luận văn kinh doanh bất động sản Đề án Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 thực trạng và giải pháp

Đề cương đề án môn học Sinh viên: Vũ Thị Lan Mã SV: CQ511862 Lớp: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản Đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 thực trạng giải pháp” Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Trong cơng đổi mới, bên cạnh việc xây dựng chủ trương, sách phát triển kinh tế - xã hội vấn đề cải thiện chất lượng sống người dân - vật chất tinh thần Đảng Nhà nước dành cho quan tâm đặc biệt Trong việc giải vấn đề nhà yêu cầu cáp thiết mối quan tâm chung tầng lớp dân cư Hiện nay, tốc độ thị hóa Việt Nam cao, việc xây dựng nhà chung cư việc mang tính cấp thiết góp phần phát triển thị văn minh, đại Hà Nội trung tâm kinh tế - văn hóa - trị nước, có dân số đơng Mặt khác, lượng người có thu nhập cao với lượng người nước đến sinh sống làm việc Hà Nội số nhỏ Họ sẵn sàng chi trả để hưởng thụ, sinh sống môi trường điều kiện tốt họ có u cầu lớn chất lượng nhà Để đáp ứng nhu cầu phận người dân, loại nhà chung cư xuất hiện, chung cư cao cấp thành phố Hà Nội có nhiều chung cư cao cấp đã, đưa vào thị trường Tuy nhiên, bùng nổ thị trường chung cư cao cấp vài năm trước hứa hẹn lợi nhuận cao khiến chủ đầu tư ạt tập trung vào phân khúc thị trường dẫn đến tình trạng bội thực Điểm mặt loạt dự án chung cư Hà Nội có đến 50% chung cư cao cấp dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long Number one…Đó cịn chưa kể loạt dự án đóng băng chủ đầu tư khơng có tiền triển khai Đó số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trầm lắng phân khúc nhà chung cư cao cấp Ngoài ra, loạt vấn đề khác mức giá bị đội lên cao so với giá gốc, giá dịch vụ cao, chất lượng dịch vụ khơng đáp ứng nhu cầu, chất lượng cơng trình xuống cấp nhanh chóng khiến cho người dân e ngại định đầu tư vào phân khúc Vậy, việc đầu tư vào phân khúc thị trường chung cư cao cấp giai đoạn có phải đầu tư đắn? Các quan quản lý, chủ đầu tư cần có định gì? Vấn đề cấp thiết đặt cần có hướng cho thị trường chung cư cao cấp Hà Nội nói chung quận Cầu Giấy nói riêng Đó lí để em chọn đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 Thực trạng giải pháp” Mục tiêu nghiên cứu • Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hóa mặt lý thuyết, quan điểm, văn bản, sách nhà nước chung cư cao cấp Từ có có sở khoa học cho việc nghiên cứu đề tài • Đánh giá thực trạng đầu tư, sử dụng, cải tạo chung cư cao cấp • Đưa giải pháp góp phần phát triển kinh doanh chung cư cao cấp giai đoạn 2010 – 2015 Phạm vi nghiên cứu Vấn đề nghiên cứu: làm rõ sở lý luận thực trạng chung cư cao cấp Không gian nghiên cứu: Quận Cầu Giấy- Hà Nội Thời gian nghiên cứu: 2010 - 2015 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực hiện, đề tài áp dụng phương pháp: Phương pháp thu thập phân tích thơng tin Phương pháp thống kê Phương pháp tổng hợp Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm chương sau: Chương I: Cơ sở khoa học kinh doanh chung cư cao cấp Chương II: Thực trạng kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy Hà Nội (2010 - 2012) Chương III: Định hướng giải pháp Nội dung đề án CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP Một số khái niệm 1.1 Tổng quan chung cư 1.1.1 Khái niệm chung cư 1.1.2 Phân loại chung cư 1.1.3 Vai trò chung cư 1.2 Tổng quan chung cư cao cấp 1.2.1 Khái niệm chung cư cao cấp 1.2.2 Đặc điểm chung cư cao cấp Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh chung cư cao Kinh nghiệm nước giới số địa phương 1.2 1.3 1.3.2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 3.1 3.2 3.3 2.1 2.2 2.3 cấp CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP QUẬN CẦU GIẤY - HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2010 - 2012) Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế quận Cầu Giấy 1.1 Điều kiện tự nhiên Điều kiện kinh tế Đánh giá 1.3.1 Thuận lợi Khó khăn Thực trạng phát triển chung cư cao cấp Thực trạng phát triển hệ thống chung cư địa bàn Thực trạng phát triển chung cư cao cấp Thực trạng thị trường Cung Cầu Giá Thực trạng phát triển Đánh giá chung chung cư cao cấp Ưu điểm Nhược điểm Nguyên nhân CHƯƠNG IV: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP Định hướng Giải pháp Giải pháp nhà quản lý Giải pháp phía chủ đầu tư Giải pháp phía thị trường Kiến nghị Kết Luận Bài viết hoàn thành với hướng dẫn PGS.Ts Nguyễn Thế Phán Em chân thành cảm ơn mong đóng góp ý kiến thầy cô bạn CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP Một số khái niệm 4.1 Tổng quan chung cư 4.1.1 Khái niệm chung cư Khái niệm chung cư người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có lên đến 6-7 tầng Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa insula 20,7 m tới thời hồng đế Nero cịn 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 Khái niệm nhà chung cư Việt Nam nhắc đến lần Luật nhà năm 2005 (điều 70), trước nhà chung cư gọi nhà tập thể: - Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư - Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: +Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, logia gắn liền với hộ + Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo qui định pháp luật + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng - Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu + Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư Cụm nhà chung cư: khu nhà có từ 02 nhà chung cư trở lên địa điểm xây dựng chủ đầu tư khu nhà chung cư xây dựng trước 4.1.2 Phân loại chung cư Tiêu chí phân hạng nhà chung cư • Quy hoạch: Vị trí: Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo loại phương tiện giao thơng đường tiếp cận đến sảnh cơng trình Cảnh quan: Có sân, vườn, thảm cỏ, xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống Môi trường: Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thống mát, đẹp • Thiết kế kiến trúc: Cơ cấu hộ: Các không gian chức tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác; Mỗi hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; Phịng ngủ có khu vệ sinh riêng Diện tích hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, không nhỏ 70 m2; Diện tích phịng ngủ lớn 20 m2 Thơng gió: Các phịng phải đảm bảo thơng gió, chiếu sáng Phịng khách, phịng ngủ, bếp, phịng ăn phải thơng gió, chiếu sáng tự nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi Trang thiết bị vệ sinh hộ: Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm đứng Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng nước lạnh Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa khơng q 40 hộ Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong nhà) đảm bảo tiêu chuẩn trơng giữ bảo vệ an tồn Mỗi hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để tơ • Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phịng đảm bảo cho sinh hoạt cơng cộng thắp sáng hộ điện lưới quốc gia Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thông suốt (24 ngày) Hệ thống thơng tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, đại; đảm bảo điều kiện vận hành thơng suốt Hệ thống phịng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn hộ khu vực sử dụng chung Hệ thống thu gom xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi cơng cộng;Hệ thống thu rác nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh • Hạ tầng xã hội: Các cơng trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng với chất lượng cao, có đầy đủ cơng trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thơng sở, văn hố thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, khơng gian dạo chơi, thư giãn ) bán kính 500 m; Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo thiết kế đẹp • Yêu cầu chất lượng hoàn thiện: Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng hoàn thiện: Sử dụng loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao thời điểm xây dựng Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng trang thiết bị có chất lượng cao thời điểm xây dựng • Yêu cầu chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm sốt sảnh, hành lang, cầu thang Có nhân viên bảo vệ lối vào 24/24 h ngày Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc xanh, sân, vườn, đường nội đẹp Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp Phân loại nhà chung cư Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 14 phân hạng sử dụng nhà chung cư Có tất bốn loại chung cư phân hạng theo Thông tư Nhà chung cư hạng 1: Là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo Nhà chung cư hạng 2: Là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo Nhà chung cư hạng 3: Là nhà có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ Nhà chung cư hạng 4: Nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng Theo Bộ Xây dựng, việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư thực sau có dự án thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật thi cơng đuợc quan có thẩm quyền phê duyệt Vai trị chung cư Ơng cha ta có câu: “Có an cư lạc nghiệp” phản ánh tầm quan trọng nhà sống người.Nhà nơi mà gia đình, tế bào xã hội sinh hoạt ngày Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội Đối với quốc gia, nhà không tài sản lớn mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Các sách nhà có tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực khác phân bố dân cư, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng… Cùng với kinh tế thị trường,cuộc sống người dân có biến đổi lớn chất Do gắn bó mật thiết người với ngơi nhà nên nhu cầu nhà ngày tăng theo thu nhập họ Khi mà nhu cầu ăn, mặc tạm đủ, nhà gia đình trở nên quan trọng Trước kia, gia đình có chỗ đủ ngày yêu cầu nhà cao hơn, người lại 4.1.3 muốn có phịng riêng, hộ phải có đủ phịng với chức khác nhau, nhà phải có tiện nghi đại… Nhà chung cư đời giải nhu cầu cấp thiết đó, đảm bảo cho người dân có nhà thoải mái, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày Ngồi nhà chung cư cịn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Hàng năm nhà chung cư đóng góp vào cho thị trường bất động sản hàng trăm hộ, thúc đẩy việc mua bán hộ phát triển khơng ngừng Có nhiều hạng nhà chung cư giúp cho người dân chọn lựa cho chỗ phù hợp với khả nhu cầu Tổng quan chung cư cao cấp Khái niệm chung cư cao cấp Khái niệm chung cư cao cấp có Việt Nam , thực chất nhà chung cư dành cho người có thu nhập trung bình thấp, song Việt Nam chủ đầu tư đưa nhằm đẩy giá hộ cao lên Sau thời gian có tranh chấp xảy khách hàng chủ đầu tư chung cư cao cấp Vì Thơng tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho chủ đầu tư cho khái niệm rõ ràng nhà chung cư cao cấp Theo thông tư chung cư chia thành hạng Chung cư cao cấp chung cư hạng có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hơi, chất lượng hồn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lí sử dụng đạt mức độ hồn hảo 4.2.2 Đặc điểm chung cư cao cấp • Chung cư cao cấp có vị trí thuận lợi cho giao thơng, phương tiện đường tiếp cận dễ dàng • Khơng gian xung quanh thống mát, rộng rãi, đẹp • Diện tích khơng gian hộ lớn.(>= 70m2) • Căn hộ thơng gió, chiếu sáng với hiệu cao Nhiều ánh sáng tự nhiên • Căn hộ làm thiết bị, vật liệu tốt thời kì xây dựng • Hệ thống điện nước ổn định, có trạm phát điện cung cấp điện điện lưới quốc gia • Dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, an ninh, quản lý tịa nhà ln đảm bảo • Được công ty danh tiếng đứng xây dựng 4.2 4.2.1 Yêu cầu nhà chung cư cao cấp Yêu cầu quy hoạch, kiến trúc: a Quy hoạch: - Vị trí: có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà, đảm bảo loại phương tiện giao thông đường tiếp cận đến sảnh cơng trình - Cảnh quan: có sân, vườn, thảm cỏ xanh, đường thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống - Môi trường: không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, đẹp b Thiết kế kiến trúc: - Cơ cấu hộ: Các không gian chức tói thiểu gồm: phịng khách, phịng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh phòng khác Mỗi hộ có tối thiểu phịng vệ sinh, phịng ngủ có vế sinh riêng - Diện tích hộ: phụ thuộc vào quy mô thiết kế khơng nhỏ 70m2 Diện tích phịng ngủ lớn 20m2 - Thơng gió chiếu sang cho hộ: phịng phải đảm bảo thơng gió chiếu sang Phòng khác, phòng ngủ , bếp, phòng ăn phải thơng gió, chiếu sang tự nhiên tiếp xúc với không gian rộng rãi - Trang thiết bị bảo vệ: thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm đứng Các thiết bị cấp nước có đường nước nóng lạnh - Cầu thanh: có thang bộ, thang máy, thang hiểm - Cầu thang bộ: chiếu tới đợt thang phục vụ tối đa 04 hộ - Thang máy: đảm bảo vận chuyển đồ đac, băng ca cấp cứu Mỗi thang phục vụ tối đa không 04 hộ - Chỗ để xe: có chỗ để xe(trong ngồi nhà) đảm bảo tiêu chuẩn trông giữ bảo vệ an tồn Mỗi hộ tối thiếu có 1.5 chỗ để xe Yêu cầu hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội khu ở: a Hạ tầng kĩ thuật: - Hệ thống giao thông: hệ thống giao thông đồng đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn - Hệ thống cấp điện: có hệ thống cấp điện dự phịng đảm bảo cho sinh hoạt cơng cộng thắp sáng hộ điện lưới quốc gia - Hệ thống cấp thoát nước: hệ thống thiết bị cấp thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh vận hành thống suốt( 24 ngày) Hệ thống thơng tin liên lạc: có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình,điện thoại, internet tiên tiến đại, đảm bảo điều kiện vận hành thơng suốt - Hệ thống phịng chống cháy nổ: có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thơng tin có hỏa hoạn hộ khu vực sử dụng chung - Hệ thống thu gom xử lí rác: Có thùng chứa rác nơi cơng cộng, hệ thống thu rác nhà, xử lí rác đảm bảo vệ sinh, cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh b Hạ tầng xã hội: - Các cơng trình hạ tầng xã hội: hạ tầng xã hội đồng với chất lượng cao, có đầy đủ cơng trinh( giáo dục mầm non, giáo giục phổ thông sở, văn hóa thơng tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn…) bán kính 500m Có khu vui chơi giải trí ngồi trời rộng rãi, sân vườn, đường rao thiết kế đẹp Yêu cầu chất lượng hoàn thiện: a Vật tư, vật liệu dung để xây dựng hoàn thiện: - Sử dụng loại vật tư, vật liệu có chất lượng cáo thời điểm xây dựng b Trang thiết bị gắn liền với nhà: - Sử dụng trang thiết bị có chất lượng cao thời điểm xây dựng Yêu cầu chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng: a Bảo vệ an ninh: - Có hệ thống camera kiểm soát sảnh, hành lang, cầu thang Có nhân viên bảo vệ lối 24/24 ngày b Vệ sinh: - Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi, khu vực cơng cộng, đảm bảo vệ sinh c Chăm sóc cảnh quan: - Đảm bảo chăm sóc xanh, sân vườn, đường nội ln đẹp d Quản lí vận hành: - Bảo dưỡng,sửa chữa hư hỏng kịp thời Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh chung cư cao cấp - Sự phát triển kinh tế: Khi đời sống vật chất ngày phát triển nhu cầu nhà ngày nâng cao Nhu cầu khơng có nhà để mà vấn đề thẩm mỹ,đáp ứng chuỗi đòi hỏi người Kinh tế phát triển, thu nhâp người dân nâng cao, họ sẵn sàng chi trả để hưởng thụ sinh sống mơi trường tốt Đó - 10 Khơng gian sống người ngày thu hẹp lại, thế, chung cư thành giải pháp nhiều hộ gia đình thành phố lớn Tuy nhiên, mà khơng người phải "hú hồn" chất lượng xập xệ hộ tiền tỷ Ông Nguyễn Mạnh Hùng, trú hộ 1102, nhà CT6, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, dù bàn giao nhà từ năm nay, gia đình khơng dám chuyển hộ sợ trần nhà tiếp tục sập lần thứ gây nguy hiểm cho tính mạng người Theo ơng Hùng, việc vữa trần nhà bị rơi mảng xảy nhiều lần sửa chữa, song sau thời gian ngắn, trần vữa lại bị hỏng Phía chủ đầu tư Cơng ty Đầu tư Xây dựng Xuất nhập Việt Nam có cho người đến sửa Nhưng đại khái Kết sau vài ngày, toàn phần trát lại sập xuống hoàn toàn Theo báo cáo Bộ Xây dựng, thành phố Hà có 90% lơ chung cư tình trạng nguy hiểm, xuống cấp trầm trọng ảnh hưởng đến người Ông Nguyễn Kim Đức - Trưởng phòng Giám định 2, Cục Giám định Nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, nguyên nhân hư hỏng chủ yếu lún (trên 1,2m), lún nghiêng với độ nghiêng 1% xây dựng khu vực ao hồ cũ đất yếu Kết cấu có biểu suy giảm khả chịu lực: nứt kết cấu, mối nối nhà lắp ghép bị han gỉ, ăn mòn nghiêm trọng, số mối nối bị tách rời, kết cấu bị cong võng mức cho phép Việc cơi nới tuỳ tiện làm tăng tải trọng so với thiết kế phá số kết cấu chịu lực phục vụ cơi nới Ngồi ra, khơng bảo trì, sửa chữa định kỳ, thiết kế cũ, việc bố trí khơng gian, hệ thống cơng trình phụ trợ khơng cịn phù hợp với xuống cấp hệ thống hạ tầng khiến công trình xuống cấp nhanh hơn, khơng đảm bảo điều kiện sống tối thiểu (không gian, ánh sáng, nguồn nước ) cho người dân Việc thiếu lối thoát hiểm xuống cấp hệ thống phòng cháy chữa cháy dẫn đến khơng đảm bảo an tồn có cố xẩy Còn theo đánh giá chuyên gia ngành, việc nhiều cơng trình bị xuống cấp nghiêm trọng vừa vào sử dụng nhiều doanh nghiệp ý 17 đến vấn đề lợi nhuận Giá nguyên vật liệu chi phí khác tăng liên tục, nên nhiều chủ đầu tư buộc phải tính tốn đến lợi nhuận, cắt giảm nguyên vật liệu thời gian thi công “phương án” lựa chọn hàng đầu dẫn đến chất lượng cơng trình đưa vào sử dụng gặp nhiều cố Theo thống kê 16,6% dân số Hà Nội sống khu chung cư đạt tỷ lệ cao nước Thế toàn 149 khu chung cư tái định cư hầu hết chung cư khác thành phố chưa có Ban quản trị tịa nhà khu nhà để đảm bảo quyền lợi cho hộ dân Luật Nhà 2005 quy định: Nhà chung cư phải có Ban quản trị Ban quản trị nhà chung cư người đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Trong thời hạn không mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư để bầu ban quản trị Theo số liệu tổng hợp đến cuối năm 2011 Sở Quy hoạch - Kiến trúc, tổng diện tích nhà TP đạt khoảng 139.000m2 Bình qn diện tích nhà tồn TP 20,8m2/người, đó, tỷ lệ nhà chung cư Hà Nội cao nước, với tỷ lệ 16,64% Mặc dù phát triển mạnh vậy, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng: “chúng ta tập trung để có quỹ nhà mà dường quên việc quản lý sau đầu tư, dịch vụ Nhiều quy định quản lý không theo kịp tốc độ phát triển” Về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư, có quy định Luật Nhà ở, đến chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định phân định rõ ràng diện tích sở hữu chung, riêng, quyền lợi, trách nhiệm, quyền hạn bên liên quan quản lý, khai thác, vận hành Việc quản lý tầng diện tích cơng cộng khu nhà chung cư hạn chế, gây tranh chấp, khiếu kiện Bên cạnh đó, có quy định mức thu phí quản lý vận hành mức thu kinh phí bảo trì lại khó thực thực tế, đồng thời chưa có sách mức thu kinh phí phù hợp tính chất dự án nhà 18 chung cư (theo mức độ phân hạng nhà chung cư) Về thực trạng quản lý khu dịch vụ công cộng khu chung cư, chưa có thống giá dịch vụ chất lượng cung cấp dịch vụ nhà chung cư, xảy tranh chấp số hộ dân sử dụng dịch vụ chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư (về quản lý tầng hầm, tầng mái diện tích sinh hoạt cộng đồng) 5.2 5.2.1 Để khắc phục tồn nêu trên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn đề nghị quan chức cần sớm đạo thành lập Ban quản trị khu nhà chung cư theo quy định Bộ Xây dựng yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn TP Hà Nội Thực trạng phát triển chung cư cao cấp Thực trạng thị trường Cung Thị trường trầm lắng,nguồn cung bão hòa dẫn đến tình trạng dư thừa Sở dĩ phân khúc nhà chung cư cao cấp lại phát triển so với phân khúc trung cấp lẽ, kinh tế Việt Nam năm gần bị khủng hoảng tốc độ tăng trưởng năm 2011 5,9%, dự báo ăm 2012 6.3 % số giá tiêu dùng năm 2011 18,58% mà thu nhập bình quân người Việt Nam khoảng 1200 USD/ năm thu nhập bình quân cuả người dân Hà Nội khoảng 1300 UDS/ năm Theo báo cáo thống kê Công ty CBRE, quý 2/2010 tổng cung hộ thị trường Hà Nội 4.587 Theo đó, phân khúc trung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, chiếm tới 90% (45% trung cấp giá 1.100 USD/m2 50% cao cấp 2.000 USD/m2), có 2% dành cho phân khúc bình dân Theo báo cáo CBRE Số lượng hộ bán tồng năm 2011 16.500 căn, số lượng bán 2011 12.700 mà dự báo cung năm 2012 20.00 tổng cung hộ năm 2012 38.500 Số lượng cung hộ cao cấp thị trường Hà Nội năm 2010 5510, năm 2011 9110 19 Thông tin CBRE thống kê quý năm 2012 với thị trường Hà Nội tổng số hộ cao cấp chào bán 22350, số hộ chào bán 350 Cầu Thế với mức cung lượng cầu thực tế nhỏ Nếu năm 2009, Indochina plaza Hà Nội bán hết 150 hộ cao cấp vòng tuần giao bán cục diện thay đổi Hơn tháng triển khai đợt bán hàng bán 15% tổng số hàng tung thị trường Dự án Keangnam bán hàng từ năm 2008 đến cịn 20% sản phẩm chưa có chủ Mặc dù nhân viên chung cư cao cấp nhiệt tình chào hàng, chí cịn gửi ảnh dự án tận nhà nhận lại ‘thờ ơ’ khách hàng nhiều khách hàng dự chưa đưa định Trong tình trạng nguồn cung ngày tăng phía cầu khách hàng bị chững lại nhiều lý Các nhà đầu tư có nhiều phương cách khác để khuyến khích nguồn cầu Như đưa chương trình khuyến mãi, giảm giá dành cho người mua Trong có số nơi Indochina Land hợp tác với Vietcom Bank đưa chương trình hỗ trợ cho vay mua hộ với thời gian tối đa 20 năm, tỷ lệ cho vay 60% giá trị hộ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư Cịn cơng ty tư vấn BĐS khác Savills Vietnam CBRE đưa ý kiến chưa phải giảm giá đưa chương trình khuyến giá chào bán lượng bán trung tâm giao dịch chững lại Và chương trình khuyến mãi, giảm giá phương thức hỗ trợ có tác dụng khơng nhỏ việc thu hút quan tâm khách hàng dự án Giá 20 Một lý quan trọng tạo nên bội cung phân khúc chung cư cao cấp giá Giá hộ chung cư cao so với người dân thu nhập thấp lại có nhu cầu cao nhà Giá bất động sản nói chung giá hộ chung cư nói riêng quận Cầu Giấy mức cao vượt khỏi giá trị thực, đầu tháng 6/2010 thị trường có xu hướng hạ nhiệt, làm chậm q trình tăng giá nhóm nhà vật liệu xây dựng Theo Colliers International giá bán hộ chung cư cao cấp sang trọng khoảng 2000-3750 USD/m2 tùy theo đặc điểm kích thước địa điểm Mặc dù hộ có thiết kế đẹp, tiện nghi với mức giá cao để có hộ để người mua thường lắc đầu Như nhận định thứ trưởng Bộ Xây dựng ông Nguyễn Trần Nam, nhu cầu nhà người dân lớn thu nhập người dân thấp, giá đất cao nên người có khả mua hộ chung cư cao cấp đẹp tiện nghi Trong doanh nghiệp thành phố HCM động nhạy bén tập trung bán hộ có giá bình dân khoảng 15 triệu/m2 Hà Nội hộ có giá trị 1000USD/m2 thiếu Nhìn vào thực tế “chung cư cao cấp” nay, chuyên gia bất động sản nhận thấy giá chúng cao so với chất lượng Không phải bỏ tiền tỉ để mua nhà chung cư cao cấp hài lịng Hiện chủ đầu tư cho xây dựng chung cư cao tầng quảng cáo đưa tiện nghi như: cơng viên, trường học, siêu thị người mua khơng thấy đâu Phần lớn người dân mua nhà nhà nằm giấy tiêu chuẩn cao cấp xuất phát từ quảng cáo nhà đầu tư Các doanh nghiệp thường tự phong, xếp loại dự án theo tiêu chuẩn khác Nhiều dự án hộ quảng cáo rầm rộ cao cấp thực tế chung cư cao tầng có… thang máy Một thực tế khác, có khách hàng sau bỏ tỉ đồng để mua hộ cao cấp quảng cáo sử dụng thất vọng vơ Nhiều khách hàng xúc định kiện nhà đầu tư Rất nhiều hộ chung cư khu chung cư cao cấp khiếu nại với chủ đầu tư chất lượng nhà khơng tốt mà chi phí phục vụ lại q cao Có khu chung cư bàn giao cho khách hàng muộn chất lượng lại khơng nói Chính nhập nhèm chất lượng thiếu chuyên nghiệp quản lý làm cho người sử dụng chung cư cao cấp nản lòng 5.2.2 Thực trạng phát triển 21 Bước sang năm 2012, thị trường chung cư cao cấp khác so với năm 2011 Nếu năm 2011, việc phân định thị trường chung cư cao cấp khó khăn khách hàng nhà đầu tư khơng có nhiều lựa chọn để so sánh năm 2012 họ có nhiều lựa chọn để tìm dự án phù hợp Khách hàng loại bỏ dần tâm lý mua theo đám đông mua theo quy hoạch mà mua theo nhu cầu Hơn nữa, Nghị định 71 Chính phủ hướng dẫn chi tiết thực Luật Nhà thực thi xem lời giải góp phần đưa thị trường bất động sản ngày chuyên nghiệp minh bạch Như vậy, có chủ đầu tư có tiềm lực thực phát triển thời gian tới Về lâu dài, chung cư cao cấp lựa chọn tối ưu khách hàng Khi kinh tế ngày phát triển, hợp tác với quốc tế gia tăng điều tất yếu Nhất năm tới, đón luồng đầu tư lớn từ nhà đầu tư nước Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore Họ đầu tư Việt Nam mơi trường ổn định, giá phải điều kiện khơng thua nước phát triển Ngồi ra, số người đầu tư họ có tiềm lực môi trường đầu tư nước họ gặp nhiều khó khăn Trung Quốc Những người giàu ngày nhiều người giàu ln ln muốn nhà cao cấp Tuy nhiên, xu hướng thời gian tới họ cần hộ thực đẳng cấp thân thiện với mơi trường Đây lựa chon tối ưu khách hàng năm tới Trong năm 2011, tốc độ bán hàng thị trường chung cư cao cấp chậm, chủ đầu tư phải sử dụng nhiều biện pháp marketing để bán hàng, có sử dụng nhiều đại lý kể quốc tế lẫn nước để thúc đẩy việc bán hàng, nhiên việc bán diễn chậm Hiện nay, giới đầu khơng cịn tham gia nhiều vào phân khúc thị trường giá cao khó nâng lên nữa, bên cạnh tốc độ bán chậm nên họ tham gia vào thị trường Thời gian qua có điều thú vị dự án chung cư cao cấp là: Vào thời điểm đầu chủ đầu tư mở bán dự án nhiều người quan tâm chủ yếu người mua để 22 đầu Tuy nhiên, sau tốc độ bán bị chậm dần phải nhiều thời gian để chủ đầu tư tăng tốc độ bán phải nỗ lực nhiều Sang năm 2012, xu hướng tiếp tục khơng có nhiều thay đổi, chủ đầu tư phải nỗ lực nhiều phải đưa chiến lược maketing, sách để hỗ trợ cho người mua việc cam kết nâng cao dịch vụ, chất lượng sản phẩm kèm để kích cầu bán hàng cho nhanh Tuy nhiên, dự án tốt thị trường có chỗ cho phân khúc cao cấp tương lai thu nhập người dân chất lượng sống ngày cải thiện Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án cao cấp cần nghiên cứu thị trường thị hiếu người mua để đưa sản phẩm có chất lượng tốt với mức giá phù hợp Có 6.1 6.2 - - 6.3 vậy, sản phẩm nhóm người mua sành sỏi đón nhận Đánh giá chung chung cư cao cấp Ưu điểm - Đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu nhà ngày khắt khe, địi hỏi ngơi nhà có đầy đủ tiện nghi, tiện ích, thỏa mãn sống đại - Phân khúc thị trường chung cư cao cấp nhằm vào đối tượng khách hàng có thu nhập cao hứa hẹn mức lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Nhược điểm Thu nhập chung người dân nhiều hạn chế Một lượng lớn dân số cần nhà chủ yếu nhà tầm trung nhà cho người có thu nhập thấp, phân khúc thị trường chung cư cao cấp chưa phải mạnh đầu tư vào thị trường Hà Nội nói chung quận Cầu Giấy nói riêng Chi phí sinh hoạt, dịch vụ tòa nhà cao cấp cao Hơn nữa, chất lượng dịch vụ không đáp ứng yêu cầu người dân dẫn đến tình trạng người dân e ngại đầu tư vào phân khúc Nguồn vốn đâu tư lớn, huy động vốn giai đoạn thị trường gặp nhiều khó khăn Nguyên nhân Hiện cầu hộ cao cấp thị trường chưa theo kịp cung bị chi phối yếu tố số lượng chất lượng khiến cho người có tiền lựa chọn sản phẩm nhà chung cư cao cấp khơng cịn 23 dễ tính, hay nói cách khác, người mua có trình độ bỏ lượng tiền lớn để sở hữu hộ ý Cầu mặt hàng chung cư cao cấp người có thu nhập cao, phần lớn người dân lại có thu nhập thấp, nên cầu mặt hàng nhỏ Xét riêng năm 2010, ảnh hưởng suy thoái kinh tế cuối năm 2009 làm cầu chững lại Đối vối phân khúc chung cư cao cấp Việt Nam, nhập nhèm chất lượng, tiêu chuẩn hàng loạt dự án gắn mác “chung cư cao cấp” với giá “cắt cổ” làm nản lịng khơng người tiêu dùng Một nguyên nhân chủ yếu nhận định Việt Nam thiếu hành lang pháp lý cho việc quy định quản lý loại hàng hóa giá trị Trên thực tế nhu cầu nhà người dân nhu cầu thiết phân khúc nhà chung cư giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp Giá khu chung cư cao cấp cao so với người thật có nhu cầu nhà thực tế nhu nhập trung bình người dân Việt Nam chưa cao Hiện số nhà chung cư cung cấp lớn có 2% số cung cấp năm nhà chung cư giá bình dân Hiện xu hướng xây dựng chung cư trung bình nhà đầu tư dần để ý đến Điều tạo áp lực cho phân khúc chung cư cao cấp Lý giải nguồn cung hộ cao cấp có dư thừa, Phó TGĐ Cơng ty CP Sơng Đà – Thăng Long Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, việc dự báo thị trường khơng xác nên nhà đầu tư không vào khả nhu cầu khách hàng “Nhà đầu tư liên tiếp đầu tư theo phong trào khiến cho thị trường hộ cao cấp bị ứ đọng, cung phân khúc cao cấp thừa so với nhu cầu”, ơng Việt khẳng định Đồng tình với quan điểm trên, ông Đặng Văn Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường hộ cao cấp thực có dư thừa số lượng lẫn chất lượng Theo ơng Quang Việt Nam khó có tịa nhà thực coi nhà cao cấp liên quan đến chất lượng tòa nhà Chất 24 lượng bao gồm chất lượng cơng trình, đầu tư, chất lượng quản lý người sử dụng CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN KINH DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP QUẬN CẦU GIẤY HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2012-2015 Định hướng Tuy lượng cung hộ chung cư cao cấp ngày tăng lên bên cạnh lượng cầu lại giảm thực tế cho thấy nhà đầu tư có xu hướng tiếp tục đầu tư vào phân khúc tương lai gần dự án chung cư cao cấp kỳ vọng đem lại lợi nhuận thỏa đáng với dự án có vị trí đẹp, chất lượng hộ tốt đảm bảo tiến độ thực Đánh giá tiềm phân khúc thị trường chung cư cao cấp, ông Mack Townsend, tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho với số dân 6,5 triệu người vá tốc độ tăng trưởng 9-10% giai đoạn 2010-2011 xuất ngày tăng lớp trẻ biết ‘kiếm tiền’ ‘tiêu tiền’ Hà Nội nhu cầu tìm nơi ‘an cư’ chất lượng cao cao, có điều thị trường ngày khó tính hơn.Và thực trạng chung quận Cầu Giấy Mặc dù nhiều chủ đầu tư xây dựng hộ chung cư cao cấp hộ đẳng cấp đầy đủ tiện nghi cho sống đại hài hòa với thiên nhiên thiếu Nhiều chuyên gia nhận định, khách hàng ngoảnh mặt với chung cư cao cấp thời gian qua mức giá 2000USD- 3000USD/m2 phân khúc nầy lựa chọn hợp lý cho có nhu cầu nhà thực Nhu cầu phân khúc ngày thúc đẩy yếu tố phong cách sống thay đổi, tốc độ tăng dân số ổn định, thị hóa, thu nhập bình qn đầu người tăng cấu trúc gia đình thay đổi Nhiều chuyên gia nhận định vài năm giá cá sản phẩm tăng lên gấp đôi gấp ba lần nên phân khúc thu hút nhà đầu tư Một lý để nhà đầu tư tin tưởng vào tương lai tương sáng cho phân khúc có sách giúp Việt kiều mua nhà Việt Nam nhiều người cho điều kiện kéo lượng khách không nhỏ cho thị trường hộ cao cấp Quy định cho người nước Việt kiều mua bán chuyển nhượng bất động sản nước nhà nước ta sách đổi với sách hàng loạt nhà đầu tư nước ạt Việt Nam tương lai thị trường chung cư cao cấp sớm sôi động trở lại hình thành mặt giá 25 Bên cạnh tương lai ta khơng thể khơng nói đến ảnh hưởng chung cư giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp trung bình tới thị trường chung cư cao cấp Bởi theo nghiên cứu gần công ty Vietnam Report tương lai gần loại hình chung cư bình dân thu hút nhiều nhà đầu tư cả, chiếm tỷ lệ 37,9% tổng số mẫu hỏi nhà đầu tư có nhu cầu mua bất động sản, chung cư cao cấp chiếm khoảng 14,7% Tuy nhiên thị trường hộ cao cấp hiều tiềm dự án đầu tư theo tiêu chuẩn quốc tế có chiến lược tiếp thị cụ thể Mảng thị trường tương lai tiếp tục phát triển nhanh chủ đầu tư nước cạnh tranh xây dựng dự án có chất lượng cao Giải pháp 5.1 Giải pháp nhà quản lý • Bộ xây dựng cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư, minh bạch hóa cấp độ, chất lượng vấn đề liên quan đến giá cả, công bố rộng rãi trước cơng chúng Bên cạnh quy định liên quan đến khai thác, kinh doanh, quản lý chung cư sau xây dựng cần điều chỉnh, ban hành tránh tình trạng nhà đầu tư đưa quy định bừa bãi hiên • Nâng cao lực thiết kế quy hoạch kiến trúc, môi trường xây dựng cho khu chung cư Có chiến lược quy hoạch phát triển chung cư cao cấp bên cạnh chiến lược nhà cho người có thu nhập thấp, trung bình nhà tái định cư… Để tạo phát triển hài hịa bình ổn Có sách hỗ trợ hạ tầng tốt cho dự án, khu vực quy hoạch xây dựng chung cư, thị mới… Cần có nhìn sâu rộng chung cư cao cấp với quy định đồng hợp lý • Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý cho quy định quản lý loại hàng hóa Hiện có thông tư số 14 xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia thong tư cịn nhiều quy định định tính nên chưa thực mục tiêu bảo vệ lợi ích người tiêu dùng Hơn nữa, tạo tùy tiện cho chủ đầu tư việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư gây thiệt thòi cho nhà đầu tư nghiêm túc 5.2 Giải pháp phía chủ đầu tư - Đưa chương trình khuyến người mua nhà 26 - Mặt khác chủ đầu tư nên hợp tác với ngân hàng người mua vay vốn để mua nhà - Các chủ đầu tư nên xây dựng lòng tin người có nhu cầu mua họ người định đến việc thị trường có sơi động trở lại trầm lắng thời gian tới Vì dự án đưa giới thiệu với khách hàng cần nói thật với tiện ích kèm theo giao hàng thời hạn ghi hợp đồng Thị trường ế ẩm, để kích cầu bất động sản, nhiều chủ đầu tư tung nhiều “chiêu” khuyến mãi, mua hộ trúng ô tô, giảm giá, hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất thấp… để nhằm kích cầu Đại diện Sàn giao dịch BĐS Bic tỏ lạc quan cho biết: Trong thời điểm thị trường BĐS đìu hiu nay, Sàn giao dịch BĐS Bic Việt Nam bán gần 50% số hộ dự án Greenlife Tower Theo đó, chủ đầu tư chia sẻ với khách hàng cách giãn tiến độ nộp tiền theo phương thức toán linh hoạt chia thành đợt Ngoài ra, khách hàng mua nhà dự án ngân hàng BIDV hỗ trợ vay đến 70% giá trị hộ 15 năm Bám sát tn thủ tiến độ thi cơng cơng trình, chủ đầu tư phấn đấu hoàn thành, bàn giao hộ cho khách hàng vào cuối năm 2013 cam kết Mới đây, chủ đầu tư dự án Khu phức hợp cao cấp Golden Land, Nguyễn Trãi (Hà Nội) tung chiêu khuyến khủng gây “sốc” giới đầu tư BĐS Theo chương trình chủ đầu tư đưa ra, khách hàng mua hộ hoàn thiện thuộc dự án GoldenLand có mức giá tỷ đồng tặng xe ôtô Kia Morning trị giá 450 triệu đồng Ngoài ra, khách hàng mua hộ có giá từ – 4,5 tỷ đồng tặng xe Toyota Vios trị giá khoảng 550 triệu đồng hộ từ 4,6 tỷ đồng trở lên tặng xe Toyota Vios trị giá khoảng 650 triệu đồng Với điều kiện nhận giải thưởng, khách hàng phải ký hợp đồng mua bán toán đủ 30% giá trị hợp đồng, chưa bao gồm thuế AVT Chủ đầu tư dự án FLCLandmark Tower tung “chiêu” kích cầu cách khách hàng mua hộ dự án Ngân hàng tài trợ đến 70% nhu cầu vốn với lãi suất ưu đãi, thời gian vay lên tới 10 năm Cùng với đó, khách hàng tự nguyện toán tiền đợt trước hạn ưu tiên lựa chọn trước vị trí để xe tơ tầng hầm tòa nhà… 27 Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho sách khuyến chủ đầu tư hình thức Để thu hút nhiều khách hàng đến định mua nhà dự án mình, chủ đầu tư cịn phải thực nhiều sách khác sát thực Chủ đầu tư phải “đánh” vào trúng điểm khách hàng quan tâm kích nhu cầu Chẳng hạn ngồi tính pháp lý, tiến độ dự án, chất lượng sản phẩm, giá cả… chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất thấp vay ngân hàng dài hạn cho người mua nhà thu hút khách hàng cả, thay doanh nghiệp khuyến ô tô, ti vi Tuy nhiên, để làm “nóng” thị trường bất động sản vào thời điểm khó, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng Vì có nhiều ngun nhân như: Chính sách thắt chặt tín dụng, Nhà nước cấm Tổng cơng ty đầu tư ngồi ngành Ngồi ra, quan chức “đánh” mạnh vào nhà đầu thứ cấp, quỹ đầu tư thiếu, phong trào đầu tư bất động sản DN nhiều tạo nguồn cung vượt so với nhu cầu mà thêm vào đó, phần lớn cầu ảo, chủ yếu bán nhà đất giấy… Anh Trần Thế Minh, khách hàng tìm mua hộ nhận xét, "hiện chưa định mua hộ dự án nào, thời gian gần thấy nhiều vụ tranh chấp chủ đầu tư khách hàng Vì vậy, điều quan tâm tơi định mua hộ tính chất pháp lý, chất lượng, phí dịch vụ, cơng tác quản lý sau chung cư vận hành… cịn sách khuyến trúng thưởng quà ô tô, tivi… thứ yếu" 5.3 Giải pháp phía thị trường - Người dân nên tỉnh táo định, không nên ạt chạy theo số đông tạo nên sốt ảo thị trường số nguyên nhân đẩy giá chung cư lên cao so với giá trị thực Kết luận Việt Nam nước có dân số trẻ, với tỉ lệ tăng dân số hàng năm đạt trung bình 1,98% đến thời điểm nước có khoảng 86 triệu dân, đứng thứ 12 giới Trong quỹ đất nước ta khơng tăng tăng không đáng kể tạo mối lo đáng ngại chỗ cho người dân thời điểm tương lai Nhu cầu nhà ngày trở nên thiết 28 Hà Nội - trung tâm kinh tế - trị - văn hóa nước, nơi thành phố đất chật người đông, mật độ dân số cao nước Mặt khác, dân số tăng cách nhanh chóng, chủ yếu mặt học dẫn đến nhu cầu nhà ngày tăng, số lượng nhà lại có hạn nên gây áp lực nhà cho khu vực nội đô Chính vì vậy để đáp ứng nhu cầu chỗ đồng thời tiết kiệm quỹ đất khu nhà chung cư xây dựng ngày nhiều Việc xây dựng và phát triển chung cư cao cấp việc làm có ý nghĩa quan trọng trị, xã hội, kinh tế, văn hố, địi hỏi quan tâm hệ thống trị, phải thống phối hợp đồng quan chức năng, nhà quản lý, nhà đầu tư xây dựng người dân Và thị trường đầy hứa hẹn đầy tiềm cho nhà đầu tư Phát triển thị trường nhà chung cư cao cấp góp phần vào nghiệp đổi tồn diện đất nước Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh Trong suốt thời gian qua, xây dựng và phát triển nhà chung cư cao cấp đáp ứng nhu cầu cấp thiết cho người dân vấn đề xã hội quan trọng ln Đảng, Nhà nước, cấp quyền, ngành tổ chức xã hội có liên quan quan tâm Tuy có thay đổi mạnh mẽ lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà chung cư tác động công đổi mới, tình trạng nhà chung cư cịn vấn đề xã hội cấp thiết phức tạp cần giải năm tới Tài liệu tham khảo Giáo trình thị trường bất động sản Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư Luật nhà năm 2005 Pháp lệnh nhà năm 1991 Trang web Bộ xây dựng (moc.gov.vn) 29 Nội dung em cịn sơ sài nhiều thiếu sót Em mong nhận góp ý hướng dẫn thầy Em xin chân thành cảm ơn! 30 31 ... kinh doanh chung cư cao cấp Chương II: Thực trạng kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy Hà Nội (2010 - 2012) Chương III: Định hướng giải pháp Nội dung đề án CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA KINH. .. tế Đánh giá 1.3.1 Thuận lợi Khó khăn Thực trạng phát triển chung cư cao cấp Thực trạng phát triển hệ thống chung cư địa bàn Thực trạng phát triển chung cư cao cấp Thực trạng thị trường Cung Cầu. .. Vấn đề cấp thiết đặt cần có hướng cho thị trường chung cư cao cấp Hà Nội nói chung quận Cầu Giấy nói riêng Đó lí để em chọn đề tài: “ Phát triển kinh doanh chung cư cao cấp quận Cầu Giấy, Hà Nội