LV Thạc sỹ_thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần á châu

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng tơi với cố vấn người hướng dẫn khoa học: TS Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng LỜI CẢM ƠN Qua thời gian nghiên cứu lý luận thực tế tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” Tác giả xin chân thành cảm ơn TS… thầy, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, bảo, hướng dẫn tận tình đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này! Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHNN : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng QLRR : Quản lý rủi ro CIC : Trung tâm thông tin tín dụng DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ i TĨM TẮT LUẬN VĂN Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì để dự án triển khai doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài mạnh Song thực tế khơng phải doanh nghiệp đủ điều kiện để thực dự án đầu tư nên nhiều doanh nghiệp cần đến hỗ trợ từ bên Nắm bắt xu NHTM có sản phẩm cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp thực dự án đầu tư bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đóng băng, dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì vậy, cơng tác thẩm định tài dự án NHTM ngày quan tâm thực theo quy trình chặt chẽ đảm bảo an tồn đáp ứng nhu cầu vốn nhà đầu tư Tuy nhiên, thực tế cơng tác thẩm định tài NHTM chưa thực có thống cao nhận thức hành động; thẩm định không sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam Ngân hàng có sách thiết thực hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án, bước đầu có thành định Vì vây, cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng nâng cao Tuy nhiên, bên cạnh cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việc xét duyệt cho vay dự án ngân hàng Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định, tác giả chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” để làm Luận văn Thạc sỹ Ngoài phần mở đầu kết luận luận văn có kết cấu gồm chương: ii  Chương 1: Cơ sở khoa học thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NHTM 111 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án NHTM Ngân hàng thương mại (NHTM) tổ chức tài đóng vai trị quan trọng kinh tế Ngân hàng trung gian tài chính, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực chức trung gian hai hay nhiều bên hoạt động tài định Cho vay theo dự án loại hình cho vay NHTM thị trường tài Nguyên tắc cho vay dựa hiệu dự án, thất bại dự án ảnh hưởng đến khả trả nợ, tác động tiêu cực trực tiếp đến hoạt động kinh doanh thân NHTM cho vay, khơng đơn làm giảm lợi nhuận mà làm giảm khả toán NHTM Nếu nghiêm trọng tượng xảy hàng loạt tác động xấu đến hệ thống, khơng loại trừ tình hình khủng hoảng hệ thống NHTM Các NHTM trước hết phải thẩm định dự án đầu tư cách nghiêm túc, có định xác theo quan điểm liệu dự án có kết kinh tế hay khơng có khả trả nợ hạn hay khơng để từ đưa định cho vay xác 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM iii Thẩm định tài dự án đầu tư BĐS việc tính tốn đánh giá phân tích tiêu đo lường mối quan hệ tài dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho xác định mức cho vay hạn chế rủi ro cho vay theo dự án đầu tư BĐS Việc thẩm định cần tuân thủ theo quy trình phương pháp mang tính khoa học, chặt chẽ, đảm bảo tính xác Chỉ tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tư bất động  Giá trị rịng (NPV: Net Present Value) Cơng thức tính: NPV = Co + PV Trong đó: NPV giá trị ròng Co vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do khoản đầu tư) PV giá trị luồng tiền dự tính mà dự án mang lại thời gian hữu ích PV tính PV = C1/1+r + C2/(1+r)2 + +Ct/(1+r)t Ct luồng tiền dự tính dự án mang lại năm t r tỷ lệ chiết khấu phù hợp dự án  Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội (IRR: Internal Rate of Return) Tỷ suất hoàn vốn nội hay lãi suất hoàn vốn nội lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất làm cho giá trị khoản tiền hàng năm tương lai đầu tư mang lại với vốn đầu tư ban đầu Tức tỷ lệ chiết khấu mà đó:  Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio) Tỉ số lợi ích chi phí xác định tỉ số lợi ích thu lại chi phí bỏ n B = C Bi ∑ (1 + r ) i =1 n Ci ∑ (1 + r ) i =0 i i = PV ( B ) PV (C ) iv Trong đó: Bi: Doanh thu (lợi ích) năm thứ i Ci: Chi phí năm thứ i PV(B): Giá trị khoản thu (bao gồm doanh thu năm dự án) PV(C): Giá trị khoản chi B/C lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quan niệm lợi ích chi phí người đánh giá, sử dụng tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ quan niệm người đánh giá lợi ích chi phí tài Nội dung thẩm định - Xác định mức vốn đầu tư - Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt số lượng tiến độ - Phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án - Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án - Thẩm định độ nhạy dự án đầu tư BĐS 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản  Nhân tố chủ quan: - Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm cán thẩm định - Thông tin thu thập phục vụ cho trình thẩm định cán thẩm định - Phương pháp tiêu chuẩn thẩm định tài dự án - Hệ thơng trang thiết bị phục vụ cho trình thẩm định - Tổ chức công tác thẩm định  Nhân tố khách quan: - Tình hình kinh tế - trị - xã hội - Các chế, sách, pháp lý nhà nước - Hệ thống hồ sơ, tài liệu dự án chủ đầu tư trình lên ngân hàng - Sự hình thành phát triển thị trường BĐS v CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Á Châu Ngân hàng thương mại cổ phẩn Á Châu (ACB) thành lập theo giấy phép số 0032/NH-GP ngân hàng Nhà nước (NHNN) cấp ngày 24/04/1993, giấy phép số 553/GP-UB UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 15/03/1993 Ngày 04/06/1993, ACB thức vào hoạt động Tổng dư nợ ba năm gần có xu hướng tăng lên: năm 2010 86.647.964 tăng 39,70% tổng dự nợ năm 2009 62.020.929 tỷ đồng Tổng dư nợ năm 2011 101.897.633 tăng 17% so với năm 2010 86.647.964 tỷ đồng Trong cho vay đầu tư BĐS năm 2009 519.615 tỷ đồng chiếm 0,84% tổng dư nợ, năm 2010 1.276.296 tỷ đồng chiếm 1,47% tổng dư nợ, năm 2011 1.449.056 tỷ đồng chiếm 1,42 tổng dư nợ 2.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu Bảng 2.3 Số lượng dự án BĐS năm gần Dự án đầu tư BĐS 120 133 145 Mức tăng trường năm 2010 so với năm 2009 (%) +10,83 thẩm định Dự án giải ngân 65 Tỷ trọng dự án 54,16% 77 57,89% 76 52,41% +3,73 Chi tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Mức tăng trưởng năm 2011 so với năm 2010 (%) +9,02 -1,75 giải ngân so với dự án đầu tư BĐS thẩm định (nguồn: Báo cáo thường niên ngân hàng TMCP Á Châu năm 2009, 2010, 2011) 88 đảm bảo phản ánh xác chi phí hội nguồn vốn, hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Lãi suất chiết khấu áp dụng chi phí vốn bình qn gia duyền WACC WACC = Wd x Kd( 1- T) + Ws x Ks - Các tiêu tính tốn hiệu tài dự án đầu tư cần bổ sung thêm: Mỗi dự án đầu tư có đặc thù riêng địi hỏi có tiêu phản ánh hiệu tài thích hợp Vì vậy, cần sử dụng kết hợp tiêu để thẩm định Ngoài tiêu chủ yếu sử dụng NPV, IRR Chi nhánh nên bổ sung thêm số tiêu cần thiết thời gian hoàn vốn đầu tư, thời gian thu hồi vốn vay số chi phí – lợi ích B/C, số doanh lợi PI, điểm hoà vốn, doanh thu hoà vốn, hệ số địn bẩy tài chính… Phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư nói chung BĐS nói riêng ACB thẩm định chi tiết số tiêu tài nhiên bên cạnh cịn số nội dung tài chưa thẩm định chưa tiến hành thẩm định độ nhạy dự án, chưa thẩm định khả trả nợ dự án tiêu tài khác Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính, nội dung thẩm định dự án đầu tư ngân hàng TMCP Á Châu cần phải tính tiêu Để đạt hiệu tối đa, cán thẩm định cần nghiên cứu kỹ nội dung, tiêu tài chính, nắm ưu nhược điểm phương pháp để phối hợp, lựa chọn phương pháp thẩm định cách linh hoạt, thích hợp tuỳ theo tính chất, quy mơ, mức độ phức tạp dự án đầu tư Bên cạnh phương pháp thẩm định tài sử dụng ngân hàng phương pháp thẩm dịnh theo trình tự, phương pháp dự báo, phương pháp so sánh cần phải kết hợp bổ sung thêm phương pháp khác phương pháp triệt tiêu rủi ro, ngoại suy thống kê… Tác giả tiến hành điều tra 30 cán thẩm định ba ngân hàng (ngân hàng Á Châu; ngân hàng Tecombank; ngân hàng Quốc tế VIB) việc sử dụng phương pháp, tiêu tài cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS có đến 23 cán có ý kiến cho cần phải kết hợp nhiều phương pháp 89 thẩm định tài dự án đầu tư BĐS (chiếm khoảng 76,67%); cán thẩm định cho nên sử dụng hai phương pháp thẩm định (16,67%) Bảng 3.1: Sử dụng phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS Tiêu chí đánh giá Sử dụng phương pháp Sử dụng hai phương pháp Sử dụng từ hai phương pháp trở lên (Nguồn: tính tốn dựa kết khảo sát tác giả) Số liệu 6.66% 16.67% 76.67% 3.3.2 Hồn thiện việc thu thập thơng tin Trong thời đại bùng nổ thông tin với đa dạng cách thức xử lý thông tin đại, việc thu thập thơng tin đầy đủ, kịp thời, xác để phục vụ cho cơng tác phân tích tài dự án đầu tư ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng hệ thơng NHTM nói chung cần thiết Khi tiến hành phân tích tài dự án đầu tư cán phân tích tài phải dự tính tồn tổng vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động… Muốn tính tốn yều cầu phải thu thập nhiều thơng tin nhiều nguồn khác Các thông tin liên quan tới dự án đầu tư là: thị trường tiêu thụ, nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhân công, giá thực tế yếu tố đầu vào: máy móc thiết bị … Sau thu thập thơng tin phải tiến hành xử lý, chọn lọc thông tin cho thơng tin phù hợp với điều kiện, hồn cảnh dự án Tuy nhiên, nguồn thông tin phục vụ cho cơng tác thẩm định cịn hạn chế chất lượng nguồn thông tin chưa cao Để khắc phục tượng này, Ngân hàng phải tự tìm kiếm, khai thác thơng tin thực qua phương án: 3.3.2.1 Điều tra trực tiếp khách hàng vay vốn Nguồn thông tin từ khách hàng vay vốn đóng vai trị quan trọng để tính tốn tiêu tài dự án Đối với hình thức việc lấy thơng tin từ phía khách hàng thơng qua vấn gặp mặt trực tiếp Mục đích vấn để quan sát thái độ, phương pháp nội dung trả lời khách hàng Từ phát mâu thuẫn đồng thời kiểm tra lại mức độ tin cậy khách hàng để có giải pháp xử trí hợp lý Đồng thời, cán thẩm định 90 cần thăm quan sở sản xuất để tìm hiểu tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị quy trình cơng nghệ tình hình sản xuất kinh doanh khách hàng 3.3.2.2 Thu thập thơng tin từ bên ngồi Khơng tìm hiểu thơng tin từ thân doanh nghiệp, cán thẩm định cịn cần thu thập thơng tin cần thiết từ nguồn bên ngồi Như tìm hiểu thơng tin từ đơn vị có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, thông tin từ CIC, thông tin thị trường, thông tin từ phương tiện thông tin đại chúng…Đây việc làm mang lại nhiều lợi ích nguồn thơng tin thu thập từ bên ngồi ln phong phú đa dạng có tính chân thực cao Trên sở kênh thơng tin ngân hàng cần phải tập hợp thông tin cần thiết theo nội chủ yếu sau: - Thơng tin tình hình kinh tế xã hội chung: thơng tin chủ trương, sách phát triển Đảng Nhà nước, tình hình phát triển kinh tế nói chung, phát triển ngành xây dựng, diễn biến thị trường BĐS, thông tin quy hoạch phát triển ngành, tỉnh thành nước… - Thông tin văn pháp lý liên quan đến quản lý thực đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở, đấu thầu… nghị định Chính phủ, thơng tư, định quy chế Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Xây Dựng… Các định mức, quy chuẩn, tiêu chuẩn kinh tế, kĩ thuật - Thông tin thị trường giá cả: bao gồm giá nguyên vật liệu, vật tư, máy móc thiết bị, nhân cơng … - Thông tin liên quan tới quy định phân tích tài dự án: quy định quản lý chi phí đầu tư xây dựng, quản lý dự án, quy định chung Chính phủ, ngân hàng nhà nước quy định ngân hàng Á Châu 3.3.3 Bố trí cán làm công tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ phẩm chất đạo đức tốt Trong giai đoạn nào, người ln đóng vai trị trung tâm, yếu tố quan trọng định chất lượng thẩm định dự án Lĩnh vực thẩm định tài dự án nhiệm vụ phức tạp, đa dạng, có liên quan đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội Mặt khác, ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn khả sinh lời Ngân hàng, địi hỏi số vốn lớn, thời gian kéo dài chứa đựng rủi ro Do đó, 91 người cán thẩm định phải có lực chun mơn cao, có kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức nghề nghiệp thật lĩnh Người cán thẩm định cần phải sáng suốt, nhạy bén trường hợp để đưa nhận xét xác thực khách hàng Bên cạnh đó, phải ln ln kiên định, trung thực, giữ chuẩn mực người cán ngân hàng Để xây dựng đội ngũ cán có phẩm chất tốt, đáp ứng yêu cầu công việc, Ngân hàng cần phải thực biện pháp sau: - Trên sở đội ngũ cán thẩm định có, Ngân hàng cần rà soát lại đội ngũ cán bộ, thuyên chuyển cán không đáp ứng yêu cầu công việc sang làm nhiệm vụ khác Đồng thời, cần có sách ưu đãi để khuyến khích tinh thần, ý thức trách nhiệm cán thẩm định - Định kỳ hàng tháng, hàng quý mời chuyên gia giỏi lĩnh vực ngân hàng – tài giảng dạy, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho cán Cùng với đó, tổ chức hội thảo để cán có dịp trao đổi, giải thắc mắc, khó khăn gặp phải trình tác nghiệp với chuyên gia với ban lãnh đạo Ngân hàng - Thường xuyên thực công tác giáo dục tư tưởng, đạo đức cho cán thẩm định, đồng thời có sách khen thưởng kỷ luật kịp thời Một người cán thẩm định có chun mơn giỏi trước hết phải cơng dân có phẩm chất đạo đức tốt 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Bất dự án đầu tư BĐS gặp phải rủi ro trình hoạt động điều làm ảnh hưởng tới hiệu dự án Đặc biệt lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS khả gặp rủi ro cao ngành mang lại lợi nhuận lớn có tính đặc thù Vì để dự án đầu tư kinh doanh BĐS đem lại hiệu cao q trình thẩm định tài dự án ngân hàng phải dự báo rủi ro xảy với dự án đầu tư, từ chủ động đưa biện pháp để phòng ngừa Thẩm định rủi ro dự án vô cấp thiết, đặc biệt bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng ngày nay, dự án 92 chịu ảnh hưởng nhiều tác động không ổn định từ môi trường xung quanh q trình thực dự án Với việc ln chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát giảm thiểu rủi ro giúp cho ngân hàng đảm bảo tính khả thi, hiệu dự án 3.3.5 Tổ chức điều hành công tác thẩm định tài chính khoa học, hiệu quả Việc tổ chức phân cơng hợp lý q trình thẩm định hạn chế nhiều công đoạn không cần thiết, tránh chồng chéo trùng lặp, giảm thiểu chi phí hoạt động tiết kiệm mặt thời gian Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu có phịng thẩm định dự án riêng, giúp giảm nhẹ phần việc cán tín dụng Tuy nhiên, để trì chế điều hành tốt ngân hàng cần lưu ý vấn đề sau: - Bộ phận thẩm định phải hoạt động theo quy trình nề nếp, tất nghiệp vụ tín dụng, đảm bảo tính nguyên tắc nghiệp vụ thẩm định - Phân công cán thẩm định phụ trách khách hàng theo lĩnh vực kinh doanh định Một cán tín dụng khơng thể am hiểu tất dự án thuộc tất ngành nghề kinh doanh Vì phân cơng cán tín dụng phụ trách ngành nghề định để từ có điều kiện sâu tìm hiểu vấn đề có liên quan đến vấn đề tìm hiểu - Tăng cường kiểm tra, giám sát cán thẩm định việc chấp hành văn pháp luật có liên quan tránh để xảy sai sót đáng tiếc Để tổ chức điều hành công tác thẩm định tài khoa học, hiệu quả, tác giả tiến hành điều tra, lấy ý kiến 30 khách hàng có quan hệ tín dụng với ngân hàng ACB theo 21 khách hàng cho để công tác thẩm định dự án thực cách khách quan, xác định giá trị, tiết kiệm chi phí cho ngân hàng dự án đầu tư BĐS cần phải thành lập phịng thẩm định tài dự án đầu tư; khách hàng đồng ý sử dụng phòng tín dụng để phục vụ cơng tác thẩm định; khách hàng cho nên thuê tổ chức thẩm định ngồi Bảng 3.2: Cơng tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư 93 Tiêu chí đánh giá Phòng thẩm định dự án Phịng tín dụng Th tổ chức bên ngồi Phịng khác (Tính tốn dựa kết khảo sát tác giả) Số liệu 70% 20% 10% - 3.3.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin Cơng nghệ thơng tin đóng góp vị trí quan trọng tất yếu hoạt động NHTM Đặc biệt công tác thẩm định thẩm định tài dự án Sự góp mặt phần mềm máy tính chuyên dụng giúp cán thẩm định linh hoạt đơn giản việc tính tốn tiêu tài Bên cạnh tiết kiệm thời gian mà đảm bảo hiệu công việc tính xác cao Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu chưa sử dụng phần mềm chuyên dụng thẩm định tài dự án Trong thời gian tới, Ngân hàng nên mạnh dạn áp dụng phần mềm vào công tác thẩm định, để tăng cường hiệu công tác thẩm định xử lý thông tin, hỗ trợ cán thẩm định công việc 3.3.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phịng ban nghiệp vụ Cơng tác thẩm định địi hỏi phải có tham gia hợp tác nhiều phịng ban Do đó, cần tăng cường phối hợp cơng việc phịng ban với Việc tham gia, đóng góp ý kiến phịng ban khác giúp cho cán thẩm định có nguồn thơng tin xác thực có điều kiện hồn thành cơng việc tốt Một mặt, cán thẩm định phải tự chủ, sáng tạo công việc Đồng thời cần phải không ngừng học hỏi kinh nghiệm trau dồi lực nghiệp vụ từ đồng nghiệp khác Từ đó, tự hồn thiện lực thân, đem lại hiệu thẩm định cao 3.4 Một số kiến nghị 3.4.1 Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, Ngành liên quan Chính phủ, Bộ, ngành liên quan cần phải hồn thiện mơi trường pháp lý Các văn pháp lý sách quản lý nhà nước phải đồng bộ, quy định rõ ràng, không chồng chéo lẫn đặc biệt quy định liên quan đến đầu tư, kiểm tốn, kế tốn, quản lý tài Mọi sách kinh tế vĩ mô nhà nước phải tạo mơi trường đầu tư an tồn, bình đẳng, hấp dẫn nhà 94 đầu tư nước nước ngồi Để từ tạo điều kiện cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư kinh doanh, cân đối nguồn vốn để đảm bảo nguồn vay ngân hàng trả nợ hạn cho ngân hàng Đối với Bộ, Ngành liên quan cần phải tăng cường công tác kiểm tra, giám sát dự án đầu tư mà doanh nghiệp trình lên, tránh tình trạng Bộ ngành phê duyệt cách mang tính hình thức, khơng tập trung tính khả thi dự án điều làm cho NHTM nhiều thời gian để thẩm định lại dự án, gây lãng phí nguồn lực kết dự án lại không phê duyệt dự án không mang lại hiệu cho ngân hàng Nhà nước cần có sách, giải pháp để ổn định phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn đóng băng, trầm lắng, giao dịch thành cơng Hàng tồn kho dự án đầu tư BĐS chiếm tỷ trọng lớn, điều ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Do để nâng cao cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Nhà nước cần đưa sách, giải pháp khắc phục tình trạng thị trường BĐS đưa thị trường BĐS ngày ổn định phát triển 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước NHNN Việt Nam quan quản lý nhà nước tiền tệ Việt Nam với chức năng, nhiệm vụ tham mưu sách liên quan đến tiền tệ cho phủ Việt Nam quyền phát hành tiền tệ, thực sách tỷ giá, lãi suất, quản lý dự trữ ngoại tệ, soạn thảo dự thảo luật liên quan đến tổ chức tín dụng, xem xét định thành lập ngân hàng Vì vậy, NHNN cần phải ban hành sách quản lý, văn pháp lý phù hợp, kịp thời nhanh chóng để hỗ trợ cho hoạt động NHTM NHNN cần phải cụ thể hoá luật liên quan đến tổ chức tín dung, ngân hàng đồng thời phối hợp với quan hữu quan soạn thảo văn bản, quy phạm luật (Nghị định, thông tư, văn hướng dẫn) để sửa đổi, bổ sung nội dung không hợp lý, không phù hợp với thực tế nay, gây nhiều bất cập cho NHTM Trong công tác đào tạo cán bộ, NHNN cần phải hỗ trợ cho NHTM để nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ NHNN nên thường xuyên tổ chức khoá 95 học định kỳ, bồi dưỡng nghiệp vụ, mời chun gia có trình độ chun mơn hàng đầu nước nước ngồi tài ngân hàng đến giảng dạy Ngồi q trình đào tạo, tập huấn cần phải trọng kỹ thực hành cán chương trình phần mềm thẩm định máy tính Bên cạnh đó, NHNN cần phải nâng cao vai trị trung tập tín dụng (CIC) việc cung cấp thông tin cho NHTM để phục vụ cho công tác thẩm định Hiện cơng tác truyền tải thơng tin tín dụng tốt đến NHTM CIC gặp nhiều khó khăn hệ thống thơng tin cịn chưa đầy đủ, chưa xác Do đó, để nâng cao vai trò điều phố CIC, NHNN nên quy định, bắt buộc NHTM cung cấp thơng tín dụng CIC đảm bảo tiến độ thời hạn nội dung đầy đủ Đồng thời, CIC nên tích cực thu thập thông tin từ nguồn khác, thơng tin tín dụng mà cịn thu thập thông tin kinh tế nguồn Bộ tài chính, Tổng cục thống kê 3.4.3 Kiến nghị với chủ đầu tư Đối với chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng dự án đầu tư BĐS cần phải nghiêm chỉnh chấp hành việc xây dựng lập dự án đầu tư theo nội dung quy định văn pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng Mặt khác, chủ đầu tư phải cung cấp tài liệu cần thiết, đầy đủ cho ngân hàng Kết hợp, hỗ trợ tích cực với ngân hàng việc tìm kiếm, kiểm chứng nguồn thông tin tạo điều kiện để cơng tác thẩm định tiến hành nhanh chóng hiệu Đây vừa trách nhiệm đồng thời vừa nghĩa vụ chủ đầu tư chủ đầu tư có tình che dấu thơng tin rủi ro xảy chủ đầu tư phải gách chịu hậu Chủ đầu tư cần phải biết đặt lợi ích cá nhân, doanh nghiệp song song với lợi ích ngân hàng lợi ích xã hội để lập dự án mang tính khả thi cao tạo điều kiện giúp ngân hàng tiếp cận dự án tốt cách dễ dàng để từ chất lượng thẩm định tài dự án cải thiện KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư nói chung, chất lượng thẩm định tài dự án nói riêng vấn đề vơ cấp thiết 96 NHTM Qua thẩm định tài cho biết dự án có hiệu khơng, có nên tài trợ vốn cho dự án không Mặt khác thời đại ngày nay, với phát triển kinh tế khoa học công nghệ, mở rộng giao lưu hợp tác nước quốc tế, nhu cầu tài trợ vốn doanh nghiệp lớn Chính vậy, ngân hàng cần thận trọng thẩm định dự án, nhằm tránh rủi ro, bảo toàn số vốn mang lại nguồn thu cho ngân hàng Cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu thời gian qua đạt yêu cầu: công tác thẩm định tuân thủ quy định pháp luật, tiêu hiệu tài thẩm định tương đối đầy đủ xác, xác định dịng tiền tiêu quan trọng dự án Bên cạnh đó, quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định số hạn chế cần phải khắc phục Qua nghiên cứu sở lý luận kết hợp với nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định tài dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu giúp em hoàn thiện luận văn Trong luận văn em tập trung giải vấn đề sau: ♦ Khái quát chung vấn đề liên quan đến công tác thẩm định tài dự án đầu tư khái niệm thẩm định dự án, cần thiết phải thẩm định, quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định, nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định tài dự án ♦ Đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Ngân hàng TMCP Á Châu quy trình thẩm định dự án đầu tư, nội dung thẩm định tài dự án, thực trạng thẩm định, kết đạt hạn chế ♦ Trên sở lý thuyết thực tiễn công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu, em xin đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Á Châu Do phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp liên quan đến nhiều khía cạnh kinh tế - xã hội nên viết em cịn nhiều thiếu sót, hạn chế Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để viết em hoàn thiện DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Kế hoạch giải ngân vốn đầu tư Phụ lục 2: Doanh thu hàng năm dự án Phụ lục 3: Bảng chi phí hoạt động hàng năm dự án Phụ lục 4: Bảng thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm dự án Phụ lục 5: Dòng tiền hàng năm dự án TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngân hàng nhà nước (1990), pháp lệnh ngân hàng nhà nước Việt Nam ngày 23/05/1990 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, luật tổ chức tính dụng số 02/1997/QH ngày 12/12/1997 Ngân hàng nhà nước (2002), định số 742/2002/QĐ-NHNN việc ban hành quy định uỷ thác nhận uỷ thác cho vay vốn tổ chức tín dụng Luật đầu tư (2005) Luật kinh doanh BĐS (2006) Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình lập dự án đầu tư, Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc Dân, Hà Nội Bộ Xây Dựng (2010), Thông tư số 04/2010/TT-BXD hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Trần Kim Chung, Trích giảng môn lập dự án đầu tư kinh doanh BĐS Vũ Thị Thảo, Trích giảng mơn thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất 10 Bộ Xây Dựng (2012), Công văn số 725/QĐ-BXD định cơng bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình 11 Ngân hàng TMCP Á Châu, Tài liệu nghiệp vụ ngân hàng 12 Ngân hàng TMCP Á Châu (2009), Báo cáo thường niên năm 2009 13 Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Báo cáo thường niên năm 2010 14 Ngân hàng TMCP Á Châu (2011), Báo cáo thường niên năm 2011 PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU I PHẦN THÔNG TIN CHUNG - Đối tượng điều tra, khảo sát: Khách hàng vay chấp, cán thẩm định tín dụng - Họ tên người vấn - Chức vụ - Tên doanh nghiệp: - Địa II PHẦN NỘI DUNG Câu 1: Xin Ông/ bà vui lịng cho biết doanh nghiệp có dự án đầu tư bất động sản trình thực a) b) c) d) – dự án – dự án – 10 dự án Trên 10 dự án Câu 2) Xin Ơng/ bà vui lịng cho biết quan điểm Ông/ bà thẩm định tài chính dự án ngân hàng là gì? (đánh dấu vào lựa chọn) Tiêu chí đánh giá Là sở để Ngân hàng cấp tín dụng Hạn chế rủi ro xảy cho Ngân hàng hoạt động cấp tín dụng Giúp nhà đầu tư phần xác định giá trị dự án đầu tư BĐS Quan điểm khác (ghi cụ thể)……………… Số liệu Câu 3) Theo Ông/bà công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS nên phận, phòng ban, tổ chức nào thực Tiêu chí Số liệu Phòng thẩm định dự án Phịng tín dụng Th tổ chức ngồi Phịng khác Câu 4) Ơng/ bà hài lịng chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu Tiêu chí Mức độ đánh giá (%) Đồng ý Không đồng ý Công tác thẩm định rõ ràng, đầy đủ Công tác thẩm định đơn giản, nhanh chóng, Cơng tác thẩm định đạt độ xác cao Câu 5) Theo Ông/ bà đánh giá việc sử dụng phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS nên kết hợp phương pháp thẩm định (đánh dấu vào ô lựa chọn) Tiêu chí đánh giá Sử dụng phương pháp thẩm định Sử dụng hai phương pháp thẩm định Sử dụng từ hai phương pháp thẩm định trở lên Ý kiến khác Số liệu Câu 6) Ông/ bà đánh nào phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng Á Châu a) Tốt b) Chưa tốt Câu 7) Ơng bà có đồng ý với thời gian thẩm định dự án đầu tư BĐS ngân hàng Á Châu không? a) Đồng ý b) Không đồng ý Câu 8) Theo đánh giá Ông/ bà Thị trường BĐS có ảnh hưởng nào đến chất lượng thẩm định tài chính dự án không (đánh dấu vào ô lựa chọn) \ Tiêu chí đánh giá Ảnh hưởng nhiều Anh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ảnh hưởng Số liệu Câu 9) Theo Ơng/bà khó khăn lớn Ngân hàng Á Châu công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS là (Đánh dấu vào ô tích hợp theo mức độ khó khăn tăng dần từ – 5) Khó khăn Mức độ Chưa có quy trình cụ thể rõ ràng Phương pháp thẩm định chưa hợp lý Quy mơ trình độ đội ngũ cán thẩm định Điều kiện kinh tế xã hội 5 Ý kiến khác (ghi cụ thể) …… Câu 10) Theo Ơng/bà có nên sử dụng tiêu độ nhạy dự án thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS không? a) Nên sử dụng b) Không nên sử dụng ... tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. .. tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu  Chương 3: Giải pháp hồn thiện hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay. .. tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ? Đối tư? ??ng và phạm vi nghiên cứu:  Đối tư? ?̣ng: Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân