Báo cáo “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta”

Tài liệu tham khảo Báo cáo “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta”

LỜI NÓI ĐẦU Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, làvấn đề quốc kế dân sinh Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như làđiều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp củamỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế cácnước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở Đối với nước taĐảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân Điều 62Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước

mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể,công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyềnđó “

Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh

tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thịlớn đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộnhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷXXI

Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương phápthống kê, tổng hợp đánh giá số liệu Với phương pháp này việc nghiêncứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta” sẽ đượcxem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ

đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại

Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thờigian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở

đô thị nước ta Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn chính của

TS.Hoàng Cường và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản.

Em xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ýkiến của thầy cô và các bạn.

I Cơ sở lý luận của đề tài:

1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở:

*Trên góc độ quản lý kinh tế :

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,

là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên

1.2.Đặc điểm nhà ở:

*Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất,được xây dựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó đượcphân bố ở đâu Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thịngười ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnhhưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất

*Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sửdụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụngnhất là đối với người có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xâydựng mới nhà ở là rất kém Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chấtlượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm màkhông phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quétvôi tường, cửa

*Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác khimua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và

nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rấtcao.

*Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng.Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị,mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán

truyền thống từng nơi khác nhau

Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành cóliên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngànhcung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị

sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với cácloại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nộithất Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ởảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân

bố dân cư và nguồn lao động

Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ cácthị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận Trong khi đóthị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các

đô thị thị lớn Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đếnthị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuấtsức lao động đô thị:

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động

là đầu vào của quá trình sản xuất Chất lượng của lao động bao gồm thểlực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất Để nâng caochất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc vànhững tư liệu sinh hoạt khác Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trướchết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,nghệ thuật, tôn giáo ”(1)

Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trướccác hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét mà còn là nơinuôi dưỡng , giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạođiều kiện tái sản xuất sức lao động của con người

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xãhội và điều chỉnh quan hệ xã hội

Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặcbiệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làmthước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mứcsống dân cư của một dân tộc Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta

có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần củanhững người đang sống trong ngôi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày càngphát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngàycàng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp

Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của

C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia, trang500

người dân đô thị thay đổi Sự hình thành và phát triển các khu dân cư vàquá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở Đi kèm là

sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệuxây dựng , thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ

3 Cung- Cầu nhà ở:

*Cung nhà ở:

Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở đượcphân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khuvực không chính thức Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoáliên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khuvực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệpxây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc đượcxây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ

-Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểmchính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểmsoát trực tiếp Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bốkhông đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau Khu vựcNhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơquan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở

có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theoquy định của pháp luật Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhàđược bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khótránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở

-Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhânhoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt độngtrong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ

ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết Các quy tắc màNhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảođảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trườngnhà ở Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thànhthị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp

ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khuvực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước Nhưng nếu chúng tabuông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữangười giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xãhội về nhà ở

-Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựngnhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trêncác giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau Nhà ở trong khu vựckhông chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xãhội và thiết chế đăc thù của dân cư đô thị Khu vực này, trên thực tếđóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở , đặc biệt đối với những tầng lớp dân

cư có thu nhập thấp

*Cầu về nhà ở đô thị :

Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm :

-Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học

-Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ,hoặc phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột

-Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang

-Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quáchật

-Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang vàxây dựng các công trình hạ tầng đô thị

-Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu côngnghiệp tập trung

-Nhà ở cho học sinh, sinh viên

-Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh.-Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làmnhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự

chênh lệch lớn

4.Quản lý Nhà nước về nhà ở:

Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản

lý Nhà nước về nhà ở Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: *Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kếxây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở:

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lýNhà nước về nhà ở Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luậtnhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừngphát triển quỹ nhà ở

Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qyđịnh cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá chotừng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ Đối vớinhững nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ XâyDựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theoQuyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ XâyDựng

Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nướccũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyếnkhích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xâydựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phụcnhững cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dânthoả mãn nhu cầu của mình

*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch đượcduyệt

Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công táctổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương

mại, dịch vụ đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xãhội của địa phương Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏingười dân phải quan tâm và nhận thức được điều này Lập kế hoạch xâydựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triểnsản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên

bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước

*Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở

Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã đượcduyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể củatừng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp

có thẩm quyền

*Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước

về nhà ở Nó bảo đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước phápluật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm được tình hình nhà ở của địaphương mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở

*Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạmpháp luật nhà ở

Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản

lý nào Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy địnhcủa pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở

Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý,các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chínhsách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đấtnước

II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra:

1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị :

1.1.Trước thời kỳ đổi mới:

Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhượcđiểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết

cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn Tính bao cấptuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhàcho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đếnkhông đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến choquỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế

Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở.Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ởcho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như

Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh Các chính sách như: chínhsách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng đã góp phầngiải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà

ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơquan xí nghiệp Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đôthị đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấpkém

Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thờiđiểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhàđược Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau:

Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố

vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này (2)

Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ cókhoảng 30% CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lolấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trongnhững điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu không gian.

1.2.Từ 1986 đến nay:

Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa.Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng làm, bộ mặtcác khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường,lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến Đến cuối 1990 diện tích nhà cảnước ta có khoảng 500 triệu m2, trong đó tại các đô thị là 81 triệu m2, nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu là các đô thi).Diện tích bình quân đầu người cả nước khoảng 7m2, trong đó ở đô thị là5,8m2/ người Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước xâydựng được 26 triệum2nhà ở Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nước ta

có khoảng 107 triệu m2, bình quân là 7,2 m2/người Ước tính từ

1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2nhà ở Thực tế đếncuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là 7,7

m2/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2nhà ở , bình quân là 6,8

m2/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là7,8 m2/người

Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ baocấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở Chính sách đầu tư nhà ởcũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện

đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mớisản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lượng đượcsản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sảnxuất nhà ở Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượngnhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân Năm 1992 vốn đầu tư xâydựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà

(2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248

nước Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xuhướng tăng dần Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về sốlượng và chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân

Hà Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thànhphố Hồ Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải Phòng) Nhiều khu táiđịnh cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp đã và đang được xâydựng tại một số đô thị Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả đượchàng ngàn căn nhà ổ chuột , cải thiện môi trường cho thàng phố và giảiquyết nhà ở mới cho dân là một thành công lớn trong thời gian qua

Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền,nhưng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà ở đô thị cótuổi thọ trên 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp Nhiều nhà nguyhiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá đi làm lại Tại Thành phố

Hà Nội có hơn 300.000 m2 nhà hư hỏng nặng, trong đó có 44 chung cưcao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh có hơn1.000.000 m2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xâydựng mới Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục

vụ tối thiểu Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đôthị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm

2.Những vấn đề đặt ra:

Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc xây dựng, phát triểnnhà ở còn bộc lộ những hạn chế sau đây:

*Về phát triển nhà ở :

Quỹ nhà ở tăng lên nhưng bình quân diện tích đầu người vẫnthấp vì dân số đô thị tăng nhanh Tình trạng nhà ở trong các đô thị xuốngcấp nghiêm trọng Hiện có tới hàng triệu m2nhà ở đô thị cần sửa chữahoặc dỡ bỏ, nhưng do nguồn vốn đầu tư của quỹ nhà ở hạn hẹp nên hàngtriệu người vẫn phải sống chật vật trong những căn nhà này Nhìn chungchúng ta chưa có đầy đủ quy hoạch ngắn hạn, dài hạn, và chi tiết, chưaphân lô, chuẩn bị đất và mặt bằng cho xây dựng lâu dài.Chúng ta chưahoàn thành và ban hành chiến lược phát triển nhà ở đô thị toàn quốc tớinăm 2010 và các chương trình phát triển nhà ở cho đô thị lớn

*Về phát triển và quản lý đô thị:

Chính sách tạo mặt bằng, chia đất cho dân xây dựng nhà ởcần được xem xét nghiêm túc Tại các đô thị – nơi tập trung đông dân

cư, đất xây dựng giảm đi, giá đất ngày càng tăng Việc thả nổi cho ngườidân tự do lo liệu trong việc xây dựng nhà ở, tuy có làm cho quỹ nhà ởtrong phạm vi cả nước tăng lên đáng kể nhưng đã làm cho kiến trúc vàcảnh quan đô thị bị ảnh hưởng nhiều, cơ sở hạ tầng hầu như không có gì,gây ra nhiều phức tạp trong việc quản lý kiến trúc và cơ sở hạ tầng.Ngoài ra, do tài chính eo hẹp, cơ chế thu tiền sử dụng đất, chính sáchgiải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí chưa hợp lý nên các doanhnghiệp kinh doanh nhà ở chỉ quan tâm tới các dự án nhỏ hoặc chi lô bánđất để thu hồi nhanh vốn, đảm bảo lợi nhuậnmà ít quan tâm đầu tư các

dự án lớn có kết cấu hạ tầng đồng bộ

*Về nguồn tài chính cho phát triển nhà ở :

Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nước dành một khoảnvốn Ngân sách đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở Tuy nhiên trongnhững năm gần đây nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động củangười dân, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay Ngân hàng Từ đó đã

hình thành nhiều tổ chức tư vấn, đơn vị thi công ngoài quốc doanh, làmcho quy hoạch bị phá vỡ, bộc lộ tính chất tự phát, manh mún.

Hiện nay chưa có cơ chế tài chính thích hợp cho khuyếnkhích đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các dối tượng ưu đãi

và có thu nhập thấp

*Về thị trường nhà đất:

Trên thực tế đã hình thành thị trường nhà ở và đất đai đô thị.Tuy nhiên, Nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trườngnày, tạo điều kiện để thị trường này hoạt động lành mạnh Từ những năm1990- 1995, thị trường nhà đất hoạt động rất sôi động, nhất là ở cácthành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao như: Thành phố Hồ ChíMinh, Hà Nội, Biên Hoà, Vũng Tàu.Việc đất đai và nhà ở đô thị được thịtrường hoá cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh, nhất là

ở những nơi sinh lợi lớn Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trườngnhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở,

sẽ gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư

III.Những giải pháp nhằm phát triển nhà ở đô thị nước ta:

1.Quan điểm phát triển nhà ở đô thị :

-Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người đượcNhà nước công nhận và chăm lo, thông qua các chính sách tạo điều kiện

để nhân dân tạo lập nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế củamình Nhà nước tạo điều kiện để những người có thu nhập thấp có thểcải thiện nhà ở thông qua cơ chế chính sách tạo điều kiện của Nhà nước.Phải lấy phát triển nhà ở để vừa giải quyết nhu cầu về chỗ ở kết hợp vớigiải quyết các vấn đề tồn tại do lịch sử để lại trong lĩnh vực nhà đất -Nhà ở là tài sản lớn của cá nhân và hộ gia đình, nhưng cũng

là cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của mộtngành kinh tế quan trọng.Thị trường nhà ở vừa góp phần vào thực hiệnmục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước vừa nâng cao mức sống nhân

dân Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư xây dựngnhà ở phát triển.Tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống Phápluật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bảo đảm cho thị trường bất động sảnhoạt động lành mạnh có hiệu quả có sự định hướng của Nhà nước

-Nhà nước bảo đảm khuyến khích các doanh nghiệp, các tổchức kinh tế – xã hội, các thành phần kinh tế và mọi nguồn lực đầu tưxây dựng các công trình nhà ở cho nhân dân đồng thời tạo điều kiện,đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho các chủ đầu tư thực hiện công việc xâydựng nhà ở và đảm bảo công bằng xã hội đối với những đối tượngđượcthụ hưởng nhà ở

-Phát triển nhà ở không thể tách rời cơ chế về đất đai, tài chính,vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức vì vậy đòi hỏi sựphối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, và sự phân công hợp lý giữa cácngành, các cấp chính quyền

-Để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở phải đi đôi với việc thực hiện

có kết quả chương trình kế hoạch hoá gia đình Việc phát triển nhà ởphải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ônhiễm môi sinh , môi trường

2 Phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở đô thị :

2.1.Mục tiêu phát triển nhà ở đô thị đến năm 2010:

Một là: Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được

về mặt kiến trúc, bảo đảm an toàn, tiện nghi, kinh tế, thích hợp với điềukiện tự nhiên, môi trường sống, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộctrong lĩnh vực nhà ở

Phấn đấu đến 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thôngqua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc thuê nhà ở.Diện tích nhà ở đạtbình quân từ 9- 12 m2/người Phấn đấu để mỗi hộ dân tại đô thị được ởtrong một căn hộ độc lập Trong đó phải tập trung chỉ đạo thực hiện đầu

tư phát triển nhà ở theo dự án Triển khai thực hiện tốt các chính sách ưu