LV Thạc sỹ_định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS .3 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản 1.1.3 Nguyên tắc định giá bất động sản .6 1.1.4 Quy trình định giá bất động sản 1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản 11 1.2 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 13 1.2.1 Sự cần thiết phải định giá bất động sản chấp 13 1.2.2 Đặc điểm định giá bất động sản chấp 17 1.2.3 Các quy định Nhà nước 17 1.2.4 Các nguyên tắc định giá BĐSTC NHTM 21 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản chấp NHTM .23 1.2.6 Quy trình định giá bất động sản chấp NHTM 29 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .32 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan 32 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 33 1.4 KINH NGHIỆM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG 34 1.4.1 Ngân hàng TMCP Đại Dương (Oceanbank) .35 1.4.2 Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ACB KHU VỰC THÀNH PHỐ HÀ NỘI 40 2.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 40 2.1.1 Khái quát ngân hàng ACB 40 2.1.2 Các quy định ACB bất động sản chấp 47 2.1.3 Hoạt động định giá bất động sản chấp ACB 50 2.2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP KHU VỰC HÀ NỘI TẠI ACB .61 2.2.1 Thực trạng quy trình định giá BĐS khu vực Hà Nội 61 2.2.2 Thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá BĐS 64 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG 85 2.3.1 Đáng giá kết .85 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 86 2.3.3 Vấn đề đặt định giá BĐS chấp ACB .90 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 91 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐSTC TẠI ACB 91 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS 93 3.2.1 Nhóm giải pháp nhân lực .93 3.2.2 Nhóm giải pháp quản lý hoạt động 95 3.2.3 Nhóm giải pháp thông tin BĐS 97 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ .101 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước .101 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước .104 KẾT LUẬN 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined PHỤ LỤC 110 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TMCP : Thương mại cổ phần BĐS : Bất động sản BĐSTC : Bất động sản chấp NVĐG : Nhân viên định giá TSĐB : Tài sản đảm bảo ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHTM : Ngân hàng thương mại HĐQT : Hội đồng quản trị ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đông TCTD : Tổ chức tín dụng HĐTĐTS : Hội đồng thẩm định tài sản KH : Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh CĐV : Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch PFC/PFCL : Nhân viên tư vấn tài cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài cá nhân A/A : Nhân viên phịng thẩm định BĐS RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng doanh nghiệp HSTS : Hồ sơ BĐS chấp PYC : Phiếu yêu cầu PCCTT : Phiếu cung cấp thông tin PĐN : Phiếu đề nghị thẩm định BĐS chấp TT : Tờ trình thẩm định bất động sản NVĐM : Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RM CLMS : Chương trình quản lý hồ sơ CVQHKH : Chuyên viên quan hệ khách hàng NVTV : Nhân viên tư vấn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Tình hình hoạt động tín dụng .45 Bảng 2.2 Số lượng hồ sơ thẩm định qua năm gần 52 Bảng 2.3 Đơn giá Nhà nước ban hành đơn giá áp dụng hệ số tối đa ( k = 2) số tuyến phố địa bàn thành phố Hà Nội 54 Bảng 2.4 Số lượng hồ sơ phê duyệt đơn giá đất thị trường .55 Bảng 2.5 So sánh đơn giá Nhà nước ban hành đơn giá thị trường số tuyến phố địa bàn thành phố Hà Nội .56 Bảng 2.6 Quy trình định giá BĐS chấp phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội 61 Bảng 2.7 Tỷ lệ % theo vị trí tầng so với đơn giá đất vị trí khu vực thuận tiện .75 Bảng 2.8 Tỷ lệ % theo vị trí tầng so với đơn giá đất vị trí khu vực khơng thuận tiện 75 Bảng 2.9 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất mặt tiền đường khu vực kinh doanh sầm uất 77 Bảng 2.10 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất mặt tiền đường khu vực kinh doanh không sầm uất 77 Bảng 2.11 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với