Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.
Đề án chuyên ngành LI NểI U Nh l nhu cu thit yu ca mi ngi dõn trong xó hi, l vn quc k dõn sinh .Vic gii quyt ch c nhõn dõn coi nh l iu kin tiờn quyt cho vic thnh cụng trong ng i, s nghip ca mi cỏ nhõn v l mt vic ln trong i ca mt con ngi.Vỡ th cỏc nc trờn th gii u cú chớnh sỏch phỏt trin nh .i vi nc ta ng v Nh nc cng rt quan tõm n nh cho ngi dõn .iu 62 Hin phỏp nm 1992 cú ghi :Cụng dõn cú quyn cú nh , Nh nc m rng vic xõy dng nh ng thi khuyn khớch, giỳp tp th, cụng dõn xõy dng nh theo quy hoch chung nhm thc hin quyn ú . . Khi t nc chuyn sang c ch th trng nh hng xó hi ch ngha cú s qun lý ca Nh nc do kt qu ca cỏc hot ng kinh t, tc ụ th hoỏ ngy cng nhanh, vic di dõn t do vo cỏc ụ th ln ó lm cho cỏc vn kinh t xó hi tr lờn bc xỳc , bc l nhiu vn cn gii quyt, c bit l vn nh ụ th trong th k XXI. Bi vit cú s dng phng phỏp phõn tớch, phng phỏp thng kờ, tng hp ỏnh giỏ s liu Vi phng phỏp ny vic nghiờn cu Thc trng v gii phỏp phỏt trin nh ụ th nc ta s c xem xột trong mi quan h tỏc ng qua li gia lý lun v thc tin, t ú cú th ra gii phỏp khc phc nhng tn ti. Trong iu kin ca bi vit ny, vi vn kin thc v thi gian cú hn khú cú th cú mt cỏch nhỡn tng quỏt v y v nh ụ th nc ta. Bi vit c hon thnh vi s hng dn chớnh ca TS.Hong Cng v cỏc thy cụ giỏo ging dy Trung tõm o to a chớnh v kinh doanh bt ng sn. Kinh tế và quản lý địa chính Đề án chuyên ngành Em xin chõn thnh cm n v rt mong c s úng gúp ý kin ca thy cụ v cỏc bn. I. C s lý lun ca ti: 1. Khỏi nim v c im nh : 1.1.Khỏi nim: Hin nay cú rt nhiu khỏi nim v nh tu thuc vo gúc nghiờn cu. *Trờn gúc xõy dng : Nh l sn phm ca hot ng xõy dng v khụng gian bờn trong cú t chc c ngn cỏch vi mụi trng bờn ngoi dựng . *Trờn gúc qun lý kinh t : Nh l ti sn cú giỏ tr c bit i vi i sng con ngi, l b phn quan trng bo v con ngi trc cỏc hin tng t nhiờn . 1.2.c im nh : *Nh l ti sn khụng th di di c, nú gn lin vi t, c xõy dng trờn t. S gn lin vi t ny ch v trớ ca nú c phõn b õu. M hin nay cỏc giao dch trờn th trng nh t ụ th ngi ta quan tõm nhiu n v trớ ca nh t vỡ v trớ nh t cú nh hng rt ln n giỏ tr ti sn nh t. *Nh l mt bt ng sn cú tớnh bn vng, thi gian s dng di, hao mũn chm. c im ny cú thun li cho ngi s dng nht l i vi ngi cú thu nhp thp , vỡ h cú kh nng nõng cp, xõy dng mi nh l rt kộm. H cú th xõy dng mt ngụi nh cú cht lng trung bỡnh v s dng nú trong khong thi gian gn 20 nm m khụng phi sa cha ln, tr nhng duy tu bo dng nh nh sn quột vụi tng, ca *Nh l ti sn cú giỏ tr ln. So vi cỏc hng hoỏ khỏc khi mua sm thỡ vic xõy dng nh ũi hi mt khon vn u t ln v Kinh tế và quản lý địa chính Đề án chuyên ngành nht l hin nay giỏ nh t, nguyờn vt liu xõy dng cỏc ụ th rt cao. *Nh rt a dng, phong phỳ c v s lng v cht lng. c im ny mt mt l do s a dng ca cỏc tng lp dõn c ụ th, mt khỏc l thu nhp ca dõn c ụ th ó tng lờn, phong tc tp quỏn truyn thng tng ni khỏc nhau. 2.í ngha ca nh : *Nh ụ th l iu kin vt cht trng yu phỏt trin kinh t ụ th: Mụi trng c trỳ, iu kin sinh hot ca ni , ni lm vic, mụi trng vn hoỏ khu vc, mụi trng t nhiờn khu vc .nh hng rt ln ti tỏi sn xut sc lao ng v tỏc ng ti tõm sinh lý ca ngi lao ng, nh hng ti quỏ trỡnh sn xut, ti hiu qu ca nn kinh t. Chng hn nh khong cỏch gia ni v ni lm vic cú tỏc ng rt ln ti lao ng, ú l th lc v trớ lc, nú lm hao phớ v thi gian, m trong thi i ngy nay mụi trng cnh tranh khc lit thỡ thi gian lm vic cng c s dng trit , hiu qu. S phỏt trin ca nh trc tip tỏc ng n nhng ngnh cú liờn quan n xõy dng nh ngnh cụng nghip vt liờ xõy dng, ngnh cung cp thit b, mỏy múc xõy dng. Cht lng v quy mụ nh ụ th s gúp phn kớch thớch hay hn ch nhu cu ca dõn c ụ th vi cỏc loi hng hoỏ nh: dng c gia ỡnh, hng in t in lnh, trang trớ ni tht. Cựng vi chớnh sỏch ca Nh nc thỡ cht lng v quy mụ nh nh hng ti th trng tiờu th sn phm, h thng Ngõn hng, phõn b dõn c v ngun lao ng. Nn kinh t th trng phỏt trin khi nú phỏt trin ng b cỏc th trng, trong ú th trng bt ng sn l mt b phn. Trong khi ú th trng bt ng sn ch hot ng mnh m v din ra sụi ni cỏc Kinh tế và quản lý địa chính Đề án chuyên ngành ụ th th ln. Cung- cu v cht lng nh s nh hng rt ln n th trng bt ng sn, iu ny th hin nhng cn st nh t. *Nh ụ th l iu kin vt cht trng yu tỏi sn xut sc lao ng ụ th: Lao ng l iu kin c bn tin hnh sn xut, lao ng l u vo ca quỏ trỡnh sn xut. Cht lng ca lao ng bao gm th lc v trớ lc nh hng trc tip ti quỏ trỡnh sn xut. nõng cao cht lng lao ng thỡ u tiờn l m bo cỏc iu kin n, , mc v nhng t liu sinh hot khỏc. Nh Ph-ngghen núi: Con ngi trc ht phi n ung, ch v mc ó ri mi n lm chớnh tr, khoa hc, ngh thut, tụn giỏo (1) Nh l phng tin quan trng bo v con ngi trc cỏc hin tng t nhiờn nh nng, ma, giú, bóo, giỏ rột m cũn l ni nuụi dng , giỏo dc o to con ngi t khi sinh ra v ln lờn, to iu kin tỏi sn xut sc lao ng ca con ngi. *Nh ụ th l iu kin vt cht nh hng ti sinh hot xó hi v iu chnh quan h xó hi. Nh khụng nhng l ti sn cú giỏ tr, cú tm quan trng c bit i vi mi gia ỡnh, m cũn l mt trong nhng tiờu chun lm thc o phn ỏnh trỡnh phỏt trin kinh t xó hi ca quc gia, mc sng dõn c ca mt dõn tc. Mt thc t l khi nhỡn vo mt ngụi nh ta cú th bit c phong tc tp quỏn, i sng vt cht tinh thn ca nhng ngi ang sng trong ngụi nh ú.i tng xó hi ngy cng phỏt trin, t l ngi gi, ngi c thõn, cỏc cp v chng mi ngy cng tng dn ti phi xõy dng nhng mu nh, mu cn h thớch hp. Xó hi phỏt trin, cn h ụng ngi s gim, li sng, tp quỏn ca C.Mỏc- ngghen: Ton tp, NXB. Chớnh tr quc gia, trang500. ngi dõn ụ th thay i. S hỡnh thnh v phỏt trin cỏc khu dõn c v quỏ trỡnh phỏt trin ụ th luụn gn lin vi phỏt trin nh . i kốm l Kinh tế và quản lý địa chính Đề án chuyên ngành s a dng v kin trỳc nh , th hin phong cỏch xõy dng, vt liu xõy dng , thit k bc l quan im tụn giỏo , nhõn sinh , thm m. 3. Cung- Cu nh : *Cung nh : Theo cỏc nh kinh t hc thỡ lnh vc sn xut nh c phõn chia thnh ba khu vc: khu vc Nh nc, khu vc t nhõn v khu vc khụng chớnh thc. Ba khu vc trờn c xem nh s chuyn hoỏ liờn tc t s kim soỏt ton b ca Nh nc v xõy dng nh khu vc Nh nc n vic xõy dng nh do t nhõn v cỏc doanh nghip xõy dng di s iu tit ca Nh nc v n nh bt quy tc c xõy dng bi cỏc gia ỡnh v cỏc nh thu nh. -Khu vc Nh nc: khu vc ny c xem nh tiờu im chớnh ca chớnh sỏch nh , vỡ ú l khu vc m Chớnh ph cú th kim soỏt trc tip. Nh khu vc ny chim t l khụng ln v phõn b khụng ng u gia cỏc ụ th cú quy mụ v v trớ khỏc nhau. Khu vc Nh nc ch nhng ỏn nh c Chớnh ph hoc cỏc xớ nghip, c quan Nh nc trc tip xõy dng bng ngun vn ngõn sỏch v nh cú ngun gc s hu khỏc c chuyn thnh s hu ca Nh nc theo quy nh ca phỏp lut. Nh do Nh nc cung cp thng l loi nh c bao cp, vi ngun cung cp cú hn m nhu cu li rt ln, nờn khú trỏnh khi nhng bt cụng trong chớnh sỏch phõn phi nh . -Khu vc t nhõn: Nh c xõy dng bi nhng cỏ nhõn hoc doanh nghip khụng phi t ngun vn Nh nc, nhng hot ng trong h thng quy tc chớnh thc ca Nh nc.Khu vc ny Chớnh ph ớt kim soỏt c mc dự ó c Nh nc iu tit. Cỏc quy tc m Nh nc iu tit l rt cn thit vỡ lý do an ninh cụng cng v bo m cỏc tiờu chun ca ngi tiờu dựng do thiu thụng tin v th trng nh . Nhng ngi cn nh nht chớnh l nhng ngi nghốo thnh th, nhng th trng nh t nhõn khụng ỏp ng s cn nh m ỏp Kinh tế và quản lý địa chính Đề án chuyên ngành ng nhu cu cú kh nng thanh toỏn.Trong thc t, xõy dng nh khu vc t nhõn cú hiu qu hn khu vc Nh nc. Nhng nu chỳng ta buụng lng , khụng iu tit khu vc ny s dn n khong cỏch gia ngi giu v ngi nghốo tng lờn v dn n s bt bỡnh ng trong xó hi v nh . -Khu vc nh khụng chớnh thc: õy l khu vc xõy dng nh ca t nhõn khụng theo quy tc, hoc nh c xõy dng trờn cỏc giỏ tr ca cng ng v t giỳp ln nhau. Nh trong khu vc khụng chớnh thc cú vụ s hỡnh thc, tu thuc vo bi cnh kinh t xó hi v thit ch c thự ca dõn c ụ th. Khu vc ny, trờn thc t úng gúp vo s gia tng qu nh , c bit i vi nhng tng lp dõn c cú thu nhp thp. *Cu v nh ụ th : Ti cỏc ụ th cỏc i tng cú nhu cu nh bao gm : -Nh cho s dõn tng t nhiờn v tng c hc. -Nh cho nhng h cha cú nh, ang phi chung, nh, hoc phi sng tm b ti cỏc khu chut. -Nh cho cụng chc v lc lng v trang. -Nh ni thờm din tớch cho nhng h hin ang quỏ cht. -Nh phc v cỏc i tng tỏi nh c chnh trang v xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng ụ th . -Nh cho viờn chc v ngi lao ng ti cỏc khu cụng nghip tp trung. -Nh cho hc sinh, sinh viờn. -Nh cho ngi nc ngoi n lm vic hoc kinh doanh. -Nh phc v cỏc nhu cu khỏc. Kinh tế và quản lý địa chính §Ò ¸n chuyªn ngµnh Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự chênh lệch lớn. 4.Quản lý Nhà nước về nhà ở: Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: *Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở: Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở. Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ. Đối với những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng. Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thoả mãn nhu cầu của mình. *Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh mại, dịch vụ . đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của địa phương. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước. *Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở . Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của từng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp có thẩm quyền. *Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở. Nó bảo đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước pháp luật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm được tình hình nhà ở của địa phương mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở. *Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật nhà ở. Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản lý nào. Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở. Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý, các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước. II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị : 1.1.Trước thời kỳ đổi mới: Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế. Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở. Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng .đã góp phần giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém . Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau: Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố. Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37% Thành phố Hồ Chí Minh:42% Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này. (2) Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có khoảng 30% CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Đề án chuyên ngành ly nh ca mỡnh bng nhiu cỏch khỏc nhau hoc phi sng trong nhng iu kin nh cht hp, thiu khụng gian. 1.2.T 1986 n nay: T nm 1986 n nay, ch bao cp nh khụng cũn na. Nh ụ th do dõn t lo, hoc Nh nc v nhõn dõn cựng lm, b mt cỏc khu nh thay i rừ rt.Theo s phỏt trin ca nn kinh t th trng, lnh vc nh cng bt u chuyn bin. n cui 1990 din tớch nh c nc ta cú khong 500 triu m 2 , trong ú ti cỏc ụ th l 81 triu m 2 , nh thuc s hu Nh nc cú khong 26 triu m 2 (ch yu l cỏc ụ thi). Din tớch bỡnh quõn u ngi c nc khong 7m 2 , trong ú ụ th l 5,8m 2 / ngi. Trong nhng nm t 1991-1995, cỏc ụ th c nc xõy dng c 26 trium 2 nh . n cui 1995 din tớch nh ụ th nc ta cú khong 107 triu m 2 , bỡnh quõn l 7,2 m 2 /ngi. c tớnh t 1996- 2000, cỏc ụ th c nc xõy dng c 40 triu m 2 nh . Thc t n cui 2000 c nc cú din tớch nh l 147 triu m 2 , bỡnh quõn l 7,7 m 2 / ngi; trong ú H Ni cú 9 triu m 2 nh , bỡnh quõn l 6,8 m 2 /ngi , Thnh ph H Chớ Minh cú 33 triu m 2 nh , bỡnh quõn l 7,8 m 2 /ngi. Trong giai on ny Nh nc cú nhiu vn bn xoỏ b bao cp, khuyn khớch nhõn dõn t xõy dng nh . Chớnh sỏch u t nh cng chuyn t u t cú tớnh cht bao cp sang chớnh sỏch to iu kin ó khi dy tim nng ca nhõn dõn trong xõy dng nh .Vic i mi sn xut nh ụ th Vit Nam th hin trờn hai mt: khi lng c sn xut ra v c cu a dng ca cỏc ch th tham gia vo quỏ trỡnh sn xut nh .Vỡ vy, trong nm 1990 ti cỏc ụ th ó cú 1/3 khi lng nh c xõy dng bng tin ca ngi dõn. Nm 1992 vn u t xõy dng nh ca c quan xớ nghip v nhõn dõn gp 2 ln vn ca Nh (2) Giỏo trỡnh QLNN v t ai v nh , trang 248. Kinh tế và quản lý địa chính