Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

đại học quốc gia hà nội khoa luật ngô quang cháng mua bán nhà th-ơng mại hình thành t-ơng lai luận văn thạc sĩ luật học Hà nội - 2011 đại học quốc gia hà nội khoa luật ngô quang cháng mua bán nhà th-ơng mại hình thành t-ơng lai Chuyờn ngnh : Lut dõn s Mó s : 60 38 30 LUN VN THC S LUT HC Ngi hng dn khoa hc: TS Nguyn Minh Tun Hà nội - 2011 MC LC CA LUN VN Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc M U Chng 1: MT S VN Lí LUN V MUA BN NH THNG MI HèNH THNH TRONG TNG LAI 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.2 1.3 Mt s khỏi nim liờn quan n mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Khỏi nim ti sn hỡnh thnh tng lai Khỏi nim nh hỡnh thnh tng lai Khỏi nim nh thng mi Khỏi nim nh thng mi hỡnh thnh tng lai Khỏi nim hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai c im ca giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai S lc quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca phỏp lut Vit Nam v ti sn hỡnh thnh tng lai v ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Chng 2: THC TRNG PHP LUT V MUA BN NH THNG MI HèNH THNH 7 10 14 17 18 20 23 29 TRONG TNG LAI 2.1 2.1.1 2.1.1.1 2.1.1.2 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.2 2.2.1 2.2.2 Quan h phỏp lut v hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Ch th ca hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Bờn bỏn nh Bờn mua nh i tng ca hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Quyn v ngha v ca cỏc bờn hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Hỡnh thc hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Ni dung hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Mt s iu kin thc hin mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Quan h phỏp lut khỏc liờn quan n ch nh mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Phỏp lut v th tc hnh chớnh Phỏp lut v thu Chng 3: NHNG BT CP V HNG HON THIN CH NH PHP LUT V MUA BN 29 29 31 38 45 51 64 66 70 78 78 83 85 NH THNG MI HèNH THNH TRONG TNG LAI 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 Nhn din bt cp liờn quan n ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Bt cp v mt phỏp lut liờn quan n mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Bt cp v mt thc hin phỏp lut Bt cp v vic giỏm sỏt thc thi phỏp lut v mua bỏn nh thng mi Hng hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai S cn thit hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Gii phỏp hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Gii phỏp liờn quan n vic t chc thc hin phỏp lut Gii phỏp tng cng s qun lý, giỏm sỏt ca c quan nh nc KT LUN 85 85 95 100 102 102 104 107 109 110 DANH MC TI LIU THAM KHO 112 M U Tớnh cp thit ca ti - Nh l mt loi ti sn cú giỏ tr ln phc v nhu cu sinh hot ca mi gia ỡnh, cỏ nhõn m cũn l yu t phn ỏnh s phỏt trin kinh t, xó hi ca t nc Cựng vi s tng trng v dõn s ca t nc thỡ nhu cu v nh ca ngi dõn ngy cng tng So vi nhiu nm v trc thỡ nhu cu v nh cng th hin cp cao hn v cht lng nh v cỏc iu kin i kốm Nh va l i tng cỏc giao dch dõn s phc v nhu cu ca ngi dõn va l i tng giao dch kinh doanh thng mi ca cỏc doanh nghip kinh doanh nh Vi chớnh sỏch khỏ m cho vic u t xõy dng v phỏt trin nh ti Vit Nam hin ngy cng xut hin nhiu doanh nghip kinh doanh lnh vc ny - Xột tớnh cht quan trng v s cn thit ca vic cụng nhn cho cỏc ti sn hỡnh thnh tng lai c tham gia vi t cỏch l i tng ca mt s giao dch dõn s nờn nhiu nc trờn th gii ó ban hnh nhng quy nh c th iu chnh ny - Cho n thi im hin ti, Nh nc cng ó ban hnh nhiu bn phỏp lut quy nh chi tit hn v vic mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Tuy nhiờn, giao dch ny tn ti nhiu quan im khỏc nờn gia cỏc quy nh trờn giy cú nhiu im cha thng nht khin vic ỏp dng ngoi thc tin dn n cú quỏ nhiu bt cp, nhiu cỏch hiu khỏc Nhng bt cp ny th hin vic nhng giao dch ó xy nhng hu qu xu cho nhng ngi tham gia quan h mua bỏn v hot ng qun lý ca cỏc c quan cú thm quyn ca Nh nc - Bờn cnh ú, bi cnh cỏc giao dch v nh thng mi hỡnh thnh tng lai ang tỡnh trng cú cung, cú cu nhng c s phỏp lý thc hin thỡ cũn nhiu bt cp Lun cú th s l cụng trỡnh khoa hc tng hp y nht cỏc ch nh ca phỏp lut cú liờn quan n cỏc giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai ng thi cú s phõn tớch v ỏnh giỏ mt cỏch tng quan nht c quan ban hnh phỏp lut, c quan qun lý nh nc v ngi tham gia cỏc giao dch cú cỏi nhỡn khỏch quan v ỳng n hn v ny Tỡnh hỡnh nghiờn cu ti Trc v quỏ trỡnh nghiờn cu ti ny, tỏc gi ó tỡm hiu, tham kho v c bit ó cú mt s tỏc gi cú bi vit, tỏc phm cú liờn quan n phm vi ca lun nh sau: - Vừ ỡnh Nho v Tun o Thanh, Th chp ti sn hỡnh thnh tng lai Lý lun v thc tin - Tin s Tun o Thanh, Bn v cụng chng hp ng th chp ti sn