luận văn kinh doanh bất động sản TÌM HIỂU KỸ THUẬT – DCF TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING    PHẦN TIỂU LUẬN: BÀI TẬP NHĨM Đề tài: t×m hiĨu kü tht DCF thẩm định giá tài sản Thnh viờn nhúm: Lê Việt Đức Lê Xuân Đức Hoàng Mạnh Cờng Nguyễn Đức Phơng 5: Lê Sĩ T×nh Giảng viên hướng dẫn: Cơ : Th.s Nguyễn Thị Minh Nguyệt Thầy: TS Vũ Minh Đức Hà Nội 10/2011 MỤC LỤC Trang DANH MỤC BẢNG, BIỂU DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ .3 1.1.Những khái niệm .3 1.1.1: Khái niệm thẩm định giá tài sản : 1.1.2: Khái niệm phương pháp chi phí thẩm định giá 1.2: Cơ sở lý luận phương pháp chi phí 1.2.1 Giá trị thị trường làm sở cho phương pháp chi phí .4 1.2.2 Giá trị phi thị trường làm sở cho phương pháp chi phí: .4 1.3: Nguyên tắc ứng dụng 1.3.1.Nguyên tắc thay thế: 1.3.2.Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: .4 1.3.3.Nguyên tắc tuân thủ: 1.3.4.Nguyên tắc đóng góp: 1.3.5 Nguyên tắc cung cầu: 1.3.6.Nguyên tắc cân bằng: CHƯƠNG II .6 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1: Đối với bất động sản 2.1.1: Các trường hợp ứng dụng: 2.1.2: Các bước tiến hành .6 2.1.3.Cách xác định chi phí cơng trình xây dựng: 2.1.4 Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mòn lũy kế 2.1.5: tập áp dụng: .9 2.2: Đối với máy móc thiết bị CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Ở VIỆT NAM .17 3.1 Tình hình áp dụng phương pháp chi phí Việt Nam 17 3.2 Ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí áp dụng Việt Nam 18 3.2.1 Ưu điểm: 18 3.2.2 Hạn chế: .18 3.2.3 Giải pháp: 20 KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 2-1: Các bước tiến hành phương phí BĐS Bảng 2-2: Các bước tính tỷ lệ hao mịn theo phương pháp chiết trừ Biểu 3-1: Cơ cấu sử dụng phương pháp thẩm định giá Việt Nam- Số liệu tháng 11/2009 17 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MMTB : Máy móc thiết bị BĐS : Bất động sản GTTT : Giá trị thị trường GTPTT : Giá trị phi thị trường LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài: Trên thị trường Việt Nam nay, hoạt động thẩm định giá phát triển mạnh mẽ Cùng với việc nhu cầu thẩm định giá ngày tăng lên,các phương pháp sử dụng công tác thẩm định giá ngày trở nên đa dạng phong phú hơn.Chính nghiên cứu,tìm hiểu phương pháp thẩm định giá vấn đề cấp thiết đáng quan tâm Việt Nam Thông qua nghiên cứu có nhìn tổng quan hệ thống phương pháp thẩm định giá, từ đánh giá nhận xét tìm phương pháp phù hợp thị trường Việt Nam phù hợp đánh giá loại tài sản Phương pháp chi phí phương pháp sử dụng nhiều nước ta Phương pháp áp dụng rộng rãi thẩm định giá tài sản bất động sản,cơng trình xây dựng hay máy móc thiết bị Nhận thức tầm quan trọng vấn đề này, nhóm lựa chọn đề tài : “ Phương pháp chi phí tình hình áp dụng cơng tác thẩm định giá Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu giúp hiểu rõ phương pháp chi phí, qua nắm bắt hiểu rõ bước thực thẩm định giá phương pháp chi phí thực trạng việc sử dụng phương pháp Việt Nam Đồng thời tìm hiểu hiệu tính xác mà kết thẩm định mang lại, kinh nghiệm,đánh giá thẩm định viên sử dụng phương pháp thực tế Và câu hởi đặt là: • Cơ sở lý luận nguyên tắc ứng dụng phương pháp chi phí gì? • Phương pháp chi phí tiến hành bất động sản máy móc thiết bị • Liệu phương pháp có phù hợp với công tác thẩm định giá thị trường Việt Nam hay khơng? • Khi áp dụng phương pháp chi phí có ưu nhược điểm gì, có gặp phải khó khăn hạn chế hay khơng? • Việc đưa đề xuất,các biện pháp khắc phục cho tồn cịn mắc phải gì? Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: - Phương pháp chi phí thẩm định giá - Thực tiễn áp dụng phương pháp chi phí cơng tác thẩm định giá Việt Nam Bố cục viết: Bài viết có 25 trang, có biểu bảng, hình phụ lục Ngoài phần mở đầu kết luận, viết gồm chương: Chương I: Cở sở lý luận chung phương pháp chi phí thẩm định giá Chương II: Các bước tiến hành phương pháp chi phí cơng tác thẩm định giá bất động sản máy móc thiết bị Chương III: Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí Việt Nam CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1.Những khái niệm 1.1.1: Khái niệm thẩm định giá tài sản : Pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế" "Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định" 1.1.2: Khái niệm phương pháp chi phí thẩm định giá Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá 1.2: Cơ sở lý luận phương pháp chi phí Trong số tài sản đa dạng hữu, có số tài sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng yêu cầu cụ thể.Ví dụ máy móc, thiết bị chế tạo đơn thiết bị hải đăng, sở lọc dầu, tầu nghiên cứu biển,… Hoặc nhà thờ, trường học, bệnh viện, trạm cảnh sát…… tài sản tương tự không thực chức sinh lời Trong hầu hết trường hợp, tài sản xây dựng, sản xuất nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt thường khơng có tổ chức thay khác cần đến tài sản Do vậy, xảy việc mua bán tài sản thị trường, tức khơng có tài liệu giao dịch làm sở cho so sánh việc thẩm đinh giá.Đối với tài sản vậy, việc định giá hình thành từ nguyên tắc thay , gọi phưong pháp chi phí giảm giá, với giả định giá trị cuả tài sản có đo chi phí làm tài sản tưong tự vật thay Cơ sở lý luận phương pháp cho người mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lý khơng trả giá cho tài sản lớn so với chi phí bỏ để mua tài sản, mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự Các sở giá trị phương pháp chi phí: 1.2.1 Giá trị thị trường làm sở cho phương pháp chi phí Định nghĩa IVSC – International Valuation Standards Committee Giá trị thị trường tổng số tiền trao đổi ước tính tài sản bên người bán sẵn sàng bán tài sản với bên người mua sẵn sàng mua tài sản vào thời điểm thẩm định giá, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện, thiện chí hiểu biết lẫn nhau, thị trường trao đổi cách khách quan độc lập 1.2.2 Giá trị phi thị trường làm sở cho phương pháp chi phí: Bên cạnh giá trị thị trường, giá trị máy, thiết bị cịn rút từ lợi ích kinh tế thay hay chức gắn với nó, hay phản ánh biểu thị trường khơng điển hình hay khơng bình thường Đó giá trị thể dựa sở phi thị trường 1.3: Nguyên tắc ứng dụng 1.3.1.Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc xác khơng có khách hàng trả giá cho tài sản cao chi phí bỏ để xây dựng, sản xuất, giao dịch tài sản có công năng, tác dụng tương đương, hợp pháp 1.3.2.Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Sử dụng máy, thiết bị cao tốt hiểu cách khái quát việc sử dụng đem lại khả sinh lợi hợp pháp chắn vào thời điểm thẩm định Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: Về mặt vật chất, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); Về mặt pháp luật, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ Về mặt sử dụng, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà bất động sản cho thu nhập rịng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao Về mặt thời gian, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài 1.3.3.Nguyên tắc tuân thủ: Giá trị tài sản ước tính thơng qua việc đánh giá tính hữu dụng phương diện yếu tố pháp lý, sở vật chất, kinh tế mơi trường Đây yếu tố có ảnh hưởng đến khả sinh lời 1.3.4.Nguyên tắc đóng góp: Giá trị phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành Với bất động sản tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản bất động sản đo định lượng giá trị mà đóng góp vào tổng thu nhập thực, thu nhập thực vốn hố thành giá trị 1.3.5 Nguyên tắc cung cầu: Sự dịch chuyển đường cung đường cầu làm giá tăng lên giảm xuống Chi phí tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Nếu chi phí thay đổi khơng tương ứng với thay đổi giá thị trường, chi phí xây dựng cơng trình lợi ( lỗ) giá trị cơng trình tăng hay giảm tương ứng 1.3.6.Nguyên tắc cân bằng: Nguyên tắc cân nêu lên tác nhân sản xuất phận khác tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản Sự cân dẫn đến giá trị cơng trình q thấp hay q cao Q thấp đầu tư so với giá trị đất, ngược lại cao đầu tư vào công trình nhiều CHƯƠNG II CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1: Đối với bất động sản 2.1.1: Các trường hợp ứng dụng: Phương pháp chi phí giảm giá thường dùng để định giá trường hợp sau: Định giá tài sản dùng cho mục đích sử dụng riêng biệt bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, tài sản có chứng so sánh thị trường Định giá cho mục đích bảo hiểm Là phương pháp người đấu thầu tham gia đấu thầu Được dùng để kiểm tra phương pháp khác 2.1.2: Các bước tiến hành Bảng 2-1: Các bước tiến hành phương phí BĐS Bước Quy trình Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước  Công thức: Giá trị BĐS = Giá trị lơ đất trống + Chi phí – Giá trị hao mòn lũy kế  (5) = (1) + (2) – (3) 2.1.3.Cách xác định chi phí cơng trình xây dựng: Trong phương pháp chi phí giảm giá có cách xác định chi phí là: chi phí tái tạo chi phí thay - Chi phí tái tạo:là chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt với cơng trình thẩm định giá,bao gồm điểm lỗi thời cơng trình Về mặt lý luận phương pháp coi phương pháp cho giá trị xác khơng thực thực cơng trình lỗi thời cũ kĩ bao gồm chi phí để tái tạo lại không hiệu lỗi thời khơng dùng - Chi phí thay thế: Là chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với cơng trình thẩm định giá loại bỏ phân có chức lỗi thời xem phương pháp có tính thực tiễn cao Để tính chi phí cơng trình xây dựng cần biết yếu tố cấu thành Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm: Các chi phí trực tiếp, bao gồm: chi phí nguyên vật liệu, nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng, dịch vụ điện tạm thời , lãi chi phí quản lý nhà xây dựng Các chi phí gián tiếp, bao gồm: - Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp gồm chi phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kĩ thuật kiến trúc giám sát - Lãi vay nợ xây dựng - Công tác quản lý tài sản phí quản lý cơng trình - Những chi phí mang tính tạm thời khác Các phương pháp phổ thơng tính chi phí tái tạo chi phí thay cơng trình xây dựng: - Phương pháp so sánh theo đơn vị; - phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng; - Phương pháp ước tính theo hạng mục cơng trình - phương pháp so sánh thị trường - Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…); Thẩm định viên vào loại hình cơng trình, thơng tin có để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp 2.1.4 Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế Hao mịn cơng trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, hao mòn tác động từ yếu tố bên ngồi tài sản (hao mịn kinh tế) 2.1.4.1 Đối với hao mòn tự nhiên: - Hao mòn tự nhiên: hao mòn thời gian sử dụng, tác động thời tiết, việc bảo quản cơng trình q trình sử dụng tính hao mịn tự nhiên theo cách: - Loại tài sản máy, thiết bị cần thẩm định giá - Nguồn thông tin liên quan thu thập mức độ tin cậy thông tin khả sử dụng tài liệu thị trường vào công việc thẩm định gía - Mục đích cơng việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới, Khi thẩm định, thường sử dụng kết hợp phương pháp sau: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp chi phí; - Phương pháp thu nhập; PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá Việc thực phương pháp chi phí bao gồm bước sau: Bước Đánh giá tồn diện tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá Để đánh giá tồn tình trạng máy móc thiết bị cần ý đến: (a) Trạng thái máy móc, thiết bị tiến hành thẩm định Cần xác định rõ trạng thái máy móc, thiết bị tiến hành thẩm định: - Đang vận hành; - Không vận hành lắp ráp trạng thái sẵn sàng hoạt động; - Đã lâu không vận hành lắp ráp hoàn chỉnh; - Đã tháo rời thành cụm; (b)Vị trí MMTB tiến hành thẩm định Xác định vị trí MMTB tiến hành thẩm định: - Tại nơi chuẩn bị tháo dỡ hay tháo dỡ để xuất