Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở đô thị

Đề án1 of chuyên Header Page 166 ngành LI NểI U Nh l nhu cu thit yu ca mi ngi dõn xó hi, l quc k dõn sinh Vic gii quyt ch c nhõn dõn coi nh l iu kin tiờn quyt cho vic thnh cụng ng i, s nghip ca mi cỏ nhõn v l mt vic ln i ca mt ngi.Vỡ th cỏc nc trờn th gii u cú chớnh sỏch phỏt trin nh i vi nc ta ng v Nh nc cng rt quan tõm n nh cho ngi dõn iu 62 Hin phỏp nm 1992 cú ghi :Cụng dõn cú quyn cú nh , Nh nc m rng vic xõy dng nh ng thi khuyn khớch, giỳp th, cụng dõn xõy dng nh theo quy hoch chung nhm thc hin quyn ú Khi t nc chuyn sang c ch th trng nh hng xó hi ch ngha cú s qun lý ca Nh nc kt qu ca cỏc hot ng kinh t, tc ụ th hoỏ ngy cng nhanh, vic di dõn t vo cỏc ụ th ln ó lm cho cỏc kinh t xó hi tr lờn bc xỳc , bc l nhiu cn gii quyt, c bit l nh ụ th th k XXI Bi vit cú s dng phng phỏp phõn tớch, phng phỏp thng kờ, tng hp ỏnh giỏ s liu Vi phng phỏp ny vic nghiờn cu Thc trng v gii phỏp phỏt trin nh ụ th nc ta s c xem xột mi quan h tỏc ng qua li gia lý lun v thc tin, t ú cú th gii phỏp khc phc nhng tn ti Trong iu kin ca bi vit ny, vi kin thc v thi gian cú hn khú cú th cú mt cỏch nhỡn tng quỏt v y v nh ụ th nc ta Bi vit c hon thnh vi s hng dn chớnh ca TS.Hong Cng v cỏc thy cụ giỏo ging dy Trung tõm o to a chớnh v kinh doanh bt ng sn Footer Page of 166 Kinh1 tế quản lý địa Đề án2 of chuyên Header Page 166 ngành Em xin chõn thnh cm n v rt mong c s úng gúp ý kin ca thy cụ v cỏc bn I C s lý lun ca ti: Khỏi nim v c im nh : 1.1.Khỏi nim: Hin cú rt nhiu khỏi nim v nh tu thuc vo gúc nghiờn cu *Trờn gúc xõy dng : Nh l sn phm ca hot ng xõy dng v khụng gian bờn cú t chc c ngn cỏch vi mụi trng bờn ngoi dựng *Trờn gúc qun lý kinh t : Nh l ti sn cú giỏ tr c bit i vi i sng ngi, l b phn quan trng bo v ngi trc cỏc hin tng t nhiờn 1.2.c im nh : *Nh l ti sn khụng th di di c, nú gn lin vi t, c xõy dng trờn t S gn lin vi t ny ch v trớ ca nú c phõn b õu M hin cỏc giao dch trờn th trng nh t ụ th ngi ta quan tõm nhiu n v trớ ca nh t vỡ v trớ nh t cú nh hng rt ln n giỏ tr ti sn nh t *Nh l mt bt ng sn cú tớnh bn vng, thi gian s dng di, hao mũn chm c im ny cú thun li cho ngi s dng nht l i vi ngi cú thu nhp thp , vỡ h cú kh nng nõng cp, xõy dng mi nh l rt kộm H cú th xõy dng mt ngụi nh cú cht lng trung bỡnh v s dng nú khong thi gian gn 20 nm m khụng phi sa cha ln, tr nhng tu bo dng nh nh sn quột vụi tng, ca *Nh l ti sn cú giỏ tr ln So vi cỏc hng hoỏ khỏc mua sm thỡ vic xõy dng nh ũi hi mt khon u t ln v Footer Page of 166 Kinh2 tế quản lý địa Đề án3 of chuyên Header Page 166 ngành nht l hin giỏ nh t, nguyờn vt liu xõy dng cỏc ụ th rt cao *Nh rt a dng, phong phỳ c v s lng v cht lng c im ny mt mt l s a dng ca cỏc tng lp dõn c ụ th, mt khỏc l thu nhp ca dõn c ụ th ó tng lờn, phong tc quỏn truyn thng tng ni khỏc 2.í ngha ca nh : *Nh ụ th l iu kin vt cht trng yu phỏt trin kinh t ụ th: Mụi trng c trỳ, iu kin sinh hot ca ni , ni lm vic, mụi trng hoỏ khu vc, mụi trng t nhiờn khu vc nh hng rt ln ti tỏi sn xut sc lao ng v tỏc ng ti tõm sinh lý ca ngi lao ng, nh hng ti quỏ trỡnh sn xut, ti hiu qu ca nn kinh t Chng hn nh khong cỏch gia ni v ni lm vic cú tỏc ng rt ln ti lao ng, ú l th lc v trớ lc, nú lm hao phớ v thi gian, m thi i ngy mụi trng cnh tranh khc lit thỡ thi gian lm vic cng c s dng trit , hiu qu S phỏt trin ca nh trc tip tỏc ng n nhng ngnh cú liờn quan n xõy dng nh ngnh cụng nghip vt liờ xõy dng, ngnh cung cp thit b, mỏy múc xõy dng Cht lng v quy mụ nh ụ th s gúp phn kớch thớch hay hn ch nhu cu ca dõn c ụ th vi cỏc loi hng hoỏ nh: dng c gia ỡnh, hng in t in lnh, trang trớ ni tht Cựng vi chớnh sỏch ca Nh nc thỡ cht lng v quy mụ nh nh hng ti th trng tiờu th sn phm, h thng