Phân tích tình huống đàm phán về quá trình thu hồi – giải tỏa đất làm dự án dương nội

Theo người dân thôn La Khê, xã Dương Nội thì họ hoàn toàn chưa được nhìn thấy quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh Hà Tây, chưa được nghe nói gì đến phương án giải phóng mặt bằng của chủ

Phân tích tình huống đàm phán về quá trình thu hồi – giải

tỏa đất làm dự án Dương Nội

Đây là một tình huống diễn ra khi UBND tỉnh Hà Tây tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại xã Dương Nội, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây để tiến hành thi công Công trình giao thông và Khu Đô Thị Mới

Vấn đề phát sinh: Toàn bộ xã Dương Nội có khoảng 585 HA đất tự nhiên, trong đó có khoảng 370 HA đất nông nghiệp.Và đối với một vùng như xã Dương Nội, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây thì phần lớn cuộc sống của người dân vẫn gắn liền với sản xuất nông nghiệp, đồng ruộng, hoa mầu là chính

Hà Nội – với tốc độ phát triển Đô Thị Hóa rất nhanh Các công trình giao thông, Khu đô thị mới đua nhau mọc lên, lan rộng ra các vùng ngoại thành lân cận Trong đó có Hà Đông, Quang Trung, Văn Khê, Dương Nội, La Cả,…Chỉ tính đến một xã nhỏ như Dương Nội, đã có tới 15 Dự án được triển khai, chiếm hầu hết đất Nông nghiệp của xã, các Dự án chủ yếu là Công trình giao thông và Khu đô thị mới, khu nhỏ cũng chiếm tới vài chục HA, khu lớn có khi đến hàng trăm HA Đơn cử: tháng 8/2006, UBND tỉnh Hà Tây thu hồi 192.937 m2 đất của 3 xã, phường thuộc thành phố Hà Đông là Quang Trung, Văn Khê và Dương Nội, để chuyển thành đất chuyên dùng xây dựng đường Lê Trọng Tấn, trong đó xã Dương Nội bị thu hồi 158.587m2 Tháng 12/2007, UBND tỉnh Hà Tây thu tiếp 20.245m2 đất của

xã Dương Nội, giao cho Cty TNHH thương mại du lịch Nam Cường (Cty Nam Cường) lập dự án làm đường Tháng 1/2008, UBND tỉnh Hà Tây tiếp tục thu 1.125.150m2 đất của xã Dương Nội, giao cho Cty Nam Cường xây dựng khu đô thị mới

Việc chỉ trong một thời gian ngắn, UBND tỉnh Hà Tây liên tiếp ban hành các quyết định thu hồi gần hết đất nông nghiệp, khiến cho 100% nông dân xã Dương Nội sẽ không biết phải sống như thế nào trong thời gian tới Theo người dân thôn La Khê, xã Dương Nội thì họ hoàn toàn chưa được nhìn thấy quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh Hà Tây, chưa được nghe nói gì đến phương án giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư, mà chỉ được nghe thông báo qua loa truyền thanh

của xã Bên cạnh đó, phương án đền bù cho người dân còn nhiều bất cập chưa giải quyết được (cùng thuộc địa bàn thành Phố Hà Đông, tuy nhiên mức giá bồi thường

ở xã Dương Nội là 160.000/m2, trong khi đó ở các xã lân cận như Vạn Phúc, Yên Nghĩa, Văn Khê lại được thông báo đền bù 250.000/m2 gây cho người dân nhiều

phản ứng quyết liệt

Tuy nhiên, đầu tháng 3/2008, Công ty Nam Cường đã cho san ủi toàn bộ số lúa, hoa màu vừa được nông dân xã Dương Nội trồng cấy Quá bức xúc trước việc làm của Công ty Nam Cường, họ cho rằng chính quyền xã Dương Nội làm ngơ trước việc làm của chủ đầu tư, nên hàng nghìn người dân đã kéo đến UBND xã

“hỏi chuyện” trong suốt thời gian qua

Xem xét tình huống trên, vận dụng kiến thức và các mô hình đã tổng hợp

từ khóa học Quản trị đàm phán giao tiếp để xây dựng mô hình đàm phán dự phòng cho cả hai bên (UBND tỉnh Hà Tây và người dân xã Dương Nội).

Sử dụng mô hình Harvard để phân tích và đưa ra giải pháp dự phòng dẫn đến một cuộc đàm phán thành công Căn cứ vào các tiêu chí của mô hình Harvard như sau:

I.Giới thiệu chung:

Đàm phán là những hành vi và quá trình, trong đó các bên tham gia sẽ cùng tiến hành trao đổi, thảo luận những điều kiện giải pháp để cùng nhau thỏa thuận và thống nhất vấn đề nào đó trong những tình huống nào đó sao cho chúng càng gần với lợi ích mong muốn của họ càng tốt, và sự đạt được thỏa thuận chính là sự thành

công của các bên tham gia Đàm phán là công việc luôn diễn ra hàng ngày xung quanh cuộc sống của chúng ta Chúng ta cần đàm phán khi mua một chiếc xe, mua một căn hộ, hay đàm phán để kí kết một hợp đồng thương mại… Đàm phán có thể qua văn bản hoặc các bên gặp nhau tại một địa điểm được thống nhất chọn Trong cuộc sống cũng như hoạt động kinh doanh, cá nhân hay tổ chức nào cũng muốn mình đạt được lợi ích cao nhất, điều đó phụ thuộc nhiều vào kết quả của quá trình thảo luận, thương lượng, thỏa thuận, nhượng bộ, chia sẻ, xử lý, giải quyết xung đột giữa các bên, đó chính là hoạt động đàm phán

Đàm phán có thể xảy ra trong kinh doanh, ngành, các tổ chức phi lợi nhuận, chính quyền, pháp luật tố tụng, cuộc sống hàng ngày,…Vậy ta có thể hiều bản chất của đàm phán là để hướng tới các mục tiêu tốt đẹp hơn Tuy nhiên không phải các cuộc đàm phán nào cũng thuận buồm xuôi gió, đôi khi các bên tiến hành đàm phán

mà không thể tìm được tiếng nói chung, các bên tỏ ra tức giận và đi vào sự bế tắc giống như tình huống nêu trên

Để giải quyết được tình huống này và giúp cho cuộc đàm phán không đi vào ngõ cụt thì chúng ta phải tìm hiểu và phân tích rõ bản chất của vấn đề, phải biết được tại sao cuộc đàm phán lại bế tắc

II.Mô hình Harvard:

TÌNH HUỐNG GIỮA

CÁC BÊN

UBND Tình Hà Tây (Bên A) Người dân xã Dương Nội,

Hoài Đức, Hà Tây (Bên B) VẤN ĐỀ PHÁT SINH Thu hồi đất Nông nghiệp, giải phóng mặt bằng làm Khu Đô

Thị TÁCH CON NGƯỜI

RA KHỎI VẤN ĐỀ:

- Những người tham gia và

Dự án (UBND Tình Hà Tây, UBND xã Dương Nội, Công

ty Nam Cường) hãy nhìn nhận một cách khách quan nhất, tự đặt mình vào mình vào vị trí của những người dân xã Dương Nội để có thể hiểu được mối quan tâm, lo lắng, sự bức xúc của người dân

- Không được suy nghĩ một

- Người dân xã Dương Nội phải nhìn nhận một cách khách quan, tự đặt mình vào địa vị của UBND tỉnh Hà Tây để hiểu rõ được mục tiêu, nhiệm vụ của UBND tỉnh Hà Tây, UBND xã Dương Nội và Công ty Nam Cường

- Không nên nghĩ rằng phía UBND tỉnh Hà Tây và các

cách áp đặt đối với người dân xã Dương Nội (Rằng họ muốn đòi giá đền bù cao để thu được nhiều lợi ích cho mình)

- Thăm dò ý kiến, cảm xúc, tâm tư nguyện vọng của những người dân

- Phải bình tĩnh chờ đợi, không được nóng vội trong khi người dân đang quá bức xúc trước quyết định thu hồi đất và mức giá đền bù được thông báo Chờ đợi cho tình thế bớt căng thẳng rồi mới tiếp tục cuộc đàm phán

- Phải tôn trọng những ý kiến, tâm tư nguyện vọng của người dân đã bao đời họ sống từ những mảnh đất Nông nghiệp đó

đối tác thi công cướp đất, hoặc đang ép giá trong việc đền bù tại xã Dương Nội thấp hơn so với một vài xã lân cận khác

- Thăm dò ý kiến, kế hoạch của phía UBND tỉnh Hà Tây

và bên đối tác thi công Dự Án

- Cần phải kìm nén và kiểm soát được cảm xúc cá nhân, không được chủ quan duy ý chí trong mọi vấn đề hành động

- Việc đàm phán với bên kia phải dựa trên tinh thần hợp tác Tránh gây ra căng thẳng, mâu thuẫn trong việc đàm phán

MỤC TIÊU ĐÀM

PHÁN:

- Đàm phán thương lượng để thu hồi đất nhanh chóng, giải phóng mặt bằng để triển khai xây dựng công trình giao thông và Khu đô thị mới

- Thương lượng với người dân

để đền bù cho họ với mức giá thấp nhất có thể

- Muốn giữ lại đất của mình để

ổn định cuộc sống, tiếp tục canh tác hoa mầu, làm giàu trên mảnh đất của mình

- Nhận được mức giá đền bù cao nhất có thể, ít nhất không kém hơn một vài xã lân cận

MỐI QUAN TÂM: - Muốn thu hồi đất, đền bù và

giải phóng mặt bằng thật nhanh, để thực hiện đầu tư xây dựng Công trình giao thông và Khu đô thị mới

- Sẽ đền bù cho người dân, nhưng mức giá đền bù thống nhất phải hợp lý và phù hợp với cả UBND tỉnh Hà Tây

và Chủ đầu tư

- Việc đầu tư xây dựng công trình giao thông và Khu đô thị

- Nếu đàm phán không thành

- Giữ lại đất càng lâu càng tốt, mọi quyết định phải có thỏa thuận đàm phán và đi đến kết cục rõ rang, thu hồi đất phải được sự đồng ý của người dân

- Mức giá đền bù giải phóng mặt bằng phải phù hợp với giá thị trường thực tế, hoặc ít nhất cũng phải bù đắp lại được sự tổn thất cuộc sống vì mất đất

- Nếu bị thu hồi đất, họ sẽ sinh sống ra sao? Ngành nghề

công thì kết quả sẽ thế nào?

Tiến độ của Dự án sẽ bị trì hoãn

- Công ty Nam Cường chấp nhận mức giá đền bù cho người dân như thế nào?

thay thế là gì? Thời gian để thích ứng với cuộc sống mới?

CÁC GIẢI PHÁP: - Cần thông báo thật rõ ràng,

và sớm hơn cho người dân

xã Dương Nội Vì người dân cần phải có thời gian suy nghĩ, chuẩn bị tinh thần trước quyết định thu hồi đất

- Vận động hành lang pháp lý, tác động vào những người có

uy tín tại xã Dương Nội, hoặc những người đã chấp nhận mức giá đền bù như đã thông báo để họ tác động vào những người dân đang còn bức xúc về mức giá đền bù

- Cần phải đàm phán trực tiếp với người dân để nắm bắt được tâm tư nguyện vọng, những nỗi bức xúc của người dân, từ đó đánh giá tình hình thực tế để giải quyết tháo gỡ khó khăn, xoa dịu sự căng thẳng, khai thông bế tắc

- Tính toán kỹ lưỡng cụ thể để đưa ra mức giá đề bù hợp lý cho người dân để họ chấp nhận được Không nên áp dụng mức giá đền bù theo khung giá Nhà nước

- Kiến nghị với thành phố, nên quan tâm xem xét cuộc sống của người dân sau khi họ mất đất, để có giải pháp hỗ trợ họ trong thời gian tìm nghành nghề thay thế sản xuất Nông nghiệp

- Đi đến cam kết cụ thể với người dân, rồi đưa ra một thông báo sớm và thật rõ

- Tìm hiểu, nắm bắt nhanh, thăm dò thông tin về những

Dự án sắp và sẽ triển khai trên địa bàn xã Dương Nội

- Đề nghị bên (A) tính toán cụ thể khách quan mức giá đền

bù cao hơn như đã thông báo Hoặc ít nhất cũng không kém những xã lân cận

- Đề nghị các cơ quan chức năng và bên (A) phải có trách nhiệm và sự quan tâm đối với những người dân khi họ bị mất đất Nông nghiệp

- Yên cầu việc thông báo thu hồi đất phải rõ ràng, việc đền

bù phải cụ thể về mức giá, cũng như thời gian và tiến độ đền bù

- Những quyền lợi của người dân phải được đảm bảo đầy

đủ khi bị thu hồi đất

- Đề xuất phương án giải pháp cho những nghành nghề mới của người dân sau khi bị thu hồi đất Nông nghiệp để kêu gọi sự quan tâm, trợ giúp từ bên (A)

- Có thể sử dụng những phương tiện thông tin đại chúng để gây áp lực cho bên (A) và Chủ đầu tư Cần nhấn mạnh vai trò của đất Nông nghiệp đối với người nông dân

- Nhờ bên thứ 3 (Luật sư, tư vấn luật) để tư vấn giải quyết

ràng đến những người dân sau khi đã thống nhất được việc thu hồi đất và mức giá đền bù

- Có thể nhờ bên thứ 3 tác động, làm hòa giải trung gian (ví dụ như: UBND xã, hoặc những người đã chấp nhận mức giá đền bù như thông báo)

- Bất đắc dĩ, kiện ra tòa, nhờ Pháp luật cưỡng chế

vấn đề, và bảo vệ chính mình

- Bất đắc dĩ, kiện và đưa nhau

ra Tòa Án Nhà Nước nhờ giải quyết

CÁC TIÊU CHUẨN

ĐÁNH GIÁ KHÁCH

QUAN:

- Tham khảo mức giá đất dịch

vụ thực tế trên thị trường tại thời điểm diễn ra đền bù

- Giá đất, giá đền bù theo quy định của nhà nước

- Giá đất Nông nghiệp đã được đền bù ở một số vùng lân cận

- Các quy định của pháp luật

về đất đai, nhà ở, đầu tư

- Việc cưỡng chế thi hành giải tỏa phải theo đúng quy định của Nhà nước

- Việc xem xét lại mức giá đền bù là việc cần thiết

- Cần quan tâm hỗ trợ người dân, giúp họ nhanh thích ứng với cuộc sống mới

- Tham khảo giá thị trường Bất Động Sản hiện tại thời điểm diễn ra đền bù

- Tìm hiểu giá đất đền bù theo quy định của Nhà nước

- Giá đất Nông nghiệp được đền bù ở những Dự án tương

tự, hoặc đã đền bù ở thời điểm gần đây

- Các quy định của pháp luật đối với đất đai, nhà cửa, đầu tư

- Giá đền bù phải phù hợp với mức giá thị trường

- Các quy định chung về quyền

sử dụng đất và nhà ở Các chính sách của nhà nước trong việc hỗ trợ người nông dân

BATNA

- Thông báo sớm và rõ ràng cho người dân được biết trước kế hoạch thu hồi đất

Đền bù cho người dân theo mức giá cao hơn như họ mong muốn, hoặc ít nhất phải bằng các vùng lân cận

- Được đền bù với mức giá cao nhất, hay ít nhất cũng bằng giá đền bù các xã lân cận

WATNA - Xẩy ra xung đột, không thu

hồi được đất để giải tỏa giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ công trình Và phải

xử lý bằng cách cưỡng chế, cách này sẽ gây ra xung đột

- Bị cưỡng chế nhận giá đền

bù theo khung giá của nhà nước Xung đột kiện tụng kéo dài, cuộc sống bị đảo lộn, mất ổn định

và kiện tụng kéo dài, tốn nhiều thời gian và tiền bạc

để xử lý

Qua tình huống trên chúng ta có thể nhận thấy nguyên nhân chính của xung đột là do sai lầm của các bên UBND tỉnh Hà Tây, UBND xã Dương Nội, Công ty Nam Cường chủ quan nóng vội, và chưa đánh giá hết được sự khó khăn phức tập trong việc thu hồi đất Nông nghiệp của người dân Cộng thêm sự chậm trễ trong việc thông báo của UBND xã Dương Nội đến những hộ dân để bàn phương án, cũng như chưa thực hiện trao quyết định đến những hộ dân bị thu hồi đất Bên cạnh đó, việc Công ty Nam cường tự tiện san ủi đất của người dân khi chưa đền bù

là hoàn toàn sai, Công ty Nam Cường phải chịu trách nhiệm về việc này đối với các hộ dân cà các Cơ quan chức năng

III Kết luận:

Qua tình huống đàm phán cụ thể trên, chúng ta có thể kết luận để có được một cuộc đàm phán thành công thì chúng ta phải quan tâm đến vấn đề gì? Nhận định xem mục đích chính của cuộc đàm phán là gì? Cuộc đàm phán mang lại những gì, cho những ai? Đối tượng của cuộc đàm phán là những ai? Văn hóa của

họ thế nào? Để từ đó có những bước chuẩn bị tốt hơn cho một cuộc đàm phán thành công

