DOANH CHUNG CƯ CAO CẤP QUẬN CẦU GIẤY HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2012-2015
4. Định hướng
Tuy lượng cung của những căn hộ chung cư cao cấp ngày càng tăng lên bên cạnh đó thì lượng cầu lại giảm nhưng trên thực tế cho thấy nhà đầu tư vẫn có xu hướng tiếp tục đầu tư vào phân khúc này và trong tương lai gần các dự án chung cư cao cấp vẫn kỳ vọng đem lại lợi nhuận thỏa đáng nhất là với các dự án có vị trí đẹp, chất lượng căn hộ tốt và đảm bảo tiến độ thực hiện.
Đánh giá tiềm năng phân khúc thị trường chung cư cao cấp, ông Mack Townsend, tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng với số dân 6,5 triệu người vá tốc độ tăng trưởng 9-10% trong giai đoạn 2010-2011 sự xuất hiện ngày càng tăng của lớp trẻ biết ‘kiếm tiền’ và ‘tiêu tiền’ thì tại Hà Nội nhu cầu tìm một nơi ‘an cư’ chất lượng cao vẫn rất cao, chỉ có điều thị trường sẽ ngày càng khó tính hơn.Và đó cũng là thực trạng chung của quận Cầu Giấy. Mặc dù hiện nay nhiều chủ đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư cao cấp nhưng các căn hộ đẳng cấp đầy đủ tiện nghi cho cuộc sống hiện đại và hài hòa với thiên nhiên còn rất thiếu. Nhiều chuyên gia nhận định, mặc dù khách hàng ngoảnh mặt với chung cư cao cấp trong thời gian qua nhưng mức giá 2000USD- 3000USD/m2 phân khúc nầy vẫn là sự lựa chọn hợp lý cho những ai có nhu cầu nhà ở thực sự. Nhu cầu của phân khúc này ngày càng được thúc đẩy bởi những yếu tố như phong cách sống thay đổi, tốc độ tăng dân số ổn định, đô thị hóa, thu nhập bình quân đầu người cũng tăng cũng như cấu trúc gia đình đang thay đổi.
Nhiều chuyên gia nhận định rằng trong một vài năm nữa thì giá cá sản phẩm này đã tăng lên gấp đôi gấp ba lần nên đây vẫn là một phân khúc thu hút nhà đầu tư. Một trong những lý do để các nhà đầu tư tin tưởng vào một tương lai tương sáng hơn cho phân khúc này đó là đã có chính sách mới giúp Việt kiều mua nhà tại Việt Nam nhiều người cho rằng đây là một trong những điều kiện kéo một lượng khách không nhỏ cho thị trường căn hộ cao cấp. Quy định cho người nước ngoài và Việt kiều mua bán và chuyển nhượng bất động sản trong nước của nhà nước ta là một chính sách đổi mới với chính sách này hàng loạt nhà đầu tư nước ngoài sẽ ồ ạt về Việt Nam và trong tương lai thị trường chung cư cao cấp sẽ sớm sôi động trở lại và hình thành một mặt bằng giá mới.
Bên cạnh đó trong tương lai thì ta không thể không nói đến ảnh hưởng của chung cư giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và trung bình tới thị trường chung cư cao cấp. Bởi theo như nghiên cứu gần đây của công ty Vietnam Report tương lai gần loại hình chung cư bình dân sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn cả, chiếm tỷ lệ 37,9% trong tổng số mẫu được hỏi đối với các nhà đầu tư có nhu cầu mua bất động sản, chung cư cao cấp chỉ chiếm khoảng 14,7%. Tuy nhiên thị trường căn hộ cao cấp vẫn còn rất hiều tiềm năng nhất là các dự án đầu tư bài bản theo tiêu chuẩn quốc tế và có chiến lược tiếp thị cụ thể. Mảng thị trường này trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển nhanh khi các chủ đầu tư trong và ngoài nước cạnh tranh xây dựng những dự án có chất lượng cao.
5. Giải pháp
5.1. Giải pháp của nhà quản lý
• Bộ xây dựng cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm nâng cao chất lượng nhà ở chung cư, minh bạch hóa về cấp độ, chất lượng và các vấn đề liên quan đến giá cả, công bố rộng rãi trước công chúng. Bên cạnh đó các quy định liên quan đến khai thác, kinh doanh, quản lý chung cư sau xây dựng cũng cần được điều chỉnh, ban hành tránh tình trạng mỗi nhà đầu tư đưa ra một quy định bừa bãi như hiên nay.
• Nâng cao năng lực thiết kế quy hoạch kiến trúc, môi trường và xây dựng cho các khu chung cư mới. Có chiến lược quy hoạch phát triển chung cư cao cấp bên cạnh chiến lược nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và nhà tái định cư… Để tạo ra sự phát triển hài hòa bình ổn. Có chính sách hỗ trợ hạ tầng tốt hơn nữa cho các dự án, khu vực quy hoạch xây dựng chung cư, đô thị mới… Cần có cái nhìn sâu rộng hơn về chung cư cao cấp với những quy định về sự đồng bộ hợp lý.
• Nhà nước cần tạo ra hành lang pháp lý cho quy định quản lý loại hàng hóa này. Hiện nay mới có thông tư số 14 của bộ xây dựng hướng dẫn về tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia thì thong tư này còn rất nhiều quy định khá định tính nên vẫn chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng. Hơn nữa, nó cũng tạo ra sự tùy tiện cho các chủ đầu tư trong việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư và gây thiệt thòi cho những nhà đầu tư nghiêm túc
5.2. Giải pháp phía chủ đầu tư
- Mặt khác thì các chủ đầu tư nên hợp tác với các ngân hàng để cho người mua có thể vay vốn để mua nhà.
- Các chủ đầu tư nên xây dựng lòng tin đối với những người có nhu cầu mua bởi chính họ là những người quyết định đến việc thị trường có sôi động trở lại hay là trầm lắng trong thời gian tới. Vì thế mỗi dự án đưa ra giới thiệu với khách hàng cần nói đúng sự thật với những tiện ích kèm theo cũng như giao hàng đúng thời hạn ghi trong hợp đồng Thị trường đang ế ẩm, để kích cầu bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã tung ra nhiều “chiêu” khuyến mãi, mua căn hộ trúng ô tô, giảm giá, hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất thấp… để nhằm kích cầu.
Đại diện Sàn giao dịch BĐS Bic tỏ ra lạc quan cho biết: Trong thời điểm thị trường BĐS đìu hiu hiện nay, nhưng Sàn giao dịch BĐS Bic Việt Nam đã bán được gần 50% số căn hộ đã của dự án Greenlife Tower.
Theo đó, chủ đầu tư chia sẻ với khách hàng bằng cách giãn tiến độ nộp tiền theo phương thức thanh toán linh hoạt chia thành 5 đợt. Ngoài ra, khách hàng mua nhà của dự án còn được ngân hàng BIDV hỗ trợ vay đến 70% giá trị căn hộ trong 15 năm. Bám sát và tuân thủ tiến độ thi công công trình, chủ đầu tư phấn đấu hoàn thành, bàn giao căn hộ cho khách hàng vào cuối năm 2013 như đã cam kết.
Mới đây, chủ đầu tư dự án Khu phức hợp cao cấp Golden Land, Nguyễn Trãi (Hà Nội) đã tung ra chiêu khuyến mãi khủng gây “sốc” giới đầu tư BĐS. Theo chương trình chủ đầu tư đưa ra, khách hàng mua căn hộ hoàn thiện thuộc dự án GoldenLand có mức giá dưới 4 tỷ đồng sẽ được tặng một xe ôtô Kia Morning trị giá 450 triệu đồng.
Ngoài ra, nếu khách hàng mua căn hộ có giá từ 4 – 4,5 tỷ đồng sẽ tặng xe Toyota Vios trị giá khoảng 550 triệu đồng và căn hộ từ 4,6 tỷ đồng trở lên sẽ tặng xe Toyota Vios trị giá khoảng 650 triệu đồng. Với điều kiện nhận giải thưởng, khách hàng phải ký hợp đồng mua bán và thanh toán đủ 30% giá trị hợp đồng, chưa bao gồm thuế AVT.
Chủ đầu tư dự án FLCLandmark Tower cũng tung ra “chiêu” kích cầu bằng cách khách hàng mua căn hộ tại dự án được Ngân hàng tài trợ đến 70% nhu cầu vốn với lãi suất ưu đãi, thời gian vay lên tới 10 năm. Cùng với đó, nếu khách hàng tự nguyện thanh toán tiền đợt 3 trước hạn được ưu tiên lựa chọn trước một vị trí để xe ô tô tại tầng
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng chính sách khuyến mãi của các chủ đầu tư hiện nay mới chỉ là hình thức. Để thu hút được nhiều khách hàng đi đến quyết định mua nhà tại dự án của mình, chủ đầu tư còn phải thực hiện nhiều chính sách khác sát thực hơn.
Chủ đầu tư phải “đánh” vào trúng điểm khách hàng quan tâm mới kích được nhu cầu. Chẳng hạn ngoài tính pháp lý, tiến độ dự án, chất lượng sản phẩm, giá cả… thì chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất thấp vay ngân hàng dài hạn cho người mua nhà thì sẽ thu hút khách hàng hơn cả, thay vì doanh nghiệp khuyến mãi ô tô, ti vi...
Tuy nhiên, để làm “nóng” thị trường bất động sản vào thời điểm hiện nay rất khó, vì thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào khủng hoảng. Vì có rất nhiều nguyên nhân như: Chính sách thắt chặt tín dụng, Nhà nước cấm các Tổng công ty đầu tư ngoài ngành. Ngoài ra, cơ quan chức năng còn “đánh” khá mạnh vào nhà đầu cơ thứ cấp, các quỹ đầu tư thiếu, phong trào đầu tư bất động sản của DN quá nhiều tạo ra nguồn cung mới vượt quá so với nhu cầu mà thêm vào đó, phần lớn là cầu ảo, chủ yếu bán nhà đất trên giấy…
Anh Trần Thế Minh, một khách hàng đang tìm mua căn hộ nhận xét, "hiện nay tôi chưa quyết định mua căn hộ tại dự án nào, vì thời gian gần đây thấy khá nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Vì vậy, điều quan tâm nhất khi tôi quyết định mua căn hộ là tính chất pháp lý, chất lượng, phí dịch vụ, công tác quản lý sau khi chung cư vận hành… còn chính sách khuyến mãi như trúng thưởng quà ô tô, tivi… chỉ là thứ yếu".
5.3. Giải pháp phía thị trường
- Người dân nên tỉnh táo trong các quyết định, không nên ồ ạt chạy theo số đông tạo nên các cơn sốt ảo trên thị trường là một trong số những nguyên nhân đẩy giá chung cư lên cao so với giá trị thực
Kết luận
Việt Nam hiện nay là một nước có dân số trẻ, với tỉ lệ tăng dân số hàng năm đạt trung bình là 1,98% và đến thời điểm hiện tại cả nước có khoảng 86 triệu dân, đứng thứ 12 trên thế giới. Trong khi đó quỹ đất của nước ta không tăng hoặc tăng không đáng kể đã tạo ra một mối lo đáng ngại về chỗ ở cho người dân trong thời điểm hiện tại và tương lai. Nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên bức thiết.
Hà Nội - trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của cả nước, nơi thành phố đất chật người đông, mật độ dân số cao nhất cả nước. Mặt khác, dân số tăng một cách nhanh chóng, chủ yếu là về mặt cơ học dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở cho khu vực nội đô. Chính vì vậy để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở đồng thời tiết kiệm được quỹ đất những khu nhà chung cư được xây dựng ngày càng nhiều.
Việc xây dựng và phát triển chung cư cao cấp là một việc làm có ý nghĩa hết sức quan trọng về chính trị, xã hội, kinh tế, văn hoá, đòi hỏi sự quan tâm của cả hệ thống chính trị, phải thống nhất và phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng, các nhà quản lý, các nhà đầu tư xây dựng và người dân. Và đây cũng là một thị trường đầy hứa hẹn và đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư. Phát triển thị trường nhà chung cư cao cấp là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Trong suốt thời gian qua, xây dựng và phát triển nhà chung cư cao cấp đáp ứng nhu cầu cấp thiết cho người dân là một trong những vấn đề xã hội quan trọng luôn được Đảng, Nhà nước, các cấp chính quyền, các ngành và các tổ chức xã hội có liên quan quan tâm. Tuy đã có những thay đổi mạnh mẽ trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà chung cư dưới tác động của công cuộc đổi mới, nhưng tình trạng nhà chung cư hiện nay vẫn còn là vấn đề xã hội cấp thiết và phức tạp cần được giải quyết trong những năm tới.
Tài liệu tham khảo (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1. Giáo trình thị trường bất động sản
2. Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư 3. Luật nhà ở năm 2005
4. Pháp lệnh nhà ở năm 1991
Nội dung bài của em vẫn còn sơ sài và nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý và hướng dẫn của thầy. Em xin chân thành cảm ơn!