Luận văn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty CP xây dựng số 2 (VINACONEX no 2) thực trạng và giải pháp

Danh mục chữ viết tắt Vinaconex : Công ty Cổ phần Xây dựng số TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TBCN : Tư chủ nghĩa XHCN : Xã hội chủ nghĩa KTTT : Kinh tế thị trường KT-XH : Kinh tế - Xã hội SX-KD : Sản xuất – Kinh doanh KTHH : Kinh tế hàng hoá TTBĐS : Thị trường bất động sản BĐS : Bất động sản HHBĐS : Hàng hoá bất động sản TTHH : Thị trường hàng hoá NSNN : Ngân sách Nhà nước KCN, KCX : Khu công nghiệp, khu chế xuất TSTC : Tài sản chấp DNNN : Doanh nghiệp Nhà nước MGBĐS : Môi giới bất động sản KDBĐS : Kinh doanh Bất động sản TSCĐ : Tài sản cố định XNK : Xuất nhập khảu KĐTM : Khu đô thị CBCNV : Cán công nhân viên Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực Vinaconex Bảng 2.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án bất động sản thực Vinaconex Bảng 2.3 Tiến độ bỏ vốn dự án thực Vinaconex Bảng 2.4: Các trạm trộn bê tông thương phẩm Vinaconex Bảng 2.5: Biểu kê lực MMTB xe máy thi công xây lắp Vinaconex Bảng 2.6: Nguồn nhân lực Vinaconex Bảng 2.7: Tình hình lao động Vinaconex Bảng 2.8: Hoạt động marketing chào giá, đấu thầu Vinaconex Bảng 2.9: Kết hoạt động sản xuất kinh doanh Vinaconex tính đến cuối năm 2008 Bảng 2.10: Kết hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Vinaconex2 Bảng 2.11: Doanh thu lợi nhuận dự án bất động sản Bảng 2.12: Các tiêu tài dự án bất động sản Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan chuyên đề nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu chuyên đề trung thực có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Nguyễn Văn Hòa Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 làm rung chuyển kinh tế giới Việt Nam phải gánh chịu tổn thất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả nhiều doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể Là đơn vị thành viên Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex vững vàng góp phần với Tổng công ty vượt qua “cơn bão khủng hoảng” đứng vững thị trường cách ngoạn mục Với tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc vững với định hướng chiến lược ổn định, hướng, đồng thời đạo ban lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết liệt đạo sản xuất toàn thể cán công nhân viên công ty, kết sản xuất kinh doanh Công ty Cổ Phần Xây Dựng số tiếp tục tăng trưởng mạnh Trong giai đoạn thực tập Công ty Cổ phần Xây dựng số lựa chọn viết chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ Phần Xây Dựng số (VINACONEX No 2) thực trạng giải pháp” Kết cấu chuyên đề gồm chương: + Chương 1: Những vấn đề lý luận + Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây dựng số (VINACONEX 2) + Chương 3:Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản VINACONEX Hoạt động đầu tư nói chung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp riêng lĩnh vực kinh tế phức tạp, đòi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù Được hướng dẫn tận tình cô giáo ThS Trần Mai Hoa, giúp đỡ nhiệt tình cán phòng Đầu Tư Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, hoàn thành đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng xong kiến thức trình độ thân hạn chế nên không tránh khỏi thiếu sót Vì mong nhận góp ý bảo thầy cô Để bắt đầu cho chuyên đề tốt nghiệp mình, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Cô giáo ThS Trần Mai Hoa cán phòng Đầu tư Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2! Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp Chương 1: Những vấn đề lý luận 1.1 Những vấn đề lý luận chung BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia nguồn tiềm phát triển kinh tế - xã hội nước Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện tất nước phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, việc phân chia bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Hiện nay, có nhiều quan niệm khác bất động sản Tuy nhiên tất thống quan điểm: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản đất đai công trình (Real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it) Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it) Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được định luật pháp” Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất; tài sản khác pháp luật quy định” Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp Như BĐS trước hết tài sản tài sản BĐS, tài sản không di dời BĐS Vì vậy, đặc điểm riêng BĐS không di dời Chính vậy, BĐS trước hết đất đai công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu BĐS Tuy nhiên, quan niệm “tài sản gắn liền với đất” coi BĐS lại có khác Cùng tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc coi động sản lúc khác lại BĐS 1.1.2 Đặc điểm BĐS BĐS loại hàng hoá đặc biệt, đặc điểm chung hàng hoá thông thường, bất động sản có đặc điểm riêng: + Thứ nhất,bất động sản hàng hoá có vị trí cố định, không di dời Đặc điểm hàng hoá bất động sản gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khả dịch chuyển, khó có khả tăng thêm diện tích Đây dấu hiệu để phân biệt khác bất động sản tài sản thông thường khác (động sản) Đặc tính không di dời bất động sản thể chỗ, thành phần tạo thành bất động sản biểu đặc tính di dời trường hợp trường hợp chúng không mang đặc tính đó; đó, đất đai tài sản gắn liền với đặc tính di dời trường hợp, tài sản khác gọi bất động sản mang đặc tính di dời gắn với đất đai (trừ vài trường hợp ngoại lệ theo quy định pháp luật) + Thứ hai, Bất động sản hàng hoá có tính lâu bền Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp giá trị sử dụng đất đai không bị giảm đưa vào sử dụng mà khai thác hợp lý bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng đất ngày tăng Đồng thời, Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp công trình kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Chính tính chất lâu bền hàng hoá BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS phong phú đa dạng, không cạn + Thứ ba, tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v + Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hoá đặc biệt, hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội; đó, vấn đề BĐS chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ văn pháp luật BĐS, đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hoá khác + Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng công trình làm tôn vẻ đẹp sà hấp dẫn công trình khác phổ biến +Thứ sáu, tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD hoạt động khác - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.3 Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 10 Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch TTBĐS nước ta nước giới BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.2 Những vấn đề lý luận chung đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư kinh doanh BĐS: dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS bán thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi đầu tư mua bán Trường hợp đầu tư cách sửa chữa, xây nhà để bán gọi đầu tư gia tăng giá trị BĐS Đầu tư xây dựng cao ốc hay hộ cho thuê, bán Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư … Do nhu cầu mua nhà, đất người dân ngày cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 84 Chuyên đề tốt nghiệp 108% so với năm 2008; Lợi nhuận đạt 37,8 tỷ 90% so với năm 2008; Tỷ xuất cổ tức đạt 18% 100% so với năm 2008; Thu nhập bình quân đạt 3,274tr, 104% so với năm 2008 3.1.2.2 Những thuận lợi khó khăn công ty thời gian tới Thuận lợi Công ty đạt thành công định hoạt động sản xuất kinh doanh, thuận lợi sau: - Là thành viên Tổng Công ty Vinaconex , Tổng Công ty hàng đầu lĩnh vực kinh doanh, xây lắp công trình dân dụng, công nghiệp, sở hạ tầng lĩnh vực khác sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế, giám sát công trình xây dựng Việt Nam nay, Công ty cổ phần Xây dựng số giúp đỡ tận tình Tổng Công ty việc sử dụng thương hiệu phát triển thị trường, hỗ trợ kỹ thuật, công nghệ - Công ty nhận quan tâm sâu sắc, giúp đỡ đạo sâu sát Đảng ủy, Hội đồng quản trị, Ban lãnh đạo Tổng Công ty phòng ban chức - Với bề dày 35 năm hoạt động, Công ty có lực lượng CBCNV gắn bó xây dựng đơn vị, công nhân có tay nghề cao, có gần 250 kỹ sư, kỹ thuật viên có kinh nghiệm quản lý điều hành sản xuất Tập thể Công ty đoàn kết, thống nhất, tâm thực hoàn thành nhiệm vụ giao - Cơ chế điều hành Công ty sau cổ phần hóa đổi mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi nâng cao chất lượng, hiệu sản xuất kinh doanh - Bộ máy lãnh đạo quản lý điều hành Công ty cán có lực chuyên môn, nhiều kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng, có lực cao quản trị điều hành doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu hội nhập - CBCNV rèn luyện, thử thách qua thời kỳ lịch sử đơn vị Đặc biệt chế thị trường, cạnh tranh để tồn phát triển - Công ty khai thác tiềm cách hợp lý, đa dạng hóa loại hình SXKD, phá bỏ “độc canh” có thi công xây lắp, mở rộng loại hình đầu tư, Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 85 Chuyên đề tốt nghiệp kinh doanh nhà sản xuất công nghiệp… Nhiều địa bàn hoạt động đơn vị tiếp tục phát triển uy tín tiến độ, chất lượng mắt quản lý khác Khó khăn: Bên cạnh thuận lợi trên, Công ty gặp số khó khăn: - Sự cạnh tranh lĩnh vực thi công xây dựng ngày liệt, thành phần kinh tế tham gia hoạt động xây lắp, đầu tư ngày nhiều (có nhiều nhà thầu nước) để tìm kiếm việc làm hạ giá thành lớn Sự cạnh tranh tìm kiếm việc làm khó khăn - Lạm phát tăng cao, giá thép, xăng dầu thị trường giới biến động thất thường theo hướng bất lợi gây nhiều khó khăn công tác đấu thầu, thực công trình xây lắp, dự án đầu tư - Với công tác kinh doanh nhà, giải phóng mặt công việc khó khăn, đa phần dân thắc mắc giá đền bù, đặc biệt số hộ dân giao đất không đất để canh tác, tỉnh triển khai đất dịch vụ cho dân địa phương làm chậm Dự án Quang Minh bị chậm tiến độ năm kéo theo giảm hiệu dự án, đồng thời gây xúc cho số hộ dân tham gia góp vốn - Về chế độ sách pháp luật Nhà nước có nhiều thay đổi, đặc biệt lĩnh vực đất đai dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng, triển khai đầu tư gặp nhiều khó khăn Sau luật đất đai có hiệu lực, số sách đất địa phương thay đổi theo: khung giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất cho thuê đất… Do ảnh hưởng lớn đến công tác kinh doanh nhà, sức mua thị trường nhà đất trầm lắng Các giao dịch đất đai, nhà thành công Nhà nước chưa có văn cụ thể việc hướng dẫn quản lý, sử dụng sau dự án đưa vào sử dụng như: Quản lý dân cư, chi phí dịch vụ cho công tác: Bảo hành, bảo trì vận hành dự án… Trước mắt, Công ty để lại khoản tiền để phục vụ cho công tác này, song số ước tính, kinh nghiệm công tác hạn chế Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 86 Chuyên đề tốt nghiệp 3.2 Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản VINACONEX 3.2.1 Một vài giải pháp chung Kiện toàn máy quản lý quy trình quản lý Công ty, với phương châm giao việc đôi với trách nhiệm, quyền hạn quyền lợi Tăng cường công tác đào tạo, bổ sung đội ngũ cán làm công tác đấu thầu quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán tham gia khoá đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức lớp học ngoại ngữ Công ty Thu hút khuyến khích nhân tài sách nâng cao thu nhập, cổ phiếu thưởng, bán hộ trả góp tạo nhiều hội cho cán trẻ thăng tiến Triển khai việc điện tử hoá khâu quản lý Công ty, trọng việc nối mạng công trường trọng điểm với Công ty, áp dụng đồng modul phần mềm ERP để quản lý tốt nguồn lực Công ty Tăng cường công tác tiếp thị thu thập thông tin để tìm hội đầu tư bất động sản, đầu tư với nhiều hình thức linh hoạt như: tự đầu tư, liên doanh, liên kết Thực hợp tác đầu tư với nhà đầu tư nước có tiềm lực nhằm nâng cao hiệu Dự án Tiếp tục nghiên cứu đầu tư dự án văn phòng hộ cao cấp cho thuê, khu đô thị mới, khu Công nghiệp TP Hà Nội, tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên tỉnh thành phố khác có lợi Tìm kiếm thực hội đầu tư vào công ty khác thông qua sàn giao dịch chứng khoán đấu giá cổ phần Tiếp tục tham gia góp vốn vào Dự án đầu tư Tổng Công ty Phát hành cổ phiếu công chúng để thu hút vốn đầu tư, đợt phát hành gắn với dự án đầu tư cụ thể để quản lý phát huy hiệu vốn đầu tư giữ lòng tin cổ đông Tiếp tục việc đầu tư xe máy, thiết bị để tăng cường lực thi công xây Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp 87 lắp Công ty Đẩy mạnh việc sản xuất vật liệu vây dựng Bê tông thương phẩm, nhà máy sản xuất gạch nung 3.2.2 Các giải pháp cụ thể Với biến động khó kiểm soát chung thị trường giá hầu hết loại nguyên vật liệu xây dựng, để đạt kết SXKD kế hoạch tăng trưởng khả quan, Vinaconex tư áp dụng linh hoạt, hợp lý số biện pháp, cụ thể sau: 3.2.2.1 Giải pháp vốn: Với quy mô đầu tư lớn vấn đề huy động vốn vôn quan trọng Mặc dù sở hữu số vốn lớn với công trình đầu tư trọng điểm công ty phải huy động nguồn vốn không nhỏ bên Việc hợp tác với ngân hàng thương mại mang lại nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng Tuy nhiên đối tác công ty chọn lựa dựa tiêu chí mục đích khác Với uy tín lâu năm, VINACONEX dễ dàng vay vốn từ nhiều ngân hàng Với hợp đồng có số vốn lớn, công ty bảo hộ nhà nước tổng Công ty vay vốn từ ngân hàng Ngoài ra, xây dựng công trình lớn nhà chung chư, trung tâm thương mại,… công ty huy động từ nguồn vốn trả góp nguời đăng ký mua bắt đầu xây dựng Tất nhiên với phương thức mua trả góp từ đầu người mua hưởng giá ưu đãi Công ty mong muốn xã hội hoá nguồn vốn, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư để phát triển Các nhà đầu tư liên danh, liên kết với Công ty Cổ Phần VINACONEX để đầu tư hạ tầng dự án đầu tư vào hạng mục dự án Hoặc đầu tư hạng mục công trình dự án với 100% vốn nhà đầu tư sở khu vực, hạng mục dự án phù hợp với lực sở trường định hướng đầu tư phát triển nhà đầu tư Ngoài ra, nhà đầu tư hợp tác đầu tư theo mô hình phù hợp với luật pháp thực tế triển khai dự án Công ty cam kết xúc tiến hoạt động hợp tác đầu tư, liên Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 88 Chuyên đề tốt nghiệp doanh, liên kết, góp vốn vào dự án doanh nghiệp thành viên trình cổ phần hóa với tư cách cổ đông chiến lược 3.2.2.2 Giải pháp nguồn nhân lực: Thay đổi cách thức tuyển dụng, sử dụng phát triển nhân Tất lao động trước làm việc VINACONEX phải trải qua thi tuyển phải đạt yêu cầu đề vị trí công việc Đặc biệt Vinaconex có sách ưu tiên tuyển dụng em cán công nhân viên làm việc Vinaconex với mục đích xây dựng Vinaconex trở thành gia đình thứ hai người lao động, bên cạnh VINACONEX ưu tiên tuyển dụng lao động địa phương, nơi có dự án, công trình Vinaconex thi công Đây coi chủ trương đắn, mang tính xã hội hoá cao, giúp địa phương giải việc làm, góp phần thực sách xoá đói giảm nghèo Việc tìm kiếm, phát thu hút tuyển dụng ứng viên có khả làm việc thực sự, tâm huyết với nghề gắn bó với đơn vị nhiệm vụ trọng tâm chiến lược phát triển VINACONEX Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực Người lao động bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác hoàn cảnh cá nhân để họ có khả cống hiến cho công việc Chính sách thu hút nhân tài cách tạo hội tốt cho cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá hiệu công việc người lao động từ trả lương theo lực, có chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động mua cổ phần Vinaconex với giá ưu đãi… VINACONEX thực để giữ chân người lao động đặc biệt lao động có trình độ cao Để đảm bảo tính bền vững, VINACONEX thực sách nhân công khai, minh bạch quán, công bằng, khen thưởng kịp thời cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh người không hoàn thành nhiệm vụ làm việc cầm chừng để giữ vị trí Công tác quy hoạch luân chuyển cán thực cách thường xuyên nhằm phát kịp thời cá nhân có lực trình độ để đào tạo, bồi Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 89 Chuyên đề tốt nghiệp dưỡng, thử thách, sau bố trí vào vị trí quản lý điều hành doanh nghiệp đạt yêu cầu… VINACONEX hướng tới xây dựng môi trường làm việc động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể đề cao trách nhiệm cá nhân 3.2.2.3 Giải pháp theo chu trình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Một là, giai đoạn chuẩn bị đầu tư, trước hết trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu phát triển hội đầu tư sau tăng cường giám sát kiểm tra, theo dõi sát trình thuê tổ chức tư vấn lập dự án Nghiên cứu thị trường hoạt động thiếu với doanh nghiệp hoạt động kinh tế thị trường tín hiệu thị trường nhu cầu người tiêu dùng kim nam cho định đầu tư doanh nghiệp Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, VINACONEX cần: * Thành lập riêng môt phận chuyên nghiên cứu nắm vững định hướng phát triển kinh tế,phát triển bất động sản kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê bất động sản dự báo nhu cầu bất động sản, khả chi trả người dân tổ chức * Tổ chức điều tra nhu cầu thị trường phạm vi phục vụ dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ thị trường, dự án kinh doanh phát triển bất động sản nước, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Phân tích thị trường hằm xác định thị trường tiềm có tồn hay không dự án đề xuất Việc nghiên cứu phải trả lời câu hỏi: Nhu cầu bất động sản tương lai bao nhiêu? Hiện trường dự án có thuận lợi không? Người mua sẵn sang mua chưa? Nếu mua với mức giá bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sang mua? Có đối thủ cạnh tranh? Tiềm họ? Các câu hỏi cần phải giải đáp trước dự án thực Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 90 Chuyên đề tốt nghiệp * Thông qua ban quản lý nhà công ty mình,hoạt động 24/24 khu chung cư có người để tìm hiểu cung cấp dịch vụ cho khách hang,ngày hoàn thiện dịch vu nhà nâng ca chất lượng dự án tương lai,tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm Công Ty * Nắm bắt cập nhật thị hiếu người tiêu dùng kiểu dáng, kiến trúc khu nhà để thoả mãn ngày tốt đa dạng nhu cầu khách hàng tiềm Với công tác lập dự án công ty, xu hướng chủ yếu doanh nghiệp hoạt động thị trường bất động sản thuê tổ chức khác lập dự án không tự lập Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc giám sát, kiểm tra trình lập dự án thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau báo cáo hoàn thành Hai là, giai đoạn thực đầu tư, có hai vấn đề cần quan tâm huy động vốn giải phóng mặt Đa dạng hoá hình thức huy động vốn lựa chọn hình thức huy động thích hợp với Công ty vấn đề quan trọng doanh nghiệp Có nhiều hình thức huy động vốn lại có hình thức chủ yếu sau: - Huy động qua ngân hang thương mại - Huy động qua tổ chức tài phi ngân hang - Huy động qua thị trường chứng khoán - Huy động qua cá nhân.tổ chức cho vay - Huy động qua việc bán cho thuê bất động sản - Huy động từ đầu tư nước đầu tư trực tiếp nước liên kết kinh doanh Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 91 Chuyên đề tốt nghiệp Tuy nhiên việc huy động vốn cần phải tính tới phù hợp với khả toán Công ty, Quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp hiệu Hoàn thiện đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù giải phóng mặt khâu gây nhiều khó khăn cho Công ty thi công xây dựng công trình Công khai quy hoạch dự án trước dự án bắt đầu để người dân tai địa điểm xây dựng biết trước Chuẩn bị đầy đủ điều kiện công tác giả phóng mặt điều tra khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng sách vốn, quỹ hà đất tái định cư Xây dựng đội ngũ cán tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai… phải có trình độ chuyên môn giỏi, am hiểu pháp luật lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thông đồng với người có đất giải toả hay tiêu cực khác Công khai hoá thủ tục, quy trình định mức phương thức đền bù Trước hêt, việc xác định đối tượng đền bù người có giấy tờ hợp pháp việc sử dụng đất Tuy nhiên cần linh hoạt việc xử lý trường hợp chậm chễ phía quan nhà nước mà chưa cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thoả đáng Về mức đền bù phải xác định dựa loại đất đai loại tài sản trồng, nhà cửa, vật kiến trúc… khu đất cho hợp lý có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực Ngoài cần trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh hững phản ứng tiêu cực không đáng có Tăng cường công tác giám sát triển khai việc thực đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực dự án Phối hợp với quan quản lý nhà nước để nâng cao lực thể chế, đẩy nhanh thủ tục hành cần thiết giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 92 Chuyên đề tốt nghiệp dân Trong trường hợp người dân không hợp tác có biện pháp cưỡng chế theo pháp luật Ba là, giai đoạn đưa công trình sử dụng, khu chung cư, nhà biệt thự, văn phòng có người mua thuê, Công ty nên trọng hoạt động ban quản lý nhà Hoạt động ban quản lý cần trì 24/24 để giải tất cố xảy ra, giải đáp khắc phục tất thắc mắc khách hàng, trì chất lượng kiến trúc nhà, xây dựng nếp sống văn minh nhà quản lý, đảm bảo thu thu đủ nhằm tối đa hoá lợi ích cho khách hàng lợi nhuận VINACONEX Các cán ban quản lý phải thành thạo công tác nghiệp vụ mà phải không ngừng hoàn thiện kỹ giao tiếp, ứng xử 3.2.2.4 Các giải pháp khác: Vinaconex No.2 trì tốt mối quan hệ với đối tác nước truyền thống phát triển mở rộng thị trường công việc với đối tác nước mới, tập trung nhắm tới công trình có nguồn vốn đầu tư ngoại, thời gian thi công ngắn, khả thu hồi vốn, quay vòng vốn nhanh Ví dụ CT: Nhà máy Toyoda Gosei 3, Nhà máy Nippon Kodo với Tập đoàn Shimizu Nhật Bản, Nhà máy Nissin Break, Nhà máy Shihen, Nhà máy Taishodo với Công ty Nishimatsu Nhật Bản, Phòng khám HN Việt Hàn với Poslilama Hàn Quốc, Hạ tầng khu tái định cư Nam Sông Công với Công ty Nuiphaovica Canada… Đối với công trình có nguồn vốn nước, vốn ngân sách, Công ty tham gia dự thầu công trình có khả thu hồi vốn nhanh Công ty thường xuyên phối hợp nhịp nhàng với Chủ đầu tư nhằm đảm bảo kế hoạch tài cho kỳ toán Với khả phân tích, dự báo thị trường tiềm lực tài dồi mình, cộng với linh hoạt, hợp lý sử dụng tiền vốn ứng trước đối tác, Vinaconex No.2 mạnh dạn đặt hàng (hoặc mua trước) với giá trị lớn cho loại vật tư nhằm giữ giá vật tư suốt thời gian thi công, cụ thể cho số Công trình lớn năm 2007 đầu năm 2008: Viện Huyết học Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 93 Chuyên đề tốt nghiệp truyền máu TW 4,5 tỷ đồng; Trung tâm truyền máu khu vực Hà Nội 2,0 tỷ đồng; Khách sạn Hà Nội Plaza 50 tỷ đồng; Khu Công nghiệp Đồng Vàng - Bắc Giang 17 tỷ đồng … Phương thức phát huy tác dụng lớn, mang lại hiệu kinh tế cao cho đơn vị, hạn chế tối đa rủi ro ảnh hưởng “Cơn bão giá” Ngoài ra, công tác thu hồi vốn quan tâm triệt để, sát ngày, tuần, tháng Đối với công trình có sản lượng lớn tới hàng trăm tỷ đồng như: Khách sạn Hà Nội Plaza Tập đoàn Charm Vit Hàn Quốc, Trung tâm huấn luyện Đồng Vàng Bắc Giang Tập đoàn Foxconn Đài Loan, phương án sử dụng linh hoạt, hợp lý nguồn vốn tạm ứng trước đầu tư thêm, với số hạng mục công trình lớn, để hạn chế rủi ro mức thấp nhất, Vinaconex No.2 đàm phán, thương thảo để Chủ đầu tư cấp vật liệu thép hạng mục tầng hầm, khối cao tầng Khách sạn Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng Những biện pháp số phương án linh hoạt áp dụng tương lai, Vinaconex No.2 tiếp tục bước dài vững đường phát triển, khẳng định vị thương hiệu “Cơn bão giá” vừa qua trước mắt đã, thử thách luyện thêm lĩnh, kinh nghiệm doanh nghiệp có bề dày truyền thống Vinaconex No.2 thương trường Kế thừa phát huy thành đạt thời gian qua, xác định năm 2008 năm khó khăn, vất vả, “cơn bão” mạnh ập tới, người cán bộ, người thợ Vinaconex No.2 sẵn sàng đối mặt với khó khăn, thử thách mới, Vinaconex No.2 khẳng định đứng vững phát triển bền vững Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 94 Chuyên đề tốt nghiệp 3.3 Kiến nghị Nhà nước: Để tháo gỡ khó khăn đặc biệt tình trạng đóng băng bất động sản tại, phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới, xin đưa vài kiến nghị sau: + Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật: thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phúc tạp phát triển bất động sản vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng chặt chẽ Giải pháp tổng thể ban hành “Luật Kinh doanh Bất động sản” + Hoàn thiện hệ thống sách kinh tế công cụ để Nhà nước thực mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết hành vi tham gia thị trường bất động sản thông qua quan hệ thị trường Các công việc cần thực như: Sửa đổi, bổ sung sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; Sửa đổi hệ thống loại phí lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch thức; Xóa bỏ dần chế hai giá để đến sử dụng giá chung thống theo giá thị trường Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết trì mức giá cân thị trường bất động sản; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi công tác đền bù giải phóng mặt sở sử dụng quan hệ hàng hóa tiền tệ theo chế thị trường + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đóng vai trò quan trọng Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 95 Chuyên đề tốt nghiệp + Hoàn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng tiểu vùng,… Tất quy hoạch có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển xu hướng vận động thị trường bất động sản + Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý Hiện hai Bộ quản lý trực tiếp phần bất động sản Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường có chức quản lý Nhà nước đất đai, Bộ Xây dựng quản lý công trình xây dựng Ngoài số Bộ tồn quan quản lý phận bất động sản mang tính chất thuộc chuyên ngành riêng Bộ nhu máy quản lý Nhà nước bất động sản nước ta phân tán đòi hỏi phải thống tổ chức lại hoàn thiện + Tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt BĐS nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân Thị trường nhà đất phận quan trọng, chiếm tỷ trọng thị trường BĐS, “sốt” bất động sản nhà đất sau lan sang thị trường BĐS khác Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS + Thiết lập chế dùng bất động sản để tăng khả nguồn vốn cho doanh nghiệp Việc huy động vốn vấn đề đặc biệt quan trọng định đến thành công hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản doanh nghiệp Nhà nước cần có sách thị trường bất động sản việc cho phép chấp cách hoàn chỉnh bất động sản bất động sản tương lai để tăng vốn doanh nghiệp + Thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng nhà đầu tư nước Cùng với trình hội nhập kinh tế đặc biệt việc gia nhập WTO Nhà nước bước xóa bỏ Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 96 Chuyên đề tốt nghiệp rào cản tạo môi trường thông thoáng, giảm thiểu thủ tục hành rườm rà để khuyến khích đầu tư nhà đầu tư nước vào thị trường bất động sản Việt Nam Đảm bảo tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng nhà đầu tư nước Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B Chuyên đề tốt nghiệp 97 KẾT LUẬN Kết thúc năm 2008 vượt qua “cơn bão khủng hoảng” cách ngoạn mục, Công ty Cổ phần Xây Dựng số khẳng định thương hiệu uy tín thương trường đặc biệt lĩnh vực xây dựng, đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Xây Dựng số đánh giá Công ty có kết sản xuất kinh doanh cao Tổng Công ty đồng thời Công ty Xây Dựng có kết hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định địa bàn Hà Nội Có thể nói phát triển bền vững Công ty Cổ phần Xây Dựng số “lá cờ” tiên phong tập đoàn Vinaconex nói riêng ngành xây dựng nói chung Những thành công tiền đề động lực phát triển cho năm 2009 năm tương lai Đó năm nắm vững hội, tạo chuyển biến để Công ty phát triển bền vững lượng chất, tạo lên giá trị mới, tiền đề đóng góp cho phát triển chung kinh tế Việt Nam bước đường hội nhập Bài viết tập trung vào tìm hiểu vấn đề lý luận hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Trong đề cập đến BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS vai trò Từ thấy cần thiết việc thực hoạt động đầu tư Trên sở liệu thu thập hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần Xây dựng Vinaconex 2, phân tích thực trạng hoạt động Vinaconex 2, hiểu biết kiến thức học tập mạnh dạn đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Những hạn chế viết khó tránh khỏi đề cập phần mở đầu Vì vậy, mong muốn nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy cô giáo bạn để viết hoàn chỉnh Kết lần xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths Trần Mai Hoa tận tình hướng dẫn để hoàn thành viết này! Tôi xin chân thành cảm ơn! Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B 98 Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh Tế Đầu Tư – PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS Từ quang Phương Thị trường BĐS vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – Nxb Tài Chính PGS.TS Thái Bá Cần, TS Trần Nguyên Nam VINACONEX xây giá trị dựng ước mơ (1988-2008) – Nxb Thông Tấn Xã Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 2006 Bản Cáo bạch VINACONEX Báo cáo tài năm 2008 Vinaconex Báo cáo thường niên năm 2008 Vinaconex Thông tin tham khảo từ trang web: www.gso.gov.vn www.mot.gov.vn www.moi.gov.vn http://www.vinaconex2jsc.vn http://chondat.com http://www.thethaovanhoa.vn/ http://vi.wikipedia.org/wiki/ https://www5.vndirect.com.vn http://vnecon.com/index.php http://www.dautudung.com http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ http://www.ciem.org.vn http://www.asset.vn Nguyễn Văn Hoà Lớp kinh tế đầu tư 47B