Xét các tiêu chí trong đàm phán:

- Tách con người ra khỏi vấn đề: Nhìn nhận một cách khách quan và tách rời các mối quan hệ ra khỏi mục tiêu đàm phán

- Mục tiêu đàm phán: Những gì mà các bên đàm phán mong muốn: Tiến độ thi công, mức giá đề bù tốt nhất, cuộc sống ổn định…

- Mối quan tâm: Mối quan tâm là mong muốn thực sự ẩn sau mỗi cuộc đàm phán Mỗi nhà đàm phán luôn tìm cách thỏa mãn lợi ích và nhu cầu của mình Mối quan tâm của bên (A) là thu hồi đất và giải phóng mặt bằng nhanh chóng, đền bù với giá thấp nhất Còn mối quan tâm của bên (B) là không muốn mất đất, muốn

được đền bù với mức giá cao hơn Vì vậy, để có được một cuộc đàm phán thành công tốt đẹp thì mỗi bên phải tìm hiều mối quan tâm của đối phương để cùng nhau tìm ra giải pháp hợp lý nhất cho cả hai bên

- Các giải pháp: Nên đưa ra các giải pháp đôi bên cùng có lợi: Cần phải mềm dẻo, linh hoạt, sáng tạo trong cách xử lý để các bên tự đưa mình vượt ra khỏi những lối suy nghĩ thông thường để có những đề xuất có lợi hơn cho cả hai bên Trong trường hợp này bên (A) hãy nắng nghe những ý kiến, tâm tư nguyện vọng của người dân, tăng mức giá đền bù, và cho họ có them thời gian để chuẩn bị tinh thần Bên phía người dân cũng có thể đề xuất những giải pháp có lợi cho cả hai bên, nói lên mức giá mong muốn, và khoảng thời gian cần để đủ chuẩn bị tinh thần

- Các tiêu chuẩn đánh giá khách quan: Sử dụng các tiêu chí mà các bên đều phải chấp nhận để ngồi vào đàm phán như: Luật đất đai nhà ở và đầu tư, quyết định của nhà nước về mặt đền bù, xem xét tham khảo những Dự án tương tự

- BATNA: Phương án dự phòng tốt nhất cho cuộc đàm phán

- WATNA: Phương án dự phòng xấu nhất cho cuộc đàm phán Đây là phương án mà cả hai bên đều không mong muốn

Tóm lại, để đi đến một cuộc đàm phán thành công thì các nhà đàm phán cần phải:

- Hiểu rõ các vấn đề cần phải giải quyết trong đàm phán

- Đặt mình vào vị trí của đối phương

- Kết nối tất cả các vấn đề với nhau để hiểu được sự phức tạp của việc kết hợp các thỏa thuận

- Hiểu và định nghĩa rõ ràng các lợi ích nằm sau vấn đề đàm phán; Cố giải quyết các nhu cầu và lợi ích, chứ không phải quan điểm

- Xác định rõ các giới hạn cuộc đàm phán

- Xác định rõ các mục tiêu của cuộc đàm phán

- Hiểu rõ đối tác đàm phán – mục tiêu của họ, các vấn đề, chiến lược, mối quan tâm, lợi ích, các giới hạn, các giải pháp thay thế, điểm bắt đầu và quyền hạn của họ

- Lập kế hoạch đàm phán càng cụ thể chi tiết càng tốt

- Tập trung vào các điểm chung hơn là những khác biệt

- Cố gắng đáp ứng nhu cầu của tất cả các bên liên quan

- Trao đổi thông tin và ý kiến

- Tìm ra các lựa chọn mà các bên đều có lợi

- Sử dụng các tiêu chuẩn về mục tiêu đánh giá hiệu quả

Ngoài ra, việc xác định các thành viên trong nhóm đối tác đàm phán, Lựa chọn ấn định về thời gian và không gian cho cuộc đàm phán, tôn trọng các nguyên tắc “bất thành văn”, cách thức ăn mặc, và sử dụng ngôn từ trong đàm phán cũng rất quan trọng cho một cuộc đàm phán thành công

Tài liệu tham khảo:

+Giáo trình Quản trị đàm phán và giao tiếp

+Slide Quản trị đàm phán và giao tiếp

+Saga.com.vn