bài tiểu luận môn đất đai về quy trình thu hồi giải phóng mặt bằng

bài tiểu luận môn đất đai về quy trình thu hồi giải phóng mặt bằng

Trình tự các bước trong thu hồi đất giải phóng mặt bằng, để chỉnh trang, phát triển đô thị Lấy 1 ví dụ về cách tính giá trị đất và hỗ trợ đền bù khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có tái định cư.

• THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN, VÀ GIẢI PHÁP CHO

CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

• LỜI NÓI ĐẦU

Trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, việc mở rộngcác đô thị, xây dựng thêm các trung tâm thương mại là điều không thể thiếu,

và công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư cho người

có đất là công việc tất yếu và gặp nhiều khó khăn của các cơ quan quản lý và

tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đăc biệt, là thành phầnquan trọng hàng đầu của môi trường sống là địa bàn phân bố dân cư , xâydựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội an ninh và quốc phòng

Đất đai đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người và các sinh vật khác trên trái đất.Nó tham gia

vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội với vaitrò là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một đầu vào không thể thiếu Vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này một cách hợp lý và hiệuquả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế -

xã hội của mỗi quốc gia

muốn hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận

của công tác GPMB, nghiên cứu thực trạng công tác GPMB và bồi thường

thiệt hại GPMB trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam và đưa ra một s

ố giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác GPMB trên thực tế

• Các khái niệm

GPMB là công tác thu hồi đất phục vụ phát triển quốc phòng an ninh và các

dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường chođối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dântạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất,tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn

đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế,

xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư

GPMB là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp bách của phát triển

mà nhiều nước đang phải đương đầu

Phối hợp trong GPMB là: ”Là các hoạt động nhằm đảm bảo sự hợp tác liênkết giữa các chủ thể có thẩm quyền tham gia vào quá trình tổ chức thực hiệnGiải phóng mặt bằng”

2 Đặc điểm của giải phóng mặt bằng

- GPMB thường gắn liền với các dự án đầu tư có xây dựng.

Các dự án có qui mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thường phải GPMB.GPMB là không thể thiếu được với các dự án mở rộng đô thị, xây dựngthêm, cải tạo giao thông, sửa chữa nâng cấp kênh mương, kè hồ ao, xâydựng khu chung cư, công trình an ninh quốc phòng, công trình chính trị văn

hóa xã hội

- GPMB bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.

+ Chính sách đền bù tái định cư của Nhà nước

+ Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn

+ Công tác giao đất cho thuê đất - cấp giấy chứng nhận, thống kê kiểm kêđất, nhà ở

+ Lượng vốn dự kiến dành cho GPMB

+ Thị trường bất động sản

+ Quỹ đất, nhà tái định cư

+ Tổ chức thực hiện

-Đối tượng GPMB rất đa dạng.

Các dự án có GPMB phải tiến hành bồi thường thiệt hại đất với nhiều vị trí,mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, chuyên dùng…) khácnhau, với nhiều bất động sản muôn hình vạn trạng có tính chất đơn chiếc đặcthù, với nhiều hình thức sở hữu sử dụng quản lý, nhiều đối tượng xã hội đadạng

- GPMB có ảnh hưởng tới các vấn đề kinh tế xã hội.

+ Một là đối với hoạt động sản xuất kinh doanh và công ăn việc làm GPMBbuộc các tổ chức hoạt động kinh doanh trên địa bàn phải ngừng trệ và dichuyẻen địa điểm sản xuất kinh doanh

+ Hai là đối với cơ cấu kinh tế xã hội dân cư, kết cấu cơ sở hạ tầng

GPMB sẽ tác động phân bố lại cơ cấu sử dụng đất cũng như cơ cấu xã hộidân cư, giới tính, lực lượng lao động

+ Ba là đối với tập quán sinh hoạt của người dân

Do phải di chuyển từ nơi này tới nơi khác, bị tác động bởi các điều kiệnkhách quan mới, ý thức của những đối tượng bị dời này cũng thay đổi

+ Bốn là đối với thị trường

GPMB có ảnh hưởng làm thay đổi các cơ cấu, kết cấu xã hội của vùng do đócũng làm thay đổi qui mô số lượng cung cầu các loại hàng hóa trong vùng

- GPMB thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao hơn cho đất đai các khu vực xung quanh.

Việc thực hiện GPMB, thực hiện dự án mà đặcbiệt là những dự án phát triển

cơ sở hạ tầng giao thông đô thị thường làm tăng giá trị đất đai của khu vựcxung quanh

- GPMB trong các khu dân cư đông đúc nhiều khi còn làm ảnh hưởng kiến trúc đô thị

Do lịch sử hình thành tư phát không theo quy hoạch, hầu hết nhà ở trong cáckhu dân cư đều không có hình dạng chuẩn, không vuông vức mà rất muônhình vạn trạng

- GPMB đòi hỏi một lượng vốn lớn

Đất đai là một tài sản có giá trị sử dụng rất lớn gần như vô tận đặc biệt ở đôthị, đất đai có mức sinh lời lớn nên giá cả thị trường rất cao

(3 Các dạng giải phóng mặt bằng và đặc trưng của nó.( Bổ sung))

Có rất nhiều các dạng giải phóng mặt bằng khác nhau như:

- Giải phóng mặt bằng phục vụ sản xuất

- Giải phóng mặt bằng để phát triển các khu đô thị mới

- Giải phóng mặt bằng để phát triển cơ sở hạ tầng (hệ thống giaothông, thông tin liên lạc…)

- Giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng.vv Căn cứ để phân loại các dạng giải phóng mặt bằng là mục đích của việcgiải phóng mặt bằng Các dạng giải phóng mặt bằng khác nhau ở tính chất,phạm vi, quy mô giải phóng mặt bằng, loại đất bị thu hồi, mức bồi thường Các loại đất bị thu hồi khi giải phóng mặt bằng tại các đô thị lớn như Hà

Nội thường là đất nông nghiệp, đất ở và đất chuyên dùng.

Các dự án đầu tư phát triển sản xuất (xây dựng các khu công nghiệp,khu chế xuất, khu công nghệ cao…); dự án đầu tư xây dựng các khu đô thịmới có xu hướng phát triển ra các vùng ngoại ô, xa trung tâm thành phố.Loại đất thu hồi tại các dự án này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất ở (nôngthôn) do đó giá bồi thường thiệt hại về đất thường thấp Tuy nhiên, do phảithu hồi nhiều đất nông nghiệp nên các dự án dạng này thường gặp khó khăntrong việc tổ chức tái định cư, tái thiết lại cuộc sống sinh hoạt và sản xuấtcủa những người dân trong diện bị thu hồi đất

Dạng giải phóng mặt bằng để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật như:

hệ thống giao thông, các công trình thương mại, dịch vụ… thường phải thuhồi nhiều đất ở (đô thị), đất chuyên dùng; do đó giá bồi thường cao, quy môtái định cư lớn

Tuy nhiên, sự phân loại trên chỉ là tương đối cần phải căn cứ vào quy

mô của dự án (lớn hay nhỏ), tính chất của dự án (dự án nhóm A, B, C), diệntích đất thu hồi, quy mô tái định cư… để có thể đánh giá, phân loại mức độkhó khăn, phức tạp của công tác GPMB, từ đó mới xác định phương án tổ

chức giải phóng mặt bằng hiệu quả nhất

3 Vai trò của công tác gải phóng mặt bằng

- Thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

Để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, công tác GPMB, BTTH và TĐC đóng một vai trò hết sức quan trọng và không thể thiếu.Trong thời gian qua, hàng ngàn các dự án đầu tư xây dựng các công trìnhgiao thông, thủy lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các côngtrình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế các lĩnh vực sự nghiệp sựnghiệp văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, khoa học kỹ thuật, các dự ánxây dựng, phát triển cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ, du lịch đã vàđang triển khai thực hiện khắp các tỉnh thành trong cả nước

Công tác GPMB là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu, là tiền đề cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội, đảmbảo tiến độ thực hiện các dự án nhằm đẩy mạnh sự phát triển kinh tế - xã hội

của một vùng, một địa phương trong tiến trình công nghiệp hóa – hiện đạihóa, tạo chuyển biến rõ rệt và văn minh Vì vậy, công tác GPMB cần đượcquan tâm một cách đúng mức

- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việt Nam đang trong quá trình CNH diễn ra với tốc độ nhanh Song song với quá trình CNH là quá trình Đô thị hóa cũng đang diễn ra mạnh mẽ; quátrình

đô thị hóa làm cho các đô thị được mở rộng về diện tích, quy mô dân sốngày càng

tăng đòi hỏi phải thực hiện quy hoạch, kế hoạch phát triển tổng thể một cáhhợp lý kinh tế – xã hội của vùng hoặc địa phương, trong đó có quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển nhà ở

Trong những năm trước đây, vấn đề quản lý và sử dụng đất bị buônglỏng, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúngmức Vì vậy, việc sử dung đất đai không tiết kiệm và hiệu quả, có nhiều viphạm trong sử

dụng đất đai, do đó trong quá trình phát triển kinh tế xã hội việc quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất là rất cần thiết Để thực hiện được nhiệm vụ này thìcông tác

GPMB đóng một vai trò rất lớn, là điều kiện tiên quyết của công tác quyhoạch, kế

hoạch sử dụng đất Để quy hoạch, kế hoạch đạt kết quả cao đòi hỏicông tác

GPMB phải được thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ theo yêu cầu của dự

án

- Đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu nhà

ở cũng như của Nhà nước

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chung và thốngnhất quản lý; Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sửdụng ổn định lâu dài Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, nhậnquuyền chuyển nhượng từ người có các quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất hợp phápthì theo quy định tại (điều 27 luật đất đai năm 1993) , người bị thu hồi đấtđược bồi thường hoặc hỗ trợ để ổn định đời sống cho người bị thu hồi,khẳng định vai trò là người đại diện chung là người lãnh đạo của Nhà nước Việc bồi thường thiệt hại cho người sử dung đất không chỉ có ý nghĩagiúp người sử dụng đất ổn định lại cuộc sống mà còn có ý nghĩa về chính trị,

xã hội sâu sắc; việc BTTH, hỗ trợ cho người bị thu hồi là một biểu hiện cơbản của một xã hội công bằng và văn minh

Yêu cầu của công tác GPMB

Ø Đảm bảo nhanh, đúng tiến độ

Ø Đảm bảo công bằng, hợp lý các lợi ích đối với người bị thu hồi đất

Ø Đảm bảo tính công khai, dân chủ

4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐỀN BÙ THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.

Công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng là một công tác phức tạp, mang tính chất kinh tế- chính trị- xã hội tổng hợp Chính vì vậy mà nó chịu sự tác động từ nhiều phía, nhiều khía cạnh khác nhau Dưới đây là một

số nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng.

4.1 Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước.

Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước là một trong những nhân tố cótính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Là căn cứpháp lý quan trọng dùa vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giáđền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo

dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng didời

Chính sách đền bù thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước

về đền bù thiệt hại như: đối tượng được đền bù, đối tượng phải đền bù, mứcđền bù, tổ chức thực hiện Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đếnđền bù thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi Ých kinh tế về đất đai của các bênbao gồm: tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượngphải đền bù), Nhà nước, người bị thu hồi đất Do đó nó mang tính chất quyếtđịnh đối với công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư

Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác vàhiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất

và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọingười biết để họ hiểu và tự giác thực hiện Ngược lại nếu các chính sách màkhông đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thểchi tiết và không công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽgặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được Một chínhsách thoả đáng, phù hợp với lợi Ých kinh tế của các đối tác thì công tác nàymới thúc đẩy được tiến độ thực hiện Công tác này thực chất là quá trìnhthực hiện hoá chính sách của Nhà nước Như vậy để quá trình hiện thực hoáđược diễn ra nhanh chóng, hiệu quả thì chính sách phải là một chính sách tốtđảm bảo công bằng về lợi ích Rõ ràng chính sách đền bù thiệt hại của Nhànước góp phần thúc đẩy tiến độ thi công của các dự án, góp phần ổn địnhtình hình kinh tế- xã hội thu hót vốn đầu tư trong nước, tranh thủ nguồn vốn

hỗ trợ từ bên ngoài Tóm lại chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước cóảnh hưởng trực tiếp và quyết định thành bại của công tác đền bù thiệt hạigiải phóng mặt bằng Chính vì thế chính sách này luôn được Nhà nước chú

ý, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay nó luôn được sửa đổi cho phù hợp vớithực tế Đây là vấn đề hết sức phức tạp mà Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm

và liên tục ban hành các văn bản quy định khác nhau liên quan đến công tácnày

4.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở làviệc bố trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trongphạm vi không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệuquả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở

Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ởcần phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phứctạp của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Các nhà lập quyhoạch, kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch

đó có khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránhviệc quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cưđông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hạiGPMB Mặt khác, quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và pháttriển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải côngkhai cho toàn dân biết Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thựchiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có

