luận văn thạc sĩ thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc dân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - CHU QUÝ NAM PHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - CHU QUÝ NAM PHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ XUÂN DŨNG HÀ NỘI, NĂM 2019 LỜI CẢM ƠN Trước hết tơi xin bày tỏ LỜI lòng biết ơn ĐOAN sâu sắc đến Thầy TS Vũ Xuân Dũng, CAM người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên suốt thời gian thực luận văn tốt nghiệp Tơi cam làđốc cơng trình cứuTMCP độc lập củaDân, riêng Xinxin cảm ơn đoan Ban Giám Hội sởnghiên Ngân hàng Quốc bạn số viên liệu NCB luận thực thơng có tin nguồn c ntôi b ộCác nhân hỗ văn trợ, chiatrung sẻ nhiều quý gốc báu rõ giúp ràng hoàn thành luận văn Tác giả Tác giả luận văn Chu Quý Nam Phương MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 16 Ký hiệu NCB BĐS CVTĐ NHTM QHKH TĐG TS TMCP TS TSBĐ TSSS TSTĐ UBND KH KHDN KHCN QHKH Nguyên nghĩa Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân Bất động sản Chuyên viên thẩm định Ngân hàng thương mại Quan hệ khách hàng Thẩm định giá tài sản Thương mại cổ phần Tài sản Tài sản bảo đảm Tài sản so sánh Tài sản thẩm định Ủy ban nhân dân Khách hàng Khách hàng doanh nghiệp Khách hàng cá nhân Quan hệ khách hàng DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thẩm Định giá tài sản bảo đảm nghiệp vụ quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại (NHTM) Chất lượng giá trị tài sản bảo đảm góp phần ảnh hưởng đến định cho vay ngân hàng, cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng có vai trò vơ quan trọng Trên giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh NHTM việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung NHTM Tuy nhiên trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân (NCB) Với việc thành lập Trung tâm Thẩm định Tài sản bảo đảm, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản NCB tầm vi mơ vĩ mơ độc lập hồn tồn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an tồn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá TSĐB diễn tình trạng bất cập cơng tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường chưa sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá lại TSTĐ Tình trạng ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Chính việc nghiên cứu phân tích cơng tác thẩm định giá TSBĐ NCB cần thiết Đang công tác Trung tâm Thẩm định TSBĐ NCB, nhận thấy bất cập diễn trình thẩm định giá TSBĐ Trung Tâm nên tác giả chọn đề tài: “Thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân” làm nội dung nghiên cứu luận văn Tổng quan nghiên cứu Cùng với xu hội nhập kinh tế, đề án Ngân hàng Nhà Nước đặt việc xây dựng hệ thống NHTM vững mạnh phát triển bền vững giảm thiểu tỷ lệ nợ xấu cách tối đa nhất, đồng thời ln đảm bảo tính khoản ổn định riêng ngân hàng Để làm điều Ngân hàng đặc biệt trọng đến hoạt động tín dụng, ngân hàng ban hành khung quy định, quy trình nhằm giám sát hoạt động tín dụng cách hiệu tốt nhất, ngồi thành lập hẳn khối phòng ban với nghiệp vụ chuyên sâu riêng , khối tín dụng, khối tái thẩm, khối quản trị rủi ro, khối thẩm định giá… Do đó, việc phát triển hoạt động tín dụng vấn đề mang tính định đến phát triển NHTM Việt Nam Để phát triển tín dụng ngân hàng tốt có tỷ lệ nợ xấu khâu quan trọng khơng thể thiếu tồn q trình thẩm định giá tài sản bảo đảm, khâu mà đánh giá giá trị tài sản đảm bảo đảm bảo cho dự nợ bao nhiêu, thu hồi Ngân hàng khách hàng bị nợ xấu; Nên hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo nói chung hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo cho vay nói riêng nhiều nhà kinh tế quan tâm nghiên cứu Theo thống kê nhóm tác giả, nay, có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài, tiêu biểu sau: - Mai Đức Thành (2015), Công tác thẩm định thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình Phía Bắc, Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Tài Ngân hàng, Học viện ngân hàng Trong nghiên cứu này, tác giả tổng hợp thông tin từ báo cáo thống kê ngân hàng, đặc biệt bảng tổng kết hoạt động kinh doanh, bảng cân đối kế toán ngân hàng qua năm để tổng hợp, so sánh, thống kê, phân tích, báo cáo thẩm định giá, cơng tác thẩm định giá Đồng thời, tác giả sử dụng phương pháp vấn lấy ý kiến chuyên gia giám đốc, phó giám đốc trưởng phòng An Bình Bank khu vực phí Bắc để có kết mong muốn phục vụ cho việc đánh giá thực trạng từ tìm nguyên nhân nhằm đưa giải pháp để phát triển công tác thẩm định giá TSĐB nhà Ngân hàng - Nguyễn Thu Trang (2013), Công tác định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Tài Ngân hàng, Trường Đại học Ngoại Thương Bài nghiên cứu hướng đến tập trung phân tích thực trạng cơng tác hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, phân tích tồn tại, hạn chế công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Từ đề xuất giải pháp khả thi nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - Nguyễn Hạ Vũ (2012), Thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam(Exinbank), Luận văn Thạc sỹ Kinh tế, Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh Đề tài tập trung nghiên cứu hệ thống hóa 10 bất cập hoạt động TĐG TSBĐ Eximbank Từ rút số kết đạt được, hạn chế nguyên nhân đề xuất giải pháp phát triển nhằm hoàn thiện TĐG Eximbank thời gian tới Tác giả mong muốn góp phần thúc đẩy phát triển hiệu hoạt động TĐG TSBĐ Eximbank nói riêng NHTM nói chung Việt Nam Tuy có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài, chưa có cơng trình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tiêu chí đánh giá hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo cho vay Ngân hàng TMCP Quốc Dân Chính thế, đề tài khơng trùng lặp hồn tồn với đề tài nghiên cứu trước Đề tài nghiên cứu thực nhằm trả lời câu hỏi cụ thể sau: (1) Hệ thống công tác thẩm định tài sản bảo đảm cho vay NHTM? (2) Sử dụng tiêu yếu tố để đánh giá kết thẩm định tài sản đảm bảo cho vạy Ngân hàng TMCP Quốc Dân? (3) Thông qua thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo cho vay với định hướng phát triển ngân hàng, ngân hàng TMCP Quốc Dân cần có giải cụ thể để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo cho vay? Mục đích nghiên cứu Cơng trình đặt trọng tâm nghiên cứu với mục đích sau:  Thứ nhất: Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại  Thứ hai: Phân tích thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng 99 (T24) tăng kênh phục vụ qua ứng dụng Ngân hàng số, mơ hình hệ sinh thái khách hàng Kết thúc năm 2017, NCB trì cấu tổng tài sản bền vững ổn định số gần 72 nghìn tỷ đồng Hoạt động huy động cho vay có mức tăng trưởng 20% so với 2016 mức cao so với bình quân thị trường Thu nhập từ hoạt động kinh doanh đạt 1,225 tỷ đồng tăng 17% so với năm 2016 Doanh thu từ phí dịch vụ đạt 137 tỷ đồng, tăng trưởng 58% so với năm 2016 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 266 tỷ đồng, tăng 26% so với năm 2016 Chất lượng bảng cân đối tài sản tiếp tục cải thiện mức tỷ lệ nợ xấu kiểm soát tốt mức theo quy định Ngân Hàng Nhà Nước Đáng ý năm 2017, NCB thực việc củng cố máy nhân cấp cao bước chuẩn bị chiến lược quan trọng cho giai đoạn phát triển bổ sung gương mặt vị trí Tổng giám đốc Chủ tịch Hội đồng quản trị Tiếp tục mục tiêu chiến lược giai đoạn 2016-2020 “Hiệu quả, bền vững đột phá”, tính tới thời điểm năm 2018, NCB ghi nhận tổng tài sản 73.500 tỷ đồng; vốn huy động gần 45.000 tỷ; dư nợ cho vay với khách hàng gần 35.000 tỷ đồng So với năm trước, tổng tài sản tăng gấp 3,5 lần, huy động vốn tín dụng cao 2,6 lần Hệ thống mạng lưới NCB tăng từ số 19 chi