Pháp Luật Về Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA (2007-2011) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Hà Quốc Huy MSSV: 5075110 Lớp: Luật thương mại II – K33 Cần Thơ, 05/2011 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN -    Cần Thơ, ngày… tháng… năm… GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN -    Cần Thơ, ngày… tháng… năm… GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS TT BĐS UBND TP : Bất động sản : Thị trường bất động sản : Ủy ban nhân dân : Thành phố Luật KDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Một số khái niệm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản .10 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10 1.1.2 Khái niệm bất động sản 11 1.1.3 Khái niệm môi giới bất động sản 13 1.2 Bản chất vai trò hoạt động môi giới bất động sản 15 1.2.1 Bản chất hoạt động môi giới bất động sản .15 1.2.2 Vai trị hoạt động mơi giới bất động sản 16 1.2.2.1 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch mà hàng hoá bất động sản 16 1.2.2.2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 16 1.2.2.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước .17 1.3 Những vấn đề chung hoạt động môi giới bất động sản 17 1.3.1 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 17 1.3.2 Nội dung hoạt động môi giới bất động sản 19 1.3.3 Yêu cầu chuyên môn người môi giới bất động sản 20 1.3.4 Đạo đức nghề nghiệp hoạt động môi giới bất động sản 21 1.4 Quá trình hình thành phát triển hoạt động mơi giới bất động sản Việt Nam giới 22 1.4.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản 22 1.4.1.1 Từ thống đất nước 1975 đến trước có Luật Đất đai 1993 .22 1.4.1.2 Giai đoạn từ có Luật Đất đai 1993 đến trước Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực 24 1.4.1.3 Giai đoạn từ Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực ngày tháng năm 2007 đến 25 1.4.2 Hoạt động môi giới bất động sản số nước giới .26 1.4.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản Mỹ 26 1.4.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản Ba Lan 28 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 30 2.1 Quy định pháp luật chủ thể môi giới bất động sản loại bất động sản đưa vào kinh doanh 30 2.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản .30 2.1.1.1 Điều kiện tổ chức hoạt động môi giới bất động sản 30 2.1.1.2 Điều kiện cá nhân hoạt động môi giới bất động sản 32 2.1.2 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 34 2.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh 34 2.1.2.2 Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh 36 2.2 Những quy định hoạt động môi giới bất động sản 38 2.2.1 Quy định pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản 38 2.2.2 Quyền tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 41 2.2.3 Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 41 2.2.4 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản 42 2.3 Hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch bất động sản 43 2.3.1 Một số vấn đề sàn giao dịch bất động sản .43 2.3.2 Hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản 46 2.4 Quản lý hoạt đông môi giới bất động sản 47 2.4.1 Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản 47 2.4.2 Cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động sản 48 2.4.3 Trách nhiệm pháp lý chủ thể môi giới bất động sản quy định pháp luật việc xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm quy định hoạt động môi giới bất động sản 50 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM, VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 52 3.1 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 52 3.1.1 Thực trạng việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cấp chứng môi giới bất động sản 52 3.1.2 Thực trạng đầu bất động sản chủ thể môi giới bất động sản nước ta 54 3.1.3 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thị trường bất động sản nước ta 56 3.2 Một số đề xuất nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản nước ta 58 3.2.1 Đề xuất hoàn thiện việc cấp chứng môi giới bất động sản, kiểm sốt đạo đức người mơi giới bất động sản 58 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 3.2.2 Đề xuất nhằm hạn chế tình trạng đầu bất động sản người hành nghề môi giới bất động sản 60 3.2.3 Đề xuất nhằm hạn chế hoạt động chủ thể môi giới bất động sản thị trường bất động sản phi thức 62 KẾT LUẬN 64 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh nay, nước ta gia tăng dân số với tốc độ thị hóa tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Nhu cầu làm xuất giao dịch liên quan đến bất động sản (BĐS), thông thường thành cơng giao dịch có phần đóng góp khơng nhỏ nhóm chủ thể cung ứng dịch vụ mơi giới BĐS Do đó, dịch vụ mơi giới BĐS ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta, nói dịch vụ mơi giới BĐS có nhiều hội để phát triển Hoạt động môi giới BĐS hoạt động thuộc lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, hoạt động diễn với mục đích nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS, cho phát triển thị trường BĐS (TT BĐS) Hoạt động môi giới BĐS hoạt động cơng nhận thức Việt Nam thể cần thiết phát triển TT BĐS nói riêng kinh tế quốc dân nói chung Nhận thức tầm quan trọng vấn đề Nhà nước ta tạo dựng hành lang pháp lý để hướng hoạt động vào khuôn khổ Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực quy định pháp luật nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ môi giới BĐS chưa hồn tồn nằm tầm kiểm sốt Nhà nước, điều gây ảnh hưởng tiêu cực tới phát triển TT BĐS nước ta Người viết chọn đề tài “pháp luật hoạt động môi giới BĐS” với mong muốn hiểu phần hoạt động môi giới BĐS nước ta quy định pháp luật lĩnh vực Bên cạnh người viết xin đưa số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hồn thiện quy định pháp luật công tác quản lý Nhà nước hoạt động môi giới BĐS Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Vai trị hoạt động mơi giới BĐS, tìm hiểu pháp luật hành có liên quan đến đề tài, thực chất hoạt động môi giới BĐS nước ta Phạm vi nghiên cứu: Nhằm giới hạn phạm vi nghiên cứu theo mục tiêu đề ra, đề tài tập trung xem xét, phân tích, đánh giá yếu tố nằm phạm vi sau: - Nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới BĐS từ sau Luật kinh doanh BĐS (Luật KDBĐS) có hiệu lực thi hành từ ngày ( 01/01/2007) - Nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động mơi giới BĐS GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Phương pháp nghiên cứu Nhằm giúp cho nội dung nghiên cứu phong phú, sát thực tế, người viết kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu như: phương pháp vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, so sánh, xem xét số liệu thống kê Ngoài người viết tham khảo số liệu số đề tài nghiên cứu TT BĐS, trang web internet, tạp chí, báo chí Kết cấu đề tài Bố cục đề tài gồm có ba chương sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Những quy định pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Chương 3: Thực trạng hoạt động môi giới BĐS Việt Nam, đề xuất hoàn thiện GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hoạt động môi giới BĐS phát triển nước ta, phát triển từ lâu mạnh mẽ nhiều nước giới Hoạt động mơi giới BĐS loại hình dịch vụ có tầm ảnh hưởng vai trị quan trọng phát triển TT BĐS Tuy nhiên để phát huy tốt vai trò này, địi hỏi chủ thể mơi giới BĐS phải tn thủ nguyên tắc yêu cầu chuyên môn nghề nghiệp thực hoạt động môi giới BĐS Nội dung chương nhằm làm rõ vấn đề 1.1 Một số khái niệm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, hoạt động mua bán đất đai đời Tuy nhiên, nói đến TT BĐS nói đến sản xuất mà hàng hố BĐS bao gồm: nhà cửa, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá phát triển tới mức độ định, hàng hoá BĐS đem mua bán, trao đổi thể thơng qua hình thức tiền - hàng, TT BĐS xuất hiện, ngày phát triển hồn thiện Có nhiều ý kiến khác đối tượng nội dung hoạt động TT BĐS Ý kiến thứ cho rằng, TT BĐS với thị trường đất đai một, tài sản phải gắn liền đất BĐS Ý kiến thứ hai cho rằng, TT BĐS TT nhà đất giá trị số lượng Ý kiến thứ ba cho rằng, TT BĐS hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, chấp theo quy luật kinh tế thị trường Các ý kiến có sở luận điểm hợp lí đắn, nhiên chưa đầy đủ khái quát TT BĐS nên hiểu khái quát sau: "TT BĐS tổng thể quan hệ giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn không gian thời gian định”1 Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm TT BĐS thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch BĐS Đó người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS giao dịch Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố quan hệ giao dịch BĐS diễn TT BĐS đóng vai trị vơ to lớn quan trọng kinh tế Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường BĐS Nguồn: cổng thông tin điện tử Cục Quản lý nhà – Bộ xây dựng Trích dẫn từ : http://www.santructuyen.com/Ebooks/books/STT30_03_2009_15_18_00_PM141.doc GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 10 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM, VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN Hoạt động mơi giới BĐS nước ta nhìn chung dần vào khuôn khổ theo quy định pháp luật Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đồng bộ, đầy đủ, bên cạnh số bất cập cần phải xem xét 3.1 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 3.1.1 Thực trạng việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cấp chứng môi giới bất động sản Thứ nhất: Một số vấn đề hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS Công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức người môi giới BĐS tham gia TT BĐS nhiều bất cập Theo quy định Luật KDBĐS 2006, đối tượng cung ứng dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng hành nghề Bộ Xây dựng cấp Tính đến cuối năm 2010, việc triển khai thực việc cấp chứng môi giới BĐS, thực 51/63 địa phương cấp 10.000 chứng chỉ32, phạm vi toàn quốc có 707 sàn giao dịch BĐS làm thủ tục thông báo hoạt động đưa lên địa website mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam Số lượng chứng môi giới cấp lớn song chất lượng đào tạo cơng tác quản lý quan có chức lĩnh vực cịn mang nặng tính hình thức Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định từ ngày 1/1/2009, hoạt động môi giới định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS phải có đủ số người có chứng giấy chứng hành nghề Với thời gian ngắn dẫn đến việc số lượng lớn người có nhu cầu tham gia khóa học sở đào tạo để lấy chứng Việc có số lượng đơng cá nhân có nhu cầu học, dẫn đến tình trạng trung tâm đào tạo xuất ngày nhiều33 Trước luật KDBĐS 2006 có hiệu lực nước có vài sở đào tạo, đến gần cuối năm 2008 có 50 tổ chức cấp phép hoạt động, tháng 4/2011 nước có 90 sở phép đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho lĩnh vực Quyết định số 29/2007 QĐ-BXD khung đào tạo, bồi dưỡng hoạt động môi 32 Hội nghị tổng kết năm công tác 2010 Bộ Xây dựng, tổ chức ngày 8/1/2011 Hải Dương http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/30/24027/-bo-xay-dung-bat-dong-san-con-tiem-an-nhieu-rui-ro/ 33 Tham khảo trang web Bộ Xây dưng: http://www.moc.gov.vn/site/moc/cms?cmd=2&portionId=53&categoryId=71&portalSiteId=6&language=v_V N&pageId=104 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 52 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN giới, định giá điều hành sàn giao dịch BĐS với quy định rõ ràng điều kiện để tổ chức phép đào tạo bồi dưỡng kiến thức hoạt động môi giới BĐS Tổ chức phải có đăng ký việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn môi giới BĐS, có chương trình, giáo trình, tài liệu giảng dạy phù hợp với chương trình khung Bộ Xây dựng ban hành, có đội ngũ giảng viên có trình độ kinh nghiệm theo quy định, tổ chức đáp ứng đủ điều kiện Bộ Xây dựng cấp giấy phép hoạt động Tuy nhiên, số hạn chế chưa ban hành giáo trình giảng dạy chuẩn, chưa xây dựng kế hoạch phát triển lực lượng giảng viên chuyên nghiệp lĩnh vực đào tạo kinh doanh BĐS Các sở đào tạo chưa có liên thơng thông tin để cập nhật thông tin, tra cứu liệu lĩnh vực quản lý công tác cấp chứng hành nghề môi giới, định giá BĐS Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với địa phương kiểm tra, tra sở đào tạo việc chấp hành quy định đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS Nhưng vấn đề việc kiểm tra sở đào tạo sau cấp giấy phép hoạt động, Bộ Xây dựng chưa có quan tâm mức Các trung tâm đăng ký hoạt động đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật vào giảng dạy khơng hồn tồn đáp ứng đầy đủ tiêu chí theo quy định Thực tế hoạt động sở đào tạo cho thấy chất lượng đào tạo chưa cao, chưa đồng đều, thiếu tính chuyên nghiệp biểu chỗ nhiều sở đào tạo chưa tuân thủ quy định thời lượng đào tạo, tổ chức thực hành, rút ngắn thời gian giảng dạy, chí cịn bỏ thực hành, khiến cho chất lượng đào tạo thấp Thứ hai: vấn đề điều kiện cấp chứng môi giới BĐS nước ta Một số quốc gia giới để cấp chứng môi giới BĐS, cá nhân phải đáp ứng điều kiện khó khăn Ở Singapore cá nhân muốn có chứng mơi giới BĐS phải trải qua khóa học, kỳ thi chung cho đại lý BĐS Người mơi giới BĐS Trung quốc phải có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS quan quản lý hành cơng thương địa phương cấp, có vốn 20.000 nhân dân tệ (NDT) có người đảm bảo có tài sản đảm bảo trị giá 20.000 NDT, có nơi hoạt động mơi giới cố định Ngồi số nước cịn quy định giá trị giấy phép hành nghề khoảng 2- năm, người môi giới phải trải qua kỳ thi để lại chứng môi giới mới34 Việc làm giúp cho người mơi giới nâng cao tay nghề, cập nhật thông tin thị trường, sách nhà đất để tư vấn cho khách hàng 34 Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới BĐS http://www.vietnammls.net/tai-chinh-ngan-hang/moigioi-can-biet/Kinh-Nghiem-Cua-Cac-Nuoc-Ve-Dịch-Vu-Moi-Gioi-Bat-dong-San-Phan-III.aspx GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 53 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Trong nước ta, cá nhân cần tham gia khóa học có giấy chứng nhận hồn thành khóa học sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức BĐS (các sở phải có giấy phép hoạt động Bộ Xây dựng), thông thường khóa học ngắn hạn khoảng tháng, theo quy định chứng hành nghề mơi giới BĐS có giá trị dài hạn (khơng kỳ hạn) Điều khơng phù hợp hoạt động mơi giới BĐS hoạt động đặc thù có điều kiện, TT BĐS liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề mơi giới dựa chủ yếu vào kinh nghiệm, mối quan hệ kiến thức cập nhật pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới tham gia lớp bồi dưỡng ngắn hạn Điều lâu dài ngăn cản phát triển nghề lên mức chuyên nghiệp cao 3.1.2 Thực trạng đầu bất động sản chủ thể môi giới bất động sản nước ta Khái quát hoạt động đầu bất động sản Trong Điều kiện kinh tế thị trường, hành vi đầu BĐS hiểu hành vi mua bán tài sản, hàng hóa BĐS (không thuộc vào loại BĐS bị cấm mua bán) tất nhiên hành vi phạm pháp Trong bối cảnh kinh tế thị trường nay, việc đầu quan niệm gần đầu tư Người đầu mua BĐS tin tưởng rằng, dựa sở đánh giá thông tin có được, BĐS lên giá lúc họ bán để thu khoản lợi nhuận lớn Điều diễn phổ biến lĩnh vực BĐS, loại tài nguyên hạn chế, nhu cầu BĐS ngày vượt xa cung Người đầu BĐS tìm cách tích tụ nhiều BĐS khơng phải để dùng cho thân mình, tất nhiên khơng lợi ích xã hội Mục đích họ kiếm lời nhanh chóng thơng qua “khan hiếm” tạo hành vi đầu họ Hành vi đầu tư hợp pháp sai lệch tất yếu dẫn đến hậu tiêu cực phát triển lành mạnh TT BĐS Trên TT BĐS có nhiều người tham gia vào việc đầu BĐS, nhiên chủ thể môi giới BĐS xem đối tượng có nhiều thuận lợi việc đầu BĐS Những đối tượng bao gồm người môi giới hoạt động TT BĐS phi thức người mơi giới BĐS làm việc tổ chức mơi giới BĐS có đăng ký hoạt động với quan nhà nước hoạt động TT BĐS thức Những BĐS mà người mơi giới thường tiến hành đầu gồm: Thứ nhất, BĐS thuộc dự án lớn nhà chung cư, đất Lẽ hộ, đất dự án phải người có nhu cầu sử dụng, phần lớn hộ, đất lại rơi vào tay nhà môi giới đầu từ trước hồn thành Tại nhiều buổi mở bán hộ, việc mua bán “sang tay” hộ, đất diễn thường xuyên Có cần đặt cọc giành quyền mua hộ, người đầu sang tay với số tiền chênh lệch hấp dẫn Thực tế GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 54 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN cho thấy, nhiều chủ đầu tư xây dựng dự án thường tổ chức mạng lưới nhiều khách hàng thân thiết, có dự án họ người mua với giá gốc Tại buổi bốc thăm công bố bán dự án, nhà đầu tư thường ưu tiên đặt cọc mua hộ với giá rẻ Sau chủ đầu tư xây dựng dự án công bố giá công khai chênh lệch lớn so với giá gốc để nhà đầu kiếm lời Đây nguyên nhân khiến dự án đưa thị trường, buổi bán hết, dự án mở bán ln tình trạng thiếu hàng, giá tăng nhanh chóng35, sau hộ thường “sang tay” nhiều lần Điều cho thấy, giới đầu thường nhanh tay mua, bán BĐS dự án để kiếm lời, người có nhu cầu thật buộc phải mua BĐS từ nhà đầu với giá cao nhiều lần so với giá gốc ban đầu Thứ hai, BĐS nhỏ lẻ hộ gia đình, cá nhân đưa vào thị trường để bán Người môi giới với lợi công việc mình, làm việc tổ chức có chức môi giới BĐS Họ nắm nhiều thông tin việc mua bán BĐS, nên đặt cọc mua BĐS mà khách hàng gấp bán với giá rẻ (vì khơng tiếp cận thơng tin giá thị trường), bán cho khách hàng cần mua để hưởng chênh lệch không cần nhiều chi phí  Quy định pháp luật nhằm hạn chế tình trạng đầu BĐS nay: Thứ nhất: Pháp luật quy định giao dịch mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch, điều nhằm công khai thơng tin, giá BĐS Thơng qua hạn chế việc đầu gây rối loạn phát triển TT BĐS Tuy nhiên thực tế tượng cịn diễn ra, chí người môi giới làm việc cho sàn giao dịch BĐS đóng vai trị người đầu BĐS để kiếm lời Luật KDBĐS 2006 quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, trường hợp chuyển nhượng nhiều lần nhà đầu tư BĐS nhà đầu tư thứ cấp giao dịch từ lần thứ hai trở bắt buộc phải qua sàn Đối với giao dịch khác mà chủ thể khơng có chức kinh doanh BĐS, khuyến khích việc tiến hành giao dịch sàn giao dịch BĐS khơng bắt buộc Vì vậy, mua sản phẩm BĐS thơng qua sàn lần giao dịch cá nhân sau qua sàn Như mà người môi giới mua, bán BĐS danh nghĩa cá nhân tránh quy định pháp luật, tất nhiên họ thu lợi ích lớn Thứ hai: Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP thức có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, xem văn đóng vai trò quan trọng việc 35 Bản tin nhà đất: thị trường bất động sản tăng nhiệt cị http://www.bantinnhadat.vn/Thi-truong-nha-dattang-nhiet-vi-co_242.html GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 55 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN hạn chế tình trạng đầu BĐS Khoản Điều 36 Nghị định 71/NĐ-CP, quy định loại hợp đồng nhà ở, theo khơng cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào phải chuyển sang hợp đồng mua bán Trên thực tế, phịng cơng chứng khơng tiếp nhận hồ sơ ủy quyền công chứng hợp đồng góp vốn đầu tư Như vậy, hạn chế nhà đầu tư ngắn hạn sang tên hợp đồng thông qua ủy quyền công chứng trước Điều có tác động đến đối tượng đầu BĐS, họ gặp khó khăn việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi từ khoản chênh lệch Để hạn chế việc mua bán lại hộ chưa xây dựng xong, Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có quy định rõ việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Chủ đầu tư cấp I (các doanh nghiệp thực đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu thị) huy động vốn từ chủ đầu tư cấp II (nhà đầu tư thứ cấp) Tuy nhiên, thực ký hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư dự án đền bù, giải phóng mặt xong khởi công Chủ đầu tư cấp II huy động vốn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I có văn cho phép huy động vốn từ chủ đầu tư cấp I Những quy định theo đánh giá Bộ Xây dựng góp phần hạn chế việc đầu đất đai nhà đầu cơ, người đầu muốn bán lại BĐS để kiếm lời vướng nhiều quy định phức tạp, khó thu lợi nhuận cao36 3.1.3 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản thị trường bất động sản nước ta Trước luật KDBĐS 2006 ban hành, TT BĐS nước ta nhiều lĩnh vực chưa quy định chặt chẽ, nảy sinh tình trạng TT BĐS phát triển cịn tự phát, thiếu lành mạnh, Nhà nước kiểm sốt hồn tồn giao dịch BĐS Đặc biệt lĩnh vực môi giới nhà đất, lực lượng cá nhân hành nghề môi giới nhà đất (hay thường gọi cị nhà đất), cơng ty dịch vụ mơi giới, tư vấn nhà đất phát triển mạnh Hoạt động tổ chức, cá nhân Nhà nước khơng kiểm sốt Đã có tình trạng cơng ty, đại lý, văn phịng mơi giới BĐS có đăng ký cạnh tranh khơng lại lực lượng người môi giới hành nghề tự phát hoạt động các khu vực có dự án quy hoạch nhà đất Một số công ty kinh doanh nhà để bán trước tình trạng buộc phải mời số người môi giới địa phương làm việc cho Trước tình hình đó, Luật KDBĐS 2006 dành chương (chương 6) với điều quy định hoạt động môi giới BĐS Tất tổ chức hành nghề môi giới BĐS bắt buộc phải đăng ký kinh doanh nộp thuế Cá nhân muốn hành nghề phải 36 Nghị định 71/NĐ-CP hạn chế lướt sóng bất động sản http://www.vietnammls.net/bat-dong-san-360/thitruong/toan-quoc/nghi-dinh-71-han-che-luot-song-bat-dong-san-.aspx GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 56 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN có chứng môi giới BĐS Bộ xây dựng cấp, thêm vào việc quy định sàn giao dịch BĐS phải có chức mơi giới Đây việc làm cần thiết nhằm đưa hoạt động môi giới BĐS vào khuôn khổ, loại bỏ dần người môi giới hoạt động TT BĐS phi thức nước ta Tuy nhiên sau năm kể từ luật kinh doanh BĐS có hiệu lực ngày 1/7/2007, việc kiểm sốt hoạt động mơi giới BĐS cịn nhiều vấn đề cần xem xét: Hiện có khơng đơn vị chuyên cung ứng dịch vụ môi giới BĐS đời hoạt động hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, với phương thức hoạt động thông qua sàn giao dịch BĐS Những đơn vị tìm kiếm nguồn cung từ dự án nhà đầu tư, cơng ty xây dựng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, thơng tin cung cấp cho khách hàng đến giao dịch có độ tin cậy cao kê khai nộp thuế đầy đủ Tuy nhiên cịn số người mơi giới hoạt động mà không cần đăng ký với quan Nhà nước, họ hoạt động TT BĐS phi thức Nguyên nhân việc tồn TT BĐS phi thức nước ta do: - Một phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết coi thường pháp luật nên họ thực hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền - Một số người chưa hiểu xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất thực giao dịch đất đai Họ chưa nhận thức đăng ký quyền sử dụng đất biện pháp nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp - Hệ thống pháp luật thuế sách tài liên quan đến BĐS nhiều bất hợp lý với mức thuế suất cao so với thu nhập đa số người lao động Nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thực giao dịch BĐS, chủ thể mua bán BĐS thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường BĐS khơng thức - Giá trị pháp lý BĐS không đầy đủ nên buộc phải giao dịch TT BĐS phi thức Theo quy định Luật KDBĐS 2006, BĐS muốn giao dịch qua sàn phải có giấy tờ đầy đủ sở pháp lý, minh bạch Nhưng tình trạng người dân có đất đai chưa có giấy tờ đầy đủ cịn chiếm số lượng khơng nhỏ Ngay đất tồn nhiều loại giấy tờ quyền sử dụng đất như: loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời kỳ (được cấp theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 sửa đổi bổ xung năm 2009), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trước có Nghị định 60/NĐ-CP (ngày tháng năm 1994) chưa cấp đổi lại, giấy tờ chế độ cũ cấp Ngồi ra, cịn tồn số lớn trường hợp không cấp “sổ đỏ”, “sổ hồng” nguyên nhân GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 57 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN bất khả kháng xét cấp khó khăn nằm quy hoạch duyệt, đất cấp trái thẩm quyền lịch sử để lại, đất đai nằm hành lang an tồn cơng trình cơng cộng Các nguyên nhân giải thích cho việc giao dịch BĐS cịn tiến hành giao dịch ngồi sàn giao dịch BĐS, tham gia vào TT BĐS phi thức Khi mà giao dịch BĐS TT BĐS phi thức cịn diễn ra, tất nhiên có lực lượng chủ thể môi giới cung ứng dịch vụ cho giao dịch này, Nhà nước khó kiểm sốt 3.2 Một số đề xuất nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản nước ta 3.2.1 Đề xuất hoàn thiện việc cấp chứng môi giới bất động sản, kiểm sốt đạo đức người mơi giới bất động sản  Đối với sở, trung tâm đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS cấp giấy phép hoạt động, phải tuân thủ quy định pháp luật đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới BĐS Các tổ chức có chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS, phải sử dụng giảng viên đăng ký, bảo đảm thời lượng tiết học theo quy định, coi trọng việc giảng dạy theo giáo trình đăng ký phê duyệt Giảng viên cần chủ động nghiên cứu thường xuyên, cập nhật thay đổi pháp luật sách quản lý Nhà nước theo diễn biến TT BĐS để thêm vào chương trình giảng dạy, tăng cường buổi thực hành cho học viên, trọng phát triển kỹ nghề nhiệp cho học viên Đối với quan Nhà nước có chức quản lý việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS Sở Xây dựng cần tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc giảng dạy sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS Bộ Xây dựng cần tăng cường việc nghiên cứu để ban hành giáo trình chuẩn đề thi sát hạch cấp chứng mơi giới BĐS Từng bước nâng cấp chương trình đào tạo ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung, mơi giới BĐS nói riêng cho phù hợp với chuẩn mực quốc tế  Bộ Xây dựng nên tổ chức kỳ thi cấp chứng môi giới bất động sản Tham khảo cách thức số nước giới Ba Lan, Singapore việc quản lý cấp chứng môi giới BĐS cho cá nhân hành nghề Người viết có số kiến nghị việc cấp chứng môi giới BĐS sau: Các cá nhân muốn cấp chứng môi giới BĐS phải tham gia khóa học các sở đào tạo chun mơn lĩnh vực này, khóa học đào tạo phải liên tục, thời gian để hoàn thành khóa học từ khoảng 03 đến 06 tháng Để hành nghề người cần trải qua đợt thực tập khoảng tháng tổ chức môi GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 58 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN giới BĐS phải thực thương vụ mơi giới thức, quan trọng vượt qua kỳ thi cấp chứng môi giới BĐS Bộ Xây dựng tổ chức Bộ xây dựng kết hợp với Bộ Giáo dục đào tạo, tổ chức kỳ thi cấp chứng môi giới BĐS theo khoảng thời gian định kỳ năm Cá nhân vượt qua kỳ thi cấp chứng chỉ, kỳ thi phải nghiêm túc, thực tốt công tác bảo mật đề thi Cách thức tổ chức kỳ thi tham khảo theo cách làm kỳ thi lấy chứng anh văn, tin học nước ta (trong năm tổ chức khoảng đợt thi, có địa điểm đăng ký thi cố định) Với cách làm này, học viên tự bắt buộc nâng cáo trình độ, sở đào tào nâng cao chất lượng dạy để học viên thi đạt tỷ lệ cao  Đề xuất thành lập hiệp hội môi giới bất động sản Điều đáng quan ngại chưa có giải pháp để kiểm sốt đạo đức nghề nghiệp nhân viên môi giới làm việc tổ chức có chức mơi giới BĐS Trong môi trường thông tin minh bạch kết hợp với đặc điểm TT BĐS, thông tin BĐS bất cân xứng bên tham gia giao dịch, người mơi giới tổ chức họ cầu nối quan trọng việc cung cấp thông tin cho bên có liên quan cách đầy đủ trung thực, điều tồn lý thuyết, phần lợi ích riêng phần khác khơng có chế kiểm sốt, chế tài Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp hành vi không tránh khỏi, thực tế ngang nhiên tồn TT BĐS Nhằm thúc đẩy phát triển nghề môi giới BĐS, cần sớm thành lập hội hiệp hội môi giới BĐS nước ta dạng tổ chức xã hội-nghề nhiệp, tham khảo cách thức thành lập, hoạt động đoàn luật sư hành nghề Hiện nước ta thành lập Liên đoàn luật sư Việt Nam (thành lập ngày 12/05/2009), dựa đoàn luật sư thành viên tập hợp lại Liên đoàn luật sư Việt Nam tổ chức xã hội - nghề nghiệp thống toàn quốc luật sư Việt Nam, tập hợp, đoàn kết, đại diện bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp luật sư Đoàn luật sư thành viên Liên đoàn Thực chế độ tự quản tổ chức xã hội - nghề nghiệp luật sư theo quy định Hiến pháp, pháp luật điều lệ Liên đoàn lãnh đạo Đảng Cộng sản Việt Nam Nhằm xây dựng giá trị chuẩn mực luật sư Việt Nam, phát triển đội ngũ luật sư có phẩm chất đạo đức, trình độ chun mơn đáp ứng nhu cầu xã hội Điều lệ Liên đoàn luật sư Việt Nam quy định tổ chức, hoạt động Liên đoàn luật sư Việt Nam, Đoàn luật sư tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quyền, nghĩa vụ thành viên Liên đoàn, quan hệ Liên đồn với thành viên mình, với quan, tổ chức có liên quan Hiệp hội mơi giới BĐS phải có điều lệ, quy chế nhằm nâng cao nghiệp vụ, tính chun nghiệp, kiểm sốt đạo đức nghề nghiệp bảo vệ quyền lợi đáng GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 59 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN thành viên hiệp hội Các nhân viên môi giới muốn hành nghề phải thành viên hiệp hội, đóng hội phí, đào tạo nâng cao, chịu giám sát hội nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Hàng năm hiệp hội tổ chức tổng kết nhằm tôn vinh ghi nhận đóng góp nhà mơi giới hồn thành xuất sắc cơng việc mình, đồng thời xử lý trường hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp Điều lớn đạt từ hoạt động phát huy sức mạnh chủ thể mơi giới BĐS, hình thành hiệp hội mơi giới BĐS đủ tầm có sức cạnh tranh cao, sau hình thành nên Liên đồn mơi giới BĐS Việt Nam Thơng qua tập hợp, phát huy tối đa nguồn nội lực tự phát triển cách rời rạc, đưa hoạt động môi giới trở thành nghề có tính chun nghiệp cao quản lý tốt đạo đức nghề nghiệp thành viên Ngồi hoạt động hiệp hội mơi giới BĐS cịn có ý nghĩa quan trọng việc xây dựng nguồn liệu thông tin thị trường, thông tin giao dịch BĐS từ thành viên bắt buộc phải chuyển giao cho hội, họ có trách nhiệm cập nhật, kiểm sốt tính trung thực công bố thị trường Đây nguồn liệu vô quý giá đáng tin cậy phục vụ cho nhiều lĩnh vực khác xây dựng sách quản lý, thẩm định giá BĐS, phân tích, dự báo, hướng đến phát triển TT BĐS 3.2.2 Đề xuất nhằm hạn chế tình trạng đầu bất động sản người hành nghề môi giới bất động sản Hiện nay, BĐS thuộc dự án đầu tư lớn quy hoạch rõ ràng công khai, hộ thuộc khu chung cư, đất Với quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, việc đầu dần hạn chế Tuy nhiên BĐS nhỏ lẻ, cá nhân thông qua tổ chức môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS rao bán, cịn tình trạng người mơi giới tìm cách thu mua BĐS loại để đầu Muốn hạn chế việc đầu BĐS chủ thể đầu BĐS nói chung việc đầu BĐS người mơi giới BĐS nói riêng, cần đồng thời thực nhiều giải pháp khác Đề xuất đánh thuế BĐS đem giao dịch khoảng thời gian định Một giải pháp xem hữu hiệu để chống đầu BĐS cần phải điều chỉnh tăng thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS hạn chế đầu Người có từ hai BĐS trở lên, bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, kẽ hở lớn việc thực quy định này, khoản Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng BĐS vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” miễn thuế thu nhập cá nhân GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 60 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ngồi luật khơng quy định số lần cho, tặng nhà, đất chủ sở hữu BĐS Vì vậy, có trường hợp người sở hữu ba đến bốn nhà làm thủ tục cho, tặng người thân bố, mẹ, anh chị em bán nhà lại theo diện BĐS Sau lại tiếp tục làm thủ tục nhận cho, tặng lại nhà cịn lại để bán theo hình thức để trốn thuế Nguyên tắc để miễn thuế với tài sản hiểu người có quyền sở hữu nhà, đất bán mà khơng cịn chỗ để Tuy nhiên trường hợp người có hai BĐS hai địa phương khác nhau, họ chuyển nhượng nhà đất địa phương kê khai với quan thuế địa phương BĐS để chịu thuế Đây kẽ hở mà người đầu BĐS thường khai thác để trục lợi Tham khảo quy định Hồng Kông (Trung Quốc) việc thu thuế chuyển nhượng BĐS Đây loại thuế đánh vào giao dịch bất động sản, thuế đánh vào lợi nhuận Loại thuế nhằm kiềm chế phát triển nhanh khó kiểm sốt TT BĐS, ngăn ngừa nạn đầu Theo quy định loại thuế này, người mua BĐS sau bán lại bất động sản nằm khoảng thời gian 24 tháng kể từ mua nhà phải đóng thuế từ 10%-15%.37 Chính sách áp dụng điều kiện thị trường nhiều giao dịch thời gian ngắn, nhặm ngăn chặn nạn đầu gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển TT BĐS Tuy nhiên, áp dụng sách cần thận trọng, đẩy thị trường vào tình trạng hạn chế giao dịch BĐS, không thu hút vốn đầu tư Hình thức đầu người mơi giới BĐS thường muốn mua nhanh, bán nhanh, để thu lợi nhanh khơng có ý định để lâu dài chờ giá BĐS tăng Bởi họ khơng có nhiều vốn, nên cần thu hồi vốn nhanh để đấu BĐS Xem xét thực trạng việc thu thuế chuyển nhượng BĐS nước ta tham khảo cách tính thuế giao dịch BĐS Hồng Kông (Trung Quốc) Người viết kiến nghị nên đánh thuế BĐS giao dịch, cách đánh thuế số lần chuyển nhượng BĐS khoảng thời gian định, quy định cách đánh thuế sau: người mua BĐS bán lại BĐS khoảng thời hạn 12 tháng quy định mức thuế 50%, khoảng thời gian 24 tháng quy định mức thuế xuất 30%, khoảng năm mức thuế xuất 10%, sau năm tiến giao dịch mà không bị đánh thuế Như vậy, người mua đi, bán lại BĐS khoảng thời gian ngắn bị đánh thuế cao, họ không thu lợi nhuận nên hạn chế đầu BĐS Tuy nhiên, thực tế việc đánh thuế khó thực được, 37 Kinh nghiêm phát triển thị trường bất động sản, mơ hình thích hợp cho Việt Nam http://kienviet.net/bai- viet/chi-tiet/tu-kinh-nghiem-phat-trien-thi-truong-bds-quoc-te-tim-mo-hinh-thich-hop-cho-viet-nam GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 61 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN việc lưu trữ thông tin đất đai hồ sơ địa nước ta cịn thực thủ công giấy theo địa phương Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động thiếu tính hệ thống phạm vi nước Từ đây, kết nối nguồn thông tin đất đai để đảm bảo tính xác, để kiểm soát việc sử dụng đất người nhiều địa phương khác thực Tình trạng giao dịch BĐS cịn diễn thị trường “ngầm”, Nhà nước chưa quản lý được, nên khó khăn việc thu thuế chuyển nhượng BĐS Khi giải bất cập việc áp dụng quy tắc tính thuế đánh vào BĐS, phát huy tác dụng chống đầu BĐS điều tiết phát triển TT BĐS Cần quy định tiến hành giao dịch BĐS phải toán qua ngân hàng Các giao dịch BĐS nước ta tốn thường trả tiền trực tiếp Trong giá trị BĐS thường cao, nên bên phải mang theo số lượng lớn tiền mặt giao dịch cần tốn tiền trực tiếp Có trường hợp bên mua phải rút tiền khỏi tài khoản ngân hàng, sau trao cho bên bán bên bán lại đem tiền gửi vào ngân hàng Khi mua bán BĐS theo hình thức góp vốn, việc toán cách trao tay trực tiếp vừa tốn thời gian, cơng sức Điều khơng an tồn cho hai bên, đồng thời lại nhiều thời gian, chi phí Quy định việc tốn qua ngân hàng tiến hành giao dịch BĐS, mang lại nhiều lợi ích cho bên giao dịch cơng tác quản lý Nhà nước giao dịch thuộc lĩnh vực Giúp bên hạn chế rủi ro, nhanh chóng, khơng nhiều cơng sức q trình tốn giao dịch BĐS Khi giao dịch BĐS bắt buộc phải toán qua ngân hàng, giúp quan Nhà nước thuận lợi việc quản lý trình thu thuế giao dịch BĐS, kiểm soát số lượng giao dịch BĐS thị trường 3.2.3 Đề xuất nhằm hạn chế hoạt động chủ thể môi giới bất động sản thị trường bất động sản phi thức Thực tốt việc đăng ký BĐS, hợp thức hóa giấy tờ cho bất động sản Đây việc quan trọng, nhằm hướng giao dịch BĐS chuyển từ hoạt động thị trường BĐS khơng thức (thị trường ngầm) sang hình thức thị trường thức Khi BĐS có giấy tờ xác nhận giá trị pháp lý đầy đủ, bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS tiến hành giao dịch không cần tìm cách tham gia vào thị trường “ngầm” Các bên tham gia giao dịch BĐS dần chuyển sang TT BĐS thức, tuân theo quy định Luật KDBĐS 2006 Vì bên mong muốn hạn chế tranh chấp phát sinh có liên quan đến giao dịch, đảm bảo an toàn cho tài sản Khi giao dịch BĐS chuyển sang TT BĐS GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 62 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN thức, vai trị người môi giới BĐS thị trường “ngầm” dần hạn chế chuyển hoạt động công khai TT BĐS thức, có quản lý Nhà nước Vì vậy, cần nhanh chóng giải dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, quy định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận lần đầu, để tạo thuận lợi việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, có giao dịch chuyển nhượng BĐS diễn Các xác định tính hợp pháp trạng sử dụng đất, sở hữu nhà cần coi trọng yếu tố thực tế cộng đồng người dân chấp thuận Không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận cho đối tượng sử dụng hợp pháp thực tế Hiện có dự thảo Luật Đăng ký BĐS, Quốc hội nên xem xét cách cụ thể, Luật thơng qua tăng tính pháp lý cho hoạt động đăng ký BĐS  Tăng mức xử phạt hành vi mơi giới BĐS mà khơng có chứng môi giới BĐS Hiện theo quy định điểm c, khoản 1, Điều 34 Nghị định số 23/ NĐCP quy định, phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng cá nhân có hành vi mơi giới độc lập khơng có chứng hành nghề theo quy định Mức phạt nhẹ thơng thường hồn hồn thành vụ mơi giới BĐS phí dịch vụ họ nhận cao nhiều so với mức phạt Tăng mức xử phạt hành vi lên mức khoảng 50 đến 60 triệu đồng, nâng cao ý thức người mơi giới hoạt động TT BĐS phi thức, họ khơng cịn thu nhiều lợi ích dần chuyển sang hoạt động TT BĐS thức Như vậy, quan có chức dễ kiểm sốt hoạt động mơi giới BĐS, đồng thời giúp hạn chế giao dịch BĐS TT BĐS phi thức Để hoạt động mơi giới BĐS cơng nhận nghề mang tính chuyên nghiệp, thân cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới lĩnh vực phải xác định cho nguyên tắc hoạt động rõ ràng, tự học hỏi, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Bên cạnh đó, quan chức cần tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới BĐS Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh hành vi vi phạm chủ thể môi giới BĐS GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 63 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN Trong phạm vi luận văn người viết tìm hiểu hoạt động môi giới BĐS, quy định pháp luật hoạt động Hoạt động môi giới BĐS có ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường BĐS Với mục tiêu nhằm đưa hoạt động vào khuôn khổ, Nhà nước ta ban hành luật KDBĐS 2006 văn hướng dẫn thi hành, quy định chi tiết lĩnh vực môi giới BĐS Hoạt động môi giới BĐS nước ta ngày phát triển với phát triển TT BĐS hoạt động kinh doanh BĐS Sự phát triển hoạt động mơi giới BĐS góp phần đẩy mạnh giao dịch BĐS TT BĐS, nâng cao việc cung ứng dịch vụ môi giới BĐS ngày chất lượng hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu chủ thể tham gia vào thị trường Trong đề tài mình, mặt lí luận để làm sáng tỏ vấn đề người viết có đề cầp đến khái niệm BĐS, TT BĐS hoạt động môi giới BĐS Nghiên cứu vấn đề hoạt động mơi giới BĐS như: nghiên cứu vai trò, chất hoạt động môi giới BĐS, nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS, trình hình thành phát triển hoạt động môi giới BĐS Việt Nam, số nước giới Về mặt thực tiễn, đề tài phân tích thực trạng hoạt động quản lý Nhà nước hoạt động mơi giới BĐS, phân tích thực trạng hoạt động chủ thể môi giới BĐS nước ta Trên sở đó, người viết đưa số giải pháp, Khi thức tốt đồng giải pháp giúp hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước hoạt động môi giới BĐS, nâng cao chất lượng hoạt động mơi giới BĐS qua gián tiếp thúc đẩy phát triển TT BĐS nước ta giai đoạn Các giải pháp người viết đưa luận văn, xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh BĐS Việt Nam có ảnh hưởng đến hoạt động môi giới BĐS Căn vào hoạt động thực tiễn hoạt động môi giới BĐS dựa ưu, nhược điểm tồn TT BĐS nước ta Tuy nhiên đề tài không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Em mong góp ý kiến thầy để em hồn thiện đề tài Em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Thanh Xuân hướng dẫn tận tình em suốt thời gian qua GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 64 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ xung năm 2009) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà công sở Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà thay cho nghị định số 90/2006, có hiệu lực từ 08/08/2010 Thơng tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quyết định 29/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS, định giá bất động sàn quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS 10 Công văn số 1917/BXD-HĐXD ngày 22/9/2008, điều kiện kinh doanh ngành nghề dịch vụ bất động sản Bộ Xây dựng ban hành  Danh mục sách, báo, tạp chí TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật kinh doanh BĐS, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2009, ( tr 09 – 15) Lưu Đức Khải- Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; Hà Huy Ngọc- Viện Khoa học xã hội Việt Nam: “Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiển định hướng phát triển Việt Nam” Tạp chí quản lý kinh tế số 24 (1+2/2009), (tr 56) Từ điển Luật học, Nxb.Từ điển Bách Khoa Nxb.Tư pháp, Hà Nội – 2006, tr.655 GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 65 SVTH: Hà Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN  Danh mục trang thông tin điện tử Trang web Bộ xây dựng, http://www.moc.gov.vn/site/moc?pageId=63 Cục quản lý nhà thị trường bất động sản: Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới bất động sản, http://www.vietnammls.net/tai-chinh-ngan-hang/moi-gioican-biet/Kinh-Nghiem-Cua-Cac-Nuoc-Ve-Dich-Vu-Moi-Gioi-Bat-dong-San-PhanIIIIII.aspx Hiệp hội bất động sản Việt Nam: Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản, http://www.vnrea.vn/Web/Default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=66&subzone=93& itemid=71&lang=vi-VN Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, http://www.sanbatdongsan.net.vn/ Hội nghị tổng kết năm công tác 2010 Bộ Xây dựng, tổ chức ngày 8/1/2011 Hải Dương http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/30/24027/-bo-xay-dung-bat-dongsan-con-tiem-an-nhieu-rui-ro/ Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng Kiến thức kinh doanh BĐS - Công ty cổ phần đào tạo kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land, chuyên đề 1: Dịch vụ môi giới bất động sản, tr 02 http://www.goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf Nguyễn Tấn Phát - Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia TPHCM: Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi mới, http://thongtinphapluatdansu.wordpress com/2009 /09/08/377 Báo xây dựng: Nhiều sàn giao dịch vi phạm điều kiện hoạt động sàn, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nhieu-san-giao-dịch-bds-vipham-hoat-dong-san.html Cơ sở liệu, thủ tục hành chính: Mức phí cấp chứng mơi giới bất động sản, http://csdl.thutuchanhchinh.vn/ho-so_tthc/bo_xay_dung/ b_ bxd_003762_tt 10 Kinh nghiêm phát triển thị trường bất động sản, mơ hình thích hợp cho Việt Nam http://kienviet.net/bai-viet/chi-tiet/tu-kinh-nghiem-phat-trien-thi-truong-bds-quocte-tim-mo-hinh-thich-hop-cho-viet-nam 11 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 có hạn chế lướt sóng bất động sản, http://www.vietnammls.net/bat-dong-san-360/thi-truong/toan-quoc/nghi-dinh71-han-che-luot-song-bat-dong-san-.aspx 12 Tin nhà đất: Thị trrrường bất động sản tăng nhiệt cò, http://www.bantinnha dat.vn/Thi-truong-nha-dat-tang-nhiet-vi-co 242.html GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 66 SVTH: Hà Quốc Huy ... Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 30 2.1 Quy định pháp luật chủ thể môi giới bất động sản. .. PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2.4.3 Trách nhiệm pháp lý chủ thể môi giới bất động sản quy định pháp luật việc xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm quy định hoạt động môi giới bất động. .. Quốc Huy PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.2 Quyền tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản Để tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới tuân thủ nguyên tắc phạm vi hoạt động mà pháp luật