Quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ LƯU HƯƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật quốc tế Mã số : 603860 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đoàn Năng Hà nội – 2012 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined Chƣơng KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU CHỈNH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.1 Khái niệm bất động sản vai trò bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3 Đặc điểm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined 1.4 Kinh nghiệm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản số nƣớc giới Error! Bookmark not defined Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CÁC NHÀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 2.1 Khái niệm chung đầu tƣ - đầu tƣ Bất động sảnError! Bookmark not defined 2.2 Khái niệm kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3 Quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc trƣớc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đời Error! Bookmark not defined 2.4 Quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc ngoàiError! Bookmark not defined Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ ngƣời nƣớc Việt Nam Error! Bookmark not defined 3.2 Phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc Việt Nam Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 131 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài nghiên cứu: Bất động sản tài sản gắn liền với sống thành viên xã hội, nơi “an cư lạc nghiệp” Vì bất động sản khơng có giá trị lớn lao vật chất mà cịn có giá trị sâu sắc tinh thần thành viên sống xã hội Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng phát triển kinh tế Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản hình thành Thị trường bất động sản mua bán, trao đổi bất động sản, thị trường hoạt động giao dịch chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp bất động sản phạm vi không gian thời gian định Hoạ t động thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố pháp luật Kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh mang đặc thù định Hoạt động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản nhu cầu tất yếu cấp thiết giai đoạn nước ta, góp phần bảo đảm ổn định phát triển kinh tế - xã hội.Kinh doanh bất động sản vấn đề nhạy cảm có tính thời sự, có liên quan gắn chặt mật thiết sách pháp luật Nhà nước Bất cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản Việt Nam phải hiểu quy định pháp luật Việt Nam hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành phát triển lâu đời giới lại ngành mới, chưa chuyên nghiệp nước ta Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thơng qua có hiệu lực từ 01/01/2007 Đây sở pháp lý quan trọng để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hội nhập quốc tế Việt Nam gia nhập WTO vào tháng 11 năm 2007 trở thành thành viên thứ 150 WTO đánh dấu mộc mốc phát triển kinh doanh bất động sản, ngày thu hút nhà đầu tư bất động sản vào Việt Nam để đầu tư, kinh doanh, vào khu vực Miền Núi vùng sâu, vùng xa tổ quốc, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn ngày nay, đóng vai trị lớn q trình phát triển kinh tế Việt Nam Trong năm gần việc nghiên cứu quy định pháp luật bất động sản, kinh doanh bất động sản, đặc biệt đầu tư kinh doanh bất động sản người nước Việt Nam chưa đầy đủ Tuy có số cơng trình nghiên cứu có đề cập đến vấn đề này, chưa có cơng trình nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống kinh doanh bất động sản người nước Việt Nam Vì tác giả chọn đề tài “quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn xung quanh vấn đề kinh doanh bất động sản, đặc biệt vấn đề ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam - Làm rõ thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngoai Việt Nam - Đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nhà kinh doanh bất động sản nước ngồi Việt Nam, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập, phù hợp với thông lệ quốc tế Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu + Đối tượng nghiên cứu luận văn là: - Môi trường kinh doanh bất động sản giai đoạn, thời kỳ; ảnh hưởng tác động tới nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước Việt Nam - Các quy định pháp luật Việt Nam thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung hoạt động kinh doanh bất động nhà đầu tư nước Việt Nam theo chế thị trường nhằm sử dụng hiệu nguồn lực bất động sản đất nước nói chung nguồn tài nguyên đất đai nói riêng để đáp ứng nhu cầu bất động sản ngày tăng xã hội Phạm vi nghiên cứu bao gồm: - Tác giả tập trung nghiên cứu sách pháp luật kinh doanh bất động sản áp dụng nhà đầu tư nước Việt Nam từ ngày thống đất nước đến Phƣơng pháp nghiên cứu - Luật văn dựa phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối quan điểm Đảng Nhà nước ta - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể gồm: phân tích, tổng hợp, so sách, tham khảo kinh nghiệm quốc tế ( nước khu vực Đông Á Trung quốc Những điểm luận văn So với nghiên cứu trước Việt Nam lĩnh vực nghiên cứu luận văn có số điểm sau: - Làm rõ số vấn đề lý luận bất động sản, kinh doanh bất động sản, đặc điểm điều chỉnh pháp lý kinh doanh bất động sản (chủ thể, đặc điểm, nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sản) - Làm rõ thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam trước sau Luật Bất động sản năm 2006 đời - Đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam Về kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn trình bầy chương sau; Chương 1; Khái niệm bất động sản, đặc điểm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2; Thực trạng quy định pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam Chƣơng 3; Phương hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam Chƣơng KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU CHỈNH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản vai trò bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước Ở Việt Nam tùy theo chức sử dụng bất động sản phân loại sau: Nhà ở: BĐS nhà nhà độc lập khu chung cư, khu đất dành để xây dựng nhà/khu nhà Loại bất động sản nằm thành phố , vùng ngoại ô, vùng nông thôn Bất động sản thƣơng mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, khu đất trống dành cho việc xây dựng bất động sản thương mại kể Hầu hết bất động sản thương mại bất động sản đem lại thu nhập tiền cho thuê sử dụng thường gọi bất động sản tạo thu nhập thường thấy nhiều thành phố, nơi diễn thường xuyên hoạt động kinh doanh dịch vụ 10 Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà máy, kho tàng, cơng trình tiện ích kèm, mỏ, khu đất trống để xây dựng bất động sản công nghiệp Những bất động sản công nghiệp lớn thường nằm vùng ngoại ô thành phố thường cơng việc phụ thuộc vào nguồn nhân lực có thị Một số loại bất động sản cơng nghiệp vùng nơng thơn vùng có tài nguyên thiên nhiên tùy mức độ phụ thuộc ngành cơng nghiệp ngun liệu đầu vào nông sản ( công nghiệp chế biến thực phẩm) tài nguyên thiên nhiên ( chế biến quặng khai thác từ mỏ, thủy điện…) Trong trường hợp này, lao động vùng khác chuyển tới xung quanh khu vực mọc lên thị Bất động sản nông, lâm, ngƣ nghiệp: Những cánh rừng, cánh đồng trồng nuôi trồng thủy sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu…là bất động sản điển hình nhóm Nó nằm vùng sâu xa nằm gần khu đô thị tương lai thường chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác có hiệu Bất động sản cơng cộng: Các khu văn phịng quan Nhà nước, bất động sản phục vụ lợi ích chung Nhà nước đầu tư bệnh viện công, công viên, đường xá , trường học công… thông thường bất động sản thường xây dựng sử dụng lâu dài mua bán thị trường bất động sản trừ trường hợp đặc biệt Các loại bất động sản khác: bất động sản khơng thuộc nhóm nhà thờ, chùa chiền, mứu mạo, sở từ thiện… 1.1.2 Bất động sản có số thuộc tính sau A Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn 11 hành Luật Đất đai Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trường bất động sản Trên sở đó, doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước sớm rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký BĐS Luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật Bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS Không nên quy định đăng ký BĐS nhiều quan khác nhau, nên tập trung vào đầu mối quan đăng ký BĐS Cơ quan nên hệ thống riêng, không nằm UBND cấp Đồng thời cần sửa đổi, bổ sung quy định thủ tục hành đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư rút ngắn thời gian thực nước khu vực C/.Giải pháp đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Trong loại tài sản BĐS thường tài sản có giá trị cao chủ sử dụng Ví dụ hộ gia đình bất động sản nhà họ thường tài sản có giá trị lớn tài sản gia đình Đối với doanh nghiệp bất động sản họ khu nhà xưởng, kho bãi, tòa nhà văn phòng, hạng mục đầu tư vào bất động sản khác… thường khối tài sản lớn tổng số tài sản họ Chính tính quy mơ tính lâu bền khác ngồi nguồn vốn tự có hộ gia đình doanh nghiệp Do nói vấn đề tài vấn đề quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh bất động sản việc giải toán nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản coi đóng vai trị then chốt cho phát triển 120 hoạt động Dưới luận án đề xuất biện pháp thu hút nhiều nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán bđs Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Thơng qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt địa tô chênh lệch trường hợp Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài ngun đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước Bộ Tài chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung loại thuế lệ phí liên quan đến bất động sản nhà đất theo hướng để Chính phủ trình Quốc hội thơng qua năm 2005 Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hồn thiện chế sách chấp - giải chấp, bảo lãnh việc xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp xây dựng nhà cho thuê, bán trả dần loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu trình Chính phủ ban hành năm 2004 sách đăng ký giao dịch bảo đảm sách chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo xử lý bất động sản chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê 121 + Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh bất động sản + Các tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm có nguồn vốn nhàn rỗi dài hạn + Các ngân hàng, loại quỹ tín dụng chuyên cho vay để đầu tư bđs, đặc biệt bđs nhà ở, nhà nước khuyến khích thành lập sở vay ưu đãi nguồn vốn dài hạn Chính phủ Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu công cụ tài để huy động nguồn vốn dài hạn xã hội + Khuyến khích thành lập quỹ đầu tư bất động sản (REIT) sở ưu đãi thuế cho nhà đầu tư vào Quỹ +Thành lập tổ chức Chính phủ khuyến khích nhà đầu tư khác cung cấp vốn thị trường tín dụng thứ cấp cho khoản cho vay đầu tư bất động sản Tóm lại nội dung quan Nhà nước nên chủ động tạo thị trường vốn thứ cấp đểtài trợ cho tổ chức cho vay vốn kinh doanh bất động sản nhằm bơm thêm nguồn vốn cho thị trường tăng tính khoản khoản nợ dài hạn đặc trưng cho khoản tín dụng bất động sản Bên cạnh Nhà nước tạo thể chế phù hợp để thu hút nguồn vốn nhàn rỗi tổ chức, hộ gia đình cho thị trường bất động sản nhằm định hướng khoản đầu tư theo yêu cầu thị trường, tránh tượng đầu theo phong trào, thiếu thông tin, gây nên hiệu tiêu cực cho thị trường bất động sản Cải tiến lại số loại thuế số khoản thu liên quan đến bất động sản đất đai để nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng bất động sản nói chung +Đổi cơng tác hành lĩnh vực quản lý bất động sản 122 +Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình đất +Đổi việc cung cấp thông tin phục vụ giao dịch bất động sản +Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, tổ chức lại dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản + Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất * Các giải pháp cụ thể: +Tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản đất cho sản xuất kinh doanh bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Để thực có kết giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt nhà cho th, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả ngân sách nhà nước địa phương Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép + Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì nghiên cứu chế sách thu hút nguồn lực từ dân cư tổ chức kinh tế nước nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản đồng trình độ phát triển với 123 thị trường khác kinh tế để trình Chính phủ ban hành năm 2012 + Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản đặc biệt trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường cơng khai, minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực cơng khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu * Giải pháp cấp bách Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn kiến nghị số giải pháp nhằm giải khó khăn cấp bách khai thơng thị trường bất động sản (BĐS), có kiến nghị cho phép chấp bất động sản ngân hàng nước Luật Đất đai cho phép đối tượng sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản đầu tư đất để vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Hiện chưa có quy định chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng hoạt động nước để vay vốn để thực dự án liên doanh, hợp tác đầu tư Việt Nam 124 Ơng Lê Hồng Châu, chủ tịch HoREA, cho điều làm hạn chế kênh huy động vốn từ nước đầu tư cho thị trường bất động sản Trong đề xuất mình, HoREA kiến nghị nới rộng điều kiện cho người nước mua hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại Việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua nhà sở hữu nhà Việt Nam áp dụng Theo cho phép cá nhân nước ngồi làm việc, hoạt động Việt Nam sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại thời hạn tối đa 50 năm, với điều kiện người mua phải có thẻ cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc đối tượng hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao,… Theo HoREA, quy định làm hạn chế số đối tượng người nước đủ điều kiện mua hộ, nên xem xét nới rộng điều kiện cho người nước mua hộ chung cư Việt Nam Bộ Xây dựng vừa báo cáo Chính phủ tình hình hoạt động thị trường bất động sản năm 2011, đề xuất giải pháp tổ chức, quản lý thị trường bất động sản năm 2012 nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh, ổn định thị trường bất động sản với giá hợp lý Trong năm 2012, Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp quản lý thị trường bất động sản, bao gồm: Kiểm soát hiệu dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường; tăng cường quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản, bất động sản nhà phát triển cân đối cung cầu, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng hạ tầng khu thị mới; đẩy mạnh chương trình nhà xã hội trọng điểm nhằm bảo đảm an sinh xã hội; sớm giải vướng mắc xác định giá đất, nộp thuế thu nhập cá nhân kinh doanh bất động sản; tăng cường công tác tuyên truyền, 125 tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư kinh doanh bất động sản Đánh giá chung tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy: Mặc dù chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu, năm qua thị trường bất động sản phát triển tích cực, đáp ứng nhu cầu sở sản xuất, thương mại, dịch vụ đô thị, đặc biệt nhu cầu nhà nhân dân, góp phần quan trọng bảo đảm mục tiêu tăng trưởng kinh tế an sinh xã hội Theo thống kê chưa đầy đủ Bộ Xây dựng, nước có khoảng 635 khu thị 20 ha, 932 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản Số liệu Bộ Tài cho thấy, thu ngân sách từ nguồn thu liên quan đến đất thị trường bất động sản đạt cao kế hoạch đề tạo điều kiện cho địa phương có thêm nguồn vốn để phát triển Cụ thể, năm 2009 nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 42.678,923 tỷ đồng (chiếm 11% thu ngân sách), số năm 2010 đạt khoảng 39.878 tỷ đồng đạt 147,7% kế hoạch năm Về diễn biến thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: Những sốt giá nhà vài năm vừa qua lợi nhuận kinh doanh bất động sản cao phát tín hiệu sai lệch nhu cầu khả chi trả thực thị trường dẫn đến việc doanh nghiệp đổ xô vào đầu tư kinh doanh bất động sản, kể doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm lực Điều làm dư nợ cho vay dự án bất động sản tăng nhanh; việc tập trung đầu tư lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, cấp phép phát triển dự án địa phương thiếu vào nhu cầu thị trường, chí cấp phép dự án nhà quy mô lớn nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật tối thiểu tạo nên khu nhà bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của xã hội 126 Ông Nguyễn Trần Nam dự báo: Việc giao dịch nhà thương mại trầm lắng tạm thời, diễn số phân khúc thị trường định, nguy “bong bóng” đổ vỡ “bong bóng” bất động sản thấp Nhìn từ góc độ khác giá bất động sản giảm gần giá trị thực tín hiệu tốt để đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cấu đầu tư, người có nhu cầu thực, có khả tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu khả tốn Và sách kiểm sốt tín dụng chặt chẽ thời gian dài nữa, dự nợ tín dụng bất động sản tiếp tục giảm xuống chỗ tuyệt đối nay, thị trường bất động sản thời gian tới tiếp tục trầm lắng, nhiều doanh nghiệp khơng có khả hoàn thiện sản phẩm phải bán sản phẩm giá thành khơng có khả chi trả nợ ngân hàng 127 KẾT LUẬN Việt Nam bắt đầu chủ trương hội nhập kinh tế từ sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) Đảng Cộng sản Việt Nam Sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII (1996), chủ trương đẩy mạnh Hội nhập kinh tế Việt Nam diễn ngày nhanh sâu Từ chỗ hợp tác thương mại thông thường tiến tới hợp tác kinh tế toàn diện, từ chỗ hợp tác song phương tiến tới hợp tác kinh tế đa phương Cho đến năm 2007, Việt Nam có quan hệ kinh tế với 224 nước vùng lãnh thổ giới, ký 350 hiệp định hợp tác phát triển song phương, 87 hiệp định thương mại, 51 hiệp định thúc đẩy bảo hộ đầu tư, 40 hiệp định tránh đánh thuế hai lần, 81 thoả thuận đối xử tối huệ quốc 26 hiệp định tương trợ tư pháp với nước đầy đủ lĩnh vực dân sự, thương mại, hình sự, dẫn độ, chuyển giao người bị kết án.Đỉnh cao hợp tác kinh tế song phương việc ký hiệp định đối tác kinh tế Việt Nam - Nhật Bản, hợp tác kinh tế đa phương việc ký hiệp định gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới với tiêu chuẩn “WTO Plus”, nghĩa chấp nhận địi hỏi tự hóa thương mại (hàng hóa dịch vụ), đầu tư, mua sắm phủ cao so với mức độ quy định văn kiện có hiệu lực áp dụng WTO Luận văn nghiên cứu hoàn thành tháng đầu năm 2012 thị trường bất động sản Việt Nam tình trạng “ đóng băng” kinh tế tồn cầu bị suy thối có ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường bất động sản Việt Nam Từ tháng năm 2011 để kìm chế lạm phát, bình ổn giá vĩ mơ Chính phủ thắt chặt tín dụng cho vay BĐS, thị trường BĐS bước vào vịng xốy lao dốc tính khoản giảm sút Các nhà đầu tư nước ngồi gặp khó khăn vốn khơng tiếp cận với 128 quỹ vay đầu tư cho bất động sản Vì vậy, lĩnh vực đầu tư vào bất động sản tổ chức, cá nhân nước xuống so với lĩnh vực khác Mặc dù tình hình thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó khăn theo số chuyên gia bất động sản thị trường bất động sản khởi sắc vào cuối năm 2012 bùng nổ vào năm 2013-2014 Đấy tất yếu khách quan, lẽ, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngồi vào Việt Nam Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển như; - Tình hình trị ổn định - Kinh tế vĩ mơ Việt Nam dự kiến phục hồi