với đơn giá đất mặt tiền trường hợp hẻm thuộc khu vực kinh doanh sầm uất 78 Bảng 2.12 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với với đơn giá đất mặt tiền trường hợp hẻm thuộc khu vực kinh doanh khơng sầm uất 79 Bảng 2.13 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với với đơn giá đất mặt tiền trường hợp hẻm phụ 79 Bảng 2.14 Đơn giá đất thẩm định tối đa so với với đơn giá đất mặt tiền trường hợp hẻm nhựa/bê tông/xi măng mà khoảng cách đến mặt tiền đường vượt 100m 80 TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại có vai trị quan trọng Ngân hàng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần to lớn tới phát triển kinh tế Trong năm 2009-2010, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng lạm phát, giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trị quan trọng Tuy nhiên, hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu BĐS Thế chấp BĐS vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động nay, việc định giá BĐS chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Do công tác làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em định chọn đề tài: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ”, nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC NHTM, góp phần nâng cao hiệu hoạt động NHTM, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững đất nước Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ sở lý luận sở thực tiễn Nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ACB Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại BĐSTC, nguyên tắc, phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá BĐSTC, văn pháp luật quy định định giá BĐSTC Phạm vi nghiên cứu: Do lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng ACB khu vực thành phố Hà Nội Để có so sánh, luận văn nghiên cứu thêm hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) khu vực thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp thống kê, điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động sản chấp… Kết cấu luận văn Ngồi phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động định giá BĐSTC Trong chương tác giả trình bày vấn đề BĐS chấp BĐS; định giá BĐS hoạt động chấp; quy trình định giá; phương pháp định giá; yếu tố ảnh hưởng đến định giá kinh nghiệm ngân hàng định giá BĐSTC rút học kinh nghiệm công tác định giá BĐS chấp cho ACB 1.1 Tổng quan định giá BĐS Tìm hiểu vấn đề BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương pháp định giá rút nhận định tiến hành định giá BĐS Cần ý đến đặc điểm phân biệt rõ ràng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa thơng số điều chỉnh giá xác 1.2 Tổng quan định giá BĐSTC Định giá BĐS ước tính giá trị BĐS chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể Định giá BĐS vào mục đích chấp gọi định giá BĐSTC Chính mục đích dẫn đến đặc điểm riêng BĐSTC Sự cần thiết phải định giá BĐSTC Định giá BĐS chấp yếu tố để NHTM định mức vốn cho vay khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo BĐS để chấp, đồng thời giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng NHTM quan trọng để giải tranh chấp sau giá trị BĐS chấp Quy trình định giá BĐS Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐSTC giúp cho tác giả khái quát trình tự, bước để tiến hành định giá BĐS Từ phản ánh vào thực tế công tác định giá BĐSTC ngân hàng ACB Các phương pháp định giá BĐS Tác giả nêu phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tại phương pháp tác giả nêu sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm phương pháp điều kiện tiến hành định giá Từ tác giả rút rằng, trình định giá cần ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Nhóm nhân tố chủ quan như: Trình độ đội ngũ nhân viên định giá, sở vật chất phục vụ cho công tác định giá, quy định văn ngân hàng áp dụng cho công tác định giá BĐSTC, quy trình định giá BĐSTC ngân hàng Nhóm nhân tố khách quan như: Những quy định nhà nước hoạt động định giá BĐSTC, yếu tố thuộc kinh tế, thông tin khách hàng cung cấp Các yếu tố cho biết ảnh hưởng đến định giá BĐS để từ tác giả đưa giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐSTC ngân hàng ACB 1.4 Kinh nghiệm định giá ngân hàng Qua kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng Oceanbank ngân hàng Techcombank, rút cho công tác định giá BĐSTC ngân hàng ACB sau: Cần có quy định chi tiết BĐS chấp, quy trình định giá phải đầy đủ bước, chi tiết cụ thể chặt chẽ không “rườm rà” Việc quy định chi tiết cụ thể BĐS chấp sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS cách xác Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá tiến hành cách nhanh chóng, xác an tồn BĐSTC Cần có phân cơng định giá theo giá trị tài sản địa bàn hoạt động phù hợp với lực điều kiện nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụ thể rõ ràng Cần quy định thời gian giải hồ sơ định giá BĐS phân cấp giải khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng tiến hành cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh ngân hàng Chương 2: Thực trạng định giá BĐSTC ACB Chương tác giả trình bày vấn đề: Khái quát ngân hàng ACB; hoạt động cho vay chấp ACB; thực trạng hoạt động định giá BĐSTC ACB 2.1 Khái quát ACB Khái quát ACB tác giả tìm hiểu qua lịch sử hình thành, phát triển máy tổ chức ACB Việc tìm hiểu vấn đề giúp cho tác giả có nhìn tổng quát ACB nhận định cách tổ chức, triển khai hoạt động ACB nói chung hoạt động cho vay chấp BĐS nói riêng Các quy định ACB BĐSTC Thông qua quy định cụ thể ACB điều kiện BĐSTC, hồ sơ BĐSTC, thời gian hồn thành cơng tác định giá BĐSTCS giúp tác giả hiểu rõ BĐSTC ACB, từ giúp tác giả so sánh với quy định chung Nhà nước xem có phù hợp với tình hình ACB hay không rút giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá BĐSTC ACB Hoạt động định giá BĐSTC ACB Về hoạt động cho vay chấp ACB tác giả tìm hiểu tình hình hoạt động chung ACB thấy ACB ngày mở rộng mạng lưới hoạt động qua năm, chất lượng tín dụng ngày cải thiện Tình hình hoạt động cho vay chấp BĐS ACB ngày sôi động Với việc thực cho vay có nhận tài sản chấp BĐS, ACB góp phần sử dụng có hiệu nguồn lực tiềm BĐS Phần lớn dự án vay vốn ACB có sử dụng BĐS để làm tài sản chấp vay vốn Xét số lượng khoản cho vay chấp BĐS chiếm tỷ trọng lớn; xét cấu đảm bảo tiền vay việc đảm bảo giá trị BĐS chiếm tỷ trọng lớn tài sản đảm bảo khác Xét cấu BĐS chấp giá trị quyền sử dụng đất nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai chiếm tỷ trọng lớn 2.2 Thực trạng định giá BĐSTC ACB Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp ACB tác giả vào vấn 101 chạp tồn nhiều bất cập Theo quy định Ngân hàng nhà nước NHTM, tổ chức, cá nhân chấp BĐS để vay vốn bắt buộc họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Có số trường hợp doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, họ đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản mình, làm hạn chế khả phát triển doanh nghiệp, mặt khác hạn chế quy mơ tín dụng Ngân hàng Từ thực tế trên, quan ban ngành chức cần phải có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân 3.3.1.3 Ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp, tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường Nhà nước cần phải có quy định cụ thể nữa, chặt chẽ tài sản loại tài sản chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng Các quy định tài sản cần rõ ràng thể thống văn bản, tránh chồng chéo đối nghịch văn Do quy định liên quan đến BĐS chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng cơng khai hóa thơng tin tình trạng pháp lý BĐS Điều dẫn đến khó khăn cho TCTD định có nhận chấp BĐS hay khơng thơng tin tình trạng pháp lý BĐS dùng để thể chấp hay khơng chấp TCTD tìm hiểu thơng tin Văn Phòng đăng kỳ quyền sử dụng đất theo quy định hành quan có thẩm quyền đăng ký chấp BĐS văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh huyện Vì vậy, quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu, khắc phục vướng mắc nêu quy định chấp BĐS Xây dựng ban hành kịp thời khung giá đất phù hợp với thị trường Nhà nước cần ban hành chi tiết đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá Khuyến khích phát triển nghề định giá, tạo mơi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập tổ chức định giá Nâng cao vai trò Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, để bước hoàn thiện lĩnh vực, dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng 102 kinh tế, lĩnh vực “Định giá” Xây dựng sách phù hợp, quán đồng định giá tài sản trí tuệ chế độ kế toán kiểm toán để phản ánh đầy đủ xác giá trị tài sản vơ hình nói chung tài sản sở hữu trí tuệ nói riêng Các tổ chức định giá muốn nâng cao lực hình ảnh để đáp ứng nhu cầu xã hội thì: - Cần tham gia với Hội quan quản lý Nhà nước xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; đặc biệt tiêu chuẩn định giá tài sản vơ hình - Cần đào tạo đội ngũ thẩm định viên định giá có trình độ chun mơn cao, xây dựng tiêu chuẩn định giá phù hợp với kinh tế Việt Nam thông lệ quốc tế Phối hợp chặt chẽ với tổ chức, công ty định giá quốc tế để nâng cao lực lĩnh vực định giá Nhà nước cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất ban hành hàng năm theo hướng sát với giá thị trường tương ứng với khu vực Khung giá đất thường thấp nhiều so với giá thị trường, nhiều TCTD thường vào khung giá đất nhà nước ban hành để định giá BĐS chấp Điều làm cản trở việc thực quyền lợi BĐS Như vậy, hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thông qua trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.1.4 Hình thành tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp hoạt động độc lập quan Nhà nước Định giá nói chung ngành thẩm định giá BĐS nói riêng muốn phát triển bền vững việc xác định giá trị BĐS phải tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp, quy định Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai tài sản có giá trị lớn thành phần tạo nên BĐS quốc gia, Nhà nước cần phải có 103 biện pháp quản lý hiệu tạo cho thị trường BĐS ngày phát triển lành mạnh biện pháp hữu hiệu hoạt động có hiệu tổ chức tư vấn thẩm định giá Vì vậy, tổ chức thẩm định giá BĐS cần thiết hình thành phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động thị trường BĐS, thúc đẩy đưa thị trường BĐS hoạt động cách ổn định ngày lành mạnh Cần ban hành văn pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường BĐS giúp cho thị trường BĐS hoạt động thơng suốt, thể tính thị trường giao dịch BĐS, bên cạnh thúc đẩy ngành định giá BĐS 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Để giải khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tế TCTD nói chung ACB nói riêng, để việc chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng tuân thủ theo trình tự, thủ tục luật định ACB kiến nghị, đề xuất sau: - Thống thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo nước, tránh tình trạng chờ đợi phù hợp với quy định pháp luật Đồng thời, thống việc tiếp nhận giải việc đăng ký chấp, xóa chấp nước, tránh tình trạng địa bàn làm địa bàn khác không làm hồ sơ - Quy định cụ thể hình thức xử lý đơn vị giải thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp không tuân thủ quy định thời hạn nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm - Cho phép thành lập quan thi hành án tư chuyên thụ lý vụ kiện liên quan đến việc xử lý tài sản chấp đảm bảo việc thi hành án nhanh chóng hiệu quả, tiết kiệm thời gian, nhân lực tài cho Ngân hàng - Khi xử lý tài sản chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng quyền chuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà thông qua Công ty bán đấu giá để thực thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng - Quy định cụ thể hình thức xử lý vi phạm hoạt động định giá bất động sản chấp tiến hành kiểm tra kết định giá BĐSTC hàng năm đối 104 với lĩnh vực khác - Khi Nhà nước có quy định pháp luật có liên quan đến tài sản chấp nhà đất, quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với Ngân hàng để tập huấn cho cán nhân viên quy định trường hợp cần lưu ý thực Trên số kiến nghị, đề xuất Ngân hàng ACB việc giải vướng mắc, khó khăn hoạt động chấp tài sản quyền sử dụng đất TCTD Trong trường hợp cần thiết, để tạo chế cho tổ chức, cá nhân áp dụng đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sửa đổi, bổ sung điều luật có liên quan cho phù hợp với thực tế 105 KẾT LUẬN Định giá BĐS phục vụ cho mục đích tín dụng nhiệm vụ quan trọng ngân hàng Cùng với phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu định giá BĐSTC