Quản lý nhà nước về đất đô thị

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ I, Khái quát chung Đất đô thị Khái niệm Đất đô thị đất nội thành, nội thị xã, thị trấn qui hoạch để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, sở sản xuất kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, ANQP mục đích khác Đặc điểm Đất thị phải bố trí đồng với đất sử dụng cho mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng, cơng trình nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường cảnh quan đô thị đại Đất thị có đặc trưng chủ yếu sau: - Đất thị có nguồn gốc tự nhiên đất nông lâm nghiệp, trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật chuyển mục đích sử dụng - Đất đô thị vừa tư liệu sinh hoạt, vừa tư liệu sản xuất Là tư liệu sinh hoạt, đất thị dùng cho nhà ở, giải trí cơng cộng, tư liệu sản xuất, đất đô thị vào mục đích kình doanh cuối để xác định không gian đất đai cần dùng - Đất đô thị có vị trí cố định, khơng nhất, vị trí có đặc thù riêng, khơng giống với vị trí nào, cố định số lượng cung cấp chức sử dung lại biến đổi - Trên mảnh đất đô thị, chức sử dụng cạnh tranh nhau, cạnh tranh giứa khu công nghiệp trung tâm thương nghiệp trung tâm đô thị Sự tác động qua lại lẫn nhiều chức sử dụng tương lai làm phức tạp thêm trình xác định giá trị đất đô thị - Các mảnh đất đô thị riêng lẻ thường chia làm nhiều quyền lợi khác Các cá nhân khác có quyền lợi khác chung sống mảnh đất đô thị, làm ảnh hưởng đến giá trị - Đất đô thị phải sử dụng theo qui hoạch duyệt theo qui định pháp luật - Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả sinh lời vị trí mang lại, giá trị sử đụng đất đô thị mức độ trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật xác định mục đích chức sử dụng theo qui hoạch xây dựng đô thị duyệt Phân loại *Căn vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất thị có loại: - Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng - Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh - Đất - Đất chuyên dùng - Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp - Đất chưa sử dụng *Theo cấu qui hoạch đô thi, đất đô thị gồm loại: - Đất dân dụng: đất ở, đất phục vụ công cộng, đất xanh, đất giao thông đất cơng trình hạ tầng kỹ thuật - Đất ngồi khu dân dụng: đất nơng nghiệp, đất kho bãi, đất trung tâm chuyên ngành, đất quan thị, đất quốc phòng an ninh, đất chun dùng khác, đất chưa sử dụng Vai trò Đất yếu tố cần thiết loài người tiến hành hoạt động sản xuất hoạt động khác Trên địa bàn đô thị, đất điều kiện vật chất không ngừng giây phút thiếu phát triển kinh tế xã hội đô thị Đất đô thị sử dụng vào mục đích khác nhau, trình độ hợp lý việc sử dụng có tác động trực tiếp đến hiệu cao thấp phát triển kinh tế đô thị Vai trò việc sử dụng đất thị phát triển kinh tế đô thị biểu mặt sau a) Việc sử dụng đất thị có tác dụng lớn thúc đẩy kìm chế phát triển kinh tế thị Đất thị với tính cách tải thể vận hành kinh tế đô thị, chất thuộc vào “tư liệu lao động nói chung” Tất hoạt động kinh tế đô thị tiến hành không gian định đất đô thị tạo ra, tách rời đất đô thị yếu tố kinh tế đô thị phát huy tác dụng Từ ý nghĩa mà nói, đất thị yếu tố cấu thành quan trọng kinh tế đô thị Tại đô thị, dân số tập trung đông đúc, cơng trình kiến trúc dày đặc, yếu tố sản xuất tích tụ cao Đất thị phụ tải số lớn hoạt động kinh tế tích luỹ số lớn lao động xã hội Các đặc điểm tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế thị, việc phát triển sản xuất chun mơn hố phải đơi với hiệp tác hoá xã hội rộng rãi Các đơn vị kinh tế thị sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật cơng cộng; điều chứng tỏ việc sử dụng đất thị có tác dụng thúc đẩy lớn phát triển kinh tế đô thị Kinh tế đô thị không ngừng phát triển phía trước mà sức phụ tải kinh tế đất thị thường có mức độ định Nếu đất đô thị không sử dụng hợp lý, sức phụ tải kinh tế bị giảm bớt Khi quĩ đất có đô thị không dung nạp qui mô đạt tới phát triển kinh tế thị, phải mở rộng đất đô thị, dẫn đến làm nảy sinh vấn đề xã hội Như hạn chế việc mở rộng đất thị có tác dụng kiềm chế phát triển kinh tế đô thị b) Kết cấu sử dụng đất đô thị ảnh hưởng trực tiếp đến tồn cơng cấu kinh tế thị, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đô thị Các loại đất sử dụng đô thị chỉnh thể hứu có quan hệ tỷ lệ định; tỷ lệ sử dụng đất đô thị không cân đối, tất gây không ăn khớp loại cơng thị, từ hạ thấp công kinh tế cản trở phát triển kinh tế đô thị Khi kết cấu sử dụng đất thị bố trí hợp lý, nâng cao mạnh mẽ cơng kinh tế tồn thị Theo tài liệu nưđc ngồi, đất sử dụng cho cơng nghiệp bố trí hợp lý tiết kiệm 10 – 20% đất sử dụng đô thị; đất sử dụng cho tuyến đường giao thơng bố trí hợp lý rút ngắn 20 – 40% Nói chung, kết cấu tỷ lệ loại đất sử dụng thị có mối tương quan với bố cục tỷ lệ giửa ngành kinh tế đô thị Sự phát triển kinh tế đô thị thường liền vđi biến động cấu kinh tế đô thị, trường hợp kết cấu sử dụng đất đô thị không thay đổi không thay đổi hợp lý, cản trở chuyển dịch cấu kinh tế thị, tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế đô thị c) Sử dụng đất đô thị, đặc biệt khác biệt vị trí đất thị, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu kinh tế tụ hội bên ngồi doanh nghiệp thị Hiệu kinh tế tụ hội thuật ngứ dùng để hiệu ứng sản sinh tập trung quần thể cá nhân không gian khu vực gồm loại: hiệu kinh tế qui mô nội doanh nghiệp hiệu kinh tế tụ hội bên ngồi doanh nghiệp Nói chung, hiệu kinh tế qui mơ nội doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất thị nơi doanh nghiệp đóng; nâng cao điều kiện doanh nghiệp tận dụng đất đai bố trí hợp lý yếu tố sản xuất Hiệu kinh tế tụ hội bên doanh nghiệp sản sinh vị trí doanh nghiệp đất đô thị, phân thành hiệu kinh tế khu vực hố hiệu kinh tế thị hố Đó chủ yếu nói, vị trí đất thị tốt, bảo đảm cho doanh nghiệp tập trung loại nguyên vật liệu cần thiết chi phí tương đối thấp Trong khơng gian xác định đô thị, thường tập trung số lượng lớn doanh nghiệp công nghiệp, phải dựa vào loại nguyên vật liệu bên cung cấp, làm cho cự ly đất đô thị đến nơi sản xuất nguyên vật liệu vô quan trọng đối vđi giá thành vận tải nguyên vật liệu, cự ly ngắn giá thành vận tải thấp ngược lại Mặt khác, lĩnh vực không gian hứu hạn đô thị, tập trung số lượng lớn dân số hoạt động kinh tế, tồn hệ thống đồng ngành nghề, mà giảm giá thành vận tải Hơn nữa, đô thị thị trường lớn, doanh nghiệp thơng qua việc khai thác đầy đủ thị trường địa để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm Đây vấn đê có ý nghĩa quan trọng việc nâng cao hiệu qủa kinh tế vi mô doanh nghiệp d) Sử dụng đất đỗ thị sở kinh tế sinh thái đô thị, điều kiện thiếu kinh tế tiếu dùng dân cư đô thị Trên đất đô thị, tất loại hoạt động kinh tế tiến hành Trong trường hợp loại hoạt động kinh tế diễn địa bàn đô thị thiếu liên kết, tác động chế ước qua lại với dây chuyền kinh tế sinh thái đô thị, sử dụng không hợp lý đất thị kinh tế sinh thái thị bị phá hoại, tất mang lại nhứng tổn thất không lường cho phát triển kinh tế đô thị Các nhu cầu ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, lại dân cư đô thị cần phải có địa điểm định để đáp ứng Thông qua hoạt động kinh tế tiêu dùng dân cư điạ bàn đô thị, sản xuất tái sản xuất sức lao động đô thị tiến hành, bảo đảm cung cấp nguồn nhân lực chủ yếu cho phát triển kinh tế thị theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước II, Quản lý nhà nước đất đai đô thị Khái niệm Quản lý nhà nước đất đai tổng hợp hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền để thực bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đất đai; hoạt động nắm tình hình sử dụng đất; phân phối phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát trình quản lý sử dụng đất; điều tiết nguồn lợi từ đất đai 2, Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất thị a Chính sách pháp luật nhà nước Để phục vụ tốt công tác quản lý nhà nước đất đô thị Nhà nước ban hành luật đất đai 2013 quy định đủ trách nhiệm quyền hạn chủ thể quan hệ đất đai gồm nhà nước, tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân có quyền sử dụng Các sách pháp luât nhà nước cơng cụ để nhà nước nắm tình hình quản lý sử dụng đất đai thị phạm vi quốc gia Nó thể quan niêm đường lối Đảng nhà nước quản lý tập trung thống sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên có đất đai Đối với đất đai thị, ngồi điều ghi luật đất đai nói chung Nhà nước ban hành nhiều nghị định, định, thông tư, thị hướng dẫn thi hành luật đất đai Trong điều kiện để phục vụ tốt công tác quản lý đất đai đô thị Nhà nước giao cho ngành, quan quản lý trực tiếp kiến nghị đưa nghị quyết, thị để quản lý đất đai có hiệu đặc biệt để hoàn thiện luật đất đai Các quan chun mơn có trách nhiệm tìm hiểu thực tế để có biện pháp hạn chế bất hợp lý luật đất đai, kịp thời giải vi phạm pháp luật bảo đảm thực thi pháp luật b Q trình thị hoá tăng trưởng kinh tế Nước ta nước nông nghiệp tuý với 80% dân số lâm nông nghiệp, 20% phi nông nghiệp Trước dân số sống thị 25% 75 % nông thôn nhu cầu công nghiệp hố, đại hố đất nước dân số thị phi nông nghiệp ngày tăng với phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất đội ngũ cơng nhân có tay nghề tăng cao dẫn đến thu nhập tăng đời sống cải thiện họ hồn tồn mua nhà, đất thị qua trình thị hố ngày phát triển.Số lượng dân cư tăng cao nhu cầu đất ở, nhà tăng cao ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước việc thường xuyên phải tập hợp thông tin biến động đất đô thị quỹ đất Cập nhật vào đồ địa thơng tin thay đổi diện tích đất đô thị, sang tên đổi chủ, ảnh hưởng đến việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tra, kiêm tra, giám sát giải khiếu nại tố cáo Tóm lại q trình thị hố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước đất đô thị Đảng Nhà nước cần có biện pháp thích hợp để nắm bắt để điều chỉnh trình thị hố Trong mười năm đổi kinh tế nước ta tăng trưởng trung bình 8% điều làm cho q trình thị hố diễn nhanh chóng hầu hết thị mở rộng Hiện nước ta có 500 thành phố thị xã lớn nhỏ diện tích đất thị lớn Nhà nước cần xây dựng thị quản lý tồn diện quy mơ lẫn khả kiểm soát để phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đô thị c Quá trình di dân nơng thơn thị tăng dân số Đây nhân tố ảnh hưởng lớn đến việc quản lý nhà nước đất đô thị Vì q trình di dân nơng thơn, thị dân số tăng nhanh Nhu cầu nhà tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu Nhà nước cần mở rộng diện tích đất thị quận huyện ngoại thành sát nhập khu xung quanh đô thị lại để phát triển nhà Các khu đô thị biện pháp xây dựng khu chung cư để bán cho cá nhân có nhu cầu vừa tiết kiệm diện tích đất vừa đáp ứng nhu cầu thực tế Nhà nước quản lý đất thị q trình quy hoạch xây dựng đô thị để tạo điều kiện nơi ăn cho đối tượng khác với mức thu nhập khác Ví dụ khu đô thị Định Công Linh Đàm Hiện dân số thị tăng nhanh chóng chủ yếu đô thị lớn Chủ yếu nguồn di dân từ nông thôn thành thị để kiểm việc làm lao động theo mùa vụ d Phát triển thị trường bất động sản Từ đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt thị trường bất động sản trở nên sơi động Nó thường tạo khủng hoảng ảnh hưởng đến kinh tế đất nước khủng hoảng nhà năm 1999-2001 Nhà nước phải can thiệp lớn vào thị trường Việc quản lý nhà nước đất đai đô thị bị ảnh hưởng lớn thị trường chuyển nhượng ngầm đất đai, mua bán trao tay thường quan nhà nước khơng quản lý cập nhật làm cho hiệu công tác quản lý đất đô thị giảm Nội dung quản lý nhà nước đất đai Theo điều 10, chương nghị định số 88/CP Chính phủ : Nghị định quản lý sử dụng đất đô thị , nôi dung qlnn đất đai đô thị bao gồm hoạt động sau: 1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ địa định giá loại đất đô thị 2- Quy hoạch xây dựng đô thị kế hoạch sử dụng đất đô thị 3- Giao đất, cho thuê đất đô thị 4- Thu hồi để xây dựng đô thị 5- Ban hành sách có kế hoạch xây dựng sở hạ tầng sử dụng đất đô thị 6- Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 7- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị 8- Thanh tra, giải tranh chấp, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị 1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ địa định giá loại đất thị a, Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ địa - Điều tra, khảo sát đo đạc, lập đồ địa biện pháp phải thực công tác quản lý đất đô thị Thực tốt việc giúp cho ta nắm đươc số lượng, phân công, cấu chủng loại đất đai Đây công việc bắt buộc quy định rõ điều 13, 14,15 Luật Đất đai - Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường tiến hành dựa đồ tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu, đất trích lục tiến hành xác định mốc giới, hình dạng lô đất thực địa, cắm mốc giới lập biên mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ xác hình dáng kích thước thực tế lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên sở tài liệu sẵn có hồ sơ kỹ thuật thu thập sau điều tra, đo đạc, tiến hành xây dựng đồ địa b Định giá loại đất đô thị Việc xác định giá đất đô thị vào tiêu thức sau: - Căn vào phân loại đô thị + Đô thị phân thành loại sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV loại V quan nhà nước có thẩm quyền định công nhận Đô thị loại đặc biệt thành phố trực thuộc Trung ương có quận nội thành, huyện ngoại thành đô thị trực thuộc Đô thị loại I, loại II thành phố trực thuộc Trung ương có quận nội thành, huyện ngoại thành có thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II thành phố thuộc tỉnh có phường nội thành xã ngoại thành Đô thị loại III thành phố thị xã thuộc tỉnh có phường nội thành, nội thị xã ngoại thành, ngoại thị Đô thị loại IV thị xã thuộc tỉnh có phường nội thị xã ngoại thị Đô thị loại IV, đô thị loại V thị trấn thuộc huyện có khu phố xây dựng tập trung có điểm dân cư nông thôn Tùy vào đô thị mà giá đất có khác - Căn vào phân loại đường phố đô thị + Nếu đường phố có nhiều đoạn có khả sinh lời, sở hạ tầng khác giá đất đánh giá xếp hạng với đường phố tương đương 2, Quy hoạch xây dựng đô thị kế hoạch sử dụng đất đô thị Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị việc bố trí, xếp đất đai đô thị, hệ thống biện pháp kinh tế- kỹ thuật, phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thỏa mãn nhu cầu người, xã hội, phục vụ tốt cho chiến lược phát triển KT-XH Quốc gia, địa phương Mục đích quy hoạch, sử dụng dất thị cơng cụ hóa chiến lược sử dụng đất phát triền không gian theo quy hoạch chung.Phân tích việc sử dụng đất hợp lý định xây dựng cơng trình đất, mang lại hiệu thiết thực sử dụng cải thiện điều kiện môi trường sống đô thị, tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý để làm tăng tính hấp dẫn thu hút ý nhà đầu tư ngồi nước -Quy hoạch xây dựng thị bao gồm quy hoạch chung quy hoạch chi tiết lập xét duyệt theo quy định quản lý quy hoạch đô thị -Nội dung kế hoạch sử dụng đất đô thị gồm: a- Xác định nhu cầu đất đô thị, khoanh định khu đất việc sử dụng loại đất thời kỳ kế hoạch có kèm theo điều kiện khai thác sử dụng b- Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng q trình phát triển thị 3- Giao đất, cho thuê đất đô thị a,Tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thị phải lập hồ sơ xin giao đất Thời gian xem xét giải hồ sơ xin giao đất định giao đất 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ Quá thời hạn trên, chưa giải quan tiếp nhận hồ sơ phải thơng báo lý cho đương biết +Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt hướng dẫn việc đền bù thiệt hại thu hồi đất phạm vi địa phương quản lý +Cơ quan địa cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất trường theo định giao đất, lập hồ sở quản lý theo dõi biến động quỹ đất đô thị -Việc giao nhận đất trường thực tổ chức, cá nhân xin giao đất có định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa làm xong thủ tục đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật +Người giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất Uỷ ban nhân dân thị trấn nơi quản lý khu đất +Sau nhận đất, người giao đất phải tiến hành thủ tục chuẩn bị xây dựng xin phép xây dựng -Trong trường hợp có thay đổi mục đích sử dụng đất, người giao đất phải trình quan định giao đất xem xét giải + Việc sử dụng đất sau giao phải bảo đảm tiến độ ghi dự án đầu tư xây dựng quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nếu thời hạn 12 tháng kể từ nhận đất, người giao đất không tiến hành sử dụng mà khơng quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép định giao đất khơng giá trị b, Tổ chức, cá nhân có nhu cầu xin Nhà nước cho thuê đất đô thị phải nộp hồ sơ xin thuê đất: Cơ quan địa cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất trình quan Nhà nước có thẩm quyền định Thời gian xem xét, giải hồ sơ xin thuê đất để sử dụng mặt 20 ngày kể từ nhận đủ hỗ sơ Sau có định cho thuê đất, quan Nhà nước uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất mục đích - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa theo quy định pháp luật - Thực hợp đồng thuê đất - Hết thời hạn thuê đất, trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt trở lại nguyên trạng, không làm hư hỏng công trình sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan bàn giao lại bên cho thuê 4- Thu hồi để xây dựng đô thị Việc thu hồi đất để xây dựng đô thị quy định cụ thể sau: - Khi thu hồi đất có người sử dụng để xây dựng sở hạ tầng công cộng, cơng trình