hỡnh thnh tng lai, Tp Dõn ch v phỏp lut, s chuyờn sa i, b sung B lut dõn s, phn liờn quan n quyn s hu ti sn v hp ng, nm 2010 - Tin s Ngụ Huy Cng, Nhng bt cp v khỏi nim ti sn, phõn loi ti sn ca B lut Dõn s 2005 v nh hng ci cỏch, Tp nghiờn cu lp phỏp in t - Lut s Hng Thỏi, Ti sn hỡnh thnh tng lai l i tng c dựng bo m ngha v dõn s, Tp Ngõn hng, s 7/2006 - Lut gia Nguyn Tin Mnh, Ti sn hỡnh thnh tng lai, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ngy 23/5/2008 Mc ớch v nhim v ca lun 3.1 Mc ớch nghiờn cu hon thin ti ny, lun xỏc nh cỏc mc ớch nghiờn cu c bn nh sau: - Mc ớch chớnh ca lun l phõn tớch, ỏnh giỏ mt cỏch chi tit v cú h thng v mt lý lun i vi cỏc quy phm phỏp lut v tỏc ng ca nhng quy nh ú vo quỏ trỡnh thc hin giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai gia bờn bỏn v bờn mua - Kin ngh cỏc c quan nh nc cú liờn quan vic son tho v ban hnh mi, sa i b sung cỏc quy nh ca phỏp lut phự hp vi tỡnh hỡnh thc tin v dn dn hon thin h thng bn phỏp lut iu chnh lnh vc ny 3.2 Nhim v ca lun - H thng húa nhng bn phỏp lut iu chnh quan h mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai - ỏnh giỏ thc tin ỏp dng cỏc quy nh ca phỏp lut lnh vc mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai v xu th phỏt trin ca cỏc quan h xó hi lm c s cho vic sut sa i, b sung mt s bn phỏp lut - Phõn tớch, ỏnh giỏ v cnh bỏo cỏc ri ro cú th xy cho ngi tham gia giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai - Nhn din nhng bt cp ca phỏp lut v thc tin cỏc giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai i tng v phm vi nghiờn cu 4.1 i tng nghiờn cu - Cỏc bn quy phm phỏp lut lnh vc nh , bn phỏp lut lnh vc dõn s, kinh doanh bt ng sn cú liờn quan n giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Liờn h so sỏnh gia cỏc quy nh hin hnh v cỏc quy nh c ban hnh trc õy liờn quan n phm vi nghiờn cu ca lun - Thc tin ca vic thi hnh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 4.2 Phm vi nghiờn cu - Nghiờn cu ch nh v nh thng mi hỡnh thnh tng lai, bao gm: + Nghiờn cu v mt phỏp lut + Nghiờn cu v mt thc tin - Nghiờn cu v i tng ca giao dch - Nghiờn cu v hỡnh thc ca giao dch Phng phỏp nghiờn cu Lun c tỏc gi s dng nhiu phng phỏp nghiờn cu khỏc nhau, ú bao gm ch yu l cỏc phng phỏp sau: H thng, phõn tớch, tng hp, so sỏnh, kho sỏt thc tin v t logic Kt cu ca lun Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung ca lun gm chng: Chng 1: Mt s lý lun v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Chng 2: Thc trng phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Chng 3: Nhng bt cp v hng hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 11 Chng MT S VN Lí LUN V MUA BN NH THNG MI HèNH THNH TRONG TNG LAI 1.1 Mt s khỏi nim liờn quan n mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 1.1.1 Khỏi nim ti sn hỡnh thnh tng lai Ti sn l mt cm t thụng dng m hu nh cng bit v bi nú rt gn gi vi i sng ca mi ngi Nhng mụ t ti sn bng mt khỏi nim thỡ hu nh cha cú tr li c mt cỏch hon ho nht cho cõu hi "ti sn l gỡ?" Tht vy, t nhiu thp k qua, c h thng phỏp lut chung ca Anh - M v h thng dõn lut La Mó - c cng cha cú mt bn lut no a c mt khỏi nim hon chnh v ny m hu nh tt c ch lit kờ c ti sn bao gm nhng gỡ Vit Nam cng khụng phi l mt ngoi l, k tha v phỏt trin quy nh v ti sn B lut Dõn s nm 1995, iu 163, B lut Dõn s nm 2005 cú quy nh: "Ti sn bao gm vt, tin, giy t cú giỏ v cỏc quyn ti sn" Xut phỏt t cỏch gii thớch v lit kờ trờn õy, ó cú rt nhiu quan im khỏc v khỏi nim ti sn hỡnh thnh tng lai Thc t, chớnh quy nh v ti sn B lut Dõn s nm 2005 trờn õy ó to tin hỡnh thnh nờn khỏi nim v ti sn hỡnh thnh tng lai Nu da vo quy nh v ti sn iu 172 ca B lut Dõn s nm 1995 l "Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v cỏc quyn ti sn" thỡ chc chn khụng th cú khỏi nim ti sn hỡnh thnh tng lai vỡ loi ti sn ny khụng phi l "vt cú thc" Trờn c s qui nh ca iu 163 B lut Dõn s v da vo bn cht, cụng nng ca ti sn, tỏc gi mnh dn a mt quan im riờng v khỏi nim ti sn hỡnh thnh tng lai nh sau: Ti sn hỡnh thnh tng lai l ti sn cha c hỡnh thnh thi im thc hin giao dch v ti sn ú v cú y c s xỏc nh ti sn ú s c hỡnh thnh tng lai 1.1.2 Khỏi nim nh hỡnh thnh tng lai Nh hỡnh thnh tng lai l mt loi ti sn hỡnh thnh tng lai, giao dch v nh hỡnh thnh tng lai chu s iu chnh chung ca phỏp lut v ti sn hỡnh thnh tng lai v phỏp lut v nh Nh tip cn di gúc ca khoa hc phỏp lý l i tng iu chnh ca nhiu ngnh lut v mi ngnh lut ú li cú cỏch hiu t nhng khớa cnh khỏc nhau: Theo phỏp lut v xõy dng thỡ nh c hiu l mt loi cụng trỡnh xõy dng, l sn phm c to thnh bi sc lao ng ca ngi, vt liu xõy dng, thit b lp t vo cụng trỡnh, c liờn kt nh v vi t, cú th bao gm phn di mt t, phn trờn mt t, c xõy dng theo thit k; Theo phỏp lut v dõn s thỡ nh l mt loi ti sn bt ng sn, l i tng ca mt s giao dch dõn s nh giao dch v mua bỏn nh , tng cho nh , cho thuờ nh , th chp nh Theo iu 1, Lut nh nm 2005 thỡ nh "l cụng trỡnh xõy dng vi mc ớch v phc v cỏc nhu cu sinh hot ca h gia ỡnh, cỏ nhõn" Nh hỡnh thnh tng lai l khỏi nim cú ni hm hp v l mt loi ti sn hỡnh thnh tng lai T ng nh hỡnh thnh tng lai núi chung Vit Nam cũn khỏ mi m Núi n nh hỡnh thnh tng lai thỡ ngi ta cú th hiu mt cỏch n gin nht l nh ú thi im hin ti cha c hỡnh thnh 13 v cú cỏc iu kin, c s nht nh thy rng nh ú s c xõy dng hon thnh tng lai Theo kt qu tỡm hiu ca tỏc gi, cha cú mt cụng trỡnh nghiờn cu no cú phm vi nghiờn cu l "nh hỡnh thnh tng lai" nờn cha cú mt quan im no cp n khỏi nim nh hỡnh thnh tng lai Bờn cnh ú, phỏp lut v dõn s v phỏp lut v nh ti Vit Nam cng cha a khỏi nim no cho nh hỡnh thnh tng lai m mi ch a c mt vi c im nhn dng v loi ti sn ny Vỡ th, trờn c s khỏi nim v ti sn hỡnh thnh tng lai v qua mt s c im nhn dng loi ti sn ny, tỏc gi cú th khỏi quỏt nh hỡnh thnh tng lai vi t cỏch l i tng ca giao dch dõn s nh sau: Nh hỡnh thnh tng lai l nh cha c xõy dng hon thnh ti thi im thc hin giao dch v nh ú v cú c s xỏc nh nh ú s c xõy dng v hon thnh tng lai 1.1.3 Khỏi nim nh thng mi Thut ng "nh thng mi" cú l cũn khỏ mi m i vi nhiu ngi tiờu dựng Vit Nam mc dự chớnh giao dch v nh thng mi ó c thc hin trc thi im t ng ú c chớnh thc ghi nhn lut Thut ng nh thng mi vi nm tr li õy mi c bit n nhiu hn chớnh thc c ghi nhn bn lut v s phỏt trin mt cỏch rm r ca cỏc doanh nghip kinh doanh nh Trc ht, ta xem xột quy nh v mt s loi cụng trỡnh nh c nờu ti iu 33, Lut Nh nm 2005 nh sau: (1) Nh thng mi: L nh t chc, cỏ nhõn u t phỏt trin bỏn, cho thuờ theo nhu cu ca th trng (2) Nh riờng l: L nh h gia ỡnh, cỏ nhõn xõy dng (3) Nh xó hi: L nh Nh nc hoc t chc, cỏ nhõn u t xõy dng cho cỏc i tng quy nh ti iu 53 v iu 54 ca Lut ny thuờ hoc thuờ mua (4) Nh cụng v: L nh Nh nc u t xõy dng phc v iu ng, luõn chuyn cỏn b, cụng chc theo yờu cu cụng tỏc Ngh nh s 71/2010/N-CP ca Chớnh ph ngy 23/6/2010 quy nh chi tit v hng dn thi hnh mt s iu ca Lut Nh nm 2005 c ban hnh thay th Ngh nh s 90/2006/N-CP cú quy nh ti khon 2, iu nh sau: "nh thng mi l nh t chc, cỏ nhõn thuc cỏc thnh phn kinh t u t xõy dng bỏn, cho thuờ theo c ch th trng" 1.1.4 Khỏi nim nh thng mi hỡnh thnh tng lai Nh thng mi hỡnh thnh tng lai l mt khớa cnh nh phm vi ln l ti sn hỡnh thnh tng lai ng thi, nú l s kt hp gia nh thng mi v nh hỡnh thnh tng lai Vỡ vy, thi im hin ti v cú th tng lai phỏp lut Vit Nam s khụng th a mt khỏi nim riờng cho nú Xut phỏt t quan im v nh thng mi v nh hỡnh thnh tng lai, tỏc gi cú th a khỏi nim theo quan im riờng ca mỡnh nh sau: Nh thng mi hỡnh thnh tng lai l nh cỏc doanh nghip kinh doanh nh u t xõy dng bỏn hoc cho thuờ m ti thi im thc hin giao dch nh ú cha c xõy dng hon thnh v cú c s xỏc nh nh ú s c hỡnh thnh tng lai 1.1.5 Khỏi nim hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Theo quy nh ti iu 388 v iu 697 ca B lut Dõn s nm 2005 thỡ "hp ng dõn s l s tha thun gia cỏc bờn v vic xỏc lp, thay i hoc chm dt quyn, ngha v dõn s" v "Hp ng chuyn nhng quyn s dng t l s tha 15 thun gia cỏc bờn, theo ú bờn chuyn nhng quyn s dng t chuyn giao t v quyn s dng t cho bờn nhn chuyn nhng, cũn bờn nhn chuyn nhng tr tin cho bờn chuyn nhng theo quy nh ca B lut ny v phỏp lut v t ai" T hai khỏi nim trờn õy ta cú th nhn din khỏi nim v hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai nh sau: Hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai l s tha thun gia cỏc bờn bng bn v vic mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai m bờn bỏn nhm mc ớch kim li Theo ú, bờn bỏn s bn giao nh v quyn s dng t cho bờn mua xõy dng hon thnh v bờn mua phi toỏn tin mua nh cho bờn bỏn theo ni dung hai bờn tha thun phự hp vi quy nh ca phỏp lut 1.2 c im ca giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Th nht, thi im ký hp ng mua bỏn i tng ca hp ng cha c hỡnh thnh hoc ang hỡnh thnh Th hai, i tng ca giao dch l nh thng mi: Nh ó phõn tớch ti Chng trờn õy, nh thuc i tng ca giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai phi l nh t chc, cỏ nhõn thuc cỏc thnh phn kinh t u t xõy dng bỏn, cho thuờ theo nhu cu v c ch th trng Th ba, nh phi c to dng mt cỏch hp phỏp theo quy nh ca phỏp lut v nh v phỏp lut v u t xõy dng Th t, nh phi c phộp giao dch õy l mt cỏc iu kin i vi nh l i tng ca hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai phi tha món, nu khụng hp ng s b vụ hiu t thi im ký kt Th nm, ch th tham gia giao dch phi ỏp ng yờu cu ca phỏp lut v nh Bờn bỏn phi l doanh nghip cú chc nng kinh doanh bt ng sn v bờn mua phi l i tng c quyn s hu nh Vit Nam theo quy nh ca phỏp lut 1.3 S lc quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca phỏp lut Vit Nam v ti sn