MỞ BÀI Sàn giao dịch bất động sản đời đáp ứng nhu cầu ngày phức tạp giao dịch bất động sản thị trường đáp ứng nhu cầu ngày cao, cẩn trọng khó tính khách hàng, nhà đầu tư Hoạt động sàn giao dịch bất động sản để nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị phân phối dự án bất động sản Có thể nhận thấy hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua sàn có ý nghĩa to lớn nhà đầu tư Để hiểu rõ hoạt động sàn giao dịch bất động sản sau em xin chọn đề tài số 10: “Phân tích thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta nay? Đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sản giao dịch bất động sản?” NỘI DUNG I Một số vấn đề lý luận chung sàn giao dịch bất động sản Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản.Là nơi tổ chức hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua loại hàng hóa đặc biệt bất động sản Sàn giao dịch khác với sàn khác chỗ sàn giao dịch bất động sản khơng có bất động sàn mà có thơng tin bất động sản (quy hoạch, tính chất pháp lý, vị trí, địa điểm, kích thước, hình dáng, chất lượng, nghĩa vụ tài chính, mức giá chuyển nhượng) Sàn giao dịch bất động sản chợ hoạt động tổng hợp, chủ thể tham gia giao dịch sàn cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn chun nghiệp khép kín Ở khơng diễn giao dịch bất động sản mà cung cấp dịch vụ cho khách hàng như: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản nhân viên sàn giao dịch thực dựa lực trình độ chun mơn Đặc biệt bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho cơng việc quản điều tiết nhà nước Có hai lại sàn giao dịch Bất động sản: Thứ nhất, sàn giao dịch truyền thống, hệ thống giao diệ bán hàng trự sở, văn phòng chi nhánh, văn phòng đại diện văn phòng bán hàng dự án, đối tượng tham gia giao dịch trực tiếp; Thứ hai sàn giao dịch điện tử: cung cấp thơng tin sàn phẩm, thị trường BĐS qua phương tiện điện tử, internet, thiết bị số tích hợp internet, sàn giao dịch mang ý nghĩa trao đổi thông tin, giao dịch cuối phải thông qua sàn giao dịch truyền thống Vai trò, mục đích sàn giao dịch bất động sản Mục đích sàn giao dịch bất động sản đưa tất hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để thu thập thông tin thị trường bất động sản, để chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo có định đắn Điều có nghĩa giao dịch bất động sản đưa lên sàn hệ thống thơng tin sàng lọc để từ có thị trường bất động sản minh bạch công khai Sàn giao dịch bất động sản có vai trò sau: sàn giao dịch bất động sản cầu nối người mua người bán; giúp minh bạch thơng tin, tạo hội tiếp cận hàng hóa bất động sản cho người, góp phần lành mạnh thị trường bất động sản; chuyên nghiệp hóa giao dịch, tránh rủi ro thiệt hại cho bên tham gia giao dịch; hoàn thiện cấu thị trường hô trợ thị trường phát triển; đầu mối nghiên cứu thị trường, hỗ trợ quản lý thu ngân sách Nhà nước Các quy định pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta Sàn giao dịch bất động sản quy đinh chi tiết văn pháp luật như: Luật kinh doanh Bất động sản, Nghị định số 79/2016/ NĐ – CP quy định điều liện kinh doanh dịch vụ đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động; Thông tư 11/20015/ TT- BXD sửa đổi bổ sung Thông tư số 28/2016/TT-BXD quy định việc cấp chứng hành nghề moi giới bất động sản, hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chế tài xử phạt Các văn pháp luật sở pháp lý cho đời, tồn phát triển Sàn giao dịch bất động sản Nó quy định vấn đề nguyên tắc tổ chức hoạt động Sàn giao dịch bất động sản; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động sàn, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản; Mơ hình quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản… Trước đây, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 việc thực thông qua sàn giao dịch Bất động sản cá nhân, tổ chức Kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc, vi phạm, doanh nghiệp bị xử phạt Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản khơng bắt buộc mà khuyến khích tổ chức, cá nhân thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên Quy định mặt xố bỏ tồn mặt hình thức hàng trăm sàn giao dịch bất động sản nhiều năm qua, mà số lượng giao dịch bất động sản qua sàn khiêm tốn so với diễn biến thực tế thị trường bất động sản mà giảm chi phí tốn cho chủ đầu tư phần lớn chủ đầu tư, giảm bớt chi phí giao dịch qua sàn Những thay đổi góp phần lọc để xây dựng hệ thống mơi giới chất lượng, uy tín, lành mạnh góp phần mang lại nhiều lợi ích cho người mua nhà II Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta Những kết đạt Trong suốt trình hoạt động sàn giao dịch bất động sản có đóng góp to lớn việc cung cấp thơng tin xác, kịp thời cho thị trường bất động sản Với số sàn giao dịch bất động sản có uy tín với chất lượng cao Đất Xanh Miền Bắc, CENLAND, Hưng Thịnh Land, Danko Group, Lộc Sơn Hà, phát triển nhanh chóng sàn giao dịch bất động sản mạng lưới sàn giao dịch bất động sản có vai trò to lớn việc cung cấp thơng tin xác, kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin không ngừng tăng lên số lượng mà tăng lên chất lượng, thúc đầy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ ổn định, công khai minh bạch Hoạt động sàn giao dịch bước hình thành sân chơi minh bạch cho nhà đầu tư bất động sản đem lại nhiều lợi ích cho người dân tiếp cận hàng hóa bất động sản nhà ở, kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân cho quan nhà nước Hiện sàn giao dịch bất động sản không ngừng mở rộng quy mô, hoạt động nâng cao chất lượng hoạt động Các sàn giao dịch bất động sản có ý thức chủ động xây dựng hoạt động sàn giao dịch hướng tời tình đại, chuyên nghiệp, hoạt động chiến lược, nâng cao kỹ quản lý hành nghề đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên Các sàn giao dịch bất động sản ngày phát triển sản phẩm dịch vụ phù hợp nhu cầu cần thiết nhà ở, giao dịch bất động sản nhiều đối tượng khách hàng, từ tạo nhiều lựa chọn cho khách hàng nâng cao tính cạnh tranh hoạt động Những hạn chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh kết đạt hoạt động sàn giao dịch bất động sản nước ta tồn nhiều bất cập thể khía cạnh sau: Hoạt động sàn giao dịch mang tính hình thức, hiệu Dù số lượng dàn giao dịch bất động sản phát triển nhanh, nhìn chung thời gian qua hoạt động sàn giao dịch mang tính hình thức, hiệu quả, số lượng giao dịch qua sàn thấp Theo thống kê Bộ Xây dựng, tồn quốc có 700 sàn giao dịch BĐS hoạt động, riêng TP Hồ Chí Minh trung bình tháng có 20 sàn giao dịch BĐS đời Tuy nhiên lượng giao dịch BĐS qua sàn nước chiếm khoảng 40%, riêng TP Hà Nội chưa đạt tới số 30% lượng BĐS giao dịch qua sàn Thực tế chứng tỏ hoạt động giao dịch qua sàn chưa đạt mục tiêu Hoạt động sàn giao dịch bất động sản thiếu tính minh bạch Theo quy định, sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở) để khách hàng biết đăng ký giao dịch Tuy nhiên, quy định nhiều sàn chưa thực nghiêm túc Thực tế cho thấy khơng sàn giao dịch sau đăng ký thành lập khơng có giao dịch, có giao dịch thiếu minh bạch, giao dịch bất động sản chưa đầy đủ yếu tố hợp pháp… hoạt động thiếu tính chun nghiệp Bên cạnh đó, tính minh bạch công khai thông tin niên yết sàn khơng đảm bảo xác Bởi, sàn chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm cơng ty Do đó, mục tiêu lợi nhuận vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu mà sàn giao dịch cung cấp thơng tin xác, minh bạch Ngồi ra, có nhiều sàn giao dịch “qn” cơng bố thông tin sàn phương tiện thơng tin đại chúng dây khó khăn cho nhà đầu tư người dân tiếp cận thơng tin xác Với hoạt động thiếu tính minh bạch sàn giao dịch bất động sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín sàn giao dịch người dân, tính minh bạch cơng khai thị trường bất động sản Hoạt động sàn giao dịch bất động sản chưa có kết nối với Trong thời gian qua, mạng sàn giao dịch bất động sản ngày thu hút thêm thành viên, nhiên hiệu lại chưa cao Mặc dù có Ban điều hành thiếu chủ động nên hoạt động tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo dấu án cho thị trường bất động sản Khơng sàn hoạt động tình trạng mua sỉ bán lẻ hàng hóa bất động sản Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh số sàn giao dịch bất động sản Thông tin sàn dự án khơng thống thiếu xác Tất điều cho thấy hoạt động mnagj sàn kinh doanh bất động sản hiệu quả, sàn kinh doanh bất động sản hiệu quả, sàn mạnh người làm chưa có liên kết với để có hoạt động đồng Hoạt động sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ quy định pháp luật Có thể thấy nay, tình trạng vi phạm pháp luật sàn giao dịch bất động sản phổ biến Mới đây, đồn tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Cơng an, Cục Quản lí nhà - thị trường BĐS, tra 61 sàn BĐS địa bàn Hà Nội Sau tra, 25 sàn giao dịch BĐS Hà Nội bị xử phạt Sàn bị xử phạt nhẹ 60 triệu đồng, cao 250 triệu đồng Theo TS Phạm Gia Yên - Chánh tra Bộ Xây dựng, sai phạm sàn giao dịch BĐS chủ yếu hành vi chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực dự án, bán BĐS không đủ điều kiện chung cư bán chưa hoàn thành móng, biệt thự bán chưa hồn thành xây thơ Bên cạnh đó, sai phạm mà nhiều sàn mắc phải bao gồm khơng cơng bố thơng tin sàn phương tiện thông tin đại chúng, bán BĐS chưa có giấy phép xây dựng, huy động vốn