4.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền

bù thiệt hại GPMB Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hoàn tất thìcông tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng, ngược lại nó sẽ làmchậm quá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự ánđầu tư Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án

là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp

Để tiến hành đền bù thiệt hại cho người đang sử dụng đất bị thu hồi,chính sách đền bù thiệt hại (theo NĐ22/CP ngày 22/4/1994 của chính phủ)

đã quy định rõ đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng không được đềnbù

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ởcũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất vàtài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có đượcđền bù hay không Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đấtkhác giữ vai trò quyết định Do đó phải chú trọng công tác này thì việc đền

bù mới nhanh chóng được thực hiện

Công tác cấp GCNQSD đất ở và QSH nhà ở tác động đến công tác đền

bù thiệt hại thông qua xác định đối tượng được đền bù thiệt hại nếu công táccấp GCNQSH và QSD đất ở được tiến hành đúng, đủ đối tượng sẽ tạo điều

kiện thuận lợi cho công tác đền bù thiệt hại Vì khi đó việc xác định đốitượng đền bù thiệt hại sẽ rất dễ dàng Ngược lại sẽ gây khó khăn rất lớntrong việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp để thực hiệnchính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

4.4 Công tác định giá đất.

Trong quá trình phát triển của một quốc gia, khi thị trường càng pháttriển thì bộ máy quản lý Nhà nước càng phải tăng cường hiệu lực để đảmbảo cơ chế thị trường hoạt động có sự điều tiết và quản lý của Nhà nước.Điều đó có nghĩa là chúng ta cần hình thành một tổ chức thống nhất, đủmạnh để thực hiện công tác định giá đất Tuy nhiên công tác này ở nước tamới chỉ hiểu và triển khai từ khi ban hành Luật đất đai năm 1993, đất thực

sự có giá trong quá trình phát triển Trong khi đó công tác quản lý đất đaicũng ngày càng được mở rộng về phạm vi và phát triển theo chiều sâu, nóthể hiện quyền lực và sự nhất quán trong công tác quản lý Nhà nước về đấtđai của Đảng và Chính phủ đối với từng loại đất theo từng mục đích sử dụng

cụ thể, theo các thành phần kinh tế và các đơn vị hành chính Một trongnhững vấn đề trọng tâm là việc quản lý các hoạt động trên đất bao gồm cácvấn đề về pháp lý, các vấn đề về tài chính, các hoạt động của Nhà nước vềthu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồithường thiệt hại khi thu hồi đất Những nội dung này đặt yêu cầu cho việcđịnh giá cho từng thửa đất nhất là việc định giá đất phục vụ cho công tácđịnh đền bù thiệt hại khi thu hồi đất dùng cho các mục đích an ninh- quốcphòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức bức xúccủa thực tiễn, nó đòi hỏi sự quan tâm của tất cả các ngành liên quan: Tổngcục Địa chính, Bộ tài chính, Bộ xây dựng…

Trong giai đoạn hiện nay, công tác định giá đất còn đang rất mới mẻ,song số lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng và nhiệm vụ đền

bù thiệt hại, GPMB có vị trí quan trọng và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm

để đảm bảo tiến độ thi công không chỉ về khối lượng công việc mà còn cảtính chất phức tạp, chi phí tốn kém và mất nhiều thời gian

Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học

và thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việcgóp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất,

nó có ảnh hưởng rất lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trịcủa một đất nước và sự phát triển chung của mỗi quốc gia trong quá trìnhCNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hót vốn đầu tư của các tổ chứctrong và ngoài nước.

4.5 Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB.

Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằngbao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốnkhác

Vốn từ ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền

bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền chothuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước

Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủhoặc vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp củanhân dân

Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đếncông tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Công tác này có thực hiệnđược hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là doyếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định

4.6 Chính sách lập khu tái định cư.

Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nướcgiao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơquan nhà nước,tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổnđịnh và lâu dài Nhưng khi cần thiết để Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụlợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiênviệc thu hồi này nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhàcửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định

về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán, thãi quen…của người dân Do

đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải cóchính sách lập khu tái định cư nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cáchtốt nhất cho người dân Có như vậy thì người dân mới yên tâm nhận đền bù

và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới Điều đó chứng tỏ chính sách tái

