Bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ ZDU BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ ZDU BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên Ngành: Luật Kinh Tế Mã Số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ MAI THANH HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM KẾT Tôi: Nguyễn Hồ Zdu Học viên Cao học - Khóa VI.1 (2015 - 2017) Chuyên ngành: Luật Kinh tế Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, liệu số kiến thức tác giả khác luận văn sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn liệu đáng tin cậy theo quy trình cơng trình khoa học Kết nghiên cứu luận văn trung thực MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 1.2 Chủ thể, hình thức, đối tượng phạm vi bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 14 1.3 Quyền nghĩa vụ bên bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 20 1.4 Trình tự, thủ tục bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 24 1.5 Cơ sở pháp luật điều chỉnh hoạt động bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 26 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 31 2.1 Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t chủ thể, hình thức, phạm vi bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 31 2.2 Thực tra ̣ng pháp luật quyền nghĩa vụ bên bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 38 2.3 Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục hiệu lực cam kết bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 48 2.4 Thực trạng pháp luật xử lý tranh chấp bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 50 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 53 3.1 Phương hướng hoàn thiêṇ pháp luâ ̣t về bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam 53 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 57 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Từ/cụm từ viết tắt BBL Bên bảo lãnh BĐBL Bên bảo lãnh BL Bảo lãnh BLDS Bộ Luật Dân năm 2015 số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 BLNH Bảo lãnh ngân hàng BNBL Bên nhận bảo lãnh Luật KDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Nhà Luật Nhà Ở năm 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật TCTD Luật Tổ chức tín dụng năm 2010 số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 06 năm 2010 NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại PLVN Pháp luật Việt Nam TCTD Tổ chức tín dụng TCTD BL Tổ chức tín dụng bảo lãnh Thơng tư 07 Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN ký ngày 25/6/2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động ngân hàng không dừng lại việc huy động vốn cho vay mà thực hàng loạt hoạt động khác cho th tài chính, bao tốn, cung cấp dịch vụ, hoạt động nghiệp vụ khác hoạt động BLNH xem hoạt động hiệu mang lại giá trị tích cực cho thân TCTD phát triển kinh tế Cùng với q trình hội nhập, vai trò TCTD BL thực BL góp phần khơng nhỏ trình thúc đẩy giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại nước thực nhanh chóng, hiệu Điều thể thông qua BL, TCTD giúp cho tổ chức, cá nhân (bên có nghĩa vụ) đáp ứng đủ điều kiện tham gia giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, theo yêu cầu bên đối tác (bên có quyền) nhằm loại trừ ngờ vực bên có quyền khả thực giao dịch bên có nghĩa vụ Ngân hàng Nhà nước ban hành văn số 9233/NHNN-TD ngày 03/12/2015, yêu cầu ngân hàng khẩn trương xây dựng quy định nội bảo lãnh nhà dự án, đồng thời đưa số hướng dẫn bổ sung nghiệp vụ cấp tín dụng Tuy vậy, nhiều băn khoăn ngân hàng chủ đầu tư triển khai thực quy định chưa có tiền lệ Luật KDBĐS quy định phải có BLNH chủ đầu tư trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên điều luật khơng nói rõ liệu việc khơng có BL ngân hàng phát hành có làm vơ hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà hình thành tương lai hay không Hay nghĩa vụ đơn chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch ? Mặc dù, BLNH chủ đầu tư dự án nhà thương mại đóng vai trò quan trọng loại bỏ nghi ngờ từ phía người mua nhà khả thực nghĩa vụ chủ đầu tư; góp phần tháo gỡ trì trệ thị trường nhà nhiều câu hỏi lý thuyết thực tiễn chưa luận giải Để luận giải vấn đề đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật BLNH, tháo gỡ khó khăn thực tiễn áp dụng, tác giả chọn đề tài: “Bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam”, làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Bảo lãnh ngân hàng hình thức đảm bảo thực nghĩa vụ, xuất hiện, tồn phát triển song song với hoạt động nghiệp vụ NHTM khoảng thời gian dài Do đó, thực tiễn khơng vấn đề xa lạ, mẻ Trong khoa học pháp lý, số lượng nghiên cứu liên quan pháp luật BLNH, bao gồm: - Nguyễn Đình Tồn (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội; - Pháp luật bảo lãnh ngân hàng thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank Việt Nam (2011), luận văn thạc sĩ Luật học, Vũ Thị Khánh Phượng (2011), Đại học Quốc gia Hà Nội; - Ngơ Quốc Kỳ (2005), Hồn thiện pháp luật hoạt động Ngân hàng thương mại kinh tế thị trường Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội; - Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản TCTD, NXB Tư pháp; - Vận dụng nghiệp vụ bảo lãnh hoạt động ngân hàng Việt Nam (2004), luận án tiến sỹ kinh tế tác giả Lê Hồng Tâm, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Ngồi ra, có số viết liên quan đến vấn đề BLNH báo, tạp chí, chủ yếu phục vụ tham khảo, nghiên cứu: - Phan Văn Lãng (2009), Bảo lãnh tốn thuế - ngân hàng mắc kẹt, Tạp chí ngân hàng, (số 9), tr.34-36; - Võ Đình Tồn (2002), Một số vấn đề quan hệ BLNH nước ta nay, Tạp chí luật học, (số 3), tr.41-46 Các cơng trình nghiên cứu BLNH có nhiều ưu điểm Cụ thể trình bày vấn đề chế định BLNH Vì tài liệu tham khảo hữu ích cho tác giả suốt trình nghiên cứu Tuy nhiên, cơng trình tập trung nghiên cứu vào số khía cạnh, vấn đề cụ thể BLNH Hơn chưa cập nhật BLNH việc thực nghĩa vụ chủ đầu tư liên quan đến dự án bất động sản Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Xác định yêu cầu, phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam Nhiệm vụ nghiên cứu: - Luận văn phân tích sở lý luận BLNH với tư cách hình thức BL ngân hàng việc thực nghĩa vụ mà chủ đầu tư nhà dự án nhà thương mại nhằm bảo đảm quyền người mua nhà trường hợp chủ đầu tư khơng có khả thực nghĩa vụ người mua - Luận văn phân tích thực trạng thực quy định pháp luật liên quan đến BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại - Trên sở đánh giá thực trạng, luận văn đưa phương hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Với mục đích trên, tác giả tập trung nghiên cứu cách khái quát về: Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại hình thức bảo đảm nghĩa vụ chủ đầu tư giao dịch với người mua nhà theo PLVN Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu BLNH cho việc thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại nhằm thúc đẩy tin tưởng người mua nhà tham gia vào giao dịch với chủ đầu tư mà không mở rộng nghiên cứu giao dịch bảo lãnh nghĩa vụ khác chủ đầu tư mục đích, hình thức BL khác khơng phân tích BL TCTD khác Luận văn nghiên cứu BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại thực nghĩa vụ với người mua nhà theo pháp luật Việt Nam từ năm 2015 đến Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài, tác giả sử dụng phương pháp luận để phân tích vấn đề phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Ngoài ra, luận văn sử Trong bối cảnh đến thời hạn mở cửa hoàn toàn ngành dịch vụ ngân hàng ngành kinh doanh khác, doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam ngày nhiều, tạo nên cạnh tranh khốc liệt Sự minh bạch hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung pháp luật tài ngân hàng nói riêng yêu cầu cấp bách NHNN ban hành Thơng tư 07, có quy định mới, tiến tiếp thu ý kiến đóng góp từ trước đến số quy định chưa phù hợp Do đó, việc tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại nói riêng để đáp ứng việc xây dựng kinh tế hội nhập quốc tế yêu cầu 3.1.2 Đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch Các bên cho dù ngân hàng, chủ đầu tư hay bên mua nhà tham gia giao dịch BLNH mục đích hướng đến đạt lợi ích, phần lớn đạt lợi nhuận Do đó, khơng thể việc chạy theo lợi nhuận mà ảnh hưởng đến quyền lợi, khả tìm kiếm lợi ích người khác Bên mua nhà chủ đầu tư thường nằm bất lợi so với ngân hàng hợp đồng cấp BL, hợp đồng BL thường ngân hàng soạn thảo sẵn, nhiều ngân hàng đưa điều khoản có lợi cho Do đó, pháp luật cần bổ sung quy định để nhằm bảo vệ quyền lợi kẻ yếu Nhiều quy định chưa rõ ràng khung pháp lý chưa kịp “trám lỗ hổng” quy định, thị trường lại đợi pháp lý chặt chẽ, cụ thể “chiếu” theo mà vận hành Có thể điểm danh chủ đầu tư cơng bố dự án có BL ngân hàng, chủ đầu tư lớn thị trường Novaland, Hưng 54 Thịnh, Khang Điền, Đất Xanh… Uy tín chủ đầu tư có lẽ bảo chứng khiến họ dễ tìm kiếm ngân hàng BL cho dự án doanh nghiệp nhỏ khác Các dự án mà có ngân hàng đứng BL hình thức như: Chung cư Eco Green City Nguyễn Xiển, chung cư Imperial Plaza, Yêu cầu phải có BLNH trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai nghĩa vụ bàn giao nhà chủ đầu tư quy định rõ Điều 56 Luật KDBĐS Phía NHNN có Thơng tư 07 ban hành hướng dẫn bảo lãnh nhà dự án Nhưng liệu dự án bảo chứng NH có mang tính “hình thức” hay khơng? , người mua nhà thực thi khảo sát theo thứ tự hướng dẫn mà văn NHNN ban hành Ghi nhận số sàn giao dịch, nhiều người khách hàng phản hồi trình tìm hiểu số dự án chủ đầu tư công bố ngân hàng BL, nhân viên mơi giới không cung cấp thỏa thuận cấp BL thỏa thuận ghi nhận việc NH đồng ý cấp tín dụng hình thức BL cho chủ đầu tư dự án liên quan Có mơi giới trả lời khơng thể có để cấp cho khách hàng NH không BL riêng cho hộ Dù có quy định hướng dẫn cụ thể, xoay quanh điều luật nhiều vấn đề “vênh” với thực tiễn thị trường Quy định khơng nói rõ liệu việc khơng có BL NH phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà hình thành tương lai hay khơng Cũng khơng nói rõ quan quản lý, giám sát thị trường quản lý dự án bất động sản thực thi nghĩa vụ nghĩa vụ đơn chủ đầu tư, hay chủ đầu tư khơng thực nghĩa vụ ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch? 55 Vì lẽ mà thị trường, khách hàng mua nhà “lớ ngớ” trước thông tin BL chưa đặt nhiều niềm tin vào dự án cơng bố có BL Cũng ngược lại, dự án chưa có BL chủ đầu tư chào bán “rào rào” [ 38 ] 3.1.3 Bảo đảm phù hợp với thông lệ quốc tế Khi kinh tế Việt Nam hội nhập với kinh tế quốc tế nguyên tắc, quy định áp dụng nước khác áp dụng Việt Nam Do đó, ban hành văn điều chỉnh vấn đề cụ thể điều quan trọng phải phù hợp với thông lệ quốc tế Hội nhập quốc tế mở hội trao đổi hợp tác TCTD hoạt động BLNH, đồng thời tăng cường phối hợp giám sát phòng ngừa rủi ro lĩnh vực BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại Các TCTD nước có điều kiện tiếp cận cơng nghệ kinh nghiệm quản lý tiên tiến TCTD nước Hội nhập quốc tế tạo động lực thúc đẩy công cải cách hệ thống ngân hàng, cải cách sản phẩm dịch vụ có nghiệp vụ BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại hướng tới mục tiêu an toàn, hiệu Đồng thời nhà nước áp dụng tiêu chuẩn thông lệ tốt quốc tế liên quan đến hoạt động ngân hàng làm cho thương mại luân chuyển vốn quốc tế tự Quá trình hội nhập quốc tế làm gia tăng cạnh tranh lĩnh vực ngân hàng, có BLNH Pháp luật hoạt động BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại nhiều lần sửa đổi đến số quy định chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế Cụ thể, pháp luật hành chưa xác định rõ hai đặc điểm đặc trưng BLNH tính chứng từ tính độc lập, chưa làm rõ trách nhiệm ngân 56 hàng việc thực cam kết BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại … Bối cảnh đặt yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật hoạt động BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại nhằm tạo khuôn khổ pháp lý hữu ích để thúc đẩy phát triển hoạt động BLNH, đảm bảo hoạt động BLNH phát triển an toàn, hiệu Việc hồn thiện pháp luật BLNH góp phần thực chủ trương Đảng Nhà nước ta đổi phát triển hệ thống ngân hàng nhằm xây dựng hệ thống ngân hàng an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững hội nhập [ ] 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 3.2.1 Giải pháp sửa đổi quy định pháp luật bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại Pháp luật hành đưa khái niệm BLNH góc độ hoạt động ngân hàng Chính BLNH định nghĩa dẫn đến quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật có xu hướng quy định quan hệ ngân hàng khách hàng mối quan hệ ngân hàng người thụ hưởng BL Đồng thời, khái niệm chưa làm rõ mối quan hệ chủ thể; quyền nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư bên mua nhà Vì vậy, pháp luật (Thông tư 07) cần sửa đổi theo hướng xác định rõ chất BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại quan hệ hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm hai chủ thể bắt buộc ngân hàng bên mua nhà Thông qua việc xác định rõ chất quan hệ BLNH chủ thể bắt buộc tham gia quan hệ này, pháp luật nâng cao hiểu biết trách nhiệm chủ thể việc thực quyền nghĩa vụ 57 Ngoài ra, pháp luật cần quy định rõ trường hợp không BL, hạn chế BL, bổ sung quy định việc tổ chức thực pháp luật, trách nhiệm chế tài với chủ thể tham gia hoạt động BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại, biện pháp nhằm tăng cường quản trị rủi ro hoạt động BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 3.2.2 Về chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh ngân hàng - Đối với Ngân hàng: Khoản điều 56, Luật KDBĐS quy định việc BL nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai phải NHTM có đủ lực thực Trong lúc thị trường có doanh nghiệp hoạt động bảo hiểm có uy tín thương hiệu, có đủ lực, điều kiện, thực tế hoạt động BL dự thầu có doanh nghiệp bảo hiểm cấp chứng thư BL dự thầu bên mời thầu chấp thuận Do vậy, bổ sung thêm doanh nghiệp bảo hiểm tham gia thực hoạt động BL nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai, mà chủ đầu tư dự án phải trả phí bảo hiểm, khơng phải ký quỹ, khơng cần phải có tài sản bảo đảm [ ] Đề xuất cho thí điểm cho phép cơng ty bảo hiểm có uy tín thương hiệu, có lực (danh sách quan có thẩm quyền cơng bố) thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Các cơng ty bảo hiểm hoạt động theo phương thức thu phí bảo hiểm, khơng u cầu ký quỹ tài sản chấp Việc cho phép công ty bảo hiểm tham gia làm tăng thêm nguồn lực để bảo vệ người tiêu dùng, đồng thời với phương thức hoạt động bảo hiểm (không cần tài sản đảm bảo, thu phí bảo hiểm) khơng gánh nặng cho doanh nghiệp người tiêu dùng - Đối với chủ đầu tư: 58 Do đặc thù hoạt động thị trường bất động sản, hầu hết chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai theo đợt, toán theo tiến độ thực dự án, nên đề nghị NHNN đạo NHTM có phương thức vận dụng thích hợp thực BLNH, không để việc BLNH trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư, làm phát sinh thêm chi phí mà người tiêu dùng người phải gánh chịu mua nhà Cần quy định chủ đầu tư dự án (bên bảo lãnh) phải mở tài khoản NHTM (bên bảo lãnh) để nhận tiền toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành tương lai bên mua nhà theo hợp đồng, toán cho nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ thi cơng cơng trình, để đảm bảo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền chủ đầu tư dự án, tránh tình trạng chủ đầu tư dùng tiền bên mua nhà vào mục đích khác - Bên mua nhà : Đề xuất NHNN cho phép trường hợp người mua nhà hình thành tương lai khơng u cầu phải có BLNH khơng bắt buộc chủ đầu tư thực BLNH Trường hợp xảy chủ đầu tư có uy tín thương hiệu người tiêu dùng tin cậy 3.2.3 Về mức phí bảo lãnh Đề nghị NHNN có văn đạo NHTM xây dựng "quy định nội tổ chức tín dụng" theo hướng ngân hàng ưu tiên thực BL cho chủ đầu tư dự án bán, cho th mua nhà hình thành tương lai, khơng cần phải ký quỹ, khơng cần phải có tài sản bảo đảm, trường hợp tất chủ thể liên quan đến dự án (Chủ đầu tư; nhà thầu xây dựng; nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất; đơn vị tư vấn; người tiêu dùng), mở tài khoản hoạt động ngân hàng 59 Ngoài ra, NHNN cho phép NHTM không áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản cho trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu; có lực, triển khai thực dự án kế hoạch, tiến độ, "tại thời điểm đề nghị cấp BL, BĐBL không vi phạm quan hệ cấp tín dụng, tốn tổ chức tín dụng” (như quy định trước khoản (2.c) điều 17 Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 Ngân hàng Nhà nước, không tiếp tục quy định Thông tư 07) phải trả phí bảo lãnh, khơng phải thực ký quỹ, khơng cần phải có tài sản bảo đảm; Trên thực tế, vừa qua tập đoàn Novaland Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) bảo lãnh 04 dự án gồm: The Sun Avenue (quận 2), The Tresor, River Gate (quận 4) Lucky Palace (quận 6); Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền Ngân hàng Techcombank bảo lãnh dự án Masteri Thảo Điền (quận 2); Công ty Sacomreal ngân hàng OCB, ACB, HDBank bảo lãnh dự án Jamona City (quận 7) bán nhà hình thành tương lai dự án theo phương thức không u cầu ký quỹ, khơng cần phải có tài sản bảo đảm, với mức phí bảo lãnh thấp [ ] 3.2.4 Về hình thức cam kết bảo lãnh Theo quy định Điều 15 Thông tư 07, TCTD phải tự thiết kế, in ấn phát hành mẫu cam kết BL để thực nghiệp vụ BL toàn hệ thống Việc thiết kế, in ấn, phát hành sử dụng mẫu cam kết BL phải thực hiện, quản lý giám sát thường xuyên giấy tờ có giá để đảm bảo an tồn phát hành cam kết BL Tuy nhiên, việc in ấn, phát hành mẫu cam kết BL cho toàn hệ thống, quản lý giám sát thường xuyên giấy tờ có giá Thơng tư 07 làm phát sinh thêm chi phí, đồng thời khơng có nhiều tác dụng việc quản trị rủi ro thực nghiệp vụ BL Đặc biệt, cam kết BL phát hành dạng hợp đồng BL với chất thỏa thuận 60 bên, khó để ban hành mẫu thống Quy định không phù hợp với thực tiễn phát hành cam kết BLNH theo thơng lệ quốc tế Vì vậy, pháp luật cần sửa đổi quy định theo hướng yêu cầu ngân hàng thực việc in ấn, sửa dụng mẫu ấn thống hệ thống (khơng cần coi giấy tờ có giá) có biện pháp kiểm tra, giám sát hoạt động BL hệ thống đảm bảo an toàn, hiệu 3.2.5 Về giá trị pháp lý cam kết bảo lãnh Điều 56 Luật KDBĐS đặt yêu cầu phải có BLNH trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai nghĩa vụ bàn giao nhà chủ đầu tư Tuy nhiên điều luật khơng nói rõ liệu việc khơng có BL NH phát hành có làm vơ hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà hình thành tương lai hay không Hay nghĩa vụ đơn chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch này? Trong thực tế, NHTM bán lẻ cho vay cá nhân băn khoăn liệu họ tài trợ vốn cho giao dịch mua bán hay thuê mua nhà hình thành tương lai chưa có BL từ ngân hàng hay không Theo điều 123 BLDS, giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Điều cấm pháp luật định nghĩa quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hành vi định Nếu nhìn qua, điều 56 Luật KDBĐS đặt nghĩa vụ chủ đầu tư phải ngân hàng BL không nêu rõ ràng điều cấm thực hành vi Tuy vậy, xét cách tổng thể theo tinh thần điều luật này, thấy việc chủ đầu tư phải có BLNH đồng nghĩa với việc không xác lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai chưa có BLNH Nói cách khác dường điều cấm hàm ý pháp luật mà việc vi phạm có nguy làm cho hợp đồng mua bán hay th mua vơ hiệu 61 Vì vậy, quan nhà nước cần có hướng dẫn chi tiết kịp thời tính pháp lý cam kết BL hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư với bên mua nhà Kết luận Chương BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại phát huy vai trò tích cực thực tiễn áp dụng, đòi hỏi cá nhân, tổ chức tham gia quan hệ khơng đòi hỏi phải có nhận thức đắn chất BL mà phải nắm quy định chi tiết pháp luật hành liên quan đến trình thiết lập, thực quan hệ BL Chương luận văn đưa phương hướng đề xuất giải pháp tích cực nhằm góp phần hồn thiện pháp luật BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 62 KẾT LUẬN Luận văn “Bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam”, trước hết giải vấn đề lý luận vai trò, chất, đặc điểm hoạt động BLNH, … nhằm định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật tương lai Mặt khác, sở vấn đề lý luận trình bày luận văn, kết hợp với phân tích quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng pháp luật chủ thể, điều kiện bảo lãnh, thực cam kết bảo lãnh, giải tranh chấp, … tác giả đưa giải pháp mang tính tích cực góp phần hồn thiện pháp luật BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại có độc lập tương đối mặt chủ thể, hình thức thể hiện, đối tượng thực hiện, … Nhưng BLNH có mối liên hệ chặt chẻ với lĩnh vực khác có liên quan trình thực quan trọng hết, BLNH phận tách rời chế định bảo lãnh chung Với kiến thức nghiêm cứu tập hợp, giải pháp đưa luận văn, tác giả hy vọng đóng góp tài liệu tham khảo hữu ích, góp phần hồn thiện quy định BLNH thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại nói riêng hệ thống pháp luật ngân hàng nói chung 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2007), Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định giao dịch bảo đảm, Hà Nội; Chính phủ (2007), Nghị định số 139/2007/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành số điều Luật doanh nghiệp 2005, Hà Nội; Hồ Diệu, Lê Thị Hiệp Thương, Bùi Diệu Anh (2009), Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, Nxb Phương Đơng, Tp.Hồ Chí Minh; Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học Những điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, Hà Nội; Nguyễn Hữu Đức (2013), Bàn số bất cập quy định bảo lãnh ngân hàng, Tạp chí Ngân hàng, (số 13), tr.24 – 27; Bùi Đức Giang (2016), Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, (số (334)), tr.52-56; Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (2015), Cơng văn số 37/CV-HoREA ký ngày 16/6/2015, việc góp ý thực quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Hồ Chí Minh; Nguyễn Thành Nam (2013), Phương hướng hoàn thiện pháp luật hoạt động bảo lãnh ngân hàng, Tạp chí Nguyên cứu lập pháp, (số 22 (254)), tr.44-50; 64 10 Nguyễn Thành Nam (2013), Xác định lại chất quan hệ bảo lãnh ngân hàng quy định pháp luật, Tạp chí Nguyên cứu lập pháp Văn phòng quốc hội, (số 19 (251)), tr.44, 51-55; 11 Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (2006), Sổ tay cấp tín dụng, Tp.Hồ Chí Minh; 12 Ngân hàng Nhà nước (2009), Chỉ thị số 01/CT-NHNN, số biện pháp bảo đảm an tồn, hiệu kinh doanh Tổ chức tín dụng, Hà Nội; 13 Ngân hàng Nhà nước (2009), Thông tư số 12/2009/TT-NHNN ngày 28/05/2009 hướng dẫn số nội dung cho vay có đảm bảo Ngân hàng phát triển Việt Nam theo quy chế bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn Ngân hàng thương mại ban hành theo định số 14/2009/QĐTTg ngày 21/01/2009 Thủ tướng phủ, Hà Nội; 14 Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, quy định tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động Tổ chức tín dụng, Hà Nội; 15 Ngân hàng Nhà nước (2012), Thông tư 28/2012/TT-NHNN, quy định bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội; 16 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, quy định bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội; 17 Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (2009), Nghiệp vụ tín dụng, Tp.Hồ Chí Minh; 18 Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín (2008), Quy trình cấp tín dụng, Tp.Hồ Chí Minh; 19 Lê Ngun (1997), Bão lãnh ngân hàng tín dụng dự phòng, Nxb thống kê, Tp.Hồ Chí Minh; 65 20 Quốc hội (2005), Bộ luật dân năm số 33/2005/QH11, Hà Nội; 21 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13, Hà Nội; 22 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13, Hà Nội; 23 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng năm số 47/2010/QH12, Hà Nội; 24 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước số 46/2010/QH12, Hà Nội; 25 Quốc hội (2012), Luật trọng tài thương mại số 54/2010/QH12, Hà Nội; 26 Quốc hội (2013), Luật đấu thầu số 43/2013/QH13, Hà Nội; 27 Quốc hội (2014), Luật Nhà Ở số 65/2014/QH13, Hà Nội; 28 Nguyễn Trọng Thủy (2000), Bảo lãnh – tín dụng thư dự phòng điều luật áp dụng, Nxb Thống kê, Tp.Hồ Chí Minh; 29 Võ Đình Tồn (2002), Một số vấn đề quan hệ bảo lãnh ngân hàng nước ta nay, Tạp chí Luật học, (số 03), tr.41-64; 30 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội; 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; 32 Viện khoa học pháp lý Bộ tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội; 33 Viện khoa học pháp lý Bộ tư pháp (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005 (tập II), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 66 34 Nguyễn Văn Xuyến (2003), Khái niệm đặc trưng giao dịch bảo lãnh ngân hàng, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ tư pháp, (số 11), tr.30-33,38; 35 Báo điện tử An ninh tiền tệ truyền thông online, Ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS: Chỉ 'hình thức'?, http://antt.vn/ngan-hang-bao-lanhcac-du-an-bds-chi-la-hinh-thuc-25400.htm, ngày cập nhật 10/05/2017; 36 Báo điện tử Dân trí online, Bảo lãnh ngân hàng để lọc chủ đầu tư, http://dantri.com.vn/kinh-doanh/bao-lanh-ngan-hang-de-thanh-loc-chudau-tu-20160303092755813.htm ngày cập nhật 03/03/2016; 37 Báo điện tử Đầu tư Chứng khoán online, Bảo lãnh dự án bất động sản, “bóng” chân… chủ đầu tư!, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bdsphap-luat/bao-lanh-du-an-bat-dong-san-bong-trong-chan-chu-dau-tu130522.html, ngày cập nhật 23/9/2015; 38 Báo điện tử Lao động online, Bảo lãnh mua nhà giấy: Có khơng!, https://laodong.vn/bat-dong-san/bao-lanh-mua-nha-tren-giay-cocung-nhu-khong-525510.bld , ngày cập nhật 07/03/2016; 39 Báo điện tử Thời báo kinh tế Sài Gòn online, Băn khoăn bảo lãnh dự án bất động sản, http://www.thesaigontimes.vn/141053/Ban-khoan-bao-lanhdu-an-bat-dong-san.html , ngày cập nhật 18/1/2016; 40 Báo điện tử Thời báo kinh tế Sài Gòn online, Bảo lãnh nhà dự án: khác biệt luật thông tư, http://www.thesaigontimes.vn/133340/Baolanh-nha-o-du-an-khac-biet-giua-luat-va-thong-tu.html, ngày cập nhật 27/7/2015; 41 Báo điện tử Thời báo kinh tế Sài Gòn online, Nhiều doanh nghiệp địa ốc phớt lờ quy định 67 bảo lãnh BĐS, http://www.thesaigontimes.vn/134768/Nhieu-DN-dia-oc-phot-lo-quydinh-bao-lanh-BDS.html, ngày cập nhật 24/8/2015; 42 Báo điện tử thông tin pháp luật dân online, Vai trò bảo lãnh ngân hàng kinh doanh, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/20/12411-2/, ngày cập nhật 20/01/2008; 43 Báo điện tử VnEconomy online, Đầu tư bất động sản “an tâm” với bảo lãnh ngân hàng, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/dau-tu-bat-dong-sanse-an-tam-voi-bao-lanh-ngan-hang-201602250553154.htm, ngày cập nhật 26/2/2016; 44 Luật sư địa ốc online, Bảo lãnh ngân hàng dự án bất động sản bán nhà hình thành tương lai từ ngày 1/7/2015, http://www.luatsudiaoc.com/2015/06/bao-lanh-ngan-hang-Doi-voi-du-batdong-san.html, ngày cập nhật 30/7/2015; 45 Phú Mỹ Hưng online, Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án Và Quyền Lợi Người Mua Nhà, http://phumyhung.com.vn/vn/happyresidence-tin- tuc/bao-lanh-ngan-hang-cho-du-an-va-quyen-loi-nguoi-mua-nha, cập nhật 12/01/2016; 68 ngày ... sở lý luận pháp luật bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại Chương 2: Thực trạng bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo. .. đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại 26 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT... hợp bảo đảm an toàn, hiệu 1.2.3 Đối tư ng phạm vi bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại Đối tư ng bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà