QLNN về nhà ở đô thị

1 KHÁT QUÁT CHUNG 1.1 Khái niệm Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu -Trên góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở -Trên góc độ quản lý kinh tế: nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống người, là bộ phận quan trọng bảo vệ người trước các hiện tượng tự nhiên Theo khoản điều luật nhà ở năm 2014: Nhà là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hợ gia đình, cá nhân 1.2 Đặc điểm - Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bớ ở đâu Mà hiện các giao dịch thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất - Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp khả nâng cấp, xây dựng mới nhà ở của họ là rất thấp - Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác mua sắm việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở đô thị là rất cao - Nhà ở rất đa dạng, phong phú về cả số lượng và chất lượng Đặc điểm này một mặt là sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác 1.3 Phân loại nhà đô thị Trong quản lý nhà nước về nhà ở thị thường phân theo các hình thức xây dựng và sở hữu nhà ở: * Hình thức xây dựng nhà ở tương đối đa dạng từ nhà tạm tới nhà kiên cố, nhà ở thấp tầng, nhà cao tầng, nhà ở biệt thự, nhà kiểu chung cư,… * Sở hữu nhà ở được phân chia theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở tḥc sở hữu của các tở chức trị xã hội, tổ chưc kinh tế, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Trong đó: - Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: nhà ở tạo lập nguồn vốn ngân sách nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước; nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; nhà ở có một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoăc theo hợp đồng mua nhà trả góp chưa trả hết tiền - Nhà ở thuộc sở hữu của các tở chức trị, xã hợi, tở chức kinh tế bao gồm: nhà ở được tạo lập nguồn vốn các tổ chức này tự huy động, nhà ở được các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp - Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là nhà ở tư nhân tạo lập hợp pháp thông qua xây dựng, mua hoặc nhận thừa kế hoặc được sở hữu các hình thức hợp pháp khác 1.4 Mục đích của quản lý nhà nước về nhà - Đảm bảo việc trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quy nhà ở đô thị - Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất tiện nghi nhà ở cho nhân dân đô thị, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện khó khăn, người tḥc diện sách, ưu đãi… - Tạo sở quy hoạch, kế hoạch, các chương trình dự án, ban hành các sách, biện pháp đầu tư phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở - Góp phần bình ởn thị trường nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng - Tạo cứ pháp lý cho soạn thảo và ban hành các quy định về quy hoạch xây dựng, quy phạm, quy định thiết kế nhà ở, tạo nguồn thu cho đô thị 1.5 Nội dung quản lý nhà nước về nhà a) Ban hành sách, thiết kế, xây dựng, sử dung quản lý nhà - Luật nhà ở năm 2014 (hiệu lực 1/7/2015) - Pháp lệnh nhà ở 1991 - Chỉ thị 14/2007/ CT- TTg về tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng tại các đô thị b) Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà - Chính phủ lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở của cả nước và xác định duyệt kế hoạch xây dựng, phát triển nhà ở của các tỉnh, thành phớ trung ương c) Quản lý, kiểm sốt việc xây dựng, cải taoh nhà - Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở: + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp phép xây dựng, cải tạo nhà ở tại quận thành phố thuộc tỉnh, thị xã + UBND thị xã, huyện cấp phép xây dựng cải tạo nhà ở tại các thị xã, thị trấn theo sự phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW - Phá dỡ nhà ở d) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, điều tra, thống kê nhà * Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: -Nhận định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai -Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hiệu lực 8/8/2016) * Điều tra, thống kê nhà ở: -Chỉnh phủ tổ chức việc điều tra, thống kê phạm vi cả nước -Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương chỉ đạo tiến hành điều tra, thống kê nhà ở tại địa phương để nắm vững tình hình nhà ở tại đô thị e) Mua bán nhà chuyển nhượng nhà khơng mang tính chất kinh doanh: * Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước: Nhà nước bán cho người thuê nhà nếu người dân không mua được tiếp tục ở lại thuê hoặc được quan quản lý cho thuê ở nơi khác Chính phủ ban hành khung giá bán và khung giá thuê nhà, các địa phương vận dụng và cụ thể hoá thực hiện * Đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: Nhà nước có biện pháp quản lý để thị trường nhà ở hoạt động ổn định và lành mạnh, quản lý thu thuế chuyển nhượng, mua bán nhà, Nhà nước ban hành các sách tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển đáp ứng nhu cầu ở của nhân dân f) Ban hành sách hỗ trợ huy động đầu tư xây dựng nhà huy đợng đầu tư diện sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thâp Nhà nước ban hành các sách hỡ trợ xây dừn nhà ở cho diện sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thấp Nhà nước quản lý việc huy động, khai thác, xây dựng hỗ trợ nhà ở cũng vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho các thành phố tḥc diện sách, ưu đãi, cho những người nghèo theo hình thức quà biếu tặng hay hỡ trợ mợt phần kinh phí g) Quản lý kinh doanh phát triển nhà Các tổ chức và cá nhân nước là người VN được phép kinh doanh nhà ở và phải thực hiện các quy định của pháp luật Giá thuê nhà, mua bán nhà được thực hiện theo thoả thuận giữa bên thuê và bên cho thuê, giữa bên mua và bên bán Nhà nước quản lý để các hoạt động kinh doanh nhà ở diễn lành mạnh, hợp pháp, thu đủ thuế và lệ phí chước bạ, phát triển nhà ở theo đúng chiến lược và mục tiêu đề Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở và cơng trình cơng cợng, nhà nước dành một phần vốn ngân sách đầu tư, cho vay, số còn lại huy động phúc lợi và các nguồn vốn của tư nhân, doanh nghiệp và ngoài nước để cùng xây dựng, phát triển Nhà nước ban hành sách khuyến khích tạo điều kiện để nhân dân tự xây dựng nhà ở h) Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm giải tranh chấp nhà Thanh tra, kiểm tra, cưỡng chế nhằm xử lý các trường hợp vi phạm và phá bỏ các nhà xây dựng lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép hoặc không phép để đảm bảo cho các đô thị phát triển theo đúng quy hoạch và pháp luật, đảm bảo lợi ích cá nhân và lợi ích nhà nước UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã giải quyết tranh chấp về xây dựng và cải tạo nhà ở Đương sự không đồng ý có quyền khiếu nại lên cấp thời gian quy định của pháp luật Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và các quan hệ về thuê mướn, mua bán, ở nhờ, thừa kế, bảo lãnh, cầm cố, thế chấp, bồi thường thiệt hại về nhà ở 1.6 Công cụ quản lý * Pháp luật - Nhà nước ban hành nhiều hệ thống văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt động của thị trường nhà ở ,đất ở đô thị theo hướng tích cực Hệ thớng hành lang pháp lý đã tạo phần nào tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển nhà ở tại các đô thị thông qua chiến lược ,quy hoạch ,kế hoạch,thơng qua các sách và công cụ kinh tế - Hướng dẫn thực hiện chủ yếu thông qua thông tin ,khuyến cáo,thông qua các cơng cụ đòn bảy kinh tế,các sách kinh tế * Chính sách phát triển - Nhà nước có trách nhiệm tạo quy đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn - Nhà nước ban hành chế, sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học cơng nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tở chức, hợ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo chế thị trường - Nhà nước ban hành chế, sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các chế ưu đãi tài khác và hỡ trợ từ nguồn vớn của Nhà nước để thực hiện sách hỡ trợ về nhà ở xã hợi - Nhà nước có sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đới với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; có sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm lượng - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi chung là cấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở (điều 13 luật nhà ở năm 2014) * Đồ án xây dựng quy hoạch nhà ở đô thị -Phê duyệt công bố các đồ án quy hoạch khu đô thị ,nhà ở -Thực hiện rà soát chuyển đổi tiêu chuẩn nghành sang tiêu chuẩn quốc gia theo quy định của luật tiêu chuẩn và quy chuẩn ký thuật ngày 25-2-2013 -Hướng dẫn việc áp dụng tiêu chuẩn quy chuẩn và tính toán các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với nhà ở cao tầng * Chương trình,kế hoạch -Trên sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài để trình Hợi đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật này - Trên sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt theo quy định tại khoản Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở năm và 05 năm địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê (điều 15 luật nhà ở 2014) 1.7 Phương hướng phát triển đổi quản lý nhà đô thị - Khai thác và Huy động khả năng, sức mạnh cảu mọi thành phần kinh tế, nhất là tư nhân, để xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở đô thị - Tiếp tục thực hiện nhanh chóng việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho dân thuê để dân được quyền sở hữu, chủ động đầu tư sửa chữa, cải tạo, nâng cao chất lượng nhà ở - Đổi mới hoạt động của các quan quản lý nhà, đất từ quản lý sự nghiệp hành sang hoạch toán kinh doanh phát triển các công ty đầu tư kinh doanh nhà đất theo chế thị trường, cho phép các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường kinh doanh nhà đất - Nhanh chóng hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất để dân có sở pháp lý xin phép xây dựng, cải tạo nhà ở - Đẩy nhanh công tác bảo tồn các khu phố cổ, cải tạo nân cấp cac khu phố cũ tạo nên đô thị vừa hiện đại, văn minh, vừa giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc - Tăng cường xây dựng xây dựng và phát triển nhà ở theo hình thức chung cư, tăng tầm cao để tăng mật độ cư trú và tiết kiệm đất xây dựng, đồng thời chấm dứt hoặc hạn chế xây dựng nhà chia lô khu vức nội đô - Thay đổi tư về chọn địa điểm quy hoạch và xây dựng các khu nhà ở để gắn kết chặt chẽ các khu sản xuất, kinh doanh, công sở làm việc và thông qua đó hạn chế khó khăn,tớn phí lại làm việc, hạn chế ách tắc tại nạn giao thông đường phố - Thiết kế và xây dựng các khu nhà ở mới đồng bộ, có hạ tầng sở đáp ứng yêu cầu sử dụng của người dân Đối với các khu bán đất cho dân tự xây ở ven đô, cần phải quản lý chặt chẽ về mặt thẩm my kiến trúc, khống chế tầm cao, màu sắc, kiểu dáng …nhưng cũng không đơn điệu - Xác định cấu chủng loại hợ, vị trí, địa điểm xây dựng, giá bán nhà, thuê nhà cho phù hợp vớ i các yêu cầu của dân Tăng cường vốn đầu tư, bổ sung và hoàn thiện các sách, biện pháp cải tạo và nâng cấp các khu nhà ở cũ (các dự án, nhà nước và nhân dân cùng làm …) Huy động vốn để trợ giúp nhà ở cho người nghèo hoặc người có thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng sách, ưu đãi - Cải cách thủ tực hành cấp phép xây dựng, cơng bớ quy hoạch cũng các thông tin về xây dựng và kiến trúc cần thiết để dân biết và thực hiện THỰC TRẠNG QLNN VỀ NHÀ Ơ 2.1 Thực trạng nhà đô thị Trong những năm qua, nhất là từ năm 1986 trở về trước, chế bao cấp về nhà ở, cán bộ công nhân viên chức chỉ trông chờ vào Nhà nước xây dựng và cấp nhà ở theo tiêu chuẩn, vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở mà Nhà nước dành cho chỉ từ 2-3% của vốn xây dựng bản (tỷ lệ này ở các nước khác thế giới là 10%) Mặt khác, nhà ở tư nhân lại bị hạn chế xây dựng và mở rợng nên nhìn chung nhà ở các đô thị ở nươc ta có diện tích ở thấp, chất lượng xây dựng và thiếu tiện nghi 2.1.1 Về diện tích nhà Theo số liệu thống kê của Hà Nội năm 1954 có 2.435.000m2 nhà ở mà chỉ có 370 ngàn dân, bình quân 6,6m2/người Đến năm 1994 diện tích ở tăng lên 5.100.000 m2 dân số tăng lên 1.054.000 người nên diện tích ở bình qn đầu người đã thấp x́ng dưới 5m2/người Theo điều tra của Cục quản lý nhà ở tḥc Bợ Xây dựng năm 1994: Tởng diện tích nhà ở cả nước là 500 triệu m2 sử dụng đó ở các đô thị có 81 triệu m2 chiếm 16% Bình qn diện tích nhà ở đầu người cả nông thôn và đô thị cả nước đạt 7m2( riêng ở đô thị đạt 5,8m2) Như vậy là người dân ở nông thôn ở rộng đô thị, mặc dù chất lượng nhà cà tiện nghi sinh hoạt của họ Một điều tra khác ở Hà Nợi năm 1995 tính bình qn đầu người đã đạt 5m2/người Nhưng số người ở chật chội chiếm tỉ lệ khơng Có khoảng 30% dân cư nội thành có mức ở dưới 3m2/người và gần 20% dân cư ở dưới mức 2m2/người Ở Hồ Chí Minh diện tích nhà ở trung bình có khá Sớ dân cư ở dưới 4m2/người chiếm dưới 30% Ước tính từ 1996-2000, các thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2 nhà ở Thực tế đến ći 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là 7,7 m2/người; đó Hà Nợi có triệu m2 nhà ở, bình quân là 6,8 m2/người, Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là 7,8 m2/người 2.1.2 Về chất lượng nhà Về mặt chất lượng của nhà ở đô thị có thể nói quá thấp Các nhà tập thể nhiều tầng (3-5 tầng) kinh phí của Nhà nước xây dựng để cấp cho cán bộ công nhân viên đều thiết kế theo tiêu chuẩn rất thấp (4-6m2/người) Tiêu chuẩn nhà ở cũng được Nhà nước quy định theo chức vụ, mức lương và số người mơt gia đình Vì vậy sau ngày thớng nhất đất nước theo số liệu điều tra về nhà ở các thị cả nước bình qn là 3,7m2/người Riêng thành phố lớn Hải Phòng đạt 3,2m2/người, thành phớ Hà Nợi đạt 4,0m2/người, thành phớ Hồ Chí Minh đạt 5,9m2/người Tiêu chuẩn nhà ở đô thị vậy thấp nhiều so với một số thành phố của các nước khu vực và thế giới cùng thời kỳ Chất lượng nhà ở còn xuống cấp rất nhanh công tác tu, bảo dưỡng không được tiến hành thường xuyên, bên cạnh tác động của việc tự cải tạo, thay đổi kết cấu nhà không xin phép của người sử dụng Tóm lại, nhà ở đô thị chật hẹp (theo tiêu chuẩn thiết kế là 4m2/người thời bao cấp) nên nhà ở chủ yếu là hộ 1,2 phòng, các khu phụ phần lớn còn chung đụng ( nhà chung cư), chất lượng nhà ở thấp ( nhất là nhà ở của tư nhân) Môi trường ở còn rất thấp thiếu ánh sáng, ẩm thấp, nước đọng, xí thiếu vệ sinh Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng vật liệu bền, cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi thọ 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp Nhiều nhà nguy hiểm “ tháp nghiêng” đầy hiểm họa phải phá làm lại Tại Tp Hà Nội có 300 000 m2 nhà hư hỏng nặng, đó có 44 trung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm Tại Tp Hồ Chí Minh có 1000 000 m2 hư hỏng nặng, đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xây dựng mới Nhiều hộ sống chen chúc một nhà thiếu tiện nghi phục vụ tối thiểu Cơ sở hạ tâng chất lượng làm cho đời sống dân cư đô thị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm 2.1.3 Về sở hữu nhà Trong thời kỳ bao cấp từ 1980 trở về trước kinh phí có hạn nên Nhà nước chỉ đầu tư vào nhà ở hàng năm cho một số thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, còn các thị nhỏ kinh phí địa phương còn bị hạn chế nên chỉ cấp cho mỡi quan mợt kinh phí để xây nhà tập thể cấp phân tán cho cán bộ công nhân viên Do đó mà tỉ trọng nhà ở của tư nhân ở các đô thị nhỏ thường chiếm cao 2.1.4 Về giá thuê nhà Giá thuê nhà thuộc diện nhà sở hữu của Nhà nước hiện rất thấp so với giá thị trường cũng so với giá thuê nhà của các nước thế giới (ở My, Đức, giá thuê nhà chiếm khoảng 25-30% thu nhập của người dân) Do vậy, Nhà nước khơng có đủ kinh phí để cải tạo, tu, bảo dưỡng các nhà ở chung cư hiện xuống cấp nhanh chóng 2.1.5 Về đầu tư xây dựng, phát triển nhà Từ sau 1986 đến đất nước đổi mới chuyển từ chế bao cấp sang chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển đô thị theo pháp luật được khún khích để phát huy nguồn vớn của các thành phần kinh tế Nhất là lĩnh vực nhà ở, mọi tổ chức cá nhân được phép xây dựng nhà ở cho và kinh doanh phát triển nhà ở nên nhà ở đô thị được phát triển khá nhanh Kể từ năm 1992 trở lại đây, nhất là những năm cuối của thập kỷ 90 Nhà nước đởi mới mợt sớ sách: đợng viên các nguồn vốn của các thành phần kinh tế nước, khuyến khích đón các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng và phát triển nhà ở từ năm 1995 đến tốc độ phát triển nhà ở các đô thị ở nước ta tăng rất nhanh Nhiều đường phố mới, khu thị mới hình thành và phát triển, sớ nhà nhiều tầng của dân đã mọc lên ở hai bên phố, làm cho bộ mặt đô thị khang trang sạch đẹp Đánh giá chung phát triển đô thị hóa Việt Nam giai đoạn vừa qua có nhiều chuyển biến số lượng Năm 1999 cả nước có 629 đô thị đến có 772 đô thị, đó có đô thị đặc biệt, 15 đô thị loại I, 14 đô thị loại II, 47 đô thị loại III, 64 đô thị loại IV và 630 đô thị loại V Trong tháng đầu năm, có TP Thanh Hóa nâng lên đô thị loại I, các TP Rạch Giá, TP Bạc Liêu, TP Ninh Bình, TP Thái Bình nâng lên loại II, thị loại V hình thành mới và đô thị (thị trấn Cầu Diễn thuộc huyện Từ Liêm cũ sát nhập vào quận mới) 2.2 Thực trạng quản lý nhà đô thị hiện Hiện có rất nhiều dự án khu đô thị mới, nhà ở thương mại, tạo nhiều quy nhà ở mới phục vụ nhu cầu cải thiện điều kiện ở của người dân, tạo cảnh quan đô thị văn minh, hiện đại Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, qua kiểm tra các dự án khu đô thị, nhà ở cho thấy có rất nhiều hạn chế, bất cập quản lý dẫn đến tình trạng thiếu hạ tầng ky thuật, xã hội, sinh hoạt của người dân không bảo đảm, những vi phạm không được xử lý triệt để Quản lý nhà ở và kéo theo đó là đất ở hiện còn rất nhiều tồn tại và bất cập lấn chiếm đất công để xây dựng nhà ở, xây nhà ở không phép hoặc sai phép( xây dựng sai phép năm 2006 ở mức cao khoảng 34%, tăng 22% so với năm 2005), không tuân thủ quy định về quy hoạch kiến trúc, tranh chấp khiếu kiện về nhà đất Nhà nước chưa kiểm soát được việc mua bán nhà đất thị trường nhất là nhà ở tư nhân, đã làm cho bộ mặt kiến trúc đường phố hài hòa thống nhất, nguồn thu từ việc mua bán kinh doanh nhà ở bị thất thoát Đồng thời Nhà nước thiếu kinh phí để cải tạo nhà chúng cư, tập thể nên nhiều công tác quản lý còn bỏ trống, Việc phê duyệt đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở Nói cách khác, chưa có sự chủ động lập danh mục các dự án nhà ở thương mại để công bố gọi đầu tư Thay vào đó, đa số dự án nhà ở thương mại được chấp thuận dựa đề xuất của nhà đầu tư và việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án hình thức chỉ định thầu Đã vậy, việc tra, kiểm tra của các quan quản lý nhà nước không được tiến hành thường xuyên nên chậm phát hiện sai phạm của chủ đầu tư để xử lý sớm, hoặc có phát hiện sai phạm xử lý không nghiêm, không triệt để Có một thực tế nữa rất đáng quan ngại là việc thẩm định các dự án nhà ở thương mại chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển thị, các cơng trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng ky thuật - xã hội khu vực Nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán, dành phần đất chưa giải phóng mặt cho cơng trình cơng cợng, giáo dục, y tế… Hay tình trạng đa sớ các khu thị thiếu trạm xử lý nước thải theo quy hoạch, nước thải xả trực tiếp hệ thống thoát nước chung; nắng nóng thiếu nước sinh hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ thiếu sự kết nối hạ tầng chung của khu vực… Các sách về nhà ở thời gian qua nhiều đã phát huy tác dụng tích cực trong đời sống của cư dân đô thị, song chúng còn mang tính chất chắp vá nhất thời để đới phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thường không đống bộ, thống nhất hoặc chưa hoàn toàn phù hợp với chế kinh tế mới Việc thực hiện sách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tình trạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở đô thị Việt Nam Vấn đề quản lý nhà nước về nhà ở hiện là một những vấn đề phức tạp, bức xúc và cần phải có sự đổi mới 2.3 Nguyên nhân Từ thực trạng nhà ở và quản lý nhà ở tại Việt Nam hiện nay, có thể nhận thấy một số nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó, là: 10 Đầu tiên, phải kể đến sách nhà ở còn nhiều bất cập Các sách chưa được tuyên truyền phổ biến tới người dân, việc thực hiện sách còn rất chậm trễ Thứ hai, bên cạnh chủ trương đúng đắn cũng còn những vấn đề tồn tại khiến cho chủ trương chưa đạt được thành tựu, đó là thủ tục pháp lý và tiến trình thực hiện liên quan đến quá trình thiết lập dự án, xây dựng nhà ở là tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian Chẳng hạn theo quy định của Nhà nước, chủ đầu tư chỉ nhận được mức lợi nhuận thấp và cũng không được tự quyết định giá cả và phải theo mức trần địa phương quy định, đó các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn hấp dẫn về thương mại này Ngoài ra, các khung pháp lý về vay vốn, thế chấp còn hạn chế, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của chủ đầu tư xây dựng nhà ở Thứ ba, tác động đến vấn đề nhà ở là sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án nhà ở xã hội được đầu tư nguồn vốn công, nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này bị giới hạn Một nguyên nhân bản khác là việc thiếu quy đất dành cho nhà ở Sự thiếu hụt quy đất có thể đến từ công tác quy hoạch, địa phương chưa chủ động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội Tuy nhiên tại rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quy đất này lại đến từ công tác quản lý thực hiện quy hoạch Theo quy định 20% diện tích đất các dự án nhà ở cần phải được dành cho nhà ở xã hợi thực tế rất các doanh nghiệp tôn trọng quy định này mà không bị xử lý Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật với quy định này cách tìm cách chủn đởi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc cơng trình thương mại Tiếp theo, cơng tác quản lý và quy hoạch không đảm bảo được giá cả nhà ở dẫn đến giá nhà quá cao và tạo nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập của người dân Thơng thường, người dân chỉ có thể tích lũy từ 30 – 40% tởng thu nhập của để mua nhà Với giá nhà xã hội gần 10 triệu đồng/m2 hiện nay, những người có thu nhập từ đến triệu đồng/tháng không thể nào mua được nhà Những người có thu nhập cao từ 10 - 15 triệu đồng/tháng cũng chỉ mua được nhà nhỏ có diện tích từ 40 – 50m2 Vì vậy có rất nhiều khu nhà ở được xây dựng xong không bán được và để trớng, gây lãng phí và thất thoát lớn Bên cạnh đó, các quy định về đối tượng thụ hưởng còn cứng nhắc cũng là rào cản với người thu nhập thấp Theo quy định, người mua nhà ở xã hội chỉ được lựa chọn hạn chế vài dự án có sẵn, nhiên rất dự án có vị trí, điều kiện sớng phù hợp với nhu cầu thực tế của họ 11 Ngoài ra, còn một số nguyên nhân chủ yếu tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và sự đô thị hóa diễn mạnh mẽ Sự tăng giá chóng mặt của nhà ở những năm vừa qua tạo trở ngại lớn cho việc ổn định nhà ở của các hợ gia đình có thu nhập thấp và các thế hệ trẻ 2.4 Giải pháp 2.4.1 Các giải pháp lớn Để thực hiện được các mục tiêu đã đề giai đoạn hiện cần thiết phải có các giải pháp, sách đồng bợ, ngun tắc huy động khả đóng góp của người có nhu cầu nhà ở Nhà nước tạo điều kiện và tham gia tích cực của cợng đồng Trong đó cần tập trung vào các lĩnh vực : a Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần nhận thức đầy đủ ý nghĩa kinh tế xã hội của phát triển thị trường bất động sản nhà ở để tập trung chỉ đạo giai đoạn hiện Căn cứ vào nội dung yêu cầu của định hướng phát triển nhà ở q́c gia, chỉ đạo việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở của thị Chương trình này được thông qua Hội đồng nhân dân có nghị quyết trước Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, làm sở chương trình phát triển xã hợi-kinh tế để triển khai thực hiện và đánh giá kết quả từng kỳ kế hoạch b Chỉ đạo sát việc triển khai công tác qui hoạch các khu dân cư; chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng sở hạ tầng và nhà ở Phấn đấu để việc phát triển nhà ở đô thị được thực hiện theo dự án, từng bước khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát c Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở Trong đó cần chú trọng các giải pháp về công nghệ, ứng dụng vật liệu mới để nâng cao chất lượng nhà ở d Củng cố và tăng cường lực của các tổ chức tư vấn, của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở để có đủ lực thực hiện yêu cầu về thiết kế, xây lắp và quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà ở e Ban hành đồng bộ các chế sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở hoạt động có hiệu quả, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội theo các mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá(CNHHĐH) 2.4.2 Các giải pháp cụ thể a Giải pháp quy hoạch: Trong hoàn cảnh của nước ta hiện mới bắt đầu sự nghiệp CNH-HĐH nên việc xác định mơ hình thị thích hợp nào đó là rất khó Mơ hình ở thích hợp cho đô thị Việt Nam từ đến 2010 rất đa dạng; có đặc tính là mợt mơ hình mở, đa phương hoá 12 Tính mở và đa phương hoá của các đơn vị ở là tiền đề cho sự sáng tạo về tổ chức không gian kiến trúc các đơn vị ở và khu đô thị theo thiết kế của kiến trúc sư phù hợp với nhu cầu của xã hội đô thị sự phát triển bền vững Tuỳ theo qui mô và cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị ở cũng khác Sự khác này trước tiên là qui mô dân số Nếu ở các khu đô thị lớn Hà Nợi, thành phớ Hồ Chí Minh Việc xây dựng những chung cư cao tầng là điều bắt buộc (để có thể đáp ứng nhu cầu ngày càng khan hiếm đất xây dựng) tại các thị vừa và nhỏ lại cho phép xây dựng những nhà ở thấp tầng qui mơ xây dựng nhà ở không lớn, loại nhà ở dân tự xây dựng chiếm một tỉ lệ cao, không đòi hỏi công nghệ phức tạp và sự khan hiếm đất xây dựng không gay gắt Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả đồng bợ về hạ tầng ky thuật và hạ tầng xã hội Từ đặc điểm lịc sử, trình đợ phát triển kinh tế của thị nước ta, nhà ở đô thị có thể được xây dựng theo phố hoặc xây dựng các tiểu khu hay nhóm nhà ở đồng bợ với các cơng trình phúc lợi xã hội Thực hiện nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà ở tại các khu phớ cũ Có chương trình và kế hoạch cải tạo lại các loại nhà ở đã xuống cấp hoặc các khu nhà ở mà môi trường tối thiểu không dảm bảo b Giải pháp kiến trúc: Các giải pháp thiết kế nhà ở cho đô thị bao gồm: Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà ở cũ và giải pháp thiết kế mới cho các loại hình nhà ở Cải tạo nâng cấp nhà ở cũ đô thị: Các khu nhà ở nhiều tầng cũ được xây dựng từ những năm 60-70 đến đã xuống cấp và biến dạng nhiều không được tu bổ thường xuyên, cơi nới, lấn chiếm các khu nhà này cần được quyết định cải tạo lại hay phá xây mới Các khu nhà được xem xét giữ lại để cải tạo cần chú ý: - Cải tạo từng nhà nguyên tắc bảo đảm hộ đợc lập, khép kín, đủ diện tích theo chỉ tiêu qui định cho mỗi hộ - Cải tạo toàn khu chung cư giải phóng các phần cơi nới, lấn chiếm của từng hộ, giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vườn, bãi tập thể dục thể thao - Đối với nhà ở chia lô, nhà ở được xây dựng ở các khu phố từ trước 1954 nằm phạm vi bảo tồn có qui định riêng, cần được thực hiện nguyên tắc kết hợp bảo tồn, cải tạo và phát triển Giải pháp thiết kế mới: - Các loại hình nhà ở cho thập niên đầu thế kỷ 21 phải thiết kế cho thoả mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt giai đoạn nước ta phát triển kinh tế xã hội với tốc độ nhanh 13 Trước tiên, các giải pháp nhà ở phải mang tính đa dạng và phong phú về loại hình, vậy mới có thể đáp ứng được yêu cầu của các thành phần kinh tế xã hội Tuỳ theo các thành phần kinh tế xã hội và mức thu nhập của các hợ gia đình qút định các chỉ tiêu diện tích, sớ phòng hộ, mức tiện nghi và loại nhà (độc lập hay chung cư, cao tầng hay thấp tầng ) xã hội phát triển , hộ đông người giảm, tỉ lệ hộ có hai thế hệ tăng và lối sống thành thị thay đổi Cùng với tăng trưởng kinh tế tỷ lệ người thuê nhà giảm người mua nhà sở hữu riêng tăng lên Trong các đơn vị ở có các mẫu nhà sau: - Nhà chung cư cao tầng, nhiều tầng; nhà chung cư kết hợp các dịch vụ đời sống- cửa hàng ( Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung Hoà-Nhân Chính, Nam Sài Gòn, Thuận Kiều, An Phú, Cát Bi - Nhà biệt thự (biệt thự đơn, biệt thự gép hai ) - Nhà ở chia lô Nhận xét: kiểu nhà chung cư là tiết kiệm đất xây dựng, giá thành xây dựng giảm và thoả mãn được nhu cầu ở của đại đa số tầng lớp nhân dân xã hội Tuy nhiên khu chung cư cần có tiện nghi đầy đủ và đa dạng để dễ phàu hợp với nhu cầu kinh tế của người Những tiêu chuẩn kiến trúc: Về cấu hộ: mỗi hộ độc lập phải đảm bảo đủ các không gian + Phòng khách tối thiểu là 12m2, tối đa 20m2 + Các phòng ngủ tối thiểu 10-14m2, tối đa 14-18m2 + Bếp có kết hợp với phòng ăn +Khu vệ sinh, phơi quần áo +Tiền sảnh có xanh Chú ý tổ chức không gian và ngòi nhà sinh đợng, giữ gìn bản sắc dân tộc Điều kiện tiện nghi và các khả tổ hợp không gian: Không gian nhà ở phải được chiếu sáng, thông thoáng tự nhiên Bếp, phòng ăn thuận tiện Phòng khách có khả thay đổi theo nhu cầu của từng hộ Hoàn thiện và nâng cao thẩm my khu nhà ở: + Các tổ chức đầu tư phát triển nhà ở cần chú ý các mẫu thiết kế, các hợ mới và bớ trí sắp xếp các khu ở đồng bộ với các tiện nghị công cợng, đáp ứng nhu cầu ở phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội, tập quán truyền thống dân cư 14 + Thẩm my khu nhà ở: Việc xây dựng các khu ở đẹp có giá trị thẩm my là cần thiết, góp phần tích cực vào việc hình thành c̣c sớng lành mạnh tạo nên tình cản gắn bó với nơi ở của mỗi người Nội dung này gồm: Bố cục không gian tương quan hình khới giữa các cơng trình, phong cách kiến trúc, sử dụng vật liệu và màu sắc cho cơng trình * Chú ý đến tiện nghi môi trường: Tổng hoà giữa các yếu tố nhà ở , hệ thống cơng trình phục vụ (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ ), giao thông, vệ sinh môi trường, chỗ nghỉ ngơi, bãi tập thể dục thể thao, cơng trình phục vụ hội họp sinh hoạt tạo lối sống mới- lối sống đô thị Việt Nam những năm đầu thế kỷ 21, vừa văn minh hiện đại, vừa kế thừa phong my tục c̣c sớng gia đình và cợng đồng Chính sách phát triển kiến trúc nhà ở: Nhiệm vụ phát triển nhà ở đô thị là rất nặng nề để đạt được mục tiêu đề nếu khơng có mợt loạt sách mang tầm q́c gia được ban hành kịp thời khó lòng có thể đạt được mức tăng trưởng vậy với mục tiêu xây dựng các đô thị tương đối hiện đại, tiếp tục phát triển bền vững thế kỷ XXI Các sách bao gồm: Chính sách kiến trúc qui hoạch và đởi mới qui hoạch, sách đất ở thị, sách về kêt cấu hạ tầng khu dân cư, sách về vật liệu xây dựng và cơng nghệ xây dựng, sách kinh tế tài chính, sách giải phóng mặt c Giải pháp tài chính: Những giải pháp tài nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng vào nhà ở , chung cư được thể hiện: Về sách thuế: Chính sách thuế thực chất là điều tiết và phân phối lại thu nhập xã hợi Như vậy, sách th́ đới với đất đai phải đảm bảo công và có thể điều tiết được sách phát triển nhà ở của chúng ta Song song với sách giá đất, cần có mức thuế đất phù hợp theo từng thời kỳ để điều tiết việc xây dựng nhà ở tràn lan đó sử dụng đất hiệu quả Thực tế hiện ở một số đô thị lớn nhiều trường hợp đầu nhà đất dẫn đến việc diện tích nhà ở và đất đai bỏ trớng nhu cầu về đất đai của nhiều tầng lớp nhân dân rất lớn Khi mức thuế đất được điều tiết đến mợt mức đợ nhất định chỉ những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới cần đến đất hoặc những người sử dụng đất hiệu quả buộc có những phương án có hiệu quả Và vậy nhu cầu đất giảm đi, nhu cầu chỗ ở khu chung cư tăng lên Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần điều chỉnh thuế chuyển quyền sử dụng đất đô thị để đảm bảo chế độ công về đất đai, mọi người dân thực hiện mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng 15 đất Tất cả các đối tượng được sử dụng đất đề phải đóng thuế Như vậy đất đai mới thật sự là sở hữu toàn dân Thực tế hiện nay, Nhà nước chưa thể quản lý được việc chuyển nhượng, sử dụng đất đai nhiều nguyên nhân đó có nguyên nhân người dân chưa có khả chi trả và ngun nhân cớ tình chây ỳ, chờ sách mới của Nhà nước hợp thức hoá Do đó cần ủng hộ quan điểm ghi nợ ngân sách Nhà nước đến phát sinh thu nhập từ sử dụng hoặc chuyển nhượng đất Về tiền thuê đất: Chính sách về tiền th hợp lý khơng những khún khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần vào việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả chi trả và điều kiện sinh hoạt của Nhà nước cần có sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất đối với những hộ sống ở nhà cao tầng khu chung cư; cho phép nộp chậm tiền đất cho đến bán được diện tích nhà ở đới với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở không được mua bán, cho tặng hoặc chuyển nhượng diện tích đó Những người được hưởng lợi nhiều từ đất phải đóng góp cho xã hội để thực hiện phân phới lại nhiều Chính sách nguồn vốn đầu tư : thực tế nguồn vốn để thực hiện việc xây dựng nhà ở chủ yếu là nguồn tích luy từ dân Nhà nước cần khuyến khích các nguồn vốn khác nhaudt xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho th diện tích Đới với người có thu nhập thấp, không đủ khả năg mua nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự hạch toán kinh doanh Nhà nước ngoài việc thực hiện sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào xây dựng nhà ở cần chú trọng đến việc đầu tư bảo đảm các cơng trình hạ tầng, quy hoạch và chỉnh trang thị cho phù hợp với quá trình xây dựng nhà ở và đô thị hoá, tránh trường hợp quá tải về các cơng trình hạ tầng ky tḥt, dịch vụ cơng cợng thị Chính sách giá kinh doanh: Tạo khả thu hút các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà đồng thời tạo công xã hội và tự kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư Giá cả được quy định một cách chủ quan tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực việc giải quyết nhà ở Giá cả quy định cao quá gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất kinh doanh Nhà nước nên khống chế mức giá trần việc bán, cho thuê diện tích ở còn giá cả cụ thể doanh nghiệp cá nhân tự hạch toán và ấn định Việc này giải quyết dược tính tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư, người sử dụng, giải quyết được sự công phân phới diện tích ở Chính sách xã hội việc xác định đối tượng được hưởng ưu đãi và sách khún khích người dân sớng các khu chung cư d Giải pháp tín dụng ngân hàng: 16 Về lãi suất cho vay: Ngân hàng nhà nước đã bỏ qui định về lãi suất trần cho vay, chuyển sang điều hành theo chế lãi suất bản Theo đó, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng có thể thoả tḥn mợt cách linh hoạt lãi suất cho vay cố định hay điều chỉnh phù hợp với thời hạn, mức độ rủi ro Về đảm bảo tiền vay: áp dụng biện pháp thế chấp cầm cố tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh tài sản bên thứ ba, nếu có đủ điều kiện - Thời hạn vay: phù hợp với thời hạn hoàn vốn của dự án, khả tră nợ của chủ dự án - Mức cho vay: cứ vào nhu cầu vốn của dự án khả tài chính, giá trị bảo đẩm tiền vay của chủ dự án e Giải pháp thị trường nhà đất Tạo sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành thị trường nhà đất : Ban hành luật pháp nhằm tăng cường quản lý và trì thị trường nhà đất, bảo đảm các bên tham gia vào thị trường có quyền lợi hợp pháp; xúc tiến sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực nhà ở nước ta Thiết lập quản lý thị trường nhà đất: Định giá nhà đất, môi giới nhà đất, xây dựng và mua nhà Tổ chức trung tâm giao dịch nhà đất tại các đô thị lớn Đào tạo nhân lực cho thị trường nhà đất : Đào tạo chuyên gia kinh tế và luật sư chuyên về bất động sản, tập huấn về quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất Khuyến khích nghiên cứu khoa học về thị trường nhà đất, tổ chức thu thập dữ liệu thống kê về bất đợng sản • Một số giải pháp khác Chính sách xã hợi: Nhà nước cần tập trung khún khích ưu đãi cho người có thu nhập thấp những sách, cơng cụ can thiệp trực tiếp Còn đối với chủ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cần tạo điều kiện, môi trường kinh doanh hợp lý để họ hoạt động một cách độc lập theo đúng pháp luật Chính sách khuyến khích người dân sống khu chung cư.Việc này làm cải thiện đáng kể tình trạng xây dựng tự do, tràn lan làm phá vỡ không gian đô thị và quá tải về các cơng trình hạ tầng ky tḥt phục vụ Để có thể quản lý và phát huy nguồn lực to lớn dân cư, góp phần đa việc xây dựng vào quy đạo hoạt động chung đòi hỏi chúng ta phải có những biện pháp khún khích người dân sớng khu chung cư VẤN ĐỀ PHÂN PHỐI NHÀ Ơ CHO NGƯỜI NGHÈO HOẶC NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 3.1 Khái quát chung 17 -Người có thu nhập thấp: là người có thu nhập tương đối ổn định, ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả tích lũy vớn để tự cải thiện điều kiện nơi ở cần sự hỗ trợ của Nhà Nước Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở cho người nghèo là thuật ngữ chỉ về những nhà, tòa nhànhững dự án xây dựng nhà ở được quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người làm việc có khó khăn việc bớ trí, sắp xếp nhà ở thơng qua hình thức nhà nước xây dựng cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường được điều hành bởi quyền địa phương chẳng hạn qùn cấp q̣n, hụn hay thành phớ Gồm: Nhà để bán, nhà để thuê, nhà để thuê mua 3.2 Các chính sách về nhà cho người có thu nhập thấp -Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2014 -Quyết định số 67/2009 (tháng 4) của Thủ tướng Chính phủ về mợt sớ chế, sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị -Quyết định số 66/2009 để áp dụng phương thức xã hội hóa và nêu một số ưu đãi cho chủ đầu tư, đặc biệt là nếu doanh nghiệp tự xây hoặc th nhà ở cho cơng nhân được tính là chi phí hợp lý tính thuế thu nhập doanh nghiệp -Tháng năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đó bổ sung thêm loại nhà ở xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê -Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐTTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở q́c gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 - Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội - Gói vay tín dụng 30000 tỷ đồng hỡ trợ mua nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp (tháng 6/2013-tháng 6/2016) -Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lí và phát triển nhà ở xã hội -Quyết định số 1013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ : Về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hợi tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ 18 *Gói hỡ trợ Ngân hàng sách xã hợi thực hiện, sử dụng nguồn vớn 50% từ ngân sách và 50% từ nguồn huy động để cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất tối đa 5%/năm (trước mắt là 4,8%/năm) nhằm tạo nguồn vốn cho người dân mua, thuê mua nhà ở, tạo chế hợp lý cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội (tháng 6/2016-tháng 12/2016) 3.3 Thực trạng -Diện tích nhà dành cho người có thu nhập thấp thường nhỏ, chất lượng, không đảm bảo vệ sinh chủ yếu là nhà bán kiên cố -Việc phát triển nhà ở cho thuê còn chậm, chưa đạt được kỳ vọng mặc dù có nhiều ưu đãi, các chủ đầu tư chưa tích cực tham gia chi phí đầu tư cao, thời gian vay kéo dài song lợi nhuận rất thấp Bên cạnh đó, nguồn vốn ngân sách lại rất hạn hẹp -Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, của Bộ Xây dựng năm 2015: + Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị dự báo đến năm 2020 là triệu hiện mới chỉ đáp ứng 10 000 căn/năm + Nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp hiện mới có 20% người lao động có chỗ ổn định Yêu cầu dự báo đến năm 2020 cần 33,6 triệu m nhà ở cho 4,2 triệu người (Hiện triển khai 59 dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp với quy mô 66.950 hộ đáp ứng khoảng 30-40 vạn người) Do khoảng cách giữa cung và cầu còn rất lớn nên tại đô thị có 284.000 hộ sống nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ, số nhà ở dưới 30m (dưới 7m2/người) là 1.131.000 hộ, công nhân khu công nghiệp đa số đều phải ở thuê nhà trọ của tư nhân điều kiện hầu hết chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo -Gói vay tín dụng 30000 tỷ đồng hỡ trợ mua nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp (tháng 6/2013) Gói 30 nghìn tỷ đồng được coi là thành công đã giúp cho nhiều người nghèo, người thu nhập thấp có hội mua nhà, góp phần vực dậy thị trường BĐS thời gian qua Tuy nhiên, quá trình triển khai và thực hiện lúc đầu chậm Sau tháng triển khai, kết quả giải ngân rất thấp, giá trị giải ngân đạt chưa đầy 2% của gói hỡ trợ Tính đến thời điểm gói vay kết thúc các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay tới 29.500 tỷ đồng, tương đương với 98% tổng sớ giá trị của 19 gói tín dụng, và giải ngân được khoảng 20.300 tỷ đồng, tương đương với 70% tổng giá trị của gói -Gói hỗ trợ Ngân hàng sách xã hợi thực hiện với lãi śt 4,8% đời đã tháng cho đến khơng đủ nguồn vớn để thực hiện chương trình này 3.4 Đánh giá a Ưu điểm -Bước đầu giải quyết những khó khăn vấn đề nhà ở ->tạo nguồn nhà tối đa -Hiện đại hóa đời sống người dân, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo -Hạn chế hình thành những khu ở cḥt -Nâng cao sự quản lí về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường->giảm tệ nạn xã hội -Hỗ trợ cứu nguy bất động sản b Nhược điểm - Các thủ tục quy trình được cấp phép nhà ở xã hội còn rất phức tạp, kéo dài, lợi nhuận lại không cao, nhà đầu tư mất tính tự chủ Vì vậy chưa hấp dẫn các nhà đầu tư, tỷ trọng nhà ở xã hội doanh nghiệp đầu tư còn rất - Về giá thành nhà ở: Với các chế sách được ưu tiên giá thành nhà ở chắc chắn phải rẻ nhiều giá thành nhà ở thương mại Giá thành bán theo quy định phải được quan có thẩm quyền xem xét quyết định nhà đầu tư có ý muốn tăng cao giá thành xây dựng, giá phân bở kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng, kinh phí xây dựng hạ tầng, chi phí khác… dẫn đến chế “xincho”, thủ tục phức tạp kéo dài nhà đầu tư muốn có giá thành có lợi nhuận cao nhất, quy định chỉ được lãi suất 10% Vì vậy đòi hỏi quan quản lý nhà nước phải có những quy định chi tiết định mức kinh tế ky thuật nhằm đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư cũng của đối tượng được mua nhà - Do có sự chênh lệnh giá với nhà ở thương mại được hưởng ưu đãi dẫn đến dễ nảy sinh tiêu cực phân phối, không đúng đối tượng đòi hỏi sự kiểm tra giám sát nghiêm ngặt cũng tình trạng mua bán lại mặc dù có quy định sau năm mới được quyền chuyển nhượng thực tế họ lách luật giấy viết tay, cho ở nhờ… 3.5 Giải pháp 20 -Tập trung làm nhà ở thương mại giá rẻ (loại cơng trình, diện tích nhỏ) cho th mua, mua trả góp Nhà nước chỉ quản lý Quy hoạch, để thị trường cạnh tranh giá cả Mọi khoản tài nhà nước đều tập trung vào quy phát triển nhà ở xã hội ưu tiên cho vay lãi śt cực thấp thơng qua khoản bù lãi śt (Ví dụ: 0,5-1%) cho người thu nhập thấp (không cho doanh nghiệp vay loại này) trả góp 20 năm trả góp - Ban hành quy định pháp luật khuyến khích gửi tiết kiệm hoặc bắt buộc cho người thu nhập thấp đăng ký mua nhà ở xã hội từng địa phương quyết định - Bổ sung quy định Nghị định về phá rỡ, tái thiết nhà ở chung cư cũ theo hướng quy hoạch khu đô thị nén và xây dựng mới theo dự án nhà ở xã hội ưu tiên cho người thu nhập thấp -Tập trung nữa nguồn vốn, quy đất và ưu tiên các chế sách làm nhà giá rẻ cho thuê Đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp ưu tiên số cho nhà ở chung cư, tập thể cho thuê; Đối với người thu nhập thấp ở thị có sách khún khích tới đa cho các nhà đầu tư -Để phát triển loại nhà cho thuê ngoài các chế sách ưu đãi cần tập trung giải pháp tạo nguồn vốn vay dài hạn lãi suất thấp từ nguồn vốn nhà nước và các quy định bảo vệ nhà đầu tư trường hợp người thuê nhà chây ỳ không đóng tiền thuê, tự ý cơi nới, vi phạm các quy định sử dụng quản lý nhà chung cư mà trước thời bao cấp đã gặp phải Giá thuê nhà cũng cần được đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư tương đương với nhà ở bán -Tăng cường quản lí sử dụng đất có hiệu quả, cân phát triển nhà ở với phát triển hạ tầng đô thị 21 ... đó có đô thị đặc biệt, 15 đô thị loại I, 14 đô thị loại II, 47 đô thị loại III, 64 đô thị loại IV và 630 đô thị loại V Trong tháng đầu năm, có TP Thanh Hóa nâng lên đô thị... xây dựng và kiến trúc cần thiết để dân biết và thực hiện THỰC TRẠNG QLNN VỀ NHÀ Ơ 2.1 Thực trạng nhà đô thị Trong những năm qua, nhất là từ năm 1986 trở về trước, chế bao cấp... triển đổi quản lý nhà đô thị - Khai thác và Huy đô ng khả năng, sức mạnh cảu mọi thành phần kinh tế, nhất là tư nhân, để xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở đô thị - Tiếp tục