định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù thiệthại giải phóng mặt bằng và tái định cư Chính sách này cũng tác động đếntiến độ thi công, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đấtphục vụ cho các dự án đầu tư phát triển Một chính sách tái định cư tốt, cótính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn địnhlại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ,

họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận đền bù giải toả Ngược lại sẽ có ảnhhưởng rất xấu đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại, nếu người bị thu hồiđất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển họ sẽ làm ngưng trệ,không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dù án Điều này có nghĩa là khâugiải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc, dự án không được thực hiện đúng tiến độgây ra những hậu quả tiêu cực các nhà đầu tư sẽ không dám rót vốn vào dựán

Như vậy để công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được thựchiện đúng, kịp thời hạn cho các dự án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sáchlập khu tái định cư cho người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng,cần thiết Trong thời gian hiện nay, văn bản pháp luật quan trọng nhất củaNhà nước trong đó quy định về chính sách tái định cư là NĐ 22/CP

4.7 Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS (thị trường nhà đất).

Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K.

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nướcnuôi trồng thuỷ sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệgiữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quyđịnh Chỉ xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ởnhững nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến (Giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ởtừng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nôngthôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa phương)

- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ

tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do

UBND cấp tỉnh quy định.

Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụngđất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Việc xác định khả năngsinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợinhuận còn nhiều khó khăn, phức tạp Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi,chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mụcđích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị Các quan hệ mua bán nhà

ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra vớimột quá trình "ngầm" nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Do đó, việchình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đưa cácquan hệ giao dịch nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi,chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thịtrường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùngquan trọng trong việc xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại, trong việcquản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi Ýchkinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân

4.8 Công tác tổ chức thực hiện.

Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chấtlượng của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng Nếu không có sựphối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan,nếu không có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan

từ trung ương đến địa phương Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhấtcủa các cấp quản lý và nếu đội ngò cán bộ làm công tác đền bù trực tiếpkhông có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phổ biến chínhsách của Nhà nước không được làm tốt thì công tác này không thể thực hiệntốt

Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bịthu hồi Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tácGPMB sẽ nhanh chóng Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, khôngchịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng mặtbằng sẽ rất khó thực hiện

II CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ.

• Luật đất đai 2003 ra đời ngày 26 tháng 11 năm 2003.

• Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

• Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 vềphương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

• Nghị định số 197/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Nghị định vềbồi

thường thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

• Căn cứ nghị định 69 /2009/NĐ-CP Nghị định Quy định bổ sung vềquy

hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

• Căn cứ nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định về thi hành Luật Đấtđai

• Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chínhphủ về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

• Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủQuy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

III.Quy trình về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng

Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Căn cứ Quyết định số 877/2008/QĐ-UBND ngày 28/5/2008 của UBNDthành phố Hải Phòng Ban hành Quy định trình tự, thủ tục về thu hồi đất,giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, chuyển nhượng tài sản trên đất thuê, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trênđịa bàn thành phố Hải Phòng

Uỷ ban nhân dân quận Ngô Quyền xây dựng quy trình thực hiện việc kiểm

kê bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thuhồi đất cụ thể như sau:

1 Công bố thông báo chủ trương thu hồi đất và chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi:

- Sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất, Ban bồithường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phổ biếncông khai thông báo chủ trương thu hồi đất theo quy định

- Uỷ ban nhân dân phường nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm niêm yếtcông khai thông báo chủ trương thu hồi đất tại Trụ sở Uỷ ban nhân dânphường và tại các địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và trên

hệ thống loa của phường

- Phòng Tài nguyên- Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo đúng quy định

2 Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

- Căn cứ các số liệu, tài liệu về hồ sơ địa chính khu vực đất thu hồi, Ban bồithường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng tiến hành lập phương ántổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Điều 51 Nghị định84/2007/NĐ-CP và Điều 8 Quyết định 877/2008/QĐ-UBND để trình Hội

đồng và gửi về phòng Tài chính- Kế hoạch 01 bộ để thẩm định và trìnhduyệt.

- Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được phương án tổngthể, phòng Tài chính- Kế hoạch chủ trì phối hợp với phòng Tài nguyên- Môitrường và các cơ quan, ban, ngành có liên quan tiến hành thẩm định và trìnhUBND quận xét duyệt

- Trong thời hạn không quá 7 ngày kể từ ngày nhận được Tờ trình của phòngTài chính- Kế hoạch (có dự thảo quyết định phê duyệt kèm theo), UBNDquận có trách nhiệm xem xét, ký quyết định phê duyệt phương án tổng thể

3 Thông báo về việc thu hồi đất:

Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, căn cứ Điều 52 Nghị định84/2007/NĐ-CP và Điều 9 Quyết định 877/2008/QĐ-UBND Ban bồithường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng ra thông báo về việc thuhồi đất cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi, các chính sách kèmtheo

4 Ra quyết định thu hồi đất:

- Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày ra thông báo về việc thu hồi đất, PhòngTài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tham mưu trình Ủy ban nhân dânquận ra quyết định thu hồi đất theo quy định

- Quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi và đượcniêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường nơi có đất bị thu hồi kể từ khinhận được quyết định đến thời điểm kết thúc việc thu hồi đất

5 Xây dựng khu tái định cư và khu đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp:

Chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương điều tra, khảo sát lậpphương án xây dựng và thực hiện việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đấttái định cư, mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu táiđịnh cư, giải quyết việc làm cho người có đất thu hồi Trường hợp các hộdân không có nhu cầu tái định cư hoặc do quỹ đất của địa phương không đápứng được nhu cầu bố trí đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thìphải chủ động có phương án vận động các hộ dân nhận tiền hỗ trợ tự lo chỗ

ở và địa điểm sản xuất, kinh doanh theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư.

6 Thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng được thành lập cho từng dự án và

tự giải thể sau khi hoàn thành việc kiểm kê bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vàbàn giao mặt bằng cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuêđất

7 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai:

Căn cứ Điều 55 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Điều 12- Quyết định 877/2008/QĐ-UBND: Sau khi có quyết định thu hồi đất, Hội đồng bồi thường, giảiphóng mặt bằng của dự án sẽ thành lập tổ công tác tiến hành việc kê khai,kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai:

- Phát tờ kê khai cho các đối tượng có đất thu hồi tự kê khai, kiểm kê

- Tổ công tác tiến hành thẩm tra, xác định nội dung kê khai và thực hiện việckiểm kê trực tiếp

- Các trường hợp không phối hợp kiểm kê xử lý theo quy định

- Xác định nguồn gốc sử dụng đất: UBND phường chịu trách nhiệm xácđịnh nguồn gốc sử dụng đất và trình phòng Tài nguyên- Môi trường quậnthẩm định đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của các tài liệunguồn gốc đất đã xác nhận

8 Lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

a) Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Tổ công tác trong thời hạn không quá 60 ngày, kể từ ngày hoàn thành việckiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định

- UBND phường nơi có đất thu hồi có trách nhiệm thẩm tra, xác minh, hoàntất các thủ tục xét cấp tái định cư hoặc giao đất ở theo quy định

- Tổ công tác có trách nhiệm trình Hội đồng về phương án bồi thường, hỗ

trợ và bố trí tái định cư.

b) Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

- Sau khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiến hành công khaitại trụ sở Ủy ban nhân dân phường và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi

có đất bị thu hồi để lấy ý kiến

- Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất 20 ngày, kể từngày đưa ra niêm yết

c) Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Sau 20 ngày niêm yết và tiếp nhận ý kiến, tổ công tác có trách nhiệm tổnghợp văn bản các kiến nghị, nếu có những kiến nghị cụ thể điều chỉnh hoànthiện phương án và gửi về phòng Tài chính- Kế hoạch, phòng Tài nguyên-Môi trường và phòng Quản lý Đô thị để thẩm định theo quy định

d) Thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Việc thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiệntrong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ

do tổ công tác chuyển đến và theo nguyên tắc từng ngành chịu trách nhiệm

cụ thể:

- Phòng Tài nguyên- Môi trường: thẩm định diện tích, nguồn gốc đất, loạiđất, hạng đất do địa phương xác lập để làm cơ sở áp giá và phương án táiđịnh cư (nếu có), trong thời hạn 5 ngày làm việc gửi kết quả thẩm định bằngvăn bản về phòng Tài chính- Kế hoạch, phòng Quản lý Đô thị

- Phòng Quản lý Đô thị: thẩm định giá trị công trình, tài sản, vật kiến trúcgắn liền với đất, trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc gửi kết quả thẩmđịnh bằng văn bản về phòng Tài chính- Kế hoạch

- Các phòng chuyên môn căn cứ chức năng, nhiệm vụ của ngành tham giathẩm định phương án khi có yêu cầu, trong 5 ngày làm việc gửi kết quả thẩmđịnh bằng văn bản về phòng Tài chính- Kế hoạch

- Phòng Tài chính- Kế hoạch: căn cứ kết quả thẩm định của phòng Tài