Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

Tuy nhiên, do những biến động của thị trường gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp hoạt động thua lỗ, có nguy cơ phá sản, làm nảy sinh những hiện tượng t

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS HỒ NGỌC HIỂN

HÀ NỘI – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng các nội dung được trình bày trong Luận văn “Nghĩa

vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu

của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của TS Hồ Ngọc Hiển Mọi số liệu dẫn chứng cụ thể trong luận văn là trung thực và được chú thích nguồn đầy đủ

TP Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2017

Người cam đoan

Nguyễn Thị Ngọc Duyên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 7

1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 7 1.2 Pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 16

Chương 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 36

2.1 Thực trạng về mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh……… ………36 2.2 Tình hình xử lý những vi phạm của chủ đầu tư: 53 2.3 Những tồn tại và hạn chế từ pháp luật và thực tiễn đối với nghĩa vụ của chủ đầu

tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 59

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU

TƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI……… 65

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai……… 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 69

KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh diễn

ra rất nhanh, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh, hiện đại, thị trường bất động sản phát triển mạnh đã góp phần rất quan trọng vào sự thay đổi

đó và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân Thành phố Hồ Chí Minh Thế nhưng, sự gia tăng dân số nhanh chóng ở Thành phố hơn 10 triệu dân này khiến nhu cầu nhà ở tăng cao, sự thiếu hụt nguồn cung về nhà ở kéo theo môi trường sống bị xuống cấp, cụ thể là giảm diện tích nhà ở tại trung tâm Thành phố chưa kể nhiều khu vực người dân còn sinh sống trong các khu nhà ổ chuột trên kênh rạch ô nhiễm, lụp xụp… Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện số nhà ven và trên kênh rạch cần giải tỏa là hơn 17.000 căn, phát sinh hơn 7.000 căn so với

trước đây nhiều nhất là địa bàn quận 8, với hơn 9.500 căn [76]

Chính vì vậy việc phát triển nhà ở có vai trò quan trọng trong thực hiện mục tiêu phát triển đô thị bền vững, do đó Quyết định 2631/QĐ-TTg về Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và ban hành ngày 31/12/2013 [38, 8 mục III, Điều 1]

Trước yêu cầu cấp thiết của xã hội về nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước cũng như nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều

dự án nhà ở nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung, cụ thể: Thành phố Hồ Chí Minh, đã có 1.219

dự án phát triển nhà ở, trong đó có 405 dự án chưa khởi công, 325 dự án đã khởi công (trong đó 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công), số dự án còn lại đã hoàn thành hoặc còn dang dỡ… Bên cạnh đó, theo số liệu thống kê tại Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết trong năm 2016, Thành phố có 77 dự án thế chấp ngân hàng, 60 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn hộ

Tuy nhiên, do những biến động của thị trường gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, nhiều doanh nghiệp hoạt động thua lỗ, có nguy cơ phá sản, làm nảy sinh những hiện tượng tiêu cực, nhiều doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm, thiếu năng lực tài chính, năng lực quản lý vẫn tham gia kinh doanh bất động sản, mở bán nhiều dự án không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ, đình trệ,… nổi bật là các dự án thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584, Công ty cổ phần Vật

tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim), Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển xây dựng Invesco, Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam, chủ đầu tư chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát, Chung cư 4S (quận Thủ Đức), Chung cư Era Town thuộc Phường Phú Mỹ, Quận 7 do Công ty Đức Khải đầu tư… Các chủ đầu

tư này chú trọng nhiều đến tìm kiếm lợi nhuận nên làm ăn chụp giật, thiếu minh bạch thông tin trong việc bán “sản phẩm”, không thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ

đã cam kết trong hợp đồng với khách hàng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, khiến tình hình mua bán nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua có nhiều diễn biến phức tạp, khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện kéo dài,…gây ra tình trạng mất an ninh trật tự, náo loạn, bất ổn trong hoạt động mua bán nhà ở, đặc biệt là nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ chung cư thương mại nói riêng

Do vậy, tình trạng vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hồi chuông cảnh báo cần sớm có những biện pháp chấn chỉnh phù hợp đối với những vi phạm của chủ đầu tư để thị trường kinh doanh bất động sản ở thành phố phát triển lành mạnh, góp phần thực hiện thành công những mục tiêu trước mắt và lâu dài cho chiến lược phát triển Thành phố Hồ Chí Minh thành đô thị đặc biệt, phát triển về kinh tế, văn hóa, văn minh và hiện đại, đủ sức giao lưu và hội nhập quốc tế

Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014,

Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015 cũng như nhiều văn bản hướng dẫn thi hành nhưng tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng là người mua nhà về thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng vẫn luôn là tranh chấp phổ biến trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai

Việc nghiên cứu về những quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong

tương lai là rất cần thiết Từ những lý do nêu trên tác giả chọn đề tài “Nghĩa vụ của

chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm luận văn tốt nghiệp Thạc

sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế của mình Mong rằng những nghiên cứu trong luận văn góp thêm những thông tin hữu ích cho những cá nhân tham gia hoạt động mua bán căn hộ nhà ở thương mai hình thành trong tương lai tránh những rủi

ro, thiệt hại quyền lợi của mình từ sự vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Cho đến nay đã có nhiều tác giả nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, bao gồm những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều bài viết trên các tạp chí chuyên ngành cũng đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở đặc biệt là vấn đề thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Liên quan đến đề tài hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có

đề tài luận văn thạc sĩ của Hoàng Thị Phượng Nghĩa năm 2015 về “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở hiện nay của Việt Nam” Trong luận văn này tác giả đã nghiên cứu những quy định cụ thể của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để từ đó chỉ ra những bất cập giữa thực tiễn với những quy định trong luật hiện hành và đề xuất hướng hoàn thiện, tuy nhiên, vấn đề gút mắc hiện nay trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đặc biệt là căn hộ nhà ở chung cư thương mại chính là vấn đề thực

hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng giữa các bên tham gia giao dịch chưa được tác giả chú trọng

Liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có luận văn của thạc sỹ Nguyễn Thanh Đạm về “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015” Tác giả đã đánh giá được những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung nhưng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một mảng lớn trong giao dịch bất động sản hiện nay lại không được tác giả đề cập Cũng là vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, luận văn thạc sĩ về “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị Thùy năm 2010 đã chỉ rõ những vấn đề phát sinh tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua các hình thức biến tướng thành hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa bán và đề xuất ý kiến hoàn thiện pháp luật hợp đồng

Tuy nhiên, theo hiểu biết của tác giả, hiện nay chưa có công trình nào nghiên cứu về “Nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Tác giả chọn đề tài này nhằm mục đích làm sáng tỏ những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về những nghĩa vụ cụ thể của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, qua đó chỉ rõ những bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành, cảnh báo cho người mua nhà những rủi ro trong việc mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đồng thời kiến nghị những điều chỉnh trong quy định của pháp luật cho phù hợp tình hình thực tế phát triển của thị trường bất động sản

Để thực hiện mục tiêu đó, tác giả sẽ phân tích, đối chiếu những quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư với thực tiễn áp dụng, qua đó tác giả sẽ đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật, khắc phục những bất cập còn đang tồn tại này

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng, nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cụ thể là những quy định trong Luật Nhà ở năm

2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân

sự 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm

2010

Tất cả những vấn đề này được tác giả đặt trong không gian nghiên cứu là thực tiễn hoạt động của thị trường căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 5 năm gần đây

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài được tác giả thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn qua các phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tổng hợp để làm sáng tỏ những vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - một trong những thị trường kinh doanh bất động sản sôi động nhất nước ta hiện nay

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Qua phân tích những quy định của pháp luật dưới góc độ lí luận các vấn đề về mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho thấy sự cần thiết, tầm quan trọng của việc xây dựng những quy định của pháp luật cần phải hết sức chặt chẽ, thống nhất giữa các văn bản pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, thống nhất và ổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng

Bên cạnh đó, những phân tích, dẫn chứng từ tình hình thực tế hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng góp phần chỉ

rõ những bất cập, tồn tại trong thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật để từ

đó cảnh báo cho người mua nhà những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi thực hiện những giao dịch này

Cuối cùng là một số đề xuất, kiến nghị mà tác giả sẽ đưa ra, có thể là nguồn thông tin hữu ích cho người mua nhà, là nguồn tham khảo cho những nhà làm luật liên quan đến các giao dịch mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận và quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo

hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai;

Chương 2: Thực tiễn thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động mua

bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh;

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở luôn là một trong những vấn đề quan trọng của cuộc sống, là một loại hàng hóa đặc thù gắn với sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống mỗi thành viên trong xã hội, chính vì tầm quan trọng của nhà ở trong việc góp phần tạo dựng đời sống an cư, lạc nghiệp cho người dân nên nhu cầu giao dịch mua bán, chuyển nhượng về nhà ở rất lớn nhất là ở khu vực thành thị, đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh nhu cầu nhà ở luôn tăng khi dân số phát triển nhanh do tình trạng di dân ồ ạt từ các tỉnh đổ về, quỹ đất những nơi này cũng ngày càng thu hẹp, khiến bài toán nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trở nên nóng bỏng, nan giải

Vì thế, phát triển nhà ở cho người dân trở thành trách nhiệm của Nhà nước và toàn xã hội, và là điều kiện cần thiết để phát triển con người được quy định tại Khoản 1 Điều 22 và Khoản 1 Điều 32 Hiến pháp 2013, đó còn là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội Chính vì vậy, chú trọng phát triển, tăng tỷ trọng nhà chung cư là một trong những chiến lược hành động được đề xuất trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Chính phủ [37, 2 Mục III, Điều 1] Chiến lược này đã dự đoán nhu cầu về nhà ở tại các đô thị đến năm 2020 là rất lớn do biến động dân số, thu nhập và giá nhà ở trên thị trường bất động sản Do vậy, việc mua bán nhà ở có sẵn sẽ biến động mạnh và tổng cung về nhà ở sẽ không thể đáp ứng đủ tổng cầu nhất là với đối tượng người có thu nhập thấp

Ở những trung tâm Thành phố lớn của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh xuất hiện mô hình căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng và mở bán từ một vài năm qua như loại hình căn hộ cao cấp khu vực Phú Mỹ Hưng (Quận 7), căn hộ trả góp Quận 2, chung cư trả góp Quận Thủ Đức, Như vậy, khái niệm Căn hộ theo Từ điển tiếng Việt có thể hiểu là một phần sở hữu riêng được thiết kế khép kín trong

nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức; còn Nhà chung cư theo Luật Nhà

ở số 56/2005/QH11 là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [33, khoản 1 Điều 70] Quy định này còn chung chung, chưa rõ ràng như lối đi, cầu thang không quy định thuộc phần sở hữu của ai, do đó chủ đầu tư lẫn tránh trách nhiệm trong vấn đề này khi kê khai

thuế, chuyển mục đích sử dụng Kẻ hở này được khắc phục tại Điều 3 Luật Nhà ở

số 65/2014/QH13 (Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014) với quy định: Nhà chung

cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần

sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Sự phát triển nhà chung cư là để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội về nhà ở cho nhiều người ở mọi tầng lớp khác nhau, vì vậy, cho phép giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai có cả căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ góp phần nâng tổng cung về nhà ở, cân đối quan

hệ cung cầu và tạo điều kiện cho mọi người dân được sở hữu nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh

Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Bộ Luật Dân sự năm 1995, Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 chỉ đề cấp đến giao dịch nhà ở có sẵn, mặc dù Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ quy định “Tài sản hình thành

trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu”, tuy nhiên trong thực tiễn khái niệm này chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”, vấn đề này được Khoản 2 Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2005 cụ thể hóa nhưng cũng chưa rõ nét Tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số

163/2006/NĐ-CP của Chính phủ thể hiện “Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

Tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”[58] Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 108 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 (có hiệu lực từ

01/01/2017) đã quy định cụ thể hơn: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm tài

sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” Theo đó, nguyên tắc chung trong giao dịch

bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi đó, đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch, vì vậy, đây là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù

Chính nhu cầu giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng tăng nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa nhà ở hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ chung cư thương mại hình thành trong tương lai nói riêng vào giao dịch trên thị trường Đây là trường hợp mua bán nhà trong dự án nghĩa là ngay khi dự án được phê duyệt, hoặc khi đã tiến hành xong móng nền của công trình chủ đầu tư đã thông báo về việc bán các căn hộ hoặc ngôi nhà trên bản vẽ thiết kế với diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị khác có liên quan đến ngôi nhà, căn hộ Và các bên trong giao dịch đã tiến hành ký hợp đồng

mua bán căn nhà chưa hình thành đó Trong trường hợp này bên mua nhà phải tạm ứng trước một khoản tiền cho bên bán như đã thỏa thuận, đây là phương thức thanh toán rất riêng của mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: trả tiền trước nhận nhà sau Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký kết hợp đồng nhà ở đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo thiết kế bản vẽ thi công, tiến độ cụ thể trong hồ sơ dự án

Đối tượng mua bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải là một vật cụ thể có thể nhìn thấy để định dạng như một vật đặc định mà đối tượng này chỉ mới hình thành trong tâm trí người mua với những thông số về diện tích, hình dáng, chất lượng…tất cả đều tồn tại trên giấy, trên hồ sơ, bản vẽ thiết

kế do bên bán cung cấp mà thôi Bên cạnh đó, việc thanh toán tiền của bên mua

cũng không theo cách thức thông thường “tiền trao, cháo múc” mà người mua phải

trả tiền khi đối tượng mua bán chưa thực sự tồn tại

Mặc dù trên thực tế giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra sôi động từ nhiều năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời nhưng đến nay khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được quy định cụ thể, pháp luật chỉ quy định các hình thức hợp đồng trong giao dịch kinh doanh bất động sản mà thôi

Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi đã xây xong phần móng và một số điều kiện quy định khác của pháp luật nên để có thể huy động vốn sớm hơn các chủ đầu tiến hành việc mua bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư (ký kết khi dự án được duyệt), hợp đồng đặt cọc giữ chỗ (thời điểm ký kết do các bên tự thỏa thuận), hợp đồng hứa mua, hứa bán (thời điểm ký kết do các bên tự thỏa thuận) bởi luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa quy định nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được mua bán [58] Vì vậy, căn cứ vào đối tượng mua bán cũng như thời điểm kí kết giao dịch mua bán nêu trên và căn cứ vào quy định của Điều 430 Bộ luật Dân sự

2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản có áp dụng cho mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được hiểu là sự

thỏa thuận bằng văn bản theo nội dung và hình thức quy định của pháp luật giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua tương ứng với từng thời điểm đã thỏa thuận Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời gian, địa điểm, theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung được quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự

2015 nhưng được áp dụng thêm những quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nên có những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà ở: đó là hợp đồng mang tính thỏa thuận, tính song vụ, có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu, đồng thời về mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn phải công chứng, chứng thực và phải tuân thủ các nội dung của hợp đồng theo mẫu [2, Điều 2] được đăng ký tại Sở Công thương hoặc Cục quản lý cạnh tranh

Đặc điểm chung

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chính

là hợp đồng mua bán tài sản và cũng là hợp đồng mua bán nhà ở, do đó có những đặc điểm cơ bản sau:

Một là, hợp đồng mang tính thỏa thuận: Hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trước hết phải thể hiện ý chí và sự thỏa thuận của các bên, việc giao kết này dựa trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự do và không trái pháp luật cũng như đạo đức xã hội quy định tại Điều 4, Điều 5 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

Hai là, hợp đồng là hợp đồng song vụ: Có nghĩa là các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, theo đó quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại và quan hệ giữa các bên trong hợp đồng song vụ

chịu sự chi phối của một số quy tắc không được áp dụng cho hợp đồng đơn vụ: nếu một bên trong hợp đồng song vụ không thể thực hiện nghĩa vụ do lỗi của bên kia, thì có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; trong trường hợp các bên trong hợp đồng song vụ không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước, thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đó đối với nhau quy định tại Điều 414 Bộ luật Dân sự 2005 hoặc Điều 410 Bộ luật Dân sự 2015 Ở đây, chủ đầu tư có nghĩa

vụ giao nhà và có quyền yêu cầu bên mua trả đủ tiền còn bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đầy đủ, đúng thời hạn, địa điểm, cách thức và có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thỏa thuận trong hợp đồng mà thôi

Ba là, hợp đồng mang tính đền bù: Khi tham gia quan hệ hợp đồng bên bán có nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo đúng quy định và chuyển giao quyền sở hữu thì được nhận một khoản tiền thanh toán từ người mua hoặc khi bên mua chuyển giao đầy đủ tiền cho bên bán thì được nhận nhà, như vậy tính chất này là sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa

Bốn là, hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai còn là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua Đặc điểm này giúp phân biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng cho thuê hay hợp đồng ủy quyền gửi giữ, quản lý nhà ở [40, tr.161]

Đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai:

Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ cho phép bên bán huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán căn hộ từ giai đoạn dự án hoàn thành phần móng nên đối tượng mua bán ở đây chính là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai - một loại tài sản đặc biệt, một bất động sản hình thành trong tương lai và là một đối tượng của quyền sở hữu nên việc ký hợp đồng giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục qua sàn giao dịch bất động sản trừ một số trường hợp khác theo quy định pháp luật Như

vậy, tài sản đưa vào giao dịch phải hợp pháp, không thuộc danh mục hàng cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh hoặc hàng hóa kinh doanh có điều kiện…

Tuy nhiên, Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Đối tượng của hợp

đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch; trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ; trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”

Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Đối tượng của hợp đồng mua bán:

“1 Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó

2 Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.” Với quy định này căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng được xem là đối tượng đưa vào giao dịch nhưng nếu tham chiếu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tài sản còn phải hợp pháp và rõ ràng, cụ thể:

- Tính hợp pháp của tài sản chỉ được thể hiện qua hồ sơ pháp lý của dự án được mở bán tức là phải đáp ứng điều kiện:Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ

dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua [32, Điều 55], như vậy, điều này phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư, khiến cho hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai vốn chứa đựng nhiều rủi ro, lại phải chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.

- Tính rõ ràng của tài sản: Vì là tài sản hình thành trong tương lai nên tại thời điểm giao kết hợp đồng căn hộ này chưa tồn tại với những đặc điểm được mô tả mà người mua chưa có thể tận mắt nhìn thấy Mặc dù, tính rõ ràng của đối tượng mua bán vẫn được bảo đảm bởi những thông số về sản phẩm được thể hiện trên bản vẽ thiết kế, trong sơ đồ vị trí căn hộ, trong hợp đồng mua bán với những cam kết thực hiện của chủ đầu tư về hồ sơ pháp lý hợp lệ…

Thứ hai, về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai:

- Trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật

có những quy định cụ thể về năng lực cho các chủ thể tham gia ký kết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Điều kiện đối với bên bán: phải là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập

và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam và Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư đồng thời phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật [34, Điều 21] và có thể là nhà đầu

tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài [30, Khoản 13 Điều 3]

Như vậy so với Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì quy định hồ sơ giấy tờ rõ ràng hơn

Về mức vốn: Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và

Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất

động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Như vậy, mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng này là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu

tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai Và cũng theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

- Điều kiện đối với bên mua phải có đủ năng lực hành vi dân sự [25, Điều 19, Điều 20], đồng thời thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam cụ thể nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ thì doanh nghiệp đó không có chức năng kinh doanh bất động sản mà có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp Đối với cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên; đối với cá nhân nước ngoài thì phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam

-Thứ ba, Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015), Điều 122 Luật Nhà ở 2014 Tuy nhiên theo Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực Bên cạnh quy định Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh

doanh bất động sản nói chung, hoạt động mua bán này lại thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu và phải đăng ký hợp đồng theo mẫu [24, Điều 407], và quy định Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý Nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đưa ra [25, Điều 405]

Tại Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và Điều 8 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP, hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư bao gồm cả hợp đồng mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai mà đối tượng là căn hộ chung cư sẽ phải đăng ký với Sở Công thương hoặc Cục Quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ Công thương) tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng Và cũng từ quy định này nảy sinh vấn đề phải kiểm soát các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, trước khi áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để giao kết với người tiêu dùng, tổ chức,

cá nhân kinh doanh phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với Cơ quan Bảo vệ người tiêu dùng tại trung ương và địa phương Theo đó, bên cạnh việc tự mình rà soát các quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chủ đầu tư đưa ra, người tiêu dùng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc đăng ký hợp đồng này với cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu

và điều kiện giao dịch chung [27, Điều 19]

Như vậy, với những nét đặc thù về đối tượng, về hình thức, về chủ thể việc tuân thủ những quy định trong giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa quan trọng, góp phần hạn chế những rủi ro, bất lợi cho những người tham gia giao dịch

1.2 Pháp luật quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

- Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, do đó nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu

đối với nhà bán, nếu có; giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo

hồ sơ về nhà cho bên mua, thực hiện đúng các thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật và chuyển giao quyền sở hữu cho người mua và bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua [24, Điều 451] Việc chuyển giao quyền

sở hữu của bên bán bao gồm việc giao nhà và thực hiện các thủ tục sang tên, trước

bạ nhà ở tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền [40, tr.163-164 ] Bộ luật Dân sự

2015 không quy định nghĩa vụ của bên bán nhà nhưng quy định các bên phải tuân thủ những quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 Cụ thể như sau:

1.2.1 Nghĩa vụ chung của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư như sau:

Tại Điều 6 quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, Điều 13 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, Điều 20 về bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán và Điều 22 về nghĩa vụ bên bán nhà, công trình xây dựng

Trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải

có trách nhiệm trong việc tạo lập nhà ở như lập, triển khai dự án đúng quy định; ký quỹ thực hiện dự án; đóng tiền bảo đảm giao dịch cũng như bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án Chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng quy hoạch, nội dung quyết định chủ trương đầu tư, đúng thiết kế và đúng tiến độ của dự án Ngoài

ra, việc dành một phần đất trong dự án phát triển nhà ở thương mại để xây dựng nhà

ở xã hội cũng là trách nhiệm của chủ đầu tư Bên cạnh đó, Điều 45 Luật Thương mại 2005 quy định về nghĩa vụ bên bán phải bảo đảm:

Một, Quyền sở hữu của bên mua đối với hàng hóa đã bán không bị tranh chấp bởi bên thứ ba;

Hai, Hàng hóa đó phải hợp pháp ;

Ba, Việc chuyển giao hàng hóa là hợp pháp ;

Ngoài ra, chủ đầu tư với tư cách là bên bán còn phải thực hiện những nghĩa vụ chung nhất như công khai thông tin về dự án trên các trang thông tin điện tử, tại trụ

sở Ban Quản lý dự án và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước

Trên cơ sở những quy định chung này trong hợp đồng mua bán nhà ở quyền

và nghĩa vụ của các bên sẽ được cụ thể hóa trong các điều khoản của hợp đồng như một nét chung của hợp đồng mua bán nhà ở nhưng cũng có những nghĩa vụ được quy định như một nét đặc thù trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong đó có căn hộ chung cư

1.2.2 Nghĩa vụ đặc thù của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà

ở thương mại hình thành trong tương lai

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là những nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gọi chung là nhà ở hình thành trong tương lai Loại nhà ở này bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư Chính những đặc điểm khác biệt trong sở hữu, sử dụng phần sở hữu chung, riêng; trong quản lý vận hành so với nhà riêng lẻ nên giao dịch mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đòi hỏi chủ đầu tư phải thực thiện những nghĩa vụ đặc thù mà trong hợp đồng các bên đã thống nhất đưa ra

1.2.2.1 Nghĩa vụ cung cấp thông tin

Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cung cấp thông tin là nghĩa vụ của bên bán, theo đó “bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy

đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp” Có thể thấy quy định trên gần như được cụ thể hóa : “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại [25, Điều 443]” Những thông tin này được công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, Sở Xây dựng, tại

địa phương nơi có dự án và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ, có nghĩa là bên bán có thể cung cấp những thông tin khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, như loại bất động sản, vị trí; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản, nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, tên dự án, ký hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ, ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu, thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan, tình trạng đang thế chấp (nếu có) Thông tin phải trung thực có nghĩa là thông tin đưa ra phải chính xác, đúng thực tế và các giấy tờ pháp lý của nhà ở Chủ đầu tư không được đưa ra thông tin sai lệch nhằm thu hút khách hàng và phải chịu trách nhiệm về thông tin đưa ra Trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do đặc trưng của quan hệ này mang tính rủi ro cao, bên mua chỉ có thể tìm hiểu đối tượng thông qua

hồ sơ và giấy tờ pháp lý, những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp có thể xem là hiện thân của tài sản mà họ sẽ nhận trong tương lai cho nên việc cung cấp thông tin của chủ đầu tư là rất quan trọng và cần thiết

Nghĩa vụ cung cấp thông tin được đặt ra cho chủ đầu tư không chỉ khi hợp đồng được ký kết mà nghĩa vụ này đặc biệt có ý nghĩa với bên mua căn hộ ở giai đoạn thương lượng, thỏa thuận trước khi ký kết hợp đồng Người mua nhà, căn hộ cần có những thông tin về tính pháp lý của dự án nhà ở như quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng, về tình trạng quy hoạch, về bảo lãnh của ngân hàng, về giá cả, thời gian giao nhà, về diện tích, thiết kế căn hộ…cũng như về uy tín, năng lực hoạt động, khả năng tài chính hay thông tin về việc thực hiện bảo trì, bảo hành sản phẩm sau khi bán hàng của chủ đầu tư

Vì vậy, theo tác giả việc quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin cho chủ đầu tư

là cần thiết và là một trong những nghĩa vụ cơ bản, quan trọng nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Nội dung của nghĩa vụ này

được pháp luật quy định trong nhiều văn bản luật, dưới luật Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 cũng có những quy định cụ thể tại Điều 12 và xem việc cung cấp thông tin về hàng hóa, dịch vụ là trách nhiệm của bên bán Quy định này được thể hiện chi tiết hơn trong việc công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban quản lý

dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản trong đó nội dung thông tin về bất động sản gồm: Loại bất động sản; vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng liên quan đến bất động sản; Hồ sơ giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư bất động sản; Hợp đồng bảo lãnh, Văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế

về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, nếu có; Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản [32,Điều 6], các chủ đầu tư còn cung cấp thông tin qua các cuộc triển lãm, quảng cáo trên các phương tiện truyền thông đại chúng Người mua nhà cũng có thể tìm hiểu thông tin về uy tín, năng lực nhà đầu tư thông qua những người mua nhà, căn hộ ở các dự án khác do chính chủ đầu

tư này thực hiện

Tuy nhiên, để đảm bảo cho các thông tin được cung cấp một cách đầy đủ và trung thực, pháp luật Việt Nam đã có nhiều quy định nhằm điều chỉnh việc cung cấp thông tin của tổ chức, cá nhân kinh doanh, quy định về trách nhiệm bên thứ ba trong việc cung cấp thông tin về hàng hóa, dịch vụ cho người tiêu dùng Ở đây, bên thứ ba

là bên thay mặt cho tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thể là đơn vị truyền thông, quảng cáo phải có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ

về hàng hóa, dịch vụ; yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung

cấp chứng cứ, chứng minh tính chính xác và đầy đủ của thông tin về hàng hóa, đồng thời chịu trách nhiệm liên đới về việc cung cấp thông tin không chính xác, đầy đủ

đó theo Điều 13 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 về trách nhiện của bên thứ ba

Với nghĩa vụ này, thời điểm cung cấp thông tin cũng là vấn đề quan trọng vì thông tin không minh bạch ở thời điểm thương lượng trước khi ký kết hợp đồng thì

sẽ gây nhiều rủi ro, bất lợi cho người mua và hậu quả khó khắc phục Bên cạnh đó những thông tin về tiến độ thực hiện dự án, về việc sử dụng tiền mua nhà trả trước phải luôn được minh bạch, cung cấp thường xuyên cho người mua trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng Để đảm bảo nghĩa vụ này, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc, hợp lý về mặt thời gian, đúng về đối tượng, đồng thời phải yêu cầu chủ đầu tư công bố công khai địa chỉ, địa điểm niêm yết thông tin để người mua thuận tiện theo dõi như trụ sở Ban quản lý dự án, các trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, phương tiện truyền thông đại chúng nào đăng tải và quan trọng hơn là báo cáo trực tiếp cho khách hàng những thông tin cụ thể về tiến trình thực hiện dự án cũng như những thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng để hai bên kịp thời có những thỏa thuận, giải quyết

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, là cơ sở để người mua đối chiếu thông tin được chủ đầu tư cung về tính hợp pháp của dự án bất động sản mà mình muốn mua

Tóm lại, trong giao dịch mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thông tin có liên quan đến hồ sơ pháp lý của dự án, năng lực chủ thể của chủ đầu tư, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng và những điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là những thông tin quan trọng nhất Ngoài ra, thông tin về tiến độ thực hiện công trình, về sử dụng tiền ứng trước,

về thời hạn giao nhà cho người mua cũng là những thông tin thiết yếu chủ đầu tư bắt buộc cung cấp cho khách hàng

Chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin được quy định theo pháp luật dân sự là hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường nhưng bất cập ở chỗ việc hủy

hợp đồng chỉ có thể được áp dụng khi trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận điều khoản hủy bỏ Điều này gây bất lợi cho bên mua nếu như bên bán cố tình không cung cấp thông tin cần thiết cho bên mua ở giai đoạn thương lượng trước khi ký hợp đồng cũng như không đưa vào điều kiện hủy bỏ trong hợp đồng theo mẫu đã đăng

ký với Cục Quản lý cạnh tranh Xét trên phương diện bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi mua sản phẩm là căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai nếu bên bán cung cấp thông tin không đầy đủ dẫn đến tranh chấp, buộc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, chế tài dân sự nêu trên không đủ sức răn đe với những chủ đầu

tư cố tình vi phạm Trong khi đó nếu áp dụng Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 bên vi phạm nghĩa vụ với người tiêu dùng có thể phải chịu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính tùy mức độ vi phạm có gây hậu quả nghiêm trọng ảnh hưởng đến quyền lợi người tiêu dùng hay không Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định chế tài nào khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa

vụ cung cấp thông tin dẫn đến nhiều chủ đầu tư lợi dụng thiếu sót này của pháp luật che giấu những thông tin bất lợi cho mình, đổ trách nhiệm, thiệt hại về phía người mua

Tình trạng thiếu minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đã gây ra tình trạng mất ổn định cho thị trường bất động sản trong một thời gian dài nhất là giai đoạn trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật khác kịp thời có những sửa đổi bổ sung, chấn chỉnh những hành vi vi phạm này

1.2.2.2 Về nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh ngân hàng

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà, căn hộ hình thành trong tương lai

Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ

đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh Quy định này thoạt nhìn tưởng chừng đã bảo đảm an toàn cho người mua nhưng thực tế còn nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với các quy định trong lĩnh vực hoạt động của ngân hàng hiện nay và khó thực thi

Với những quy định tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, nhiều vấn đề đặt ra, đó là: chủ đầu tư muốn bán nhà phải được một ngân hàng thương mại bảo lãnh, nghĩa vụ bảo lãnh này phải lập thành hợp đồng và chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao cho người mua nhà khi ký hợp đồng, tuy nhiên, trên thực tế trong hoạt động của hệ thống ngân hàng, quan hệ bảo lãnh phải là quan hệ 3 bên Ở thời điểm chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà chưa thể có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng cam kết cho nghĩa vụ của chủ đầu tư để cung cấp cho người mua nhà vì ngân hàng không thể ký bảo lãnh khống khi chưa có đối tượng bảo lãnh cụ thể, chưa có chủ thể thứ ba tham gia ký kết hợp đồng bảo lãnh (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà) Trong khi đó, một dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ

có nhiều người mua nhà khác nhau, sẽ phát sinh nhiều hợp đồng bảo lãnh khác nhau, mức bảo lãnh cũng khác nhau, đây là bất cập lớn khiến quy định này thiếu tính khả thi

Một bất cập khác là quy định chủ đầu tư chỉ gửi bản sao của hợp đồng bảo lãnh (nếu có) cho người mua nhà khi ký hợp đồng mua bán nhà, thực chất đó chỉ là quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng hoặc hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng để thuyết phục người mua nhà rằng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh Tuy nhiên, các văn bản nói trên của ngân hàng không xác định đối tượng thụ hưởng của bảo lãnh cụ thể là ai, bảo lãnh cho căn hộ nào, giá trị bảo lãnh cụ thể

là bao nhiêu Và theo nguyên tắc về bảo lãnh, khi chưa thực sự nắm giữ bản chính thư bảo lãnh thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua

nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ bởi theo quy định của pháp luật ngân hàng, người mua nhà muốn yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải xuất trình bản chính hợp đồng bảo lãnh chứ không phải là bảo sao, kể cả bản sao có chứng thực [52]

Tóm lại, quy định về ký hợp đồng bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư nhằm bảo vệ người mua là không thể thực hiện được trong tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh bất động sản nếu không có những hướng dẫn cụ thể vì các chuyên gia pháp chế ngân hàng cho rằng, bản thân Điều 56 quy định như vậy là chưa rõ và nếu làm đúng như quy định và không hướng dẫn gì thêm sẽ dẫn đến câu chuyện không bảo vệ được người mua nhà

Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng nhà nước được ban hành đã hóa giải vướng mắc bằng cách đưa ra những quy định ký thỏa thuận bảo lãnh và cam kết bảo lãnh được quy định cụ thể tại Điều 12,14,15,16 thông tư này

Do quan hệ bảo lãnh là quan hệ 3 bên nên để thực hiện điều luật này, ngân hàng và chủ đầu tư phải thỏa thuận trước về việc ngân hàng sẽ bảo lãnh cho chủ đầu

tư với một số điều kiện nhất định Đồng thời căn cứ những nhiều điều kiện ràng buộc trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa người mua và chủ đầu tư ngân hàng mới ký cam kết bảo lãnh trên cơ sở khung hợp đồng thoả thuận chứ không thể bảo lãnh cho toàn bộ dự án như quy định được hiểu tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Để thực hiện bảo lãnh, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, trường hợp phát hành bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì bên bảo lãnh không bắt buộc phải ký thỏa thuận cấp bảo lãnh với bên bảo lãnh đối ứng trước khi chủ đầu tư tìm được khách hàng và ký hợp đồng mua bán nhà với họ Việc xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải trả cho người mua nhà bao nhiêu tiền nếu vi phạm nghĩa vụ giao nhà là cơ sở ngân hàng ký cam kết bảo lãnh theo quy định chi tiết tại Điều 15 thông

tư này Với cam kết này người mua nhà mới có cơ sở pháp lý yêu cầu ngân hàng thực hiện chi trả thay cho chủ đầu tư

Chính vì vậy, theo một chuyên gia pháp chế ngân hàng, trong quan hệ bình thường này, việc ký hợp đồng mua bán nhà trước hay ký cam kết bảo lãnh trước không còn là vấn đề quan trọng, song thoả thuận cấp bảo lãnh bao giờ cũng có trước cam kết bảo lãnh, phải có thoả thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng với chủ đầu tư thì mới đủ cơ sở để ngân hàng ra được cam kết bảo lãnh trực tiếp cho khách hàng

“Nghĩa vụ trả tiền và cam kết bảo lãnh cái nào có trước, cái nào có sau thì ngân hàng không can thiệp, tuy nhiên, không bao giờ ngân hàng dám cam kết nghĩa vụ bảo lãnh mà không biết trị giá hợp đồng bao nhiêu tiền vì làm như thế là không tính được giới hạn cấp tín dụng và nhiều vấn đề khác”, đó là phát biểu của một cán bộ quản lý ngân hàng [54]

Như vậy tính khả thi của hoạt động bảo lãnh ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng ngân hàng vì đây là một nghĩa vụ bảo lãnh phức tạp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, giá trị bảo lãnh lớn, thị trường biến động, khả năng ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là rất cao

1.2.2.3 Về nghĩa vụ giao tài sản

Nghĩa vụ giao tài sản trong mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đòi hỏi phải giao nhà đúng tiến độ về thời gian và đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng Điều 289 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thực hiện nghĩa vụ giao vật “Khi vật phải giao là vật đặc định thì bên có nghĩa vụ phải giao đúng vật đó

và đúng tình trạng như đã cam kết; nếu là vật cùng loại thì phải giao đúng số lượng như đã thỏa thuận và nếu không có thỏa thuận về chất lượng thì phải giao vật đó với chất lượng trung bình; nếu là vật đồng bộ thì phải giao đồng bộ” Đối với hợp đồng mua bán nhà, tại khoản 3 Điều 451 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua” là nghĩa vụ

mà pháp luật quy định cho bên bán sau khi ký kết hợp đồng.Trong khi đó Bộ luật Dân sự 2015 không quy định nghĩa vụ này cho bên bán nhưng lại quy định rõ trách nhiệm cụ thể cho bên bán cũng như quyền của bên mua do giao vật không đúng số lượng, không đúng chủng loại, không giao vật đồng bộ tại các Điều 437, 438, 439

Riêng với hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nghĩa vụ giao nhà không thể thực hiện được ngay sau khi ký hợp đồng bởi tài sản lúc này còn chưa hình thành Chính vì đặc tính này của tài sản hình thành trong tương lai và những yêu cầu của nghĩa vụ giao tài sản: giao vật và chuyển giao quyền

sở hữu theo các quy định của pháp luật nên nghĩa vụ giao tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được quy định chặt chẽ đúng vật, đúng số lượng, chất lượng, thời gian, địa điểm Khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”

Khác với các loại tài sản khác, thời điểm thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thường trùng hoặc gần với thời điểm ký kết hợp đồng thì trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai việc bàn giao nhà ở hầu hết ở một thời điểm do các bên thỏa thuận, khá xa so với thời điểm ký kết hợp đồng và thường không xác định ngày giờ

cụ thể chính vì thế quyền được kiểm tra tài sản đương nhiên không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng Tuy nhiên, bên mua vẫn có thể thực hiện quyền yêu cầu giao nhà đúng tiến độ bởi theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP:

“Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”

Như vậy, vẫn có chế tài đối với trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giao nhà, khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu

tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại Tuy nhiên trên thực tế

có rất nhiều dự án mà thời gian bàn giao nhà bị kéo dài so với cam kết Khi người mua yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do bàn giao nhà chậm tiến độ, chủ đầu

tư thường viện dẫn nhiều lý do để trốn tránh trách nhiệm hoặc chỉ giải quyết qua loa không triệt để, gây bức xúc cho người mua

Bên cạnh yêu cầu về mặt thời gian, chất lượng nhà ở cũng cần được quan tâm, pháp luật quy định nếu bàn giao nhà không đúng chất lượng, thời hạn và cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng Như vậy, để đánh giá bên bán có thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản hay không đòi hỏi hợp đồng phải quy định cụ thể thời hạn, tiến độ, chất lượng của căn nhà đồng thời đòi hỏi chủ đầu tư phải có thiện chí trên tinh thần hợp tác cao

Việc giao nhà đúng cam kết trong hợp đồng liên quan đến việc thực hiện những chi tiết của đối tượng mua bán là diện tích, thiết kế, nội thất, vật tư thiết bị xây dựng…, chủ đầu tư không tự ý thay đổi những cam kết này trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng nhằm mục đích có lợi cho mình Tuy nhiên, với nhà ở hình thành trong tương lai do tiến độ thực hiện kéo dài, giá cả thị trường nhiều biến động đột ngột…nên không tránh khỏi những ảnh hưởng đến giá nguyên vật liệu đòi hỏi chủ đầu tư phải có những điều chỉnh cho phù hợp tình hình Trước đây pháp luật cho phép chủ đầu tư thay đổi thiết kế xây dựng nếu trong quá trình thi công phát hiện những yếu tố không hợp lý và nếu không thay đổi sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình, tiến độ thi công xây dựng, biện pháp thi công và hiệu quả đầu tư của dự

