LV Thạc sỹ_thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM .4 1.1.1 Khái niệm, vai trò và hoạt động có NHTM 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 11 1.2.1 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư BĐS .11 1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM .13 1.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS 15 1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạtt động cho vay theo dự án của NHTM 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản .37 1.3.1 Nhân tố chủ quan: 38 1.3.2 Nhân tố khách quan 41 1.4 Kinh nghiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS NHTM khác .42 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 45 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Á Châu .45 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu 45 2.1.2 Thực trạng hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 47 2.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 50 2.2.1 Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS 50 2.2.2 Thực trạng nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS .55 2.2.3 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic” 59 2.3 Đánh giá, nhận xét thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu 77 2.3.1 Những mặt đạt 77 2.3.2 Những mặt hạn chế 78 2.3.3 Nguyên nhân 80 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 82 3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài chính dự bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.1.1 Quan điểm hoạt động thẩm định tài chính dự án bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới 82 3.2 Định hướng và nhiệm vu hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 84 3.2.1 Định hướng 84 3.2.2 Nhiệm vụ .85 3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 85 3.3.1 Hoàn thiện quy trình và nội dung thẩm định 85 3.3.2 Hoàn thiện việc thu thập thông tin 85 3.3.3 Bố trí cán làm công tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức tốt 87 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 88 3.2.5 Tổ chức điều hành công tác thẩm định tái chính khoa học, hiệu .89 3.2.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 89 3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng ban nghiệp vụ .89 KẾT LUẬN 91 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 22 Bảng 2.1 Tình hình hoạt động cho vay 48 Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 48 Bảng 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Á Châu 51 Bảng 2.3: Thông số đầu vào dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic 63 Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư theo quan điểm chủ đầu tư 65 Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư cán tín dụng ACB tính toán .66 Bảng 2.6: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic .67 Bảng 2.7: Kế hoạch trả nợ dự án chung cư Viettel – Hancic 76 Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn phương pháp đồ thị .31 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài: Việt Nam sau hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng phát triển mạnh mẽ lĩnh vực kinh tế có lĩnh vực đầu tư Đầu tư có hiệu để phát triển kinh tế – xã hội có ý nghĩa vô quan trọng quốc gia địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng tiềm lực lực kinh tế quốc gia nói chung hay tiềm lực kinh tế ngành, đơn vị nói riêng Trong giai đoạn Việt Nam là thành viên tổ chức thương mại quốc tế (WTO) thì vấn đề đầu tư mang có hiệu lại càng có ý nghĩa cấp thiết hết Vậy muốn đầu tư mang lại hiệu thì trình lập dự án đầu tư cần phải đánh giá, xem xét dự án Phân tích tài chính dự án là nội dung quan trọng trình lập dự án đầu tư, phân tích tài chính dự án thực việc xem xét, đánh giá dự án dựa vào nguồn lực dự án đó, định tính khả thi dự án đầu tư Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì để dự án triển khai thì doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh Song thực tế doanh nghiệp nào đủ điều kiện để thực dự án đầu tư nên nhiều doanh nghiệp cần đến hỗ trợ từ bên ngoài Nắm bắt xu NHTM có sản phẩm cho vay theo dự án nhằm đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp thực dự án đầu tư bất động sản Hiện thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đóng băng, dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì công tác phân tích tài chính dự án NHTM ngày càng quan tâm và thực theo quy trình chặt chẽ đảm bảo an toàn mình đáp ứng nhu cầu vốn nhà đầu tư Tuy nhiên thực tế công tác