Ngõn hng, phõn b dõn c v ngun lao ng Nn kinh t th trng phỏt trin nú phỏt trin ng b cỏc th trng, ú th trng bt ng sn l mt b phn Trong ú th trng bt ng sn ch hot ng mnh m v din sụi ni cỏc Footer Page of 166 Kinh3 tế quản lý địa Đề án4 of chuyên Header Page 166 ngành ụ th th ln Cung- cu v cht lng nh s nh hng rt ln n th trng bt ng sn, iu ny th hin nhng cn st nh t *Nh ụ th l iu kin vt cht trng yu tỏi sn xut sc lao ng ụ th: Lao ng l iu kin c bn tin hnh sn xut, lao ng l u vo ca quỏ trỡnh sn xut Cht lng ca lao ng bao gm th lc v trớ lc nh hng trc tip ti quỏ trỡnh sn xut nõng cao cht lng lao ng thỡ u tiờn l m bo cỏc iu kin n, , mc v nhng t liu sinh hot khỏc Nh Ph-ngghen núi: Con ngi trc ht phi n ung, ch v mc ó ri mi n lm chớnh tr, khoa hc, ngh thut, tụn giỏo (1) Nh l phng tin quan trng bo v ngi trc cỏc hin tng t nhiờn nh nng, ma, giú, bóo, giỏ rột m cũn l ni nuụi dng , giỏo dc o to ngi t sinh v ln lờn, to iu kin tỏi sn xut sc lao ng ca ngi *Nh ụ th l iu kin vt cht nh hng ti sinh hot xó hi v iu chnh quan h xó hi Nh khụng nhng l ti sn cú giỏ tr, cú tm quan trng c bit i vi mi gia ỡnh, m cũn l mt nhng tiờu chun lm thc o phn ỏnh trỡnh phỏt trin kinh t xó hi ca quc gia, mc sng dõn c ca mt dõn tc Mt thc t l nhỡn vo mt ngụi nh ta cú th bit c phong tc quỏn, i sng vt cht tinh thn ca nhng ngi ang sng ngụi nh ú.i tng xó hi ngy cng phỏt trin, t l ngi gi, ngi c thõn, cỏc cp v chng mi ngy cng tng dn ti phi xõy dng nhng mu nh, mu cn h thớch hp Xó hi phỏt trin, cn h ụng ngi s gim, li sng, quỏn ca C.Mỏc- ngghen: Ton tp, NXB Chớnh tr quc gia, trang500 ngi dõn ụ th thay i S hỡnh thnh v phỏt trin cỏc khu dõn c v quỏ trỡnh phỏt trin ụ th luụn gn lin vi phỏt trin nh i kốm l Footer Page of 166 Kinh4 tế quản lý địa Đề án5 of chuyên Header Page 166 ngành s a dng v kin trỳc nh , th hin phong cỏch xõy dng, vt liu xõy dng , thit k bc l quan im tụn giỏo , nhõn sinh , thm m Cung- Cu nh : *Cung nh : Theo cỏc nh kinh t hc thỡ lnh vc sn xut nh c phõn chia thnh ba khu vc: khu vc Nh nc, khu vc t nhõn v khu vc khụng chớnh thc Ba khu vc trờn c xem nh s chuyn hoỏ liờn tc t s kim soỏt ton b ca Nh nc v xõy dng nh khu vc Nh nc n vic xõy dng nh t nhõn v cỏc doanh nghip xõy dng di s iu tit ca Nh nc v n nh bt quy tc c xõy dng bi cỏc gia ỡnh v cỏc nh thu nh -Khu vc Nh nc: khu vc ny c xem nh tiờu im chớnh ca chớnh sỏch nh , vỡ ú l khu vc m Chớnh ph cú th kim soỏt trc tip Nh khu vc ny chim t l khụng ln v phõn b khụng ng u gia cỏc ụ th cú quy mụ v v trớ khỏc Khu vc Nh nc ch nhng ỏn nh c Chớnh ph hoc cỏc xớ nghip, c quan Nh nc trc tip xõy dng bng ngun ngõn sỏch v nh cú ngun gc s hu khỏc c chuyn thnh s hu ca Nh nc theo quy nh ca phỏp lut Nh Nh nc cung cp thng l loi nh c bao cp, vi ngun cung cp cú hn m nhu cu li rt ln, nờn khú trỏnh nhng bt cụng chớnh sỏch phõn phi nh -Khu vc t nhõn: Nh c xõy dng bi nhng cỏ nhõn hoc doanh nghip khụng phi t ngun Nh nc, nhng hot ng h thng quy tc chớnh thc ca Nh nc.Khu vc ny Chớnh ph ớt kim soỏt c mc dự ó c Nh nc iu tit Cỏc quy tc m Nh nc iu tit l rt cn thit vỡ lý an ninh cụng cng v bo m cỏc tiờu chun ca ngi tiờu dựng thiu thụng tin v th trng nh Nhng ngi cn nh nht chớnh l nhng ngi nghốo thnh th, nhng th trng nh t nhõn khụng ỏp ng s cn nh m ỏp Footer Page of 166 Kinh5 tế quản lý địa Đề án6 of chuyên Header Page 166 ngành ng nhu cu cú kh nng toỏn.Trong thc t, xõy dng nh khu vc t nhõn cú hiu qu hn khu vc Nh nc Nhng nu chỳng ta buụng lng , khụng iu tit khu vc ny s dn n khong cỏch gia ngi giu v ngi nghốo tng lờn v dn n s bt bỡnh ng xó hi v nh -Khu vc nh khụng chớnh thc: õy l khu vc xõy dng nh ca t nhõn khụng theo quy tc, hoc nh c xõy dng trờn cỏc giỏ tr ca cng ng v t giỳp ln Nh khu vc khụng chớnh thc cú vụ s hỡnh thc, tu