ngày tăng theo Thông qua công tác định phận tín dụng có để định mức cho vay tổ chức, cá nhân cách hợp lý, đồng thời thông qua việc xác định giá trị BĐS góp phần nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS, đảm bảo cho ngân hàng giảm thiểu cách tối đa rủi ro hoạt động tín dụng trường hợp xấu mà khách hàng vay khơng có khả trả nợ Hoạt động định giá ngân hàng nói chung ngân hàng Á Châu nói riêng công tác định giá phải tuân thủ quy định từ phía HĐTĐTS thị trường BĐS để làm định giá Với việc nghiên cứu đề tài: “ Định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” luận văn hồn thành số nhiệm vụ sau: Góp phần làm rõ vấn đề BĐS, định giá BĐS; đánh giá vai trò tầm quan cơng tác định giá BĐS ngân hàng, TCTD nói chung ACB nói riêng Từ làm sở cho việc phân tích mặt lý luận thực tiễn trình định giá BĐS chấp ACB Chỉ quy trình thực định giá BĐS chấp; phương pháp định giá BĐS chấp, sở lý luận, trình tự thực nội dung phương pháp; ưu điểm, nhược điểm phương pháp điều kiện để ứng dụng phương pháp; Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐSTC Ngân hàng ACB, từ kết công tác định giá BĐSTC, tồn tại, nguyên nhân tồn hoạt động định giá BĐSTC Đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá BĐSTC Ngân hàng ACB nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn, nâng cao lực cạnh tranh hiệu sử dụng BĐS đáp ứng nhu cầu khách hàng 106 Các giải pháp, đề xuất kiến nghị trình bày luận văn có tính khả thi chúng dựa việc nghiên cứu mặt lý luận phân tích, đánh giá thực q trình triển khai cơng tác định giá BĐS chấp ACB Trên đóng góp luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài tác giả Tuy nhiên, vấn đề định giá BĐS phức tạp, thị trường BĐS liên tục biến động nên luận văn có hạn chế là: Chưa xem xét mối quan hệ việc chấp BĐS với tài sản khác; chưa làm rõ mối quan hệ việc nợ xấu ngân hàng với việc đảm bảo BĐS tài sản khác Để giải hạn chế nêu cần nghiên cứu tổng thể hệ thống ngân hàng, TCTD có thời gian dài để tập hợp , phân tích số liệu mối quan hệ nêu Như vậy, nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên sâu rộng để góp phần nâng cao hiệu định giá quản lý BĐSTC, từ nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng việt: Bộ Tài Chính (2004) Thơng tư số 114 /2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Bộ phận thẩm định tài sản - Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Hồ sơ lưu trữ tờ trình định giá BĐS phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội thuộc ngân hàng Á Châu, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 thẩm định giá, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Đại học kinh tế quốc dân (2008), Chuyên đề thị trường bất động sản, Hà Nội 11 Hội đồng thẩm định tài sản - Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Hồ sơ lưu trữ hệ thống tài liệu bên cơng văn ban hành từ phía hội đồng thẩm định tài sản, Hà Nội 12 Hội đồng thẩm định tài sản (2011), Cập nhật đơn giá đất thị trường năm 2011 số tuyến phố địa bàn thành phố Hà Nội hội đồng thẩm định tài sản thuộc ngân hàng Á Châu, Hà Nội 13 Nguyễn Minh Hoàng (2006), Giáo trình nguyên lý định giá tài sản & giá trị 108 doanh nghiệp, nhà xuất thống kê, Hà Nội 14 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 15 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 việc hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay TCTD, Hà Nội 17 Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Bản cáo bạch ngân hàng Á Châu năm 2010, Hà Nội 18 Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Báo cáo thường niên ngân hàng TMCP Á Châu năm 2010, Hà Nội 19 Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Quy định thẩm định BĐS ban hành ngày 01/06/2006 Tổng giám đốc ngân hàng Á Châu, Hồ Chí Minh 20 Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Quyết định số 607/TCQĐ – TĐTS.06 Chủ tịch hội đồng quản trị chức năng, nhiệm vụ, tổ chức phịng thẩm định tài sản, Hồ Chí Minh 21 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 , Hà Nội 22 Quốc hội (2009), Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Hà Nội 23 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 24 UBND (2011), Bảng giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2011, Hà Nội Trang Web: Webside Ngân hàng TMCP Á Châu: http://www.acb.com.vn/ Webside quản lý tài trợ Công ty truyền thông thương hiệu Quốc tế: http://www.vanbanphapluat.com Webside Công ty cổ phần bất động sản B.D.S: http://batdongsan.com.vn/ Webside Công ty CP Tư vấn đầu tư thẩm định giá Việt Nam: 109 http://tdg.com.vn/ PHỤ LỤC Phụ lục số 01 CÔNG TY TĐG ĐỊA ỐC Á CHÂU Mã tài sản: 205331 CN: CN HÀ NỘI Số: 18237/TĐTS-11.07 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN ( Áp dụng nhà và/hoặc đất riêng lẻ trường hợp chưa phê duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: HỘ ƠNG LÊ VĂN HỊA Người vay: NGUYỄN ĐỨC CHƯƠNG Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD ĐỀN LỪ Thời điểm chận nhận đề nghị thẩm định: Ngày giờ: 30/08/2011 11:24:00AM 30/08/2011 1:30:00PM Thời điểm phân hồ sơ: 30/08/2011 2:30:00AM Thời điểm hồn tất tờ trình để ký: 31/08/2011 3:30:00PM II MƠ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản Số: Thửa 38, tờ đồ 03 Phường/Xã: TIỀN PHONG Đường/Ấp: THƠN TRÁT CẦU QUẬN/HUYỆN: Huyện Thường Tín Tỉnh/Thành phố: Tỉnh Hà Tây (nay Hà Nội) Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS thẩm định nằm mặt ngõ rộng #3,3 m– 3,5 m, cách mặt đường thôn Trát Cầu #15m, cách chợ Trát Cầu #30m, cách nhà văn hóa đội # 120m Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: S75894, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00687 QSDĐ/157 UBND huyện Thường Tín cấp cho hộ ơng Lê Văn Hịa ngày 31/12/2001 Đặc điểm bất động sản a, Về đất - Mục đích sử dụng đất: Đất - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài - DTSD thực tế: 185 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: 185 m2 chiều dài: chiều rộng: b, Về loại tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Trung bình - Cấu trúc: + Số tầng: 02 tầng + Mái: Bê tông cốt thép,Tole + Tường: Gạch + Nền: khác - DTSD thực tế: 255.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: 0.00m2 chiều dài: chiều rộng: III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Mục đích sử dụng bất động sản: Để + làm xưởng sản xuất Định giá bất động sản: a, Giá trị bất động sản Khoản mục Giá trị quyền sử dụng đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) - Hệ số K Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) Tổng trị giá BĐS Theo đơn giá Nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng VND SJC 129,500,000.00 395.90 1,187,515,000.00 185.00 700,000.00 9.17 185.00 2.14 185.00 6,419,000.00 0.00 0.00 Trị giá tài sản làm tròn: 1,188,000,000 VND 0.00 0.00 0.00 1,187,515,000.00 Tỷ giá: 3,000,000.00VND/chỉ Bằng chữ: Một tỷ trăm tám mươi tám triệu đồng chẵn b, Giải thích phương pháp định giá STT Tiêu chí BĐS thẩm BĐS So sánh định Nguồn thông tin 2.1 Số nhà 2.2 Tên Đường, Phường, Quận Pháp Lý Vị trí Diện tích Đất Diện tích Nhà Giá rao bán Giá thương lượng, Giá giao dịch thành cơng (nếu có) Giá trị xây dựng Đơn giá Đất giao dịch (ước tính) 10 KH Thửa 38, tờ 03 Thôn Trát Cầu, xã Tiền Phong, Thường Tín Sổ đỏ Chị Sinh 0978113898 Chị Gấm 0948746355 Trát Cầu Trát Cầu Thôn Trát Cầu, xã Tiền Phong, Thường Tín Chưa có sổ đỏ Thơn Trát Cầu, xã Tiền Phong, Thường Tín Nằm mặt ngõ rộng 3.3m – Nằm 3.5m, cách mặt ngõ mặt đường rộng 2.5m, thơn cách mặt Trát Cầu đường 15m, cách thơn Trát chợ Trát Cầu Cầu 70m, 20m, cách cách tstd Nhà văn hóa 200m đội – 120m 185.00 m2 260 m2 Đang đất trống Sổ đỏ Nằm mặt đường trục thơn, đường 6m, cách BĐSTĐ 300m 62 m2 (thực tế 80 m2) Nhà xưởng cũ, chủ nhà khơng tính giá trị Bán tháng 10/2010 triệu/m2 50 triệu đồng/m2 (đã bán tháng 3/2011) 5.040.000 đồng/m2 30.000.000 đồng/m2 * Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh: + Khu vực BĐS thẩm đinh tọa lạc thuộc làng nghề sản xuất chăn, ga, gối, đệm, sử dụng chất tẩy rửa hóa học, người dân sử dụng hóa chất tẩy rửa, đốt phế thải sợi ni-lơng, nệm mút, sợi vải gây nhiễm khơng khí nguồn nước, NVTĐ giảm giá 80% môi trường BĐS so sánh 1: Thông tin giao dịch thành công tháng 10/2010, ước tính giá giao dịch thời điểm 90% giá chuyển nhượng: - BĐS so sánh đất vườn chưa cấp GCN, quyền sử dụng đất Giả sử BĐS Nhà nước cho phép chuyển đổi từ đất vườn sang đất chi phí chuyển đổi chênh lệch giá đất giá đất vườn Nhà nước quy định Khi đó, đơn giá đất vị trí tương ứng 5.040.000 đồng/m2 + (700.000 đồng/m2 – 158.000 đồng/m2) = 5.582.000 đồng/m2 - BĐS so sánh chưa có sổ đỏ, xét yếu tố pháp lý NVTĐ điều chỉnh tăng 3% - BĐS so sánh có quy mô lớn, khả chuyển nhượng BĐSTĐ, so sánh yếu tố quy mô NVTĐ điều chỉnh tăng 5% - BĐSTĐ nằm mặt ngõ rộng hơn, có vị trí giao thơng tốt BĐS SS, so sánh yếu tố giao thông NVTĐ điều chỉnh tăng 7% BĐS so sánh 2: thông tin rao bán, ước tính giá giao dịch 75% giá bán - Quy mơ: BĐS SS có quy mơ nhỏ hơn, đơn giá giao dịch thường cao hơn, điều chỉnh quy mô – 15% - Giao thông: BĐS SS tọa lạc mặt đường thơn nên giao thơng thuận tiện hơn, điều chỉnh -25% - Khả kinh doanh: BĐS SS tọa lạc trục đường khu vực kinh doanh sầm uất thôn, BĐS TĐ thuận tiện để ở, điều chỉnh -35% *Bảng điều chỉnh: điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định STT Các yếu tố ảnh hưởng Đơn giá đất trước điều chỉnh Pháp lý Quy mơ, kích thước Hình dáng Giao thông Lợi kinh doanh Môi trường, an ninh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Hệ số điều chỉnh 10 Đơn giá đất sau điều chỉnh BĐS so sánh 5.582.000 30.000.000 đồng/m2 +3% +5% 0% +7% 0% 0% +15% 1.15 9.419.000 đồng/m2 đồng/m2 0% -15% 0% -25% -35% 0% -75% 0.25 7.500.000 đồng/m2 - Kết luận: + Đơn giá đất nhà nước: 700.000 đồng/m2 + Đơn giá đất thẩm định: 6.419.000 đồng/m2 + Hệ số K: 9,17 Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: BĐS không nằm quy hoạch - Đánh giá khả chuyển nhượng: Bình thường - Khu vực thường giao dịch mua bán chuyển nhượng bằng: VND - Ý kiến khác (nếu có): Tài sản xây dựng khơng phép, NVTD khơng tính giá trị tài sản Các thơng tin khác (nếu có) - Hiện khách hàng cơi nới thêm tầng (diện tích 47m2) khơng có giấy phép không công nhận giấy chứng nhận QSHN & QSDĐ Vì NVTĐ khơng tính giá trị IV Kiến nghị PHỤ LỤC 02 Mẫu biên kiểm tra trạng tài sản đề xuất theo mẫu sau NGÂN HÀNG TMCP Á Châu CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PGD ĐỀN LỪ Hai bên thống nội dung biên kiểm tra trạng tài sản thuộc quyền sở hữu Bên B để làm tài sản đảm bảo tiền vay Ngân hàng Á Châu sau: Hiện trạng quyền sử dụng đất - Địa đất: …………………………………………………………………… - Thửa đất số:………………………….Tờ đồ số:……………………………… - Hình dáng đất:………………………………………………………………… - Diện tích: ……………… m2 Trong đó: …………………………… - Hình thức sử dụng: +/ Sử dụng chung ……m2 +/ Sử dụng riêng …….… m2 - Mục đích sử dụng…………:………………/ thời hạn: …………………………… - Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………… Tài sản đất: + Năm xây dựng : + Diện tích XD : + Tổng DTSD : + Mặt tiền : + Chiều dài nhà : + Kết cấu : + Hướng : + Số tầng : + Phòng khách: Phòng ăn: Phòng ng ủ: Toilet: Đặc điểm khác Gần chợ Khu dân chí caon Gần BV (Cơ sở y tế) Gần TT thương mại Tiện kinh doanh Gần TT giải trí Gần Trường MG Gần trường tiểu học Gần VH, công viên Bên B cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây:  Chúng chủ sở hữu hợp pháp tài sản trên, thông tin thân nhân, đất tài sản gắn liền với đất thật  Thửa đất khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên, chưa dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ dân nào, chưa chuyển nhượng phần hay toàn khu đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Chúng cam kết tự nguyện dùng tài sản bảo lãnh cho Tổ chức/Cá nhân để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khoản vay Ngân hàng Á Châu, trường hợp bên bảo lãnh khơng trả nợ chúng tơi có nghĩa vụ trả nợ thay khoản vay Ngân hàng chấp nhận vô điều kiện việc giao tài sản cho Ngân hàng TMCP Ấ Châu xử lý để thu hồi nợ ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B ... hoạt động ngân hàng Do công tác làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em định chọn đề tài: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. .. sản; phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá bất động sản; nội dung khác Chứng thư định giá bất động sản để bên tham khảo đàm phán định giá mua bán, chuyển nhượng,... tiễn Nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ACB Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu Đối tượng phạm