống ngày thay đổi lý kéo theo tăng trưởng nhanh chóng sở hạ tầng đô thị khiến phải vận động để đáp ứng với thay đổi Một nơi biểu rõ rệt vận động thay đổi Thành phố Hồ Chí Minhthành phố đầu kinh tế, y tế, giáo dục, giao thơng Chính phát triển nó, nhu cầu xã hội đáp ứng tốt nên nhìn chung dân số tập trung đông khiến nhu cầu chỗ ngày tăng cao Mặt khác, dân số đông quỹ đất sử dụng thành phố lại khan hiếm, chưa đủ đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Vì vậy, để phù hợp với thực tiễn đó, nhu cầu nhà thành phố điều tất yếu Do đó, hạng mục nhà dư luận quan tâm “nhà thương mại” Chính cấp bách đáp ứng nhu cầu thiết thực xã hội nên dự án “nhà thương mại” có biến chuyển khơng ngừng, ln nguồn lợi nhuận mà doanh nghiệp muốn khai thác Nắm bắt tình hình thực tế vậy, doanh nghiệp nước thực dự án đầu tư “nhà thương mại” nhằm tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội Vậy doanh nghiệp để tham gia thực đầu tư dự án “nhà thương mại” theo pháp luật hành cần phải thực bước nào, thủ tục đầu tư sao? Làm để doanh nghiệp thực thủ tục đầu tư quy định gặp khó khăn nhất? Sau đây, báo cáo bước phân tích thủ tục có liên quan đến hoạt động đầu tư vào hạng mục “nhà thương mại” đồng thời tìm hiểu thực tiễn áp dụng thủ tục vào quy trình đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh Mục tiêu nghiên cứu Bài nghiên cứu hướng đến mục tiêu sau: - Tìm hiểu quy định thủ tục đầu tư vào dự án nhà thương mại theo pháp luật hành - Tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn doanh nghiệp - Đánh giá khách quan vấn đề thủ tục đầu tư tham gia thực dự án nhà thương mại Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu quy định Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản việc thực dự án nhà thương mại hỗn hợp xây dựng đất thuộc quyền sử dụng doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Phân tích, đánh giá mức độ áp dụng quy định pháp luật có liên quan thủ tục đầu tư dự án “nhà thương mại” địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp nghiên cứu gồm: phân tích quy định pháp luật hành; thu thập liệu để phân tích, so sánh, đánh giá bước thực thủ tục đầu tư thực tế so với quy định pháp luật Kết cấu nội dung chuyên đề Phần 1: Phần mở đầu Phần 2: Thủ tục pháp lý đầu tư dự án nhà thương mại 2.1 Khái quát chung dự án nhà thương mại 2.1.1 Các khái niệm dự án nhà thương mại 2.1.2 Mục đích việc đầu tư vào dự án nhà thương mại 2.1.3 Phân loại nhà thương mại 2.1.4 Các điều kiện để thực dự án A Điều kiện chủ đầu tư thực dự án nhà thương mại B Điều kiện khu đất thực dự án C Điều kiện xây dựng D Các điều kiện khác 2.2 Trình tự thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 2.2.1 Khái quát quy trình chung thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 2.2.2 Tiến trình thực thủ tục 2.2.2.1 Chuẩn bị hồ sơ A Chuẩn bị hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án B Chuẩn bị hồ sơ quy hoạch, xây dựng dự án nhà thương mại C Chuẩn bị hồ sơ lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án D Chuẩn bị hồ sơ báo cáo tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường 2.2.2.2 Thực thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đăng ký đầu tư 2.2.2.3 Cấp phép xây dựng dự án 2.2.2.4 Thực việc huy động vốn phục vụ phát triển dự án Phần 3: Thực trạng áp dụng thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.1 Tình hình đầu tư nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Khó khăn bất cập thủ tục thực đầu tư dự án nhà thương mại 3.2.1 Về sở pháp lý thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại 3.2.2 Về thực tiễn áp dụng Phần 4: Một số kiến nghị, giải pháp quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại Phần 5: Kết luận 10 nhân; Vốn xuất phát từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam 13” Như vậy, nguồn vốn đa dạng Tuy nhiên để chứng minh hợp pháp số vốn vấn đề pháp lý quan trọng Trừ trường hợp vốn thuộc sở hữu nhà đầu tư hình thức lại phải thực thơng qua việc ký kết hợp đồng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, hợp đồng vay vốn…Đây sở pháp lý quan trọng để chứng minh nguồn gốc số vốn Đối với nguồn vốn xuất phát từ tiền mua, tiền thuê nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải thực theo quy định Điểm b, Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP Theo đó, việc huy động vốn hình thức thu tiền trước người có nhu cầu sử dụng nhà ở, thơng qua hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, để nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh phải tn thủ số điều kiện là: “Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tòa nhà đó14” Sau đáp ứng điều kiện để nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh muốn thực việc huy động vốn chủ đầu tư phải có văn gửi Sở Xây dựng nơi có nhà kèm theo giấy tờ chứng minh điều kiện Trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp biên thống bên mua, bên thuê mua nhà bên nhận chấp 13 14 Điều 69 Luật Nhà năm 2014 Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 27 việc giải chấp mua bán, th mua nhà Trường hợp khơng chấp dự án chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm văn gửi Sở Xây dựng Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ phải có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư hồ sơ hợp lệ theo quy định Trường hợp, hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn nêu rõ lý Nếu chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn quy định mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thơng báo khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Trường hợp sau Sở Xây dựng có văn thông báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực chấp nhà việc bán, cho thuê mua nhà sau chấp thực có đủ điều kiện có văn thơng báo Sở Xây dựng theo quy định Đối với nguồn vốn xuất phát từ việc vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam phát hành trái phiếu để huy động số vốn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà thương mại phải đáp ứng điều kiện theo thỏa thuận hợp đồng vay vốn theo quy định phát hành trái phiếu Đối với vốn xuất phát từ việc huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ đầu tư phải thơng qua ký kết hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư hợp đồng hợp tác kinh doanh Chủ đầu tư ký kết hợp đồng sau có đủ điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt theo quy định pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án 28 phê duyệt; Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; Đã có thơng báo đủ điều kiện huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án Theo đó, để đảm bảo đủ điều kiện để huy động vốn phục vụ phát triển dự án, chủ đầu tư cần có văn đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn trường hợp Được quy định Khoản 2, Điều 9, Thơng tư 19/2016/TT-BXD hồ sơ gửi Sở Xây dựng đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn bao gồm giấy tờ sau đây: - Văn đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn - Bản có chứng thực Quyết định chủ trương đầu tư văn chấp thuận chủ trương đầu tư dự án quan nhà nước có thẩm quyền; định phê duyệt kèm theo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy định pháp luật xây dựng pháp luật nhà - Văn xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai việc thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án phê duyệt - Bản có chứng thực biên bàn giao mốc giới dự án theo tiến độ dự án duyệt theo quy định pháp luật đất đai Trình tự nộp giải hồ sơ tương tự trường hợp Trên thủ tục pháp lý cho toàn trình đầu tư nhà thương mại Tuy nhiên, thủ tục dựa mặt lý thuyết Việc áp dụng chủ đầu tư việc thực thi quy định quan chức phụ thuộc nhiều vào yếu tố thực tiễn khác Vì vậy, để thật làm rõ vấn đề hơn, sau đây, phần thực trạng đưa số liệu việc thực quy trình đầu tư 29 PHẦN THỰC TRẠNG 3.1 Tình hình nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Hiện nay, quy mơ dân số Thành phố Hồ Chí Minh lên đến gần 13 triệu người lúc số liệu thống kê thức có 8,3 triệu người Qua khảo sát Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước thành phố, có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 hộ Vì vậy, vấn đề nhà nói chung nhu cầu sử dụng nhà thương mại nói riêng thiết yếu quan trọng Tuy nhiên, qua kết nghiên cứu quy trình thủ tục hành thực dự án đầu tư cho thấy, chuỗi thủ tục hành để thực dự án đầu tư có sử dụng đất dài nhất, phức tạp, khó khăn Trong đó, theo Báo cáo Bộ Kế hoạch Đầu tư, thống kê giai đoạn 1999 – 2010 cho thấy, vốn đầu tư có xây dựng (dự án đầu tư có sử dụng đất) chiếm 72% vốn đầu tư tồn xã hội Hơn nữa, việc thực dự án đầu tư có sử dụng đất thường dự án có quy mơ lớn, sử dụng nhiều lao động, giá trị sản xuất cao15 Qua thống kê sơ bộ, tính đến năm 2012, số dự án phát triển nhà địa bàn thành phố 1.318 dự án, sử dụng 12.303,97 diện tích đất Trong đó, diện tích đất xây dựng nhà thương mại 4.074,01 ha16, chiếm phần ba tổng diện tích sử dụng đất Như vậy, bối cảnh đặt yêu cầu cho Nhà quản lý phải đề thủ tục hành phù hợp với việc thực dự án đầu tư, đặc biệt dự án có sử dụng đất dự án đầu tư nhà thương mại để tháo gỡ “nút thắt” thủ tục hành chính, góp phần cải thiện mơi trường kinh doanh, thu hút đầu tư giúp thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế, giải vấn đề nhà mà địa phương gặp phải 15 Báo cáo tóm tắt tổng hợp kết nghiên cứu sơ số đề xuất giải pháp cải cách thủ tục hành thực dự án đầu tư Cục Kiểm sốt thủ tục hành thuộc Bộ Tư pháp ban hành tháng năm 2013, trang 16 Báo cáo kiểm tra, rà sốt tình hình thực dự án phát triển nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ngày 14 tháng năm 2013 Uỷ ban nhân dân thành phố, trang 30 3.2 Khó khăn bất cập thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại Để thực tốt thủ tục pháp lý đầu tư, chủ đầu tư cần phải vào quy định pháp luật hành Tuy nhiên, thủ tục quy định rõ ràng văn pháp luật việc thực ln khó khăn cho chủ đầu tư nhiều thủ tục hành khác phát sinh thêm để phục vụ cho việc quản lý quan nhà nước Bởi lẽ, quy định văn pháp luật chưa thực chi tiết rõ ràng mà phải cần đến văn hướng dẫn từ quan chuyên môn thực thủ tục hành nên việc thực thi đương nhiên bị vướng mắc Trong số trường hợp, tuỳ thuộc vào quy mô điều kiện khác dự án mà quan nhà nước yêu cầu số thủ tục phát sinh Như vậy, tạo nên chưa đồng việc quy định văn pháp luật thực tế thực thi thủ tục Trong thời gian qua, có nhiều chuyển biến cải cách thủ tục pháp lý thực đầu tư, song nhà đầu tư phải đối mặt với khó khăn, vướng mắc thủ tục hành gây Qua nghiên cứu cho thấy tồn tại, hạn chế cụ thể sau: 3.2.1 Về sở pháp lý thực thủ tục đầu tư dự án nhà thương mại Xét rằng, khơng có quy trình thủ tục đầy đủ tồn q trình thực đầu tư để cơng khai, minh bạch Bởi lẽ, quy định thủ tục đầu tư nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Để hiểu xác, chủ đầu tư phải tham khảo nhiều văn pháp luật, có năm lĩnh vực chủ yếu: pháp luật đầu tư, pháp luật môi trường, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật quy hoạch Ngoài văn này, chủ đầu tư tuân theo quy định hướng dẫn quan thực thi cho trường hợp dự án đầu tư cụ thể Mặt khác, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn việc nghiên cứu, tìm hiểu thơng tin thủ tục để thực dự án đầu tư công bố, công khai thủ tục hành riêng lẻ mà chưa có cơng bố đầy đủ, rõ ràng quy trình thủ tục thực dự án đầu tư, có việc thực công bố, công khai số địa phương sở nhu cầu thu hút đầu tư địa phương Nếu 31 nhà đầu tư không cập nhật kịp thời thực sai thực chưa đầy đủ theo quy định pháp luật Chẳng hạn dự án phát triển nhà thương mại có số lượng từ 500 đến 2500 thủ tục giải hồ sơ chấp thuận đầu tư Sở Xây dựng hướng dẫn thực hiện17 Theo đó, văn đề nghị thực dự án đầu tư mà đề cập bước đề xuất chủ trương đầu tư theo lý thuyết dự án hướng dẫn Tờ trình Trường hợp hồ sơ đề nghị chấp thuận đầu tư có số lượng nhà 2500 tên văn Tờ trình đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà theo mẫu Nhưng trường hợp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư có số lượng nhà từ 2500 trở lên tên văn Tờ trình đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà theo mẫu Vì vậy, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kĩ trước thực thủ tục pháp lý này, tránh gặp khó khăn tồn q trình thực dự án đầu tư 3.2.2 Về thực tiễn áp dụng Về thi hành, lực quản lý yếu công tác phối hợp, chia sẻ thông tin quan nhà nước nên chưa có chế thực liên thông thống quan thực thi từ khâu chuẩn bị đầu tư đến dự án vào vận hành dẫn đến nhà đầu tư phải thực thêm nhiều thủ tục “con”, đáp ứng thêm nhiều hồ sơ, giấy tờ, thông tin trùng lặp, không cần thiết khiến việc thực trở nên phức tạp thời gian thực kéo dài quy định Bởi lẽ, để đáp ứng hết tất yêu cầu quan thực thi số nội dung phát sinh thủ tục bị trùng lặp Chẳng hạn, nội dung giấy phép quy hoạch, rõ ràng có trùng lặp xác định tên chủ đầu tư, phạm vi, ranh giới, quy mô đất đai văn chấp thuận chủ trương đầu tư giấy phép quy hoạch Đối với nội dung quy định “Các tiêu sử dụng đất nhà ở, dịch vụ thương mại; cơng trình hạ tầng xã hội, xanh, giao thông; tiêu sử dụng đất quy hoạch thị cho tồn khu 17 Theo liệu trang web Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh công bố ngày 25 tháng năm 2012 32 vực quy hoạch; yêu cầu tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan, môi trường; yêu cầu tiêu cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật đô thị làm sở đầu tư lập nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết”18 Giấy phép quy hoạch, thực chất định hướng, mong muốn quyền việc phát triển thị khu vực, hiểu “đề bài” để nhà đầu tư làm để triển khai việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 lập dự án đầu tư Nội dung nêu hoàn tồn trình bày văn chấp thuận chủ trương đầu tư quan tham mưu thực nhiệm vụ cách trách nhiệm đầy đủ Vì vậy, cần xem xét vấn đề nhiều Hoặc nội dung việc đăng ký đầu tư Về bản, nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có trùng lặp “Đề xuất dự án đầu tư bao gồm nội dung: nhà đầu tư thực dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu kinh tế - xã hội dự án” mà nội dung duyệt biết Văn chấp thuận chủ trương đầu tư Do đó, số nội dung xét duyệt đăng ký đầu tư nên lược bỏ bị trùng lặp Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận đầu tư văn nhằm thể việc đầu tư doanh nghiệp đồng thời thể ưu đãi đầu tư có Tuy nhiên, nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện để hưởng ưu đãi đầu tư thực tế, nội dung văn mà Văn chấp thuận đầu tư văn khác liệu nhà đầu tư có hưởng ưu đãi theo quy định hay không Đây thủ tục nhằm phục vụ thêm cho việc quản lý quan có thẩm quyền, buộc nhà đầu tư phải thực chưa thực thể thơng thống cho q trình đầu tư Vì vậy, số trường hợp, thủ tục gây khó khăn kéo dài thời gian thực dự án Trên bất cập, khó khăn q trình thực dự án đầu tư xây dựng nhà Do đó, việc đề giải pháp để giải khó khăn bất 18 Điểm c Khoản Điều 39 Nghị định 37/2010/NĐ-CP 33 cập việc tất yếu, nhằm hoàn thiện quy trình thực dự án nhà thương mại nói riêng dự án đầu tư nói chung PHẦN MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP VỀ QUY TRÌNH THỦ TỤC ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Để đưa kiến nghị trên, báo cáo dựa vào sở lý luận thực tiễn tìm hiểu hoạt động đầu tư nhà thương mại Qua tìm hiểu, nhận thấy quy trình thủ tục pháp lý thực dự án đầu tư nhà thương mại mặt lý thuyết thực tế nhiều vướng mắc Do đó, cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện quy phạm pháp luật đầu tư, quy phạm thực thi, phải đề quy trình thủ tục đầy đủ cơng khai cho q trình đầu tư thực dự án nhà thương mại Đảm bảo cách chắn quy định pháp luật sử dụng cách rộng rãi, áp dụng vào thực tiễn đời sống cho phát huy tối đa sức mạnh hệ thống pháp luật Thứ hai, xếp lại phân bổ quy phạm pháp luật văn cho hợp lý, tránh chồng chéo nội dung, tạo thủ tục khơng cần thiết Phải có phân công rõ ràng quan thực thi, tránh đùn đẩy trách nhiệm cho Các quan thực thi thủ tục cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi có lên trang thơng tin điện tử Có thế, có minh bạch thủ tục Và nhà đầu tư dễ dàng nắm bắt thay đổi việc thực thủ tục pháp lý đầu tư, tạo thơng thống thủ tục cho chủ đầu tư nên thực giải pháp để từ đó, chủ đầu tư tập trung lực quan trọng trình thực dự án, thu hút đầu tư nhiều Thứ ba, bên tham gia thực dự án nên nâng cao lực thực quy định pháp luật để khắc phục việc hiểu thực sai tinh thần quy định pháp luật cách thông qua hội thảo, chuyên đề pháp đề tư vấn người am hiểu pháp luật Luật sư, chuyên viên pháp chế… Qua đó, chủ đầu tư có nhìn rộng tồn q trình thực dự án 34 đầu tư, tránh gặp khó khăn thực với quan quản lý nhà nước, góp phần thực tiến độ dự án Thứ tư, Nhà quản lý nên thiết lập trì đầu mối cung cấp thông tin cho nhà đầu tư, tránh tình trạnh nhiều đầu mối khơng thống nhất, khó quản lý sử dụng hiệu nguồn lực, lợi cạnh tranh việc thu hút đầu tư Thường xuyên cập nhật thông tin đầu tư, cập nhật văn mới, văn hết hiệu lực thay đổi quy định pháp luật liên quan đến vấn đề để dễ quản lý để người nắm bắt hết tình hình đầu tư vào nhà nói chung dự án nhà thương mại nói riêng Thứ năm, Nhà quản lý nên thiết lập hệ thống thơng tin để người thực phản ánh, kiến nghị quy định hành chính, tình hình, kết giải thủ tục hành Cơ sơ liệu quốc gia thủ tục hành Nếu triển khai, Nhà quản lý dễ dàng kiểm soát mức độ thực thủ tục hành vào thực tiễn, từ đó, nâng cao trách nhiệm quản lý cấp quyền địa phương Cuối cùng, giải pháp thiết thực hiệu nên tiến hành việc thực quy định thủ tục đầu tư phải dựa sở thơng hiểu, bình đẳng, hồ bình bên với nhau, tránh xảy tranh chấp khơng đáng có, làm chậm tiến độ thực dự án bên, gây khó khăn cho bên tham gia dự án đầu tư 35 PHẦN KẾT LUẬN Với tình hình đầu tư dự án nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh nay, việc Nhà quản lý cần phải đề quy trình phù hợp thiết yếu Các quy trình nên ngắn gọn chặt chẽ phải phù hợp với quy định chuyên ngành khác có liên quan Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần phải nắm bắt kịp thời thay đổi quy định pháp luật trình thực dự án Bởi lẽ, sở cho chủ đầu tư tự phòng ngừa rủi ro thực dự án, kiểm soát mức độ thực bám sát chặt chẽ vào quy định hành Với mục đích cuối kiểm sốt việc đầu tư dự án cho phù hợp với phát triển kinh tế thị trường, phù hợp với nhu cầu xã hội nên việc nâng cao thủ tục hành vấn đề đầu tư khơng thể tránh khỏi Việc góp phần giảm tải tiến độ thực dự án, tạo thơng thống q trình thực thi bên tham gia dự án Bởi lẽ, dự án nhà thương mại nói riêng dự án đầu tư xây dựng nói chung mang lại hiệu kinh tế cao, giải nhu cầu nhà địa phương, nâng cao đời sống cho người Nếu vấn đề thủ tục giải khơng góp phần đẩy mạnh việc đầu tư vào dự án mà giúp Nhà quản lý giảm bớt gánh nặng thủ tục, tiết kiệm chi phí, tập trung nguồn lực cho dự án thiết thực hơn, quan trọng mang lại hiệu kinh tế xã hội Để thực tốt nhiệm vụ này, Đảng Nhà nước ta nên có sách tháo gỡ “nút thắt” thủ tục đầu tư, chất lượng thủ tục này, áp dụng phương án khả thi để giải vướng mắc thủ tục hành Quy định phải đơi với thực tiễn áp dụng, Có vậy, góp phần thu hút đầu tư nước nước tham gia dự án đầu tư nhà Việc thực thi không thực địa bàn thành phố Hồ Chí Minh mà nên nhân rộng nhiều địa bàn khác Bởi lẽ, đâu có quản lý nhà nước có thủ tục hành để phục vụ cho cơng việc Do đó, đòi hỏi bên tham gia thực thủ tục pháp lý đầu tư nên hỗ trợ lẫn nhau, thực ngun tắc bình đẳng, thiện chí để mang lại hiệu thực thi cao toàn 36 trình thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nói riêng tất dự án đầu tư nói chung 37 PHỤ LỤC GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CƠ QUAN THỰC TẬP 1/ Thông tin doanh nghiệp Tên đơn vị: CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU SAIGONTOURIST Tên giao dịch quốc tế: SAIGONTOURIST IMPORT-EXPORT JOINTSTOCK COMPANY Địa trụ sở chính: 19/45, Trần Đình Xu, Phường Cầu Kho, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Văn phòng đại diện: Phòng 01, tầng 21, nhà Pearl-Plaza, số 561A Điện Biên Phủ, Phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Điện thoại: (08) 62802929 - (08) 62803366 Email: sei@sei.vn Tổng Giám đốc người đại diện theo pháp luật Công ty 2/ Mục tiêu Công ty: Công ty thành lập để huy động sử dụng vốn có hiệu việc phát triển ngành nghề sản xuất kinh doanh đăng ký nhằm mục tiêu thu lợi nhuận tối đa, tăng lợi tức cho cổ đông, tạo công ăn việc làm cho người lao động, đóng góp cho ngân sách nhà nước phát triển Công ty 3/ Lịch sử hình thành phát triển doanh nghiệp Được thành lập lần đầu theo giấy chứng nhận doanh nghiệp sô 0304294545 cấp ngày 31 tháng năm 2006 Công ty lần thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp Lần cuối Công ty thực việc thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp vào ngày 29 tháng năm 2016 do Phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh thực 38 Vốn điều lệ Cơng ty: 31.200.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba mươi mốt tỷ hai trăm triệu đồng) Tổng số vốn Điều lệ Công ty chia thành 3.120.000 cổ phần, mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần 4/Nhận xét sơ sinh viên đơn vị thực tập Công ty Cổ phần Xuất nhập Saigontourist Công ty chuyên cung cấp dịch vụ mua bán, giao dịch nước Cơng ty có Bộ phận chun thực vấn đề pháp lý cho Công ty, giúp Công ty ngăn ngừa rủi ro giải thủ tục hành với quan nhà nước Các vấn đề pháp lý mà thực tập sinh tiếp cận đa dạng như: soạn thảo loại hợp đồng phù hợp với yêu cầu Công ty quy định pháp luật; Soạn thảo thủ tục hành để đáp ứng yêu cầu quan quản lý Nhà nước; Tham gia tư vấn cho Công ty hướng giải gặp vấn đề pháp lý phòng tránh rủi ro có Đối với tôi, Công ty nơi làm việc phù hợp với bạn có mong muốn trở thành chuyên viên pháp chế cho doanh nghiệp, giúp bạn thực tập sinh hiểu thực hành tốt kỹ định sau đợt thực tập 6/ Vị trí cơng việc phân cơng đơn vị Thực tập sinh pháp chế Hỗ trợ Bộ phận pháp chế Công ty vấn đề liên quan đến pháp lý hồ sơ Sinh viên thực ĐỊNH THỊ HỒNG SA MSSV:1354060147 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Một số văn pháp luật sử dụng chủ yếu Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014 Luật Môi trường năm 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Thông tư 19/2016/TT-BXD Quyết định số 08/2017/QĐ-UBND Uỷ Ban nhân dân tỉnh Hồ Bình ban hành ngày 27 tháng năm 2017 quy định trình tự thủ tục thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn tỉnh Hồ Bình 10 Cơng văn số 4991/SXD-TCV Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 04 tháng năm 2011 việc hướng dẫn thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà đầu tư xây dựng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước có quy mơ 500 nhà địa bàn quận, huyện 11 Báo cáo tóm tắt tổng hợp kết nghiên cứu sơ số đề xuất giải pháp cải cách thủ tục hành thực dự án đầu tư Cục Kiểm sốt thủ tục hành thuộc Bộ Tư pháp ban hành tháng năm 2013 12 Báo cáo kiểm tra, rà sốt tình hình thực dự án phát triển nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ngày 14 tháng năm 2013 Uỷ ban nhân dân thành phố 40 Sách, báo, tạp chí tham khảo Hà Thị Thu Trang (2014), “Pháp luật huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội Trung tâm xúc tiến đầu tư phía Nam - Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch Đầu tư IPCS, “Khái quát quy trình thủ tục đầu tư”, Cổng thơng tin điện tử Xúc tiến đầu tư Phía Nam 41