thuc vo bi cnh kinh t xó hi v thit ch c thự ca dõn c ụ th Khu vc ny, trờn thc t úng gúp vo s gia tng qu nh , c bit i vi nhng tng lp dõn c cú thu nhp thp *Cu v nh ụ th : Ti cỏc ụ th cỏc i tng cú nhu cu nh bao gm : -Nh cho s dõn tng t nhiờn v tng c hc -Nh cho nhng h cha cú nh, ang phi chung, nh, hoc phi sng tm b ti cỏc khu chut -Nh cho cụng chc v lc lng v trang -Nh ni thờm din tớch cho nhng h hin ang quỏ cht -Nh phc v cỏc i tng tỏi nh c chnh trang v xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng ụ th -Nh cho viờn chc v ngi lao ng ti cỏc khu cụng nghip trung -Nh cho hc sinh, sinh viờn -Nh cho ngi nc ngoi n lm vic hoc kinh doanh -Nh phc v cỏc nhu cu khỏc Footer Page of 166 Kinh6 tế quản lý địa Đề án7 of chuyên Header Page 166 ngành Nhu cu nh ti cỏc ụ th rt a dng vỡ dõn c ụ th lm nhiu ngh khỏc v thu nhp gia cỏc tng lp dõn c ụ th cú s chờnh lch ln 4.Qun lý Nh nc v nh : Trong phỏp lnh ngy 26-3-1991 ó quy nh rừ ni dung qun lý Nh nc v nh Ni dung qun lý Nh nc v nh bao gm: *Ban hnh quy ch, tiờu chun quy phm v quy hoch, thit k xõy dng, qun lý v s dng nh : õy l mt nhng ni dung quan trng nht qun lý Nh nc v nh Nh nc thng nht qun lý nh bng phỏp lut nhm m bo vic trỡ, s dng hp lý, tit kim v khụng ngng phỏt trin qu nh Trong cụng tỏc qun lý Nh nc v nh , Nh nc cng qy nh c th v cỏc quy ch, th tc, tiờu chun bỏn nh, khung giỏ cho tng loi ti Ngh nh 61/CP ngy 5-5 1994 ca Chớnh ph i vi nhng nh chung c cao tng hoc nh nhiu ch qun lý, B Xõy Dngó ban hnh nhng quy ch qun lý v s dng riờng kốm theo Quyt nh 1127/BXD-QLN ngy 16-8-1994 ca B trng B Xõy Dng Bờn cnh nhng quy nh v qun lý s dng nh , Nh nc cng cn xõy dng cỏc chớnh sỏch tho ỏng nhm mt mt khuyn khớch cỏc t chc kinh doanh th t nhõn tham gia vo quỏ trỡnh xõy dng nh , nõng cao giỏ tr qu nh ; mt khỏc cú kh nng khc phc nhng cn st gi to v giỏ nh , to iu kin thun li cho ngi dõn tho nhu cu ca mỡnh *Lp k hoch xõy dng nh theo ỏn quy hoch c duyt Lp k hoch xõy dng v phỏt trin nh l mt cụng tỏc tng hp, phc liờn quan n nhiu ngnh nh giao thụng, thng Footer Page of 166 Kinh7 tế quản lý địa Đề án8 of chuyên Header Page 166 ngành mi, dch v ng thi nú gn lin vi s nghip phỏt trin kinh t xó hi ca a phng õy l mt cụng tỏc quan trng v cp bỏch ũi hi ngi dõn phi quan tõm v nhn thc c iu ny Lp k hoch xõy dng v phỏt trin nh tt s lm tin quan trng thỳc y phỏt trin sn xut, tng nng sut lao ng, nõng cao i sng nhõn dõn, to nờn b mt mi cho s phỏt trin minh ca t nc *Cho phộp hoc ỡnh ch vic xõy dng, ci to nh bo m nh c xõy dng theo ỳng quy hoch ó c duyt, bo m tớnh ng b, thng nht ca quy hoch tng th ca tng a phng xõy dng nh cn cú s ch o, cho phộp ca cp cú thm quyn *ng ký, iu tra, thng kờ nh õy l mt nụi dung c bn cụng tỏc qun lý Nh nc v nh Nú bo m quyn li ca ngi ch s hu nh trc phỏp lut v bo m cho c quan qun lý nm c tỡnh hỡnh nh ca a phng mỡnh v lp k hoch phỏt trin nh *Thanh tra Nh nc, gii quyt tranh chp v x lý vi phm phỏp lut nh Cụng tỏc tra v kim tra l chc nng ca bt c cp qun lý no Nú cú nhim v tra, kim tra vic thc hin cỏc quy nh ca phỏp lut v qun lý s dng nh Vi cỏc ni dung trờn, Nh nc thụng qua cỏc cụng c qun lý, cỏc quy nh mang tớnh phỏp lý hoch nh v ch o thc hin chớnh sỏch phỏt trin nh phự hp tng giai on phỏt trin kinh t ca t nc II.Thc trng phỏt trin nh ụ th v nhng t ra: 1.Thc trng phỏt trin nh ụ th : 1.1.Trc thi k i mi: Footer Page of 166 Kinh8 tế quản lý địa Đề án9 of chuyên Header Page 166 ngành Trong giai on ny thit k xõy dng cũn mt s nhc im nhng bng ngun trung ca Nh nc, nờn ó gii quyt c bn ch cho ụng o CBCNVtrờn mt s ụ th ln Tớnh bao cp tuyt i lnh vc nh ụ th c th hin vic cp nh cho thuờ vi khon tin thuờ rt thp (1% tin lng).Do ú ó dn n khụng kinh phớ tu bo dng v nõng cp nh , khin cho qu nh xung cp nhanh chúng gõy thit hi v kinh t Thi k bao cp, Nh nc ban hnh nhiu chớnh sỏch nh Chng trỡnh Quc gia v nh c thc hin nhm cung cp nh cho ngi lao ng khu vc kinh t Nh nc cỏc ụ th ln nh H Ni, Hi Phũng, Thnh ph H Chớ Minh Cỏc chớnh sỏch nh: chớnh sỏch u t vo c s vt cht k thut, c s h tng ó gúp phn gii quyt c nhu cu nh .Song, vi cỏch sn xut v phõn phi nh thi k bao cp ó to nhiu bt cụng gia cỏc ngnh, c quan xớ nghip Cựng vi s thiu kinh nghim v quy hoch, qun lý ụ th ó dn n h thng ng xỏ, in nc, v sinh mụi trng thp kộm Theo s liu iu tra nh nm 1989 cho thy: vo thi im nm 1989 t l dõn s mt s ụ th sng nhng cn nh c Nh nc xõy dng giai on 1961- 1975 nh sau: Thnh ph H Ni: 23,6% dõn c thnh ph Thnh ph Hi Phũng: 19,8% Thnh ph Nng: 37% Thnh ph H Chớ Minh:42% T nm1975 n 1985, t l qu nh mi xõy dng khỏ cao tng qu nh ca nhiu ụ th ln nh H Ni 37,1%; Hi Phũng 43,3%; Nng 31,8%; ú Thnh ph H Chớ Minh li lõm vo tỡnh trng khú khn, ỡnh tr lnh vc ny.(2) Túm li, n cui nhng nm 80 ca th k XX ch cú khong 30% CBCNV Nh nc c cp nh, 70% cũn li phi t lo Footer Page of 166 Kinh9 tế quản lý địa Đề án10chuyên Header Page of 166 ngành ly nh ca mỡnh bng nhiu cỏch khỏc hoc phi sng nhng iu kin nh cht hp, thiu khụng gian 1.2.T 1986 n nay: T nm 1986 n nay, ch bao cp nh khụng cũn na Nh ụ th dõn t lo, hoc Nh nc v nhõn dõn cựng lm, b mt cỏc khu nh thay i rừ rt.Theo s phỏt trin ca nn kinh t th trng, lnh vc nh cng bt u chuyn bin n cui 1990 din tớch nh c nc ta cú khong 500 triu m2, ú ti cỏc ụ th l 81 triu m2, nh thuc s hu Nh nc cú khong 26 triu m2(ch yu l cỏc ụ thi) Din tớch bỡnh quõn u ngi c nc khong 7m2, ú ụ th l 5,8m2/ ngi Trong nhng nm t 1991-1995, cỏc ụ th c nc xõy dng c 26 trium2nh n cui 1995 din tớch nh ụ th nc ta cú khong 107 triu m2, bỡnh quõn l 7,2 m2/ngi c tớnh t 1996-2000, cỏc ụ th c nc xõy dng c 40 triu m2nh Thc t n cui 2000 c nc cú din tớch nh l 147 triu m2, bỡnh quõn l 7,7 m2/ ngi; ú H Ni cú triu m2nh , bỡnh quõn l 6,8 m2/ngi , Thnh ph H Chớ Minh cú 33 triu m2 nh , bỡnh quõn l 7,8 m2/ngi Trong giai on ny Nh nc cú nhiu bn xoỏ b bao cp, khuyn khớch nhõn dõn t xõy dng nh Chớnh sỏch u t nh cng chuyn t u t cú tớnh cht bao cp sang chớnh sỏch to iu kin ó dy tim nng ca nhõn dõn xõy dng nh .Vic i mi sn xut nh ụ th Vit Nam th hin trờn hai mt: lng c sn xut v c cu a dng ca cỏc ch th tham gia vo quỏ trỡnh sn xut nh Vỡ vy, nm 1990 ti cỏc ụ th ó cú 1/3 lng nh c xõy dng bng tin ca ngi dõn Nm 1992 u t xõy dng nh ca c quan xớ nghip v nhõn dõn gp ln ca Nh (2) Giỏo trỡnh QLNN v t v nh , trang 248 Footer Page 166 Kinh10tếofvà quản lý địa Đề án15chuyên Header Page of 166 ngành chc v ngi thu nhp thp Trong ú c bit chỳ trng nh cho thuờ, bỏn tr gúp Hai l: to iu kin chm lo nh cho nhõn dõn, cỏc ngnh cú liờn quan phi trung xõy dng trỡnh Chớnh ph ban hnh ng b cỏc bn phỏp quy, cỏc c ch chớnh sỏch va bo m phỏt trin nhanh qy nh, va a cụng tỏc qun lý hot ng kinh doanh bt ng sn nh vo n np v t hiu qu cao, bo m cỏc nguyờn tc cụng khai, cụng bng Ba l: Nh nc v xó hi tip tc thc hin chớnh sỏch nh i vi ngi cú cụng, quan tõm xõy dng nh tỡnh thng, giỳp nhng i tng khụng th t lc to lp nh 2.2.Phng hng : Chin lc phỏt trin kinh t xó hi Phng hng phỏt trin ụ th l hỡnh thnh nhiu trung tõm va v nh , phõn b hp lý; khụng trung dõn c quỏ ụng vo cỏc thnh ph ln Mt s a bn cú v trớ quan trng i vi tng vựng ( phớa Bc l khu vc H Ni Hi Phũng-Qung Ninh ; phớa Nam l khu vc TP H Chớ Minh Biờn Ho -B Ra Vng Tu ; Trung l Nng Dung Qut v mt s thnh ph cng khỏc)cn thu hỳt u t ca c nc v ca nc ngoi Vic phỏt trin nh ti khu vc ụ th phi ỏp ng c cỏc yờu cu sau õy: a.Tp trung huy ng cỏc ngun lc nhm phỏt trin qu nh gii quyt nhng bc xỳc v ch ca nhõn dõn cỏc ụ th, c bit ti cỏc ụ th ln ang cú tc ụ th hoỏ cao nh th ụ H Ni , TP H Chớ Minh , Hi Phũng, Hu, Vng Tu, Nha Trang cng nh cỏc khu cụng nghip trung, cỏc khu ch xut Footer Page 166 Kinh15tếofvà quản lý địa Đề án16chuyên Header Page of 166 ngành b.Chng trỡnh phỏt trin nh ca tng ụ th phi thỳc y chng trỡnh phỏt trin kinh t xó hi v phc v tt yờu cu ca quỏ trỡnh ụ th hoỏ ti cỏc a bn , khụng th tỡnh trng thiu nh nh hng n s phỏt trin kinh t xó hi Chng trỡnh phỏt trin nh cn ỏp ng ch cho s dõn tng t nhiờn v tng c hc; cho nhng h cha cú nh ( ang phi sng quỏ cht chi hoc sng tm b ti cỏc khu nh lp xp ); nh cho cỏn b, cụng chc, viờn chc v lc lng v trang; nh cho sinh viờn, hc sinh; nh cho ngi nc ngoi n lm vic hoc kinh doanh; nh phc v cho vic gii phúng mt bng, tỏi nh c; nh phc v nhu cu khỏc c Do c im ca dõn c ụ th, nh phi c u t xõy dng phong phỳ v chng loi, a dng cỏc hỡnh thc cung cp nh Nh phi c xõy dng theo quy hoch v phi cú kt cu h tng phự hp Chớnh quyn ụ th phi c t chc qun lý vic xõy dng nh theo d ỏn, khuyn khớch phỏt trin nh chung c cao tng (c bit l ụ th ln ) nõng cõo cht lng ch , bo v v gi gỡn cnh quan mụi trng, tit kim t xõy dng d Ti cỏc ụ th phi chỳ ý ti phỏt trin qu nh cho thuờ v nh bỏn tr gúp mc phự hp, nhm ỏp ng yờu cu ca h gia ỡnh cha cú iu kin xõy dng hoc mua nh tr tin mt ln e.i ụi vi phỏt trin nh mi, Nh nc cú chớnh sỏch cỏc thnh ph cú th huy ng c cỏc ngun lc cho vic ci to, xõy dng li qu nh hin ó ht niờn hn s dng hoc ó xung cp nghiờm trng cú nguy c xp hoc khụng an ton c bit l nh chung c cao tng xõy dng thi k bao cp ti H Ni, TP H Chớ Minh, Vinh, Hi Phũng Nhng gii phỏp nhm khuyn khớch phỏt trin nh ụ th: 3.1.Cỏc gii phỏp ln: Footer Page 166 Kinh16tếofvà quản lý địa Đề án17chuyên Header Page of 166 ngành thc hin c cỏc mc tiờu ó giai on hin cn thit phi cú cỏc gii phỏp, chớnh sỏch ng b, trờn nguyờn tc huy ng kh nng úng gúp ca ngi cú nhu cu nh Nh nc to iu kin v tham gia tớch cc ca cng ng Trong ú cn trung vo cỏc lnh vc : (1)Cỏc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng cn nhn thc y ý ngha kinh t xó hi ca phỏt trin th trng bt ng sn nh trung ch o giai on hin Cn c vo ni dung yờu cu ca nh hng phỏt trin nh quc gia, ch o vic xõy dng chng trỡnh phỏt trin nh ca ụ th Chng trỡnh ny c thụng qua Hi ng nhõn dõn cú ngh quyt trc U ban nhõn dõn cp tnh phờ duyt, lm c s chng trỡnh phỏt trin xó hi-kinh t trin khai thc hin v ỏnh giỏ kt qu tng k k hoch (2) Ch o sỏt vic trin khai cụng tỏc qui hoch cỏc khu dõn c; chun b d ỏn phỏt trin nh , thc hin cụng tỏc gii phúng mt bng, u t xõy dng c s h tng v nh Phn u vic phỏt trin nh ụ th c thc hin theo d ỏn, tng bc khc phc tỡnh trng xõy dng nh t phỏt (3) Phỏt trin vt liu xõy dng ỏp ng yờu cu xõy dng nh Trong ú cn chỳ trng cỏc gii phỏp v cụng ngh, ng dng vt liu mi nõng cao cht lng nh (4) Cng c v tng cng nng lc ca cỏc t chc t vn, ca cỏc doanh nghip u t kinh doanh nh cú nng lc thc hin yờu cu v thit k, xõy lp v qun lý lnh vc kinh doanh bt ng sn nh (5) Ban hnh ng b cỏc c ch chớnh sỏch, bo m hiu lc thỳc y th trng bt ng sn nh hot ng cú hiu qu, gúp phn vo s nghip phỏt trin kinh t-xó hi theo cỏc mc tiờu Cụng nghip hoỏ-Hin i hoỏ(CNH-HH) Footer Page 166 Kinh17tếofvà quản lý địa Đề án18chuyên Header Page of 166 ngành 3.2.Cỏc gii phỏp c th: a Gii phỏp v qui hoch: Trong hon cnh ca nc ta hin mi bt u s nghip CNH-HH nờn vic xỏc nh mụ hỡnh ụ th thớch hp no ú l rt khú Mụ hỡnh thớch hp cho ụ th Vit Nam t n 2010 s rt a dng; cú c tớnh l mt mụ hỡnh m, a phng hoỏ Tớnh m v a phng hoỏ ca cỏc n v s l tin cho s sỏng to v t chc khụng gian kin trỳc cỏc n v v khu ụ th theo thit k ca kin trỳc s phự hp vi nhu cu ca xó hi ụ th s phỏt trin bn vng Tu theo qui mụ v cp ụ th, vic dng cu trỳc n v cng s khỏc S khỏc ny trc tiờn l qui mụ dõn s Nu nh cỏc khu ụ th ln