Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN THÁI NGUYÊN - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ công trình nghiên cứu, cơng tác thực nghiệm, cơng trình sản xuất tơi trực tiếp thực Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Kiệm năm 2019 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy TS Nguyễn Thế Huấn - Giảng viên Khoa Nơng học tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài ngun Mơi trường quận 1, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn này./ Thái Ngun, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Kiệm năm 2019 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận sở khoa học giá đất 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 20 1.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 24 1.2.1 Công tác xác định giá đất giới 24 1.2.2 Công tác xác định giá đất Việt Nam địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2 Nội dung nghiên cứu 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 36 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37 2.3.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 37 iv Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 40 3.1.3 Kinh tế - xã hội 41 3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 48 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai quận 1, thành phố Hồ Chí Minh 51 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận năm 2017 51 3.2.2 Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 52 3.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 3.2.4 Công tác quản lý tài đất đai 53 3.2.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 53 3.2.6 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai 54 3.3 Giá đất số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 54 3.3.1 Giá đất quy định môt số khu vưc đại diện đia bàn nghiên cứu 54 3.3.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 59 3.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận 71 3.4.1 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 71 3.4.2 Phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố 75 3.4.3 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận 85 3.5 Giải pháp để giá đất quy định Nhà nước quận phù hợp với giá đất thị trường 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 94 v DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản KTXH Kinh tế xã hội QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VT1 Vị trí VT2 Vị trí VT3 Vị trí VT4 Vị trí vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Bảng 1.2 Mục đích định giá đất số quốc gia giới 24 Hình thức giá đất số quốc gia giới 25 Bảng 1.3 Bảng 1.4 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất số quốc gia giới 26 Nguyên tắc phương pháp xác định giá số quốc gia giới 27 Bảng 1.5 Khung giá đất đô thị 28 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Giá trị sản xuất doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua năm 2015 - 2017 42 Các ngành sản xuất lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công Bảng 3.3 nghiệp năm 2017 43 Thống kê số sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể 45 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Thống kê số lượng doanh nghiệp nhà nước phân theo năm 45 Dân số, mật độ dân số Quận (tính tới thời điểm 31/12/2017) 46 Dân số biến động tự nhiên 47 Tình hình mức sống dân cư Quận qua năm (2015 - 2017) 48 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 51 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2015 - 2017 55 Bảng 3.10 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 2015 - 2017 56 Bảng 3.11 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2015 - 2017 57 Bảng 3.12 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực I qua năm (2015 - 2017) 63 Bảng 3.13 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực II qua năm (2015 - 2017) 67 Bảng 3.14 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực qua năm (2015 - 2017) 70 Bảng 3.15 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận 71 Bảng 3.16: Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực III 77 Bảng 3.17: Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực I 79 Bảng 3.18: Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực II 81 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai 22 Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 23 Hình 3.1 Đường Đồng Khởi 60 Hình 3.2 Đường Công Trường Lam Sơn 61 Hình 3.3 Đường Lê Duẩn 62 Hình 3.4 Đường Nguyễn Thị Minh Khai 64 Hình 3.5 Đường Cách Mạng Tháng 65 Hình 3.6 Đường Bùi Thị Xuân 66 Hình 3.7 Đường Hai Bà Trưng 68 Hình 3.8 Đường Trần Quang Khải 69 Hình 3.9 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 73 MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có tính chất đặc trưng khiến khơng giống tư liệu sản xuất Nó nguồn tài ngun có giới hạn diện tích, có vị trí cố định khơng gian khơng thể di chuyển theo ý muốn chủ quan người Đất đai tư liệu sản xuất khơng thay Với phát triển không ngừng kinh tế thị trường, đất đai coi loại hàng hóa đặc biệt, trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thị trường đáp ứng nhu cầu người “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Quản lý tốt giá đất cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Quận nơi trung tâm văn hóa, kinh tế, trị thành phố Hồ Chí Minh Tại phường Quận có tốc độ thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền người sử dụng đất Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc 94 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Điều tra thông tin giá đất thị trường đường Đồng Khởi (đoạn từ đường Nguyễn Du đến đường Tôn Đức Thắng) năm 2017 (Danh sách số hộ điều tra khu vực I) Giá đất TT Chủ sử dụng đất (triệu đồng) Khoảng Kích cách tới thước Chiều đường mặt tiền sâu (m) (m) (m) Phạm Văn Hòa 635 8,2 10 Dương Văn Sơn 470 45 10 Phạm Chí Công 520 5 14 Lưu Thị Thơ 525 80 Phạm Văn Quyền 630 11 10 Lê Đình Khánh 550 85 7,5 13 Phạm Văn Thành 510 75 12 Nguyễn Thiếu Chung 540 60 12 Phạm Văn Thụ 620 6,5 10 10 Trần Đình Thọ 605 14 11 Vũ Hồng Dũng 325 315 10 12 Ngô Thị Thùy 300 210 10 13 Phan Văn Duy 320 255 10 14 Phạm Trung Kiên 390 225 12 15 Dương Văn Nam 450 195 16 Đặng Quang Toàn 420 113 11 17 Bùi Thị Chanh 460 145 18 Nguyễn Văn Bốn 480 135 12 19 Lê Văn Tiến 400 155 20 Nguyễn Thị Cẩm 550 65 21 Hoàng Văn Hùng 590 76 4,5 95 22 Nguyễn Đắc Cầu 721 50 5,5 23 Nguyễn Đắc Cổn 634 76 10 24 Nguyễn Đắc Duệ 472 55 3,8 13 25 Nguyễn Đắc Giáp 369 320 3,9 12 26 Nguyễn Đắc Hạnh 510 78 4,1 27 Nguyễn Đắc Phúc 355 155 3,3 11 28 Nguyễn Hữu Bang 480 98 12 29 Nguyễn Hữu Đồng 530 110 3,8 11 30 Nguyễn Hữu Hùng 618 35 4,3 10 31 Nguyễn Hữu Khanh 490 200 4,7 32 Nguyễn Hữu Luật 610 75 5,2 9,5 33 Nguyễn Hữu Quế 575 80 34 Phạm Đình Lộc 655 100 5,5 35 Phùng Đức Đảng 572 320 4,8 36 Phùng Đức Hoa 412 81 3,5 10 37 Phùng Đức Sau 635 50 38 Phùng Đức Tịch 622 50 39 Trần Đức Hiền 396 230 3,9 12 40 Trần Thị Loan 595 40 11 41 Đào Xuân Hà 620 35 4,5 10 42 Dương Văn San 385 130 3,4 13 43 Hà Văn Chi 423 150 3,6 12 44 Hoàng Văn Dụ 453 160 3,7 13 45 Nguyễn Đắc Đông 440 170 5,4 46 Nguyễn Đắc Đức 370 200 10 47 Nguyễn Hữu Hà 576 160 3,6 48 Nguyễn Hữu Mạnh 520 165 3,9 11 49 Nguyễn Hữu Thái 475 130 10 50 Nguyễn Thị Chải 580 115 96 Phụ lục 1.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mơ hình khu khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,9386 R Square 0,8810 Adjusted R Square 0,8587 Standard Error 38,3432 Observations 50 ANOVA df Regression SS 174.131,84 58.043,95 Residual 16 23.523,16 Total 49 197.655,00 Coefficients Intercept MS Standard Error F 39,48 Significance F 0,00 1.470,20 t Stat Pvalue Lower 95% Upper 95,0% 456,53 75,50 6,05 0,00 -0,69 0,14 -4,88 0,00 -1,00 -0,39 Kích thước mặt tiền 19,94 6,80 2,93 0,01 5,51 34,36 Chiều sâu -0,72 4,84 -0,15 0,88 -10,98 9,54 Khoảng cách tới đường 296,47 616,59 97 Phụ lục 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mơ hình khu khu vực I SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,9385 R Square 0,8808 Adjusted R Square 0,8668 Standard Error 37,2241 Observations 50 ANOVA Significance df Regression SS MS 174.099,23 87.049,62 Residual 17 23.555,77 Total 49 197.655,00 Coefficients Intercept Khoảng cách tới đường Kích thước mặt tiền Standard Error F 62,82 F 0,00 1.385,63 t Stat Pvalue Lower 95% Lower 95,0% 448,13 48,76 9,19 0,00 345,25 345,25 -0,69 0,13 -5,14 0,00 -0,97 -0,97 19,98 6,60 3,03 0,01 6,06 6,06 98 Phụ lục 02: Điều tra thông tin giá đất thị trường đường Nguyễn Thị Minh Khai (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa) năm 2017 (Danh sách số hộ điều tra đại diện khu vực II) STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Chủ sử dụng Nguyễn Văn Bảy Lê Thị Lan Hương Lê Đông Anh Phạm Văn Đơng Đặng Văn Tâm Đồn Văn Ba Trần Thị Nghìn Đặng Quốc Văn Nguyễn Thị Hằng Bùi Văn Ngọ Nguyễn Mai Hương Hoàng Xuân Thủy Vũ Văn Chung Phạm Thị Nhung Ngô Văn Nhuận Nguyễn Hải Yến Lương Minh Thang Trần Thanh Duy Nguyễn Thị Huệ Trần Văn Thúy Bùi Văn Dũng Lê Thị Gái Nguyễn Hiểu Thanh Chu Công Chính Lê Thị Hương Phạm Thị Nhinh Nguyễn Thanh Hà Nguyễn Thị Chung Trần Văn Bột Bùi Thị Thủy Giá đất (triệu đồng) 265 277 160 85 115 210 270 87 210 250 200 220 156 110 165 132 105 110 190 154 128 178 189 99 150 200 121 172 88 111 Khoảng cách đến đường (m) 20 50 40 20 80 40 16 11 25 18 20 12 10 2 16 7 22 Khoảng cách đến trung tâm quận (km) 0,8 0,2 1,3 1,4 1,2 1,5 2,2 0,6 0,3 0,9 1,1 0,8 0,9 0,4 0,7 1,1 0,9 0,9 0,6 0,5 0,4 0,6 0,8 0,9 0,6 1,5 1,1 Kích Chiều thước sâu (m) (m) 4,5 4,2 3,5 4,5 3,5 3,7 4,3 3,3 4,3 4,1 5,2 4,5 4,6 3,9 4,1 4,2 10,8 10 11,7 10 10,1 9,8 12 10 10,5 9,5 11 12 10 10 11,5 12,2 8,5 9,4 11 12 12 13,1 11,3 14,4 8,5 99 Phụ lục 2.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mơ hình khu khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,9439 R Square 0,8146 Adjusted R Square 0,7210 Standard Error 47,0038 Observations 70 ANOVA df Regression SS MS 39.123,46 9.780,86 Residual 25 55.233,91 2.209,36 Total 69 94.357,37 Coefficients Intercept Standard Error t Stat F 4,43 Significance F 0,01 P-value Lower 95% Upper 95% 155,14 81,41 0,68 0,50 -1,20 0,71 -1,68 0,10 -2,67 0,27 6,12 26,57 0,23 0,82 -60,84 48,59 Kích thước 3,91 6,56 2,73 0,01 4,40 31,42 Chiều sâu 4,62 5,92 0,18 0,44 -7,57 16,81 Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm quận -112,53 222,81 100 Phụ lục 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mơ hình khu khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,8850 R Square 0,8053 Adjusted R Square 0,6786 Standard Error 51,6963 Observations 70 ANOVA df Regression SS 22.199,67 11.099,84 Residual 27 72.157,69 Total 69 94.357,37 Coefficients Intercept Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm quận MS Standard Error F 4,15 Significance F 0,03 2.672,51 t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 181,30 22,91 7,91 0,00 134,30 228,31 8,70 0,74 -2,35 0,03 -3,21 -0,18 3,19 28,53 1,29 0,78 -50,34 66,73 101 Phụ lục 03: Điều tra thông tin giá đất thị trường đường Hai Bà Trưng (đoạn từ cầu Kiệu đến đường Võ Thị Sáu) năm 2017 (Danh sách điều tra số hộ đại diện khu vực III) Lê Thị Hoa 150 Khoảng cách đến đường (m) 3 Dương Văn Sơn Bùi Thị Yến 153 55 Lê Hải Quỳnh STT Chủ sử dụng Giá đất (triệu đồng) Khoảng cách đến trung tâm quận (km) Kích Chiều thước sâu (m) (m) 4,5 3,2 13,5 25 8,3 3,8 4,2 11,3 10 160 3,2 4,5 12 Nguyễn Văn Thốn Dương Văn Toàn 85 74 10 15 9 10 11 Phạm Thị Huệ Bùi Văn An Phạm Văn Quỳnh Đỗ Văn Ngân Đỗ Thị Ngãi 80 92 125 110 65 12 18 3,5 3,7 4,2 4,6 11 10,8 11 11,2 12 13 14 15 Trần Văn Vương Trần Hồng Đăng Nguyễn Văn Tuấn Đinh Khắc Tuấn 72 156 105 82 20 6,5 4,5 3,9 4,8 3,9 4,5 3,5 11 12,7 13 12 16 17 18 19 20 21 22 23 Vũ Minh Đức Vũ Thị Kim Bùi Thị Quỳnh Trần Văn Lục Đống Văn Đản Nguyễn Thị Sáu Lê Thị Gái Đồng Thanh Bình 93 137 100 112 86 128 92 88 12 8 4,3 3,7 3,5 4,3 3,6 3,5 3,9 4,5 4,5 3,8 4,5 4,3 5,3 13 10 11 13 13,5 12 24 25 Chu Cơng Chính Nguyễn Thanh Cảnh 99 76 12 15 4,7 5,7 4,2 4,8 10 12 102 Phụ lục 3.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mơ hình khu khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,8307 R Square 0,7293 Adjusted R Square Standard Error 0,6280 18,3066 Observations 50 ANOVA df Regression SS MS 14.917,39 3.729,35 Residual 20 6.702,61 Total 49 Coefficients Intercept F 11,13 Significance F 0,00 335,13 21.620 Standard Error t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 184,79 49,64 3,72 0,00 81,24 288,33 -3,83 0,72 -5,31 0,00 -5,33 -2,33 5,33 3,10 2,11 0,92 -6,15 6,80 Kích thước -3,47 7,66 -1,76 0,09 -29,44 2,50 Chiều sâu 0,54 2,58 0,21 0,84 -4,84 5,92 Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm quận 103 Phụ lục 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mơ hình khu khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,8475 R Square 0,7061 Adjusted R Square 0,6030 Standard Error 18,9112 Observations 50 ANOVA df Regression SS MS 13.752,07 6.876,03 Residual 22 7.867,93 Total 49 21.620 Coefficients Intercept Khoảng Error 19,23 Significance F 0,00 357,63 t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 134,58 13,15 10,23 0,00 107,30 161,86 3,73 0,74 5,07 0,00 -5,26 -2,21 0,11 3,20 0,03 0,97 -6,74 6,52 cách đến đường Khoảng Standard F cách đến trung tâm quận 104 Phụ lục 04 Phụ lục 4.1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Tên phường: ………………………………………………………… Tên người điều tra: ……………………………………………………… - Địa chỉ(1): …………………………… …; thời điểm chuyển nhượng(2): ………… - Giá bất động sản chuyển nhượng: …………………………triệu đồng/m2 - Giá đất chuyển nhượng:…………………triệu đồng/m2 - Nguồn thông tin: …………………………………………………………………… Các thông tin đất - Tờ đồ số: ……………; đất số: ………; diện tích: …………m2 - Địa đất (3): ………………………………………………………………… - Kích thước mặt tiền: …………m; kích thước chiều sâu đất: ……………m - Hình thể đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vng □, hình thang xi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □ - Vị trí đất: …………………………………………………………………… Tên địa danh Khoảng cách đến đường (phố) đến hẻm cấp liền kề trước Đường (phố): ……………………… Hẻm cấp 1: ………………… Hẻm cấp 2: ………………… Hẻm cấp 3: …………………… Hẻm cấp 4: …………………… - Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: …………………………………………… - Các yếu tố hạ tầng xã hội: ……………………………………………… - Các thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): …… …………………… Các thơng tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ………………………; cấp nhà: ………………; năm xây dựng: - Diện tích xây dựng: …………m2; số tầng: ……………; diện tích sàn sử dụng: ……………m2; - Giấy phép xây dựng: có □, khơng có □ - Tài sản khác (nếu có): ………………………………………………………… Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ngày tháng năm Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) 105 Phụ lục 4.1 PHIẾU ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN PHẦN I: THÔNG TIN CHUNG Xin Anh/ Chị vui lòng đánh dấu vào trống thích hợp: Giới tính: Nam: Nữ: Tuổi: ≤ 25 tuổi 46-55 tuổi 26-35 tuổi 36-45 tuổi 55 tuổi Trình độ học vấn anh/chị: Đại học Trên đại học Cao đẳng Trung cấp Trung học Phổ thông Trung học sở Tiểu học Khác (xin ghi rõ)…………… Nghề nghiệp: Cán nhân viên Nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản Người môi giới, tư vấn dịch vụ nhà đất Người giao dịch bất động sản Khác (xin ghi rõ): ………………………… Thu nhập bình quân/người/tháng gia đình anh chị: < triệu từ - 10 triệu 10-20 triệu 20 triệu Tổng thu nhập gia đình anh chị tháng: < 10 triệu từ 10 - 20 triệu 20-30 triệu 30 triệu Tổng chi tiêu gia đình anh chị tháng: < 10 triệu từ 10 - 20 triệu 20-30 triệu 30 triệu 106 Lượng tiền trữ có sử dụng vào việc gì: Gửi tiết kiệm ngân hàng Đầu tư kinh doanh, buôn bán Mua bán nhà, đất Mua vàng để dự trữ Khác (xin ghi rõ)……………………… ………… 107 PHẦN II: THÔNG TIN VỀ LẦN MUA BÁN NHÀ ĐẤT GÂN ĐÂY NHẤT Anh/Chị mua bán sản vào thời gian nào:……………………… Lý định mua bán sản vào thời điểm đó: Có nhu cầu sử dụng Có dư tài nên đầu tư vào thị trường bất động sản Đầu tư mua bán để sinh lời Thấy nhiều người mua bán nên mua theo Biết thông tin mua bán sinh lời lớn Khác (xin ghi rõ)……………………… ………… Loại mua bán: Đất thổ cư Nhà liền kề dự án phát triển nhà Nhà biệt thự dự án phát triển nhà Văn phòng làm việc Kiot kinh doanh Nhà xưởng sản xuất kinh doanh Khác (xin ghi rõ):……………………………………… Địa mua:……………………………………… …………………………………………………………………………… Diện tích:…………………………………………………………… Giá mua:…………………………………………………………… Nguồn tiền để mua bán: Tự có Đi vay ngân hàng, tổ chức tín dụng Vay mượn từ người thân, bạn bè Khác (xin ghi rõ):……………………………………………… 108 PHẦN 3: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN Xin Anh (chị) vui lòng xem xét kỹ yếu tố, sau dựa hiểu biết kinh nghiệm mình, Anh (Chị) đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách đánh dấu √ vào câu trả lời mà Anh (Chị) cho thích hợp Thang đánh giá từ đến 5: (rất quan trọng); (quan trọng); (trung bình); (quan trọng ít); (khơng quan trọng) Yếu tố ảnh hưởng TT Yếu tố vị trí (khoảng cách đến trung tâm) Diện tích Kích thước, hình thể Mức độ quan trọng Xin chân thành cám ơn giúp đỡ Anh (Chị) Trân trọng kính chào! Người điều tra Ngày tháng năm (Ký ghi rõ họ tên) Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) ... LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015- 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người... định giá đất phù hợp với giá thị trường, thực đề tài: Nghiên cứu sổ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2017 Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực... thực tế giá đất Nhà nước quy định số khu vực Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Xác định số yếu tố chi phối đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất số giải pháp định giá giá đất phù