HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH dự án đầu tư BẤT ĐỘNG SẢN để CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM

Trờng Đại học kinh tế quốc dân Vũ THị HƯƠNG HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM (L y vớ d : D án đ u tư xây d ng khu th m i xã C Nhu , Huy n T Liờm, Thnh ph H N i) chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Ngời hớng dẫn khoa học: Ts Nguyễn minh ngọc Hà nội, năm 2013 L I CAM ðOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên c u c a riêng Các n i dung nghiên c u, phân tích nêu lu n văn trung th c chưa t ng ñư c cơng b b t kỳ cơng trình khác Hà N i, ngày tháng năm 2013 Tác gi VŨ TH HƯƠNG L I C M ƠN Trư c tiên, xin g i l i c m ơn sâu s c t i th y hư ng d n lu n văn c a tôi, TS Nguy n Minh Ng c Th y giúp tơi hình thành ý tư ng tên ñ tài, m c dù ñây m t đ tài khó, su t q trình nghiên c u, th y kiên nh n hư ng d n đ ng viên tơi r t nhi u S hi u bi t sâu s c v khoa h c, kinh nghi m c a th y ti n đ giúp tơi đ t đư c nh ng thành t u kinh nghi m quý báu sau Tôi xin chân thành c m ơn th y, Khoa B t đ ng s n Kinh t tài nguyên – Trư ng ð i h c Kinh t qu c dân t n tình góp ý giúp tơi hồn thi n lu n văn Tôi xin c m ơn nh ng chuyên gia lĩnh v c b t ñ ng s n, th m đ nh gia đình quan tâm, c vũ đ ng viên tơi nh ng lúc khó khăn đ có th vư t qua hồn thành t t luân văn Tôi xin chân thành c m ơn! M CL C L I CAM ðOAN L I C M ƠN M CL C DANH M C T VI T T T DANH M C B NG DANH M C HÌNH TĨM T T LU N VĂN i L IM ð U CHƯƠNG CƠ S KHOA H C V TH M ð NH D ÁN ð U TƯ B T ð NG S N ð CHO VAY T I CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG M I 1.1 Nh ng v n ñ chung v d án ñ u tư B t ñ ng s n 1.1.1 Khái ni m v d án ñ u tư B t ñ ng s n .5 1.1.2 ð c ñi m c a d án ñ u tư B t ñ ng s n 1.1.3 Trình t th t c th c hi n d án ñ u tư B t ñ ng s n 1.2 Nh ng v n ñ chung v th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n ñ cho vay t i Ngân Hàng thương m i 10 1.2.1 Khái ni m ý nghĩa c a th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 10 1.2.2 Các bư c th m ñ nh d án ñ u tư b t ñ ng s n 11 1.2.3 Căn c th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 14 1.2.4 Phương pháp th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 16 1.2.5 N i dung th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 17 1.3 Các nhân t nh hư ng ñ n ho t ñ ng th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n ñ cho vay t i Ngân Hàng thương m i 34 1.3.1 Nhóm nhân t ch quan .34 1.3.2 Nhóm nhân t khách quan 35 1.4 Kinh nghi m th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n ñ cho vay t i m t s Ngân Hàng Thương M i 36 1.4.1 Cơng tác th m đ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n ñ cho vay t i ACB 36 1.4.2 Cơng tác th m đ nh d án đ u tư B t ñ ng s n ñ cho vay t i Sacombank 38 1.4.3 Bài h c kinh nghi m áp d ng cho công tác th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n t i Maritime Bank 39 CHƯƠNG TH C TR NG CÔNG TÁC TH M ð NH D B T ð NG S N ð ÁN ð U TƯ CHO VAY T I NGÂN HÀNG THƯƠNG M I C PH N HÀNG H I VI T NAM 40 2.1 T ng quan v Ngân Hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam (Maritime Bank) 40 2.1.1 Tóm t t trình hình thành phát tri n 40 2.1.2 Cơ c u t ch c Ngân Hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam 42 2.1.3 Tình hình ho t ñ ng kinh doanh 43 2.2 Th c tr ng cơng tác th m đ nh d án đ u tư B t ñ ng s n ñ cho vay t i Ngân Hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam .47 2.2.1 Căn c th m ñ nh d án ñ u tư BðS t i Maritime Bank 47 2.2.2 Quy trình th m đ nh d án đ u tư B t ñ ng s n t i Maritime Bank 48 2.2.3 Phương pháp th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n t i Maritime Bank 51 2.2.4 N i dung th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n t i Maritime Bank: L y ví d th c t th m đ nh d án đ u tư khu th C Nhu , huy n T Liêm, thành ph Hà N i 52 2.3 ðánh giá v công tác th m ñ nh d án ñ u tư BðS ñ cho vay t i Ngân Hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam .91 2.3.1 K t qu ñ t ñư c 91 2.3.2 H n ch t n t i 92 2.3.3 Nguyên nhân c a nh ng h n ch .93 CHƯƠNG GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC TH M ð NH D ÁN ð U TƯ B T ð NG S N ð CHO VAY T I NGÂN HÀNG TMCP HÀNG H I VI T NAM 96 3.1 ð nh hư ng phát tri n c a Ngân Hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam giai ño n 2012-2015 .96 3.1.1 ð nh hư ng phát tri n chung .96 3.1.2 M c tiêu năm 2012 97 3.1.3 Chi n lư c kinh doanh năm 2012 97 3.1.4 ð nh hư ng hoàn thi n cơng tác th m đ nh d án đ u tư B t ñ ng s n t i Maritime Bank 98 3.2 Gi i pháp nâng cao hi u qu hồn thi n cơng tác th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n t i Maritime Bank .99 3.2.1 Nâng cao ch t lư ng thông tin ph c v công tác th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 99 3.2.2 Hồn thi n quy trình n i dung hư ng d n th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 102 3.2.3 Áp d ng cơng c lư ng hóa, ki m sốt r i ro tín d ng theo chu n m c qu c t ñ i v i d án ñ u tư B t ñ ng s n 104 3.2.4 Tiêu chu n hóa nâng cao trình đ , ki n th c chun mơn cho đ i ngũ cán b th m ñ nh d án ñ u tư B t ñ ng s n 109 3.3 Ki n ngh .111 3.3.1 Ki n ngh ñ i v i Chính Ph B , Ngành liên quan 111 3.3.2 Ki n ngh ñ i v i Ngân Hàng Nhà nư c (NHNN) 114 3.3.3 Ki n ngh v i Ch ñ u tư .116 K T LU N 117 PH L C 118 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 133 DANH M C T Ký hi u VI T T T Di n gi i BðS: B t ñ ng s n TMCP: Thương m i c ph n NHNN: Ngân hàng nhà nư c TCTD: T ch c tín d ng Maritime Bank: Ngân hàng thương m i c ph n Hàng H i Vi t Nam KðT: Khu th ACB: Ngân hàng TMCP Á Châu Sacombank: Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín UBND y Ban nhân dân CBTð Cán b th m ñ nh TNHH Trách nhi m h u h n HðQT H i ñ ng qu n tr DANH M C B NG B ng 2.1: M t s ch tiêu ho t đ ng c a Maritime Bank .43 B ng 2.2: T c ñ tăng trư ng huy ñ ng v n Maritime Bank t 2008 ñ n 2011 44 B ng 2.3: Dư n cho vay theo ñ i tư ng khách hàng (ñv: Tr ñ) 45 B ng 2.4: Tình hình cho vay BðS t i Maritime Bank giai ño n 2009-2011 46 B ng 2.5: Ch tiêu toán 58 B ng 2.6: Ch tiêu tài .59 B ng 2.7: T ng m c ñ u tư d án khu th C Nhu 68 B ng 2.9: Di n tích xây d ng d án khu th C Nhu 71 B ng 2.10: T ng m c đ u tư d án khu th C Nhu Maritime Bank l p 75 B ng 2.11: B ng d tính s n lư ng d án khu th C Nhu 76 B ng 2.12: D tính doanh thu nhà chung cư cao t ng 76 B ng 2.13: D tính doanh thu nhà th p t ng 77 B ng 2.14: D tính doanh thu cho thuê văn phòng 77 B ng 2.15: K ho ch tr n d án KðT C Nhu 82 B ng 2.16: Ngu n tr n d án KðT C Nhu 83 B ng 2.17: K ho ch kh u hao tài s n c ñ nh d án KðT C Nhu .83 B ng 2.18: Các ch tiêu hi u qu c a d án KðT C Nhu .84 B ng 2.19: Phân tích dịng ti n d án .85 B ng 2.20:Bi n ñ ng kh bán nhà B ng 2.21:Bi n ñ ng ñơn giá bán nhà (cao t ng bi t th ) .86 (cao t ng bi t th ) 87 B ng 2.22: Bi n đ ng đơn giá th văn phịng 87 B ng 2.23: Bi n ñ ng ñơn giá bán nhà Bi n đ ng đơn giá th văn phịng 87 B ng 2.24:Bi n ñ ng Kh bán nhà Bi n đ ng đơn giá th văn phịng 88 B ng 2.25: Phân tích đ nh y đa chi u .88 DANH M C HÌNH Hình 2.1: Cơ c u t ch c qu n lý Maritime Bank .42 Hình 2.2: Tình hình huy ñ ng v n c a Maritime Bank t 2008 ñ n 2011 .44 Hình 2.3: Cơ c u dư n tín d ng theo kỳ h n đ n 31.12.2011 45 Hình 2.4: Quy trình tác nghi p kh i qu n lý tín d ng 49 Hình 2.5: Quy trình tác nghi p kh i qu n lý tín d ng 50 Tr−êng Đại học kinh tế quốc dân Vũ THị HƯƠNG HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM (L y vớ d : D án đ u tư xây d ng khu th m i xã C Nhu , Huy n T Liêm, Thnh ph H N i) chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Hà nội, năm 2013 Phõn tích th trư ng tiêu th s n ph m - Phân tích nhu c u hi n t i v s n ph m, d ch v c a D án - D đốn nhu c u tương lai - Các ñ i th c nh tranh - Phương th c tiêu th , m ng lư i phân ph i, sách bán hàng … Nh n xét v kh tiêu th s n ph m, d ch v D án ñi vào ho t ñ ng tăng trư ng tương lai Phân tích kh cung c p y u t ñ u vào c a D án - Ngu n cung c p nguyên, v t li u - Ngu n cung c p ñi n, nư c, nhiên li u - Ngu n cung c p lao ñ ng: - Ngu n cung c p ñ u vào khác: ðánh giá, nh n xét n i dung v phương di n k thu t - ð a ñi m xây d ng Xem xét, ñánh giá ñ a ñi m có thu n l i v m t giao thơng hay khơng, có g n ngu n cung c p nguyên li u, ñi n nư c th trư ng tiêu th khơng, có n m quy ho ch không Cơ s v t ch t h t ng hi n có c a ñ a ñi m ñ u tư th nào; đánh giá so sánh v chi phí đ u tư so v i d án tương t ñ a ñi m khác ð a ñi m ñ u tư có nh hư ng l n đ n v n ñ u tư c a d án nh hư ng ñ n giá thành, s c c nh tranh n u xa th trư ng nguyên nhiên v t li u, tiêu th - Quy mô s n xu t s n ph m c a d án Công su t thi t k c a D án bao nhiêu, có phù h p v i kh tài chính, trình đ qu n lý, ñ a ñi m, th trư ng tiêu th s n ph m hay không? S n ph m c a D án m i hay có th trư ng? Quy cách, m u mã, ph m ch t c a s n ph m Yêu c u k thu t, tay ngh ñ s n xu t s n ph m có cao khơng? - Cơng ngh , thi t b Quy trình, cơng ngh có tiên ti n, hi n đ i khơng, m c đ c a th gi i Cơng ngh có phù h p v i trình đ cơng ngh hi n t i c a Vi t nam hay không, lý l a ch n công ngh Trình đ tiên ti n c a thi t b , c n thi t ph i thay ñ i s n ph m thi t b có đáp ng đư c hay khơng Khi đánh giá v m t cơng ngh thi t b , ngồi vi c d a vào hi u bi t, kinh nghi m tích lu , c n tham kh o nhà chuyên môn, trư ng h p c n thi t có th đ xu t v i lãnh ñ o thuê tư v n chuyên ngành ñ vi c th m ñ nh ñư c xác c th - Quy mô, gi i pháp xây d ng Xem xét quy mô xây d ng gi i pháp ki n trúc có phù h p v i d án hay khơng, có t n d ng ñư c s v t ch t hi n có hay khơng T ng d tốn/d tốn c a t ng h ng m c cơng trình, có h ng m c c n đ u tư mà chưa đư c d tính hay khơng, có h ng m c không c n thi t ho c chưa c n thi t ph i ñ u tư hay khơng Ti n đ thi cơng có phù h p v i vi c cung c p máy móc thi t b có phù h p v i th c t hay khơng V n đ h t ng s : giao thơng, n, c p nư c ðánh giá v mơi trư ng, xã h i, an ninh, phòng cháy ch a cháy … V t ch c, qu n tr , u hành D án - Xem xét trình ñ , kinh nghi m c a ñơn v l p d án - Xem xét t ch c, cá nhân tham gia thi t k , thi công v kh chun mơn, kinh nghi m, uy tín, l c thi công t ch c qu n lý phù h p v i yêu c u c a d án - Xem xét kh t ch c qu n lý d án ñi vào vân hành (khai thác) Phân tích, tính tốn đánh giá hi u qu , kh tr n c a D án 10 10.1 Các s gi thi t tính tốn - V cơng su t, s n lư ng th c hi n, ñơn giá, doanh thu; - chi phí nguyên, nhiên, v t li u; - kh u hao, s a ch a l n, s a ch a nh , lý TS ñ u tư - chi phí nhân cơng, b o hi m, qu n lý - Lãi su t vay (ng n, trung, dài h n) - Thu nh p kh u, VAT, th thu nh p … 10.2 K t qu tính tốn m t s ch tiêu b n c a D án - Doanh thu bình quân - Chi phí bình qn - L i nhu n sau thu bình quân HI U QU ð U TƯ T l chi t kh u NPV IRR ROE Th i h n hoàn v n (năm) ði m hoà v n Cơng xu t hồ v n BQn Doanh thu hồ v n BQn Kh tr n bình quân 10.3 Ngu n tr n g c, lãi d ki n k ho ch tr n : Năm T T T T K K ho ch tr n g c hàng năm kh u hao b n l i nhu n sau thu l i nhu n d án ñ l i ngu n v n khác ho ch tr lãi Năm Năm … Năm Năm Năm Năm … % % Phân kỳ tr g c ñ u tư Quý th nh t Quý th hai Quý th ba Quý th tư Phân kỳ tính lãi đ u tư Q th nh t Quý th hai Quý th ba Quý th tư - Năm S ti n tr n g c bình quân: Năm Năm Năm Năm … - Th i gian tr n g c = T ng v n vay / Tr n g c bq - Th i gian ân h n - Th i gian vay = th i gian tr n + th i gian ân h n 10.4 Phân tích đ nh y d án BI N ð NG Kh tiêu th s n ph m B ng TABLE 1chi u Phuong án tĩnh Các ch tiêu hi u qu M c bi n ñ ng 0% NPV IRR ROE Th i h n hoàn v n (năm) Kh tr n bình qn Bi n đ ng ñơn giá bán s n ph m B ng TABLE 1chi u Phuong án tĩnh Các ch tiêu hi u qu M c bi n ñ ng 0% NPV IRR ROE Th i h n hoàn v n (năm) Kh tr n bình qn Bi n đ ng chi phí nguyên v t li u B ng TABLE 1chi u Phuong án tĩnh M c bi n ñ ng Các ch tiêu hi u qu NPV IRR ROE Th i h n hoàn v n (năm) Kh tr n bình qn Bi n đ ng Bi n ñ ng ñơn giá bán s n ph m Bi n đ ng chi phí ngun v t li u B ng TABLE 2chi u Phương án tĩnh Bi n ñ ng ñơn giá bán s n ph m Ch s NPV Bi n đ ng chi phí nguyên v t li u Bi n ñ ng Kh tiêu th s n ph m Bi n đ ng chi phí ngun v t li u B ng TABLE 2chi u Ch s NPV Bi n ñ ng chi phí nguyên v t li u Phương án tĩnh Kh tiêu th s n ph m BIÊN ð NG V N ð U TƯ/CHI PHÍ ð U VÀO/ð U RA (S lư ng giá) Tools/ SCENARIOS PA Tĩnh PA PA Tham s bi n ñ ng Kh tăng/gi m V n ñ u tư 0% Kh tiêu th s n ph m 0% Bi n ñ ng ñơn giá bán s n ph m 0% Bi n đ ng chi phí nguyên v t li u 0% K t qu t bi n ñ ng NPV IRR ROE Th i h n hồn v n (năm) Kh tr n bình quân 11 Phân tích r i ro bi n pháp h n ch r i ro 11.1 R i ro v ch sách: 11.2 R i ro v ti n ñ th c hi n: 11.3 R i ro th trư ng, thu nh p, toán: 11.4 R i ro v môi trư ng xã h i: 11.5 R i ro kinh t vĩ mô: t giá, l m phát, lãi su t … Các lo i r i ro khác: PA PA4 PH L C TÌNH HÌNH HO T ð NG KINH DOANH T I MARITIME BANK Tăng trư ng thu nh p t ho t ñ ng d ch v t 2008 ñ n 2010 Tri u ñ ng 300.000 200.000 100.000 - 2008 2009 2010 Thu nh p 74.475 148.192 248.498 L i nhu n 59.300 122.742 207.021 60% 99% 68% L i nhu n 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Tăng trư ng thu nh p Tăng trư ng thu nh p Thu nh p Ngu n: Maritime Bank Cơ c u doanh thu d ch v cung ng Ngân Hàng 2010 19% 0% 0% 44% 36% 1% D ch v toán D ch v ngân qu D ch v b o lãnh D ch v tư v n D ch v chi t kh u D ch v h i đối D ch v tín d ng D ch v qu n lý tín d ng D ch v khác Ngu n: Maritime Bank PH L C BÁO CÁO TÀI CHÍNH C A CƠNG TY NAM CƯ NG Công ty TNHH Thương M i Du L ch Nam Cư ng 2004 2005 2006 30/06/2007 ðơn v tính: Tri u đ ng T NG TÀI S N 1,242,795 1,787,960 1,717,473 1,610,884 958,983 1,367,310 1,489,168 1,374,419 12,733 5,451 1,893 2,489 Ti n m t 3,354 852 365 366 Ti n g i ngân hàng 9,378 4,600 1,527 - - - - 943,647 1,354,833 1,031,151 832,269 18,451 56,004 - Tr trư c cho ngư i bán 258,180 285,262 111,894 95,998 Ph i thu n i b ng n h n 5,729 275,205 154,008 99,729 Các kho n ph i thu khác 661,287 738,361 765,248 604,468 2,576 1,608 449,764 527,457 - - 448,916 526,915 2,576 1,608 848 541 27 5,417 6,360 12,204 Chi phí tr trư c ng n h n - 967 - - Thu GTGT ñư c kh u tr 27 4,150 6,360 11,398 Thu kho n khác ph i thu NN - - - 807 Tài s n ng n h n khác - 300 - - B TÀI S N DÀI H N 283,812 420,649 228,304 236,465 - - - - 283,812 418,743 187,576 194,374 Tài s n c ñ nh h u hình 68,255 64,020 58,919 52,278 - Nguyên giá 90,400 91,779 92,513 83,314 (22,145) (27,759) (33,595) (31,036) - 271 - - A TÀI S N NG N H N I Ti n kho n tương ñương ti n II Các kho n đ u tư tài ng n h n III Các kho n ph i thu ng n h n Ph i thu khách hàng IV Hàng t n kho Chi phí SX, KD d dang Hàng hóa V Tài s n ng n h n khác I Các kho n ph i thu dài h n II Tài s n c ñ nh - Giá tr hao mòn lũy k Tài s n c đ nh th tài 2,123 32,074 - Nguyên giá - 327 - - - Giá tr hao mòn lũy k - (56) - - Tài s n c đ nh vơ hình - - 189 189 - Nguyên giá - - 327 327 - Giá tr hao mòn lũy k - - (138) (138) 215,558 354,453 128,468 141,907 III B t ñ ng s n ñ u tư - - - - IV Các kho n đ u tư tài dài h n - - 38,487 39,849 ð u tư vào công ty - - 24,000 24,000 ð u tư vào công ty liên k t, liên doanh - - 14,487 15,849 V Tài s n dài h n khác - 1,906 2,242 2,242 Chi phí tr trư c dài h n - 1,906 2,242 2,242 1,242,795 1,787,960 1,717,473 1,610,884 609,544 674,114 601,886 493,933 308,994 336,784 317,886 81,933 16,500 16,500 - - - - - - 24,332 15,337 4,188 8,864 255,530 255,151 294,743 6,754 1,441 507 223 - 43 - 330 333 - 9,301 - - 11,147 39,988 18,401 15,982 II N dài h n 300,550 337,330 284,000 412,000 Vay n dài h n 300,550 337,330 284,000 412,000 - - - - 633,251 1,113,846 1,115,587 1,116,952 633,251 1,113,447 1,115,188 1,116,553 595,000 1,111,100 1,111,100 1,111,100 464 873 873 873 1,417 1,474 3,215 4,580 36,370 - - - II Ngu n kinh phí qu khác - 399 399 399 Qu khen thư ng, phúc l i - 399 399 399 Chi phí xây d ng b n d dang T NG NGU N V N A N PH I TR I N ng n h n Vay n ng n h n - Tr/đó: vay MSB Ph i tr ngư i bán Ngư i mua tr ti n trư c Thu kho n ph i n p Nhà nư c Ph i tr ngư i lao ñ ng Ph i tr n i b Các kho n ph i tr , ph i n p ng n h n - Tr/đó: vay MSB B V N CH S H U I V n ch s h u V n ñ u tư c a ch s h u Qu ñ u tư phát tri n 10 L i nhu n sau thu chưa phân ph i 11 Ngu n v n ñ u tư XDCB Ph n III: K T QU KINH DOANH 2004 2005 Doanh thu bán hàng DV - 284,940 382,787 221,287 Các kho n gi m tr doanh thu - 1,019 799 39 - 1,019 799 39 Doanh thu thu n t bán hàng DV - 283,921 381,989 221,247 Giá v n hàng bán - 214,399 305,085 193,021 - Tr/đó: Kh u hao giá v n hàng bán - - - - L i nhu n g p - 69,522 76,903 28,226 Doanh thu ho t ñ ng tài - 161 64 33 Chi phí tài - 38,599 35,841 18,277 - Tr/đó: Chi phí lãi vay - 38,599 35,841 18,277 Chi phí bán hàng - 16,892 19,235 3,140 - Tr/đó: Kh u hao giá v n hàng bán - - - - Chi phí qu n lý doanh nghi p - 16,238 18,741 4,947 - Tr/đó: Kh u hao giá v n hàng bán - - - - L i nhu n thu n t HðKD - (2,046) 3,151 1,896 Thu nh p khác - 3,793 - Chi phí khác - - - - L i nhu n khác - 3,793 - T ng l i nhu n k toán trư c thu - 1,747 3,151 1,896 Chi phí thu TNDN hi n hành - 489 882 531 Chi phí thu TNDN hoãn l i - - - - L i nhu n sau thu TNDN - 1,258 2,269 1,365 Lãi b n c phi u - - - - 2004 2005 L i nhu n rịng/TSC bình qn (ROA) 0.00% 0.07% 0.13% 0.08% L i nhu n ròng/V n CSH bình quân (ROE) 0.00% 0.11% 0.20% 0.12% 50.95% 62.30% 64.96% 69.34% 16,500 16,500 - - 633,251 1,113,846 1,115,587 1,116,952 H s địn b y 0.53 0.32 0.26 0.37 Kh toán hi n th i 3.10 4.06 4.68 16.77 Kh toán nhanh 3.10 4.04 3.25 10.19 0.24 0.27 0.15 - Chi t kh u Ph n IV: CÁC CH S PHÂN TÍCH V n CSH/T ng tài s n T ng n ng n h n V n ch s h u Vòng quay v n lưu đ ng (vịng/ năm) 2006 30/06/2007 2006 30/06/2007 PH L C CHI PHÍ XÂY L P D TT I II A B C 4 III IV Tên h ng m c Nhà văn phòng CQ2 CP xây d ng cơng trình CP xây d ng nhà t m CP thi t b CP khác CP d phòng Su t ñ u tư Cung cư cao t ng Nhà CT1 CP ph n móng, c c bêtơng CP xây d ng t ng h m CP xây d ng cơng trình CP thi t b (PCCC + thang máy) Su t ñ u tư Nhà CT2 - ko ñ u tư Nhà CT3 Nhà CT3 - CP ph n móng, c c bêtơng CP xây d ng t ng h m CP xây d ng cơng trình CP thi t b (PCCC + thang máy) Su t ñ u tư Nhà TCT3 - CP ph n móng, c c bêtông CP xây d ng t ng h m CP xây d ng cơng trình CP thi t b (PCCC + thang máy) Su t ñ u tư Nhà th p t ng Khu bi t th TT2 CP xây d ng thô Khu bi t th TT3 CP xây d ng thô Khu bi t th TT4 CP xây d ng thô CP lán tr i cơng trình ph tr T ng chi phí xây d ng ÁN KHU ðÔ TH C NHU ðV Kh i lư ng ðơn giá m2 16.500 3.000.000 5.957.256 c c m2 m2 5.079.941 c c m2 m2 4.715.384,41 c c m2 m2 4.862.693,61 4.038.424 78 900 11.284 200.000.000 2.000.000 3.500.000 328.591.000.000 61.894.000.000 15.600.000.000 1.800.000.000 39.494.000.000 5.000.000.000 4.669.567 216 2.897 34.420 200.000.000 2.000.000 3.500.000 266.697.000.000 175.964.000.000 43.200.000.000 5.794.000.000 120.470.000.000 6.500.000.000 4.541.201 108 1.449 17.210 200.000.000 2.000.000 3.500.000 90.733.000.000 21.600.000.000 2.898.000.000 60.235.000.000 6.000.000.000 4.541.133 m2 6.024 2.000.000 m2 2.117 2.000.000 m2 7.703 2.000.000 Trong CP xây d ng CP thi t b Thành ti n 98.294.724.388 49.500.000.000 922.859.170 31.660.733.983 9.493.005.454 6.718.125.781 31.688.000.000 12.048.000.000 12.048.000.000 4.234.000.000 4.234.000.000 15.406.000.000 15.406.000.000 3.602.790.000 462.176.514.388 413.015.780.405 49.160.733.983 PH L C CHI PHÍ ð N BÙ, GI I PHĨNG M T B NG VÀ CHI PHÍ S D NG ð T D ÁN KHU ðÔ TH C NHU B i thư ng, h tr ñ t nông nghi p I II III B i thư ng đ t Nơng nghi p (m2 đ t) B i thư ng hoa màu (m2 ñ t) HT n ñ nh ñ i s ng va s n xu t (m2 ñ t) HT chuy n ñ i ngh t o vi c làm (m2 ñ t) Th ng ti n ñ C ng (I) B i thư ng di chuy n m M xây M ñ t C ng (II) m2 m2 m2 m2 m2 m m S lư ng 135.015 133.090 133.090 133.090 133.090 200 40 ðơn giá 201.600 100.000 35.000 25.000 3.000 1.500.000 1.200.000 10.800.000 3.000.000 94.813.200.000 129.000.000 43 18.000.000 774.000.000 - h 13 85.500.000 1.111.500.000 7.560.000.000 215.000.000 50.000.000 Thành ti n 30 h t ngx120 m /h x2.100.000đ/m2 H tr cơng tơ ñi n + ñi n tho i HT ñ i v i gia đình sách h h 30 43 252.000.000 5.000.000 Thư ng ti n ñ h 43 5.000.000 C ng (III) C ng (I+II+III) Chi phí ph c v GPMB (2%) T ng c ng CP ñ n bù GPMB H ng m c CHI PHÍ S D NG ð T ð t quan, văn phòng ð t th p t ng, bi t th ð t cao t ng T ng c ng CP s d ng ñ t Ký hi u CQ2 TT2 TT3 TT4 C ng TT CT1 CT2 CT3 C ng CT 300.000.000 48.000.000 348.000.000 S lư ng 8.779 43 ðơn v TT 27.219.024.000 13.309.000.000 4.658.150.000 3.327.250.000 399.270.000 48.912.694.000 h B i thư ng ñ t H tr di chuy n nhà: HT t m chuy n nhà ñư c tái ñ nh c: 43 h x 1.500.000 đ/h x 12 Cơng trình ki n trúc nhà 13 h t ngx50 m2/h x1.710.000 ñ/m2 IV Thành ti n m2 h B i thư ng ñ t , ñ n bù h tr tái ñ nh cư: ðơn v DT ñ t m2 3.636 5.048 3.430 5.692 14.170 2.736 7.276 12.638 22.650 40.456 DT X/d ng m2 3.632 4.378 2.253 4.599 11.230 844 2.186 3.323 22.650 37.512 ðơn giá ñ/m2 5.266.800,00 10.800.000,00 10.800.000,00 10.800.000,00 10.800.000,00 10.800.000,00 10.800.000,00 215.000.000 104.867.700.000 154.128.394.000 3.082.567.880 157.210.961.880 Thành ti n ñ 19.129.017.600 47.282.400.000 24.332.400.000 49.669.200.000 121.284.000.000 9.115.200.000 23.608.800.000 35.888.400.000 68.612.400.000 209.025.417.600 PH L C CHI PHÍ QU N LÝ D D STT IV ÁN KHU ðƠ TH C TÊN H NG M C CHI PHÍ QU N LÝ D ÁN VÀ CHI PHÍ KHÁC ðV K LU NG NHU DI N GI I ÁN GIÁ TR (VNð) 6.826.622.871 Chi phí QLDA ph n h t ng k thu t % 1,166% %*((GXDHT+GTBHT)/1,1) 1.423.359.257 Chi phí QLDA ph n cơng trình ki n trúc % 1,286% %*((GXDCT+GTBCT)/1,1) 5.403.263.614 V CHI PHÍ T V N ð U T XÂY D NG Chi phí kh o sát đ a hình xây d ng T m tính 300.000.000 Chi phí kh o sát đ a ch t xây d ng T m tính 1.500.000.000 Chi phí u tra l p phơng án đ n bù T m tính 100.000.000 Chi phí l p quy ho ch TL1/500 17,6016 18,959Tr.ñ*17,6016ha*1,1*1,15 422.141.549 Chi phí l p nhi m v quy ho ch TL 1/500 % 5,580% 5,58%CPqh 23.555.498 Chi phí th m ñ nh quy ho ch TL 1/500 % 4,870% 4,87%CPqh 20.558.293 Chi phí qu n lý l p quy ho ch TL 1/500 % 4,790% 4,79%CPqh 20.220.580 Chi phí làm mơ hình Quy ho ch xây d ng t l 1/500 m 14(Tr.ñ/m2)*4m2 56.000.000 Chi phí l p D án đ u t - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,223% %*((GXDHT+GTBHT)/1,1) 272.220.510 - PH N II: Các cơng trình ki n trúc % 0,200% %*((GXDCT+GTBCT)/1,1) 840.320.935 21.039.197.568 10 Chi phí thi t k xây d ng cơng trình - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 1,585% %*(GXDHT)/1,1 1.823.014.770 - PH N II: Các cơng trình ki n trúc % 1,878% %*(GXDCT)/1,1 7.051.305.778 PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,059% %*(GXDHT)/1,1 67.859.856 % 0,054% %*(GXDCT)/1,1 202.753.201 11 - Chi phí th m tra thi t k k thu t, BVTC - PH N II: Các cơng trình ki n trúc 12 Chi phí th m tra d tốn cơng trình - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,056% %*(GXDHT)/1,1 64.409.355 - PH N II: Các công trình ki n trúc % 0,051% %*(GXDCT)/1,1 191.489.135 Chi phí l p HSMT, phân tích đánh giá 13 HSDT thi công xây d ng - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,062% %*(GXDHT)/1,1 71.310.357 - PH N II: Các cơng trình ki n trúc % 0,042% %*(GXDCT)/1,1 157.696.934 14 Chi phí l p HSMT, phân tích đánh giá HSDT cung c p v t t TB - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,206% %*(GTBHT)/1,1 14.533.862 - PH N II: Các cơng trình ki n trúc % 0,252% %*(GTBCT)/1,1 112.622.772 15 Chi phí giám sát thi công xây d ng - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,923% %*(GXDHT)/1,1 1.061.604.185 - PH N II: Các cơng trình ki n trúc % 0,934% %*(GXDCT)/1,1 3.506.879.445 STT 16 TÊN H NG M C ðV K LU NG GIÁ TR (VNð) DI N GI I Chi phí giám sát l p đ t thi t b - PH N I: H th ng h t ng k thu t % 0,631% %*(GTBHT)/1,1 44.518.771 - PH N II: Các cơng trình ki n trúc % 0,703% %*(GTBCT)/1,1 314.181.782 T m tính 2.000.000.000 Chi phí l p báo cáo đánh giá 16 tác đ ng mơi trư ng 17 Chi phí ki m tra ch t l ng v t li u T m tính 500.000.000 18 Chi phí ki m đ nh ch t l ng cơng trình T m tính 300.000.000 VI CHI PHÍ KHÁC C A D ÁN Chi phí rà phá bom mìn, v t li u n Chi phí b o hi m cơng trình 40.981.083.776 Chi phí th m tra t ng m c đ u t T m tính 0,27%*Gxd 1.456.742.220 T m tính 250.000.000 T m tính % 250.000.000 200.000.000 0,05% 0,05%*VðT 500.000.000 0,27% Chi phí đăng ki m ch t lư ng qu c t , quan tr c bi n d ng cơng trình Chi phí đ m b o an tồn giao thơng ph c v thi cơng Chi phí th m tra, phê t quy t tốn VðT % Chi phí ki m tốn % 0,03% 0,03%*VðT 300.000.000 Các kho n phí, l phí (L phí xây d ng) % 1% 1%*(GXDHT + GXDCT) 5.395.341.556 Chi ti t 30.429.000.000 T m tính 200.000.000 T m tính 2.000.000.000 Lãi vay th i gian xây d ng Chi phí cho q trình ch y th 10 khơng t i có t i 11 Chi phí phịng ch ng m i m t T NG C NG 68.846.904.215 LÃI VAY TRONG TH I GIAN XÂY D NG L n rút v n th L n rút v n th Lãi su t (/tháng) S ti n Th i gian ch u lãi rút v n l n (ngày) 1,05% 180.000.000.000 120.000.000.000 300.000.000.000 360 363 180 180 7.560.000.000 30.429.000.000 Th i gian ch u lãi rút v n l n (ngày) S ti n lãi th i gian XD T ng c ng 22.869.000.000 DANH M C TÀI LI U THAM KH O ðinh Th Hi n (2010), Giáo trình L p, th m đ nh hi u qu tài d án đ u tư, NXB Th ng Kê, Hà N i Nguy n Minh Ki u (2006), Giáo trình Tín d ng Th m đ nh tín d ng Ngân hàng, NXB Tài Chính, Hà N i Lưu Trư ng Văn (2008), Bài gi ng Th m ñ nh d án ñ u tư xây d ng v n tư nhân, ðH M thành ph H Chí Minh Báo cáo th m ñ nh d án ñ u tư xây d ng khu th C Nhu c a Ngân hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam chi nhánh Long Biên năm 2007 Báo cáo nghiên c u th trư ng b t ñ ng s n t i Hà N i thành ph H Chí Minh c a CBRE Vi t Nam Savills Vi t Nam năm 2009, 2010 Báo cáo thư ng niên Ngân hàng TMCP Á Châu năm 2010, 2011 Báo cáo thư ng niên Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín năm 2010, 2011 B n cáo b ch Ngân hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam Báo cáo thư ng niên Ngân hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam năm 2009, 2010, 2011 10 D án ñ u tư xây d ng khu ñô th m i C Nhu c a Công ty thương m i du l ch Nam Cư ng năm 2006 11 Ngh ñ nh s 16/2005/Nð-CP ngày 07/02/2005 c a Chính Ph v qu n lý d án ñ u tư xây d ng cơng trình 12 Ngh đ nh 112/2006/Nð-CP ngày 29/9/2006 v qu n lý d án ñ u tư xây d ng cơng trình, s a đ i b sung m t s ñi u c a Ngh ñ nh s 16/2005/Nð-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 c a Chính ph v qu n lý d án đ u tư xây d ng cơng trình 13 Ngh đ nh s 12/2009/Nð-CP c a Chính Ph ngày 10/02/2009 v Qu n lý d án ñ u tư xây d ng cơng trình 14 Quy ch cho vay đ i v i khách hàng s 45/Qð-HðQT ngày 30/08/2006 c a Ngân hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam 15 Quy t ñ nh 206/2003/Qð-BTC ngày 12/12/2003 c a B Tài Chính v qu n lý, s d ng trích kh u hao tài s n c đ nh 16 Quy t ñ nh s 3451/Qð-UBND ngày 04/8/2006 c a UBND thành ph Hà N i v vi c thu h i 122.768 m2 ñ t t i xã C Nhu , huy n T Liên, giao cho Công ty TNHH Thương m i Du l ch Nam Cư ng ñ th c hi n D án Khu ñô th m i C Nhu 17 Quy t ñ nh s : 26/2005/Qð-UBND ngày 18/02/2005 c a UBND TP Hà n i v vi c Ban hành Quy ñ nh v b i thư ng, h tr , tái ñ nh cư th c hi n Ngh ñ nh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 Nhà nư c thu h i ñ t ñ a bàn TP Hà N i 18 Quy t ñ nh s : 3207/Qð-UBND ngày 01/10/2007 c a UBND huy n T Liêm v vi c Phê t sách b i thư ng, h tr ðB GPMB xây d ng Khu ðTM C Nhu 19 Quy t ñ nh s : 242/2006/Qð-UBND ngày 29/12/2006 c a UBND TP Hà n i v vi c Ban hành giá ñ t ñ a bàn TP Hà N i 20 S tay Quy trình nghi p v Kh i Qu n lý tín d ng ñ u tư ban hành tháng 05/2009 c a Ngân hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam 21 Thông tư s 09/2000/TT-BXD ngày 17/07/2000 c a B Xây d ng v hư ng d n l p qu n lý chi phí xây d ng cơng trình 22 Thơng tư s 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 c a B Xây d ng v hư ng d n l p qu n lý chi phí xây d ng cơng trình ... kinh tế quốc dân Vũ THị HƯƠNG HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM (L y ví d : D án đ u tư xây d ng khu th m i xã C Nhu... BĐS Để CHO VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM (L y vớ d : D án ñ u tư xây d ng khu ñô th m i xã C Nhu , Huy n T Liờm, Thnh ph H N i) chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động. .. c b n v th m ñ nh d án ñ u tư BðS ñ cho vay t i Ngân Hàng thương m i - Nghiên c u th c tr ng công tác th m ñ nh d án ñ u tư BðS ñ cho vay t i Ngân Hàng TMCP Hàng H i Vi t Nam T đ xu t m t s gi