xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện trảng bom tỉnh đồng nai

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ Bộ TNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Chi nhánh VPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HSĐC Hồ sơ địa NĐ-CP Nghị Định Chính Phủ Phòng TNMT Phòng Tài ngun Mơi trường Sở TNMT Sở Tài nguyên Môi trường UBND Ủy Ban Nhân Dân DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU, LƢU ĐỒ Trang I DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai 21 II DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 45 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ 1/1 đến 30/04/2017 46 Bảng 2.3 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến tháng 4/2017 48 III DANH MỤC LƢU ĐỒ Lưu đồ 2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 26 Lưu đồ 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu 29 Lưu đồ 2.3 Quy trình thực trường hợp xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận 32 Lưu đồ 2.4 Quy trình thực trường hợp cấp Giấy chứng nhận 34 MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHŨ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU, LƢU ĐỒ MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Bố cục luận văn Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 1.1.3.1 Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 1.1.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 đến 11 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 14 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 1.3 Trình tự thủ tục hành xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 17 1.3.1 Thành phần hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 17 1.3.2 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 17 1.3.3 Thời gian thực thủ tục hành đất đai 18 1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất 19 Tiểu kết chương 20 Chƣơng THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GĂN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI 21 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 21 2.1.1 Giới thiệu khái quát địa bàn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai 21 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai 21 2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 22 2.1.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 23 2.1.2 Các quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 23 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 24 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 24 2.2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu 26 2.2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai cụ thể cho trường hợp chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất 30 2.2.3.1 Đối với trường hợp xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận: 30 2.2.3.2 Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận 32 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận 35 2.3.1 Phân loại hồ sơ 35 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 36 2.3.2.1 Đăng ký lần đầu 36 2.3.2.2 Đăng ký biến động 39 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 44 Chƣơng GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI 50 3.1 Giải pháp chung 50 3.1.1 Giải pháp người 50 3.1.2 Giải pháp sách pháp luật đất đai 51 3.1.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa 51 3.1.4 Giải pháp máy tổ chức 52 3.2 Giải pháp cụ thể 53 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận 53 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận 54 Tiểu kết chương 57 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp, sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa loại hàng hóa đặc biệt, đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện nay, với nhu cầu thị trường sức ép dân số quỹ đất đai có hạn làm cho đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để đảm bảo cho trình quản lý sử dụng, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Mặt khác, thông qua đăng ký cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước thu thập thông tin đất để đảm bảo thực việc ghi nhận theo dõi trình sử dụng đất Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) hay gọi “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” chứng thư pháp lý nhằm xác lập mối quan hệ nhà nước với người sử dụng đất quyền hạn nghĩa vụ việc sử dụng đất Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Huyện Trảng Bom huyện thuộc vùng trung du tỉnh Đồng Nai, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội: cách Tp Biên Hòa 30km phía Tây, nằm cửa ngõ vào thành phố Hồ Chí Minh, giao thơng thuận lợi có tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam, quốc lộ 1A đường tránh Tp Biên Hòa Bên cạnh đó, huyện Trảng Bom có tiềm dồi quỹ đất nguồn lao động, địa bàn đóng chân nhiều Khu cơng nghiệp Hiện nay, tình hình biến động đất đai địa bàn ngày tăng lên với diễn biến phức tạp, mặt khác công tác đo đạc cấp Giấy chứng nhận số xã địa bàn huyện Trảng Bom bước vào giai đoạn thẩm tra, xử lý hồ sơ làm cho vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận trở nên nóng bỏng hết Trong thời gian qua, huyện Trảng Bom tích cực rà soát, kiểm tra xử lý hồ sơ để đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, nhiều tồn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chưa giải Thủ tục xử lý hồ sơ rườm rà, tham gia phối hợp quan chưa chặt chẽ làm giảm tiến độ xử lý hồ sơ Bên cạnh đó, trường hợp người dân mua bán sang tay, khơng có chứng thực, kê khai hồ sơ không với thực tế để trốn thuế diễn ra, gây khó khăn cơng tác đăng ký, quản lý quỹ đất đai, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước Do đó, để cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nhanh chóng nghiêm túc theo quy định pháp luật Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký cấp Giấy chứng nhận công cụ vô quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai Do đó, có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, cụ thể như: - Luận văn đại học: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Huyện Tân Phú - Tỉnh Đồng Nai giai đoạn từ năm 2007 đến cuối tháng năm 2014”, 2014, Đỗ Thị Thảo Nguyên, Trường Đại học Nơng lâm thành phố Hồ Chí Minh - Khoa Quản lý đất đai bất động sản Nội dung nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu quy định thủ tục, trình tự, nguyên tắc, thẩm quyền công tác cấp Giấy chứng nhận, đánh giá thực trạng thực cấp Giấy chứng nhận Qua thấy thuận lợi, khó khăn q trình thực đề xuất số giải pháp nâng cao công tác cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Tân Phú - Luận văn Thạc sỹ đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” 2014, Đinh Thị Ngọc Vĩnh Nội dung nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu tình hình cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Cầu Giấy, mặt khác nghiên cứu đề xuất số giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, hồn thiện hệ thống sách pháp luật, bổ sung bồi dưỡng cán nghiệp vụ quản lý đất đai, ngồi có số giải pháp riêng cho nhà tái định cư - Luận văn Thạc sĩ với đề tài “Thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng” 2014, Phan Hồng Mai, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật Nội dung đề tài: nghiên cứu, đánh giá pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng, bất cập, hạn chế pháp luật vấn đề đồng thời đề xuất bổ sung, sửa đổi số quy định pháp luật cấp Giấy chứng nhận giải pháp thi hành thành phố Đà Nẵng Các cơng trình nghiên cứu nêu giải vấn đề sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, chưa làm rõ vấn đề xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng trường hợp cụ thể Mặt khác, tình hình giải hồ sơ thực tế địa phương lại khác làm cho hồ sơ tồn đọng, trình giải hồ sơ kéo dài gây nhiều phiền hà cho người dân, cần nghiên cứu, giải hồ sơ cụ thể để thấy thuận lợi, khó khăn mà cán thụ lý gặp phải, từ đưa biện pháp giải đắn, sát kịp thời với tình hình thực tế địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai quy định cụ thể tỉnh Đồng Nai Quy trình xử lí hồ sơ cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đối tượng cụ thể, đánh giá mặt thuận lợi, khó khăn, từ đề xuất giải pháp khắc phục cho phù hợp kịp thời với tình hình thực tiễn địa bàn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Đề xuất giải pháp để nâng cao tiến độ chất lượng xử lý hồ sơ, phát huy mặt tích cực đồng thời khắc phục khó khăn, vướng mắc cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ đơn vị quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai Căn pháp lý, nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân theo quy định pháp luật cụ thể áp dụng địa phương theo định số 1272 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Phân loại xử lí hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, biến động cho trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân Phạm vi khơng gian: Đề tài thực địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến tháng năm 2017 Phƣơng pháp nghiên cứu Để đảm bảo cho công tác nghiên cứu hồ sơ tài liệu phục vụ cho luận văn nhanh chóng, hiệu quả, kịp thời bám sát với tình hình thực tế, nội dung luận văn áp dụng số phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp thu thập số liệu: Là thu thập thông tin địa bàn nghiên cứu, tài liệu, số liệu có liên quan đến cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu biến động địa bàn nghiên cứu văn pháp luật đất đai có liên quan Phương pháp so sánh: So sánh thực tiễn thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Trảng Bom với quy định pháp luật để thấy việc xử lý hồ sơ cụ thể địa bàn có phù hợp với quy định Nhà nước hay khơng, có rườm rà, phức tạp hay khơng Từ rút biện pháp khắc phục để xử lý hồ sơ địa phương tốt Phương pháp thống kê: Nhằm xử lý, thống kê số liệu thu thập hồ sơ đăng ký lần đầu biến động, số hồ sơ cấp Giấy chứng nhận số hồ sơ chưa cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện, lập thành bảng biểu số liệu kết đạt Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu: nguyên nhân không đủ điều kiện đăng ký, không cấp Giấy chứng nhận,… làm sở đê phân loại xử lý hồ sơ, đánh giá tình hình đưa giải pháp nâng cao hiệu chất lượng đăng ký cấp Giấy chứng nhận Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến cán chun mơn địa phương tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt cán trực tiếp thụ lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; tham khảo ý kiến trực tiếp Giáo viên hướng dẫn, Trưởng môn để làm sở hoàn thiện Luận văn Ý nghĩa nghiên cứu Đánh giá mặt khó khăn vướng mắc làm giảm tiến độ chất lượng công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nâng cao chất lượng công tác quản lý Nhà nước đất đai Bố cục luận văn Nội dung luận văn trình bày 58 trang với bố cục sau: - Mở đầu - Chương 1.Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương 2.Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai - Chương 3.Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai - Kết luận - Danh mục tài liệu tham khảo - Phụ lục ... CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương 2.Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền. .. giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 44 Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT