Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn thi hành tại huyện thanh oai, thành phố hà nội

Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Phạm Thị Thanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

TỪ THỰC TIẾN THI HÀNH TẠI HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI

LÊ THỊ THU HÀ

HÀ NỘI – 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và có kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó có liên quan đến đề tài

Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Lê Thị Thu Hà

LỜI CẢM ƠN

Trong hơn 2 năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế tại Viện Đại học Mở Hà Nội, chúng tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những kinh nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm

vụ của mình

Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Viện Đại học Mở, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Viện Đại học Mở đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin cảm ơn TS Trần Lệ Thu – người đã hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Luận văn Cô giáo đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học, cách tiếp cận và nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và quyền

sử dụng đất ở nói riêng cũng như giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên cứu khoa học

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới các cơ quan của UBND huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập trong suốt thời gian qua

Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp

Hà Nội, tháng năm 2018

Tác giả luận văn

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp kết quả điều tra 56

Bảng 2.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn

huyện Thanh Oai (giai đoạn 2013-2017) 60

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 7

LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 7

1.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 7

1.1.1 Khái niệm, nội dung quyền sử dụng đất ở 7

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 10

1.2 Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 12

1.2.1 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 12

1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 14

1.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 16

1.2.4 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và những yêu cầu đặt ra của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 18 1.3 Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 21

1.3.1 Đối tượng kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 21

1.3.2 Thẩm quyền thực hiện đăng ký và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 23

1.3.3 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 24

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 26 1.4.1 Yếu tố về nhân lực 26

1.4.3 Yếu tố về kỹ thuật 28

1.4.4 Các khoản thu tài chính 30

Kết luận chương 1 33

CHƯƠNG 2 35

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 35

2.1 Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 35

2.1.1 Sơ lược lịch sử pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 35

2.1.2 Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 39

2.2 Thực tiễn thi hành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 50

2.2.1 Khái quát về huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 50

2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 53

2.2.3 Một số văn bản pháp lý của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 65

2.2.4 Những kết quả đạt được, những hạn chế, khó khăn phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thanh Oai thành phố Hà Nội và những nguyên nhân của khó khăn, hạn chế 65

CHƯƠNG 3 75

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 75

3.1 Phương hướng chung 75

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 76

3.2.1 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở 76

3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về Đối tượng kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 79

3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về Thẩm quyền thực hiện đăng ký và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 79

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 81

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 82

3.3.1 Kiện toàn bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai 82

3.3.2 Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai 83

3.3.3 Giải pháp về lực lượng cán bộ 83

3.3.4 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra 85

3.3.5 Tuyên truyền và nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 86

Kết luận chương 3 88

KẾT LUẬN 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài sản của tự nhiên có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không có sự tồn tại của loài người điều kiện sống cho động thực vật và con người trên trái đất

Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại

đô thị Đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất ao vườn gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận là đất ở Đất ở có vai trò quan trọng, là nơi sinh sống, sinh hoạt của con người, là nơi diễn ra mọi hoạt động thiết yếu nhất, đất ở ổn định tạo nên cuộc sống

ổn định để phục vụ các nhu cầu còn lại của con người

Luật đất đai năm 2013 đã đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng… còn nhiều bất cập, chồng chéo và mâu thuẫn Nhiều quy định thể hiện sự gò bó, khiên cưỡng và thiếu tính khả thi

Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, giáp quận Hà Đông, huyện Thanh Oai được đánh giá là huyện có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn

đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Thanh Oai chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cao dẫn đến tỷ

lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp, việc lấn chiếm đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn diễn ra ngầm, được thế chấp dưới hình thức “ tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều, Chính vì vậy tình trạng khiếu kiện đang diễn ra hết sức phức tạp, đòi hỏi cần có các giải pháp đồng bộ, hoàn thiện quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc thực thi pháp luật trong lĩnh vực này

Từ thực trạng nêu trên việc nghiên cứu, nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là việc làm cần thiết và có ý nghĩa Vì vậy

học viên đã chọn đề tài: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở từ

thực tiễn thi hành tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc

sĩ của mình

2 Tổng quan nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng được giới khoa học pháp lý nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu như:

Các vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Quang Học, (2004);

Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011, Đặng Anh Quân (2011)

Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình như:

Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người

sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009, T.S Trần Quang Huy (2009);

Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm

2003, tạp chí luật học,số 3/2005, Ths.Phạm Thu Thủy (2005);

Báo cáo số 93/BC- CP ngày 19/10/2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Phạm Thị Thanh Hải (2010);

Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật,

Hà Nội, Vũ Thị Nguyện (2007);

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, Nguyễn Mạnh Khởi (2009);

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm

2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội Đỗ Thị Anh Thư (2009),

“Pháp luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn của Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh” luận văn thạc sĩ của Lê Xuân Trường, Học viện Khoa học xã hội (2013)

“Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân”, luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Minh, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2013)

“Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”, luận văn thạc sĩ Luật học của Phạm Thị Thảo, khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội (2016)

Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu Đặc biệt chưa có bất kỳ công trình luận văn thạc sĩ nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và thực tiễn thi hành tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội theo quy định của Luật đất đai năm 2013 Do vậy,

đề tài nghiên cứu của tác giả có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hiện nay

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

a Mục tiêu:

Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đánh giá thực trạng những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Qua thực tiễn thi hành tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

Từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật đất đai năm 2013

b Nhiệm vụ nghiên cứu

Khái quát hóa hệ thống lý luận, cơ sở khoa học về cấp GCN QSDĐ ở Tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở qua thực tiễn

áp dụng tại địa bàn huyên Thanh Oai, thành phố Hà Nội, chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế đó, làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng

Đối tượng nghiên cứu trong luận văn là các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo quy đinh của Luật đất đai năm 2013 và thực tiễn thi hành tại địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phân tích đánh giá thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Thời gian nghiên cứu là 5 năm (từ năm 2013 đến hết năm 2017)

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sẽ sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử và phương pháp logic làm phương pháp luận cơ bản và xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu, cùng với một số phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội khác, cụ thể là:

Phương pháp phỏng vấn sâu được sử dụng chủ yếu trong Chương 2, phỏng vấn

là phương pháp quan trọng để thu thập dữ liệu về các yêu cầu của hệ thống thông tin Việc phỏng vấn nhằm phát hiện thông tin về các ý kiến của người được phỏng vấn về những vấn đề xung quanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Phương pháp so sánh được sử dụng trong Chương 1, Chương 2

Phương pháp quy nạp và diễn dịch sử dụng trong cả 3 chương

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp từ các nguồn liên quan và đáng tin cậy, được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 và Chương 3

6 Ý nghĩa lý luận, thực tiễn của đề tài

Luận văn cung cấp một cách toàn diện và đầy đủ những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Luận văn là nguồn tư liệu tổng hợp về thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Cung cấp thêm các luận cứ khoa học trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trong thời gian tới

Luận văn có giá trị tham khảo đối với sinh viên đại học, cao học luật và hành chính, có thể dùng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu ở Trung tâm bồi dưỡng chính trị cấp huyện, hoặc làm tài liệu tham khảo cho những ai quan tâm đến vấn đề này

Những đề xuất, giải pháp của luận văn là tư liệu tham khảo để các nhà hoạch định chính sách tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở qua thực tiễn nghiên cứu tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

7 Nội dung của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và mục lục, Luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Lý luận về quyền sử dụng đất ở và pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn thi hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở

1.1 Quan niệm về quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.1.1 Khái niệm, nội dung quyền sử dụng đất ở

Quyền sử dụng: Theo Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 Điều 189 thì quyền sử dụng đối với tài sản là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản và dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Quyền sử dụng là một trong ba nội dung quan trọng của quyền sở hữu Đây là quyền năng có ý nghĩa thực tế nhất đối với chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản [7]

Quyền sử dụng đất: Theo Từ điển kinh tế: QSDĐ là phương thức quy định điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước Trong lĩnh vực kinh tế, các nhà kinh tế học thuần túy khi nhận định vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam đã sử dụng thuật ngữ không thật chính xác; chưa thấy được bản chất pháp lý của sở hữu toàn dân về đất đai Trong bài viết trên Tạp chí Luật học số 14/2005, tác giả Hoàng Việt cho rằng: “Đặc điểm chung nhất của quan hệ sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế thị trường là sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau về ruộng đất, trong đó sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân lớn và sở hữu tư nhân của người sản xuất nhỏ là các hình thức cơ bản” [27, tr10] Theo quy định của Hiến pháp – đạo luật cơ bản và Luật Đất đai (năm 2003) thì chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện, còn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất [18]

Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất" [36, tr 146]

Xét về bản chất pháp lý QSDĐ là một dạng quyền tài sản đặc biệt trong việc khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất của chủ thể có QSDĐ

Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định Người được giao quyền sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân) được quyền sử dụng loại tài sản đặc biệt này trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai Là một bộ phận thuộc thượng tầng kiến trúc nên chế độ sử dụng đất đai do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ thể sở hữu đất đai là toàn dân; Nhà nước chỉ sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai bằng các hình thức như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất…

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp và được phép [19] Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà nước trong việc thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương; ban hành và thực hiện thống nhất trong

cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật đất đai; tổ chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng thực tế về đất đai

Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng đất có

nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là quyền định đoạt về đất đai Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ sử dụng đất luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này Chủ sử dụng đất được sử dụng đất để làm kinh tế, để ở,

để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước

Đối với nước ta, “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013” Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Có thể hiểu, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền:

- Sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan Như vậy, QSDĐ ở là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường Nội dung quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai

Theo tác giả luận văn, “QSDĐ ở là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận

chuyển quyền sử dụng đất Việc hiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

GCNQSDĐ ở là một thuật ngữ sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai; đặc biệt là kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập trong Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 Xét dưới góc

độ học thuật, khái niệm GCNQSDĐ ở được giới khoa học pháp lý nước ta xem xét, tìm hiểu và có một số cách giải thích về thuật ngữ này như sau:

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm

2006 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” [36, tr 89]

Giáo trình Luật đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội quan niệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm”

Theo Khoản 6, Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định “GCNQSDĐ ở là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất”[19]

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai; để người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất; đồng thời người sử dụng đất phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một chứng thư pháp lý đầy

đủ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng

Tìm hiểu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tác giả rút ra một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, GCNQSDĐ ở là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

được pháp luật quy định đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước GCNQSDĐ được nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm “ đầu ra” của quá trình kê khai,

đăng ký đất đai, điều tra, đo, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính Điều này

có nghĩa là GCNQSDĐ ở là không hề đơn giản Để có thể cấp GCNQSDĐ ở cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đính sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất vv nhằm đảm bảo sự chính xác khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với chủ thể sử dụng đất lân cận Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền GCNQSDĐ ở nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể Do đó, GCNQSDĐ ở là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ ở là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện

chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Điều này có nghĩa là không phải bất cứ

tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ở mà phải theo quy định của pháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ ở Các cơ quan này bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ ở phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng vv… được pháp luật quy định chặt chẽ

Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ ở là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang

tính kỹ thuật nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục… do pháp luật quy định

Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ ở cho người sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan tài nguyên và môi trường Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cả nước

1.2 Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở là một bộ phận thuộc lĩnh vực của pháp luật đất

đai Được hiểu là: Tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó

quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình có những đặc điểm cơ bản sau:

- Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta và có sự điều chỉnh phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế

- Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình là một bộ phận cấu thành của pháp luật đất đai và có liên quan tới pháp luật dân

sự, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, các quy định pháp luật liên quan về các công trình xây dựng, về quản lý và sử dụng đối với các tài sản khác gắn liền với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất…

- Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình bao gồm các quy định của luật công (luật hiến pháp và luật hành chính) về quản

lý nhà nước đối với đất đai có liên quan mật thiết với các quy định của luật tư (luật dân sự) về tài sản và quyền sở hữu tài sản của các chủ thể

Với khái niệm và những đặc điểm cơ bản như đã đề cập ở trên cho thấy, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình bao gồm nhiều chế định điều chỉnh nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song tựu chung lại, chúng có các nhóm quy phạm cơ bản sau đây:

- Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Đây là nhóm quy phạm quy định những nội dung yêu cầu mang tính bắt buộc , phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tinh chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, do chủ thể được cấp là các hộ gia đình, cá nhân cụ thể và chiếm số lượng lớn nhất trong toàn xã hội

- Nhóm quy phạm quy định về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: đây là nhóm quy phạm quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán

bộ thực hiện nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải xem xét thật thận trọng, kỹ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất ở là rất đa dạng và phức tạp nhằm đảm bảo cho hoạt động cấp giấy được chính xác

và công bằng Đất ở có nhiều nguồn gốc và hết sức đa dạng, phức tạp, do đó điều kiện quy định được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cũng phải quy định rất rõ, chi tiết từng thời điểm đủ điều kiện được cấp và thời điểm ko đủ điều kiện cấp

- Nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Theo đó, những thông tin vê chủ thể, về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng… sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của chủ thể được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản Vì vậy, nội dung và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và

nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quy định rất chi tiết từng cá nhân, mối quan

hệ, và từ đó thể hiện quyền được thụ hưởng của từng cá nhân có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, do đó, những thông tin trên phải thực sự chi tiết, rõ ràng, tránh sự tranh chấp về sau

- Nhóm quy phạm về những nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Về nghĩa vụ tài chính có 2 nhóm nghĩa vụ: thứ nhất, các nghĩa vụ tài chính mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng ký quyền sở hữu và sử dụng tài sản… Thứ hai, khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình, tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất khác nhau, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sẽ có những nghĩa vụ tài chính khác nhau Vì vậy, đây là nhóm quy phạm

mà Nhà nước cần đặc biệt quan tâm Một mặt để đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho người sử dụng đất, nhưng mặt khác cũng tránh sự thất thu cho ngân sách nhà nước

- Nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Theo đó, chỉ những cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của luật mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cũng cần phải được thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt vừa đảm bảo thời gian tiến độ mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này

1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

- Đối với nhà nước, GCNQSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình cùng các hồ sơ đất

đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của NSDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra; là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình, Nhà nước từng bước cải cách theo

hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng và đẩy nhanh công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính, bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn; việc thống kê, kiểm kê đất đai đạt độ chính xác, hiệu quả cao; Trong quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình từ những vướng mắc, khó khăn, phát sinh trên thực tế, sẽ được sửa đổi, bổ sung chính sách và pháp luật đất đai theo hướng ngày càng hoàn thiện GCNQSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa cá nhân,

hộ gia đình sử dụng đất với Nhà nước Khi các cá nhân, hộ gia đình đã được Nhà nước cấp GCNQSDĐ ở, cũng có nghĩa là các chủ thể này có quyền yêu cầu Nhà nước bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại Nhà nước có trách nhiệm phải đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế cuộc sống Ngược lại, Nhà nước có quyền yêu cầu các cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Đối với người sử dụng đất, GCNQSDĐ ở của cá nhân, hộ gia đình là một

chứng thư pháp lý ghi nhận các quyền của các cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận và bảo đảm cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất; xác định rõ người chủ đích thực đối với QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyền hạn của người đại diện đứng tên trên GCNQSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đặc biệt là các quyền chuyển QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho… và được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra hoặc khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Mặt khác, cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích của NSDĐ, lợi ích của toàn xã hội Cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình là cơ

sở đảm bảo thị truờng bất động sản phát triển bền vững; tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát trển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư cho phát triển bền vững kinh tế, xã hội

1.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho cá nhân, hộ gia đình trong quá trình

sử dụng đất ở, Nhà nước tiến hành thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho NSDĐ nói chung, cá nhân, hộ gia đình nói riêng Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc mà pháp luật quy định

- Nguyên tắc thứ nhất: GCNQSDĐ ở được cấp theo từng thửa đất [19, Khoản 1,

Điều 98] Đây là quy định cần thiết bởi trên thực tế trước đây việc cấp GCNQSDĐ ở chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó khăn khi cần thế chấp giá trị QSDĐ cũng như tài sản trên đất Điều này giúp cho chủ thể được cấp GCN có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc

sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng của mình

- Nguyên tắc thứ hai: Thửa đất có nhiều NSDĐ, thì GCNQSDĐ ở được cấp cho

từng NSDĐ, qua đó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể độc lập đối với cùng một thửa đất Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 về quy định cấp GCNQSDĐ ở là bổ sung quy định trường hợp QSDĐ ở là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một GCN, hoặc cấp chung một sổ đỏ

và trao cho người đại diện Đây là sự thay đổi cần thiết và hợp lý nhằm hướng tới quyền bình đẳng và công bằng cho các chủ thể cùng có QSDĐ ở như nhau thì phải được đảm bảo quyền lợi như nhau - và GCN cấp riêng cho mỗi người Quy định này cũng góp phần vào việc giải quyết tình trạng bất cập và vướng mắc trong thực tế thời gian qua khi Luật Đất đai năm 2003 quy định chỉ cấp một GCN trong trường hợp QSDĐ ở là tài sản chung nên trong thực tế người chịu trách nhiệm giữ GCN đã có những động thái gây phiền hà hoặc cản trở việc thực hiện các quyền của các đồng quyền sở hữu và sử dụng đất và nhà còn lại với tư tưởng muốn chiếm đoạt Bên cạnh

đó, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định rõ hơn, chi tiết hơn về việc cấp GCNQSDĐ ở

là tài sản chung của vợ chồng Theo đó, về nguyên tắc, QSDĐ ở là tài sản chung của

vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ ở Đây là quy định được kế thừa trong Luật Đất đai năm 2003; tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 làm

rõ hơn trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì GCN ghi tên một

người; trường hợp QSDĐ ở là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ ở để ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng nếu có yêu cầu [19, Khoản 4, Điều 98] Quy định bổ sung này trong Luật Đất đai năm 2013 thể hiện xu hướng hiện đại trên tinh thần tôn trọng tối đa quyền tự

do ý chí của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản, ngay cả trong trường hợp tài sản đó là vợ chồng; quy định đó cũng hướng tới việc chủ động và linh hoạt hơn trong trường hợp giao dịch tài sản đó trên thị trường Ở một khía cạnh khác, khi QSDĐ, QSHN và tài sản trên đất là tài sản chung của vợ và chồng song thỏa thuận việc đứng tên một người cũng có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp, bất đồng về kinh tế trong thực tế một cách minh bạch, dễ dàng trong trường hợp tranh chấp, bất đồng kinh tế đó chỉ do một trong hai người vợ hoặc chồng gây ra Trong trường hợp này, GCN đứng tên một người sẽ là cơ sở đảm bảo quyền lợi cho người còn lại và các thành viên khác trong gia đình của họ Luật Đất đai năm 2013 cũng đã giải quyết triệt để, rõ ràng về những GCN trước đây cấp cho một người hoặc

vợ hoặc chồng, nay họ có nhu cầu ghi nhận đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì Nhà nước cũng phúc đáp yêu cầu và nguyện vọng đó của vợ và chồng

- Nguyên tắc thứ ba: GCNQSDĐ ở được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau

khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật [19, Khoản 3, Điều 98] Quy định này cũng nhằm khích lệ và nâng cao ý thức của NSDĐ, theo đó, họ muốn được hưởng đầy đủ các quyền trong quá trình sử dụng đất mà quyền

có ý nghĩa quan trọng đầu tiên, làm tiền đề cho việc thực hiện và hưởng các quyền khác như quyền chuyển QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi, quyền được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm hại Đây cũng là căn cứ để Nhà nước xem xét cùng với các điều kiện khác thực hiện việc cấp GCNQSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình

- Nguyên tắc thứ tư: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc

thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ sử dụng đất, mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những NSDĐ liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, QSHN ở và

tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế NSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có [19, Khoản 5, Điều 98]

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Như vậy, nguyên tắc cấp GCNQSDĐ ở đã được ghi nhận và quy định cụ thể, thống nhất trong Luật Đất đai năm 2013 và về cơ bản khắc phục được những vướng mắc nảy sinh theo quy định của pháp luật đất đai trước đó

1.2.4 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

và những yêu cầu đặt ra của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.2.4.1 Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực

tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội

đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở qua các lí do sau đây:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung

mang tính Hiến định, theo đó, Điều 18 Hiến pháp 1992 chỉ rõ “Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật” [25, Điều 18] Điều này cũng đã trở thành một trong năm nguyên tắc chủ đạo của ngành Luật Đất đai Cùng với đó, tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận 15 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước

về đất đai thì trong đó hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung đó Như

vậy, với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật thì Nhà nước mới quản lý được quỹ đất hiệu quả và ngày càng hoàn thiện hơn

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian qua

cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt động này Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xã hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những đợt "nóng - lạnh" thất thường của thị trường bất động sản Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai

và điều tiết thị trường bất động sản Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của hàng hoá bất động sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và cơ hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá đó tham gia thị trường Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được đẩy mạnh sẽ là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển chính quy, lành mạnh và công khai hoá Hạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường

Thứ ba, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa quan

trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực hiện hoạt

động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinh thần "thượng tôn pháp luật" và vì lợi ích của người dân Đây cũng

là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm quyền, độc quyền và cửa quyền khi thực thi pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Trong trường hợp có sự sai phạm của cán bộ công chức khi thực hiện hoạt động cấp giấy thì bằng các chế tài cụ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sẽ

có những hình thức trách nhiệm pháp lí tương ứng, phù hợp đối với mỗi hành vi sai phạm

Thứ tư, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình,

cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Qua đó, giúp người dân có điều kiện và

cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu rõ

"bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.2.4.2 Những yêu cầu đặt ra của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo nguyên tắc pháp chế

xã hội chủ nghĩa Điều này được hiểu là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo tuân thủ trình tự, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước và người sử dụng đất

-Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải bảo đảm hợp lý đối với các đối tượng sử dụng đất ở, đây là yêu cầu đòi hỏi cần có những quy định phù hợp với đặc điểm tình hình của từng địa phương, đảm bảo các quy định đặt ra phải áp dụng được cho các trường hợp cấp GCN QSDĐ ở tại địa phương

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được cấp phải bảo đảm minh bạch, công khai, công bằng, đây là yêu cầu quan trọng đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở phải bảo đảm thực thi, công bằng về quyền nghĩa vụ đối với các đối tượng được cấp,

giấy chứng nhận, chủ trương, thủ tục, chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo công khai để người dân có cơ hội được biết và thực hiện

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải bảo đảm là chứng thư pháp lý chứng minh quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất ở Pháp luật cần quy định chi tiết các loại giấy tờ, hồ sơ đảm bảo cho việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở của người dân bởi đây là những giấy tờ có tính pháp lý chứng minh cho quyền lợi cũng như nghĩa vụ của họ

1.3 Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.3.1 Đối tượng kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

* Đối tượng kê khai đăng ký: Tất cả các chủ sử dụng đất có quan hệ trực tiếp

với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật đều phải thực hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất ở

- Đối với hộ gia đình sử dụng đất: chủ hộ là người đứng ra kê khai đăng ký hoặc

có thể ủy quyền cho người khác thay thế Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền

do chủ hộ ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Trong hồ sơ đăng

- Đối với các tổ chức Kinh tế - Xã hội - Chính trị:

+ Với những tổ chức có tư cách pháp nhân thì do thủ trưởng của tổ chức hoặc người được thủ trưởng tổ chức ủy quyền đứng ra kê khai đăng ký

+ Với những tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có

tư cách pháp nhân đứng ra kê khai đăng ký Người đứng tên kê khai đăng ký là tên của

tổ chức

+ Với các đơn vị sử dụng đất thuộc Bộ Quốc phòng: do các đơn vị chủ quản là: tổng cục, quân khu, quân chủng, binh chủng, quân đoàn, bộ tư lệnh biên phòng, học

viện, nhà trường, bộ chỉ huy quân sự tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đứng ra

kê khai đăng ký

+ Với các tổ chức sử dụng đất, sở hữu nhà ở thuộc Bộ Công an: cũng do các đơn vị chủ quản là tổng cục hậu cần, các đơn vị trực thuộc Bộ Công an, Công an tỉnh

và thành phố trực thuộc trung ương đứng ra kê khai đăng ký

* Diện tích đất phải kê khai đăng ký

Diện tích đất phải kê khai đăng ký là toàn bộ diện tích đất do các tổ chức,hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau bao gồm:

- Toàn bộ diện tích đất đang sử dụng;

- Diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao bao gồm cả diện tích đất khác đang cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng và diện tích đang tranh chấp;

- Diện tích đất được cơ quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất; Phần diện tích đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là đất đi thuê, mượn, nhận khoán, thì không được kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

* Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Bao gồm các đối tượng sau:

- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất tôn giáo, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; các cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo quy định của pháp luật

về quốc tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

1.3.2 Thẩm quyền thực hiện đăng ký và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Thẩm quyền cấp giấy GCNQSDĐ ở là quyền hạn mà pháp luật quy định cho các cơ quan nhà nước được cấp GCNQSDĐ ở cho người sử dụng đất Điều này không chỉ có ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, tránh sự tùy tiện hoặc bừa bãi trong việc cấp GCNQSDĐ mà còn tăng cường trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong cấp GCNQSDĐ Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

- UBND xã, phường, thị trấn xem xét tính hợp lý đầy đủ của hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận và đề xuất kiến nghị vào trong từng hồ

sơ một

- UBND cấp quận, huyện được phép xét duyệt và cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam

- UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.3.3 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Theo Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp được cấp GCNQSDĐ được quy định tại khoản 1 Điều 97 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước” Như vậy, có thể khẳng định trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất không vi phạm pháp luật hoặc không bị pháp luật ngăn cấm Vậy người sử dụng đất thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được hiểu thế nào theo quy định của luật đất đai?

Lần đầu tiên khái niệm người sử dụng đất được đề cập chính thức trong Luật đất đai năm 1987; theo đó người sử dụng đất bao gồm các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, cá nhân được Nhà nước giao đất (Điều 1) Như vậy, theo đạo Luật này, người sử dụng đất ở thời điểm đó gồm chủ yếu là các tổ chức

sử dụng đất của Nhà nước Tiếp theo, Luật đất đai năm 1993 ra đời quy định người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Điều 1) Điều 1 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật dất đai năm 1998 bổ sung quy định người sử dụng đất còn bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận quyền chuyển chuyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác Như vậy, ở thời điểm này, người sử đụng đất thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không chỉ là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất mà còn bao gồm cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi tham gia các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất để phù hợp với thực thế sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung quy định về người sử dụng đất thuộc đối tượng được cấp GCNQSDĐ ở bao gồm:

- Tổ chức trong nước sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất

- Cộng đồng cư dân sử dụng đất

- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư ở Việt Nam sử dụng đất

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 về cơ bản thừa kế quy định của Luật đất đai năm 2003 về người sử dụng đất Tuy nhiên, đạo Luật này bổ sung một số đối tượng sử dụng đất cụ thể cho phù hợp với thực tế sử dụng đất hiện nay như tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự; thay thế thuật ngữ “ tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam” bằng thuật ngữ “ doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” để chỉ đối tượng sử dụng đất là những nhà đầu tư nước ngoài nhằm “ nhất thể hóa” quy định của pháp luật về đất đai với pháp luật đầu tư

Trên cơ sở quy định về người sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013, Điều 99 của đạo luật này đề cập cụ thể đến trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Một là, Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất này;

Hai là, Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

Ba là, Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Bốn là, Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Năm là, Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Sáu là, Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Bảy là, Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Tám là, Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

Chín là, Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

Mười là, Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.4.1 Yếu tố về nhân lực

UBND xã, phường, thị trấn là cấp cơ sở trực tiếp thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai với việc triển khai các công việc như lập sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính, thống kê, kiểm kê đất định kỳ Là cơ quan theo dõi biến động về diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất, chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, cho thuê đất; là nơi làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, lập hồ sơ xin giao đất, tổ chức đăng ký kê khai cấp GCNQSDĐ

Quy trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan Trong đó lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký đóng vai trò quan trọng Để giúp cho chính quyền cấp xã, phường, thị trấn thực hiện đầy đủ và hiệu quả công việc, nhất thiết cần phải có cán bộ địa chính được bố trí chuyên trách theo đúng quy định về nhiệm vụ và trách nhiệm của cán bộ địa chính cấp xã Lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có đủ bản lĩnh phẩm chất, năng lực, trí tuệ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ và khả năng tổ chức lãnh đạo để công tác này được thực hiện minh bạch Cán bộ làm công tác cấp GCNQSDĐ cần phải

có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về bản đồ và công tác đo đạc, thành lập bản đồ, đặc biệt là bản đồ địa chính; phải hiểu và có kỹ năng sử dụng thông thạo các phần mềm ứng dụng của ngành địa chính Cán bộ địa chính phải là những người nắm, hiểu

và vận dụng tốt Luật Đất đai cũng như các văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai nói riêng và các văn bản liên quan khác nói chung Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cấp dưới ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ của cấp trên Do đó, trong quá trình thực hiện luôn đòi hỏi cần có sự ăn khớp, phối hợp nhịp nhàng và trình độ chuyên môn cao của các cán bộ thực hiện công tác này để tránh xảy

ra sai sót có thể dẫn đến hậu quả bất lợi

Thực tế hiện nay ở nhiều địa phương, nhất là cấp chính quyền cơ sở chưa thực hiện nghiêm túc các quy định về quản lý đất đai, vẫn còn tình trạng lãnh đạo xã, phường bao che, dung túng cho những cá nhân sai phạm Nhiều gia đình lấn chiếm đất công, đất của người khác; thậm chí nhiều người ngang nhiên chiếm đoạt đất thuê, mượn rồi vẫn được cơ quan địa chính “tiếp tay” làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Trình độ chuyên môn kém hay vấn đề đạo đức trong ngành là nguyên nhân gây chậm trễ trong việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ Chính vì vậy, cán bộ địa chính cấp xã, phường phải

là người thông thạo nghiệp vụ của ngành, am hiểu chính sách pháp luật về đất đai và tình hình đất đai của địa phương để có thể hoàn thành tốt công tác cấp cơ sở