án được quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 22 Nghị định 15/2013/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình

Giao nhà ở đúng cam kết trong hợp đồng và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua là nghĩa vụ quan trọng nhất của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán được công chứng hoặc chứng thực Còn nếu bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng Như vậy, khi các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu nhà ở sẽ

chuyển cho bên mua khi chủ đầu tư dự án nhà ở bàn giao nhà cho người mua theo thỏa thuận bởi bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh

Những quy định của pháp luật như đã trình bày trên đây vẫn còn có những điều bất cập như tại khoản 1 Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015) về quyền hủy bỏ hợp đồng “một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ

mà các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” Trên thực tế hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng là hợp đồng theo mẫu do bên bán tức chủ đầu tư soạn thảo, liệu “điều kiện hủy bỏ hợp đồng khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giao nhà đúng tiến

độ, thời hạn đã thỏa thuận” có được chủ đầu tư đưa vào nội dung hợp đồng hay khoản 1, khoản 2 Điều 444 Bộ luật Dân sự 2005 về Bảo đảm chất lượng vật mua bán nhưng chất lượng của vật mua bán lại được quy định rất chung chung tại Điều

430 Bộ luật Dân sự 2005 trong khi đó đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ nhà

ở hình thành trong tương lai là một vật có những đặc điểm riêng về vị trí, diện tích

sử dụng chung, riêng có kiến trúc được mô tả cụ thể trong hợp đồng, trên bản vẽ xây dựng kèm các bất động sản do công dụng gắn liền với nhà như hệ thống điện, nước, cáp truyền hình, các tiện nghi được lắp đặt cố định như kệ bếp, bếp, tủ, máy điều hòa… Ngoài ra khi bàn giao căn hộ còn phải chuyển giao các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sở hữu, bản vẽ nhà ở, các văn bản thỏa thuận về việc

sử dụng tường chung, sân chung, hành lang, ban công, công viên, thang máy… Tóm lại khi thực hiện việc giao nhà, căn hộ hình thành trong tương lai bên bán phải bảo đảm thực hiện đúng như đã cam kết trong hợp đồng và bên mua có trách nhiệm kiểm tra đúng tính chất, đúng đặc điểm, đủ số lượng, đủ tài sản giao kèm…

1.2.2.4 Về nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu

Việc chuyển giao nhà ở trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn gắn liền với việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà

ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời

điểm bên mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, người thuê mua tự nguyện làm thủ tụ đề nghị cấp giấy chứng nhận”, tuy nhiên cũng quy định về nghĩa vụ này, khoản 4 Điều

13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị

tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận” Tuy nhiên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất lại vô cùng phức tạp liên quan đến hồ sơ pháp lý của dự án như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đủ điều kiện để bán, Giấy chứng nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền cho bên bán, việc giải chấp tài sản thế chấp nhân hàng…Trường hợp dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp và chưa được giải chấp thì việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu cho người mua là khó thực hiện và thực tế nhiều người mua nhà đã được giao nhà và sử dụng nhà ổn định nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Giải quyết bất cập này cần có sự can thiệp của các cơ quan chức năng nhằm ổn định thị trường kinh doanh bất động sản, tạo niềm tin cho người mua nhà nhất là nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.2.5 Về nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích

Để thực hiện các dự án về nhà ở thương mại chủ đầu tư cần phải bảo đảm một nguồn vốn lớn nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng đáp ứng được yêu cầu đó Do vậy, vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại có thể từ vốn của chủ đầu tư hay huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và từ nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng, tổ chức tài

chính đang hoạt động tại Việt Nam [34, Điều 69] Nhưng để tránh tình trạng chủ đầu tư sử dụng tùy tiện nguồn vốn huy động không nhằm mục đích thực hiện dự án, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã ban hành khoản 5 Điều 8 quy định cấm hành vi “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức,

cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình

thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”

Như vậy việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014 thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn Cụ thể việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và quy định tại Khoản 3 Điều này

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên

cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014 phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Đồng thời, tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm [17, Khoản 1 Điều 19] Tuy nhiên, quy định nêu trên cũng nhấn mạnh nghĩa vụ sử dụng nguồn vốn đúng mục đích của chủ đầu tư bởi bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai

và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở

đó, tránh sự đầu tư tràn lan làm thất thoát nguồn vốn Hơn nữa, dưới góc độ kinh tế khi huy động vốn qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để huy động được nguồn tiền nhàn rỗi, từ đó tiếp tục tạo nên những giá trị thặng dư cho xã hội ngược lại nếu dùng tiền huy động để đầu tư, sử dụng sai mục đích sẽ làm mất nghĩa của việc huy động vốn, người mua sẽ là người phải gánh chịu thiệt hại không đạt mục đích mua nhà mà còn bị chiếm dụng vốn, nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư

Tuy đã có quy định về việc huy động, sử dụng nguồn vốn nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014, không có quy định về kiểm soát cũng như xử lý vi phạm của chủ đầu tư Điều này dẫn đến thực trạng chiếm dụng, sử dụng tùy tiện nguồn vốn này, khả năng dự án không được thực hiện, người mua không nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao Thực tiễn cho thấy cần một cơ chế kiểm soát và quy định chế tài đối với vi phạm về sử dụng tiền vốn huy động để chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ này

1.2.2.6 Nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban Quản trị

Luật Nhà ở 2014 đã dành nguyên chương VII với 18 Điều quy định chi tiết những vấn đề liên quan đến nhà chung cư trong đó có công tác bảo trì, kinh phí bảo trì, và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thu, quản lý tạm thời và chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu cho ban Quản trị nhà chung cư

Như vậy, việc bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung Hoạt động bảo trì bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó [34, Điều 86] Đồng thời, Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng cũng cụ thể hóa trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thu, lập tài khoản tạm gửi, bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban Quản trị

Trên thực tế tại nhiều khu chung cư hiện nay, mặc dù đã vào sinh sống một vài năm nhưng cư dân thậm chí không biết gì về khoản kinh phí bảo trì này Bên cạnh

đó, trong thời gian qua, việc chậm bàn giao hoặc chiếm dụng tiền bảo trì chung cư của nhiều chủ đầu tư đã gây ra nhiều mâu thuẫn giữa người mua và chủ đầu tư Nhiều vụ tranh chấp kéo dài, phức tạp dẫn đến khiếu kiện và tòa án cũng đã tiến hành thụ lý những vụ việc chiếm dụng tiền bảo trì nhà chung cư Đây là một trong những loại nghĩa vụ mà các chủ đầu tư vi phạm nhiều nhất trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua

1.2.2.7 Nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng

Bảo đảm chất lượng hàng hóa là một trong những tiêu chí hàng đầu để bảo vệ

uy tín doanh nghiệp, bảo vệ quyền lợi khách hàng và là nghĩa vụ của bên bán trong thực hiện hợp đồng, do đó, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 đề cập đến vấn đề bảo hành sản phẩm và hướng dẫn thực thi như một trách nhiệm của người bán nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua Trong lĩnh vực

kinh doanh bất động sản, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư là loại hàng hóa đặc thù

có giá trị và ý nghĩa rất lớn trong đời sống của mỗi người dân Nhà ở nói chung khi được đưa ra mua bán không phải lúc nào cũng hoàn hảo về mặt chất lượng xây dựng nên cần đặt ra vấn đề bảo hành đối với loại tài sản này như một yêu cầu thiết yếu, một nghĩa vụ quan trọng mà bên bán nhà phải nghiêm túc thực hiện khi giao kết hợp đồng mua bán nhà nói chung và nhà chung cư nói riêng [34, Điều 85], [29, Điều 20] Nhưng để ràng buộc chặt chẽ về trách nhiệm của chủ đầu tư với người mua, Khoản 5 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể hơn: nghĩa vụ bảo hành thuộc về bên bán nhà, công trình xây dựng Dù pháp luật đã quy định cụ thể, rõ ràng nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo hành nhưng trong thời gian qua các chủ đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận, giảm chi phí xây dựng đã bất chấp quy định của pháp luật không đảm bảo một số yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng dẫn đến chất lượng các công trình không được bảo đảm, nhiều hư hỏng ngay cả trong thời gian bảo hành

Thực tế việc bảo hành, bảo trì các tòa nhà chung cư diễn ra rất chậm, nguyên

do là sau khi bàn giao nhà, hầu như các chủ đầu tư đều có xu hướng trốn tránh nghĩa vụ bảo hành, hoặc chỉ làm qua loa nên nhiều chung cư khi có các sự cố xảy ra liên quan đến chất lượng công trình chủ đầu tư miễn cưỡng bảo hành bảo dưỡng và thường không khắc phục triệt để, gây ra mâu thuẫn với cư dân Điều này đòi hỏi các cấp chính quyền cũng như chính người dân phải lên tiếng mạnh mẽ hơn để bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của mình cũng như hạn chế tình trạng chủ đầu tư vô trách nhiệm với chất lượng của chung cư

1.2.2.8 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong việc nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như những nghĩa vụ tài chính phát sinh trong giao dịch mua bán là một trong những nghĩa vụ bắt buộc đối với chủ đầu tư khi thực hiện dự án xây dựng phát triển nhà ở, bởi nó góp phần bảo đảm nguồn thu ngân sách cho Nhà

nước, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà trong hoàn tất thủ tục xin cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, trong thời gian qua, tình trạng nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của một số chủ đầu tư gây thất thu ngân sách Nhà nước Và đối với dự án phát triển nhà

ở nợ tiền sử dụng đất thì hậu quả còn lớn hơn, bởi hàng trăm hộ dân mua nhà của

dự án bị xem như chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa đủ thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Do đó, Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê [15, điểm b khoản 1 Điều 2] Song song đó, pháp luật cũng quy định bên bán nhà, công trình xây dựng có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật [32, khoản 7 Điều 22]

Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở đòi hỏi chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật) [14, Điều 72 ]

Với quy định trên chứng từ về thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự

án phát triển nhà ở là bắt buộc trong bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Do đó, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước trong nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất… quyết định thủ tục xác lập quyền sở hữu căn

hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho người mua

Kết luận Chương 1

Pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là phần cốt lõi trong chế định hợp đồng mua bán nhà ở, được quy định không chỉ trong Bộ luật Dân sự mà còn trong các văn bản pháp luật chuyên ngành có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà

ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Đất đai…Tuy nhiên những quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư không được quy định tập trung và chi tiết trong một văn bản pháp luật cụ thể mà phân bổ rãi rác, chưa nhất quán và còn nhiều thay đổi nên việc vận dụng những quy định này còn gặp nhiều khó khăn nhất

là phía người mua nhà, họ luôn là đối tượng yếu thế, thiếu thông tin về sản phẩm, về thị trường, về thông tin pháp luật và hạn chế cả năng lực tài chính so với chủ đầu tư Bên cạnh đó, do những nhu cầu bức thiết của xã hội về vấn đề nhà ở nên hoạt động mua bán nhà ở nói chung và căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng luôn sôi động, phát sinh nhiều vấn đề mà pháp luật chưa dự liệu đầy đủ khiến các chủ đầu tư tranh thủ lợi dụng nhằm mục đích kiếm lợi, hạn chế trách nhiệm của mình trong việc bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà Vì vậy, việc nghiên cứu sâu những quy định của pháp luật về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là rất cần thiết nhằm kịp thời điều chỉnh những bất cập, những vấn đề mới phát sinh và nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà trước những rủi ro, tránh được những tranh chấp về quyền lợi với chủ đầu tư và góp phần thúc đẩy những giao dịch mua bán nhà ở ngày càng phát triển trong sự ổn định, bền vững và minh bạch

Chương 2 THỰC TIỄN THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng về mua bán căn hộ nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1 Tình hình mua bán căn hộ chung cư thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Nhu cầu về nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

Là trung tâm kinh tế, tài chính hàng đầu cả nước Thành phố Hồ Chí Minh-

một thành phố trẻ, năng động được xếp thứ 2 trong 10 thành phố năng động nhất thế

giới [65], được biết đến như một siêu đô thị với nền kinh tế phát triển vượt bậc, thu hút nhiều người đến sinh sống, học tập và làm việc kể cả số lượng lớn người nước ngoài khiến thành phố trở nên đông đúc, chật chội, giá cả đắt đỏ Đó là một áp lực lớn đòi hỏi Thành phố Hồ Chí Minh phải có những chiến lược cụ thể để phát triển nhà ở, vừa đáp ứng nhu cầu tối thiểu của người dân vừa phát triển hệ thống hạ tầng vốn đã không còn phù hợp với tình hình dân số hiện nay

Theo Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố hiện có 1.409 dự án, trong đó các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công lên đến 502

dự án, chiếm 41,18% tổng số dự án Bên cạnh đó, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết trong năm 2016, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 60 dự án chung cư thương mại hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn hộ (tăng 1,8 lần so với cùng kỳ năm trước) Trong khi đó mỗi năm Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hôn và cần nhà ở, 476,000 hộ chưa có nhà trong đó có 20,000 hộ công chức, viên chức [57] Ngoài ra, phần lớn dân nhập cư vào Thành phố và một lượng lớn sinh viên ra trường hằng năm ở lại thành phố làm việc có nhu cầu rất cao về nhà ở Vấn đề đặt ra hiện nay là Thành phố Hồ Chí Minh phải làm gì để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân vừa

đảm bảo quy hoạch đô thị hài hòa cho Thành phố?