nh H Ni, thnh ph H Chớ Minh Vic xõy dng nhng chung c cao tng l iu bt buc ( cú th ỏp ng nhu cu ngy cng khan him t xõy dng) thỡ ti cỏc ụ th va v nh li cho phộp xõy dng nhng nh thp tng vỡ qui mụ xõy dng nh khụng ln, loi nh dõn t xõy dng chim mt t l cao, khụng ũi hi cụng ngh phc v s khan him t xõy dng khụng gay gt Quy hoch cỏc khu dõn c phi tớnh n kh nng ng b v h tng k thut v h tng xó hi T c im lc s, trỡnh phỏt trin kinh t ca ụ th nc ta, nh ụ th cú th c xõy dng theo ph hoc xõy dng cỏc tiu khu hay nhúm nh ng b vi cỏc cụng trỡnh phỳc li xó hi Thc hin nghiờm ngt vic qun lý xõy dng mi, ci to nh ti cỏc khu ph c Cú chng trỡnh v k hoch ci to li cỏc loi nh ó xung cp hoc cỏc khu nh m mụi trng ti thiu khụng dm bo b Gii phỏp v kin trỳc: Cỏc gii phỏp thit k nh cho ụ th bao gm: Gii phỏp ci to nõng cp nh c v gii phỏp thit k mi cho cỏc loi hỡnh nh Footer Page 166 Kinh18tếofvà quản lý địa Đề án19chuyên Header Page of 166 ngành * Ci to nõng cp nh c ụ th: Cỏc khu nh nhiu tng c c xõy dng t nhng nm 6070 n ó xung cp v bin dng nhiu khụng c tu b thng xuyờn, ci ni, ln chim cỏc khu nh ny cn c quyt nh ci to li hay phỏ i xõy mi Cỏc khu nh c xem xột gi li ci to cn chỳ ý: - Ci to tng nh trờn nguyờn tc bo m cn h c lp, khộp kớn, din tớch theo ch tiờu qui nh cho mi h - Ci to ton khu chung c gii phúng cỏc phn ci ni, ln chim ca tng h, gii phúng t dnh cho khuụn viờn, sõn vn, bói th dc th thao - i vi nh chia lụ, nh c xõy dng cỏc khu ph t trc 1954 nm phm vi bo tn s cú qui nh riờng, cn c thc hin trờn nguyờn tc kt hp bo tn, ci to v phỏt trin * Gii phỏp thit k mi: - Cỏc loi hỡnh nh cho thp niờn u th k 21 phi thit k cho tho hng lot yờu cu khỏch quan t giai on nc ta ang phỏt trin kinh t xó hi vi tc nhanh Trc tiờn, cỏc gii phỏp nh phi mang tớnh a dng v phong phỳ v loi hỡnh, nh vy mi cú th ỏp ng c yờu cu ca cỏc thnh phn kinh t xó hi Tu theo cỏc thnh phn kinh t xó hi v mc thu nhp ca cỏc h gia ỡnh s quyt nh cỏc ch tiờu din tớch, s phũng cn h, mc tin nghi v loi nh (c lp hay chung c, cao tng hay thp tng ) xó hi phỏt trin , cn h ụng ngi gim, t l cn h cú hai th h s tng v li sng thnh th s thay i Cựng vi tng trng kinh t t l ngi thuờ nh gim ngi mua nh s hu riờng tng lờn Trong cỏc n v cú cỏc mu nh sau: Footer Page 166 Kinh19tếofvà quản lý địa Đề án20chuyên Header Page of 166 ngành - Nh chung c cao tng, nhiu tng; nh chung c kt hp cỏc dch v i sng- ca hng ( nh Cụng, Bc Linh m, Trung HoNhõn Chớnh, Nam Si Gũn, Thun Kiu, An Phỳ, Cỏt Bi - Nh bit th (bit th n, bit th gộp hai ) - Nh chia lụ Nhn xột: kiu nh chung c l tit kim t xõy dng, giỏ thnh xõy dng gim v tho c nhu cu ca i a s tng lp nhõn dõn xó hi Tuy nhiờn khu chung c cn cú tin nghi y v a dng d phu hp vi nhu cu kinh t ca ngi * Nhng tiờu chun kin trỳc: - V c cu cn h: mi h c lp phi m bo cỏc khụng gian + Phũng khỏch ti thiu l 12m2, ti a 20m2 + Cỏc phũng ng ti thiu 10-14m2, ti a 14-18m2 + Bp cú kt hp vi phũng n +Khu v sinh, phi qun ỏo +Tin snh cú cõy xanh Chỳ ý t chc khụng gian v ngũi nh sinh ng, gi gỡn bn sc dõn tc - iu kin tin nghi v cỏc kh nng t hp khụng gian: Khụng gian nh phi c chiu sỏng, thụng thoỏng t nhiờn Bp, phũng n thun tin Phũng khỏch cú kh nng thay i theo nhu cu ca tng h - Hon thin v nõng cao thm m khu nh : + Cỏc t chc u t phỏt trin nh cn chỳ ý cỏc mu thit k, cỏc cn h mi v b trớ sp xp cỏc khu ng b vi cỏc tin ngh cụng cng, ỏp ng nhu cu phự hp vi trỡnh phỏt trin kinh t xó hi, quỏn truyn thng dõn c Footer Page 166 Kinh20tếofvà quản lý địa Đề án21chuyên Header Page of 166 ngành + Thm m khu nh : Vic xõy dng cỏc khu p cú giỏ tr thm m l cn thit, gúp phn tớch cc vo vic hỡnh thnh cuc sng lnh mnh, to nờn tỡnh cn gn bú vi ni ca mi ngi Ni dung ny gm: B cc khụng gian tng quan hỡnh gia cỏc cụng trỡnh, phong cỏch kin trỳc, s dng vt liu v mu sc cho cụng trỡnh - Chỳ ý n tin nghi mụi trng: Tng ho gia cỏc yu t nh , h thng cụng trỡnh phc v (nh tr, trng hc, y t, dch v ), giao thụng, v sinh mụi trng, ch ngh ngi, bói th dc th thao, cụng trỡnh phc v hi hp sinh hot to li sng mi- li sng ụ th Vit Nam nhng nm u th k 21, va minh hin i, va k tha thun phong m tc cuc sng gia ỡnh v cng ng - Chớnh sỏch phỏt trin kin trỳc nh : Nhim v phỏt trin nh ụ th l rt nng n t c mc tiờu nu khụng cú mt lot chớnh sỏch mang tm quc gia c ban hnh kp thi thỡ khú lũng cú th t c mc tng trng nh vy vi mc tiờu xõy dng cỏc ụ th tng i hin i, tip tc phỏt trin bn vng th k XXI Cỏc chớnh sỏch ny bao gm: + Chớnh sỏch kin trỳc qui hoch v i mi qui hoch + Chớnh sỏch t ụ th + Chớnh sỏch v kờt cu h tng khu dõn c + Chớnh sỏch v vt liu xõy dng v cụng ngh xõy dng + Chớnh sỏch kinh t ti chớnh + Chớnh sỏch gii phúng mt bng c Gii phỏp v ti chớnh: Nhng gii phỏp ti chớnh nhm khuyn khớch u t xõy dng vo nh , chung c c th hin: *V chớnh sỏch thu: Chớnh sỏch thu thc cht l iu tit v phõn phi li thu nhp xó hi Nh vy, chớnh sỏch thu i vi t phi m Footer Page 166 Kinh21tếofvà quản lý địa Đề án22chuyên Header Page of 166 ngành bo cụng bng v cú th iu tit c chớnh sỏch phỏt trin nh ca chỳng ta Song song vi chớnh sỏch giỏ t, cn cú mc thu t phự hp theo tng thi k iu tit vic xõy dng nh trn lan ú s dng t kộm hiu qu Thc t hin mt s ụ th ln nhiu trng hp u c nh t dn n vic din tớch nh v t b trng nhu cu v t ca nhiu tng lp nhõn dõn rt ln Khi mc thu t c iu tit n mt mc nht nh thỡ ch nhng ngi thc s cú nhu cu s dng t mi cn n t hoc nhng ngi ang s dng t kộm hiu qu buc cú nhng phng ỏn cú hiu qu hn V nh vy nhu cu t s gim i, nhu cu ch khu chung c tng lờn Bờn cnh ú, nh nc cng cn iu chnh thu chuyn quyn s dng t ụ th m bo ch cụng bng v t ai, mi ngi dõn thc hin mua, bỏn, cho, tng, chuyn nhng u phi np thu chuyn quyn s dng t Tt c cỏc i tng c s dng t phi úng thu Nh vy t mi luụn tht s l s hu ton dõn.Thc t hin nay, Nh nc cha th qun lý c vic chuyn nhng, s dng t nhiu nguyờn nhõn ú cú nguyờn nhõn ngi dõn cha cú kh nng chi tr v nguyờn nhõn c tỡnh chõy , ch chớnh sỏch mi ca Nh nc hp thc hoỏ Do ú cn ng h quan im ghi n ngõn sỏch Nh nc n phỏt sinh thu nhp t s dng hoc chuyn nhng t -V tin thuờ t: Chớnh sỏch v tin thuờ hp lý khụng nhng khuyn khớch cỏc nh u t u t vo cỏc d ỏn xõy dng nh m cũn gúp phn vo vic la chn hỡnh thc nh phự hp vi kh nng chi tr v iu kin sinh hot ca mỡnh Nh nc cn cú chớnh sỏch gim tin thuờ t, giao t i vi nhng h sng nh cao tng khu chung c; cho phộp np chm tin t cho n bỏn c din tớch nh i vi nhng ch u t xõy dng nh thỡ khụng c Footer Page 166 Kinh22tếofvà quản lý địa Đề án23chuyên Header Page of 166 ngành mua bỏn, cho tng hoc chuyn nhng din tớch ú Nhng ngi c hng li nhiu hn t t phi úng gúp cho xó hi thc hin phõn phi li nhiu hn - Chớnh sỏch ngun u t : trờn thc t ngun thc hin vic xõy dng nh ch yu l ngun tớch lu t dõn Nh nc cn khuyn khớch cỏc ngun khỏc nhaudt xõy dng khu dõn c thụng qua vic khuyn khớch cỏc doanh nghip kinh doanh nh , cho thuờ din tớch i vi ngi cú thu nhp thp, khụng kh ng mua nh c, Nh nc nờn giao cho doanh nghip t hch toỏn kinh doanh Nh nc ngoi vic thc hin chớnh sỏch khuyn khớch cỏc thnh phn kinh t u t vo xõy dng nh cn chỳ trng n vic u t bo m cỏc cụng trỡnh h tng, quy hoch v chnh trang ụ th cho phự hp vi quỏ trỡnh xõy dng nh v ụ th hoỏ, trỏnh trng hp quỏ ti v cỏc cụng trỡnh h tng k thut, dch v cụng cng ụ th -Chớnh sỏch giỏ c kinh doanh: To kh nng thu hỳt cỏc ngun lc xó hi u t xõy dng nh ng thi to cụng bng xó hi v t kinh doanh theo phỏp lut ca cỏc ch u t Giỏ c c quy nh mt cỏch ch quan s to nhu cu gi to, gõy ỏp lc vic gii quyt nh Giỏ c quy nh cao quỏ s gõy khú khn cho doanh nghip