lấy lại đà tăng trưởng - Tốc độ thị hóa Việt Nam mức cao giai đoạn đầu - Dân số Việt Nam dân số trẻ gia tăng dân số mạnh.Tỷ lệ dân cư thành thị chiếm khoảng 27-28% tổng số dân nước Tỷ lệ tăng lên 45-50% vào năm 2020, 2025 - Nhu cầu lớn nhiều phân khúc thị trường, nguồn lao động dồi giá nhân công rẻ - Thị trường bất động sản Việt Nam mẻ, hấp dẫn đánh giá có sức bật tăng trưởng lớn thị trường bất động sản nước trở nên bão hòa - Nhu cầu nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cao thời gian tới Trên toàn vấn đề liên quan đến bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản mà tác giả trình bầy với đề tài “ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam” Đây đề tài hoàn toàn mẻ vấn đề kinh doanh bất động sản Việt Nam đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài, đề tài 129 rộng đòi hỏi nhiều kiến thức thực tiễn lý luận, khn khổ luận văn cao học, tác giả không tránh thiếu xót hạn chế Tác giả kính mong Hội đồng khoa học, chuyên viên, giảng viên, quan tâm đến đề tài giúp đỡ, phê bình, đóng góp tác giả hoàn thành tốt luận văn Xin trân trọng cảm ơn! 130 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Đình Ánh, 2008 Từ kinh nghiệm thị trường hàng hóa, đề xuất tiêu mô tả, đánh giá thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Hà Nội Đinh Văn Ân, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp nhà nước Sắp hoàn thành Bộ Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Trần Kim Chung, 2008 Đầu tư bất động sản nay: Tình hình, dự báo gợi ý giải pháp Diễn đàn đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện lạm phát Hà nội, tháng năm 2009 Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam Trần Kim Chung, 2009 Một số kiến nghị sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo “Quan điểm phát triển kinh tế thị trường đến năm 2020” Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2009 Trần Kim Chung, 2009 Vấn đề tài cho thị trường bất động sản Tạp chí Xây dựng Đô thị Số 5.2009 Trang 12-15 Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, 2009 Phương thức xây dựng số thị trường bất động sản Tạp chí Quản lý Kinh tế Số 21 (7+8/2008) Trang 24-31 Đảng cộng sản Việt Nam , văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII (1996) Đảng cộng sản Việt Nam (2001), văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX 10 Đảng cộng sản Việt Nam(2005), văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X 131 11 Giáo trình luật đất đai năm 2009 12 Giáo trình luật kinh doanh bất động sản 13 Giáo trình thị trường bất động sản 14 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001) 15 Luật bảo vệ môi trường văn hướng dẫn ( NĐ 80/2006, 140/2006) 16 Luật doanh nghiệp 2005 17 Luật Đất đai năm 1987 18 Luật Đất đai năm 1993 19 Luật Đất đai năm 2003 Nghị định hướng dẫn thi hành: Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai; Nghị định 198/2004/NĐ-CP Về thu tiền sử dụng đất;NĐ 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;Nghị định 84/2004/NĐ-CP Quy định bổ sung cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồithường , hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 20 Luật đầu tư 2005 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nghị định hướng dẫn thi hành;Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật; Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Quyết định 29/2007/QĐ-BXD Ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; Ngày 8/5/2007 Chính phủ có Chỉ thị số 11/2007.CT-TTg việc triển khai thi hành luật Kinh doanh Bất động sản 132 22 Luật Nhà năm 2005 văn hướng dẫn thi hành;Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;Thông tư 05/2006/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP; Nghị định 61/NĐ-CP 23 Luật sửa đổi bổ sung số điều luật đất đai năm 2009 24 Luật sửa đổi bổ sung số điều luật nhà năm 2009 25 Luật Xây dựng nghị định dẫn thi hành; Nghị định 08/2005/NĐ-CP Quản lý Quy hoạch; Nghị định 02/2006/NĐ-CP Quy chế khu đô thị 26 Nghi định 02/2005/NĐ-CP quy chế KD khu đo thi 27 Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 29 Nghị số 19/2008 UBTVQH việc thí điểm cho người nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam 30 Đặng Thái Sơn, 2009 Nghiên cứu chế vận hành hang hóa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp bộ, Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường Hà Nội 31 Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 tài hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất 32 Nguyễn Quang Tuyến, “ sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2003 quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam” (2005), Nhà nước pháp luật 133 Các trang web Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn Tạp chí tài 10 Trang web caphef.com,vn 11 Tạp chí Địa ốc online 12 Tạp chí Bất động sản 13 Tiếng Anh 14 Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008 134