Cùng với sự tiến bộ của khoa học công nghệ, các phần mềm quản lý đất đai như bản đồ số, hệ thống cơ sở dữ liệu… đã ra đời phục vụ cho công việc của ngành địa chính Hệ thống quản lý đất đai bằng công nghệ thông tin đòi hỏi số lượng cán bộ ít

nhưng có trình độ chuyên môn cao, có năng lực quản lý, góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, là cơ sở pháp lý để tăng cường công tác quản lý nhà nước

1.4.2 Yếu tố về kinh phí

Kinh phí phục vụ cho quá trình đăng ký cấp GCNQSDĐ được lấy từ ngân sách

mà cơ quan nhà nước cấp cho các đơn vị cơ sở để chi vào thực hiện công tác này bao gồm các khoản chi sau:

- Lương trả cho cán bộ cấp cơ sở;

- Sự đầu tư vào cơ sở vật chất: đảm bảo trang thiết bị, chỉnh lý bản đồ, kiểm tra thực địa…

- Phương tiện hỗ trợ kê khai đăng ký cho người dân, phục vụ tổ đăng ký và hội đồng xét duyệt cùng các phương tiện thông tin đại chúng như: trang web để tra cứu, loa đài truyền thanh…

UBND cấp xã muốn thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai nói chung và công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ nói riêng cần phân bổ nguồn kinh phí từ ngân sách nhà nước này thực sự có hiệu quả, chi cho đúng, chi đủ và chi hợp lý Đây là yếu tố thiết yếu trong quá trình đăng ký cấp GCNQSDĐ ở cấp cơ sở ảnh hưởng đến chất lượng công việc của cán bộ địa chính cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân

1.4.3 Yếu tố về kỹ thuật

* Công tác quy hoạch

Việc cấp GCN QSDĐ phải gắn liền với quy hoạch, phải phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến công tác đăng ký đất đai cũng như việc cấp GCN QSDĐ do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính dài hạn, vĩ mô, được thực hiện trong một thời kỳ dài Trên cơ sở phân hạng đất đai, quy hoạch vùng, lãnh thổ, Nhà nước thực hiện bố trí sắp xếp các loại đất cho từng đối tượng quản lý và sử dụng Điều này sẽ tạo nên hiệu ứng tích cực khi cho phép việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý hơn Bởi khi các chủ sử dụng đất hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất trên phần đất đai của mình thì họ

sẽ yên tâm đầu tư khai thác và sử dụng trên, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn

Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo từng thời kỳ, từng năm chính là cơ

sở để các cơ quan chuyên môn xem xét việc cấp GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên do những nguyên nhân khác nhau vẫn xảy ra tình trạng cấp đất sai so với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Ví dụ: đối với trường hợp quy hoạch đất nông nghiệp nhưng lại cấp giấy chứng nhận với mục đích là đất ở… Để tránh tình trạng này, cần phải có sự thống nhất giữa các cấp và ban ngành

có liên quan để không chỉ công tác quy hoạch hoàn thiện mà việc cấp GCNQSDĐ cũng đạt được kết quả

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở tạo điều kiện cho việc tính thuế, phí

và lệ phí, định giá các loại đất Đây là cũng tiền đề để đánh giá tổng quát về nguồn tài nguyên đất đai, đảm bảo cơ sở pháp luật cho công tác quản lý đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất; phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng của vùng, địa phương nhằm đưa ra hướng giải quyết cho công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nếu làm tốt ngay từ những bước ban đầu sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các sai phạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình đăng ký QSDĐ được diễn ra nhanh chóng

* Công tác điều tra, đo đạc lập bản đồ địa chính; chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ

Bản đồ là tư liệu rất cơ bản và vô cùng quan trọng trong hồ sơ địa chính cũng như trong công tác cấp GCNQSDĐ Bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của các thửa đất với các yếu tố khác trong khu vực bao gồm những thông tin cơ bản về đất đai như

vị trí, hình dạng, kích thước, loại đất, diện tích…

Công tác điều tra, đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng Đất đai luôn biến động do các chủ sử dụng có nhu cầu hợp thửa, tách thửa; thực hiện các quyền năng theo luật định, chuyển mục đích sử dụng hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Do đó, để quản lý chặt chẽ và chính xác các thông tin về vấn đề đất đai đòi hỏi phải cập nhật những biến động đất đai trên thực địa và bản đồ

một cách thường xuyên Thực hiện tốt công tác này giúp người quản lý đất đai nắm vững được số lượng, phân bố, cơ cấu đất

Việc kiểm kê đất đai giúp cho việc quản lý quỹ đất được chặt chẽ, đo đạc bản

đồ chính xác giúp công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ giảm được công tác thanh tra, kiểm tra lại Khảo sát, đo đạc; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất giúp cơ quan Nhà nước quản lý về đất đai nắm được các thông tin của từng thửa đất: số lượng, chất lượng, diện tích, loại đất

Công tác đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc có sẵn Dựa vào tài liệu này các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa, kiểm tra độ chính xác của hình dạng và kích thước thực tế từng lô đất; lập hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành chỉnh lý bản đồ địa chính Đây là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tiến hành cấp GCNQSDĐ theo đúng hiện trạng sử dụng Nếu công tác

đo đạc, điều tra, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất không tốt sẽ kéo theo việc cấp GCNQSDĐ

sẽ sai về hiện trạng sử dụng, diện tích và hình thể Thông qua công tác này Nhà nước

có cơ sở để tính đúng thuế nông nghiệp, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất cả về nghĩa vụ và quyền lợi

Nếu những yếu tố về kỹ thuật trên được thực hiện đúng, khoa học và hợp lý thì thời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ được rút ngắn; hạn chế mức thấp nhất những sai sót trong quá trình

1.4.4 Các khoản thu tài chính

Khoản thu tài chính mà Nhà nước áp dụng đối với người sử dụng đất là một trong những khoản thu quan trọng đóng góp vào ngân sách chung của Nhà nước, góp phần tăng thu cho ngân sách Đây là công cụ không thể thiếu của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai Thông qua các khoản thuế liên quan đến đất đai đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết và quản lý của Nhà nước đối với đất đai Không những thế các khoản thu này còn thể hiệnđược mong muốn của Nhà nước đó là thực hiện công bằng xã hội, điều tiết thị trường đất đai, thực

hiện tốt quản lý Nhà nước trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội… Có thể hiểu, tài chính là một trong những công cụ có vai trò quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất, thúc đẩy người sử dụng đất một cách hợp lý

Tiền thuế sử dụng đất là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu hàng năm nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho bộ máy quản lý hành chính nhà nước về đất đai Việc cấp GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước thu thuế Vì đây là nguồn thu rất quan trọng cho ngân sách nhà nước Do đó, việc áp dụng thu thuế sử dụng đất

và các khoản thu tài chính khác cần được công khai, minh bạch Đặc biệt là các khoản phí mà chủ dụng đất phải nộp trong quá trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ bao gồm:

- Phôi GCN;

- Lệ phí địa chính;

- Phí thẩm định;

- Trích lục, trích sao hồ sơ địa chính:

+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

+ Biên bản xác định ranh giới, mốc giới

1.4.5 Ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất

Người dân là đối tượng sử dụng đất, đối tượng có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong lĩnh vực đất đai GCNQSDĐ có vai trò quan trọng với người sử dụng đất

nên để đảm bảo quyền lợi, chủ sử dụng cần chấp hành các quy định khi tham gia đăng

ký, cấp GCNQSDĐ Sự hiểu biết của người dân đối với các vấn đề trong việc quản lý đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, Nếu người dân có hiểu và nắm rõ về luật cũng như các quy định hiện hành thì sẽ giúp cho cán bộ địa chính dễ dàng xử lý các công tác liên quan đến việc đăng ký đất đai, tiến trình cấp GCNQSDĐ Đa số các vụ khiếu kiện phức tạp, khó giải quyết hay số cán bộ mắc khuyết điểm, sai phạm bị kỷ luật thường là các vấn đề liên quan đến đất đai Bên cạnh đó, công tác tuyên truyền sự cần thiết của việc đăng ký đất đai và hướng dẫn người sử dụng đất kê khai, đăng ký phải được thực hiện tốt hơn nữa nhằm giảm thiểu số hồ sơ đã kê khai đăng ký nhưng không đủ điều kiện dẫn đến phải làm lại hồ sơ Giải quyết tốt được vấn đề này sẽ mang lại lợi ích cho

cả người sử dụng đất và cán bộ cấp cơ sở: người sử dụng đất sẽ tránh mất nhiều thời gian khi thực hiện kê khai, xin cấp GCNQSDĐ, nhờ đó sẽ khuyến khích người sử dụng đất tự nguyện thực hiện công tác kê khai đăng ký Còn đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ không phải tiếp nhận quá nhiều số lượng hồ sơ thiếu sót cần thẩm định lại, từ đó giảm được thời gian xem xét các hồ sơ này, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, không phải người sử dụng đất nào cũng có sự hiểu biết đầy đủ

về pháp luật và các chính sách của Nhà nước nên quá trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ còn phụ thuộc vào sự hiểu biết của người sử dụng đất Bên cạnh đó, ở nước ta, do sự buông lỏng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trong nhiều năm trước nên dù không được pháp luật thừa nhận nhưng các hoạt động giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ vẫn diễn ra mà nhà nước chưa có biện pháp xử lý dứt điểm, ở một số nơi người dân ít quan tâm đến việc cấp GCNQSDĐ Chính vì vậy, tại địa phương, công tác tuyên truyền pháp luật và các chính sách về đất đai cần được làm tốt thì sự hiểu biết của người sử dụng đất được nâng cao, để người dân nhận thức rõ được quyền lợi và trách nhiệm của bản thân khi đăng ký cấp GCNQSDĐ Giải quyết tốt vấn đề này thì việc tiến hành đăng ký cấp GCNQSDĐ sẽ được được diễn ra một cách nhanh chóng và ít khiếu kiện