Luận văn thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) bộ xây dựng

Lời nói đầu Công đổi chuyển đổi kinh tÕ x· héi níc ta tõ nỊn kinh tÕ bao cấp sang kinh tế thị trờng theo định híng x· héi chđ nghÜa cã sù qu¶n lý cu¶ Nhà nớc diễn năm gần đà thúc đẩy phát triển mạnh mẽ đô thị nớc Mặt khác, phát triển đô thị lại tạo điều kiện sở vật chất cho đổi phát triển kinh tế xà hội đất nớc Việc phát triển nhà đô thị tài sản có tầm quan trọng đặc biệt với gia đình, mà thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xà hội nớc, mức sống dân c dân tộc Nhà nhu cầu thiết yếu ngời dân xà hội Phấn đấu để gia đình có nhà hợp pháp, tiện nghi diện tích thích hợp mục tiêu chiến lợc việc phát triển kinh tế xà hội đô thị Đặc biệt với đời sống kinh tế tầng lớp dân c đợc nâng lên, nhu cầu cải thiện điều kiện ở, lại, vui chơi giải trí dân c đô thị ngày cao, dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện phát triển nhà cha đáp ứng đợc nhu cầu nhân dân sống đô thị dẫn đến phát triển ạt, tự phát nhà đô thị thành phố lớn đà phá vỡ quy hoạch đô thị nhà nớc Việc giảm tình trạng tải nhà đô thị đà đặt vấn đề cấp bách là: Xây dựng nhà theo dự án, đặc biệt nhà khu đô thị nhằm dÃn dân khu vực nội thành, mở rộng nôị thành đáp ứng nhu cầu nhà cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống đô thị , nhằm tạo điều kiện thúc đẩy trình Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc §Ĩ hoµn thiƯn kiÕn thøc häc tËp nhµ trêng nâng cao hiểu biết lĩnh vực nhà ở, nhằm nâng cao trình độ lý luận thực tiễn trớc tốt nghiệp Qua nghiên cứu thực trạng, thu thập số liệu với hớng dẫn nhiệt tình thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng cán Phòng nghiên cứu phát triển dự án Tổng Công ty đầu t phát triển nhà đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng, em đà hoàn thành đề tài: Thực trạng giải pháp đầu t phát triển nhà đô thị Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà đô thị (HUD) - Bộ Xây Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Dựng Đối tợng nghiên cứu đề tài đầu t phát triển nhà đô thị phạm vi dự án Tổng Công ty thực Nhà nói chung nhà đô thị nói riêng vấn đề nóng bỏng vấn đề kinh tế,chính trị, xà hội đất nớc ta Với mục đích nghiên cứu góp phần nâng cao hoàn thiện kiến thức vấn đề đầu t phát triển nhà ở, vấn đề đòi hỏi cấp thiết từ phía, đề tài đà làm rõ vai trò nhà đô thị đời sống xà hội đô thị , đồng thời nêu rõ đợc vai trò Tổng Công ty việc thực dự án đầu t phát triển nhà đô thị Từ phân tích thực trạng đầu t phát triển nhà đô thị Tổng công ty, đề tài đà rút đợc mặt đợc cha đợc của vấn đề đầu t phát triển nhà đô thị Tổng Công ty, từ kiến nghị số giải pháp nhằm thúc đẩy đầu t phát triển nhà đô thị Tổng Công ty Các phơng pháp nghiên cứu đề tài mà em đà sử dụng là: -Phơng pháp nghiên cứu dựa văn mang tính pháp quy nhà nớc nói chung tỉnh thành phố đơn vị thực nói riêng -Dựa tài liệu thu thập đợc -Đề tài đà sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp, thống kê, so sánh điều tra trạng Do điều kiện thời gian nghiên cứu có hạn, chuyên đề em xin phép đợc trình bày khái quát số vấn đề đầu t phát triển nhà đô thị phạm vi dự án khu đô thị Tổng Công ty đầu t phát triển nhà đô thị làm chủ đầu t Vì khả hạn chế, nên chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót định Em mong đợc bảo từ phía thầy cô giáo môn Kinh tế quản lý địa Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung I Một số vấn đề đầu t đầu t phát triển Khái niệm đầu t: Mỗi cá nhân, tập thể, quốc gia muốn đạt đợc điều gì, dù nhỏ phải bỏ để đánh đổi Thể việc ngời nói :"Phải đầu t" Vậy đầu t đợc hiểu theo nghĩa đầy đủ gì? Thuật ngữ " đầu t" (investment), đợc hiểu " bỏ ra", "sự hy sinh" Từ coi "đầu t" "sự bỏ ra", "sự hy sinh" ®ã ë hiƯn t¹i (tiỊn cđa, søc lao ®éng, trÝ tuệ) nhằm đạt đợc kết có lợi tơng lai cho ngời đầu t Đầu t phát triển vai trò kinh tế quốc dân a- Đầu t phát triển: Đầu t phát triển loại đầu t mà ngời có tiền bỏ để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh moại hoạt động xà hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống ngời dân xà hội Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dờng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế xà hội Với khái niệm đầu t phát triển nh chắn phải có vai trò vô lớn Đúng đứng giác dộ toàn kinh tế quốc dân doanh nghiệp đầu t phát triển có vai trò quan trọng định b Vai trò đầu t phát triển Trên góc độ toàn kinh tế đất nớc từ đầu t phát triển có vai trò sau: + Đầu t vừa tác dụng với tổng cung vừa tác dụng với tổng cầu hàng hoá kinh tế: Khi tiến hành hoạt động đầu, có lợng tiền lớn đợc huy động để đa vào lu thông kinh tế để mua sắm nguyên vật liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê công nhân L àm cho tỉng cÇu cđa nỊn kinh tÕ cha cã sù thay đổi, tăng lên cầu hàng hoá thị trờng kéo theo sản lợng cân tăng lên giá dầu vào tăng lên Đây tác động ngắn hạn đầu Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 t với tổng cầu Đến thành đầu t phát huy tác dụng lực vào hoạt động tăng cung, đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm tăng lên giá hàng hoá giảm Đây tác dụng dài hạn đầu t + Đầu t tác động hai mặt đến ổn định kinh tế : Do tác động không đồng thời mặt thời gian đầu t tăng cung tăng cầu kinh tế làm cho thay đổi đầu t , dừ tăng hay giảm lúc, vừa yếu tố trì ổn định, vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia Khi tăng đầu t tạo nên nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống dân c giảm tệ nạn xà hội Nhng đồng thời việc tăng đầu t dẫn tới việc gia tăng cầu yếu tố đầu vào làm tăng giá hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động , vật t ) đến mức độ dẫn tới tình trạng lạm phát đến lợt lạm phát lmf sản xuất đình trệ, đời sống ciủa ngời lao động gặp nhiều khó khăn tiền lơng thực tế ngày thấp hơn, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại Ngợc lại giảm đầu t cho giá ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống dân c đợc đảm bảo hơn, nhng đồng thời giảm đầu t số lao động tăng mà số chỗ làm việc không tăng dẫn tới tình trạng thất nghiệp, tăng tệ nạn xà hội Vì đà nắm đợc tác động hai mặt đầu t đến ổn định kinh tế vai trò điều tiết cuả nhà nớc quan trọng quốc gia quốc gia phát triển bớc sang kinh tế thị trờng nh Việt Nam Sự tăng giảm thích hợp đầu t cho tõng thêi kú sÏ cã ý nghÜa rÊt quan trọng đến tăng trởng phát triển kinh tế đất nớc Việt Nam ta thực mục tiêu chiến lợc tăng trởng nhanh phát triển kinh tế bền vững cần phải có cấu đầu t thÝch hỵp tõng trêng hỵp, tõng thêi kú thực chiến lợc + Đầu t tác động đến tăng trởng phát triển kinh tế Theo kết nghiên cứu nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởng kinh tế đất níc mét thêi kú phơ thc vµo tû lƯ ICOR nớc (đó hiệu vốn đầu t ) ICOR = Vốn đầu t Mức tăng GDP > Mức tăng GDP = Vốn đầu t ICOR Nếu ICOR không đổi mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu t, Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 gia tăng vốn đầu t tăng GDP nhiều Vì đầu t tác động mạnh tới mức tăng trởng kinh tế Chỉ tiêu ICOR nớc khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế , trình độ quản lý sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động sách nớc Đối víi c¸c níc ph¸t triĨn ICOR thêng lín tõ 5-7 thừa vốn thiếu lao động, vốn đợc sử dụng nhiều qua sử dụng nhiều công nghệ đại có giá cao, nớc chậm phát triển ICOR thấp từ 2-3 thiếu vốn thừa lao động nên phải sử dụng nhiều lao động thay cho vốn, sử dụng nhiều công nghệ đại với giá rẻ Do đó, quốc gia muốn tăng trởng kinh tế , điều kiện cần thiết phải có vốn đầu t lớn Khi đà có tăng trởng việc tạo tiền đề văn hoá xà hội dễ dàng hơn, ®iỊu kiƯn ®đ ®Ĩ ph¸t triĨn nỊn kinh tÕ x· hội đất nớc + Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế Kinh nghiệm nớc cho thấy, động lực để tăng trởng nhanh víi tèc ®é mong mn tõ 9-10% GDP cđa kinh tế tăng còng đầu t nhằm tạo phát triển nhanh khu vực công nghiệp dịch vụ ngành đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng nhiều tiềm vô hạn trí tuệ ngời Khu vực nông-lâm-ng nghiệp hạn chế đất đai khả sinh học, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5-6% ngành khó khăn Vì sách đầu t quốc gia tập trung đạo cho ngành kinh tế đà định tới trình chuyển dịch cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng cao ngành đó, động lực thúc đẩy tăng trởng kinh tế toàn kinh tế Về cấu vùng lÃnh thổ: đầu t có tác dụng giải cân đối phát triển vùng lÃnh thổ, đa vùng phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi so sánh tài nguyên, địa thế, kinh tế, trị vùng có khả phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy vùng khác phát triển nớc ta vai trò đầu t đợc thể rõ Để thực công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc Trong định hớng phát triển ngành lÃnh thổ đà rõ tập trung phát triển ngành then chốt, địa bàn rọng điểm Tập trung đầu t ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất khẩu, thay nhập có hiệu Công nghiệp chế biến chế tạo, chế tạo Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 máy công nghiệp điện tử có vị trí ngày lớn Công nghiệp lợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nguyên liệu cho trình công nghiệp , đại hoá đất nớc nh: xi măng, sắt, thép, hoá chất công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt giao thông vận tải thông tin liên lạc tảng cho phát triển kinh tÕ, më réng giao lu níc vµ víi qc tế đợc u tiên đầu t Luôn coi trọng phát triển nông nghiệp kinh tế nông thôn suốt trình công nghiệp hoá, đại hoá Phát huy tối đa lợi so sánh việc lựa chọn địa bàn rọng điểm đầu t, nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển vùng khác nớc, đồng thời hỗ trợ phát triển cúa vùng xa, hẻo lánh điều kiện sống gặp nhiều khó khăn ba vùng trọng điểm: bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ tuyến hành lang gắn với tốc độ tăng trởng vợt trớc gấp 1,5-1,7 lầntốc độ bình quân nớcthu hút thêm nửa số vốn đầu t thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội Điểm tựa khung cấu kinh tế lÃnh thổ lại hệ thống đô thị cấp theo bậc trung tâm lÃnh thổ có qui mô khác Hệ thống đô thị vừa mang lại chức trung tâm tạo vùng vừa hạt nhân "ngòi nổ" có đột phá lớn + Đầu t với việc tăng cờng khả công nghệ khoa học kỹ thuật đất nớc Công nghệ trung tâm công nghiệp hoá Đầu t điều kiện tiêu phát triển tăng cờng công nghệ Bởi để tiến hành công nghiệp hoá đất nớc thiếu công nghệ máy móc, thiết bị, bí công nghệ nhằm nâng cao suất lực sản xuất kinh doanh ngành Muốn có đợc công nghệ phải tiến hành nghiên cứu ứng dụng thành tựu khoa học giới qua đờng chuyển giao công nghệ (mua công nghệ) dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao cần phải có tiền, đồng nghĩa với ự "bỏ ra" tiền, của, trí tuệ- phải đầu t Nh đầu t góp phần tăng cờng khă khoa học công nghệ cho quốc gia Đó vai trò đầu t giác độ kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ đầu t định đời, tồn phát triển sở Chẳng hạn để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho đời bất Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 kỳ sở cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, lắp đặt bệ thực chi phí khác gắn với hoạt động chu kỳ sản xuất cuả sở vật chất kỹ thuật vừa tạo Để trì hoạt động bình thờng cần cần phải định kỳ sửa chữa sửa chữa lớn thay đổi máy móc thiết bị Tất hoạt động dều phải có tiền để thực hoạt động Do nói đầu t định đời phát triển sở sản xuất kinh doanh Vốn nguồn đầu t Từ khái niệm đầu t tới vai trò đầu t phát triển ta biết muốn tiến hành hoạt động đầu t phải có vốn, vốn đầu t gì? Theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau: Vốn đầu t tiền tích luỹ xà hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, tiền tiết kiệm dân đựơc huy động từ nguồn khác đợc đa vảo sử dụng trình tái sản xuất xà hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất xà hội Vốn đầu t đợc huy động từ hai ngn: ngn vèn níc vµ ngn vèn níc ngoµi a - Nguån vèn níc bao gåm: Vèn tÝch luỹ từ ngân sách nhà nớc Đó tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm ngân sách nhà nớc Tuỳ thuộc vào quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác mà có tỷ lệ tích luỹ ngân sách nhà nớc cao hay thấp Đối với quốc gia nguồn vốn có vai trò quan trọng định đời tồn công trình phúc lợi xà hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý, nguồn vốn tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp quốc doanh Với vai trò quan trọng vốn ngân sách nhà nớc nh Nớc ta nhiều năm thâm hụt ngân sách, vay nợ nớc với sách tự cấp tự túc nhiều năm Ngân sách nhà nớcgánh chịu tất cả, việc đầu t dàn trải cho lĩnh vực đà ảnh hởng đến hiệu đầu t không cao Kể từ sách đợc áp dụng, doanh nghiệp quốc doanh đợc phép cổ phần hoá vốn ngân sách nhà nớc đợc tập trung đầu t vào lĩnh vực mà nhà nớc không đầu t đợc công trình phúc lợi xà hội đà nêu Nguồn vốn tích luỹ từ c¸c doanh nghiƯp níc (bao gåm doanh nghiƯp Ngun Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 quốc doanh doanh nghiƯp ngoµi qc doanh) Ngn gèc cđa vèn nµy từ lợi nhuận để lại không chia doanh nghiệp tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực thêm hoạt động đầu t khác tạo cho doanh nghiệp vị thé vuững bâừng chímh khả nớc phát triển lớn mạnh nhiều công ty, tổng công ty, tập đoàn đà chứng tỏ khả tạo chỗ đứng vững trờng quốc tế tiềm lực tích l cđa hä ViƯt Nam bíc sang thêi kú më cửa kinh tế, số lợng doanh nghiệp tăng lên đáng kể Song thực tế doanh nghiệp có tiềm lực kém, doanh nghiệp quốc doanh Chứng minh vốn đối ứng bªn ViƯt Nam tham gia liªn doanh víi níc chiếm tỷ trọng thấp chủ yếu tiền sử dụng đất, thực hoạt động đầu t phải vay mợn nhiều, dẫn tới gặp cố bất thờng đem tới nhiều thiệt hại Nhận thức rõ đựoc tầm quan trọng nguồn vốn này, nhà nớc ta đà ban hành nhiều sách nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp nớc tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh từ tăng tích luỹ Nguồn vốn huy động dân c: Đó vốn nhàn rỗi dân c dới dạng tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình, không đa vào lu thông Đối với cá nhân, gia ®×nh cã thu nhËp cao, thu nhËp ®ét xt lín lợng tiền vốn lớn huy động đợc Nguồn vốn từ dân c nhà nớc huy động đợc qua hệ thống ngân hàng tạo tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho nhà nứơc hỗ trợ đầu t tới doanh nghiệp thông qua kênh tín dụng Ngoài vốn nhàn dõi dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua việc tham gia đầu t cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh dịch vụ đợc phép huy động từ dân c với hình thức cổ đông khách hàng Việc huy động nguồn vốn phụ thuộc nhiều vào hệ thống sách, luật pháp, tác động tới tâm lý an toàn ngời dân Hiện nay, nớc ta theo dự đoán lợng tiền nhàn rỗi dân c lớn lên việc huy động vốn từ nguồn tiềm năng, thu hút đợc có nhiều biện pháp phù hợp kích thích "bỏ tiền ra" (đầu t ) dân c b - Vốn huy động từ nớc Bao gồm vốn đầu t gián tiếp vốn đầu t trực tiếp: +, Vốn đầu t gián tiếp: vốn phủ, tổ chức quốc tế, tổ chức phi phủ đợc thực dới hình thức khác nahu viện trợ hoàn lại viện trợ không hoàn lại, cho vai u đÃi với thời hạn dài lÃi xuất thấp, kể vay theo hình thức thông thờng Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Một hình thức phổ biến đầu t gián tiếp tồn tai dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển thức nớc công nghiệp phát triển Vốn đầu t gián tiếp thờnh lớn, có tác dụng mạnh giải dứt điểm nhu cầu phát triển kinh tế-xà hội nớc nhận đầu t Tuy nhiên tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắn với trả giá mặt trị tình trạng nợ chồng chất không sử dụng hiệu vốn vay thực nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay +, Vốn đầu t trực tiếp nớc (FDI): vốn doanh nghiệp cá nhân nớc đầu t sang nớc khác trực tiếp quản lý tham gia quản lý trình sử dụng thu hồi vốn bỏ Vốn thờng không đủ lớn để giải dứt điểm vấn đề kinh tế xà hội nớc nhận đầu t Tuy nhiên với vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoài, nớc nhận đầu t lo trả nợ, lại dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn sử dụng), có công nghệ bị cấm xuất theo đờng ngoại thơng, lý cạnh tranh hay cấm vận, nớc nhận đầu t học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trờng quốc tế Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn họ Vì có quan điểm cho đầu t nớc làm cạn kiệt tài nguyên nớc nhận đầu t II kết hiệu hoạt động đầu t Khái niệm chất kết hiệu đầu t 1.1 Khái niệm ý nghĩa việc phân tích đánh giá kết đầu t Kết hoạt động đầu t biểu mục tiêu đầu t dới dạng lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ hoạt động khác dự án Đó cân đo đong đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số nguyên liệu đà tiêu thụ, số tài sản cố định huy động đợc Đó tiêu phản ánh mặt chất lợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín doanh nghiệp kết cần đạt mục tiêu việc thực dự án Việc phân tích, đánh giá kết hoạt động đầu t việc định lợng, tính toán, đo đạc đạt đợc thực công đầu t Có thể đợc biểu tiêu vật hay giá trị Trong trình đánh giá so sánh, công đầu t đạt đợc kết lớn nhng nghĩa đạt đợc hiệu cao, kết lớn không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đà bỏ để đạt đợc Nghĩa việc đánh giá kết đầu t đơn Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 cho biết dự án đạt đợc mà khôntg có ý nghĩa việc đánh giá, lựa chọn dự án 1.2 Khái niệm ý nghĩa việc phân tích đánh giá hiệu đầu t a Khái niệm Hiệu tài (Etc) hoạt động đầu t mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dich vụ nâng cao đời sống ngời lao động sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ sở vốn đầu t mà sở đà sử dụng so với kỳ khác so với định mức chung Etc = Các kết mà sở thu đợc thực đầu t Số vốn đầu t mà sở đà thực để tạo kết Etc đợc coi có hiệu Etc > Etco Etco tiêu hiệu tài định mức Bản chất hiệu kinh tế hoạt động đầu t phản ánh trìn độ lợi dụng nguồn lực đeer đạt đợc mục tiêu đà định Khi phân tích hiệu ngời ta sử dụng kết đạt đợc chi phí bỏ để đánh giá Thực chất so sánh đạt đợc bỏ Đây điểm khác kết hiệu đầu t Việc phân tích hiệu tài dự án đầu t việc nghiên cứu, đánh giá khả sinh lời dự án quan điểm lợi ích chủ đầu t Đó việc tổng hợp, phân tích thông tin thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ đặc biệt lợi nhuận thu đợc b ý nghĩa việc phân tích hiệu tài hoạt động đầu t Việc phân tích tài đợc thực trớc tiến hành hoạt động đầu t nhằm xác định khả tạo lợi nhuận tài khoản đầu t tử quan điểm chủ đầu t ngời hởnglợi nhuận dự án Từ đa quuyết định đầu t sở để quancó thÈm qun, c¸c tỉ chøc cho vay vèn qut định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động khảo sát dự án việc cung cấp thông tin quản lý cho ngời sử dụng - bên lẫn bên dự án Làm sở để tiến hành phân tích kinh tế - xà hội Đánh giá khả phát triển tối đa hoá lợi nhuận, tối đa hoá giá trị xí nghiệp, đánh giá khả toán, khả trả nợ tạ tơng lai doanh nghiệp 1.3 Bản chất ý nghĩa việc đánh giá mặt kinh tế-xà hội dự án đầu t a Bản chất Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 đợc nhiều học kinh nghiệm việc thực dự án phát triển khu đô thị mới, từ có định hớng đầu t phù hợp cho thời gian tới Những học kinh nghiệm là: Bài học thứ rút đợc công tác đền bù giải phóng mặt Ngay trình lập trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết Tổng công ty chủ động tiếp xúc với địa ph ơng mà dự án có liên quan để phối hợp lập phơng án đền bù hỗ trợ giải phóng mặt Xác định đ ợc việc lập trình khó khăn lâu dài nên Tổng công ty đề ph ơng châm "sống lòng dân" bám sát nắm bắt diễn biến t tởng ngời dân để có giải pháp thích hợp theo từngthời điểm Trên sở diễn biến thực tế, Tổng công ty đà vận dụng quy định Nhà n ớc thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ thực đền bù giải phóng mặt Đây điều quan trọng đà đ ợc chứng minh qua số dự án nh dự án giai đoạn tuyến đờng bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo Linh Đàm đặc biệt thể qua dự án khu đô thị Định Công Ngoài Tổng công ty phải quán triệt t tởng mềm dẻo, linh hoạt bám sát mặt giữ đợc hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích ngời dân việc đền bù giải phóng mặt với có kết tốt đẹp Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút đợc từ dự án phát triển khu đô thị phải có phơng thức tổ chức, triển khai dự án cách hợp lý Với lợng vốn khổng lồ cần phải có để thực việc đền bù giải phóng mặt đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng, phơng thức triển khai khoa học tạo tính hấp dẫn gặp nhiều khó khăn mặt tài Từ kinh nghiệm dự án quy mô nhỏ lân cận trung tâm đà thực hiện, triển khai dự án quy mô lớn, từ nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trơng tổ chức thi công xây dựng toàn mạng giao thông khu vực để tạo thành ô đất theo quy hoạch đồng thời triẻn khai công tác tiếp thi thu hút vốn đầu t Bởi tuyến đờng đà hình thành khách hàng muốn đầu t xây dựng nhà khu vựcc dự án đợc xem ô đất vẽ quy hoạch mà đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu v lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng Vì đợc khởi công vào cuối tháng năm 1999 Tổng công ty bắt đầu kinh doanh, huy động vốn từ tháng 11 năm 1999 nhng đến khu đô thị Định Công khoảng 80% Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 mặt hạ tầng đà có khách đến ký hợp đồng góp vốn đầu t xây dựng nhà Do việc đầu t xây dựng khu đô thị phụ thuộc nhiều vào yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng hàng rào mức độ khai thác dự án Nguồn vốn đầu t đa dạng, không tập trung, mặt xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản mồ mả nhân dân địa phơng ảnh hởng đến tiến độ thi công công trình hạng mục công trình đợc xây dựng dan xen với chuyên ngành khác Nghiên cứu kỹ đặc điểm vào lực mình, Tổng công ty đà chủ động đề xuất với Bộ xây dựng, kiến nghị Thđ tíng ChÝnh phđ cho phÐp thùc hiƯn thÝ ®iĨm việc tự thi công công trình hạ tầng nhà khu đất đô thị Tổng công ty làm chr đầu t Đây đề xuất quan trọng đến đà khẳng định đợc tính đắn Cơ chế tự thi công xây dựng khu đô thị giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng công trình hạng mục công trình phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu t có trọng điểm tránh bị chồng chéo tràn lan làm giảm hiệu đầu t đảm bảo cho việc đầu t đợc thực theo trình khép kín với quản lý thống đảm bảo tiến độ chung dự án Một yếu tố quan trọng đem lại kết cho việc thực thực dự án phát triển khu đô thị công tác quản lý dịch vụ đô thị Công tác quản lý khu đô thị đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng chất l ợng công trình quản lý vận hành công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng khách hàng mạt kiến trúc quy hoạch Tuy nhiên để đảm bảo thực xây dựng khu đô thị theo nội dung dự án đợc duyệt cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo cung cấp loại dịch vụ đô thị để hình thành khu dân c Để thực hiênh mục tiêu Tổng công ty đà thành lập xí nghiệp dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí với chức tổ chức v cung cấp loại hình dịch vụ nh trồng bóng mát, cảnh phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình ), câu lạc phục vụ ăn uống giải khát.Với hoạt động theo định hớng coi trọng công tác phục vụ, xí nghiệp đà góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm, xanh, sạch, Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 đẹp bớc đầu đà hình thành điểm dân c hấp dẫn khu vực dự án khu nhà Bắc Linh Đàm Hiện xí nghiệp triển khai hoạt động khu đô thị Định Công mở rộng dự án khác Tổng công ty Bài học thứ ba cần phải quan tâm cách mức đến công trình hạ tầng hàng rào có liên quan đến khu vực dự án Ngay trớc nhận bàn giao đất từ nhân dân địa ph ơng Tổng công ty đà chủ động tìm hiểu khó khăn liên quan đến mạng lới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện cấp nớc sinh hoạt để giải kịp thời, khu dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm khu đô thị Định Công nằm vị trí không thuận lợi giao thông, điều kiƯn kü tht ngoµi hµng rµo rÊt nghÌo nµn Khi tổ chức khời công khu nhà Bắc Linh Đàm Tổng công ty đà xúc tiến lập dự án thảo thuận đền bù giải phóng mặt để thực giai đoạn tuyến đ ờng bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km Khu đô thị Định Công nằm gọn khu ruộng nông nghiệp canh tác thôn Hạ (xà Định Công), giao thông vào khó khăn, nguồn nớc thành phố không đáp ứng đợc việc cấp nớc sinh hoạt cho dự án Cuối năm 1996 việc đền bù giải phóng mặt khó khăn bế tắc, Tổng công ty định đầu t cải tạo mở rộng tuyến đờng có từ quốc lộ 1A xây dựng tuyến đ ờng Hải Âu dẫn từ đờng Trờng Chinh vào khu vực dự án Vì vậy, toàn mặt dự án đà đợc giải phóng tuyến đờng để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san mà trở thành tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn, góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt hạ tầng Và đối mặt với khó khăn việc cấp n ớc, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ xây dựng quan quản lý chuyên ngành để đầu ta xây dựng trạm quản lý nớc đủ cung cấp nớc cho toàn khu vực giai đoạn nguồn n ớc thành phố cha đáp ứng đợc Nh nói để thực tốt dự án phát triển nhà khu đô thị cần pahỉ có định hớng giải pháp cho tất giai đoạn từ lập đồ án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đèn bù giải phóng mặt đến việc triển khai xây dựng quản lý trình thực dự án Các giải pháp liên kết phối hợp chặt chẽ với Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 để phục vụ cho kết cuối hình thành phát triển khu dân c đô thị theo quy hoạch tổng thể đà đợc phên duyệt II.Định hớng chung Tổng công ty thời gian tới Thực đạo Bộ xây dựng việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà đô thị, xây dựng tổ chức kinh doanh mạnh lĩnh vực nữhng năm từ 2001 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hớng đà đợc Tổng công ty thực có hiệu thời gian qua đầu t phát triển kinh doanh sở hạ tầng nhà theo mô hình dự án đầu t, tăng cờng quy mô tổ chức Tổng công ty kể máy tổ chức, ngời, vốn đầu t cung cách quản lý, tiÕp tơc më réng kinh doanh theo chiỊu s©u Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tỉnh phía bắc Tiếp tục thực tốt dự án đợc giao nh dự án khu dịch vụ tổng hợp n hà hồ Linh Đàm Dự án khu đô thị Định Công khu công nghiệp cách khu đô thị Mỹ Đình - Hà Tây, xin thêm dự án phát triển đô thị khu vực phía tây, Tây bắc thành phố Hà Nội, chuẩn bị điều kiện để tham gia thực dự án lớn khu đô thị Bắc sông Hồng - Hà Nội Hớng hoạt động tỉnh phía bắc nh chuỗi đô thị ********-Hoà Lạc - Sơn Tây, Bắc Ninh, Hng Yên, Hải Dơng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá Phấn đấu đạt tốc độ tăng trởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm Các biện pháp thực để hoàn thành tốt nhiệm vụ kế hoạch sản xuất kinh doanh đến năm 2005 cần phải làm tốt yêu cầu Kiện toàn xếp lại máy quản lý, hoàn thiện trình phòng chuyên môn, nghiệp vụ, ccác ban quản lý dự án, đơn vị thành viên trực thuộc Tăng cờng công tác đào tạo bồi thờng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho Cán bộ, Công nhân viên ®éi ngị C¸n bé trùc tiÕp thùc hiƯn dù ¸n nâng cao trình độ quản lý dự án chất lợng tiến độ thực dự án an toàn thi công xây lắp Đề cao tinh thần trách nhiệm, chủ động sáng tạo ban quản lý dự án Bám sát mục tiêu trọng điểm đủ xác định nâng cao hiệu lực điều hành từ Tổng công ty đến ccs ban quản lý chế ®é nh lËp kÕ Ngun ThÕ L©m Líp: KT & QLĐC 39 hoạch, điều hành thông tin báo cáo kiểm tra Tăng cờng mở rộng đổi khâu tiếp thị tiêu thụ sản phẩm dự án thực xác định nguồn thu nguồn vốn để quay vòng đầu t, đa dạng hoá phơng thức bán nhà hạ tầng trả chậm, trả góp, trả sản phẩm Coi trọng công tác quản lý quy hoạch dự án công trình di dân tự động, kiên xử lý tr ờng hợp xây dựng sai quy hoạch, xây dựng quy trình quản lý quy hoạch gắn trách nhiệm cá nhân Cán theo dõi để dự án xây dựng quy hoạch đ ợc duyệt, đảm bảo thẩm mỹ đô thị dự án Khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển dự án phục vụ nhu cầu ngày tăng nhân dân đô thị, áp dụng tiến khoa học kỹ thuật để hậ giá thành sản phẩm đa dạng hoá hình thức huy động vốn phát huy nội lực cách huy động nguồn vốn nớc, dân chủ yếu Mở rộng mô hình quản lý khu nhà dịch vụ đô thị Quan tâm giải đời sống ngời lao động tạo đủ việc làm, tạo điều kiện để đào tạo, bồi dỡng nâng cao trình độ cho đội ngũ Cán có đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quan tâm thích đáng đến điều kiện lao động Cán công nhân viên Thực quy chế dân chủ công khai doanh nghiệp Nhà n ớc, đặc biệt số mặt chủ yếu nh tuyể dụng đào tạo, bồi dỡng Cán bộ, vấn đề an toàn vệ sinh lao động, bảo hiểm xà hội, bảo hiểm y tế , vấn đề tiền lơng, tiền thởng Ngoài tốc độ đô thị hoá diễn nhanh chóng năm tới, nhu cầu nhà đô thị lớn, Tổng c«ng ty sÏ chó träng tËp trung thùc hiƯn mét số dự án năm 2001 nh sau: +Xây dựng xong khu nhà số Giảng Võ đà đợc giao đất +Tiếp tục mô hình phát triển nhà cao tầng việc triển khai xây dựng CT2 khu nhà Bắc Linh Đàm khối cao tầng khu bán đảo hồ Linh Đàm khoảng 500 hộ +Hoàn thành bàn giao nhà CT5, CT6 Định Công (272 hộ , t ơng đơng 27.148m sàn) năm 2001 +Khởi công nhà CT2, CT16 Định Công (350 hộ tơng đơng 36.176 m sàn ) hoàn thành vào cuối năm 2002 để phục vụ đối t ợng Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 có thu nhâph trung bình, thu nhập thấp đối t ợng di dân, giải phóng mặt Thành phố Hà Nội III Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà đô thị Tổng công ty đầu t phát triển nahà đô thị - Bộ xây dựng Những kết hạot động đầu t Tổng công ty đầu t phát triển nhà đô thị đà đạt đợc thời gian qua đà khẳng định đợc mục tiêu chiến lợc Tổng công ty đà thực Trong năm nhu cầu phát triển nhà đô thị lớn nhièu dự án có quy mô lớn đợc triển khai Từ trớc tới nay, chế đầu t dự án phát triển nhà đô thị thực tế chế "xin - cho" Theo xu h ớng phát triển kinh tế thị trờng chế "xin - cho" tồn tại, việc tham gia chủ đầu t xây dựng dự án thông qua đấu thầu Để đảm bảo thắng lợi liên tục có dự án thực đồng thời thực tốt phơng châm nhanh chóng kết thúc có hiệu dự án triển khai, nhanh chóng kết thúc có hiệu dự ¸n ®ang triĨn khai , nhanh chãng triĨn khai thùc dự án đà đợc duyệt, tích cực tìm kiếm dự án yêu cầu đặt Công ty phải có giải pháp đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu côngtác đầu t thực dự án Đó điều kiện để thực thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nam 2001 mục tiêu chiến lợc đến năm 2010 tổng công ty Sau đâu số giải pháp Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu từ phát triển đô thị thời gian tới Phát nhà thông qua phát triển đô thị phải đ ợc thực đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội theo tiêu chuẩn đại Thực tế đà cho thấy nay, điều kiện hạ tầng kỹ thuật Hà Nội đà trở nên tải, không đáp ứng đợc với yêu cầu phát triển đô thị Yếu tố đồng không hệ thống hạ tầng kỹ thuật đại nh giao thông, tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc ma nớc bẩn tách riêng, mà công trình hạ tầng khác nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao xanh v.v đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lợng ngày cao Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 nhân dân Các dự án khu đô thị Định Công Linh Đàm đà đợc đầu t hàn chỉnh công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội khu công viên xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành khu đô thị hẫp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sống đ ợc ngành, cấp đánh giá cao đợc đông đảo nhân dân chấp nhận, tạo đợc mặt kiến trúc đô thị đại mà môi trờng cảnh quan điều kiện sống nhân dân khu vực đợc cải thiện rõ rệt Các khu đô thị nhà phải đợc thực với cấu sử dụng đất hợp lý giai đoạn phát triển, cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài Hiện cấu quy hoạch khu đô thị có nhiều loại đất với chức sử dụng khác Ngoài đất doanh nghiệpàh cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xà hội, đất công trình công cộng loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng đất bao gồm đất xây dựng nhà thấp tầng nhà cao tầng Hiện nay, hiệu tài dự án phát triển khu đô thị phụ thuộc nhiều vào tỷ trọng đất thấp tầng tập quán lối sống ngời dân đô thị Việt Nam Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày chật hẹp khan hiếm, việc xây dựng công trình kiến trúc cao tâng (trong có nhà ở) xu hớng phát triển chủ yếu đô thị đại, vấn đề đặt cần phải phát triển chủ yếu đô thị đại, đễ đạt cần phải xác định cấu hợp lý đất xây dựng nhà thấp tầng cao tâng quy hoạch khu đô thị để vừa đảm bảo tính khả thi giai đoạn vừa phù hợp với xu hớng phát triển sau Trong việc phát triển khu nhà ỏ đô thị cần xây dựng tập quán lối sống đô thị đại với việc sống sinh hoạt công trình cao tầng Nhà cấu quy hoạch quan trọng khu đô thị đợc xây dựng phải phù hợp với tập quán, lối sống ngời dân Việt Nam mà cần phải phù hợp với xu hớng phát triển đô thị đại Hiện nay, khu đô thị có loại nhà cao tầng thấp tầng Xét hiệu mặt nhà cao tầng có nhiều u điểm nh: Hiệu sử dụng đất cao giải pháp tốt mặt quy hoạch đô thị đảm bảo việc phát triển đô thị mang tính cộng dồng, tính xà hội cao đặc biệt giá thành hộ chung c thấp nên đáp ứng đợc nhu cầu nhà nhiều tầng lớp dân c, có Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 ngời có thu nhập thấp Vì vậy, cần phải có giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống tầng cao ng ời dân Việt Nam nh giải vấn đề giao thông đứng việc trang bị thang máy, thiết kế mẫu mà hệ phù hợp đặc biệt thực quản lý, cung cấp dịch vụ hàng ngày cho ngời dân đến định c khu nhà cao tầng Tính đến nay, tổng công ty đà hoàn thành, đ a vào sử dụng chu c tầng khu nhà Bắc Linh Đàm với 144 hộ đà tiêu thụ hết xây dựng chung ch -12 tầng khu đô thị Định Công chung c tầng khu nhà Bắc Linh Đàm, đà đợc khách hàng đăng ký ký hợp đồng mua hết Trong kế hoạch phát triển từ 2001 -2005 Tổng Công ty đề mục tiêu xây dựng hàng loạt chung c cá tầngb dự án đợc giao với tiêu năm hoàn thành đa vào sử dụng từ -8 vạn m nhà để nhanh chóng phủ kín dự án thoe quy hoạch đợc duyệt Việt phát triển nhà khu đô thị phải đ ợc xây dựng kết hợp tính đại với việc coi trọng, giữ gìn sắc văn hoá dân tộc Các khu đô thị Hà Nội hầu hết đ ợc xây dựng sở đất nông nghiệp thuộc huyện ngoại thành, nơi thờng có công trình kiến trúc có giá trị di tích lịch sử Vì vậy, quy hoạch khu đô thị cần phải có giải pháp đắn để khu đô thị với công trình cổ khu vực Đây yếu tố quan trọn khu đô thị nằm khu vực có nhiều công trình đình, chùa có truyền thống văn hoá lâu đời nh khu Hồ Linh Đàm Các công trìn di tích khu vực hộ Linh Đàm nh chù T Kỳ, Chùa Linh Đàm Miếu Gàn, đình lăng Đại Tứ đợc nghiên cứu xem xét nh thành phần tổng thể dự án khu dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm đ ợc tôn tạo thêm, góp phần tăng thêm u cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hoá truyền thống khu vực Để thực phát triển nhả khu đô thị đạt hiệu mặt cần phải có biện pháp huy động nguồn vốn đầu t Vốn đầu t yếu tố quan trọng khó khăn chung cho cac chủ đầu t dự án pht khu đô thị thờng đòi hỏi lợng vốn đầu t lớn Thực tế cho thấy, nguồn vốn vay nhà nớc (u tiên) vay cảu tổ chức tín dụng nớc vốn phát hành trái phiếu cổ phiếu vốn huy động từ nhân dân lớn, chiếm khoảng 70% lợng vốn cần thiết cho dự án Vì việc huy động đợc nguồn vèn nµy cã ý nghÜa cù kú quan Ngun ThÕ Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 trọng, doanh nghiệp thực dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vón đảm bảo thực có hiệu quqr dự án Có thể thấy đợc ý nghĩa vấn đề chỗ: thực dự án phát triển khu đô thị mặt đem lại hiệu quy hoạch, tạo chỗ khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khách trình thực hoàn chỉnh dự án, góp phần vào trình đô thị hoá khu dân c Với quy trình đầu t hợp lý mang lại lòng tin cho ngời dân, dự án khu dục vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm khu đo thị Định Công, tổng Công ty đầu t phát triển nhà đô thị đà huy động đợc tối da nguồn vốn nhàn rỗi dân để đầu t xây dựng hạ tầng đồng phát triển nhà theo quy hoạch đợc duyệt Sự tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án phát triển nhà đô thị yếu tố quan trọng nâng cao tính khả thi dự án đảm bảo việc bàn giao vận hành hạng mục công trình hoàn thành Trong dự án khu đô thị có nhiều chuyên ngành nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu điện, nhà v.v với hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có phân phối thực tham gia đầu t ngành, cấp, phối hợp quản lý có ý nghĩa quan trọng Với bải học kinh nghiệm mà tổng Công ty đà đúc rút đ ợc qua việc thực dự án thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình khu đô thị đồng kết hợp với việc cải tạo khu đô thị cũ h ớng ®óng ®¾n ®iỊu kiƯnpt cđa níc ta hiƯn Nó đòi hỏi phải có sách hợp lý, có quản lý thống đầu t xây dựng đồng đại, theo xu hớng thời đại đầu t xây dựng đồng đại, theo xu hớng thời đại kết hợp với việc bảo tồn coi trọng phát huy sác văn hoá truyền thống dân tộc Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Hiện dự án phát triển nhà đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hởng trực tiếp đến tiến độ thực dự án công tác thoả thuận đền bù, giải phóng mặt Xác định đợc vấn đề Tổng Công ty cần phải tập trung nhân lực trí lực vào công việc Về mặt bẳn chất, việc đền bù giải phóng mặt không giải quýet mối quan hệ kinh tế vốn đà phức tạp nan giải mà liên quan đến loạt vấn đề pháp lý sách xà hội nh: Quyền sở Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 hữu cá nhân, việc làm, môi trờng sống, công hài hoà nhóm lợi ích Do công tác đền bù giải phóng mặt vừa cần có thận trọng vừa đòi hỏi giải pháp toàn diện, đồng từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà quy tụ thành nhân giải pháp sau: Nâng cao hiệu công tác đánh giá lập phơng án tiền khả thi dự án có giải phóng mặt Lực lợng cán quản lý dự án trẻ , cha kiên với số trờng hợp xây dựng sai phép, g©y xén viƯc thi cong cịng nh mü quan chung Thời gian thực dự án khu đo thị th ờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan điều kiện hạ tầng hàng rào Vốn đầu t dự án khu đô thị lớn, gấp nhiều lần vốn tự có chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công hạng mục công trình phải có phối hợp đồng khoa học Các hạng mục công trình dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn , trụ sở nhng đòi hỏi phải có quản lý thống bà toàn điện Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng Công ty liên quan đến quỹ đất khu đô thị đặc biệt thành phố Hà Nội Quỹ đất hạn hẹp khó khăn cho việc tìm kiếm dự án Các mức đánh giá khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở, sách tạo việc làm Phải đợc xem xét cách kỹ lỡng thông qua hội đồng chuyên gia Nên đầu t phần thích đáng chi phí dự án cho phần việc Chuần bị đầu đủ së vËt chÊt ®Ĩ phơc vơ cho viƯc ®Ịn bï tái định c Vấn đề chuẩn bị quỹ đất nhà đủ điều kiện hạ tầng cho đối tợng phải di chuyển vấn đề quan trọng định kết giải phón mặt Các phơng án giải phóng mặt bằng, đền bù, xây dựng khu định c mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho ngời có đất bị thu hồi phải phần bắt buộc dự án phải trình quan có chức thành phố duyệt Coi trọng phơng thức hỗ trơ tài chính: khuyến khích sở thuộc diện phải di chuyển sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá trị cao, tổ chức đấu thầu, th ơng lợng chuyển nhNguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 ợng quyền sử dụng đất đối tác khác, nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho sở di chuyển Đối với hộ làm nông nghiệp cần đợc thông báo sớm kế hoạch giải phóng mặt bằng, hộ định h ớng lại công tác hình thành công việc Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy nghề truyền thống Ưu tiên truyển dụng đối t ợng chơng trình việc làm Tổng Công ty Phát huy vai trò tổ chức quần chúng,lôi cộng đồng tham gia công tác giải phóng mặt Quán triệt nguyên tắc công khai hoá dân chủ hoá phơng án đền bù giải phóng mặt để đối t ợng có liên quan đến đền bù biết, thống tránh so bì thắc mắt tiêu cực, tiến hành điều tra +Triển khai xem xét thủ tục ban đầu để đầu t dự án xây hội học dự án lớn, tiến hành vấn hộ gia đình khu vực tiến hành giải phóng mặt đồng thời tổ chức gặp gỡ chủ dự án cấp, ngành với nhân dân, phát huy vai trò hộ công vận động quần chúng nh hội phụ nữ, hội cựu chiến binh địa phơng có đất bị thu hồi Thực phơng châm "sống giữ lòng dân" bám sát avf nắm vẽng t tởng ngời dân để có giải pháp thích hợp theo thời điểm Trên sở diễn biến thực tế để vận dụng quy định Nhà nớc thành phố để với giai đoạn thi công xây lắp, ®Ĩ ®¶m b¶o thùc hiƯn dóng tiÕn ®é ®Ị phải lựa chọn thông qua đấu thầu đơn vị thi công có trình độ lực tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công đại đảm bảo thi công chất lợng, yêu cầu kỹ thuật không bị phá bỏ làm lại, đồng thời phải có đủ nguồn vốn để toán kịp thời hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ nghiệm thu kịp thời Ngoài việc điều phối công việc đơn vị thi công hạng mục công trình đ ợc quan tâm đạo khoa học nhằm giảm chồng chéo công việc gây chậm tiến độ tập trung nguồn lực cho công việc cải tiến 8.tăng cờng công tác quản lý giá xây dựng công trình Giá thành sản phẩm xây dựng vấn đề nóng bỏng, trình chuyển sang kinh tế thị tr ờng vấn đề trở nên phức tạp sôi động Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán xét duyệt dự toán Việc lập dự toán phải đ ợc lập xác, có Đồng thời việc thẩm định dự toán phải ng ời có trình độ Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo quy định Nhà nớc ban hành, chống thất thoát, lÃng phí Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cúng hình thức làm giảm giá thành Thông qua đấu thầu, nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy động khả tiềm tàng, áp dụng công nghệ đại, tiên tiến, phơng pháp quản lý khoa học để giảm giá thành đảm bảo tính cạnh tranh Thông đấu thầu có gói thầu giảm hàng chục phần trămgiá thành so với dự toán ban đầu Nh vậy, chủ đầu t đà thành công việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu Tuy nhiên việc xét chọn thầu phải cần ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ tránh tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất l ợng tăng thời gian thi công công trình, ra, ký kết hợp đồng giám sát thi công phải ý tránh tình trạng khối lợng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng III.Một số kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực dự án phát triển đô thị nói chung phát triển khu đô thị nói riêng Tổng công ty đầu t phát triển nhà đô thị xin nêu số kiến nghị nh sau: Chính phủ nghiên cứu sớm ban hành nghị định khu đô thị mới, tạo hành lang pháp lý để dự án phát triển đô thj đ ợc thực hớng đạt mục tiêu đề Nhà nớc cần có sách giúp chủ đầu t nhằm triển khai đồng dự án nh bố trí vốn để đầu t xây dựng công trình hạ tầng xà hội, công trình nhà cao tầng, xác định quy trình trách nhiệm quancó liên quan trọng việc tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xà hội từ ccs chủ đầu t dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời công trình hạ tầng đầu mối hạ tầng hàng rào phục vụ khu đô thị Với ý nghĩa quy hoạch phải trớc bớc, quan chức nhanh chóng thực phê duyệt quy hoạch chi tiết quận, huyện, khu đô thị sở quy hoạch tổng thể đà đợc duyệt, thông báo công khai chủ đầu t đăng ký thực đợc chấp thuận lập lập dự án khả thi thoả thuận địa điểm với địa phơng Để thực tốt việc xây dựng nhà cao tầng theo quy hoạch đợc duyệt, Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 đáp ứng nhu cầu chỗ cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình thấp Nhà nớc cần có sách u đÃi cho chủ đầu t vay vốn để đầu t xây dựng nhà chung c cao tầng cho nhân dân vay tiền mua hộ chung c theo hình thức trả góp với lÃi suất đặc biệt u đÃi, kể hỗ trợ lÃi suất thời gian trả vốn tối thiểu 10 năm để ngời có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà, đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu t mạnh dạn xây dựng chung c cao tầng khu đô thị Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Kết luận Phát triển nhà đô thị thành phố lớn quy luật tất yếu khách quan trình đô thị hoá quốc gia Những nớc sau có kinh tế chuyển đổi đợc chứng kiến trình đô thị hoá mạnh mẽ nớc trớc lợi thế, hạn chế đợc nhiều yếu điểm đô thị hoá mang lại là: ô nhiễm môi trờng ,khó khắc phục đợc trạng tải trang bị hạ tầng cho phát triển, vấn đề đạo đức xà hội đà đợc minh chứng trình phát triển thành phố khu vực nh: BANGKOK, JAKATA vµ MANILA ViƯt Nam lµ mét níc có kinh tế chuyển đổi châu á, có điều kiện rút kinh nghiệm từ thành phố nêu khu vực để khắc phục cho thân trình tăng trởng kinh tế nhanh chóng Phát triển nhà theo dự án xây dựng khu đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ngày tăng ngời dân đô thị giả pháp đắn, khắc phục đợc nhiều vấn đề nan giải đô thị nh: nhà đô thị ,cấp thoát nớc, giao thông đô thị đặc biệt đáp ứng đợc yêu cầu trình đô thị hoá Ngoài khu đô thị đời theo chủ trơng góp phần làm thay đổi mặt đô thị Việt Nam , đem lại cho đô thị Việt Nam mặt đại, xứng đáng đô thị văn minh đại khu vực giới , đặc biệt đáp ứng đợc nhu cầu súc nhà ngời dân đô thị , mà nhu cầu ngày cao mặt Trớc thực trạng đầu t phát triển nhà đô thị nớc ta cần có quan tâm phối hợp ngành, cấp ban hành sách, tổ chức quản lý, tổ chức thc hiện, hỗ trợ thực tạo điều kiện cho dự án đầu t phát triển nhà đô thị nhanh chóng đợc hoàn thành Hà Nội , Ngày 09 Tháng 05 Năm 2003 Sinh viên thực Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39 Nguyễn Thế Lâm Lời Cảm Ơn Sau ba tháng thực tập tốt nghiệp Phòng nghiên cứu phát triển dự án -Tổng công ty đầu t phát triển nhà đô thị - BXD.Đợc sụ giúp đỡ tận tình cán phòng phòng ban chức Tổng công ty,em đà hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp theo yêu cầu Trờng Đại Học kinh Tế Quốc Dân noí chung Bộ môn kinh tế quản lý địa nói riêng Trong trình thực tâp, dới hớng dẫn nhiệt tình PGS-TSKH Lê Đình Thắng - trởng Bộ môn Kinh tế quản lý địa chính, cán Tổng Công ty, em đà lựa chọn hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: Thực trạng giải pháp đầu t phát triển nhà đô thị Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng Đây đề tài mới, việc nghiên cứu thực đề tài gặp nhiều khó khăn gợi ý bảo PGS-TSKH Lê Đình Thắng, giúp đỡ cung cấp thông tin, diễn giải thực tiễn cán Phòng nghiên cứu phát triển dự án phòng ban Tổng Công ty Qua chuyên đề thực tập tốt nghiệp này, em xin đợc nói lên lời cảm ớnâu sắc thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng chân thành cảm ơn nhiệt tình ông Trởng Phòng nghiên cứu phát triển dự án toàn thể cán Phòng Tổng Công ty Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39