lợi ích chung thực việc cải tạo xây dựng đô thị theo quy hoạch dự án đầu tư lớn khác duyệt phải có định thu hồi quan Nhà nước có thẩm quyền - Trước thu hồi đất, quan Nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người sử dụng đất biết lý thu hồi, kế hoạch di chuyển phương án đến bù thiệt hại đất tài sản gắn với đất Việc đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi theo quy định riêng Chính phủ - Người sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh định thu hồi đất Nhà nước Trường hợp người có đất bị thu hồi cố tình khơng chấp hành định thu hồi quan Nhà nước có thẩm quyền bị cưỡng chế di chuyển khỏi khu đất Khi thu hồi đất để xây dựng thị mới, khu vực đô thị mới, Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện phải lập thực dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết ổn định sống cho người có đất bị thu hồi Đối với trường hợp tổ chức cá nhân tự nguyện chuyển nhượng, kế thừa, biếu tặng trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hợp pháp khác việc đền bù, di chuyển giải phóng mặt hai bên thoả thuận Nhà nước thực việc thu hồi giao đất thủ tục theo quy định pháp luật 5- Ban hành sách có kế hoạch xây dựng sở hạ tầng sử dụng đất đô thị - Đất đô thị phải xây dựng sở hạ tầng sử dụng - Nhà nước đầu tư cải tạo xây dựng sở hạ tầng chung cho tồn thị cơng trình khơng có khả trực tiếp thu hồi vốn giao cho doanh nghiệp xây dựng sở hạ tầng cơng trình có khả trực tiếp thu hồi vốn theo hình thực chọn thầu đấu thầu - Tổ chức, cá nhân phải xây dựng sở hạ tầng đất Nhà nước giao theo quy hoạch dự án đầu tư quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng sở hạ tầng việc giao đất cho doanh nghiệp đầu tư phát triển sở hạ tầng theo dự án đô thị Thủ tướng Chính phủ quy định 6- Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất Mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất sử dụng Việc đăng ký đất đai không đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất mà nghĩa vụ bắt buộc người sử dụng đất Việc đăng ký đất đai giúp cho quan nhà nước nắm trạng sử dụng đất, thực tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo mục đích Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đô thị 7- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị - Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị làm Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện - Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị làm Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - Người chuyển quyền sử dụng đất đô thị phải nộp thuế khoản nộp khác theo quy định pháp luật Việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị thuộc quyền sử dụng nhiều chủ phải đồng ý văn tất chủ sử dụng đất 8- Thanh tra, giải tranh chấp, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị Những nội dung tranh chấp đất đai thị Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy quản lý đất thị là: • Tranh chấp diện tích đất đai sử dụng đất • Tranh chấp bồi thường thiệt hại đất • Tranh chấp ranh giới sử dụng đất • Tranh chấp lối • • Tranh chấp cản trở thực quyền sử dụng đất (như khơng cho đào rãnh nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…) Tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Theo quy định Điều 38, Luật Đất đai, thẩm quyền giải tranh chấp đất thuộc Uỷ ban nhân dân án nhân dân cấp Công cụ quản lý 10 4.1 Công cụ pháp luật Luật pháp công cụ quản lý thiếu nhà nước Từ xưa đến nhà nước luôn thực quyền cai trị mình, trước hết luật pháp Đối với công tác quản lý đất đai nhà thị, luật pháp có vai trò sau: - Duy trì trật tự an tồn xã hội lĩnh vực đất đai nhà - Luật pháp công cụ bắt buộc tổ chức, cá nhân thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ khác - Thông qua công cụ pháp luật, Nhà nước đảm bảo bình đẳng, cơng tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai nhà đảm bảo kết hợp hài hòa lợi ích - Luật pháp công cụ tạo điều kiện cho cơng cụ quản lý khác, sách, chế độ nhà nước thực có hiệu Hệ thống luật pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có liên quan trực tiếp gián tiếp tới lĩnh vực quản lý đất đai thị gồm có Hiến pháp, luật đất đai, pháp lệnh đất đai nhà ở, thông tư, thị… 4.2 Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đô thị nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai thị Nó đảm bảo cho lãnh đạo, đạo cách thống quản lý nhà nước đất đô thị Thông qua quy hoạch, kế hoạch phê duyệt, việc sử dụng đất đô thị xếp cách hợp lý Nhà nước kiểm sốt diễn biến tình hình đất đai thị Từ ngăn chặn tình trạng sử dụng đát lãng phí, sai mục đích Đồng thời, quy hoạch, kế hoạch buộc đối tượng sử dụng đất phép sử dụng phạm vi ranh giới 4.3 Cơng cụ tài Các cơng cụ tài chính: - Thuế lệ phí - Giá - Ngân hàng => Vai trò cơng cụ tài quản lý đất đai: - Nhà nước thơng qua để tác động đến đối tượng sử dụng đất đô thị, làm cho họ thấy nghĩa vụ, trách nhiệm sử dụng đất đô thị 11 - Công cụ quản lý quan trọng cho phép thực quyền bình đẳng đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hòa lợi ích - Tài cơng cụ để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách Tổ chức thực Theo luật đất đai năm 2013, hệ thống quan quản lý nhà nhà nước đất đai bao gồm: - Hệ thống quan quản lý nhà nước đất đai có thẩm quyền chung : phủ, UBND cấp tỉnh/huyện/xã - Hệ thống quan quản lý nhà nước đất đai có thẩm quền riêng : Bộ tài nguyên môi trường, Sở tài ngun mơi trường, phòng tài ngun mơi trường, cán địa xã, phường, thị trấn - Ngồi có tham gia hệ thống quan quyền lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai với vai trò đại diện nhân dân thực chức giám sát a, Cơ quan quản lý nhà nước đất thị có thẩm quyền chung: - Chính phủ thống quản lý Nhà nước đất thị nước - Chính phủ quy đinh việc giao đất đô thị - Uỷ ban nhân dân cấp thực quản lý Nhà nước đất thị địa phương theo thẩm quyền quy định Luật Đất đai - Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã thị trấn lập kế hoạch sử dụng đất đô thị cho giai đoạn 5-10 năm hàng năm Nội dung kế hoạch sử dụng đất đô thị gồm: 1- Xác định nhu cầu đất đô thị, khoanh định khu đất việc sử dụng loại đất thời kỳ kế hoạch có kèm theo điều kiện khai thác sử dụng 2- Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng q trình phát triển thị - Uỷ ban nhân dân cấp theo quyền hạn trách nhiệm giao, đạo quan chuyên trách tổ chức thực đo đạc, định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phát triển sở hạ tầng để phực vụ cho việc cải tạo xây dựng đô thị theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đô thị duyệt 12 - Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị có trách nhiệm việc quản lý quỹ đất chưa sử dụng đô thị.( Điều Nghị định 88) - Uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương định việc giao đất theo quy định Chính phủ b, Cơ quan chuyên ngành quản lý nhà nước đất đô thị - cấp trung ương có Bộ tài ngun mơi trường: + Bộ Tài ngun Mơi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc thống quản lý nhà nước đất đai + Bộ, quan ngang có liên quan phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm giúp Chính phủ quản lý nhà nước đất đai - cấp tỉnh : Sở tài nguyên môi trường + Kiến trúc sư trưởng Sở Xây dựng (đối với thị khơng có Kiến trúc sử trưởng) có nhiệm vụ giới thiệu địa điểm xây dựng cấp chứng quy hoạch để lập dự án đầu tư theo quy định quản lý xây dựng thị - Cấp huyện: phòng tài ngun mơi trường - Cơng chức địa thị trấn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp xã việc quản lý đất đai địa phương Bên cạnh theo điều 11 Nghị định 88 quy định: - Cơ quan địa Trung ương địa phương chịu trách nhiệm trước Chính phủ Uỷ ban nhân dân cấp quản lý đất đô thị - Cơ quan quản lý xây dựng đô thị Trung ương địa phương chịu trách nhiệm trước Chính phủ Uỷ ban nhân dân cấp việc lập quy hoạch xây dựng, sử dụng đất đô thị III, Liên hệ thực tiễn Vụ việc: Với mục tiêu chống úng ngập nước mưa cho đô thị lõi Thủ lưu vực sơng Tơ Lịch (có ranh giới từ sông Tô Lịch đến Sông Hồng, diện tích lên đến 77,5km2); DA Thốt nước giai đoạn bắt đầu tổ chức thực từ tháng 11-2008, với hạng mục chính: Nâng cấp trạm bơm đầu mối Yên Sở từ 45m3/s lên 90m3/s; cải tạo hồ điều hòa Linh Đàm, Định Cơng 11 hồ nội thành; cải tạo 30 tuyến kênh mương thoát nước nội thành (khoảng 25km) thuộc lưu vực sông: Tô Lịch, Lừ, Sét, Kim Ngưu; xây dựng cải tạo đường dọc sông (đường công vụ); cải tạo xây dựng 52 tuyến cống nội thành dài khoảng 26km; xây dựng trạm xử lý nước thải hồ Bảy Mẫu công suất 13.300m3/ngày đêm; mua sắm trang thiết bị nạo vét chống úng ngập cục dự kiến hoàn thành năm 2015, song việc thực không kế hoạch 13 Làm việc với Ban Quản lý (BQL) DA Thoát nước (Sở Xây dựng) - đại diện chủ đầu tư ngun nhân thi cơng ì ạch, DA khơng kịp hồn thành tiến độ dự kiến, phóng viên ơng Đào Duy Cường - Phó Giám đốc BQL DA, cho biết: "Nguyên nhân lớn vấn đề giải phóng mặt (GPMB)" Trong q trình thực Dự án nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội (giai đoạn II), Hội đồng đền bù giải phóng mặt (GPMB) quận Hồng Mai không thông báo cụ thể chủ trương thu hồi đất sách hỗ trợ, đền bù tái định cư hộ dân có đất bị thu hồi để phục vụ dự án Bên cạnh đó, việc kê khai, xác minh nguồn gốc đất tài sản đất không thực theo trình tự, quy định nên đến gần 100 hộ dân sống địa bàn phường Thịnh Liệt chưa đồng thuận với phương án đền bù GPMB quận đề ra… Theo bà Đặng Thị Lan Anh, người đại diện cho hàng chục hộ gia đình có đất bị thu hồi tổ 31 phường Thịnh Liệt từ năm 2010, người dân địa phương quyền mời đến UBND phường để nghe thơng báo việc thực dự án thoát nước sơng qua địa bàn quận Hồng Mai Cũng hội nghị, hộ gia đình diện có đất bị thu hồi biết vào năm 2011, Hội đồng đền bù GPMB quận Hoàng Mai tiến hành kiểm đếm, đo vẽ mốc giới GPMB lấy đất phục vụ dự án Tuy nhiên, thời gian này, nhà đất bà Lan Anh hộ gia đình khác khơng quan chức đến đo vẽ, xác định giới Đến năm 2015, lo lắng, đến dự án triển khai, chỗ lại xuống cấp, hư hỏng qua ngày, bà Lan Anh phải đích thân đến UBND quận Hồng Mai để tìm hiểu Tại bà nhận phương án dự thảo hỗ trợ, đền bù GPMB diện tích đất bị thu hồi để phục vụ dự án Trong bà gia đình khác chưa đồng tình tiếp tục nhận phương án bồi thường GPMB thức Điều đáng nói, với phương án thức bà gửi kèm số văn bản, như: Quyết định phê duyệt bồi thường, hỗ trợ tái định cư với Thông báo việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ đền bù GPMB, tất ngày Sự việc này, khiến gia đình bà gia đình khác khơng kịp xoay xở Bên cạnh thắc mắc diện tích đất bị thu hồi hay công tác thống kê tài sản, cơng trình đất chưa rõ ràng điểm chung vấn đề dự án chênh lệch giá áp giá đền bù quy trình thực kiểm đếm, lên phương án đền bù GPMB hai Quyết định 108/2009/QĐ-UBND 23/2014/QĐ-UBND Cụ thể, theo định số 108, Hội đồng đền bù GPMB phát phiếu điều tra cho hộ gia đình có đất bị thu hồi để họ tự kê khai diện tích đất tài sản, cơng trình cối đất trước đo vẽ thực địa Còn theo định 23, Hội đồng bồi thường GPMB cần thông báo cho người dân có mặt trực tiếp cơng trình để đo vẽ, đồng thời xác nhận thực địa phần diện tích bị thu hồi Chính có khác biệt nên đến nhiều hộ gia đình sống phường Thịnh Liệt chưa hiểu, cho Hội đồng đền bù GPMB quận Hồng Mai cố tình cắt bớt quy trình thực cơng tác GPMB, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, tài nên khơng nhận tiền đền bù Cũng cần phải nói thêm, điểm quan trọng từ Quyết định 108 trở trước gia đình có diện tích đất bị thu hồi lớn 30% đền bù, tái định cư đất đến Quyết định 23 lại có thay đổi: "Nếu hộ khu vực quận, chủ yếu bồi thường nhà (căn hộ chung cư)" Điều khiến người dân đặt câu hỏi dự án lại có phân biệt sách tái định cư? 14 Theo ơng Nguyễn Viết Trường, Phó Ban bồi thường GPMB quận Hoàng Mai, so với Quyết định 108/2009 (áp dụng cho giai đoạn I) người dân bị thiệt thòi Nhưng, để bảo đảm quyền lợi cho hộ gia đình có đất bị thu hồi, UBND quận Hoàng Mai đề xuất UBND thành phố cho phép áp dụng sách có lợi theo Điều 47 49 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND Đồng thời, phê duyệt phương án bổ sung cho 100 hộ dân giới GPMB đền bù đất tự chuyển đổi mục đích theo giá đất cụ thể có khấu trừ nghĩa vụ tài theo thời điểm Bên cạnh đó, khơng phải nộp tiền sử dụng đất hạn mức, tái định cư gần chậm trả tiền mua nhà theo quy định Tuy nhiên, số hộ dân có đất nơng nghiệp chuyển đổi đến chưa đồng tình với chủ trương UBND quận hướng tháo gỡ thành phố, kiến nghị bồi thường GPMB mức cao Được biết, tính đến ngày 29-6-2015, 181 hộ gia đình, cá nhân hai phường Vĩnh Hưng Thịnh Liệt chưa đồng ý phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư phê duyệt Riêng phường Thịnh Liệt có 88 hộ, 30 hộ có biên GPMB, 50 hộ thắc mắc giới Như vậy, thấy bất cập công tác GPMB phục vụ Dự án nước cải thiện mơi trường Hà Nội quận Hoàng Mai đến chưa giải triệt để III Đánh giá Những ưu điểm quản lý đô thị Việt Nam - Cơng tác quản Ịý thị có tiến rõ rệt, nhận thức đô thị quản lý đô thị nâng cao Các văn pháp lý quản lý đô thị ban hành phát huy hiệu - Việc mua bán chuyển nhượng đất trái phép hạn chế - Việc thu hổi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai uốn nắn kịp thời vào thực theo luật định - Công tác phân hạng đất xác định để tính thuế, định giá đất đô thị vấn đề quản lý sử dụng đất tốt - Cơng tác thiết lập đồ địa , giấy chứng nhận QSDĐ, lập quản lý hồ sơ địa chính; cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đac quan có thẩm quyền quan tâm đầu tư, đạo nghiêm túc thực hiện; trang thiết bị phục vụ cho công việc chuyên môn ngày chất lượng - Công tấc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cấp ngành, trền có phương tiện thông tin đại chúng cho nhân dân ngày sâu rộng, việc chấp hành pháp luật đất đai hệ thống trị nhân dân ngày nghiêm minh; nhận thức PL đất đai cán bộ, nhân dân ngày nâng cao Những hạn chế - Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nước ta sử dụng phân tán mục đích sử dụng chủ thể sử dụng Sự đan xen đất đai khu dân cư với đất phát triển 15 hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ quan hành nghiệp Sự đan xem mục đích sử dụng dẫn đến đan xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự đan xen chủ thể mục đích sử dụng làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất đô thị nước ta Việc đan xen lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại - Việc phát triển đô thị nước ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó, đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất thị không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến đô thị Do thiếu quy hoạch sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu khơng gian, địa điểm lợi ích mang lại - Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị chưa bám sát yêu cầu thực tế quy hoạch, kế hoạch chưa thực mang tính khả thi khó thực người dân biết quy hoạch chi tiết - Việc giao đất cho thuê đất với tổ chức chậm, công tác xét giải cấp giấy chứng nhận qưuyền sử dụng đất, cho thuê chậm chạp, rườm rà làm cho nhà đầu tư phải chờ đợi lâu dẫn đến chán nản - Công tác thu hồi đất đền bù thu hồi đất giải phóng mặt : Trong công tác chủ yếu tồn vấn đề đền bù giải phóng mặt Theo giá đền bù thường thấp nhiều so với giá thực tế dẫn đến việc lợi ích cá nhân tổ chức chưa đuợc thoả đáng làm cho họ chống đối lại định thu hồi - Công tác tra giải đất đô thị : Công tác tra kiểm tra chưa thường xuyên chưa chủ động nên tình trạng vi phạm luật đất đai tiếp diễn ý thức người sử dụng đất chưa cao Dẫn đến chuyển quyền sử dụng trái pháp luật, chuyển mục đích sử dụng trái quy định vi phạm bảo vệ đất đai Tình trạng lấn chiếm đất cơng diễn thường xuyên không xử lý kịp thời thiếu biện pháp Tranh chấp đất đai vãn diễn ra, số vụ kéo dài chưa giải dứt điểm Trong việc giải tranh chấp đất đai quan nhà nước chưa thống quan điểm cách giải thiếu đồng thiếu kiên Giải pháp - Về chủ thể quản lý, Nhà nước thực quản lý theo pháp luật, chịu giám sát quần chúng khảo nghiệm thị trường Sự chuyển đổi từ quản lý hành sang quản lý quy hoạch kinh doanh; trọng xu hướng yêu cầu khách hàng để cung cấp dịch vụ, thỏa mãn nhu cầu nguyện vọng công chúng, thu thập xử lý thông tin thị trường để có dự báo xác yêu cầu đổi chủ thể quản lý - Chú trọng xây dựng hoàn thiện hệ thống sách, cơng cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến thành phố, quận cấp phường - Cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai đô thị có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng 16 hoạt động tư nhân theo định hướng quy hoạch phê duyệt Xúc tiến việc thực phương án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm - Tăng cường đào tạo, tập huấn chuyến môn nghiệp vụ cho người trực tiếp làm công tác QLNN đất đai 17 ... hoạch sử dụng đất đô thị Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đô thị nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai thị Nó đảm bảo cho lãnh đạo, đạo cách thống quản lý nhà nước đất đô thị Thông qua... Chính phủ thống quản lý Nhà nước đất đô thị nước - Chính phủ quy đinh việc giao đất thị - Uỷ ban nhân dân cấp thực quản lý Nhà nước đất đô thị địa phương theo thẩm quyền quy định Luật Đất đai - Uỷ... trình quản lý sử dụng đất; điều tiết nguồn lợi từ đất đai 2, Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đô thị a Chính sách pháp luật nhà nước Để phục vụ tốt công tác quản lý nhà nước