phân tích tài chính NHTM chưa thực có thống cao nhận thức và hành động; phân tích không sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu là Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam Ngân hàng có chính sách thiết thực hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án, bước đầu có thành định Vì vây, công tác phân tích tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng nâng cao Tuy nhiên bên cạnh cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản nhiều hạn chế, bất cập như: Hệ thống liệu, thơng tin cịn hạn chế, hệ thống sở vật chất ngân hàng cịn yếu Lực lượng cán cơng ty chưa có nhiều kinh nghiệm… Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” để làm Luận văn Thạc sỹ Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:  Mục tiêu: - Nghiên cứu sở lý luận và thực tiễn thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu Những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân hạn chế việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu - Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho các câu hỏi: - Các nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM là gì ? - Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu thực nào? - Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ? - Cần có giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ? Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Nghiên cứu hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu - Thời gian: Số liệu phân tích năm 2008-2011 Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp khảo cứu tài liệu - Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích - Phương pháp điều tra, khảo sát Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm chương:  Chương 1: Cơ sở khoa học thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM 1.1.1 Khái niệm, vai trò các hoạt động có bản NHTM  Khái niệm NHTM NHTM là tổ chức tài chính đóng vai trị quan trọng kinh tế Ngân hàng là trung gian tài chính, là tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực chức trung gian hai hay nhiều bên hoạt động tài chính định Ở nước có cách định nghĩa riêng NHTM - Tại Mỹ: NHTM xem là công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động ngàng dịch vụ tài chính - Tại Pháp: NHTM là xí nghiệp hay sở nào thường xuyên nhận tiền công chúng dười hình thức kí thác hay hình thức khác số tiền mà họ dùng cho chính họ vào nhiệm vụ triết khấu, tín dụng hay dịch vụ ngân hàng - Tại Ấn Độ: NHTM là sở nhận khoản ký thác vay hay trợ và đầu tư - Tại Việt Nam: Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 Hội đồng Nhà nước Việt Nam xác định: NHTM là tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền vay, thực nhiệm vụ chiết khấu và làm phương tiện toán Ngân hàng vừa cung cấp đồng vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn khách hàng Tất hoạt động mua bán này thường thông qua số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng NHTM tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận cách cho vay và vay Vì vậy, rút số nguyên tắc kinh doanh mang nét đặc thù NHTM: - Dịch vụ tài chính cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng và có lợi ích mình - Cần thực biện pháp đảm bảo an toàn hoạt động kinh doanh như: Duy trì mức vốn định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có khả chống đỡ với biến động thị trường tài chính NHTM đóng vai trị quan trọng kinh tế, tầm quan trọng NHTM thể qua chức nó, nêu nhiều khía cạnh khác nhau, nhìn chung NHTM có chức sau: - Chức trung gian tín dụng: Đây là chức đặc trưng và NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc việc thúc đẩy kinh tế phát triển Trung gian tài chính là hoạt động cầu nối cung và cầu vốn xã hội, khơi nguồn vốn từ người vì lí gì khơng dùng cách sinh lời sang người có ý muốn dùng để sinh lời - Chức làm trung gian toán và quản lý phương tiện toán: chức này là kế thừa và phát triển chức ngân hàng là thủ quỷ doanh nghiệp là ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản chi trả theo lệnh chủ tài khoản - Chức tạo tiền ngân hàng hệ thống ngân hàng hai cấp: từ đời nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ có bước phát triển Trong trình kinh doanh ngoại tệ, ngân hàng phát khách hàng sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng cấp cho họ để chi trả khoản nợ Phát này thúc đẩy ngân hàng đưa vào lưu thông loại  Các hoạt động bản của NHTM  Thay đổi tiền dự trữ Nhìn chung, NHTM thu lợi nhuộn cách bán tài sản nợ có số đặc tính (một kết hợp riêng tính lỏng, rủi ro và lợi tức) và dùng tiền thu để mua tài sản có số đặc tính khác Như NHTM cung cấp số dịch vụ chuyển loại tài sản thành loại tài sản khác cho công chúng Quá trình chuyển tài sản và cung cấp loạt dịch vụ toán séc, ghi chép sổ sách, phân tích tín dụng giống tŕnh sản xuất nào khác hãng kinh doanh Nếu ngân hàng tạo dịch vụ hữu ích với chi phí thấp và có doanh thu nhờ vào tài sản mình, thì NHTM thu lợi nhuận Hoạt động NHTM là huy động tiền gửi và cho khách hàng vay khách hàng rút tiền gửi, lượng tiền này đưa vào ngân hàng chuyển vào khoản tiền dự trữ Ngân hàng Như NHTM nhận thêm tiền gửi th́ì tiền dự trữ tăng thêm số tiền gửi Ngược lại tiền gửi rót thì bị số lượng tiền dự trữ với số tiền gửi rót  Tạo lợi nhuận từ việc cho vay Khi NHTM nhận tiền gửi theo luận định NHTM phải gửi dự trữ bắt buộc tỷ lệ định tiền gửi đó, phần cịn lại gọi là dự trữ vượt mức Vì tiền dự trữ khơng đem lại tiền tài, NHTM khơng có thu nhập từ số tiền gửi này, muốn có lợi nhuận NHTM phải sử dụng toàn phần số tiền dự trữ mức vay đầu tư Như NHTM thu khoản tiền lãi từ việc cho vay sử dụng tiền gửi ngắn hạn để mua, tài sản dài hạn, hay nói NHTM kinh doanh theo kiều vay ngắn hạn và cho vay dài hạn 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM  Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án Cho vay theo dự án là phương thức cho vay NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực dự án đầu tư mới, dự án sản mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, đầu tư dây chuyền sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, văn phòng làm việc, xây dựng di dời nhà xưởng sản xuất vào khu chế xuất – khu công nghiệp…đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và dự án đầu tư phục vụ sống Với loại hình thức cho vay này thì chủ đầu tư là khách hàng vay, chi phí dự án là đối tượng cho vay Khi thực cho vay theo dự án, vấn đề NHTM cần quan tâm là: - Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm là thời gian dài, rủi ro cao Vì vậy, để muốn giảm thiểu rủi ro, ngoài việc quy định tài sản bảo đảm, NHTM cho vay cịn quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp tùy thuộc vào độ rủi ro và hiệu dự án - Thời hạn trả nợ và nguồn vốn trả nợ Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào tính chất đặc điểm dự án đầu tư Nhưng thời hạn trả nợ vay rút ngắn trường hợp hiệu dự án mang lại cao Trả nợ trước hạn giúp NHTM thu nợ chắn nhiên ảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng vốn ngân hàng Các nguồn trả nợ khoản vay dự án hình thành từ nhiều nguồn, chủ yếu là nguồn khấu hao và phần từ lợi nhuận dự án - Giải ngân cho vay dự án: Khoản cho vay dự án giải ngân lần (với dự án nhỏ) nhiều lần (với dự án lớn và dài hạn) Trong trường hợp giải ngân nhiều lần, NHTM không cho khách hàng rút vốn nhu cầu chi tiêu dự án chưa phát sinh và nhằm đảm bảo cho khách hàng sử dụng vốn vay mục đích Việc giải ngân tiến hành vào tiến độ côn việc hoàn thành dự án - Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án là lãi suất cho vay trung – dài hạn nên cao lãi suất cho vay ngắn hạn Tùy thuộc vào thỏa thuận ngân hàng và khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả hay cố định Việc thu tiền lãi thu hàng tháng, năm theo số dự nợ thực tế Khách hàng trả tiền lãi nợ gốc kỳ hạn trả nợ trả tiền lãi vào ngày nào kỳ hạn theo thỏa thuận - Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định đon giản, đảm bảo mức độ chính xác cao: Hiệu bật cho vay theo dự án là giảm đáng kể khối lượng công việc cho cán ngân hàng Lựa chọn hình thức cho vay theo hạn mức, ngoài công việc thẩm định cho vay năm đầu tiên, cán ngân hàng phải tái thẩm định cho năm để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý Theo dõi hoạt động và tình hình tài chính doanh nghiệp khách hàng phức tạp và kéo dài liên tục Trong với hoạt động cho vay theo dự án, công việc thẩm định tiến hành vào lần đầu cho dự án kéo dài nhiều năm Về khâu thẩm định dự án khơng có nhiều khác biệt so với thẩm định tín dụng hạn mức cho vay nằm đầu tiên hạn vay Thậm chí khía cạnh nào thẩm định dự án cịn phức tạp với khối lượng cơng việc lớn Bên cạnh thông tin quan trọng doanh nghiệp khách hàng chứng nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản bảo đảm Thẩm định dự án phải tiến hành phân tích và dự báo dịng tiền, tính tốn tiêu hiệu Tuy nhiên, cơng việc phức tạp hỗ trợ lớn mặt kỹ thuận Với phần mềm thẩm định và quản lý dự án, khối lượng công việc cán 80 dụng hệ số nội suy để tính Ta thấy mức độ chính xác và tính thuyết phục số tạm tính và hệ số nội suy là khơng cao, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và trình độ người cán lập tổng mức đầu tư + Trong tính doanh thu, cần phải quán mức giá công bố phương án kinh doanh và mức khai thác sử dụng để tính tốn 2.3.3 Ngun nhân Có nhiều ngun nhân dẫn tới hạn chế thẩm định tài chính dự án Nhưng có hai nguyên nhân chính là nguyên nhân chủ quan phía ngân hàng và nguyên nhân khách quan  Nguyên nhân chủ quan - Thứ nhất: Nguyên nhân quan trọng hàng đầu là trình độ, lực cán thẩm định Mặc dù ngân hàng thường xuyên tổ chức lớp tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn, song cán thẩm định gặp nhiều khó khăn việc đáp ứng yêu cầu ngày càng cao và phức tạp công việc Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên ngân hàng phần lớn là nhân viên trẻ nên chưa có nhiều kinh nghiệm Một vài cán thẩm định phẩm chất chưa tốt nên đặt quyền lợi cá nhân lên quyền lợi ngân hàng, đứng phía khách hàng, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn, làm ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định tài chính dự án - Thứ hai: Nguồn thông tin mà ngân hàng có chủ yếu là từ hồ sơ dự án chủ đầu tư cung cấp Nguồn thông tin này thường không đầy đủ, chưa đảm bảo tính trung thực Mặc dù cán thẩm định có biện pháp kiểm chứng và thu thập thêm thông tin, song chất lượng chưa cao Mỗi cán tiếp nhận dự án thường phải tự mình thu thập tất thông tin liên quan mà khơng có trợ giúp hệ thống cung cấp thông tin riêng, tốn kém nhiều thời gian - Thứ ba: Chính vì chưa có hệ thống thơng tin riêng, địi hỏi cán tiếp nhận dự án phải làm tất khâu từ từ giai đoạn chuẩn bị thẩm định đến kết thúc thẩm định, thời gian thẩm định kéo dài, mà hiệu thẩm định lại 81 chưa cao - Thứ tư: Phương pháp thẩm định mà ngân hàng áp dụng nhiều bất cập Tầm quan trọng, ý nghĩa thẩm định tài chính chưa quan tâm mức Nhiều cán thẩm định trọng đến khía cạnh pháp lý, thị trường, kinh tế - xã hội mà có phân xem nhẹ vấn đề tài chính dự án đầu tư  Nguyên nhân khách quan - Thứ nhất: Môi trường kinh tế, xã hội chưa ổn định Trong năm trở lại đây, kinh tế nước ta phát triển mạnh và sôi động, hàng loạt doanh nghiệp thành lập và vào hoạt động, là thách thức lớn quan chuyên trách nhà nước việc quản lý hoạt động Bên cạnh DN làm ăn hiệu quả, nhiều DN làm ăn chụp giật, lừa đảo Thị trường hàng hóa nước ta diễn biến phức tạp, giá hàng hóa lên xuống thất thường, dẫn tới việc dự báo giá tương lai khó khăn, khiến ngân hàng khó xác định mức cho vay hợp lý - Thứ hai: Sự thiếu đồng văn pháp lý và chính sách quản lý Nhà nước Các văn ban hành chồng chéo, khơng rõ ràng, gây khó khăn cho doanh nghiệp và ngân hàng việc tiếp cận Những chính sách và quy định Chính phủ thiếu tính ổn định ảnh hưởng lớn tới việc thẩm định dự án nói chung, thẩm định tài chính dự án nói riêng - Thứ ba: Trình độ, lực và tính trung thực chủ đầu tư Do trình hội nhập kinh tế quốc tế, người có quyền kinh doanh, dẫn tới nhiều cá nhân trình độ cịn kém, chưa có kinh nghiệm tham gia đầu tư theo dự án Vì vậy, dự án họ lập nên có nhiều thiếu sót, sơ sài Bên cạnh đó, chưa ý thức tầm quan trọng thẩm định tài chính dự án lợi ích cá nhân, mà nhiều chủ đầu tư sẵn sàng cung cấp thơng tin sai lệch để vay vốn từ ngân hàng Như vậy, có nhiều nguyên nhân dẫn tới hạn chế nội dung thẩm định tài chính dự án Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu, cần có hỗ trợ hợp tác NHNN, Chính phủ và Bộ, ngành liên quan 82 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài chính dự bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 3.1.1 Quan điểm hoạt động thẩm định tài chính dự án bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu Trong bối cảnh kinh tế chậm phát triển nay, ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) cần tận dụng thời cơ, hội để tiếp tục củng cố, nâng cao vị và xây dựng ACB trờ thành định chế tài chính ngân hàng hàng đầu Việt Nam, thực thành công sứ mênh lần ngân hàng nhà, là địa đầu tư hiệu cổ đông, lần ngân hàng tận tụy phục vụ khách hàng, cung cấp cho khách hàng sản phẩm dịch vụ chất lượng hàng đầu, là nơi thuận lợi phát triển sử nghiệp và sống tập thể cán nhân viên, là đối tác đáng tin cậy cộng đồng tài chính ngân hàng và là thành viên có nhiều đóng góp cho cộng đồng xã hội 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới Trong giai đoạn ACB bước bước dài đường hướng tới mục tiêu là tổ chức tài chính hàng đầu Việt Nam Bên cạnh yếu tố tăng trưởng, ACB ý nâng cao chất lượng hoạt động, đảm bảo an toàn và hiệu ACB tiếp tục tái cấu, hoàn thiện mô hình tổ chức hướng tới khách hàng và quản trị rủi ro Từ thành lập và vào hoạt động nay, hoạt động cho vay là hoạt động trọng tâm, đem lại nhiều lợi nhuận cho Ngân hàng Các sản phẩm cho vay ngày càng phong phú và đa dạng, với sản phẩm cho vay cá nhân như: Cho vay mua xe trả góp, cho vay du học, cho vay mua nhà chung cư, cho vay mua đất dự án, cho vay chứng khoán, cho vay ứng trước tiền bán chứng khoán, cho vay cầm cố giấy tờ có giá, cho vay cá nhân tín chấp, cho vay sản 83 xuất kinh doanh; sản phẩm cho vay khách hàng doanh nghiệp như: Cho vay theo món, hạn mức, tài trợ dự án, cho vay dựa hàng tồn kho và khoản phải thu, cho vay doanh nghiệp xây lắp, cho vay khách hàng ngành phân phối, cho vay khách hàng ngành dược và y tế, cho vay khách hàng ngành công nghệ thông tin – viễn thông…Mặc dù kinh tế khủng hoảng trầm trọng, vật giá leo thang Song hoạt động cho vay Ngân hàng trọng Đặc biệt là cho vay mua nhà và bất động sản Ban lãnh đạo ngân hàng có bàn bạc và đến thống nhất: “Quan điểm ACB là không dừng hẳn việc cho vay bất động sản Việc cho vay lĩnh vực này liên quan đến nhiều gói sản phẩm ACB Các gói sản phẩm này tiếp tục triển khai phải đảm bảo nguyên tắc: Tổng dư nợ toàn hệ thống liên quan đến bất động sản không vượt giới hạn tín dụng chung ban lãnh đạo ngân hàng phê duyệt” Đối với khách hàng cá nhân, ACB không cho vay cá nhân kinh doanh bất động sản mà ưu tiên cho vay khách hàng có nhu cầu vay vốn để mua nhà thực Đối với dự án, ACB ưu tiên dự án thật hiệu và nằm vị trí đẹp Hà Nội và TP.HCM Theo định hướng chung hoạt động tín dụng ACB, tổng giới hạn cho vay bất động sản ACB không vượt 10% dư nợ toàn hệ thống, ln kiểm sốt chặt chẽ điều kiện cho vay và đối tượng cho vay Các khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua nhà ACB phải có cơng việc và thu nhập ổn định, có khả trả nợ chắn, tài sản đảm bảo có giá trị đủ lớn để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn ngân hàng Công tác thẩm định và quản lý khoản vay đơn vị kinh doanh thực chặt chẽ, tái thẩm định kỹ càng và cho vay khách hàng thực tốt và đáp ứng đầy đủ quy định tín dụng Bên cạnh đó, ngân hàng ưu tiên cho vay cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân có nhu cầu vay vốn Đối tượng mà ACB hướng tới cho vay là doanh nghiệp vừa và nhỏ ACB xác định là phận khách hàng lớn và có nhiều tiềm Như vậy, hoạt động cho vay chiếm vị trí quan trọng định hướng phát triển ACB năm tới 84 3.2 Định hướng và nhiệm vu hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 3.2.1 Định hướng Với mục tiêu, định hướng hoạt động chung thì Ngân hàng TMCP Á Châu hiểu rõ tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói chung và chất lượng thẩm định dự án nói riêng Đặc biệt là lĩnh vực đầu tư BĐS, lĩnh vực mà tỷ trọng cho vay chiếm phần tương đối khiêm tốn tổng dư nợ ngân hàng Các hoạt động đầu tư BĐS là lĩnh vực có nhiều biến động, chứa đựng độ rủi ro cao vì để lựa chọn dự án khả thi, đảm bảo hiệu sử dụng vốn mình ngân hàng cần phải trọng không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định Để đạt điều này, thời gian tới ngân hàng cần xây dựng và thực giải pháp hoạt động cụ thể công tác cho vay theo loại hình dự án đầu tư, để chất lượng thẩm định thực trở thành lợi cạnh tranh mình Một số định hướng để nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS ngân hàng năm tới như: Xem xét và đánh giá lực quản lý, lực chuyên môn, kinh nghiệm quản lý chủ đầu tư lĩnh vực BĐS, uy tín chủ đầu tư thông qua mối quan hệ tài chính – kinh tế tín dụng với Ngân hàng và bạn hàng, hiệu khả vận hành dự án sau đầu tư Thực việc đánh giá kỹ lưỡng lực tài chính chủ đầu tư, khả tham gia vốn tự có chủ đầu tư vào dự án, đảm bảo cho chủ đầu tư có khả chịu đựng rủi ro dự án xảy tương lai Đối với dự án đầu tư BĐS tiến hành thẩm định cần quan tâm, nghiên cứu kỹ phương diện thị trường dự án, ý đến người tiêu dùng cuối tránh tình trạng sản phẩm dự án bị mua hết thực tế lại chưa tiêu dùng toàn bộ; Các giải pháp xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật dự án phải khả thi, đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn định, phù hợp với kiến trúc quy hoạch tổng thể địa phương; Các dự án đầu tư BĐS vốn vay lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, độ rủi ro cao 85 nên thẩm định cần ý đến độ an toàn dự án, xem xét tổng vốn đầu tư, cấu vốn, khả trả nợ dự án… 3.2.2 Nhiệm vụ Phân tích tài chính là công việc phức tạp, có vai trị quan trọng – để định đầu tư Vì vậy, nhiệm vụ công tác phân tích tài chính là cần phải: Xác định nhu cầu vốn và đảm bảo nguồn vốn tài trợ để thực dự án; nguồn vốn phải xây dựng chi tiết, cụ thể cấu, thời gian, quy mô tài trợ… Ước lượng và tính toán khoản chi phí, lợi ích dự án chính xác giác độ: thực dự án hoàn chỉnh.Tính đúng, tính đủ tiêu phản ánh hiệu tài chính dự án Đánh giá độ an toàn mặt tài chính dự án đầu tư 3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 3.3.1 Hoàn thiện quy trình nội dung thẩm định Quy trình thẩm định Ngân hàng Á Châu quy định tương đối đầy đủ và chi tiết Tuy nhiên, số nội dung hướng dẫn chung chung, giàn trải, gây lúng túng cho cán thẩm định việc tra cứu và áp dụng thực tiễn như: Chưa quy định rõ phương pháp tính lãi suất chiết khấu vì chưa xem xét đến khía cạnh cấu vốn tài trợ cho dự án, chưa có quy định rõ ràng thời gian thẩm định dự án Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án Ngân hàng TMCP Quân Đội cần phải thường xuyên cập nhập, hoàn thiện quy trình thẩm định dự án 3.3.2 Hồn thiện việc thu thập thơng tin Trong thời đại bùng nổ thông tin với đa dạng và cách thức xử lý thông tin đại, việc thu thập thông tin đầy đủ, kịp thời, chính xác để phục vụ cho công tác phân tích tài chính dự án đầu tư ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng và hệ thơng NHTM nói chung là cần thiết Khi tiến hành phân tích tài chính dự án đầu tư thì cán phân tích tài chính phải dự tính toàn tổng vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động… Muốn tính toán yều cầu phải thu 86 thập nhiều thông tin nhiều nguồn khác Các thông tin liên quan tới dự án đầu tư là: thị trường tiêu thụ, nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhân công, giá thực tế yếu tố đầu vào: máy móc thiết bị … Sau thu thập thông tin phải tiến hành xử lý, chọn lọc thông tin cho thông tin phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh dự án Tuy nhiên, nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định hạn chế và chất lượng nguồn thông tin chưa cao Để khắc phục tượng này, Ngân hàng phải tự tìm kiếm, khai thác thơng tin và thực qua phương án: 3.3.2.1 Điều tra trực tiếp khách hàng vay vốn Nguồn thông tin từ khách hàng vay vốn quan trọng vì là để tính toán tiêu tài chính dự án Hình thức này là việc lấy thông tin từ phía khách hàng thông qua vấn gặp mặt trực tiếp Mục đích vấn là để quan sát thái độ, phương pháp và nội dung trả lời khách hàng Từ phát mâu thuẫn đồng thời kiểm tra lại mức độ tin cậy khách hàng để có giải pháp xử trí hợp lý Đồng thời, cán thẩm định cần thăm quan sở để tìm hiểu tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị quy trình công nghệ và tình hình sản xuất kinh doanh khách hàng 3.3.3.2 Thu thập thông tin từ bên ngồi Khơng tìm hiểu thơng tin từ chính thân doanh nghiệp, cán thẩm định cịn cần thu thập thơng tin cần thiết từ nguồn bên ngoài Như tìm hiểu thông tin từ đơn vị có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, thơng tin từ CIC, thông tin thị trường, thông tin từ phương tiện thông tin đại chúng…Đây là việc làm mang lại nhiều lợi ích vì nguồn thông tin thu thập từ bên ngoài phong phú đa dạng và có tính chân thực cao Trên sở kênh thông tin thì ngân hàng cần phải tập hợp thông tin cần thiết theo nội chủ yếu sau: - Thông tin tình hình kinh tế xã hội chung: thông tin chủ trương, chính sách phát triển Đảng và Nhà nước, tình hình phát triển kinh tế nói chung, phát triển ngành xây dựng, diễn biến thị trường BĐS, thông tin quy hoạch phát triển ngành, tỉnh thành nước… 87 - Thông tin văn pháp lý liên quan đến quản lý và thực đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở, đấu thầu… nghị định Chính phủ, thông tư, định quy chế Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Xây Dựng… Các định mức, quy chuẩn, tiêu chuẩn kinh tế, kĩ thuật - Thông tin thị trường giá cả: bao gồm giá nguyên vật liệu, vật tư, máy móc thiết bị, nhân cơng … - Thơng tin liên quan tới quy định phân tích tài chính dự án: quy định quản lý chi phí đầu tư xây dựng, quản lý dự án, quy định chung Chính phủ, ngân hàng nhà nước và quy định ngân hàng Á Châu 3.3.3 Bớ trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ phẩm chất đạo đức tớt Trong giai đoạn nào, người đóng vai trị trung tâm, là yếu tố quan trọng định chất lượng thẩm định dự án Lĩnh vực thẩm định tài chính dự án là nhiệm vụ phức tạp, đa dạng, có liên quan đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội Mặt khác, ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn và khả sinh lời Ngân hàng, địi hỏi số vốn lớn, thời gian kéo dài và chứa đựng rủi ro Do đó, người cán thẩm định phải có lực chun mơn cao, có kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức nghề nghiệp và thật lĩnh Người cán thẩm định cần phải sáng suốt, nhạy bén trường hợp để đưa nhận xét xác thực khách hàng Bên cạnh đó, phải luôn kiên định, trung thực, giữ chuẩn mực người cán ngân hàng Để xây dựng đội ngũ cán có phẩm chất tốt, đáp ứng yêu cầu công việc, Ngân hàng cần phải thực biện pháp sau: - Trên sở đội ngũ cán thẩm định có, Ngân hàng cần rà soát lại đội ngũ cán bộ, thuyên chuyển cán không đáp ứng yêu cầu công việc sang làm nhiệm vụ khác Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi để khuyến khích tinh thần, ý thức trách nhiệm cán thẩm định - Định kỳ hàng tháng, hàng quý mời chuyên gia giỏi lĩnh vực ngân hàng – tài chính giảng dạy, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho cán 88 Cùng với đó, tổ chức hội thảo để cán có dịp trao đổi, giải thắc mắc, khó khăn gặp phải trình tác nghiệp với chuyên gia và với ban lãnh đạo Ngân hàng - Thường xuyên thực công tác giáo dục tư tưởng, đạo đức cho cán thẩm định, đồng thời có chính sách khen thưởng và kỷ luật kịp thời Một người cán thẩm định có chun mơn giỏi trước hết phải là cơng dân có phẩm chất đạo đức tốt 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Bất dự án đầu tư BĐS nào gặp phải rủi ro trình hoạt động, làm ảnh hưởng tới hiệu dự án Đặc biệt đầu tư kinh doanh BĐS thì khả gặp rủi ro càng cao – vì là ngành mang lại lợi nhuận lớn và có tính đặc thù Vậy để dự án đầu tư kinh doanh BĐS đem lại hiệu cao thì trình thẩm định tài chính dự án ngân hàng phải dự báo rủi ro xảy với dự án, từ chủ động đưa biện pháp để ngăn ngừa Thẩm định rủi ro dự án là vô cấp thiết, là bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng ngày nay, dự án chịu ảnh hưởng nhiều tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và trình thực dự án Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát và giảm thiểu rủi ro là cần thiết nhằm đảm bảo khả thi, hiệu dự án Hiện nay, việc thẩm định rủi ro nhiều dự án tiến hành qua loa, sơ sài Trong trình thẩm định dự án, cán thẩm định trọng đánh giá rủi ro mặt định tính, mặt định lượng thì chưa đầy đủ Ngân hàng dừng lại việc phân tích độ nhạy chiều, tức là cho yếu tố riêng rẽ doanh thu, chi phí…biến động mà chưa xét đến biến động đồng thời nhiều yếu tố Do đó, để có tính tốn tiêu tài chính đạt hiệu cao, ngân hàng cần phải quan tâm đến thẩm định rủi ro dự án, cần phân tích độ nhạy trường hợp có nhiều biến đồng thời biến động để từ dự báo tình xấu xảy 89 3.2.5 Tổ chức điều hành công tác thẩm định tái chính khoa học, hiệu quả Việc tổ chức và phân công hợp lý trình thẩm định hạn chế nhiều công đoạn không cần thiết, tránh chồng chéo và trùng lặp, giảm thiểu chi phí hoạt động và tiết kiệm mặt thời gian Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu có phịng thẩm định dự án riêng, giúp giảm nhẹ phần việc cán tín dụng Tuy nhiên, để trì chế điều hành tốt thì ngân hàng cần lưu ý vấn đề sau: - Bộ phận thẩm định phải hoạt động theo quy trình nề nếp, tất nghiệp vụ tín dụng, đảm bảo tính nguyên tắc nghiệp vụ thẩm định - Phân công cán thẩm định phụ trách khách hàng theo lĩnh vực kinh doanh định Một cán tín dụng am hiểu tất dự án thuộc tất ngành nghề kinh doanh Vì phân công cán tín dụng phụ trách ngành nghề định để từ có điều kiện sâu tìm hiểu vấn đề có liên quan đến vấn đề mình tìm hiểu - Tăng cường kiểm tra, giám sát cán thẩm định việc chấp hành văn pháp luật có liên quan tránh để xảy sai sót đáng tiếc 3.2.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin Cơng nghệ thơng tin đóng góp vị trí quan trọng tất yếu hoạt động NHTM Đặc biệt là công tác thẩm định và thẩm định tài chính dự án Sự góp mặt phần mềm máy tính chuyên dụng giúp cán thẩm định linh hoạt và đơn giản việc tính tốn tiêu tài chính Bên cạnh tiết kiệm thời gian mà đảm bảo hiệu công việc và tính chính xác cao Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu chưa sử dụng phần mềm chuyên dụng thẩm định tài chính dự án Trong thời gian tới, Ngân hàng nên mạnh dạn áp dụng phần mềm vào công tác thẩm định, để tăng cường hiệu công tác thẩm định và xử lý thông tin, hỗ trợ cán thẩm định công việc 3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ các phịng ban nghiệp vụ Cơng tác thẩm định địi hỏi phải có tham gia và hợp tác nhiều phịng ban Do đó, cần tăng cường phối hợp cơng việc phịng ban với 90 Việc tham gia, đóng góp ý kiến phòng ban khác giúp cho cán thẩm định có nguồn thơng tin xác thực có điều kiện hoàn thành cơng việc tốt Một mặt, cán thẩm định phải tự chủ, sáng tạo công việc Đồng thời cần phải không ngừng học hỏi kinh nghiệm trau dồi lực nghiệp vụ từ đồng nghiệp khác Từ đó, tự hoàn thiện lực thân, đem lại hiệu thẩm định cao 91 KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nói chung, chất lượng thẩm định tài chính dự án nói riêng là vấn đề vô cấp thiết NHTM Qua thẩm định tài chính cho biết dự án có hiệu khơng, có nên tài trợ vốn cho dự án không Mặt khác thời đại ngày nay, với phát triển kinh tế và khoa học công nghệ, mở rộng giao lưu hợp tác nước và quốc tế, nhu cầu tài trợ vốn doanh nghiệp là lớn Chính vì vậy, ngân hàng cần cẩn trọng thẩm định dự án, nhằm tránh rủi ro, bảo toàn số vốn và mang lại nguồn thu cho ngân hàng Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS ngân hàng TMCP Á Châu thời gian qua đạt yêu cầu: công tác phân tích tuân thủ quy định pháp luật, tiêu hiệu tài chính phân tích tương đối đầy đủ chính xác, xác định dòng tiền và tiêu quan trọng dự án Bên cạnh đó, nội dung phân tích cịn số hạn chế cần phải khắc phục Thông qua nghiên cứu lý thuyết với kết hợp nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định ngân hàng, giúp em hoàn thiện chuyên đề này Bài viết em tập trung giải vấn đề sau đây:  Khái quát vấn đề chung liên quan đến thẩm định dự án đầu tư khái niệm thẩm định dự án, cần thiết phải thẩm định, hệ thống tiêu chí đánh giá, nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định tài chính dự án  Thực tiễn công tác thẩm định dự án đầu tư và thẩm định tài chính Ngân hàng TMCP Á Châu quy trình thẩm định dự án đầu tư, nội dung thẩm định tài chính dự án, thực trạng thẩm định, kết đạt và hạn chế  Trên sở lý thuyết và thực tiễn công tác thẩm định tài chính dự án Ngân hàng TMCP Á Châu, em xin đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án Ngân hàng TMCP Á Châu Mặc dù em cố gắng nghiên cứu và tìm hiểu đề tài, phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và liên quan đến nhiều khía cạnh kinh tế - xã hội nên bài viết cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để bài viết em hoàn thiện hơn! Phụ lục 1: Kế hoạch giải ngân vốn đầu tư Stt Như cầu vốn (chưa Nội dung VAT, quy đổi USD) Chi phí xây dựng 44,208,000 Chi phí thiết bị 6,953,857 Chi phí đất, GPMB 7,300,857 Chi phí quản lý dự án 523,143 Chi phí tư vấn ĐTXD 1,478,381 Chi phí dự phòng 7,974,507 Tổng cộng (có VAT) 75,282,620 Tổng cộng (chưa VAT) 68,438,745 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 0 7,300,857 11,052,000 15,472,800 695,386 2,086,157 Năm 2014 Năm 2015 15,472,800 2,433,850 2,210,400 1,738,464 188,331 177,869 26,157 517,433 79,745 8,687,839 192,190 295,676 1,834,137 2,711,332 15,294,947 22,829,727 295,676 2,711,332 23,200,680 177,406 637,961 5,269,426 7,898,036 13,904,498 20,754,297 21,091,527 4,790,388 130,786 TRÍCH DẪN [1] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 19 [2] : Trích bài giảng môn lập dự án đầu tư kinh doanh BĐS [3] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 232 [4] [5] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 233 : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 234 Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, [6] : trích trang 250÷251 [7] : Trích Thông tư 05/2007/TT-BXD: HD lập và quản lý CP đầu tư XD công trình [8] : Trích bài giảng mơn thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích nội dung [9] : trang 275÷290 [10] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 239 [11] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 240 [12] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 243 [13] : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 244 [14] [15] [16] [17] [18] : : : : : Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 245 Trích bài giảng môn thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 295 Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 296 Giáo trình: Lập dự án đầu tư – Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 297 ... tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á. .. dự án đầu tư cần phải đánh giá, xem xét dự án Phân tích tài chính dự án là nội dung quan trọng trình lập dự án đầu tư, phân tích tài chính dự án thực việc xem xét, đánh giá dự án dựa... tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu thực nào? - Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay