Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ QUANG CHÁNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ QUANG CHÁNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Tuấn HÀ NỘI - 2011 MỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ L THƢƠNG MẠI HÌN 1.1 Một số khái niệm liên quan đế hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành t 1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tr 1.1.3 Khái niệm nhà thương mại 1.1.4 Khái niệm nhà thương mại h 1.1.5 Khái niệm hợp đồng mua bán tương lai 1.2 Đặc điểm giao dịch mua b thành tương lai 1.3 Sơ lược trình hình thành v Nam tài sản hình thành tro luật mua bán nhà thương Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁ THƢƠNG MẠI HÌN 2.1 Quan hệ pháp luật hợp đồn hình thành tương lai 2.1.1 Chủ thể hợp đồng mua bá tương lai 2.1.1.1 Bên bán nhà 2.1.1.2 Bên mua nhà 2.1.2 Đối tượng hợp đồn thành tương lai 2.1.3 Quyền nghĩa vụ thương mại hình thàn 2.1.4 Hình thức hợp đồng mu tương lai 2.1.5 Nội dung hợp đồng mu tương lai 2.1.6 Một số điều kiện thực h thành tương lai 2.2 Quan hệ pháp luật khác thương mại hình thàn 2.2.1 Pháp luật thủ tục hàn 2.2.2 Pháp luật thuế Chương 3: NHỮNG BẤT ĐỊNH PHÁP MẠI HÌNH T 3.1 Nhận diện bất cập liên bán nhà thương mại h 3.1.1 Bất cập mặt pháp lu thương mại hình thành 3.1.2 Bất cập mặt thực hiệ 3.1.3 Bất cập việc giám sá thương mại 3.2 Hướng hồn thiện chế đ thương mại hình thành tương lai 3.2.1.Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 3.2.2.Giải pháp hồn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 3.2.3.Giải pháp liên quan đến việc tổ chức thực pháp luật 3.2.4.Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát quan nhà nước KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài - Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân mà cịn yếu tổ phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước Cùng với tăng trưởng dân số đất nước nhu cầu nhà người dân ngày tăng So với nhiều năm trước nhu cầu nhà thể cấp độ cao chất lượng nhà điều kiện kèm Nhà vừa đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để người dân vừa đối tượng giao dịch kinh doanh thương mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Với sách mở cho việc đầu tư xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Theo thống kê Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam hàng năm tăng từ 20 - 50% Về việc phân khúc địa bàn, theo Chiến lược phát triển Việt Nam, diện tích khu vực thành thị tăng từ 105.000 lên 460.000 năm 2020 tốc độ thị hóa tăng từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 dân số thành thị đạt 46 triệu người Việt Nam phải xây dựng 35 triệu m nhà thành thị để tăng mức diện tích nhà lên 20 m2/người vào năm 2020 Chiến lược cho thấy số lượng nhà tăng lên đáng kể thời gian tới Đối với công tác xây dựng, để xây dựng hồn thành cơng trình nhà chủ đầu tư thường phải sử dụng đến lượng vốn lớn nên doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hồn thành Vì vậy, việc cho doanh nghiệp quyền huy động vốn người có nhu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hoàn thành chế quan trọng cần thiết, vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà lại vừa đáp ứng nhiều nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn - Xét tính chất quan trọng cần thiết việc cơng nhận cho tài sản hình thành tương lai tham gia với tư cách đối tượng số giao dịch dân nên nhiều nước giới ban hành quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề Ở Việt Nam, giao dịch tài sản hình thành tương lai lần pháp luật ghi nhận vào năm 1999 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, văn luật này, quy định điều chỉnh giao dịch cầm cố, chấp tài sản hình thành từ vốn vay tổ chức tín dụng Sau khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân năm 2005 ghi nhận "tài sản chấp tài sản hình thành tương lai" Năm 2005, Luật Nhà ban hành, lần pháp luật công nhận cho phép thực giao dịch mua bán nhà thương mại hình thức trả chậm, trả dần Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai quy định cách chi tiết đầy đủ Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP - Cho đến thời điểm tại, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định chi tiết việc mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Tuy nhiên, giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định giấy có nhiều điểm chưa thống khiến việc áp dụng ngồi thực tiễn dẫn đến có q nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác Những bất cập thể việc giao dịch xảy hậu xấu cho người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Nhà nước - Bên cạnh đó, bối cảnh giao dịch nhà thương mại hình thành tương lai tình trạng có cung, có cầu sở pháp lý để thực cịn nhiều bất cập Luận văn cơng trình khoa học tổng hợp đầy đủ chế định pháp luật có liên quan đến giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Đồng thời có phân tích đánh giá cách tổng quan để quan ban hành pháp luật, quan quản lý nhà nước người tham gia giao dịch có nhìn khách quan đắn vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề tài sản hình thành tương lai chế định mẻ Việt Nam, quy định số văn luật nghiên cứu số tác giả Còn chế định mua bán nhà thương mại hình thành tương lai lại vấn đề mới, thực tế pháp luật Việt Nam công nhận quy định cách tương đối chi tiết vào năm 2010 Vì vậy, chưa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu thể hình thức luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu cơng trình khóa học khác Trước trình nghiên cứu đề tài này, tác giả tìm hiểu, tham khảo biết có số tác giả có viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi luận văn sau: Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành tương lai Lý luận thực tiễn - - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010 Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005 định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên - cứu lập pháp điện tử - Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006 - Luật gia Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành tương lai, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ngày 23/5/2008 Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu Để hồn thiện đề tài này, luận văn xác định mục đích nghiên cứu sau: - Mục đích luận văn phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống mặt lý luận quy phạm pháp luật tác động quy định vào q trình thực giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai bên bán bên mua - Kiến nghị quan nhà nước có liên quan việc soạn thảo ban hành mới, sửa đổi bổ sung quy định pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn hồn thiện hệ thống văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hóa văn pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà thương mại hình thành tương lai - Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán nhà thương mại hình thành tương lai xu phát triển quan hệ xã hội làm sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật - Phân tích, đánh giá cảnh báo rủi ro xảy cho người tham gia giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai - Nhận diện bất cập pháp luật thực tiễn giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 10 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Liên hệ so sánh quy định hành quy định ban hành trước liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn Thực tiễn việc thi hành pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai - 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu chế định nhà thương mại hình thành tương lai, bao gồm: - + Nghiên cứu mặt pháp luật + Nghiên cứu mặt thực tiễn - Nghiên cứu đối tượng giao dịch: Trong phạm vi luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích đối tượng giao dịch nhà thương mại nhà công vụ, nhà xã hội hay nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân Đồng thời, loại nhà hình thành tương lai khơng phải nhà hình thành Trên thực tế, loại nhà nêu chịu điều chỉnh chung pháp luật nhà Loại nhà cịn có số điểm chung như: Nhà cơng vụ, nhà xã hội hay nhà riêng lẻ hộ gia đình có loại hình thành loại hình thành tương lai; Một chủ đầu tư có quyền đồng thời thực dự án nhà thương mại dự án nhà khác;… Tuy nhiên, loại nhà có sự khác biệt định mặt sách đầu tư xây dựng, phân loại đối tượng hưởng quyền mua, nguồn vốn đầu tư… Mỗi loại nhà có ảnh hưởng khác xã hội, thị trường bất động sản, hoạt động quản lý Nhà nước Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà thương mại hình thành tương lai nhiều điểm 11 định giá sàn hay giá trần nhà Đây sở để doanh nghiệp người tham gia mua bán tự thỏa thuận nội dung hợp đồng việc ghi giá không giá trị thực tế dấu hiệu hành vi trốn thuế Có thể nói, nhiều hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai dự án kinh doanh nhà thương mại có dấu hiệu vi phạm quy định giá Thậm chí, có hợp đồng vi phạm cách rõ ràng Khơng cần phải đưa ví dụ cụ thể mà cần thực động tác đơn giản tìm kiếm thông tin mua bán nhà Google.com.vn thấy họ ghi loại giá giao dịch khác giá bán, giá hợp đồng, giá hợp đồng Việc thỏa thuận toán tiền "chênh" tiềm ẩn rủi ro lớn cho bên mua lý bên tranh chấp hợp đồng vơ hiệu bên xử lý hợp đồng dựa điều khoản hợp đồng với số tiền giao dịch hợp pháp ghi nhận 3.1.3 Bất cập việc giám sát thực thi pháp luật mua bán nhà thƣơng mại 3.1.3.1 Việc giám sát hoạt động mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản chưa chặt chẽ Trong năm 2010, Đoàn tra liên ngành Bộ Xây dựng thành lập gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản tiến hành tra hoạt động loạt sàn giao dịch bất động sản nước, đặc biệt Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Đồn tổ chức tra 61 sàn giao dịch bất động sản Kết tra cho thấy, 50% số sàn kiểm tra có vi phạm Con số 50% nhiều chắn kiểm tra cách kỹ lưỡng kết cho số khác Việc kiểm tra thực thông qua hồ sơ có sẵn chưa phải tra hoạt động thực tế sàn giao dịch bất động sản 106 3.1.3.2 Việc kiểm soát doanh nghiệp quy định giá mua bán chưa chặt chẽ Như phân tích phần bất cập việc thực pháp luật nêu đây, việc doanh nghiệp quy định giá giao dịch nêu hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai thấp nhiều so với giá thị trường Điều gây thiệt hại cho Nhà nước, rối loạn thị trường mua bán nhà thương mại, thiệt hại cho bên mua xảy tranh chấp Đã có nhiều tra thực sàn giao dịch bất động sản thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh quan nhà nước xử lý điểm vài trường hợp vụ việc sàn giao dịch bất động sản Tổng Công ty phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) vụ "Oanh Xã Đàn" với giao dịch Dự án Khu đô thị Đại học Vân Canh Tuy nhiên, vấn đề chưa có dấu hiệu cho thấy thay đổi thời gian tới Chắc chắn, hạn chế Nhà nước nâng cao chất lượng quản lý, lực giám sát thực liệt nữa, nghiêm công tác xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà thương mại hình thành tương lai nói chung 3.1.3.3 Các chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai chưa phù hợp Nghị định số 23/2009/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, quản lý phát triển nhà công sở đời Nghị định xem công cụ quan trọng nhằm hạn chế vi phạm tiêu cực hoạt động kinh doanh nhà thương mại Trong đó, với việc tăng thẩm quyền xử phạt tra xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tối đa tới 500 triệu đồng cho hành vi vi phạm, cịn áp dụng nhiều chế tài nghiêm khắc Bên cạnh đó, Nghị định cịn hướng tới minh bạch hóa giao dịch mua bán nhà thương mại, hạn chế giao dịch ngầm nên kể từ 01/5/2009 (ngày Nghị định có hiệu lực pháp 107 luật) áp dụng việc xử phạt tổ chức, cá nhân bán bất động sản thuộc diện phải qua sàn giao dịch bất động sản mà không qua sàn; khơng trình tự, thủ tục quy định; không xác nhận xác nhận sai bất động sản giao dịch sàn Mức phạt cho trường hợp vi phạm quy định từ 50-60 triệu đồng Khách quan mà thừa nhận rằng, mức xử phạt hành cao so với nhiều loại hình kinh doanh đặt hoàn cảnh cụ thể hoạt động kinh doanh nhà số tiền chưa thật thấm vào đâu Giá giao dịch thông thường cho hộ chung cư thương mại khoảng tỷ đồng, chí có hộ chung cư có giá trị hàng chục tỷ đồng, khoản tiền xử phạt vi phạm vài chục triệu đồng có thực mang tính răn đe khơng? Với sai phạm nêu khơng bị phát giác, lợi nhuận mang lại gấp nhiều lần cho doanh nghiệp kinh doanh nhà Thậm chí hành vi bị tra, kiểm tra xử lý với lợi ích thu vậy, việc bỏ khoản 60 triệu đồng việc dễ dàng doanh nghiệp Chính vậy, có chế tài song mức chế tài khơng phải điều đáng quan ngại chủ đầu tư nên họ vi phạm 3.2 Hƣớng hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 3.2.1 Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Hoạt động mua bán nhà nói chung mua bán nhà thương mại hình thành tương lai nói riêng ln ảnh hưởng đến đời sống xã hội Vì thế, vai trị quản lý Nhà nước lĩnh vực quan trọng Để thực tốt vai trò quản lý Nhà nước, điều hòa mối quan hệ xã hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp người tham gia mua bán nhà thương mại hình thành tương lai việc hồn thiện chế định pháp luật 108 mua bán nhà thương mại hình thành tương lai vô quan trọng Sự cần thiết phải thay đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật vấn đề thể khía cạnh sau đây: - Xuất phát từ đặc điểm nhà thương mại hình thành tương lai đối tượng chủ yếu giao dịch nhà thương mại thị trường bất động sản giai đoạn Các giao dịch phần phục vụ cho hoạt động thương mại cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà phần phục vụ nhu cầu chỗ lớn người dân Vì vậy, người tham gia mua bán tài sản có giá trị lớn cần phải bảo vệ hệ thống pháp luật chặt chẽ, hoàn thiện Điều giảm thiểu rủi ro cho cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch - Trong quan hệ mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, nhà tài sản chưa hình thành nên khả tiềm ẩn nhiều rủi ro mặt pháp lý, dễ dẫn đến tranh chấp Khi tranh chấp xảy ra, khả gây thiệt hại cho bên, thiệt hại cho nhà nước ảnh hưởng đến đời sống xã hội lớn Vì vậy, Nhà nước cần hồn chỉnh hệ thống pháp luật để phịng ngừa rủi ro, hạn chế thiệt hại xảy liên quan đến vấn đề - Pháp luật nhiều bất cập, chồng chéo chưa phải sở vững để bảo vệ cho quyền lợi ích bên tham gia mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Quan hệ mua bán phần lớn dựa vào thiện chí bên nên có bên chủ ý vi phạm thỏa thuận mua bán gây ảnh hưởng đến bên cịn lại mà pháp luật chưa thể bảo vệ bên bị xâm phạm Bên cạnh đó, quy định pháp luật có nhiều nội dung khó hiểu khiến nhiều người, nhiều doanh nghiệp muốn áp dụng pháp luật cịn khơng biết phải áp dụng Vì thế, lỗi vơ ý chủ ý vi phạm pháp luật nhiều phân biệt bị lạm dụng 109 - Nhu cầu nhà ngày lớn trước áp lực gia tăng dân số, kinh tế, dịch vụ phát triển nên dễ dẫn đến tình trạng nhà đầu thực hành vi trái pháp luật nhằm thu lợi bất Thực tế cho thấy, thị trường nhà có dấu hiệu phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỉ lệ lớn, tình trạng đầu nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá nhà làm cho thị trường diễn biến bất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy khiến thị trưởng trở nên thiếu kiểm sốt, cần có pháp luật để quản lý điều tiết thị trường nhà thương mại - Pháp luật cơng cụ để bảo vệ lợi ích Nhà nước Do giao dịch bất động sản nói riêng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai mang lại lợi nhuận cao nên xảy nhiều tình trạng vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, trốn thuế, gây ảnh hưởng đến quản lý nhà nước Bên cạnh đó, thủ tục giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai tương đối phức tạp, thường xuất khâu trung gian, chi phí giao dịch cao, xuất hiện tượng lừa đảo kinh doanh nhà thương mại… Do vậy, bảo vệ quyền lợi bên, quyền lợi hoạt động quản lý Nhà nước cần phải hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Tựu chung lại thấy, quản lý hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai hệ thống pháp luật hoàn chỉnh tất yếu khách quan cần thiết, nhằm đem lại lợi ích cho bên tham gia mua bán, lợi ích hoạt động quản lý Nhà nước 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Để hồn thiện chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, trước tiên, quan có thẩm quyền Nhà nước cần sửa đổi sách, pháp luật sau: 110 3.2.2.1 Quy định phân chia nhà ký Hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Nên bỏ quy định quyền thỏa thuận phân chia nhà ký hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai tối đa 20% số lượng nhà thương mại dự án: Như phân tích Chương 2, chủ đầu tư quyền huy động vốn hình thức góp vốn đầu tư sau phân chia sản phẩm nhà cho người góp vốn với số lượng tối đa 20% tổng số lượng nhà thương mại dự án người phân chia sản phẩm nhà sau ký hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai với chủ đầu tư Rõ ràng quy định số lượng 20% khơng có sở khoa học, quy định không cần thiết thực tế doanh nghiệp áp dụng hạn chế Không thế, quy định nguyên nhân gây tình trạng lách luật, trốn thuế, tạo tiền đề cho doanh nghiệp "yếu vốn" thực dự án xây dựng nhà thương mại 3.2.2.2 Quy định thủ tục thông báo cho Sở Xây dựng việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hoạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai chủ đầu tư với khách hàng giao dịch dân tùy Việc mua bán hai bên thỏa thuận sở pháp luật Vì thế, yêu cầu doanh nghiệp phải thông báo cho quan nhà nước việc ký hợp đồng không cần thiết, tăng thêm thủ tục hành cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, quy định chưa giúp vai trò quản lý nhà nước tốt hơn, thị trường mua bán nhà minh bạch Cách tốt hết để doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm việc huy động vốn, việc bán nhà hình thành tương lai Nhà nước cần ban hành điều kiện mua bán để doanh nghiệp phải tuân thủ Vì vậy, Nhà nước ta khơng nên tiếp tục trì quy định 111 3.2.2.3 Quy định thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Cần thống thời điểm chủ đầu tư quyền bán nhà hình thức hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Tránh tình trạng nhóm văn luật quy định kiểu dẫn đến tình trạng áp dụng khơng thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động quản lý nhà nước hậu xấu cho xã hội 3.2.2.4 Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Trường hợp bên mua cá nhân, tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản: Khi cá nhân, tổ chức mua nhà hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mà muốn chuyển nhượng phải thực hình thức "văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở" Để thể hết mục đích, ý nghĩa giao dịch mục đích giao dịch theo tác giả, Nhà nước nên quy định hình thức khác thay cho văn chuyển nhượng hợp đồng - Trường hợp bên mua tổ chức có chức kinh doanh bất động sản: Nhà nước cần sớm quy định điều chỉnh vấn đề hình thức văn quy phạm pháp luật Tránh tình trạng "vá luật" số công văn Quy định vấn đề mở nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp chủ đầu tư thứ phát chuyên kinh doanh nhà hình thức "mua đi, bán lại" 3.2.2.5 Quy định việc nộp thuế liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cần sớm ban hành văn sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 12/2011/TTBTC cách tính thuế thu nhập cá nhân liên quan đến chuyển nhường hợp đồng mua bán nhà Nên hủy bỏ hình thức xác giá chuyển nhượng theo giá thị trường để áp giá tính thuế người chuyển nhượng 112 3.2.2.6 Cơ chế giám sát việc thực mua bán nhà thương mại hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản Nhà nước cần tăng cường chế giám sát việc mua bán nhà thương mại hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản để tránh tình trạng thực mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mang tính thủ tục, hợp thức hóa cho giao dịch mua bán ngầm doanh nghiệp thực trước công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản phương tiện thông tin đại chúng 3.2.2.7 Cơ chế xử lý trường hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn, mạnh hành vi sai phạm trình kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà thương mại hình thành tương lai nói riêng, đặc biệt sai phạm như: không tuân thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật; ghi không giá mua bán hợp đồng; có hành vi lách luật, trốn thuế … Thêm nữa, với hành vi sai phạm nhiều lần luật cần mạnh tay nữa, nghiêm khắc để nhà đầu tư phải có trách nhiệm tương ứng việc vi phạm pháp luật 3.2.3 Giải pháp liên quan đến việc tổ chức thực pháp luật 3.2.3.1 Nâng cao lực cho cán chuyên trách - Để văn pháp luật pháp luật mang tính khả thi cao, khơng bị mâu thuẫn với văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực không bị thiếu nội dung cần thiết văn pháp luật ban hành, giải pháp trước tiên cần nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo văn pháp luật Theo quy trình soạn thảo ban hành văn pháp luật, đặc biệt văn luật nghị định, để ban hành văn pháp luật phải trải qua quy trình chặt chẽ Trong quy trình khép kín đó, quan tham gia soạn thảo, thẩm định, thẩm tra… thực công việc tương đối độc lập để đưa ý kiến cách khách quan Tuy nhiên, qua thực tiễn việc ban hành 113 văn pháp luật Việt Nam có pháp luật kinh doanh nhà thương mại, văn ban hành hay gặp phải tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu nội dung… Điều thường xuất phát từ nguyên nhân chủ quan quan ban hành pháp luật, yếu tố lực nhà soạn thảo luận hạn chế tương đối rõ Để hạn chế vấn đề này, tác giả cho rằng, biện pháp mang tính chiến lược cần làm đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ tham gia công tác xây dựng pháp luật Việc đào tạo cần thực thường xuyên, nước kết hợp học hỏi cách có chọn lọc nước có lập pháp phát triển có tính chất tương đồng với Việt Nam - Bên cạnh việc nâng cao lực cho cán xây dựng pháp luật, việc đào tạo để nâng cao lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực giám sát việc thực pháp luật cần thiết Đội ngũ giao nhiệm vụ giám sát thực pháp luật có chuyên mơn tốt nhìn nhận tốt hơn, bao qt phạm vi giám sát 3.2.3.2 Tăng cường công tác phổ biến hỗ trợ pháp luật - Đối với công tác phổ biến pháp luật, thời gian gần chương trình tập huấn, diễn đàn phổ biến tuyên truyền pháp luật thực mức độ nhiều trước Mỗi văn pháp luật, đặc biệt văn pháp luật ảnh hưởng mức độ lớn đời sống xã hội thường quan nhà nước, tổ chức đoàn thể thường tổ chức tuyên truyền đến đối tượng cụ thể Đối với lĩnh vực nhà ở, quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phịng thương mại cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức số hội thảo, hội nghị phổ biến Nghị định 71, Thông tư 16 Tuy nhiên, để công tác phổ biến pháp hiệu nữa, vấn đề đặt cần quan chức cần xem xét lại vấn đề liên quan đến công tác phổ biến pháp luật thực như: Chất lượng hoạt động phổ biến pháp luật; Tính chuyên nghiệp công tác phổ biến pháp luật; Năng lực người tham gia phổ biến pháp luật; Mục đích phạm vi chương trình phổ biến pháp luật Nhiều 114 hội thảo, diễn đàn tổ chức mang nặng tính hình thức, mang tính phong trào nhiều tính hiệu gây lãng phí thời gian, chi phí cơng sức… - Đối với cơng tác hỗ trợ pháp luật, thời gian vài năm trở lại đây, nhiều tổ chức hỗ trợ pháp luật thành lập, chí số quan, tổ chức thành lập mạng lưới hỗ trợ pháp lý… Tuy nhiên, qua thực tiễn hoạt động, tác giả cho tính hiệu thực cịn vấn đề cần xem xét Khơng có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý miễn phí cần tư vấn cho vụ việc liên quan đến Đối với lĩnh vực nhà ở, việc mua bán nhà thương mại hình thành tương lai lĩnh vực riêng, vấn đề không dễ tư vấn nên việc nâng cao chất lượng đội ngũ tư vẫn, hỗ trợ pháp luật cần thiết, đáp ứng nhiều nhu cầu xã hội 3.2.4 Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát quan nhà nước - Cần tăng cường công tác tra, giám sát hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà thương mại thị trường, tra hoạt động giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Hoạt động tra, giám sát phải tiến hành liên tục, thường xuyên, kết hợp với tra đột xuất chủ đầu tư dự án nhà thương mại Việc tra phải thực nhiều giai đoạn thực dự án, quan trọng khâu thực giao dịch bán nhà thương mại hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản Sử dụng nhiều phương tiện cơng cụ khác để cơng khai hóa hành vi sai phạm hoạt động mua bán Đồng thời, cần phải xử lý nghiêm minh, triệt để kịp thời vi phạm phát qua trình tra Các kết xử lý sai phạm cần công khai phương tiện thông tin đại chúng, trụ sở quan ban ngành để nâng cao hiệu hoạt động thực tế - Trong trình tra, cần đặt mục tiêu lớn chấn chỉnh hành vi vi phạm pháp luật, đề xuất điều chỉnh pháp luật cho phù hợp với thực tiễn quan hệ xã hội 115 KẾT LUẬN Nghiên cứu chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai nhằm hệ thống hóa văn pháp luật đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật hành vấn đề Qua đó, đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng xử lý hành vi vi phạm pháp luật đầu tư, mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Nhìn cách tổng thể, pháp luật giao dịch bất động sản nói riêng pháp luật nhà nói chung Nhà nước quan tâm Cho đến nay, giao dịch liên quan đến bất động sản, nhà có giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai quy định chi tiết Các quy định góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao hơn, an toàn bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Q trình nghiên cứu nội dung phân tich ́ luận văn đa ̃ cho thấy , chất ho ạt động mua bán nhà thương mại hình thành tương lai vừa làmôṭhoaṭđông ̣ mua bán nhà mang tính chất dân nhằm xác lập quyền sở hữu nhà cho bên mua vừa hoạt động huy động vốn chủ đầu tư cho nghiệp vụ kinh doanh bất động sản để phục vụ việc cho việc đầu tư xây dựng phát triển dự án nhà thương mại Như phân tích phần nội dung, thực tế chế định pháp luật mua bán nhà thương mại hình thành tương lai hiêṇ t ồn nhiều điểm bất cập, gây nhiều khókhăn , vướng mắc quátrinh ̀ thưc ̣ hiêṇ cịn nhiều điểm khơng tương đồng ̣thống pháp luâṭ Những quy định bất cập lànguyên nhân ch ủ yếu làm giảm hiêụ lư ̣c vàti ń h thưc ̣ thi quy phạm pháp luâṭvà tác đ ộng không tốt đến hoạt động kinh doanh nhà thương mại doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực Bên cạnh đó, tính thiếu 116 thống nhất, thiếu đồng chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai đa anh hương xấu đến thi ̣trương bất động sản Nhiều quy định ̃ khó thực pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà muốn thực luật phải thực Chính thân quan nhà nước lúng túng việc giải thích để doanh nghiệp thực cách quán Sự thiếu minh bacḥ vi ệc thực giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai đa ̃làm tăng giao dịch không thức thị trường , gây nhiều rủi ro cho chủthểkhi tham gia mua bán ảnh hưởng đến quátrinh̀ phát triển thi ̣trường bất động sản Vấn đề đòi hỏi phải nghiên cứu , sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán , giải triệt để mâu thuâñ, sư ̣không đồng bô ̣c pháp luâṭvềvấn đềnày , nhằm thúc đẩy sư ̣phát triển lành manḥ thi ̣trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu vềquản lýnhà nước nhà xu thếphát tri ển hiêṇ Việc sửa đổi, bổ sung ban hành văn pháp luật để thống chế định pháp luâṭvềmua bán nhà thương mại hình thành tương lai cần phải bảo đảm đơn giản vềt hủ tục, nhanh chóng vềthời gian, dê ̃hiểu, dê ̃ thưc ̣ hiêṇ, không gây mâu thuâñ, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp, người tham gia giao dịch quan chức quátrinh̀ thưc ̣ thi theo chủtrương Đảng Nhà nước cải cách th ủ tục hành chinh́ 117 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2008), Thơng tư số 130 /2008/TT-BTC ngày 26/12 hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội Bộ Tài (2011), Thơng tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01 sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài hướng dẫn bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Công văn số 57/BXD-QLN ngày 04/10 gửi Công ty Cổ phần Xây dựng Phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land) vướng mắc thực Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Công văn số 77/BXD-QLN ngày 02/12 gửi Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương vướng mắc thực Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 118 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 10 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 11 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 dự án đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước Việt Nam, Hà Nội 13 Chính phủ (2008), Nghị định số 51/2008/NĐ-CP ngày 03/6 hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12, Hà Nội 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 16 Ngô Huy Cương (2010), "Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005 định hướng cải cách", www.nclp.org.vn 17 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 18 Nguyễn Tiến Mạnh (2008), "Tài sản hình thành tương lai", http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày 23/5, Hà Nội 19 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân nước Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh (2010), Thế chấp tài sản hình thành tương lai Lý luận thực tiễn, Hà Nội 21 Quốc hội (1995), Bộ Luật dân sự, Hà Nội 119 22 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 23 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 25 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 26 Quốc hội (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 27 Quốc hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 28 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/6 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 29 Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số Điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng bản, Hà Nội 30 Đỗ Hồng Thái (2006), "Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, (7) 31 Tuấn Đạo Thanh (2010), "Bàn công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai", Dân chủ Pháp luật, (Số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng) 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 120 ... hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai sau: Hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai thỏa thuận bên văn việc mua bán nhà thương mại hình thành tương lai mà bên bán nhằm... MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1 Quan hệ pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai 2.1.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai. .. khái niệm nhà hình thành tương lai Nhà thương mại hình thành tương lai khía cạnh nhỏ phạm vi lớn tài sản hình thành tương lai Đồng thời, kết hợp nhà thương mại nhà hình thành tương lai Vì vậy,