nhánh lên 24 chi nhánh 66 điểm giao dịch phủ khắp miền Nhân tăng từ 1.500 người lên 2.400 người; NCB cơng bố báo cáo tài riêng lẻ hợp quý 3/2018 với lợi nhuận trước thuế lũy kế tăng 80% so với kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế lũy kế tăng 90% so với kỳ năm trước, đạt 1.273 tỷ đồng Đặc biệt, NCB ngân hàng nhà nước chấp thuận nâng tổng số vốn điều lệ ngân hàng lên 5.000 tỷ đồng vào cuối 2018 Được biết, kế hoạch tăng vốn NCB thông qua việc phát hành cổ phiếu cho cán bộ, nhân viên NCB cổ đông hữu theo phương án tăng vốn đại hội đồng cổ đông ngân hàng thông qua, kế hoạch tăng tổng tài sản lên 90.000 tỷ đồng cho giai đoạn bứt phá cuối thời đề án tái cấu 2015-2020 đặt phổ biến đến CBNV chung sức đồng lòng thực kế hoạch 100 Tại đại hội, cổ đông thông qua việc bầu bổ sung 01 thành viên vào Hội đồng Quản trị (HĐQT) 01 thành viên vào Ban kiểm sốt nhiệm kì 2015 – 2020 nhằm tiếp tục kiện toàn máy tổ chức nâng cao vai trò quản trị điều hành HĐQT Đồng thời, cổ đông thông qua việc từ nhiệm 01 thành viên Ban kiểm soát theo nguyện vọng cá nhân 3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác thẩm định giá TSBĐ Mục tiêu TĐG TSBĐ hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng nhằm đáp ứng yêu cầu định giá TSBĐ hoạt động cho vay, đánh giá khả toán khách hàng rủi ro khoản tín dụng mà NH giao kết với khách hàng Do tác giả đề xuất định hướng phát triển hoạt động TĐG TSBĐ NCB sau: - Hoàn chỉnh hệ thống văn quy định quy trình tổ chức thực hướng dẫn chi tiết phương thức thực TĐG TSBĐ toàn hệ thống NCB - Nghiên cứu xây dựng đầy đủ phương pháp định giá tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính để nhân viên thực thẩm định có nhiều lựa chọn phương thức định giá Việc hoàn thiện phương pháp định giá cần phải tiếp nhận ý kiến đóng góp từ nhân viên thực điều chỉnh tiêu cho phù hợp với thực tế để kết TĐG ngày phản ảnh giá trị tài sản phù hợp với điều kiện thị trường tài sản - Hiện hoạt động TĐG, NCB cho phép đơn vị chi nhánh phòng giao dịch tự thực TĐG khơng thu phí khách hàng, chuyển hồ sơ định giá sang công ty định giá trung gian khách hàng phải toán phí Tuy nhiên thời gian tới NCB nên hướng đến hình thức thống tồn hệ thống toàn hồ sơ tài sản cần TĐG phục vụ cho hoạt động tín dụng NH cần thực quản lý trung tâm riêng biệt phụ trách thực TĐG trực thuộc NCB 101 - NCB cần chủ trương xây dựng đội ngũ nhân TĐG có lực, chun mơn cao đạo đức nghề nghiệp Trong đó, quan trọng NCB cần phải trọng công tác huấn luyện đào tạo nhân lực, liên kết với tổ chức TĐG chuyên nghiệp để bảo đảm xây dựng đội ngũ nhân viên có chun mơn phù hợp nhằm thực tốt hoạt động TĐG phục vụ hoạt động NH 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 3.2.1 Về nguồn nhân lực thực thẩm định giá a Tuyển dụng bổ sung nhân định định giá tài sản Để đáp ứng phát triển kinh doanh ngày lớn Ngân hàng, cần tăng cường số lượng nhân định giá tài sản đảm bảo chất lượng thời gian định giá Đồng thời, để tránh tình trạng chất lượng định giá địa bàn Đơn vị kinh doanh tự định giá khơng đảm bảo xác khách quan, Ngân hàng nên thu hẹp phân luồng định giá Theo đó, Đơn vị kinh doanh nên định giá tài sản bảo đảm theo Bảng giá Trung tâm Thẩm định tài sản xây dựng ban hành Các loại tài sản lại đểu phải định giá qua Trung tâm Thẩm định tài sản b Nâng cao đạo đức nghề nghiệp, ý thức trách nhiệm nhân viên thẩm định Đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định nhân tố định đến rủi ro TĐG Vì đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định có mối quan hệ trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng TĐG, rủi ro nghiệp vụ TĐG Khi tất yếu tố hợp thành tạo nên môi trường TĐG thuận lợi thẩm định viên thiếu thiếu tính chuyên nghiệp việc thẩm định không trung thực, không khách quan bị lợi ích cá nhân chi phối kết TĐG bị sai lệch, bị bóp méo Vì vậy, NCB phải bảo đảm trì nguyên tắc sau nhân viên thẩm định giá: + Chuẩn mực nghiệp vụ: nhân viên thẩm định phải tuân thủ chuẩn mực TĐG tiến hành thẩm định tài sản phù hợp với nghiệp vụ giao + Chính trực: nhân viên thẩm định phải thẳng thắn, trung thực trình thực TĐG 102 + Khách quan: nhân viên thẩm định phải người công minh, không phép định kiến, thiên vị đánh giá, nhận xét, kết luận kết TĐG phải giữ thái độ vô tư + Độc lập: Khi thực thẩm định, nhân viên phải giữ mình, không để quyền lợi vật chất sức ép trị chi phối + Bí mật: nhân viên thẩm định phải bảo mật thông tin thu thập trình TĐG + Đạo đức ứng xử: nhân viên thẩm định phải tự điều chỉnh hành vi cho phù hợp với văn hóa NH phải giữ mối quan hệ bình đẳng với đơn vị cá nhân có liên quan đến hoạt động TĐG, tránh biểu sách nhiễu, gây phiền hà với đơn vị TĐG cá nhân có liên quan NCB cần xây dựng văn hóa làm việc thông qua quy định cụ thể đạo đức nghề nghiệp nhân viên thực TĐG bảo đảm nhân viên thực TĐG có đầy đủ yếu tố đạo đức NCB trọng tổ chức khóa đào tạo giáo dục đạo đức nghề nghiệp cho nhân viên thẩm định bước xây dựng quy tắc nghề nghiệp thành thói quen tác nghiệp nhân viên Đồng thời NCB cần tiến hành giám sát, kiểm tra thái độ kết làm việc nhân viên TĐG, ban hành quy định xử lý nghiêm khắc nhân viên vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp thực TĐG c Đào tạo nâng cao trình độ, lực chun mơn nhân viên TĐG giá trị tài sản đòi hỏi nhân viên thẩm định kỹ kiến thức kinh nghiệm tài sản, thị trường giao dịch tài sản để đánh giá xác giá trị tài sản Giải pháp cho vấn đề việc đào tạo, nâng cao trình độ lực nhân viên thẩm định cần thực thường xuyên liên tục Đối với hoạt động TĐG điều có ý nghĩa đặc biệt quan trọng mà đặc điểm tài sản, thị trường đa dạng, phức tạp thay đổi không ngừng NCB cần sớm ban hành quy định tiêu chuẩn bắt buộc tối thiểu kiến thức kỹ chuyên môn nhân viên thẩm định Ví dụ quy định yêu cầu nhân viên phải có thẩm định giá Tài Chính cấp theo quy định pháp luật, tỷ lệ nhân viên 103 thẩm định có hành nghề thẩm định viên chi nhánh phòng giao dịch tự thực thẩm định v.v…NCB nên có quy định đào tạo định kỳ, phổ biến kiến thức chuyên môn cho nhân viên thực TĐG Tổ chức hội thảo, trao đổi chuyên môn nhân viên thẩm định nhân viên thẩm định với tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm học hỏi gia tăng kinh nghiệm làm việc nhân viên thẩm định Các chương trình đào tạo cần trọng vào tất khía cạnh tài sản có ảnh hưởng đến giá trị chúng như: phân tích đo lường rủi ro, phân tích thị trường, khả sinh lời, rủi ro phân tích báo cáo, phá sản, thuê mua, hồ sơ tín dụng, quản lý tài sản có, tài sản nợ, phát triển kinh doanh, sách tín dụng… Mặt khác, NCB cần liên hệ với quan quản lý chun mơn TĐG có uy tín, tổ chức thi kiểm tra lực định kỳ để bảo đảm lực trình độ chun mơn mức độ định nhân viên nhằm đáp ứng yêu cầu thực thẩm định TSBĐ NCB giao cho nhân viên thẩm định phần việc tương xứng với trình độ nghiệp vụ, lực họ 3.2.2 Nâng cao việc sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá Áp dụng vào học kinh nghiệm từ NH tổ chức tài quốc tế, NCB nên áp dụng phương pháp TĐG tổng hợp kết hợp nhiều phương pháp thẩm định khác Theo đó, dựa vào ý kiến chuyên gia thẩm định chuyên nghiệp nhà khoa học nghiên cứu TĐG, NCB nên đưa dẫn tổng quát cho việc áp dụng nhiều phương pháp việc đưa giá trị TSBĐ Cụ thể là: Mỗi phương pháp thẩm định loại tài sản có tính chất khác áp dụng trọng số riêng Tổng trọng số Đối với loại tài sản có đặc tính khác phương pháp có trọng số khác Ví dụ: tài sản tạo dòng thu nhập tiềm năng: trọng số phương pháp thu nhập cao trọng số phương pháp so sánh chi phí ngược lại với tài sản bình thường giao dịch thị trường trọng số phương pháp so sánh cao phương pháp khác Sau đó, nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định riêng theo nhiều phương pháp khác Kết thẩm định 104 phương pháp nhân với trọng số tổng kết đưa mức đánh giá mức cuối giá trị tài sản Giải pháp giúp đánh giá xác phù hợp với đặc tính tài sản đảm bảo tính khách quan TĐG 3.2.3 Nâng cao chất lượng định giá Trong điều kiện kinh tế biến động dội, yếu tố thị trường thay đổi, giá loại tài sản thay đổi nhanh chóng, NCB cần tiến hành xây dựng bảng giá đất thị trường cách thường xuyên hơn, nhằm giúp cho cán thẩm định chưa thơng thạo địa bàn tiếp cận giá trị thị trường cách nhanh chóng, bám sát với giá thị trường Ngoài ra, cần phải ban hành chế giám sát, kiểm tra chặt chẽ bảo đảm việc thực tái thẩm định cách nghiêm túc theo yêu cầu NH tất chi nhánh phòng giao dịch Cán điều phối hồ sơ thường xuyên phân hồ sơ thay đổi địa bàn cho chuyên viên định giá nhằm giúp cho chuyên viên định giá thường xuyên cập nhật giá trị thị trường khu vực địa bàn khác nhau, nhằm đảm bảo tính khoản tốt cho tài sản giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng khơng hài lòng khách hàng giá trị tài sản 3.3 KIẾN NGHỊ 3.3.1 Kiến nghị với phủ ngành Hiện nay, đa phần đối tượng khách hàng vay vốn trung dài hạn chấp bất động sản Theo quy định pháp luật hành, khách hàng chấp bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên khơng thể chấp vay vốn bỏ lỡ hội kinh doanh Tình hình làm hạn chế chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng Chính vậy, Nhà nước cần xem xét điều chỉnh quy định hồ sơ chấp tài sản bất động sản nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho khách hàng vay vốn tổ chức tín dụng việc nhận chấp tài sản bảo đảm bất động sản 105 Mặc dù ngân hàng NCB, việc định giá thực theo giá trị thị trường, quy định đưa phải dựa sở quy định Nhà nước Do có chênh lệch lớn khung giá đất Nhà nước ban hành giá trị giao dịch thị trường, nên hầu hết ngân hàng phải chấp nhận định giá theo giá thị trường tỉ lệ rủi ro cao Nếu áp dụng theo khung giá Nhà nước giá trị tài sản chấp thấp so với giá trị thực tế tài sản thị trường, không công với khách hàng Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng không thu đủ nợ gốc Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng ban hành khung giá đất phù hợp với thực tế hơn; Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế Trong đó, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Đơn giá xây dựng thị trường bị tác động nhiều yếu tố, lên xuống bất thường, khơng dự đốn Nếu thẩm định cơng trình đất mà áp dụng đơn giá xây dựng thời điểm định giá khó để đưa kết xác Cần có mức giá chuẩn, cân quy định cũ đơn giá xây dựng tại, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác thẩm định a Hồn thiện hệ thống pháp lý quy định chuẩn mực thẩm định giá Dựa tham khảo chuẩn mực TĐG quốc tế, Nhà nước cần soạn thảo ban hành đầy đủ hệ thống văn quy định hướng dẫn thực chuẩn mực TĐG vấn đền liên quan giá sở, khung giá chuẩn, hệ số đầu tư v.v… Yêu cầu đặt hệ thống văn phải phù hợp với trình độ quản lý Việt Nam có tính cập nhật phù hợp với xu hội nhập Vấn đề đặt Nhà nước cần sớm ban hành quy định chung hoạt động TĐG NHTM cách cụ thể Xây đựng văn hướng dẫn, quy định cụ thể trình độ lực thẩm định viên, hình thức hoạt động tổ chức quan doanh nghiệp TĐG hoạt động TĐG phòng thẩm định tài sản NHTM Nhà nước cần thống chung quản lý hoạt động tổ chức xây dựng hệ thống chất lượng để kiểm định 106 công nhận kết thẩm định tổ chức nhằm tạo điều kiện phát triển nâng cao chất lượng TĐG NHTM nói chung hoạt động thẩm định TSBĐ NCB nói riêng Việc bảo đảm NHTM có đủ sở để thực TĐG tài sản theo yêu cầu đạt công nhận pháp luật; đồng thời bảo đảm cách xử lý thống NH phát sinh nghiệp vụ; bảo đảm NH chọn cách xử lý có lợi hợp lý cho số nhiều cách xử lý khác Hơn nữa, việc hoàn thiên hệ thống pháp luật quy định chuẩn mực TĐG nói chung chuẩn mực hoạt động TĐG NH nói riêng khơng nâng cao tính chun mơn nghề nghiệp TĐG mà đạt cơng nhận quốc tế chất lượng hoạt động; giảm dần khoảng cách chuẩn mực TĐG Việt Nam với chuẩn mực TĐG quốc tế Nhà nước cần điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật TĐG, tránh việc chồng chéo quy định điều luật có liên quan Nhà nước cần thống quy chuẩn chung làm sở áp dụng, tránh gây nhầm lẫn cho đơn vị thực TĐG b Xây dựng khung giá tài sản làm sở thẩm định giá phù hợp với thị trường Chính phủ cần thay đổi cách tính ban hành khung giá đất, giá nhà, cách xác định giá trị tài sản làm sở cho hoạt động TĐG theo hướng phù hợp với mặt giá thị trường Cần hạn chế cách tính sở mặt chung tồn quốc mà cần ban hành theo tiêu chí riêng khu vực, tốc độ thị hóa, sở hạ tầng, giao thông, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng v.v Cụ thể như: Tham khảo tạo điều kiện cho địa phương tự thẩm định ban hành khung giá tài sản cho khu vực nhằm sát với tình hình thị trường Việc nhằm phát huy lợi am hiểu thị trường địa phương khả quan Ban hành tỷ lệ biên % điều chỉnh khung giá cho phép khu vực tự điều chỉnh để sát với giá thị trường Định kỳ tham khảo giá thị trường trung tâm giao dịch ý kiến quan quản lý địa phương, chuyên gia tài sản nhằm cập nhật khung giá sở để phù hợp với thay đổi thị trường Thời gian tháng năm 107 Một phương án khác thay đổi cách tính giá sở tài sản dựa thu nhập tương lai tài sản thu tương lai dựa mục đích sử dụng thời hạn sử dụng c Xây dựng trung tâm liệu thị trường Nhà nước cần sớm thành lập trung tâm thông tin liệu thị trường loại tài sản giao dịch loại tài sản thị trường thông tin yếu tố suất đầu tư, khung giá tài sản sơ, đơn giá, dự tốn chi phí xây dựng cơng trình, tài sản dùng làm sở tham khảo cho quan tổ chức thực TĐG Điều chắn góp phần lớn cho việc phát triển nghiệp vụ TĐG nói chung TĐG TSBĐ nói riêng NHTM tương lai Để làm điều cần có phối hợp đồng quan quản lý thực sách thuế, sách mua bán trao đổi thơng tin, sách quản lý, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương thích (cơ sở hạ tầng quản lý thơng tin cho phép kết nối sử dụng từ cấp sở xã, phường đến quan thuế, quan đăng ký chuyển dịch quyền sử dụng đất người vận hành hệ thống thông tin này)… Nhà nước cần chế sách xã hội hóa kênh thơng tin giao dịch tài sản, cho phép thành lập đơn vị (nhà nước hay tư nhân) chuyên thu thập xử lý bán thông tin này, thông tin phục vụ liệu cho ngành TĐG, ngành đầu tư, kinh doanh, tài khác mà liệu quan trọng phục vụ cho công tác quản lý vĩ mô Nhà nước Thực điều giúp góp phần đáng kể cho minh bạch thông tin mức độ tin cậy TĐG loại tài sản tài sản dùng làm vật bảo đảm NHTM 3.3.2 Kiến nghị với hiệp hội Thẩm định giá Hiệp hội Thẩm định giá cần có biện pháp kịp thời nắm tình hình, phản ánh vướng mắc trình thực thi luật, luật giá luật liên quan, đồng thời kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành sửa đổi bổ sung, nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật hoạt động định giá luật có liên quan Hiệp hội Thẩm định giá nên theo dõi tình hình hoạt động cụ thể ngân 108 hàng thành viên để kịp thời nắm bắt tình hình, khó khăn, vướng mắc hoạt động định giá tổ chức thành viên, từ tổng hợp, phản ánh với quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ Hiệp hội Thẩm định giá cần thực chức thông tin, tuyên truyền, quảng bá chủ trương sách, pháp luật Nhà nước lĩnh vực thẩm định giá, song song với thành lập diễn đàn trao đổi cơng tác định giá góp phần hỗ trợ Ngân hàng hội viên hoàn thiện nghiệp vụ định giá đưa nghiệp vụ định giá lên chuẩn mực quốc tế Hiệp hội Thẩm định giá nên tổ chức xuất phát hành tạp chí phương pháp, quy trình, chuẩn mực, kiến thức cơng tác thẩm định giá