luận văn kinh doanh bất động sản Đề án Tìm hiểu kĩ thuật dòng tiền chiết khấu- DCF trong Thẩm định giá tài sản

MỤC LỤC A.Lời mở đầu B.Nội dung nghiên cứu I.Phương pháp dòng tiền chiết khấu I.1.Khái niệm thuật ngữ liên quan I.2.Cơ sở phương pháp I.3.Phương pháp luận I.4.Nguyên tắc áp dụng I.5 Điều kiện trường hợp áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu II.Nội dung phương pháp II.1.Cơng thức tính II.2.Các bước tiến hành II.3.Hai kỹ thuật phương pháp dòng tiền chiết khấu III Ứng dụng thực tế Việt Nam III.1.Thực trạng nguyên nhân III.2 Giải pháp khắc phục C.Kết luận D.Phụ lục: Những vấn đề cần thảo luận thêm A.LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá hoạt động cần thiết cho vận hành kinh tế thị trường coi trung tâm hoạt động kinh tế Bởi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thị trường Như biết, phương pháp để đánh giá giá trị loại tài sản dựa cách tiếp cận chủ yếu: Giá bán- Chi phí- Thu nhập Khác với phương pháp Giá bán Chi phí, phương pháp thu nhập dựa vào q trình vốn hóa thu nhập để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Phương pháp thu nhập phương pháp quan trọng hệ thống phương pháp thẩm định giá tài sản Tuy nhiên ngành thẩm định giá ngành Việt Nam, việc xác định thơng tin xác để tiến hành phương pháp cịn gặp nhiều khó khăn, điều giải thích áp dụng phổ biến giới Việt Nam, phương pháp thu nhập lại sử dụng so với phương pháp chi phí phương pháp so sánh Phương pháp thu nhập có điểm ưu việt tỏ phương pháp hiệu quả, quan trọng để đánh giá giá trị tài sản ngành thẩm định giá đại, kĩ thuật “Dòng tiền chiết khấu- DCF (Discounted Cash Flow) ” hầu hết tổ chức đầu tư sử dụng việc đưa định đầu tư, cho phép họ so sánh lựa chọn đầu tư theo giá trị kinh tế đặt giả thiết dòng tiền khác Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho tài sản đầu tư chủ yếu phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Từ kiến thức thu lượm q trình tìm hiểu học tập nhóm nhận thấy phương pháp thu nhập hay cụ thể kĩ thuật “Dịng tiền chiết khấu- DCF” thực hữu ích việc đánh giá giá trị tài sản nói riêng phát triển ngành Thẩm định giá Việt Nam nói chung Việc sử dụng kĩ thuật “Dịng tiền chiết khấu- DCF” nói tất yếu trình phát triển ngành Thẩm định giá.Vì lí nhóm chọn đề tài “Tìm hiểu kĩ thuật dòng tiền chiết khấu- DCF Thẩm định giá tài sản” để thực nghiên cứu Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu- DCF với đặc điểm phương pháp phổ biến giới, nhiên Việt Nam lại chưa áp dụng nhiều sử dụng quy trình để đạt hiệu cao nhất, việc tìm kiếm thơng tin, số liệu thực tế trình áp dụng phương pháp Việt Nam gặp nhiều khó khăn Nhóm hi vọng có kiến thức tồn diện phương pháp DCF áp dụng hoạt động thẩm định giá, phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu sau này, thông qua việc làm rõ vấn đề sau: - Phương pháp DCF gì? Phương pháp sử dụng hoạt động thẩm định giá trị tàisản? - Thực tế áp dụng phương pháp DCF hoạt động thẩm định giá Việt Nam? Những thuận lợi hay khó khăn gặp phải gì? - Đề xuất hồn thiện, biện pháp khắc phục hạn chế gì? Mặc dù nhóm cố gắng việc tìm hiểu hồn chỉnh đề tài này, song lĩnh vực mẻ Việt Nam, nguồn tài liệu có hạn, việc gặp gỡ thẩm định viên khó khăn số lượng thẩm định viên có hạn, thời gian hạn chế nên viết không tránh khỏi sai sót mong thầy giáo bạn góp ý để nhóm hồn thiện đề tài B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU I Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) I.1.Khái niệm thuật ngữ liên quan a) Khái niệm: phương pháp chiết khấu phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát khơng ổn định thu nhập b) Một số thuật ngữ liên quan: Tỷ suất vốn hóa phân số dùng để diễn tả mối quan hệ thu nhập giá trị tài sản Đó tỷ suất lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động tổng giá trị tài sản dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản Hệ số vốn hóa nghịch đảo tỷ suất vốn hóa Tỷ suất chiết khấu phân số dùng để chuyển đổi dịng thu nhập dự tính tương lai thành giá trị tài sản Tỷ suất chiết khấu là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) tỷ suất thuế thực Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): tỷ suất chiết khấu mà chiết khấu với tỷ suất giá thu nhập tương lai chi phí đầu tư ban đầu (NPV=0) Tỷ suất thuế thực tỷ lệ phần trăm mức thể thực tính tài sản so với giá trị thị trường tài sản Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi ước tính cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị thời điểm cần thẩm định giá I.2.Cơ sở phương pháp -Giá trị mà tài sản có quan hệ trực tiếp chiều với thu nhập mà tạo cho chủ sở hữu -Giá trị tài sản giá trị vốn tất lợi ích tương lai nhấn từ tài sản Dựa hai giả thiết: +Thu nhập vĩnh viễn +Rủi ro thu nhập có tương lai cố định I.3.Phương pháp luận -Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu đưa cách tiếp cận chi tiết xác cho việc tính chiết khấu, xác định dịng tiền mặt tốn chiết giảm cách tương ứng Q trình chuyển hố vốn cần ý đến thực tế tổng số tiền nhận ngày hôm cho giá trị nhiều số tiền nhận thời gian sau tháng, năm Do cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập -DCF yêu cầu dự đoán dòng tiền thu nhập tương lai giai đoạn giả định đầu tư Dịng tiền chiết khấu tỉ lệ lãi thích hợp để tính tốn giá trị hành -Về mặt lý thuyết, dịng tiền dự đốn vĩnh viễn Trong thực tế lý cụ thể: +tài sản khơng có khoảng thời gian đầu tư xác định +Tác động đến giá trị luồng tiền tương lai giảm dần nên thơng thường dự đốn dòng tiền cho giai đoạn giới hạn để ước tính giá trị cuối -Phân tích dịng tiền chiết khấu tập trung vào xác định giá trị dòng tiền kỳ vọng suốt thời gian nắm giữ đầu tư -Cách tiếp cận phương pháp DCF bao gồm việc chiết khấu tất khoản thu chi tương lai, có tính đến yếu tố lạm phát, thuế thay đổi thu chi -Kĩ thuật định giá hữu ích viêc kết hợp với phương pháp đầu tư truyền thống so sánh trực tiếp với giá bán thị trường I.4.Nguyên tắc áp dụng -Nguyên tắc sử dụng tốt cao nhất:Sử dụng mức cao ,tốt tài sản để tạo lãi ròng hay giá trị lớn tài sản vào ngày thẩm định giá -Nguyên tắc dự kiến lơị ích tương lai: giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai, dự kiến thị phần người tham gia thị trường Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua -Cung cầu:Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại giá trị tài sản tác động tới cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỉ lệ thuận với cầu tỉ lệ nghịch với cung tài sản I.5 Điều kiện trường hợp áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu I.5.1 Điều kiện áp dụng -Áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập tương lai -Theo thông tư hướng dẫn 126/2004/TT – BTC tài Việt Nam : Đối tượng áp dụng phương pháp dòng tiền chiêt khấu trình định giá doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực: thương mại dịch vụ, dịch vụ tư vấn, thiết kế xây dựng, tin học chuyển giao cơng nghệ, kiểm tốn … Các cơng ty phải có tỷ suất lợi nhuận sau thuế vốn chủ sở hữu bình quân năm liền kề cao lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm thời điểm gần trước thời điểm định giá -Ngoài yêu cầu ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp phải có hệ thống kế toán hoạt động tuân thủ chế độ kế toán hành đảm bảo độ xác thơng tin kế tốn, tính tốn dự báo tình hình thu nhập doanh nghiệp tương lai gần khoản thời gian lại dựa số liệu thực tế doanh nghiệp khứ -Các tài sản định giá theo phương pháp dịng tiền chiết khấu phải có kế hoạch hoạt động,phương án đầu tư tương đối ro ràng tương lai, điều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng trịnh định giá thông số chiết khấu dựa nhận định dòng thu nhập tài sản tương lai I.5.2 Trường hợp áp dụng -Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) sử dụng việc đánh giá giá trị thị trường tài sản cố định tạo thu nhập ,các nghiên cứu khả thi , phân tích đầu tư -Định giá cho thuê phức tạp, tài sản phát triển loại tài sản khác doanh nghiệp làm ăn có lãi nơi giá trị phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận II.Nội dung phương pháp II.1.Cơng thức tính *Trường hợp dịng tiền khơng đều: n V =∑ t =1 CFt Vn + ( + r ) t (1 + r ) n Trong đó: V : Giá trị thị trường tái sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn : Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ n n: Thời gian nắm giữ tài sản r: Tỷ suất chiết khấu Dịng tiền khơng áp dụng để tính giá trị tài sản có thu nh ập qua năm thay đổi, thích hợp để đánh giá giá trị loại tài sản phát triển có thu nhập khơng ổn định qua năm, tính bất ổn thị trường hay thay đổi cần thiết mức cấu đầu tư tài sản định giá *Trường hợp dòng tiền đều: n V = CF ∑ t =1 Vn + t (1 + r ) (1 + r ) n Dòng tiền trường hợp đặc biệt dịng tiền khơng đều, áp dụng tài sản trạng thái phát triển ổn định có dịng thu nhập qua năm không thay đổi II.2.Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ doanh thu chi phí Bước 4: Ước tính giá trị tài sản thu hồi vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỉ suất vốn hố thích hợp Bước 6: Xác định giá trị tài sản công thức nêu II.3.Hai kỹ thuật phương pháp dòng tiền chiết khấu II.3.1.Kỹ thuật giá trị ròng (NPV: Net present value ) *Khái niệm: Giá trị rịng (NPV) giá trị thời tồn dịng tiền tương lai thu từ việc khai thác tài sản chiết khấu tỉ lệ chiết khấu thích hợp NPV = giá trị dòng tiền vào (thu) - giá trị dịng tiền (chi) * Cơng thức tính: NPV = − I + n CFn CFt CF1 CF2 + + + = −I + ∑ n t (1 + k ) (1 + k ) (1 + k ) t =1 (1 + k ) Trong đó: I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu(dòng chi) CFt : Ngân lưu dòng năm thứ t n: Tuổi thọ kinh tế dự án k: Tỉ lệ chiết khấu dự án * Ý nghĩa: -Chỉ tiêu NPV cho thấy tổng giá trị ròng sau hoàn vốn: Giúp nhà đầu tư trả lời câu hỏi “nên hay khơng nên đầu tư ?” +Nếu NPV>0 đầu tư có lãi (có tính khả thi) +Nếu NPV=0 đầu tư đủ hồ vốn (khơng khả thi) +Nếu NPV0 tương ứng với lãi suất chiết khấu r1 NPV2 Đây nghịch lý khơng thể chấp nhận Qua thí dụ cho thấy phương pháp chiết khấu dòng tiền cho số NPV IRR khơng xác dự án Để giải vấn đề trước hết ta xem lại cách chiết khấu dòng tiền dự án kéo dài năm tốn 02 • Với dịng tiền dương (dịng tiền khỏi dự án) Các dòng tiền ảnh hưởng đến suất sinh lời r dự án Do vậy, ta tính giá dịng tiền sau: • o Với dịng tiền âm (dịng tiền vào dự án) Nếu dòng tiền âm dòng tiền đầu tư (áp dụng cho dự án đầu tư nhiều giai đoạn) Dòng tiền đầu tư vào dự án thời điểm không phụ thuộc vào suất sinh lời r dự án Do tính giá dịng tiền ta khơng thể chiết khấu với suất sinh lời r Dịng tiền có suất chiết khấu riêng phụ thuộc vào tính chất Thơng thường suất chiết khấu dòng tiền đầu tư suất sinh lời phổ biến thị trường với rủi ro thấp (lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu) o Nếu dòng tiền âm dự án phát sinh lỗ Dịng tiền âm dự án khơng thể dùng r dự án làm suất chiết khấu suất chiết khấu (suất sinh lời ) dự án thể hiệu dự án không liên quan suất chiết khấu dòng tiền âm lỗ Dòng tiền âm lỗ thời điểm xem dịng tiền trả cho khoản vay thời điểm suất chiết khấu dòng tiền âm lỗ gán với suất chiết khấu lãi suất vay Nếu ta xem lãi suất vay lãi suất huy động giá dịng tiền âm tính theo cơng thứ sau: Trong lãi suất vay lãi suất huy động Khi phân biệt rõ suất chiết khấu cho dòng tiền vào dự án khơng thể xảy tình trạng dự án có nhiều suất sinh lời Theo phương pháp chiết khấu dòng tiền trước sử dụng tỷ suất chiết khấu cho toàn dự án, điều dẫn đến hạn chế phương pháp tính khả thi độ xác tính tốn số Qua 02 ví dụ cho ta thấy khơng hồn thiện phương pháp chiết khấu dịng tiền cơng thức tính NPV IRR áp dụng vào dự án Những vấn đề nhóm tiếp tục nghiên cứu hy vọng trình bày nghiên cứu Tài liệu tham khảo • Giáo trình “Nguyên lý tiêu chuẩn Thẩm Định Giá.- TS Vũ Minh Đức- Nhà xuất Đại học Kinh Tế Quốc Dân • “Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản” - Đoàn Văn Trường - Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật - 2009 • “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá” Cục quản lý giá, Bộ Tài - Nhà xuất Hà Nội - 2007 • Ngồi ra, nhóm cịn sử dụng thơng tin tài liệu tham khảo từ số trang web sau: thamdinhgia.org dinhgia.com.vn vietnambranding.com thuonghieuviet.com saga.vn clbthamdinhgia.vn ... ngành Thẩm định giá Việt Nam nói chung Việc sử dụng kĩ thuật ? ?Dòng tiền chiết khấu- DCF? ?? nói tất yếu q trình phát triển ngành Thẩm định giá. Vì lí nhóm chọn đề tài ? ?Tìm hiểu kĩ thuật dòng tiền chiết. .. trịnh định giá thông số chiết khấu dựa nhận định dòng thu nhập tài sản tương lai I.5.2 Trường hợp áp dụng -Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) sử dụng việc đánh giá giá trị thị trường tài sản cố định. .. tiền chiết khấu (DCF) Từ kiến thức thu lượm trình tìm hiểu học tập nhóm nhận thấy phương pháp thu nhập hay cụ thể kĩ thuật ? ?Dòng tiền chiết khấu- DCF? ?? thực hữu ích việc đánh giá giá trị tài sản