hỡnh thnh tng lai v ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Ngh nh s 178/1999/N-CP ca Chớnh ph ban hnh ngy 29/12/1999 v bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng Ngh nh ny quy nh cho phộp khỏch hng vay dựng ti sn hỡnh thnh t vay bo m thc hin ngha v tr n cho chớnh khon vay ú i vi t chc tớn dng B lut Dõn s s 33/2005/QH11 ngy 14/6/2005 ca Quc hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam: Khon 2, iu 320 B lut Dõn s quy nh: "Vt dựng bo m thc hin ngha v dõn s l vt hin cú hoc c hỡnh thnh tng lai Vt hỡnh thnh tng lai l ng sn, bt ng sn thuc s hu ca bờn bo m sau thi im ngha v c xỏc lp hoc giao dch bo m c giao kt" Ngh nh s 163/2006/N-CP ca Chớnh ph ngy 29/12/2006 v giao dch bo m: Ngh nh ny quy nh chi tit v hng dn thi hnh mt s ni dung ca B lut Dõn s v giao dch bo m Lut Nh s 26/2005/QH11 ngy 29/11/2005 v Ngh nh s 90/2006/N-CP ca Chớnh ph ngy 06/9/2006 v quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh Lut Kinh doanh bt ng sn s 63/2006/QH11 ngy 29/6/2006 v Ngh nh s 153/2007/N-CP ca Chớnh ph ngy 15/10/2007 v quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn: Khon 8, iu ca Lut Kinh doanh bt ng sn cú quy nh: "Mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng hỡnh thnh tng lai l vic mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng m ti thi im ký hp ng, nh, cụng trỡnh xõy dng 17 ú cha hỡnh thnh hoc ang hỡnh thnh theo h s d ỏn, thit k bn v thi cụng v tin c th" Ngh nh s 71/2010/N-CP ca Chớnh ph ngy 23/6/2010 v quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh (sau õy gi chung l Ngh nh s 71) v Thụng t s 16/2010/TT-BXD ca B Xõy dng ngy 01/9/2010 v quy nh c th v hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh s 71 (sau õy gi chung l Thụng t 16): Cho n thi im ny, Ngh nh 71 v Thụng t 16 l hai bn c ban hnh mi nht, chi tit nht v y nht v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Chng THC TRNG PHP LUT V MUA BN NH THNG MI HèNH THNH TRONG TNG LAI 2.1 Quan h phỏp lut v hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 2.1.1 Ch th ca hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 2.1.1.1 Bờn bỏn nh Theo quy nh chung v ch th tham gia giao dch mua bỏn nh , khon 1, iu 92 Lut Nh nm 2005 quy nh nh sau: "Bờn bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua, tng cho, i, th chp, cho mn, cho nh, y quyn qun lý nh phi cú cỏc iu kin sau õy: a) L ch s hu nh hoc ngi i din theo quy nh ca phỏp lut v dõn s; b) Cỏ nhõn cú nng lc hnh vi dõn s; t chc bỏn, cho thuờ nh phi cú chc nng kinh doanh nh , tr trng hp t chc bỏn nh khụng nhm mc ớch kinh doanh" Th nht, bờn bỏn nh thng mi l doanh nghip c thnh lp hp phỏp theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam Th hai, bờn bỏn nh phi cú nng lc kinh doanh nh : Nng lc kinh doanh nh c th hin thụng qua chc nng hot ng ca doanh nghip v nng lc v ti chớnh ca doanh nghip Th ba, bờn bỏn nh l ch u t d ỏn phỏt trin nh thng mi: Nh ó phõn tớch phn trờn õy, doanh nghip l ch u t d ỏn phỏt trin nh cú quyn bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai ỏp ng cỏc yờu cu ca phỏp lut v iu kin mua bỏn 2.1.1.2 Bờn mua nh Bờn mua nh l t chc Bt k t chc no c thnh lp v hot ng hp phỏp Vit Nam ỏp ng cỏc iu kin phỏp lut quy nh u cú quyn mua nh thng mi hỡnh thnh tng lai - i vi t chc nc: Theo quy nh ti khon 1, iu 35 Lut Nh thỡ t chc nc khụng ph thuc vo ni ng ký kinh doanh c quyn mua nh thng mi v theo quy nh ti im a, khon 2, iu ca Lut Nh thỡ t chc nc khụng ph thuc vo ni ng ký kinh doanh u cú quyn s hu nh Vit Nam Cỏc quy nh ny cho thy iu kin t chc nc c quyn 19 mua nh l rt n gin, ch cn cú nhu cu v cú kh nng thc hin hp ng mua bỏn nh l cú th mua nh thng mi hỡnh thnh tng lai - i vi t chc nc ngoi: Khụng ging nh t chc nc, i vi t chc nc ngoi, ph thuc vo tng thi k, tng giai on phỏt trin khỏc m Nh nc ta cú chớnh sỏch v nh dnh riờng cho t chc, cỏ nhõn ngi nc ngoi Cỏc quy nh v nh dnh cho ngi nc ngoi va phn ỏnh chớnh sỏch m ca Vit Nam v nhu cu v quyn s hu nh ca ngi nc ngoi va phn ỏnh quan im v chớnh sỏch ngoi giao ca ngi Vit Nam i vi cỏc nc trờn th gii Bờn mua nh l cỏ nhõn Cỏ nhõn tham gia giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai phi m bo cỏc iu kin c bn nh sau: - Bờn mua nh l cỏ nhõn nc thỡ phi cú nng lc phỏp lut v nng lc hnh vi dõn s - Bờn mua nh l ngi nc ngoi phi ỏp ng cỏc iu kin nờu ti iu 3, Ngh quyt s 19 nh sau: (1) Cỏ nhõn nc ngoi quy nh ti cỏc khon 1, 2, v iu ca Ngh quyt ny phi ang sinh sng ti Vit Nam, c c quan nh nc cú thm quyn ca Vit Nam cho phộp c trỳ ti Vit Nam t mt nm tr lờn v khụng thuc din c hng quyn u ói, tr ngoi giao, lónh s theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam (2) Doanh nghip cú u t nc ngoi quy nh ti khon iu ca Ngh quyt ny phi cú Giy chng nhn u t hoc giy t chng nhn hot ng u t tng ng vi hỡnh thc u t theo quy nh ca phỏp lut v u t (sau õy gi chung l Giy chng nhn u t) c quan nh nc cú thm quyn ca Vit Nam cp 2.1.2 i tng ca hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 2.1.2.1 i tng ca hp ng i tng ca hp ng mua bỏn nh núi chung v hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai núi riờng l nh v phi iu kin c phộp tham gia giao dch theo quy nh ca Lut Nh v Lut Kinh doanh bt ng sn i vi nh thụng thng a vo giao dch phi thuc i tng c phộp kinh doanh; khụng cú tranh chp v quyn s hu; khụng b kờ biờn thi hnh ỏn; khụng nm khu vc cm xõy dng; cú h s gm giy chng nhõn quyn s hu nh, cụng trỡnh xõy dng v quyn s dng t v cỏc giy t khỏc theo quy nh ca phỏp lut 2.1.2.2 Phõn loi i tng ca hp ng Cn c vo mc ớch s dng v ngun gc hỡnh thnh, thi im hin ti, nh thng mi hỡnh thnh tng lai bao gm cỏc loi ch yu sau õy: - Nh chung c: l nh cú t hai tng tr lờn, cú li i, cu thang v h thng cụng trỡnh h tng s dng chung cho nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn, l ni c trỳ, sinh sng ca nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn Nh chung c cú hai loi, gm nh chung c cao tng v nh chung c thp tng Theo quy nh ca phỏp lut v xõy dng, nh cao tng l nh cao t tng tr lờn, cũn nh thp tng l nh cao di tng Vic phõn chia loi nh nh trờn l ỏp dng cỏc tiờu chun, quy chun k thut xõy dng nhm bo m an ton quỏ trỡnh s dng, m bo s ng b ca qun lý quy hoch, kin trỳc - Nh lin k: L loi nh c xõy lin k (mt s ni cũn gi l nh lin k) ti mt ng, mt ph hoc ngừ, hm Cỏc nh c xõy dng sỏt 21 nhng khụng chung tng, chung múng Loi nh ny thng cú mt mt tin hng ng i chung Nh lin k l mt dng ca nh riờng l gn lin vi quyn s dng t c lp ca h gia ỡnh, cỏ nhõn - Nh bit th: Theo quy nh ca phỏp lut v nh thỡ nh bit th l loi nh riờng bit cú sõn, vn, cú tng ro v li i vo riờng bit Trong bit th cú y bng, phũng , sinh hot chung, phũng ph - Nh cú mc ớch s dng hn hp: Nh cú mc ớch s dng hn hp hay cũn gi l t hp a nng l cụng trỡnh c xõy dng vi nhiu chc nng khỏc nh va lm nh , phũng, trung tõm thng mi, dch v - Nh vn: L loi nh c xõy dng trờn din tớch t c lp ging nh nh bit th, cú din tớch nh v din tớch sõn Phỏp lut v nh hin khụng a khỏi nim c th v nh v cng khụng cú quy nh tiờu thit k xõy nh Vỡ vy, vic nhn dng loi cụng trỡnh ny ch mang tớnh cht tng i v khụng cú ý ngha v mt phỏp lý 2.1.3 Quyn v ngha v ca cỏc bờn hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 2.1.3.1 Quyn v ngha v ca bờn bỏn nh Quyn ca bờn bỏn nh - Yờu cu Bờn mua toỏn tin mua nh theo ỳng tha thun gia hai bờn - Yờu cu Bờn mua np y cỏc ngha v ti chớnh liờn quan n vic mua bỏn nh theo quy nh ca phỏp lut - Yờu cu bờn mua nhn bn giao nh theo ỳng tha thun gia hai bờn - Quyn n phng chm dt hp ng, hy b hp ng Ngha v ca bờn bỏn nh - Xõy dng v bn giao nh theo ỳng thit k, ỳng tin , ỳng danh mc vt liu ó tha thun vi bờn mua nh - Thụng bỏo cho bờn mua bit tin xõy dng nh v to iu kin Bờn mua kim tra vic xõy dng nh nu cú yờu cu - Tuõn th ỳng quy nh v mt th tc ca phỏp lut v vic mua bỏn nh - Lm th tc cp giy chng nhn quyn s hu nh cho bờn mua - Phi s dng tin toỏn ca bờn mua vo mc ớch xõy dng nh - Np tin s dng t theo quy nh ca phỏp lut - Np thu theo quy nh ca phỏp lut - Ngha v np pht hp ng, bi thng thit hi v cỏc trỏch nhim khỏc vi phm hp ng 2.1.3.2 Quyn v ngha v ca bờn mua nh Quyn ca bờn mua nh - c quyn nhn nh theo tha thun vi bờn bỏn - Yờu cu Bờn bỏn bn giao nh kốm theo giy t v nh theo ỳng tha thun gia hai Bờn - c quyn chuyn nhng hp ng mua bỏn nh cho t chc, cỏ nhõn khỏc - c th chp nh ti t chc tớn dng vay - Yờu cu Bờn bỏn xõy dng nh theo ỳng thit k, tin v s dng ỳng cỏc vt liu v nh m hai bờn ó tha thun - Nhn bn giao nh ỳng thi im theo tha thun vi bờn bỏn nh - n phng chm dt hoc hy b hp ng 23 Ngha v ca bờn mua nh - Thanh toỏn tin mua nh theo ỳng tin - Ngha v np pht hp ng, bi thng thit hi 2.1.4 Hỡnh thc hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Theo quy nh ti iu 450 B lut Dõn s nm 2005 v hỡnh thc ca hp ng mua bỏn nh thỡ "hp ng mua bỏn nh phi c lp thnh bn, cú cụng chng hoc chng thc, tr trng hp phỏp lut cú quy nh khỏc" Theo quy nh ti im , khon 1, iu ca Ngh nh s 71 thỡ "huy ng t tin mua nh ng trc ca cỏc i tng c quyn s hu nh ti Vit Nam theo quy nh ca Lut Nh thụng qua hỡnh thc ký hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai" Cng v hỡnh thc ca hp ng mua bỏn nh , khon 2, iu 63 ca Ngh nh s 71 cú quy nh "hp ng mua bỏn nh c ký vi bờn bỏn l doanh nghip cú chc nng kinh doanh bt ng sn thỡ khụng phi cụng chng, chng thc" 2.1.5 Ni dung hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Th nht, ni dung v i tng ca hp ng: i tng ca hp ng l nh thng mi hỡnh thnh tng lai nờn cỏc thụng tin mụ t v i ca hp ng thng c th hin mt cỏch chi tit, c th v rừ rng Th hai, ni dung v ch th ca hp ng: Ch th hp ng v thụng tin cú liờn quan l rt quan trng i vi hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Hp ng phi ghi rừ cỏc thụng tin v bờn bỏn nh v bờn mua nh Cỏc thụng tin ny cn y , chớnh xỏc tin cho vic liờn h gia cỏc bờn quỏ trỡnh thc hin hp ng cng nh xỏc nh trỏch nhim phỏp lý xy vi phm cam kt ghi hp ng Th ba, iu khon v giỏ mua bỏn nh ; phng thc, thi hn toỏn; thi hn giao, nhn nh v lm th tc cp giy chng nhn quyn s hu nh Th t, Ni dung v quyn v ngha v ca cỏc bờn: So vi cỏc loi giao dch khỏc nh mua bỏn nh ó hỡnh thnh, cụng trỡnh xõy dng cú sn, chuyn nhng quyn s dng t thỡ giao dch mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai cú tớnh ri ro cao hn Th nm, Cỏc tha thun v pht vi phm, iu kin hy hp ng v gii quyt tranh chp Trong quỏ trỡnh thc hin hp ng m xy tranh chp thỡ cỏc bờn thụng qua thng lng, hũa gii gii quyt 2.1.6 Mt s iu kin thc hin mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 2.1.6.1 iu kin v thi im c phộp bỏn nh Theo quy nh ti im , khon 1, iu Ngh nh s 71 thỡ ch u t d ỏn phỏt trin khu nh , d ỏn khu ụ th mi nu cú nhu cu huy ng u t xõy dng h tng k thut i vi phn din tớch xõy dng nh v u t xõy dng nh khu nh , khu ụ th ú thỡ ch c "huy ng t tin mua nh ng trc ca cỏc i tng c quyn s hu nh ti Vit Nam theo quy nh ca Lut Nh thụng qua hỡnh thc ký hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai" 2.1.6.2 iu kin v trỡnh t, th tc mua bỏn - Th tc mua bỏn nh qua sn giao dch bt ng sn: Theo quy nh ti khon 5, iu Lut kinh doanh bt ng sn thỡ "Sn giao dch bt ng sn l ni din cỏc giao dch bt ng sn v cung cp cỏc dch v cho kinh doanh bt ng sn" 25 - Th tc thụng bỏo ti c quan Nh nc: Bờn cnh cỏc th tc mua bỏn qua sn giao dch bt ng sn m doanh nghip kinh doanh nh v ngi mua nh phi thc hin, cũn mt th tc khỏc c coi l th tc hnh chớnh rt quan trng ú l vic thụng bỏo v vic huy ng di hỡnh thc nh thng mi hỡnh thnh tng lai - Cỏc trng hp c bit: Ngh nh s 71 ó quy nh i vi trng hp ch u t d ỏn phỏt trin nh thng mi huy ng theo hỡnh thc ký hp ng gúp vn, hp ng hp tỏc u t, hp ng hp tỏc kinh doanh vi t chc, cỏ nhõn m hp ng cú tha thun phõn chia sn phm l nh thỡ ch u t ch c phõn chia ti a cho cỏc hỡnh thc huy ng khụng quỏ 20% s lng nh mi d ỏn (tớnh trờn tng s lng nh thng mi ca d ỏn cp I hoc d ỏn phỏt trin nh c lp khụng phi l d ỏn cp II) khụng phi thụng qua sn giao dch bt ng sn, nhng phi thụng bỏo cho S Xõy dng ni cú d ỏn phỏt trin nh xỏc nhn theo quy nh 2.1.6.3 iu kin v tin toỏn Bờn bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai ch c thu tin ca khỏch hng ln u ó xõy dng xong cỏc hng mc h tng k thut ca nh v tng s tin thu khụng c vt quỏ 70% cha bỏn giao nh cho bờn mua nh v tng t thu tin cũn li phi tng ng vi tin xõy dng nh ch khụng c quyn tựy tin thu tin t bờn mua 2.1.6.4 iu kin v s dng tin toỏn Theo im b, khon 1, iu 14 Lut Kinh doanh bt ng sn thỡ "ch u t phi s dng ỳng mc ớch tin ng trc ca khỏch hng u t to lp bt ng sn" Theo quy nh ti khon 4, iu Ngh nh s 71 thỡ "ch u t d ỏn phỏt trin nh phi s dng ó huy ng vo ỳng mc ớch xõy dng d ỏn phỏt trin nh ú, khụng c dựng s ó huy ng vo mc ớch khỏc hoc s dng cho cỏc d ỏn phỏt trin nh khỏc" 2.2 Quan h phỏp lut khỏc liờn quan n ch nh mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 2.2.1 Phỏp lut v th tc hnh chớnh 2.2.1.1 Thụng bỏo v vic ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Theo quy nh ti im e, khon 3, iu 10 Ngh nh s 71 thỡ i vi trng hp huy ng theo hỡnh thc ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai thỡ ch u t phi cú bn thụng bỏo cho S Xõy dng ni cú d ỏn phỏt trin nh bit trc ớt nht 15 ngy, tớnh n ngy ký hp ng huy ng 2.2.1.2 Th tc thụng bỏo v vic ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai trng hp khụng phi giao dch qua sn giao dch bt ng sn Theo quy nh ti im e, khon 3, iu 10 Ngh nh s 71 trng hp huy ng theo hỡnh thc ny thỡ ch u t phi cú bn thụng bỏo cho S Xõy dng ni cú d ỏn phỏt trin nh trc ớt nht 15 ngy tớnh n ngy ký hp ng huy ng Thụng bỏo phi nờu rừ tờn, a ch ca t chc, cỏ nhõn tham gia gúp vn, hp tỏc u t v phi th hin rừ s lng, loi nh s phõn chia, tờn v a ch ca t chc, cỏ nhõn c phõn chia nh 2.2.2 Phỏp lut v thu Cỏc bờn giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai cú ngha v phi np thu theo quy nh ca Nh nc Theo quy nh ca phỏp lut v thu thỡ cỏc loi thu phi np liờn quan n loi giao dch ny bao gm: Thu thua nhp doanh nghip; thu giỏ tr gia tng 27 Chng NHNG BT CP V HNG HON THIN CH NH PHP LUT V MUA BN NH THNG MI HèNH THNH TRONG TNG LAI 3.1 Nhn din bt cp liờn quan n ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 3.1.1 Bt cp v mt phỏp lut liờn quan n mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 3.1.1.1 Quy nh v hp ng gúp cú phõn chia nh di hỡnh thc ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 