(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2010 - 2016” cơng trình nghiên cứu riêng Những số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực, khách quan chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan q trình thực luận văn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành cơng trình này, tơi nhận giúp đỡ tận tình Lãnh đạo Phịng Tài nguyên Môi trường huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An, khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: TS Nguyễn Thế Huấn người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tập thể lãnh đạo thầy, khoa Quản lý Tài ngun, phịng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Các cán bộ, công chức Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giúp đỡ tơi nhiều q trình điều tra số liệu phục vụ đề tài Gia đình, bạn bè, đồng nghiệp người giúp đỡ, đóng góp ý kiến tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hương iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Một số khái niện liên quan .5 1.1.3 Cơ sở khoa học giá đất .6 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.1 Các văn pháp lý phủ ngành quy định công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.2 Các văn pháp lý tỉnh Nghệ An huyện Đô Lương quy định công tác đấu giá quyền sử dụng đất .13 1.2.3 Các phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất nước ta 14 1.2.4 Quy trình đấu giá tài sản Việt Nam .16 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài .21 1.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất số thành phố lớn .21 1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An 23 1.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đô Lương 24 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng nghiên cứu 27 iv 2.2 Phạm vi nghiên cứu .27 2.3 Nội dung nghiên cứu 27 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đô Lương .27 2.3.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016 28 2.3.3 Kết đấu giá QSD đất số dự án nghiên cứu địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 28 2.3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Đô Lương hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016 28 2.3.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu .29 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 29 2.4.3 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh 30 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đô Lương 31 3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội .33 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng, quản lý đất đai thị trường bất động sản huyện Đô Lương 37 3.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương hai đơn vị tổ chức giai đoạn 2010 - 2016 41 3.2.1 Đấu giá QSD đất UBND huyện Đô Lương tổ chức giai đoạn 2010 - 2011 41 3.2.2 Đấu giá QSD đất UBND huyện Đô Lương hợp đồng với đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức giai đoạn 2012 - 2016 .46 3.2.3 So sánh quy trình đấu giá QSD đất địa bàn huyện Đô Lương hai đơn vị tổ chức giai đoạn năm 2010 - 2016 51 v 3.3 Kết đấu giá QSD đất số dự án nghiên cứu địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 -2016 57 3.3.1 Kết tổng hợp đấu giá địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 57 3.3.2 Kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu địa bàn huyện Đô Lương 59 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương theo giai đoạn 2010 - 2016 .68 3.4.1 Hiệu kinh tế 68 3.4.2 Hiệu xã hội .71 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 73 3.4.4 Đánh giá nhận thức người dân kết đấu giá 75 3.4.5 So sánh hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 hai đơn vị tổ chức .77 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 79 3.5.1 Giải pháp sách 79 3.5.2 Giải pháp tổ chức .80 3.5.3 Phương thức đấu giá .81 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83 Kết luận .83 Kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS: Bất động sản ĐG: Đấu giá ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB: Giải phóng mặt HĐ: Hợp đồng NHTM: Ngân hàng thương mại NSNN: Ngân sách Nhà nước QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất QHSD: Quy hoạch sử dụng TNHH 1TV: Trách nhiệm hữu hạn thành viên UBND: Ủy ban nhân dân VBQPPL: Văn quy phạm pháp luật VNĐ: Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu diện tích trạng sử dụng đất năm 2016 38 Bảng 3.2: Những điểm khác quy trình đấu giá QSD đất hai đơn vị tổ chức địa bàn huyện Đô Lương giai đoanh 2010 - 2016 55 Bảng 3.3 : Tổng hợp kết đấu giá QSD đất dự án địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn năm 2010 - 2016 58 Bảng 3.4: Một số thông tin chung 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 60 Bảng 3.5: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch chia lô đất vùng Thái Nguyên, xã Tràng Sơn năm 2010 61 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch chia lơ đất vùng Ao Đình - Giếng Thang, xã Đông Sơn năm 2011 62 Bảng 3.7: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch chia lô đất vùng Vườn - Khối 8, Khối Thị trấn Đô Lương năm 2015 63 Bảng 3.8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch chia lô đất vùng Cựa Chợ - Xóm 6, xã Đại Sơn năm 2016 65 Bảng 3.9: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án nghiên cứu 66 Bảng 3.10: Hiệu kinh tế từ việc đấu giá QSD đất 04 dự án địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 70 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của người dân công tác đấu giá 75 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của người dân tham gia đấu giá không trúng đấu giá 76 Bảng 3.13: Các điểm khác hiệu mang lại quy trình đấu giá 77 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Địa giới hành huyện xác định sau 31 Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất 37 77 3.4.5 So sánh hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016 hai đơn vị tổ chức * Điểm giống nhau: Đấu giá QSD đất UBND huyện tổ chức UBND huyện hợp đồng với đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp có hiệu kinh tế, hiệu xã hội hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai đánh giá mục 3.3.3 * Điểm khác Bảng 3.13: Các điểm khác hiệu công tác ĐG QSDĐ hai đơn vị tổ chức TT Nội dung UBND huyện tổ chức - Giá khởi điểm đặt không sát Hiệu kinh tế giá thị trường dẫn đến thất thu ngân sách - Ngân sách Nhà nước thất thu khoản tiền vào túi cò mồi UBND huyện HĐ với đơn vị bán ĐG chuyên nghiệp - Giá khởi điểm đặt sát giá thị trường, không để thất thu tiền nhà nước - Hạn chế tối đa thất thu ngân sách Nhà nước tượng cò mồi giảm đáng kể - Quy hoạch chi tiết dự án - Quy hoạch chi tiết số dự án khảo sát, phê duyệt phù hợp với chưa thực phù hợp với QHSD QHSD đất thực tế sử dụng đất chung, có chồng chéo khu đất đưa ĐG - Cơ sở hạ tầng khu đất đấu giá - Cơ sở hạ tầng dự án số dự án thiếu đồng bộ, xây dựng đồng bộ, hợp lý Hiệu xã không hợp lý ảnh hưởng đến việc có chất lượng tốt người dân hội sử dụng chuyển nhượng lại hài lòng việc sẻ dụng QSD đất người trúng ĐG chuyển nhượng lại QSD đất - Hiện tượng đơn ảo, cò mồi - Hạn chế tối đa tượng nhiều tiền đặt trước thấp đơn ảo, cò mồi số tiền đặt - Một số dự án thông tin trước trước cao phiên ĐG - Thông tin trước phiên ĐG đảm bảo 78 STT Nội dung UBND huyện tổ chức UBND huyện HĐ với đơn vị bán ĐG chuyên nghiệp bị rị rỉ gây lịng tin cho bí mật tạo lòng tin cho người người tham gia ĐG, tạo hội tham gia ĐG, người tham gia cho cò mồi hoạt động gây nhũng ĐG tự tin trả không chịu nhiều phiên ĐG sức ép cị mồi - Giá trúng ĐG khơng sát với thị - Giá trúng ĐG sát với giá thị trường nên chưa xây dựng trường sở xác để bảng giá đất Nhà nước sát với xây dựng bảng giá đất Nhà thực tế nước - Ở số dự án hồ sơ pháp lý - Hồ sơ pháp lý để tổ chức ĐG để tổ chức ĐG chưa hoàn thành hoàn chỉnh đầy đủ trước đầy đủ tổ chức ĐG ký HĐĐG thuận lợi cho Hiệu đối gây khó khăn việc quản lý việc quản lý hồ sơ giao đất với công tác hồ sơ giao đất cấp GCN QSD cấp GCN QSD đất kịp thời quản lý sử đất chậm cho hộ trúng ĐG dụng đất đai - Hồ sơ trúng ĐG hoàn thiện - Hồ sơ trúng ĐG hoàn thiện cho hộ trúng ĐG sử dụng chậm, sơ sài dẫn đến việc phê sớm, khoa học đẩy đủ bàn duyêt kết chậm giao thời hạn quy định - Chất lượng quy hoạch chưa tốt, - Chất lượng quy hoạch tốt, cơng tác giao đất ngồi thực địa cơng giao đất thực địa thực chưa trọng nên xẩy tốt hạn chế tượng lẫn nhiều trường hợp lấn chiếm, xây chiếm, xây dựng không dựng khơng quy hoạch Nhận thức Cịn số nội dung chưa hài người dân tham lòng với hiệu phiên ĐG gia ĐG mang lại quy hoạch Hài lòng với hệu phiên ĐG mang lại, có nhu cầu điều kiện tiếp tục tham gia ĐG 79 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Qua nghiên cứu, đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án địa bàn huyện Đơ Lương nói riêng tỉnh Nghệ An nói chung cho thấy: Việc giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất kinh tế, xã hội môi trường Tuy vậy, bên cạnh trình độ, ý thức phận đội ngũ Nhà nước giao thực nhiệm vụ cịn hạn chế chế, sách để tổ chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhiều bất cập Đặc biệt, chưa có thống cao bộ, ngành liên quan (Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tư Pháp) nên luật văn pháp quy luật liên quan đến lĩnh vực đấu giá đất chồng chéo, khơng thống gây khó khăn lớn việc tổ chức thực địa phương Để nâng cao hiệu công đấu giá quyền sử dụng đất, số giải pháp xin đề xuất cụ thể là: 3.5.1 Giải pháp sách Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tư Pháp cần sớm thống ban hành Thông tư liên tịch quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất, để khơng cịn nội dung chồng chéo, hạn chế lẫn văn quy phạm pháp luật hành mà thực tế công đấu giá quyền sử dụng đất địa phương gặp khó khăn, chí khơng thể triển khai thực như: - Luật đất đai năm 2013 quy định đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn phải thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư, không đề cập đến việc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật công trình Bên cạnh Luật đấu thầu năm 2013 quy định đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực dự án có sử dụng đất, mà không quy định phải đấu giá quyền sử dụng đất; 80 - Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài Chính (Thơng tư 02) quy định quan tài đơn vị thẩm định, trình UBND cấp thẩm quyền định phê duyệt giá đất cụ thể, giá khởi điểm phê duyệt kết đấu giá - Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư Pháp (Thông tư 14) lại quy định việc thẩm định, trình UBND cấp thẩm quyền phê duyệt lại thuộc quan tài nguyên mơi trường Bên cạnh đó, thơng tư cịn thể số thủ tục hành rườm rà gây lợi thời điểm công tác đấu giá quyền sử dụng đất thời gian để hồn thiện thủ tục q nhiều Tóm lại, then chốt giải pháp sách phải thống chế, sách rõ ràng, minh bạch, giảm thiểu thủ tục hành khơng cần thiết Đồng thời giao trách nhiệm cụ thể cho cấp, ngành để khơng cịn tượng chồng chéo, “cát cứ” khâu thẩm định, trình duyệt Bên cạnh đó, chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần phải đượcđặc biệt quan tâm - coi “đầu vào” hoạt động khai thác tiềm kinh tế đất Do đó, cần ưu tiên bố chí nguồn vốn cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt đầu tư xây dựng sở hạ tầng để tạo quỹ đất sạch, có lợi hạ tầng kỹ thuật cảnh quan mơi trường chắn Nhà nước nâng cao nguồn thu từ giá trị thặng dư đất 3.5.2 Giải pháp tổ chức - Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất tỉnh Nghệ An nói riêng nước nói chung xây dựng chặt chẽ đảm bảo quy định Pháp luật, nhiên việc áp dụng thực công tác đấu giá số điểm chưa tốt, thiếu minh bạch Vì cần nghiên cứu để xây dựng quy định giao quan có thẩm quyền thực việc giám sát cán trình thực tổ chức đấu giá - Các quy trình đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu phê duyệt quy hoạch, thu hồi giao đất chuyển mục đích sử dụng đất Ở khâu chưa có quy định cụ thể việc thẩm định trình duyệt hồ sơ thời gian 81 thường bị kéo dài cán thẩm định số quan có thẩm quyền thường gây nhũng nhiễu, tiêu cực - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường tránh trường hợp thông thầu trả giá thấp - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng công trình thương mại dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua 3.5.3 Phương thức đấu giá Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất gồm hai nội dung cơng tác hoàn thiện hồ sơ cần thiết (quy hoạch, thu hồi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, lập phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm…) quy trình đấu giá + Đối với cơng tác hoàn thiện hồ sơ đấu giá, đề nghị quan có thẩm quyền có quy định rõ ràng thời gian trình thẩm định phê duyệt hồ sơ liên quan, tránh tình trạng đùn đẩy, kéo dài thời gian gây chậm tiến độ thức dự án Khi có kế hoạch đấu giá thức đơn vị giao tổ chức đấu giá phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thơng tin + Đối với quy trình, bước đấu giá: Hiện theo Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 UBND tỉnh Nghệ An việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, phương thức đấu giá quy định cụ thể chặt chẽ bước thực hiện, nhiên chưa có giám sát chặt chẽ trình thực bước đấu giá Đề nghị quan liên quan quy định cụ thể giao trách nhiệm 82 chomột đơn vị tổ chức có thẩm quyền giám sát cán việc thực cácbước đấu giá để tránh phiên đấu giá có tượng thơng đồng người tham gia đấu giá với 3.5.4 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao 83 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Huyện Đơ Lương nằm phía Tây tỉnh Nghệ An, vị trí huyện thuận lợi đường thủy (sông Lam) giao điểm trục đường giao thơng như: Quốc lộ 15A, Quốc lộ 7A, Quốc lộ 7B, Quốc lộ 46 nên có điều kiện giao lưu mở rộng quan hệ kinh tế, văn hóa - xã hội với địa phương tỉnh Nghệ An, nước ta nước bạn Lào Chính mà năm qua cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thu hút nhà thầu đạt kết đáng khích lệ Giai đoạn 2011 - 2016, địa bàn huyện Đơ Lương có hai đơn vị tổ chức đấu giá QSD đất theo quy định hành mang lại hiệu lớn kinh tế, xã hội, công tác sử dụng quản lý đất đai Tuy nhiên, quy trình đấu giá UBND huyện hợp đồng với đơn vị bán đấu giá chuyện nghiệp có ưu việt quy trình đấu UBND huyện tổ chức đấu giá từ, cụ thể khác biệt việc xác định giá khởi điểm, bước giá, lệ phí đấu giá, hình thức trình tự đấu giá việc hoàn chỉnh điều kiện cần để tổ chức phiên đấu giá Quy trình đấu giá mang lại hiệu lớn cho ngân sách Nhà nước hài lòng, tin tưởng cho người tham gia đấu giá người trúng đấu giá QSD đất dự án - Tại 04 dự án đấu giá QSD đất điển hình địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016, với tổng số 92 lô đất trúng đấu giá giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thu vào ngân sách Nhà nước 57.821.580.000 đồng vượt so với giá khởi điểm 6.671.030.000 đồng cao so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo bình xét 26.628.500.000 đồng Đấu giá UBND huyện Đô Lương hợp đồng với đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp giai đoạn 2012 - 2016 mang lại nguồn thu lớn, hạn chế tối đa thất thu cho ngân sách Nhà nước so với giai đoạn 2010 - 2011 đấu giá UBND huyện Đô Lương tổ chức Số lần chênh lệch giá trúng đấu giá với giá khởi điểm thấp từ 1,05 đến 1,14 lần; Số lần chênh lệch giá trúng đấu giá với giá Nhà nước quy định thấp từ 1,53 đến 3,41 lần 84 Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác có hiệu quỹ đất, thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu đất người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung huyện, đồng thời nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai kinh tế môi trường Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá QSD đất góp phần lành mạnh hố thủ tục hành Thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất GCNQSD đất nhanh chóng dễ dàng Việc hồn thành cơng tác cấp GCNQSD đất tạo niềm tin người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai Kiến nghị Trong phạm vi nghiên cứu luận văn công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2010 - 2016, văn pháp luật quy định nhà nước công tác đấu giá QSDĐ thống đồng bộ, quy trình bước tiến hành đấu giá quy định chặt chẽ rõ ràng, việc tổ chức đấu giá minh bạch trình tự thủ tục quy định Tuy nhiên để góp phần cải thiện nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất thời gian tới, đồng thời nhằm giải số tồn vướng mắc trình đấu giá QSD đất nay, tơi xin có số kiến nghị sau: - Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp cần khẩn trương có hướng dẫn thống đồng để tạo thuận lợi cho cấp quyền địa phương ban hành quy định cụ thể công tác đấu giá phù hợp với quy định hành để công tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu tốt - Sở Tài nguyên Môi trường Sở Tài cần đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian thẩm định đơn vị giao tổ chức đấu giá trình phương án đấu giá, giá khởi điểm hồ sơ liên quan Lựa chọn đơn vị 85 tư vấn định giá có chất lượng, chuyên nghiệp để bảo đảm xây dựng giá khởi điểm phải khả thi, đấu giá thành công - Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền tổ chức tập huấn văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản đấu giá quyền sử dụng đất - Tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai, đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra nhằm có phát chấn chỉnh kịp thời hạn chế, tồn đọng cơng tác đấu giá QSD đất, góp phần nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất thời gian tới - Đối với quỹ đất nằm quy hoạch, kế hoạch thực đấu giá QSDĐ cần đầu tư xây dựng sở hạ tầng trước đưa đấu giá - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá hồn thiện như: phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy q trình đấu giá đất./ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định gí đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số: 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2012), Thơng tư 48/2012/TT-BTC Bộ Tài xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất Bộ Tư Pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/05/2005 hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 bán đấu giá tài sản Bộ Tài nguyên Môi trường, Chương trình tăng cường lực quản lý dất đai môi trường (6/2005), Báo cáo Hội thảo định giá đất Việt Nam, Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo Hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 10 Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội 87 11 Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 12 Chính Phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 1987 - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 1993 - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 2003 - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 2013 - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ Luật dân Việt Nam, NXB Xây Dựng, Hà Nội 19 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp - Hà Nội 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp - Hà Nội 21 Phạm Ngọc Trâm (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Xun, tỉnh Vĩnh Phúc, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 22 Nguyễn Quốc Tuấn (2015), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 23 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định 2121/QĐ-UBND ngày 07/7/2009 UBND huyện Đô Lương việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Đô Lương năm 2010 - 2020 24 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 52/2009/QĐ-UB ngày 27/5/2009 UBND tỉnh Nghệ An việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản 88 25 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 37/2011/QĐ-UB ngày 01/8/2011 UBND tỉnh Nghệ An việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản 24 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 74/2014/QĐ-UB ngày 17/10/2014 UBND tỉnh Nghệ An việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản 27 UBND huyện Đô Lương, Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu huyện Đô Lương II Tài liệu từ Internet 28 Website Nghệ An, thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, trang liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An; PHỤ LỤC Phụ lục Mẫu phiếu điều tra Tỉnh Nghệ An MẪU SỐ 01 Huyện Đô Lương Phiếu số: Xã (phường, thị trấn): PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ THỬA ĐẤT TRÚNG ĐẤU GIÁ NHƯNG CHƯA CÓ GIAO DỊCH (Áp dụng đất chưa có chuyển nhượng sau trúng đấu giá) Tên người sử dụng đất: ………… … … - Địa : - Thời điểm đấu giá: Năm 2010 - Thuộc dự án: Đấu giá QSD đất quy hoạch vùng Thái Nguyên - Giá đất theo bảng giá quy định: ……….đồng/m²; giá sàn …………đồng/m²; giá đấu trúng …………… đồng/m² Các thông tin đất - Thửa đất số: … ; thuộc tờ đồ số: 13; diện tích: m2; - Thuộc dự án: Đấu giá QSD đất quy hoạch vùng Thái Nguyên - Địa đất: Xóm 4, xã Tràng Sơn, huyện Đơ Lương - Kích thước mặt tiền: … m; hình thể đất: hình chữ nhật hành giác , hình vng ,, hình chữ L , hình thang xi , hình thang ngược , hình bình , hình đa ; kích thước chiều sâu đất: m - Mục đích sử dụng theo quy hoạch: - Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê góp vốn , tranh chấp , chờ giao dịch , chấp , , chưa giao đất Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ; cấp nhà: … ; năm xây dựng: ……… - Diện tích xây dựng: …m²; số tầng:… ; diện tích sàn sử dụng: … m²; giấy phép xây dựng: có , khơng có - Tài sản khác: Ý kiến chủ sử dụng đất - Ơng (bà) có biết thơng tin đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn hay khơng: có , không - Theo ông (bà) phiên đấu giá có cơng khai, minh bạch khơng: có - Theo ơng (bà) phiên đấu giá có quy trình khơng: có - Ơng (bà) có hài lịng kết trúng giá: hài lịng , khơng , khơng , khơng hài lịng - Ơng (bà) có hài lịng chất lượng quy hoạch: hài lịng , khơng hài lịng - Ông (bà) có quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ kịp thời sau trúng giá hay khơng: có , khơng - Ơng (bà) có ý định chuyển nhượng đất hay khơng: có , khơng Ngày tháng năm 2017 Cán điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục Mẫu phiếu điều tra Tỉnh Nghệ An MẪU SỐ 02 Huyện Đô Lương Phiếu số: Xã (phường, thị trấn): PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIA ĐẤU GIÁ NHƯNG KHÔNG TRÚNG GIÁ (Áp dụng người tham gia đấu giá không trúng giá) Tên người tham gia đấu giá: .… … - Địa : - Thời điểm đấu giá: - Dự án đấu giá: Ý kiến người tham gia đấu giá: - Ông (bà) có biết thơng tin đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn hay khơng: có , khơng - Theo ơng (bà) phiên đấu giá có cơng khai, minh bạch khơng: có , khơng - Theo ơng (bà) phiên đấu giá có quy trình khơng: có , khơng - Ơng (bà) có hài lịng với kết đấu giá khơng: hài lịng , khơng hài lịng - Ơng (bà) có hài lịng chất lượng quy hoạch: hài lịng , khơng hài lịng - Theo Ơng (bà) thời gian tới nhà nước cần thiết điều chỉnh giá khơng: có , khơng - Thời gian tới, ông (bà) có tiếp tục tham gia đấu giá không: có , khơng Ngày tháng năm 2017 Cán điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) ... cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất công tác quản lý đất đai huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô. .. Kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu địa bàn huyện Đô Lương 59 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đô Lương theo giai đoạn 2010 - 2016. .. HƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2010 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT