Một số vấn đề quản lý nhà nước về đất đô thị.

Luận văn : Một số vấn đề quản lý nhà nước về đất đô thị.

MỤC LỤCI LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI.

2.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đô thị

a) Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của cả nước

Dịch vụ du lịch tuy là có định hướng phát triển mạnh về ngành du lịch nhưng việc tu bổ nâng cao và xây dựng mới các khu du lịch, khu di tích lịch sử văn hoá, tôn tạo cảnh quan môi trường chưa được tiến hành.

CHƯƠNG III : QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP3.1 Quan điểm

- Tăng cường việc kiểm tra giám sát việc thực hiện các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong công tác quản lý và sử dụng đất đai

3.2 Các giải pháp

Đây là một công tác rất quan trọng vì trong quá trình đô thị hoá đã thu hồi một số diện tích đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng, đất làm nhà ở, đã làm cho một số lao động thiếu công ăn việc làm .Để có thể ổn định đời sống trong nông nhân dân thị xã cần có kế hoạch mở thêm cơ cấu ngành nghề thu hút lao động, có nhu vậy với ổn định trật tự trị an, góp phần vào công tác quản lý đất đai ngày càng tốt hơn

LỜI NÓI ĐẦUI LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI.

Đất đai là đối tượng phân chia và giữ vai trò quan tọng trong việc quyếtđịnh sự phân bố va định hướng phát triển của tất cả các hoạt động kinh tế xãhội và môi trường vùng đô thị Để quản lý sử dụng đất đai ngày càng có hiệuquả, Nhà nước không những ban hành các điều luật nhằm điều chỉnh mốiquan hệ đất đai mà còn thống kê toàn bộ và kịp thời những biến động về đất.Việc quản lý đất đai hợp lý, đúng pháp luật là vấn đề hàng đầu được đặt racho ngành địa chính, phân phối đất cho xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người

dân, nhằm đảm bảo sử dụng đất hợp lý, đạt hiệu quả kinh tế từ đất được caonhất Trong quá trình sử dụng đất, phải đản bảo tôn trọng tính pháp luật vàcác văn bản pháp lý về đất đai, ý thức thi hành pháp luật phải nghiêm minh.

Hiến pháp nước công hào xã hộ chủ nghĩa Việt Nam ra đời năm 1980quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai của quốc gia “ nómang nhiều ý nghĩa trong công tác quản lý và sử dụng đất Nhiều văn bảnpháp lý mang tính chất pháp luật đất đai như quyết định 201/CP ngày 01tháng 7 năm1980 của Chính phủ về thống nhất quản lý sử dụng đất, tăng c-ường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.

Trong hiến pháp năm 1980 và hiến pháp năm 1992 đã quy định “ Nhànước quản lý xã hội bằng pháp luật và không ngừng nâng cao pháp chếCHCN” Ngày 08 tháng1 năm1998 luật đất đai đợc công bố Trong 5 nămthực hiện luật đất đai đã có tác động lớn trong quản lý và sử dụng đất, song nókhông phù hợp với sự thay đổi của đất nước.

Đáp ứng những yêu cầu trên, ngày 14/07/1993 luật đất đai sửa đổi đượcban hành cùng với các nghị định và các văn bản luật khác đã thành một hệthống pháp luật tương đối đồng bộ, giải quyết có hiệu qủa các quan hệ về đất

đai Đề tài "Một số vấn đề quản lý nhà nước về đất đô thị" là nhằm thu thập

phân tích một số chỉ tiêu trong việc quản lý đất Rút ra những kết luận và kiếnnghị về quản lý đất đai.

- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thựctrạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị

- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địaphương.

III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1 Nội dung nghiên cứu

a Cơ sở khoa học và tính pháp lý của quản lý Nhà nuớc về quan lyđất đô thị.

- Sơ lược tình hình quản lý đất do thi qua các thời kỳ.

- Tìm hiểu các hệ thống pháp luật và dưới luật quan trọng phục vụ choviệc quản lý đất đô thị

b Tìm hiểu và đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đô thị

* Đánh giá tình hình quản lý nha nước về đất đô thị

* Điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địachính.

- Quy hoạch và kế hoạch hoá cua nha nước về việc sử dụng đất đô thị- Nhà nước Ban hành các văn bản về pháp luật về quản lý,đất đai đô thịvà tổ chức thực hiện các văn bản.

- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý đất đô thị

- Giải quyết các tranh chấp về đất đai đô thị , Giải quyết các khiếu nạitố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.

2 Phương pháp nghiên cứu

Việc đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đô thị là một đề tàimang tính khoa học rất sâu sắc Vì vậy đề tài cần nghiên cứu theo phươngpháp sau:

- Tìm hiều các văn bản pháp luật, các văn bản dưới luật về đất đai do

cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ban hành.

- So sánh giữa lý luận và thực tiễn giữa tình hình quản lý, đất đô thịthực tế ở địa phương với pháp luật đất đai của Nhà nuớc.

- Đánh giá tình hình quản lý đất đô thị dựa trên 7 nội dung quản lý Nhànước về đất đai.

1.1.2.Vai trò của đất đô thị

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quátrình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của laođộng Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hộiloài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sảnxuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sựtồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giácủa loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên tráiđất.

Đất đô thị cũng có đặc điểm như của đất đai:

Đất đô thị tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xãhội Đất đô thị là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các côngtrình công nghiệp, giao thông… Đất đô thị và cùng với các điều kiện tự nhiênkhác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tếcủa đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên,kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước.

Đất đô thị tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội.Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đô thị có vịtrí khác nhau.

1.2 Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành cácloại đất chủ yếu sau đây:

- Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, cáccông trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thoát nước,các đường dây tải điện, thông tin liên lạc.

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, cac cơ quan ngoạigiao và các khu vực hành chính đặc biệt.

- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, cáccông trình phục vụ sinh hoạt và khoảng khong gian theo quy định về xâydựng và thiết kế nhà ở.

- Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình vănhoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâmthương mại, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh.

- Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồngthuỷ sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn.

- Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thịnhưng chưa sử dụng.

Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quantrọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô tịh có những quy địnhvà đặc trưng hoàn toàn khác so với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp và đấtnông thôn:

- Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy địnhvề bảo vệ môi trường, mỹ quan đô thị.

- Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng.

- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêuchuẩn kỹ thuật quy định.

1.3 Đặc điểm đô thị nước ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quảnlý sử dụng đất đô thị

a Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu

Việt nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thịthấp trên thế giới với khoảng 23% dân số chính thức sống ỏ các đô thị Tuynhiên trong những năm gần đây tốc độ thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo sự giatăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phichính thức Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi cácđiều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giảiquyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạtầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diệntích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đấtđai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình bề mặt vànhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính những giới hạn trênđang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nướcta.

b Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất.

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sửdụng phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa đấtđai các khu dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp,thương mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đan xem vềmục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đôthị Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bấthợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nước ta hiện nay Việc đan xentrên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng vănminh, hiện đại.

c Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch.

Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thốngnhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nêntình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đềnổi cộm phổ biến của các đô thị Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo

quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều điều bấthợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.

Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai pháttriển đô thị ở nước ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thựchiện.

Trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thểhệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quyhoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạmvi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạngtự phát kéo dài nối liền các đô tị trung tâm với các đô thị vệ tinh.

Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai củacác đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian vàsử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt độngsử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo địnhhướng quy hoạch đã phê duyệt Xúc tiến việc thực hiện các phương án quyhoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm.

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quảnlý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các thànhphố, các quận và cấp phường.

1.4 Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị

Quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau đây: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loạiđất đô thị.

- Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị.

- Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khisử dụng đất đô thị.

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.

- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáovà xử lý các vi phạm về đất đô thị.

1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá cácloại đất đai đô thị

a Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính.

Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiênphải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt các công việcnày giúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đâylà công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đấtđai.

Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bảnđồ hoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lụcvà tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốcgiới và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác vềhình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất.Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điềutra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.

b Đánh giá giá trị đất đô thị.

Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhậpmang lại từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sửdụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó Nhìn chung, mục đích có thể sửdụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất Thôngthường giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng ra xa trungtâm giá đất càng thấp ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoayquanh các trung tâm của thành phố Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớnvào quan hệ cung cầu Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầmuất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao.

Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây: - Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 5 loại: + Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoáxã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nghiệp, giao dịch

quốc tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước.

+ Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội,sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, gioa dịch quocó tế và cóvai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ.

+ Đô thị loại III là đô thị trung binìh lớn, là trung tâm chính trị, kinh tế,văn hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vựcđối với một vùng lãnh thổ.

+ Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chínhtrị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt độngsản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triểnkinh tế của một tỉnh hoặc một một vùng trong tỉnh.

+ Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã hộihoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trungtâm công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnhhoặc một vùng trong huyện.

Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì được đưa vào đô thịloại 5 để xác định giá đất.

- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độtrung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiệntrong sinh hoạt của lô đất, Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năngsinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với cácđường phố tương đương.

Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinhlợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩnriêng như trên.

Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vàokhung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thànhqua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giáđất cụ thể cho mỗi lô đất.

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồngthời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơnnhưng tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùngloại.

Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đấtđược xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đôthị cùng loại.

Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tưxây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịchvụ… làm giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đấtthực tế để xác định lại loaị đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đóđiều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụngđất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; thu tiền cho thuế đất; tính giá trị tài sẳnkhi Nhà nước giao đất; đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi.

2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị.

a Quy hoạch xây dựng đô thị.

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêutrọng tâm là nghiên cứu nhưngx vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựngđô thị, các điểm dân cư kiểm đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiềulĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề vềtổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí củanhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lậpmôi trường sống đô thị.

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòihỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đô thị ngàycàng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liêntục đổi mới Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của conngười tác động vào không gian kinh tế và xã hôị, vào môi trường tự nhiên và

nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thảo mãn những nhu cầu củacon người Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quátrình sản xuất mở rộng của xã hội.

- Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện laođộng và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của conngười.

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khaithác và bảo vệ tài nguyên môi trường.

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu:xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quyhoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướngphát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xácđịnh rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiếtcác bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét,màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉngơi, giải trí của đô thị.

b Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị.

Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành cácnhóm chính sau đây:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xâydựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hiànhchính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sảnxuất và đi lại của người lao động.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trìnhdịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí.

- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ởcũ (thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất ở dùng để xâydựng nhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể

thao và giao thông phục vụ cho khu ở.

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sửdụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoahọc, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp.

- Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâmphụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựngcác công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, vănhoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị cácnhà ở, khách sạn, các công trình nghỉ ngơi, giải trí, các cơ sở sản xuất khôngđộc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.

- Đất cây xanh, thể dục thể thao bao gồm đất vườn hoa, công viên, cácbờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây)và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị.

Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trìnhdịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sở sảnxuất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị.

- Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đườngkhu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗxe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đấtgiao thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nhưđường cấp, thoát nước, đường dây điện và dây thông tin…

Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộcquản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội,các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước.

Khi lập kế hoạch thiết kế đất đia xây dựng đô thị người ta phải căn cứvào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loạ đất theocác tiêu chuẩn thiết kế sau đây:

Diện tích bình quân Cơ cấu (%)

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người, các đô thị nhỏthường lấy chỉ tiêu cao, các đô tị lớn lấy chỉ tiêu thấp.

3 Giao đất, cho thuê

* Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị:

Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra vàtrình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.

Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổngcục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngtrình Chính phủ quyết định.

* Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện nhưsau:

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có tráchnhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bùcác thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi đại phương mình quản lý.

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việcgiao đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõisự biến động của quỹ đất đô thị.

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức,cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địachính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của phápluật

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tạiUỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tụcchuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sửdụng, thì người giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giảiquyết.

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự ánđầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nếutrong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn khôngtiến hành sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépthì quyết định giao đất không còn hiệu lực.

b Thuê đất.

Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không cóquỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đấtthì phải tiến hành xin thuê đất Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Namthuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình

trong đô thị.

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.

- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội.

- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sảnxuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho cácmục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.

* Hồ sơ xin thuê đất bao gồm: - Đơn xin thuê đất.

- Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh.- Bản đồ địa chính khu đất xin thuê.

- Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc sở xâydựng (đối với nơi không có kiến trúc sư trưởng).

Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xinthuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất.

* Thẩm quyền quyết định cho thuê đất:

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trìnhcơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

* Hợp dodòng cho thuê đất:

Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nước được uỷ quyềntiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất

Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất đúng mục đích.

- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật.- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất.

Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuêđất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng côngtrình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.

Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quyđịnh riêng của Nhà nước.

4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

a Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất.

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăngký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đaikhông chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt

buộc đối với người sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhànước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồngthời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.

b Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sửdụng đất đô thị.

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đaitại các đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp phápđó Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ hcứcxét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiệnhành Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những ngườiđang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây:

- Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyềncủa Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Việt Nam cấp

- Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụngđất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấpvề quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại chongười khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cọng hoà, Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoàMiền Nam Việt Nam.

- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiệncác nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất.

Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp phpá, nếukhông có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đâythì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơquan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơquan nhà nước có thẩm quyền.

- Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hànhlang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị.

- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôngiáo đã được Nhà nước công nhận.

- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài cính đốivới Nhà nước về sử dụng đất.

c Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải baogồm đầy đủ những giấy tờ sau đây:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

- Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất Nếu không có đủcác giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơphải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiếntranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

d Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) Cơ quanquản lý nhà đất và địa chính giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việcđăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.

5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị.

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụngđất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theocác quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường,tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thịtrường Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhậtđược các biến động về chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi chính đáng của