u t sn xut kinh doanh Nh nc nờn khng ch mc giỏ trn vic bỏn, cho thuờ din tớch cũn giỏ c c th doanh nghip cỏ nhõn t hch toỏn v n nh Vic ny s gii quyt dc tớnh t ch kinh doanh ca ch u t, ngi s dng, gii quyt c s cụng bng phõn phi din tớch - Chớnh sỏch xó hi vic xỏc nh i tng c hng u ói v chớnh sỏch khuyn khớch ngi dõn sng cỏc khu chung c d Gii phỏp v tớn dng ngõn hng: Footer Page 166 Kinh23tếofvà quản lý địa Đề án24chuyên Header Page of 166 ngành V lói sut cho vay: Ngõn hng nh nc ó b qui nh v lói sut trn cho vay, chuyn sang iu hnh theo c ch lói sut c bn Theo ú, doanh nghip v cỏc t chc tớn dng cú th tho thun mt cỏch linh hot lói sut cho vay c nh hay iu chnh phự hp vi thi hn, mc ri ro V m bo tin vay: ỏp dng bin phỏp th chp cm c ti sn ca khỏch hng vay, bo lónh bng ti sn bờn th ba, nu cú iu kin - Thi hn vay: phự hp vi thi hn hon ca d ỏn, kh nng tr n ca ch d ỏn - Mc cho vay: cn c vo nhu cu ca d ỏn kh nng ti chớnh, giỏ tr bo m tin vay ca ch d ỏn e Gii phỏp v th trng nh t To c s phỏp lý hon chnh cho vic hnh th trng nh t : Ban hnh lut phỏp nhm tng cng qun lý v trỡ th trng nh t, bo m cỏc bờn tham gia vo th trng cú quyn li hp phỏp; xỳc tin s phỏt trin lnh mnh ca lnh vc nh nc ta - Thit lp qun lý th trng nh t: nh giỏ nh t, mụi gii nh t, xõy dng v mua nh T chc trung tõm giao dch nh t ti cỏc ụ th ln -o to nhõn lc cho th trng nh t : o to chuyờn gia kinh t v lut s chuyờn v bt ng sn, hun v qun lý Nh nc i vi th trng nh t - Khuyn khớch nghiờn cu khoa hc v th trng nh t, t chc thu thp d liu thng kờ v bt ng sn f.Mt s gii phỏp khỏc: *Chớnh sỏch xó hi: Nh nc cn trung khuyn khớch u ói cho ngi cú thu nhp thp bng nhng chớnh sỏch, cụng c can thip trc tip Cũn i vi ch d ỏn u t kinh doanh nh cn to Footer Page 166 Kinh24tếofvà quản lý địa Đề án25chuyên Header Page of 166 ngành iu kin, mụi trng kinh doanh hp lý h hot ng mt cỏch c lp theo ỳng phỏp lut *Chớnh sỏch khuyn khớch ngi dõn sng khu chung c.Vic ny s lm ci thin ỏng k tỡnh trng xõy dng t do, trn lan lm phỏ v khụng gian ụ th v quỏ ti v cỏc cụng trỡnh h tng k thut phc v cú th qun lý v phỏt huy ngun lc to ln dõn c, gúp phn a vic xõy dng vo qu o hot ng chung ũi hi chỳng ta phi cú nhng bin phỏp khuyn khớch ngi dõn sng khu chung c Footer Page 166 Kinh25tếofvà quản lý địa Đề án26chuyên Header Page of 166 ngành KT LUN Nh l kinh t-xó hi-ngh thut v khoa hc k thut, l nhu cu thit yu ca mi tng lp nhõn dõn xó hi, ng thi l quyn c bn ca ngi c Nh nc cụng nhn v chm lo thụng qua cỏc chớnh sỏch, nh hng, h tr to iu kin nhõn dõn to lp ch cho phự hp vi nhu cu v kh nng, xột v mt kinh t thỡ nh nn kinh t th trng l mt sn phm hng hoỏ ca mt nn kinh t quan trng nn kinh t Quc dõn, cú th trng rng ln v phỏt trin liờn tc Vn nh va qua, cng nh tng lai sp ti l mt sụi ng, núng bng song nú cng xut hin nhiu bt cp cn phi gii quyt Footer Page 166 Kinh26tếofvà quản lý địa Đề án27chuyên Header Page of 166 ngành MC LC Li núi u I.C s lý lun ca ti 1.Khỏi nim v nh 2.í ngha ca nh 3.Cung- cu nh 4.Qun lý Nh nc v nh II Thc trng nh ụ th v nhng t 1.Thc trng phỏt trin nh ụ th 2.Nhng t III Nhng gii phỏp nhm khuyn khớch phỏt trin nh ụ th nc ta 1.Quan im phỏt trin nh ụ th 2.Nhng phng hng v mc tiờu phỏt trin nh ụ th 3.Nhng gii phỏp nhm khuyn khớch phỏt trin nh ụ th Kt lun Footer Page 166 Kinh27tếofvà quản lý địa Đề án28chuyên Header Page of 166 ngành Ti liu tham kho 1.Giỏo trỡnh qun lý Nh nc v t v nh 2.Tp xõy dng cỏc s: 4/2002 1/2002 8/2002 6/2002 11/2001 3.Tp a chớnh 4.Hi tho quc t chớnh sỏch phỏt trin nh giai on chuyn i t nn kinh t bao cp sang nn kinh t th trng cú s iu tit ca Nh nc TP H Chớ Minh 6,7,8/2001 Footer Page 166 Kinh28tếofvà quản lý địa Đề án29chuyên Header Page of 166 ngành Footer Page 166 Kinh29tếofvà quản lý địa