3.1.1.2 Quy nh v vic doanh nghip kinh doanh nh thng mi khụng c u tiờn ký hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai cho cho ngi gúp 3.1.1.3 Quy nh v chuyn nhng hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai - i vi cỏ nhõn, t chc khụng cú chc nng kinh doanh bt ng sn - i vi doanh nghip cú chc nng kinh doanh bt ng sn 3.1.1.4 S thiu tớnh thng nht v iu kin bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng li gia Lut v nh v Lut kinh doanh bt ng sn 3.1.1.5 Quy nh v vic doanh nghip phi thụng bỏo cho S Xõy dng v vic mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 3.1.1.6 Quy nh v vic np thu liờn quan n chuyn nhng hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai 3.1.2 Bt cp v mt thc hin phỏp lut 3.1.2.1 Vn mu hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Mc dự Thụng t s 16 cng nh mt vi bn lut trc õy ó cú ban hnh cỏc mu hp ng, bn giao dch ỏp dng mua bỏn nh thng mi Tuy nhiờn, thụng thng, cỏc hp ng mu doanh nghip kinh doanh nh thng mi son tho cho doanh nghip mỡnh ký vi bờn mua nh luụn th hin s khụng bỡnh ng v quyn v ngha v, nhiu iu khon c son tho cú li cho doanh nghip v bt li cho ngi mua nh 3.1.2.2 Vn qun lý thụng tin v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 3.1.2.3 Vn c ch bo v quyn v li ớch chớnh ỏng ca ngi mua nh Khi thc hin hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai, mt s doanh nghip kinh doanh nh cú xu hng xõm phm li ớch ca ngi mua nh nhng phỏp lut li cha cú c ch phự hp ngn chn 3.1.2.4 Vic thc hin giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai qua sn giao dch bt ng sn 3.1.2.5 Vn ghi giỏ mua bỏn trờn hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Mt im mp m nht mua bỏn bt ng sn trờn th trng bt ng sn núi chung v giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai núi riờng Vit Nam l khụng bit chớnh xỏc bờn bỏn ó v s nhn bao nhiờu tin t bờn mua cho mt thng v giao dch 3.1.3 Bt cp v vic giỏm sỏt thc thi phỏp lut v mua bỏn nh thng mi 3.1.3.1 Vic giỏm sỏt hot ng mua bỏn nh qua ca sn giao dch bt ng 29 sn cha cht ch 3.1.3.2 Vic kim soỏt doanh nghip quy nh v giỏ mua bỏn cha cht ch 3.1.3.3 Cỏc ch ti x lý hnh vi vi phm phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai cha phự hp 3.2 Hng hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai 3.2.1 S cn thit hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai - Xut phỏt t c im nh thng mi hỡnh thnh tng lai l i tng ch yu cỏc giao dch v nh thng mi trờn th trng bt ng sn giai on hin - Trong quan h mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai, nh l ti sn cha c hỡnh thnh nờn kh nng tim n nhiu ri ro v mt phỏp lý, d dn n nhng tranh chp - Phỏp lut hin cũn nhiu bt cp, chng chộo v cha phi l c s vng chc bo v cho quyn v li ớch ca mi bờn tham gia mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai - Nhu cu v nh ngy cng ln trc ỏp lc gia tng dõn s, kinh t, dch v phỏt trin nờn d dn n tỡnh trng cỏc nh u c thc hin hnh vi trỏi phỏp lut nhm thu li bt chớnh - Phỏp lut l mt nhng cụng c bo v li ớch ca Nh nc 3.2.2 Gii phỏp hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai hon thin ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai, trc tiờn, c quan cú thm quyn ca Nh nc cn sa i chớnh sỏch, phỏp lut nh sau: 3.2.2.1 Quy nh v phõn chia nh v ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Nờn b quy nh quyn tha thun phõn chia nh v ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai ti a l 20% s lng nh thng mi ca d ỏn 3.2.2.2 Quy nh v th tc thụng bỏo cho S Xõy dng v vic ký hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai Hot ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai gia ch u t vi cỏc khỏch hng l giao dch dõn s thun tựy Vic mua bỏn hai bờn tha thun trờn c s phỏp lut Vỡ th, yờu cu doanh nghip phi thụng bỏo cho c quan Nh nc v vic ký hp ng l khụng cn thit, tng thờm th tc hnh chớnh cho cỏc doanh nghip 3.2.2.3 Quy nh v thi im c ký hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Cn thng nht v thi im cỏc ch u t c quyn bỏn nh di hỡnh thc hp ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Trỏnh tỡnh trng mi nhúm bn lut quy nh mt kiu dn n tỡnh trng ỏp dng khụng thng nht, gõy khú khn cho hot ng qun lý nh nc v hu qu xu cho xó hi 3.2.2.4 Quy nh v chuyn nhng hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai 31 - Trng hp bờn mua l cỏ nhõn, t chc khụng cú chc nng kinh doanh bt ng sn: Khi cỏc cỏ nhõn, t chc ny ó mua nh di hỡnh thc hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai m mun chuyn nhng thỡ phi thc hin di hỡnh thc "vn bn chuyn nhng hp ng mua bỏn nh " - Trng hp bờn mua l t chc cú chc nng kinh doanh bt ng sn: Nh nc cn sm quy nh iu chnh ny di hỡnh thc bn quy phm phỏp lut Trỏnh tỡnh trng "vỏ lut" bng mt s cụng nh hin Quy nh ny s m rt nhiu thun li cho doanh nghip l ch u t th phỏt chuyờn kinh doanh nh di hỡnh thc "mua i, bỏn li" 3.2.2.5 Quy nh v vic np thu liờn quan n chuyn nhng hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai Cn sm ban hnh bn sa i, b sung Thụng t s 12/2011/TT-BTC v cỏch tớnh thu thu nhp cỏ nhõn liờn quan n chuyn nhng hp ng mua bỏn nh Nờn hy b cỏc hỡnh thc xỏc giỏ chuyn nhng theo giỏ th trng ỏp giỏ tớnh thu i vi ngi chuyn nhng 3.2.2.6 C ch giỏm sỏt vic thc hin mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai qua sn giao dch bt ng sn Nh nc cn tng cng c ch giỏm sỏt vic mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai qua sn giao dch bt ng sn trỏnh tỡnh trng thc hin mua bỏn qua sn giao dch bt ng sn ch mang tớnh th tc, ch l s hp thc húa cho cỏc giao dch mua bỏn ngm ó c cỏc doanh nghip thc hin trc cụng khai thụng tin qua sn giao dch bt ng sn v phng tin thụng tin i chỳng 3.2.2.7 C ch x lý cỏc trng hp vi phm phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Cn cú bin phỏp x lý nghiờm khc hn, mnh hn i vi cỏc hnh vi sai phm quỏ trỡnh kinh doanh bt ng sn núi chung v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai núi riờng, c bit l i vi nhng sai phm nh: khụng tuõn th trỡnh t, th tc mua bỏn nh ; t chc mua bỏn cha iu kin theo quy nh ca phỏp lut; ghi khụng ỳng giỏ mua bỏn hp ng; cú hnh vi lỏch lut, trn thu 3.2.3 Gii phỏp liờn quan n vic t chc thc hin phỏp lut 3.2.3.1 Nõng cao nng lc cho cỏn b chuyờn trỏch 3.2.3.2 Tng cng cụng tỏc ph bin v h tr phỏp lut - i vi cụng tỏc ph bin phỏp lut - i vi cụng tỏc h tr phỏp lut 3.2.4 Gii phỏp tng cng s qun lý, giỏm sỏt ca c quan nh nc - Cn tng cng cụng tỏc tra, giỏm sỏt cỏc hot ng u t, kinh doanh nh thng mi trờn th trng, tra hot ng giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai - Trong quỏ trỡnh tra, cn t mc tiờu ln l chn chnh cỏc hnh vi vi phm phỏp lut, xut iu chnh phỏp lut cho phự hp vi thc tin ca cỏc quan h xó hi KT LUN Nghiờn cu ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai l nhm h thng húa bn phỏp lut v ỏnh giỏ hiu qu iu chnh ca cỏc bn phỏp lut hin hnh v ny Qua ú, xut, kin ngh vic ban 33 hnh, ỏp dng v x lý cỏc hnh vi vi phm phỏp lut u t, mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai Nhỡn mt cỏch tng th, phỏp lut v giao dch bt ng sn núi riờng v phỏp lut v nh núi chung ang c Nh nc quan tõm Cho n nay, cỏc giao dch liờn quan n bt ng sn, nh ú cú giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai ó c quy nh khỏ chi tit Cỏc quy nh ny ó gúp phn m bo cho nhng giao dch dõn s v nh theo nhng chun mc phỏp lý ngy mt cao hn, an ton hn v bo v tt hn quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc bờn cú liờn quan Quỏ trỡnh nghiờn cu v nh cỏc ni dung c phõn tớch Lun ó cho thy, bn cht ca hot ng mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai va l mt hot ng mua bỏn nh mang tớnh cht dõn s nhm xỏc lp quyn s hu nh cho bờn mua va l hot ng huy ng ca ch u t cho nghip v kinh doanh bt ng sn phc v vic cho vic u t xõy dng v phỏt trin d ỏn nh thng mi Nh ó phõn tớch phn ni dung, thc t ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai hin ang tn ti nhiu im bt cp, gõy nhiu khú khn, vng mc quỏ trỡnh thc hin v cũn nhiu im khụng tng ng h thng phỏp lut Nhng quy nh bt cp l nguyờn nhõn ch yu lm gim hiu lc v tớnh thc thi ca cỏc quy phm phỏp lut v tỏc ng khụng tt n hot ng kinh doanh nh thng mi ca doanh nghip, ca cỏc cỏ nhõn, t chc tham gia giao dch v ca hot ng qun lý nh nc cựng lnh vc Bờn cnh ú, tớnh thiu thng nht, thiu ng b ca ch nh phỏp lut v mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai ó nh hng xu n th trng bt ng sn Nhiu quy nh khú thc hin ca phỏp lut khin doanh nghip kinh doanh nh mun thc hin ỳng lut cng khụng bit phi thc hin Chớnh bn thõn c quan Nh nc cng lỳng tỳng vic gii thớch doanh nghip cú th thc hin mt cỏch nht quỏn S thiu minh bch vic thc hin giao dch mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai ó lm tng cỏc giao dch khụng chớnh thc trờn th trng, gõy nhiu ri ro cho cỏc ch th tham gia mua bỏn v nh hng n quỏ trỡnh phỏt trin ca th trng bt ng sn Vn ny ũi hi phi nghiờn cu, sa i, b sung mt s bn phỏp lut iu chnh quan h mua bỏn ny, gii quyt trit cỏc mõu thun, s khụng ng b ca phỏp lut v ny, nhm thỳc y s phỏt trin lnh mnh ca th trng bt ng sn, ỏp ng yờu cu v qun lý nh nc v nh xu th phỏt trin hin Vic sa i, b sung v ban hnh mi bn phỏp lut thng nht ch nh phỏp lut v mua bỏn nh thng mi hỡnh thnh tng lai cn phi bo m n gin v th tc, nhanh chúng v thi gian, d hiu, d thc hin, khụng gõy cỏc mõu thun, cỏc khú khn, phin h cho doanh nghip, ngi tham gia giao dch v cỏc c quan chc nng quỏ trỡnh thc thi theo ỳng ch trng ca ng v Nh nc v ci cỏch th tc hnh chớnh 35