thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (hud) - bộ xây dựng

Luận văn tốt nghiệp Lời nói đầu Công cuộc đổi mới chuyển đổi nền kinh tế xã hội nớc ta từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý cuả Nhà nớc diễn ra trong những năm gần đây đã và đang thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị trong cả nớc. Mặt khác, sự phát triển của các đô thị lại tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất n- ớc. Việc phát triển nhà ở đô thị không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt với mỗi gia đình, mà còn là thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nớc, mức sống dân c của mỗi dân tộc. Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của mọi ngời dân trong xã hội. Phấn đấu để mọi gia đình có nhà ở hợp pháp, tiện nghi và diện tích thích hợp là mục tiêu chiến lợc trong việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị. Đặc biệt cùng với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân c đợc nâng lên, nhu cầu cải thiện điều kiện ở, đi lại, vui chơi giải trí của dân c đô thị ngày càng cao, trong khi dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện và phát triển nhà ở cha đáp ứng đợc nhu cầu của nhân dân sống trong đô thị dẫn đến sự phát triển ồ ạt, tự phát của nhà ở đô thị tại các thành phố lớn đã phá vỡ quy hoạch đô thị của nhà n- ớc. Việc giảm tình trạng quá tải và nhà ở tại các đô thị đã đặt ra những vấn đề cấp bách đó là: Xây dựng nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà ở trong các khu đô thị mới nhằm dãn dân trong khu vực nội thành, mở rộng nôị thành và đáp ứng những nhu cầu về nhà ở cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống trong đô thị , nhằm tạo điều kiện thúc đẩy quá trình Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc. Để hoàn thiện kiến thức học tập trong nhà trờng và nâng cao hiểu biết về lĩnh vực nhà ở, nhằm nâng cao trình độ lý luận và thực tiễn trớc khi tốt nghiệp. Qua nghiên cứu thực trạng, thu thập số liệu và với sự hớng dẫn nhiệt tình của thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng cùng các cán bộ Phòng nghiên cứu và phát triển dự án Tổng Công ty đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng, em đã hoàn thành đề tài: Thực trạng và giải pháp về đầu t phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng. Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp Đối tợng nghiên cứu của đề tài là đầu t phát triển nhà ở đô thị trong phạm vi các dự án của Tổng Công ty thực hiện. Nhà ở nói chung và nhà ở đô thị nói riêng đang là vấn đề nóng bỏng trong mọi vấn đề kinh tế,chính trị, xã hội của đất nớc ta. Với mục đích nghiên cứu và góp phần nâng cao hoàn thiện kiến thức về vấn đề đầu t phát triển nhà ở, một vấn đề đang đòi hỏi sự cấp thiết từ mọi phía, đề tài đã làm rõ vai trò nhà ở đô thị trong đời sống xã hội ở đô thị , đồng thời nêu rõ đợc vai trò của Tổng Công ty trong việc thực hiện các dự án đầu t phát triển nhà ở đô thị. Từ phân tích thực trạng đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty, đề tài đã rút ra đợc những mặt đợc và cha đợc của của vấn đề đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng Công ty, từ đó kiến nghị một số giải pháp cơ bản nhằm thúc đẩy đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng Công ty. Các phơng pháp nghiên cứu đề tài mà em đã sử dụng là: -Phơng pháp nghiên cứu dựa trên những văn bản mang tính pháp quy của nhà nớc nói chung và của các tỉnh thành phố và đơn vị thực hiện nói riêng. -Dựa trên các tài liệu thu thập đợc -Đề tài đã sử dụng những phơng pháp phân tích tổng hợp, thống kê, so sánh và điều tra hiện trạng. Do điều kiện và thời gian nghiên cứu có hạn, trong chuyên đề này em xin phép đợc trình bày khái quát một số vấn đề đầu t phát triển nhà ở đô thị trong phạm vi dự án các khu đô thị mới do Tổng Công ty đầu t và phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t. Vì khả năng còn hạn chế, nên trong chuyên đề này không tránh khỏi thiếu sót nhất định. Em mong đợc sự chỉ bảo từ phía các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh tế và quản lý địa chính. Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung I. Một số vấn đề về đầu t và đầu t phát triển. 1. Khái niệm đầu t: Mỗi cá nhân, tập thể, hơn nữa là một quốc gia muốn đạt đợc bất cứ điều gì, dù là nhỏ nhất cũng đều phải bỏ ra một cái gì đó để đánh đổi. Thể hiện việc này mọi ngời đều nói rằng :"Phải đầu t". Vậy đầu t đợc hiểu theo nghĩa đầy đủ nhất là gì? Thuật ngữ " đầu t" (investment), có thể đợc hiểu là " sự bỏ ra", "sự hy sinh". Từ đó có thể coi "đầu t" là "sự bỏ ra", "sự hy sinh" những gì đó ở hiện tại (tiền của, sức lao động, trí tuệ) nhằm đạt đợc những kết quả có lợi trong tơng lai cho ngời đầu t. 2. Đầu t phát triển và vai trò của nó trong nền kinh tế quốc dân. a- Đầu t phát triển: Đầu t phát triển là loại đầu t mà ngời có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh và moại hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi ngời dân trong xã hội. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng, mua sắm thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dờng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội. Với khái niệm của đầu t phát triển nh trên chắc chắn nó phải có một vai trò vô cùng lớn. Đúng vậy đứng trên giác dộ toàn nền kinh tế quốc dân hoặc từng doanh nghiệp thì đầu t phát triển đều có một vai trò quan trọng và quyết định. b. Vai trò của đầu t phát triển. Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế đất nớc từ đầu t phát triển có vai trò sau: + Đầu t vừa tác dụng với tổng cung vừa tác dụng với tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế: Khi tiến hành hoạt động đầu, có một lợng tiền lớn đợc huy động để đa vào lu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên vật liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê công nhân. L àm cho tổng cầu của nền kinh tế cha có sự thay đổi, sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp tăng lên và giá cả các dầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu t với tổng cầu. Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng trong dài hạn của đầu t. + Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế : Do sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mọi sự thay đổi của đầu t , dừ là tăng hay giảm đều cùng một lúc, vừa là yếu tố duy trì sự ổn định, vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia. Khi tăng đầu t sẽ tạo nên nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội. Nhng đồng thời việc tăng đầu t cũng dẫn tới việc gia tăng cầu các yếu tố đầu vào làm tăng giá cả các hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động , vật t ) đến một mức độ nào đó thì dẫn tới tình trạng lạm phát. đến lợt mình lạm phát lmf sản xuất đình trệ, đời sống ciủa ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơng thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại. Ngợc lại khi giảm đầu t cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống của dân c đợc đảm bảo hơn, nhng đồng thời giảm đầu t khi số lao động vẫn tăng mà số chỗ làm việc không tăng dẫn tới tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội. Vì vậy khi đã nắm đợc tác động hai mặt của đầu t đến sự ổn định của nền kinh tế thì vai trò điều tiết cuả nhà nớc rất quan trọng đối với mọi quốc gia nhất là các quốc gia đang phát triển bớc sang nền kinh tế thị trờng nh Việt Nam. Sự tăng giảm thích hợp đầu t cho từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trởng và phát triển kinh tế đất nớc. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến l- ợc tăng trởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng cần phải có một cơ cấu đầu t thích hợp trong từng trờng hợp, từng thời kỳ thực hiện chiến lợc. + Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển nền kinh tế . Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởng kinh tế của một đất nớc trong một thời kỳ phụ thuộc vào tỷ lệ ICOR của mỗi nớc (đó là hiệu quả vốn đầu t ). ICOR = Vốn đầu t > Mức tăng GDP = Vốn đầu t Mức tăng GDP ICOR Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu t, sự gia tăng vốn đầu t sẽ tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy đầu t tác động mạnh tới mức tăng trởng kinh tế. Chỉ tiêu ICOR ở mỗi nớc là khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế , trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động và chính sách của từng nớc. Đối với các nớc phát triển ICOR thờng lớn từ 5-7 do thừa vốn thiếu lao động, vốn đợc sử dụng nhiều qua sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao, còn ở các nớc chậm phát triển ICOR thấp từ 2-3 do thiếu vốn thừa lao động nên phải sử dụng nhiều lao động thay thế cho vốn, do sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ. Do đó, đối với bất kỳ quốc gia nào muốn tăng trởng nền kinh tế , điều kiện cần thiết phải có vốn đầu t lớn. Khi đã có tăng trởng rồi việc tạo ra các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hội của một đất nớc. + Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế Kinh nghiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9-10% GDP của nền kinh tế là tăng còng đầu t nhằm tạo ra sự phát triển nhanh ở khu vực công nghiệp và dịch vụ và những ngành này có thể đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng nhiều tiềm năng vô hạn về trí tuệ con ngời. Khu vực nông-lâm-ng nghiệp do những hạn chế về đất đai về các khả năng sinh học, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5-6% ở ngành này là rất khó khăn. Vì vậy chính sách đầu t của một quốc gia về tập trung chỉ đạo cho ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế. Về cơ cấu vùng lãnh thổ: đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác cùng phát triển. ở nớc ta vai trò này của đầu t đợc thể hiện rất rõ. Để thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc. Trong định hớng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ rõ là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn rọng điểm. Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản và ngày càng lớn. Công nghiệp năng lợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nguyên liệu cơ bản cho quá trình công nghiệp , hiện đại hoá đất nớc nh: xi măng, sắt, thép, hoá chất .các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lu trong nớc và với quốc tế đợc u tiên đầu t. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn trong suốt quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn rọng điểm đầu t, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác trong cả nớc, đồng thời hỗ trợ phát triển cúa các vùng xa, hẻo lánh điều kiện sống gặp nhiều khó khăn. ba vùng trọng điểm: bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và 5 tuyến hành lang gắn với tốc độ tăng trởng vợt trớc gấp 1,5-1,7 lầntốc độ bình quân cả nớcthu hút thêm một nửa số vốn đầu t cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội. Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấp theo từng bậc trung tâm của các lãnh thổ có qui mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang lại chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân "ngòi nổ" có sự đột phá lớn. + Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất n- ớc. Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu t là điều kiện tiêu quyết của sự phát triển và tăng cờng công nghệ. Bởi vì để tiến hành công nghiệp hoá đất nớc thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc, thiết bị, các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất năng lực sản xuất kinh doanh của mọi ngành. Muốn có đợc công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các thành tựu khoa học trên thế giới qua con đờng chuyển giao công nghệ (mua công nghệ) dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồng nghĩa với ự "bỏ ra" tiền, của, trí tuệ- đó là phải đầu t. Nh vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng khă năng khoa học và công nghệ cho quốc gia. Đó là 5 vai trò của đầu t trên giác độ kinh tế Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở. Chẳng hạn để tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất cuả các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra. Để duy trì hoạt động bình thờng cần cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa lớn thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó dều phải có tiền để thực hiện các hoạt động trên. Do vậy nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh. 3. Vốn và nguồn đầu t Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến hành hoạt động đầu t đều phải có vốn, vậy vốn đầu t là gì?. Theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau: Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân và đựơc huy động từ các nguồn khác đợc đa vảo sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội. Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: nguồn vốn trong nớc và nguồn vốn nớc ngoài. a - Nguồn vốn trong nớc bao gồm: Vốn tích luỹ từ ngân sách nhà nớc. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của ngân sách nhà nớc. Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ lệ tích luỹ ngân sách nhà nớc cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn vốn này có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý, nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh. Với các vai trò rất quan trọng của vốn ngân sách nhà nớc nh vậy. Nớc ta do nhiều năm luôn thâm hụt ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tự cấp tự túc trong nhiều năm. Ngân sách nhà nớcgánh chịu tất cả, do vậy việc đầu t dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng đến hiệu quả đầu t không cao. Kể từ khi các chính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp quốc doanh đợc phép cổ phần hoá vốn ngân sách nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào các lĩnh vực mà Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp ngoài nhà nớc ra không ai có thể đầu t đợc đó là các công trình phúc lợi xã hội đã nêu trên. Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanh nghiệp quốc doanh và doanh nghiệp ngoài quốc doanh). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi nhuận để lại không chia của mọi doanh nghiệp nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thé vuững chắc bâừng chímh khả năng của mình. ở các nớc phát triển sự lớn mạnh của nhiều công ty, tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên trờng quốc tế bằng tiềm lực tích luỹ của họ. Việt Nam bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng các doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp quốc doanh. Chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nớc ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất, khi thực hiện một hoạt động đầu t mới đều phải vay mợn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thờng đem tới nhiều thiệt hại. Nhận thức rõ đựoc tầm quan trọng của nguồn vốn này, nhà nớc ta đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớc tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh từ đó tăng tích luỹ. Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dới dạng tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình, không đa vào lu thông. Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động đợc. Nguồn vốn từ dân c nếu nhà nớc huy động đợc qua hệ thống ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho nhà nứơc hỗ trợ đầu t tới các doanh nghiệp thông qua kênh tín dụng. Ngoài ra vốn nhàn dõi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua việc tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh dịch vụ đợc phép huy động từ dân c với hình thức cổ đông hoặc khách hàng Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách, luật pháp, tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân. Hiện nay, nớc ta theo dự đoán lợng tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn lên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự "bỏ tiền ra" (đầu t ) của dân c. b - Vốn huy động từ nớc ngoài Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp: Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp +, Vốn đầu t gián tiếp: là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nahu là viện trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vai u đãi với thời hạn dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông thờng. Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tai dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nớc công nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián tiếp thờnh lớn, cho nên có tác dụng mạnh đối với giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay. +, Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang nớc khác và trực tiếp quản lý và tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên với vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoài, nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo con đờng ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận, nớc nhận đầu t học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên trờng quốc tế. Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy có quan điểm cho rằng đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhận đầu t. II kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t 1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t 1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t . Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dới dạng các lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những gì có thể cân đo đong đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số nguyên liệu đã tiêu thụ, số tài sản cố định huy động đợc .Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh mặt chất lợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp kết quả cần đạt bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án. Việc phân tích, đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng, tính toán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công cuộc đầu t. Có thể đợc biểu hiện Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Luận văn tốt nghiệp bằng chỉ tiêu hiện vật hay giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nhng không có nghĩa nó đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt đợc nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu t chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt đợc những gì mà khôntg có ý nghĩa trong việc đánh giá, lựa chọn dự án. 1.2 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t a. Khái niệm. Hiệu quả tài chính (E tc ) của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dich vụ và nâng cao đời sống của ngời lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác hoặc so với định mức chung. E tc = Các kết quả mà cơ sở thu đợc do thực hiện đầu t Số vốn đầu t mà cơ sở đã thực hiện để tạo ra các kết quả trên E tc đợc coi là có hiệu quả khi Etc > E tco E tco là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức. Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trìn độ lợi dụng các nguồn lực đeer đạt đợc các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả ngời ta sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt đợc và những gì bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu quả đầu t. Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t. Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu đợc. b. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t. Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu t nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t tử quan điểm của chủ đầu t hoặc những ngời hởnglợi nhuận dự án. Từ đó đa ra quuyết định đầu t và là cơ sở để các cơ quancó thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án. Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 [...]... 1989 Bộ xây dựng quyết định thành lập công ty với tên gọi là Công ty Phát triển nhà và đô thị Ngày 02/06/2000 đợc sự đồng ý của thủ tớng Chính phủ, Bộ xây dựng ra quyết định số 08/2000/QĐ - BXD thành lập Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị (Housing and urban development Corporation - HUD) trên cơ sở sắp xếp lại công ty phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ xây dựng và một số doanh nghiệp Nhà nớc... chỗ ở cho ngời dân đô thị và cần thiết để tạo một nền tảng vững chăcs vì nó tạo nên một bộ mặt đô thị mới và nó đánh giá sự phát triển kinh tế của một quốc gia đầu t phát triển nhà ở đô thị để nhămg xây dựng hoàn chỉnh một đô thị khang trang, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đáp ứng về chỗ ở cho nhân dân sống ở đô thị, giải quyết những nhu cầu về nhà ở của ngời dân đô thị Khai thác quỹ đất sử dụng vào... kiến trúc đô thị, xây dựng nhà ở đô thị là bộ phận cấu thành quan trọng của xây dựng cơ bản đô thị Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề quan trọng của đô thị Vai trò của nhà ở đô thị trong sự phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu đợc biểu hiện ở các mặt nh: Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị Trong bất kỳ xã hội nào, sự kết hợp giữa sức lao động và t liệu... động của Tổng công ty, dbcác thông tin về quản lý dự án, kinh doanh một cách chính xác và đầy đủ trên mọi lĩnh vực giúp cho Tổng công ty ngày càng phát triển trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà và đô thị Để thực hiện những điều trên thành hiện thực, ngay từ khi mới đợc thành lập Tổng công ty đã xây dựng và soạn thảo Điều lệ chức năng và phơng hớng hoạt động của Tổng công ty trình lãnh đạo bộ xây dựng cho... toàn về mọi mặt nhằm đa Tổng công ty ngày càng hoàn thiện hơn theo xu hớng phát triển bền vững 1.1 Chức năng, nhiệm vụ, sản phẩm chính của Tổng công ty: a Chức năng, nhiệm vụ: +đầu t phát triển các khu dân c , khu đô thị, các khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung + T vấn đầu t xây dựng nhà và công trình kỹ rhuật hsj tầng đô thị, khu công cộng + Quản lý dự án đầu t phát triển nhà , khu đô thị mới và. .. kim, hoá chất Hàng hoá nhà ở đô thị và mở rộng nhà ở đô thị, sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội của đô thị tăng lên nhanh chóng, đẫn đến làm thay đổi kết cấu lu thông hàng đô thị, giảm bớt áp lực của thị trờng đối với các loại hàng hoá không thuộc về nhà ở Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hởng đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị Vai trò của nhà ở đô thị đợc thể hiện thông... lập: ( các công ty trực thuộc ) Đó là các doanh nghiệp trực thuộc Tổng công ty phụ trách những công việc , hạng mục công trình trong phạm vi đợc Tổng công ty giao và tự chịu trách nhiệm về hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty mình II Tình hình đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty: 1 Kết quả hoạt động của Tổng công ty trong một số năm gần đây: - Kể từ năm 1997, công ty đã thực hiện đợc... sử dụng vào mục đích phát triển đô thị tránh tình trạng gây ô nhiễm môi trờng cho đô thị và làm tăng ngân sách Nhà nớc đảm bảo phát triển đúng quy hoạch không phát triển tự phát, phát triển đồng bộ theo kiến trúc quy hoạch, tạo ra một kiến trúc hài hoà, phù hợp, góp phần nâng cao mức sông của dân c và bộ mặt đô thị V Các nhân tố ảnh hởng đến quá trình đầu t phát triển nhà ở đô thị: Nguyễn Thế Lâm Lớp:... chiến lợc đầu t phát triển nhà ở đô thị để làm sao ngời dân có nhà ở khang trang, sạch đẹp, Nhà nớc và xã hội có bộ mặt đô thị mới xanh, sạch, đẹp tạo nên một nền tảng vững chắc cho quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc Cho nên để tạo nên một nền tảng của sự phát triển bền vững cũng nh tạo nên một bộ mặt mới cho đô thị thì việc đầu t phát triển nhà ở đô thị là sự cần thiết, cần thiết và bức... đầu t sẽ phải trả là rất lớn Trong khi đó, vốn ngan sách hoặc các khoản vay u đãi lãi suất thấp lại rất hạn chế Các u đãi khác từ phía Nhà nớc về vốn, cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào quỹ đất cũng cha đợc quan tâm đúng mức Chơng II: Chơng II: Thực trạng đầu t phát triển nhà ở đô thị ở Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị I Một số đặc điểm cơ bản của Tổng công ty: 1 Sơ lợc quá trình hình thành và . Tổng Công ty đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng, em đã hoàn thành đề tài: Thực trạng và giải pháp về đầu t phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công. một số vấn đề đầu t phát triển nhà ở đô thị trong phạm vi dự án các khu đô thị mới do Tổng Công ty đầu t và phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t. Vì khả