khẩu; - Tại kho để chuẩn bị xuất khẩu; - Tại kho trung chuyển hay kho nơi nhận thiết bị; - Tại nơi lắp đặt để sản xuất; Mỗi vị trí trạng thái MMTB tiến hành thẩm định tương ứng với mục đích đánh giá khác : Khi đánh giá lực thực tế hoạt động MMTB, cần phải đánh giá thiết bị nơi MMTB lắp đặt trạng thái hoạt động vận hành… (c) Danh mục MMTB thẩm định - Danh mục MMTB phải có đầy đủ thơng tin : + Tên gọi ( Tiếng Việt ngoại ngữ xuất xứ, tốt tiếng Anh); + Kí mã hiệu; 10 + Hãng sản xuất; + Nước sản xuất; + Năm sản xuất; + Số lượng; + Mức chất lượng lại nhà cung cấp tự đánh giá ( có); + Giá máy móc, thiết bị; - Các tài liệu kỹ thuật có liên quan tới thiết bị thẩm định ( có) kèm theo danh mục (d)Nội dung phương pháp Việc đánh giá tiến hành theo nội dung phương pháp sau: * Đánh giá định tính chất lượng thiết bị : Đối với MMTB đơn lô thiết bị đơn hợp đồng thiết bị dây chuyền cơng nghệ có giá trị đến 100.000 USD * Xác định mức chất lượng thực tế thiết bị thẩm định: Đối với MMTB đơn dây chuyền thiết bị cơng nghệ có giá trị 100.000 USD sau đánh giá định tính chất lượng thiết bị tiến hành xác định mức chất lượng thực tế thiết bị - Đánh giá định tính chất lượng MMTB: Xem xét hồ sơ, đối chiếu MMTB thẩm định với danh mục thiết bị có yêu cầu thẩm định Quan sát trực quan MMTB thời điểm vị trí thẩm định Xem xét phù hợp MMTB danh mục thiết bị có yêu cầu thẩm định Tiến hành đánh giá để phân loại chất lượng thiết bị - Phương pháp ngoại quan: Thẩm định viên quan sát, ghi nhận thực trạng hạng mục cần thẩm định Việc ghi nhận mơ tả viết hay chụp ảnh… - Đo đạc: Thông thường đo số thơng số liên quan tới an tồn (như điện trở cách điện động điện), kích thước hình học ( khoảng cách an toàn, trạng thái bào mòn, nứt…tại số điểm thiết bị…); - Xử lí thơng tin từ y kiến chun gia ( có ); - Xác định mức chất lượng thực tế MMTB thẩm định thực theo trình tự sau: - Phân nhóm MMTB: Việc phân nhóm MMTB thực thẩm định dây chuyền thiết bị có số lượng thiết bị nhiều hình thành cụm công nghệ độc lập Tùy quy mô dây chuyền công nghệ yêu cầu việc thẩm định chia thiết bị thành nhóm để thực việc xác định hạng mục 11 thẩm định, hệ số trọng lượng hạng mục xác định tiến hành thẩm định - Đánh giá định tính chất lượng thiết bị ( nêu ); - Xác định mức chất lượng thực tế: Các thẩm định viên xem xét, đánh giá ghi nhận thực trạng theo danh mục sau: - Ngoại quan tính đầy đủ thiết bị ; - Động lực thiết bị : + An tồn; + Trạng thái khả làm việc - Hệ thống truyền động: + An toàn; + Trạng thái khả làm việc - Hệ thống điều khiển: Trạng thái khả làm việc - Bộ công tác: + An toàn; + Trạng thái khả làm việc - Các phận phụ trợ: Trạng thái khả làm việc Bước Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay để sản xuất đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định Pháp Luật Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay ( bao gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật) để sản xuất đưa MMTB vào sử dụng, giống tương tự mặt công suất tiềm phục vụ, giả sử sử dụng sử dụng cao tốt - Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định Nhà nước hạch tóan chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật nguyên, nhiên vật liệu, lao động phải dựa vào mặt giá thị trường hành đơn giá vật tư - Lợi nhuận nhà sản xuất ước tính vào lợi nhuận bình quân ngành sản xuất máy, thiết bị loại - Thuế loại vào quy định Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá - Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng 12 (a) Nội dung chi phí - Chi phí tái tạo: Là chi phí hành phát sinh việc chế tạo MMTB giống hệt máy móc, mục tiêu cần thẩm định, bao gồm điểm lỗi thời máy móc mục tiêu - Chi phí thay : Là chi phí hành phát sinh việc sản xuất MMTB có giá trị sử dụng tương đương với MMTB mục tiêu cần thẩm định theo tiêu chuẩn, thiết kế cấu tạo hành (b)Phạm vi Việc ước tính chi phí tái tạo thay MMTB cần vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt giá nguyên vật liệu, nhân công thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, quy định quan có thẩm quyền hạch tốn chi phí sản xuất,…nhằm đạt việc ước tính chi phí mức độ hợp lí + Khi thẩm định giá theo phương pháp chi phí máy móc, thiết bị nước chế tạo, địi hỏi nhà thẩm định phải có tính tốn cụ thể, dự đốn thiết kế máy móc thiết bị, từ xác định hãng sản xuất, chủng loại vật tư thiết bị theo ký mã hiệu, đặc tính kỹ thuật cụ thể máy móc thiết bị, điều kiện chế tạo cơng, cấp bậc thợ cụ thể địi hỏi cho cơng việc đó, lượng tiêu thụ điện máy móc, thiết bị tham gia gia cơng sản phẩm,…trên sở số liệu này, thẩm định viên vào mặt giá vật tư thiết bị quy định nhà nước theo chế độ tiền lương, bảo hiểm xã hội, khoản chi phí chung chi phí sử dụng máy, chi phí phân xưởng,…để tính tốn chi phí chế tạo sản phẩm thời điểm thẩm định giá + Đối với loại máy móc thiết bị nước chưa sản xuất được, có nhu cầu sử dụng người mua thường liên hệ trực tiếp với nhà chế tạo ký hợp đồng mua theo yêu cầu cụ thể Khi có yêu cầu thẩm định giá, cần thẩm định chứng từ nhập khẩu, lấy giá bán từ công ty bán hàng, kiểm tra đối chiếu với thông báo chuyển tiền, tờ khai hải quan giấy cho phép nhập hàng thương mại để xác minh giá nhập ngoại tệ, đối chiếu với tỉ giá quy đổi đồng Việt Nam thời điểm toán, chi phí nhập khẩu, hợp đồng 13 chế tạo cụ thể Từ để xác định giá máy móc thiết bị cần thẩm định Bước Ước tính hao mịn vơ hình, hao mịn hữu hình giá trị hao mịn tích lũy máy, thiết bị Chúng ta biết trình sản xuất cải vật chất, máy, thiết bị tài sản cố định doanh nghiệp, tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất kinh doanh Trong q trình máy, thiết bị giữ ngun hình thái vật chất ban đầu giá trị hao mòn dần chuyển dần phận vào giá trị sản phẩm hình thức khấu hao Bộ phận chuyển dịch máy móc thiết bị yếu tố chi phí sản xuất doanh nghiệp bù đắp sản phẩm tiêu thụ thị trường Tuy nhiên khơng phải loại máy móc tài sản cố định doanh nghiệp để trích khấu hao, mà loại thỗ mãn đồng thời hai tiêu chuẩn đây: - Có thời gian sử dụng từ năm trở lên - Phải có giá trị tối thiểu mức định Mức giá trị thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế định Ở nước ta quy định giá trị tối thiểu cho máy móc để trích khấu hao 10 triệu đồng Những máy, thiết bị thỗ mãn điều kiện trích khấu hao theo chế độ hành Bộ Tài Chính Ước tính tổng số tiền hao mịn thực tế MMTB nguyên nhân bao gồm hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình Số khấu hao chia thành loại: Khấu hao tự nhiên, Lỗi thời chức năng, Lỗi thời kinh tế Hao mịn tích lũy mát giá trị tài sản, lý nào, tạo khác chi phí thay ( sản xuất lại) với giá trị thị trường MMTB giống thời điểm thẩm định giá Những yếu tố làm phát sinh hao mòn tích lũy: 14 (a) Việc ước tính hao mịn hữu hình Việc ước tính hao mịn hữu hình MMTB tương tự ước tính hao mịn tự nhiên cơng trình xây dựng theo cách: - Cách 1: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế máy, thiết bị để tính hao mịn, từ tính giảm giá tài sản Tuổi đời hiệu Hao mòn tài sản = _ x 100% Tuổi đời kinh tế Cách Căn vào hư hỏng, hao mòn phận máy, thiết bị Cơng thức: ΣHi * Ti H = ΣTi Trong đó: H : hao mịn máy, thiết bị tính theo tỷ lệ % Hi : Hao mòn phận kỹ thuật chủ yếu thứ i Ti : Tỷ trọng giá trị phận i tổng giá trị máy, thiết bị n : Số lượng phận kỹ thuật chủ yếu máy, thiết bị (b)Ước tính hao mịn vơ hình Việc ước tính hao mịn vơ hình máy, thiết bị vào thực tế giá bán thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật máy, thiết bị ***Ý nghĩa việc tính tốn hao mịn xác - Giúp cho việc tính giá thành, phí lưu thơng xác định lãi lỗ doanh nghiệp xác - Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn tái sản suất mở rộng máy móc, thiết bị doanh nghiệp - Trong công tác thẩm định giá giúp thẩm định viên xác định xác thời gian cịn lại phải tính khấu hao máy thiết bị, qua ước tính chất lượng cịn lại máy