vượt 70% Ngoài ra, hầu hết chủ đầu tư tìm cách né tránh giao dịch qua sàn cách thực hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm quyền mua BĐS việc mở sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm Ngồi ra, để ăn phí, sàn sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư cách chứng nhận bất động sản có bán qua sàn, dù thực tế khơng, khơng vậy, khơng sàn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khách hàng Tình trạng sàn giao dịch bất động sản khai khống thông tin, đưa thơng tin khơng xác bất động sản phổ biến III Những giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản Mặc dù có hành lang pháp lý cho hoạt động sàn giao dịch bất động sản nhiên qua việc phân tích thực trạng chúng thấy hiệu thực thi pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản chưa cao tình trạng vi phạm pháp luật phổ biến Vậy để nâng hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản, em xin đưa số kiến nghị sau: Hồn thiện tính pháp lí cho hàng hố bất động sản: Hiện có nhiều sàn BĐS chưa đủ tiêu chuẩn tính pháp lí nên họ khơng giao dịch sàn mà giao dịch ngầm Chính mà yêu cầu cấp thiết nhà nước nhanh chóng ban hành Luật Đăng kí bất động sản để hồn thiện tính pháp lí cho sàn BĐS Cần phải thống nội dung văn pháp luật: Cho đến văn pháp luật liên quan đến thị trường BĐS có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho doanh nghiệp Vì nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi bổ sung văn pháp luật có nội dung thống Thành lập trung tâm liệu Bất động sản nhằm kiểm soát lượng cung lượng cầu thị trường để có sách điều tiết hợp lí Đầu tư hệ thống thơng tin đại, bảo đảm cập nhật thơng tin nhanh chóng, xác thị trường dự án mở bán thưởng xuyên, liên tục liên hệ thống thông tin chung Hồn thiện hệ thống thơng tin bất động sản, dự báo thị trường bất động sản, bảo đảm độ tin cậy, tính cơng khai, minh bạch, giảm thiểu trường hợp gây bất lợi cho người mua, làm phát sinh tranh chấp Tất sàn giao dịch bất động sản công khai thông tin dự án mở bán, đặc biệt mức giá bán chi tiết cho sản phẩm bất động sản lên hệ thống thơng tin chung để khách hàng nắm bắt thơng tin xác, làm tăng minh bạch, giảm tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo Để giảm tải sàn nhỏ lẻ, yếm sở vật chất, khơng theo kịp thị trường cần có giải pháp tăng thêm điều kiện thành lập sàn Hạn chế số lượng sàn giao dịch bất động sản tăng đột biến biến nhanh chóng năm qua Tập trung phát triển chất để giảm số lượng sản phẩm nhỏ lẻ yếm lực, chuyên môn Để dành đất cho doanh nghiệp thực có trình độ, lĩnh có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có tâm huyết Ban hành quy định pháp luật việc đầu BĐS cá nhân tổ chức, nhằm quản lí chặt chẽ hoạt động mua bán lại BĐS không để tượng thả Đồng thời ban hành sách bảo hiểm BĐS nhằm hạn chế rủi cho chủ sở hữu bất động sản Để bảo đảm cho công tác quản lí nhà nước có hiệu máy quản lí phải tổ chức thật tập trung chặt chẽ khoa học Cơ quan quản lí phải đào tạo đội ngũ cán có lực trình độ chun mơn có kinh nghiệm việc quản lí điều tiết có hiệu KẾT LUẬN Qua tìm hiểu có nhìn tương đối tồn diện sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản đạt kết định, mục đích vai trò việc phát triển thị trường bất động sản Bên cạnh kết đạt tồn hạn chế, bất cập khó tránh khỏi, bới giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản thực cần thiết Do kiến thức hạn chế nên khơng tránh khỏi thiếu sót mong góp ý q thầy giáo để viết hoàn thiện hơn, em xin chân thành cảm ơn DANH MỤCTÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định số 79/2016/NĐ-CP Thông tư số 11/20015/ TT- BXD sửa đổi bổ sung Thông tư số 28/2016/TT-BXD https://luatminhkhue.vn/giao-dich-bat-dong-san-co-phai-qua-san-giaodich-bat-dong-san-hay-khong-.aspx https://tuoitre.vn/5-giai-phap-khac-phuc-nhung-ton-tai-cua-thi-truong-batdong-san-htm http://reatimes.vn/top-5-san-giao-dich-bat-dong-san-tot-nhat-nam-201832459.html http://cafef.vn/nhieu-san-bat-dong-san-tai-binh-dinh-giao-dich-mua-bancan-ho-nha-o-xa-hoi-khong-dung-quy-dinh-20190219172804191.chn ... dịch vụ cho khách hàng như: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản nhân viên sàn giao dịch thực dựa... trò, mục đích sàn giao dịch bất động sản Mục đích sàn giao dịch bất động sản đưa tất hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để thu thập thơng tin thị trường bất động sản, để chủ thể: nhà nước,... động sản; Mơ hình quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Trước đây, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 việc thực thông qua sàn giao dịch Bất động sản cá nhân, tổ chức Kinh doanh bất động