giới, đồng thời cập nhật giá loại tài sản, tình hình thị trường tài chính, thị trường BĐS ngồi nước Hiệp hội Thẩm định giá xây dựng kế hoạch, nội dung đào tạo, bồi dưỡng, khảo sát nghiệp vụ thẩm định giá hoạt động ngân hàng từ chương trình tài trợ nước ngồi nhằm cập nhật kiến thức, kỹ nghiệp vụ Đồng thời, tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng, khảo sát nước nước nhằm đáp ứng yêu cầu Ngân hàng Hội viên Bên cạnh đó, Hiệp hội ngân hàng hợp tác với Học viên, Viện nghiên cứu, Trường đại học ngồi nước việc nghiên cứu khoa học cơng nghệ Ngân hàng tiếp nhận chương trình, dự án tài trợ lĩnh vực đào tạo thực chương trình dự án nước quốc tế có liên quan đến Thẩm định giá , nhằm nâng cao kiến thức cho ngân hàng hội viên KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ hạn chế công tác thẩm định giá ngân hàng, nguyên nhân tồn Trên sở giải pháp chương giúp cho nghiệp vụ thẩm định giá NHTMCP Quốc Dân hiệu giúp ngân hàng hạn chế rủi ro, đồng thời đảm bảo cạnh tranh với ngân hàng khác, mang lại ổn định phát triển bền vững cho ngân hàng toàn hệ thống 109 KẾT LUẬN Hoạt động thẩm định giá TSBĐ cần thiết có ý nghĩa quan trọng hoạt động tín dụng NHTM Vai trò hoạt động TĐG TSBĐ thể thông qua nội dung: + Giúp NH xác định mức tín dụng chấp nhận thích hợp khả khách hàng phù hợp với sách riêng biệt NH + Giảm bớt tổn thất rủi ro cho NH khách hàng khơng thể tốn nợ cho NH khơng tốn nợ cho NH + Giúp NH đánh giá khả toán khoản vay khách hàng qua có chiến lược cho vay loại khách hàng theo khả tốn họ + Có nhiều phương pháp thẩm định giá , tụ chung chúng có cách tiếp cận thuộc phương pháp chính: Phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập phương pháp thị trường Việc lựa chọn sử dụng phương pháp tùy thuộc vào đặc điểm, tính chất loại tài sản chiến lược tổ chức thực thẩm định tài sản Theo nghiên cứu mà tác giả trình bày chương 2, NCB đạt kết đáng kể việc thực thẩm định giá TSBĐ có tồn cần khắc phục về: người, phương pháp thẩm định quy trình… Điều ảnh hưởng đến tính xác, hạn chế hiệu hoạt động thẩm định TSBĐ NCB Với nghiên cứu thực trạng NCB, tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá TSBĐ NCB Với số ý kiến đóng góp này, tác giả mong muốn góp phần thúc đẩy phát triển hiệu hoạt động thẩm định giá TSBĐ NCB nói riêng NHTM nói chung Việt Nam Việc thực đề tài “Thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay ngân hàng TMCP Quốc Dân” tác giả thực cách nghiêm túc, có nhiều vấn đề thực tiễn nhận diện Tác giả cố gắng hệ thống hóa bất cập hoạt động thẩm định giá TSBĐ NCB, nhằm đề xuất giải pháp hoàn 110 thiện thẩm định giá NCB Mặc dầu có nhiều cố gắng việc thực chắn đề tài không tránh khỏi thiếu sót Và đề tài dừng lại mức độ mô tả chưa thể thực việc định lượng đánh giá tác động nhân tố TSBĐ đến hiệu hoạt động NH Đó mong muốn tác giả thực phát triển thêm đề tài giai đoạn tới Kính mong thầy đóng góp ý kiến để học viên triển khai nghiên cứu liên quan đến chủ đề giải tiếp nội dung tồn đọng vấn đề DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2003), Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá nước, Nxb Giao Thông Vận Tải, Hà Nội Bộ Tài Chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính (2014), Quyết định số 158/2008/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Cục Quản Lý Giá (2007), Tài Liệu Bồi Dưỡng chuyên ngành Thẩm Định Giá, Nxb Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Đình Nam (2008), Định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát Triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Mai Đức Thành (2015), Công tác thẩm định thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình Phía Bắc, Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Tài Ngân hàng, Học viện ngân hàng Nguyễn Thu Trang (2013), Công tác định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Tài Ngân hàng, Trường Đại học Ngoại Thương Nguyễn Hạ Vũ (2012), Thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam(Exinbank), Luận văn Thạc sỹ Kinh tế, Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh Ngơ Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam nay, Đề tài nghiên cứu tiến sỹ kinh tế 10 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2014), Báo cáo thường niên 2014 11 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2015), Báo cáo thường niên 2015 12 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2016), Báo cáo thường niên 2016 13 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), Báo cáo thường niên 2017 14 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2014), Báo cáo nội 2014 15 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2015), Báo cáo nội 2015 16 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2016), Báo cáo nội 2016 17 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), Báo cáo nội 2017 18 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2018), quy định số QĐ.TD.016 ngày 10/07/2018 Tổng giám đốc việc Quy định phân nhóm định giá TSBĐ bất động sản 19 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), quy định số QĐ.TD.017 ngày 13/07/2017 Tổng giám đốc việc Quy định phân nhóm định giá TSBĐ động sản 20 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), quy chế số QC.TD.003 ngày 27/4/2017 Tổng giám đốc ban hành Quy chế khung sách tài sản bảo đảm 21 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2016), HD.TD.005 ngày 26/12/2016 Tổng giám đốc việc Hướng dẫn thẩm định tài sản bảo đảm NCB 22 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), QT.TD.007 ngày 31/10/2017 Tổng giám đốc việc quy trình thẩm định tài sản bảo đảm NCB 23 Nghị Định Chính Phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2012 24 Peter S.Rose (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội 25 PGS.TS Phan Thị Cúc (2008), Giáo trình tín dụng ngân hàng, Nxb Thống Kê, trường ĐH Công Nghiệp TP.HCM 26 PGS.TS Lê Thị Kim Dung TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình định giá tài sản, Nxb Hà Nội, trường Đại học Thương Mại 27 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật giá 28 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất Đai 29 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân Sự 30 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản 31 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật tổ chức tín dụng 32 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Luật tổ chức tín dụng sửa đổi 33 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2016), Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/03/2017 việc Ban hành giá xây dựng , nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn Hà Nội Tài liệu tiếng Anh: Ian Ratner, Grant T.Stein, John C.Weithnauer (2009), Business Valuation and Bankruptcy, Jonh Wiley & Son Inc Inwon Song (2002), Collaterall in Loan Classification and Provisioning, IMF Working Paper, p12-15 The Central Bank of Ireland (2011), Valuation Processes in the Banking Crisis – Lesson learned – Guiding the future, p7-17 ... nghĩa Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân Bất động sản Chuyên viên thẩm định Ngân hàng thương mại Quan hệ khách hàng Thẩm định giá tài sản Thương mại cổ phần Tài sản Tài sản bảo đảm Tài sản so... sản bảo đảm ngân hàng 12 thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay Ngân hàng TMCP Quốc Dân Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân. .. thống hóa sở lý luận hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại  Thứ hai: Phân tích thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng 11 thương mại cổ phần Quốc Dân, phát tồn