thiết bị để phục vụ công tác thẩm định giá 15 Bước Ước tính giá trị máy, thiết bị cách lấy kết bước trừ (-) kết bước Giá trị ước tính máy, thiết bị = Chi phí tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị (tương tự) – Hao mịn tích luỹ máy, thiết bị cần thẩm định giá Trừ số tiền hao mịn tích lũy khỏi chi phí tính theo mặt giá thị trường để sản xuất thay MMTB có, xác định giá trị MMTB Lưu ý: Căn vào nguyên giá thị trường MMTB, dự kiến tỷ lệ sử dụng giá trị lại Xem xét chi tiết cụm chi tiết cần thay hư hỏng nhiều ( từ 40-45%) tiếp tục sử dụng khơng an tồn Xác định giá trị thị trường chi tiết cụm chi tiết này, từ xác định giá trị thị trường MMTB sử dụng giá trị lại trừ giá trị chi tiết cụm chi tiết phải thay Cơng thức tính mở rộng: Giá trị thị trường MMTB sử dụng = Giá trị lại – Giá trị chi tiết cụm chi tiết phải thay Ví dụ Cần thẩm định giá xe tải sử dụng có nhãn hiệu HINO Nhật Bản, sản xuất năm 1994 trọng tải 07 tấn, nguyên giá 560 triệu đồng, sử dụng năm, tổng số xe chạy 900.000km Tổng số cho đời xe ( phải đại tu) loại xe HINO 1.800.000km Như vậy, - Tỷ lệ sử dụng lại xe : 900.000/ 1.800.000 = ½ - Giá trị lại xe : 560 triệu x ½ = 280 triệu đồng - Trong q trình sử dụng, thay số phụ tùng, chi tiết để bảo đảm cho xe hoạt động an toàn: + lốp : 9.000.000đ + Hộp số : 13.000.000đ + Má phanh : 600.000đ + Bình điện : 1.000.000đ +……… + Cộng : 30.000.000đ - Giá trị thị trường xe sử dụng là: 280 triệu – 30 triệu = 250 triệu đồng 16 CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Ở VIỆT NAM 3.1 Tình hình áp dụng phương pháp chi phí Việt Nam Trên giới, phương pháp chi phí áp dụng từ lâu hoạt động thẩm định giá tài sản Tuy nhiên nay, phương pháp khơng cịn sử dụng rộng rãi trước Nguyên nhân hệ thống phương pháp thẩm định giá ngày phong phú, nhiều phương pháp hiệu đời, cho kết qủa thẩm định mang tính khách quan xác cao Bên cạnh đó, biến động liên tục thị trường giới góp phần làm cho phương pháp chi phí trở nên khơng cịn phù hợp Ngày phương pháp chi phí thường sử dụng với mục đích kiểm tra, đối chứng cho số phương pháp khác Biểu 3-1: Cơ cấu sử dụng phương pháp thẩm định giá Việt Nam- Số liệu tháng 11/2009 Mặc dù vậy, Việt Nam nay,phương pháp chi phí phương pháp phổ biến hoạt động thẩm định giá Theo số liệu thống kê cho biết,ở nước ta, tỷ lệ áp dụng phương pháp chiếm khoảng 15%-20% (phương pháp so sánh chiếm khoảng 50%) Phương pháp chi phí sử dụng phổ biến có hiệu việc thẩm định giá bất động sản máy móc thiết bị, đặc biệt tài sản chun biệt có thơng tin thị trường, trao đổi hay mua bán, ví dụ bệnh viện, trường học, cơng trình xây dựng đặc biệt, mang 17 tính phúc lợi xã hội, máy móc thiết bị qua sử dụng… loại tài sản này, khơng thể khó để đánh giá phương pháp khác, định giá phương pháp khác cho độ xác khơng cao; tài sản khơng có tài sản tương tự để sử dụng phương pháp so sánh Về việc thu thập thơng tin số liệu cho phương pháp chi phí này, thẩm định viên chia sẻ họ chủ yếu dùng giấy tờ kinh tế, hợp đồng kinh tế để dựa vào tính tốn Trong trường hợp khơng có giấy tờ họ dựa vào sổ sách kế toán ( hạng mục chi phí ) kiểm tốn Cịn trường hợp chưa kiểm tốn đối chiếu với thực tế 3.2 Ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí áp dụng Việt Nam 3.2.1 Ưu điểm: Trên thực tế, Việt Nam ,việc quy hoạch khu vực thẩm định dự án đầu tư tồn loại tài sản có tính chun biệt, thực thẩm định giá cần sử dụng phương pháp chi phí Phương pháp phương án sử dụng cao tối ưu mặt hiệu kinh tế, có ý nghĩa thực tiễn lớn Ví dụ trường hợp tiến hành quy hoạch khu vực sử dụng để làm bệnh viện,sử dụng phương pháp ta phương án sử dụng cao tối ưu xét mặt hiệu kinh tế vị trí thay trung tâm thương mại, sử dụng cho mục đích khác Khơng vậy, phương pháp khác thẩm định giá đa phần tính đến giá trị thị trường nên số trường hợp phương pháp khơng thể áp dụng Vì tính đặc thù tài sản chuyên biệt mua bán thị trường nên việc đánh giá việc kết hợp với giá trị phi thị trường xác Ví dụ ngân hàng tiến hành cưỡng chế thu hồi tài sản chuyên biệt, cung cầu tài sản thị trường nên khơng có thơng tin giá trị thị trường, thực phương pháp chi phí dựa kết hợp giá trị phi thị trường lựa chọn tối ưu Đặc biệt tài sản bị cưỡng chế sử dụng phương pháp khác mang lại kết thiếu tính xác nhiều Hơn sử dụng phương pháp ta dễ dàng tìm liệu chi phí thay thế, tái tạo, khảo sát hay so sánh thị trường 3.2.2 Hạn chế: Việc sử dụng giá trị phi thị trường mang lại nhiều ưu điểm đồng thời bộc lộ nhiều hạn chế việc đánh giá thẩm định tài sản phương pháp chi phí, đặc biệt thị trường Việt Nam Trên thực tế, mà hành lang pháp lý cịn thiếu chặt chẽ, chưa đồng bộ, thơng tin thị trường không đầy đủ, 18 thiếu minh bạch, cấu thị trường nhiều thành phần lại phát triển thiếu định hướng tất yếu tố khiến thị trường Việt Nam trở thành thị trường khó kiểm sốt dự đốn, khơng thị trường nước khác Dẫn đến việc sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho phương pháp chi phí thiếu tính khách quan so với thị trường khác,do độ xác chưa đảm bảo Khi áp dụng phương pháp chi phí vào thẩm định tài sản,ta ước tính chi phí thực tế bỏ q trình hình thành tài sản, mà bỏ qua giá trị phi kinh tế giá trị lịch sử,giá trị văn hóa,giá trị nghệ thuật Ví dụ trường hợp tài sản thẩm định cơng trình xây dựng mang tính lịch sử (như bảo tàng Hồ Chí Minh hay chùa Một Cột ),nếu sử dụng phương pháp chi phí để tính toán gây sai lệch nhiều,bởi giá trị cơng trình chủ yếu giá trị phi kinh tế, mà phần giá trị lại khơng tính đến phương pháp Hơn nữa, phương pháp dựa tính tốn nhiều loại giá, mà thị trường Việt Nam giá hàng hóa biến động mạnh nhiều nguyên nhân nguyên nhân chủ yếu tỉ lệ lạm phát cao, điều gây sai lệch sử dụng phương pháp chi phí cơng tác thẩm định Và hạn chế lơn áp dụng phương pháp chi phí cơng tác thẩm định Việt Nam Khi sử dụng phương pháp chi phí ta phải sử dụng nhiều đến liệu, mà liệu lại có tính lịch sử, số liệu số liệu cũ, khơng cịn phù hợp với thị trường Khi đánh giá tài sản có giá trị sử dụng chuyên biệt, máy móc q cũ, khơng thể tìm thiết bị hay phận thay ta tính tốn theo phương pháp khấu hao Tuy nhiên số trường hợp thực tế, máy móc thiết bị sử dụng lâu, chi phí sửa chữa lớn, khấu hao bù đắp cộng dồn qua năm lớn chi phí nhiều khơng tính chi phí thay thiết bị lỗi thời lạc hậu khơng tìm thiết bị thay Mặt khác, việc ước tính khấu hao chủ quan chưa có phương pháp riêng biệt áp dụng rộng rãi để tính khấu hao Tuy nhiên,khi sử dụng phương pháp khấu hao bù đắp, không đánh giá giá trị thời gian tiền hay thay đổi cơng nghệ,trong số trường hợp,chi phí sửa chữa hay khấu hao bù đắp qua năm lớn giá trị thực tài sản,vì nên kết tính tốn theo phương pháp gặp phải nhiều sai sót Mặt khác, thực tế chi phí khơng với giá trị khơng tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Việc vào phân tích chi phí phận cấu cấu thành tài sản làm giá trị tài sản bị sai lệch Hạn chế chủ quan ( thân phương pháp ) đội ngũ thẩm định viên Việt Nam số lượng mà chất lượng cịn chưa cao, phương pháp chi phí địi hỏi phải nhà thẩm định viên 19 phải có kiến thức định tài sản, tài chính, thuế, luật, xây dựng, máy móc thiết bị, đào tạo chuyên sâu kỹ thuật, khả phân tích chi tiết loại chi phí 3.2.3 Giải pháp: Khi đề cập vấn đề giải pháp cho hạn chế tồn phương pháp chi phí áp dụng Việt Nam, chuyên gia thẩm định giá VVFC chia sẻ số giải pháp sau: Thứ hạn chế số liệu cũ, giá không phù hợp với thực tế lạm phát, giá theo ơng H, hạng mục cũ ta tính theo giá hành tài sản Thứ hai hạn chế chi phí phận khơng tạo nên giá trị tổng thể tài sản ơng H cho rằng, có quy định Bộ Xây dựng điều chỉnh chi phí khác tổng dự tốn cơng trình xây dựng khắc phục Thứ ba hạn chế phương pháp tính khấu hao, ứng dụng tốn tài tài doanh nghiệp để tính tốn Thứ tư: Để giải vấn đề trình độ thẩm định viên cần tạo điều kiện nâng cao đào tạo thực hành cho đội ngũ thẩm định viên tương lai Thứ năm : Cần nâng cao quản lí Nhà nước chuẩn mực xác định chi phí để thống thuận lợi việc tính toán thẩm định viên 20 KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu học tập thẩm định giá nhóm nghiên cứu hồn thành thảo luận: “ Phương pháp chi phí hoạt động thẩm định giá Việt Nam” Trong thảo luận này, nhóm tập trung giải vấn đề sau: Cơ sở lý luận chung phương pháp chi phí thẩm định giá, khái niệm bản,cơ sở,nguyên tắc ứng dụng Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí cụ thể với loại tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị… Tình hình áp dụng phương pháp chi phí Việt Nam,ưu nhược điểm,hạn chế giải pháp khắc phục Tuy nhiên vấn đề kinh tế nước ta, có phạm vi tìm hiểu sâu rộng,phức tạp nhiều tranh cãi,liên quan đến nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội, đòi hỏi kiến thức chuyên sâu chuyên nghành hiểu biết rộng thị trường kinh nghiệm Do thảo luận nhóm chúng tơi khơng thể tránh khỏi thiếu sót,kính mong thầy giáo bạn cho ý kiến góp ý để thảo luận nhóm hồn thiện Bản thân thành viên nhóm cố gắng tìm tịi nghiên cứu nhiều vấn đề để hiểu rõ 21 PHỤ LỤC Làm rõ ba vấn đề phần thảo luận lớp: Cở sở giá trị thị trường sở giá trị phi thị trường hiểu cách cụ thể áp dụng phương pháp chi phí Tại q trình tiến hành định giá lại có khác biệt BĐS MMTB Hạn chế lớn việc áp dụng phương pháp chi phí Việt Nam gì? Trả lời: 1.Như trình bày thực tế có nhiều tài sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt Trên thị trường xảy việc mua bán loại tài sản Do ta thiếu để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Đối với tài sản việc định giá hình thành từ nguyên tắc thay thế, với giả định giá trị tài sản có đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay Vì để đánh giá trị lại tài sản chuyên biệt ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản, sở giá trị thị trường tài sản có chi phí làm tương tự tài sản cần thẩm định Nói cách đơn giản, ưu điểm phương pháp chi phí có xét đến giá trị phi thị trường tài sản chuyên biệt Nhưng việc định giá tài sản dựa việc đánh giá chi phí tạo tài sản tương tự vật thay thế-tài sản phản ánh giá trị thị trường Vì nói phương pháp chi phí định giá giá trị tài sản dựa sở giá trị thị trường 2.Quá trình tiến hành định giá chia riêng cho MMTB BĐS khác khác đặc điểm, tính chất, phận cấu thành MMTB BĐS từ có khác cách tính hao mịn Mặt khác phương pháp tiếp cận BĐS dễ dàng MMTB có tài sản tương đồng Ngồi cịn khác mức độ chi tiết tài sản 3.Hạn chế lớn phương pháp chi phí áp dụng vào thực tiễn Việt Nam giá hàng hóa Việt Nam biến động mạnh nhiều nguyên nhân nguyên nhân chủ yếu tỉ lệ lạm phát cao, điều gây sai lệch sử dụng phương pháp chi phí cơng tác thẩm định giá Lạm 22 phát Việt Nam cao ( năm 2010 11,75%), ước tính giá trị tài sản ta hồn tồn tính tỷ lệ lạm phát tương lai gần ta khơng thể ước tính cách xác Vì giá tài sản vừa thẩm định thời gian tới bị sai lệch 23 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài chính, Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005, định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Đồn Văn Trường, Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, nhà xuất khoa học kỹ thuật, Hà Nội 2009 TS Nguyễn Minh Hồng, Ths Phạm Văn Bình, Giáo trình định giá tài sản, Học viện tài chinh, Hà Nội, 2011 TS Vũ Minh Đức, Giáo trình nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá, Nhà xuất Đại học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội,2011 24 ... pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá Việc... vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành Với bất động sản tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản bất động sản. .. vào thẩm định tài sản, ta ước tính chi phí thực tế bỏ trình hình thành tài sản, mà bỏ qua giá trị phi kinh tế giá trị lịch sử ,giá trị văn hóa ,giá trị nghệ thuật Ví dụ trường hợp tài sản thẩm định