Nghiên cứu tiền khả thi dự án công viên Phú Thuận

Dự án đầu tư xây dựng khu Du lịch – Văn hoá – Giãi trí : Công viên Phú Thuận, thuộc phường Phú Thuận, Quận 7, TP.Hồ Chí Minh của Công ty, là một dự án khả thi. Dự án mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng về đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần đối với người dân Thành phố, ngoại kiều nói chung và người dân khu vực Quận 7, Dự án được hình thành sẽ đem lại cho TP. Hồ Chí Minh một điểm giải trí mang tính tổng hợp với chất lượng Quốc tế. Hiệu quả của dự án không những đem lại lợi ích kinh tế cho Thành phố trong những năm hoạt động mà còn giải quyết được bộ phận không nhỏ về công ăn việc làm cho người dân khu vực Quận 7. Góp phần thúc đẩy tiến trình đô thị hoá Quận 7 và nậng cao dân trí cho người dân tại khu vực

Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn DỰ ÁN TIỀN KHẢ THI TÊN DỰ ÁN: CÔNG VIÊN PHÚ THUẬN PHƯỜNG PHÚ THUẬN – QUẬN – TP HỒ CHÍ MINH CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẠI TRƯỜNG SƠN 28 TRƯỜNG SƠN – PHƯỜNG – QUẬN TÂN BÌNH TP HỒ CHÍ MINH Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU: .Trang 03 - CĂN CỨ PHÁP LÝ DỰ ÁN Trang 03 - ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN .Trang 04 - GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ Trang 04 PHẦN 1: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN Trang 06 - NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG Trang 06 - NỘI DUNG CÁC HẠNG MỤC ĐẦU TƯ Trang 12 PHẦN 2: QUI HOẠCH – KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG DỰ ÁN Trang 16 - VỊ TRÍ ĐỊA LÝ – ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – HIỆN TRẠNG .Trang 16 - PHƯƠNG ÁN QUI HOẠCH – KIẾN TRÚC .Trang 19 - PHƯƠNG ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG – CƠNG TRÌNH Trang 21 PHẦN 3: CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Trang 24 - DỰ KIẾN KINH PHÍ ĐẦU TƯ Trang 24 - VỐN ĐẦU TƯ .Trang 24 - DOANH THU .Trang 26 - CHI PHÍ Trang 28 - LÃI & LỖ .Trang 28 - CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH .Trang 29 PHẦN 4: LỢI ÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN .Trang 30 PHẦN 5: DỰ KIẾN TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN Trang 31 - CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Trang 31 - ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Trang 31 PHẦN 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Trang 33 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn PHẦN MỞ ĐẦU I CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN: QUYẾT ĐỊNH SỐ: 2131/QĐ-UB-QLĐT NGÀY 14/04/1999 CỦA UBND TP HỒ CHÍ MINH VỀ VIỆC PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH CHUNG QUẬN TP.HCM VĂN BẢN SỐ: 1801/VP-ĐT NGÀY 25/07/2002 CỦA UBND TP CHỈ ĐẠO UBND Q7 TRIỂN KHAI NGHIÊN CỨU KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ, QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI , ĐỀN BÙ VÀ ĐẦU TƯ THEO QUI HOẠCH VĂN BẢN SỐ 784/KQTĐ-SQHKT KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH ĐỒ ÁN QUI HOẠCH CHI TIẾT TỈ LỆ 1/2000 CỦA SỞ QUI HOẠCH KIẾN TRÚC BIÊN BẢN HỌP LIÊN NGÀNH V/V XEM XÉT KHẢ NĂNG CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ KHU VỰC MŨI ĐÈN ĐỎ TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN, Q.7 CỦA CÔNG TY CP ĐẠI TRƯỜNG SƠN CÔNG VĂN SỐ: 1899/UBND-ĐT NGÀY 25/06/2007 CỦA UBND Q V/V CUNG CẤP THÔNG TIN QUI HOẠCH LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CP ĐẠI TRƯỜNG SƠN CÔNG VĂN SỐ: 494/SGTCC-ĐT NGÀY 17/07/2007CỦA SỞ GIAO THÔNG CÔNG CHÁNH V/V Ý KIẾN HƯỚNG DẪN ĐẦU TƯ CÔNG VIÊN PHƯỜNG PHÚ THUẬN QUẬN 7 CÔNG VĂN SỐ: 2573/SQHKT-QHC&HT NGÀY 10/07/2007CỦA SỞ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC V/V Ý KIẾN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG VIÊN MŨI ĐÈN ĐỎ TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN QUẬN CÔNG VĂN SỐ: 4771/SKHĐT-HTXT NGÀY 09/08/2007 CỦA SỞ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ V/V XIN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN “CÔNG VIÊN PHÚ THUẬN” CỦA CÔNG TY CP ĐẠI TRƯỜNG SƠN CÔNG VĂN SỐ 6045/VP-ĐTMT CỦA VP HĐND – UBND TP.HCM VỀ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÔNG VIÊN 120HA TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN QUẬN CỦA CƠNG TY CP ĐẠI TRƯỜNG SƠN Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn II ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN: - Vị trí địa giới hành chính: phường Phú Thuận, Quận 7, TP HCM - Tổng diện tích 120 - Vị trí tương đối: cách trung tâm TP khoảng 5km cách Khu Nam Sài Gòn (Phú Mỹ Hưng) khoảng 1km - Giới hạn Dự án: o Phía Bắc giáp sơng Sài Gòn o Phía Nam giáp sơng Nhà Bè, o Phía Tây giáp đường Gò Ơ Mơi III - CÁC THƠNG TIN CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ: CHỦ ĐẦU TƯ Tên Cơng ty : CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẠI TRƯỜNG SƠN Giấy CNĐK kinh doanh số: 4103001700 Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hồ Chí Minh cấp ngày 08/07/2003 Trụ sở : 28 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh Điện thoại: 848 9266 - Fax : 848 9265 Người đại diện theo pháp luật : Bà Đỗ Lệ Thi - Chức vụ: Tổng Giám đốc Ngành nghề kinh doanh: Đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng cơng nghiệp; Xây dựng cơng trình hạ tầng; Thiết kế tổng mặt xây dựng cơng trình, thiết kế kiến trúc nội ngoại thất cơng trình; Kinh doanh nhà HÌNH THỨC ĐẦU TƯ: Với 100% vốn đầu tư nước, công ty Cổ phần ĐẠI TRƯỜNG SƠN đại diện đầu tư Khu du lịch-văn hóa-giải trí Quận 7, thực việc thi công theo kế họach, đồ án duyệt THỜI GIAN HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN: Nhà nước giao khoảng 120 đất cho CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẠI TRƯỜNG SƠN làm chủ đầu tư tòan Khu DU LỊCH -VĂN HĨA -GIẢI TRÍ: CƠNG VIÊN PHÚ THUẬN thuộc địa phận phường Phú Thuận thuộc Quận Thời gian hoạt động Dự án quy định Luật pháp MỤC TIÊU HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN: Mục tiêu hoạt động dự án sau cấp phép thức phép họat động, cung cấp dịch vụ lãnh vực dịch vụ, du lịch – văn hóa – thể thao, thư gĩan – giải trí, an dưỡng – chăm sóc sức khỏe, … theo tiêu chuẩn quốc tế thông qua họat động Công viên Phú Thuận Trên sở tổ chức đầu tư xây dựng khu Công viên đa có cấu chức hợp lý, đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật phù hợp, đáp ứng Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn nhu cầu thiết đòi hỏi cung cấp dịch vụ tiện ích cơng đồng người dân TP Hồ Chí Minh phận người ngoại quốc, Việt kiều sinh sống làm việc Thành phố Đồng thời phù hợp với quy hoạch yêu cầu phát triển đô thị Thành phố trước mắt lâu dài Dự án sử dụng quỹ đất phạm vi Khoảng 120 để xây dựng phát triển loại hình cơng trình theo mục tiêu nêu với hệ thống sở hạ tầng hòan chỉnh nguồn vốn huy động từ ba Cơng ty đầu tư nêu từ đối tác nước khác có nhu cầu tham gia liên doanh thời gian Dự án thực hiện, nhằm xây dựng khu dịch vụ - du lịch – văn hóa – giải trí theo nội dung quy hoạch duyệt tổng thể khu đô thị Quận hình thành phía Nam TP Hồ Chí Minh Do quy mô nội dung đầu tư dự án lớn, đưa vào hoạt động , dự án giải phần nhu cầu công ăn việc làm cho phận dân cư Quận trước mặt lầu dài tham gia vào hoạt động đầu tư xây dựng, hoạt động dịch vụ quản lý hoạt động khu dự án Đồng thời, đáp ứng yêu cầu khu vui chơi giải trí cho người dân thành phố VỐN ĐẦU TƯ: Tổng vốn đầu tư dự kiến : 2.430 tỷ ĐVN (hai ngàn bốn trăm ba mươi tỷ đồng VN), : - Vốn cố định : 2.300 tỷ ĐVN, bao gồm: - Vốn lưu động : 130 Tỷ ĐVN (chủ yếu cho hoạt động dịch vụ) Nguồn vốn : Tổng số : 2.430 tỷ ĐVN (Hai ngàn bốn trăm ba mươi tỷ đồng), : - Vốn tự có: 2.000 tỷ ĐVN (từ chủ đầu tư cổ đông) - Vốn vay : 430 tỷ ĐVN Công ty tham gia chịu trách nhiệm quan hệ với tổ chức tín dụng để tìm nguồn vay vốn theo lãi suất hợp lý (thấp nhất) điều kiện vay trả, bảo lãnh theo thông lệ ngân hàng Hiện có ngân hàng cam kết tài trợ cho vay dự án: - Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam - Ngân hàng TMCP Thái Bình Dương - Ngân hàng TMCP Sài Gòn Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn PHẦN SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1.1 THỊ TRƯỜNG VÀ NHU CẦU CỦA THỊ TRƯỜNG 1.1.1 TỔNG QUAN VỀ CÁC DỰ ÁN CÔNG VIÊN CỦA THÀNH PHỐ Xuất phát từ việc nắm bắt xu hướng phát triển thị TP Hồ Chí Minh (Dựa quy hoạch chung Tổng mặt TP HCM) đến năm 2020 Trong thời gian kể từ Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng sách đổi theo chủ trương Nhà nước, Thành phố xuất khu vui chơi giải trí phục vụ đời sống tinh thần người dân, từ trang thiết bị vui chơi đơn giản ban đầu nhái lại từ mơ hình vui chơi nước ngồi, dần đến trang thiết bị nhập ngoại ngày đại an tồn hơn; từ khu cơng viên vui chơi giải trí có quy mơ nhỏ cá nhân nước bỏ vốn đầu tư dần đến tổ hợp cơng viên vui chơi giải trí có quy mơ lớn, đại liên doanh doanh nghiệp nước nước ngồi hay hòan tòan doanh nghiệp nước đầu tư Với phát triển hàng loạt khu vui chơi giải trí địa bàn Thành phố, nhiều khu đạt thành công lớn với số doanh thu tỷ ĐVN/ ngày (như Khu Đầm Sen, khu Suối Tiên, Khu Sài Gòn Water World, … ), có khu với trang thiết bị đại phải sớm tạm đóng cửa (như khu Wonderland Quận 7, …) Vượt lên hết thành công rủi ro tài chính, hiệu tinh thần xã hội mà khu cơng viên vui chơi giải trí đem lại cho người dân Thành phố, công nghệ dịch vụ vui chơi tiên tiến giới đưa dần đến với đời sống người với mức độ thu nhập khác nhau, lớp thiếu niên TP có sân chơi lành mạnh, điều mà cách vài năm xem phim-ảnh-sách –báo, … Với thành phố có triệu dân đến năm 2020 10 triệu dân, TP Hồ Chí Minh thị đứng đầu nước số lượng khu cơng viên vui chơi giải trí Điều nói lên nhu cầu lĩnh vực thị trường Thành phố khu vực lân cận tồn có thật Với mức sống trình độ dân trí ngày cao người dân Thành phố, để tránh rủi ro đầu tư lạc hướng, đòi hỏi nhà đầu tư lĩnh vực cần có kế hoạch phát triển hợp lý, phải tiến hành nghiên cứu cách nghiêm túc thị trường dần khó tính, lại thị trường đầy hứa hẹn, mang thành công lớn kinh doanh cho chủ đầu tư mà góp phần nghiệp phát triển kinh tế nhà nước Việt Nam nói chung nâng cao đời sống người dân TP Hồ Chí Minh khu vực lân cận nói riêng Hiện tại, địa bàn TP Hồ Chí Minh có khu vui chơi giải trí với quy mơ đặc điểm hoạt động sau: Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn - Cơng viên Văn hóa Đầm Sen : - Địa điểm: Số đường Hòa Bình, Phường 3, Quận 11, nằm lòng khu dân cư đông đúc, tiện việc lại cho người dân thành phố Hồ Chí Minh - Diện tích mặt : 50,03ha, diện tích cơng viên nước : 19.300m2 - Hình thức đầu tư : Cơng trình Liên Doanh nội địa Công ty Tài Chánh Cổ Phần Sài Gòn Cơng ty Dịch Vụ Du Lịch Phú Thọ Tổng vốn đầu tư : 63 tỷ đồng VN, khoảng 4,5 triệu USD Thời gian hoạt động: 20 năm - Các loại hình vui chơi giải trí đạt tiêu chuẩn Âu châu có : Hồ bơi cho trẻ em, Hồ bơi cho người lớn, Hồ tạo sóng, Dòng sơng trơi, Cầu trượt tồn thân, Cầu trượt phao, Dây đu tốc độ mặt hồ, Thế giới nước tuổi thơ “Tarzan – Rừng xanh”, Đường trượt siêu tốc cao 20 m, Quầy bán nước giải khát.v.v… - Hoạt động từ ngày 19/11/1999, cơng viên văn hố Thành phố, có cơng viên nước khai trương thời gian gần TP Hồ Chí Minh, nên có nhiều kinh nghiệm tổ chức, đa dạng loại hình vui chơi giải trí kinh nghiêm quản lý cơng viên nước khác - Ngồi loại hình vui chơi giải trí nước trên, Cơng viên Văn Hóa Đầm Sen có loại hình vui chơi khác như: tàu cao tốc không, tàu điện, đua thuyền, bơi thuyền, đua xe đụng, cơng viên văn hóa, hoa kiểng, vườn thú, khu cắm trại dã ngoại, nhà hàng, khách sạn, trung tâm Bowling.v.v… - Tình hình kinh doanh: Lượng khách bình quân hàng ngày đến vui chơi giải trí Cơng viên khoảng 6.000 người/ ngày, ngày cao điểm lên đến 15.000 người, (mùng 1,2,3 tết Canh Thìn) Để thu hút khách du lịch ổn định lượng khách đến thăm quan, Ban lãnh đạo cơng viên áp dụng hình thức khuyến giảm giá vé, trúng thưởng, tặng quà, tổ chức Câu lạc Bộ Đầm Sen làm thẻ cho hội viên, có quy định quyền lợi hội viên hưởng tham gia Câu Lạc Bộ Hiện tại, khu vui chơi giải trí có doanh số cao thành phố nhờ vị trí thuận tiện, khơng gian thống mát, khung cảnh tồn khu vực đẹp mắt bố trí hài hòa, hấp dẫn, có đầy đủ loại hình vui chơi giải trí quốc tế, giá phù hợp với đại đa số nhân dân lao động Nhưng phát triển mặt khơng gian hạn chế khu đất - Vietnam Water World : - Địa điểm: Quận - Diện tích mặt : 12ha - Các loại hình vui chơi giải trí: Hồ bơi trẻ em, Hồ bơi người lớn, Khu vui chơi cho trẻ em, Đua xe thể thức 1, Trượt Patin, Tàu lượn cao tốc, Quầy bán thức ăn nhanh, Quầy bán nước giải khát.v.v… - Hoạt động từ cuối năm 1998, sức chứa khoảng 15.000 người Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn Hiện để thu hút khách du lịch, Ban lãnh đạo cơng viên áp dụng hình thức khuyến giảm giá vé, trúng thưởng, tặng quà, tổ chức miễn phí chuyến xe máy lạnh đưa đón khách tham quan từ trung tâm thành phố HCM - Big World Water : - Địa điểm: Đường Ham Tử, Quận - Diện tích tổng mặt : 4.300m2 - Các loại hình vui chơi giải trí: Hồ bơi trẻ em, Hồ bơi người lớn, Khu vui chơi cho trẻ em, Cầu trượt, Quầy bán thức ăn nhanh, Quầy bán nước giải khát.v.v… - Hoạt động năm 1999, - Khu Du Lịch Kỳ Hòa : - Địa điểm: Đường Kỳ Hòa, Quận 10 - Các loại hình vui chơi giải trí: Khu vui chơi cho trẻ em, Khu Ca nhạc, Văn Hóa, Quầy bán thức ăn nhanh, Quầy bán nước giải khát.v.v… - Thảo Cầm Viên Sài Gòn : - Địa điểm: Đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, Quận - Các loại hình vui chơi giải trí: Khu vui chơi cho trẻ em, Khu Ca nhạc, Văn Hóa, Vườn thú, Khu Triễn lãm lịch sử, Quầy bán thức ăn nhanh, Quầy bán nước giải khát.v.v… - Khu Du Lịch Suối Tiên : - Địa điểm: Quận - Các loại hình vui chơi giải trí: Khu vui chơi cho trẻ em, Khu Ca nhạc, Khu Văn Hóa, Vườn thú, Khu Triễn lãm lịch sử, Tàu lượn cao tốc, Quầy bán thức ăn nhanh, Quầy bán nước giải khát.v.v… Nhìn chung khu vui chơi giải trí có khả cung cấp khoảng 120.000 lượt người/ngày đến tham quan tham dự loại hình vui chơi giải trí Trong thời gian tới, địa bàn TP Hồ Chí Minh, ngồi khu giải trí có trên, có khu vui chơi có giấy phép đầu tư chờ hoạt động với quy mơ đặc điểm hoạt động sau: - Công ty Liên doanh Công viên Giải trí ANPHA : - Địa điểm: số Nguyễn Bỉnh Khiêm, Quận1 - Giấy phép đầu tư số : 26/GP – HCM, ngày 25/2/1998 - Hình thức đầu tư : Liên doanh Công ty Thảo Cầm Viên Sài Gòn (Vietnam) Cơng ty TNHH ToGo Japan Inc ( Nhật bản) - Tổng vốn đầu tư : 9.768.900 USD - Thời gian hoạt động: 25 năm Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn - Kinh doanh trò vui chơi giải trí - Cơng ty Liên Doanh SAIGOMAX : - Địa điểm: Xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh - Giấy phép đầu tư số : 2094/GP, ngày 26/10/1998 - Hình thức đầu tư : Liên doanh Cơng ty Cổ Phần Phát Triển Nam Sài Gòn (Vietnam) Công ty Saigon Entertainment Park Holding Ltd ( Anh Quốc ) - Tổng vốn đầu tư : 120.000.000 USD - Thời gian hoạt động: 40 năm - Kinh doanh khu vui chơi giải trí 1.1.2 NHU CẦU CÁC LOẠI HÌNH VUI CHƠI GIẢI TRÍ VÀ CÁC DỊCH VỤ KÈM THEO TẠI TP HỒ CHÍ MINH: Theo số liệu điều tra dân số ngày 1/4/1999 tồn TP Hồ Chí Minh có 5.037.155 người thường trú Về mức sống (theo số liệu thống kê Cục Thống kê TP.HCM năm 1999) : - 36,2% có mức sống trung bình (mức chi tiêu từ 350.000 - 600.000 ĐVN/người/tháng) tương ứng với 1.810.000 người - 19,0% có mức sống (mức chi tiêu từ 600.000 - 1.500.000 ĐVN/người/tháng) tương ứng với 950.000 người - 6,3% có mức sống cao (mức chi tiêu 1.500.000 đ/người/tháng) tương ứng với 315.000 người Thói quen tiêu dùng người dân thành phố cho thấy: - Đối với người có mức sống trung bình tháng có lần đưa gia đình đến khu vui chơi giải trí, tính là: 1.810.000 x 0,5 = 905.000 người/tháng - Đối với người có mức sống tháng có lần đưa gia đình đến khu vui chơi giải trí, tính là: 950.000 x = 950.000 người/tháng - Đối với người có mức sống cao tháng có lần đưa gia đình đến khu vui chơi giải trí, tính là: 315.000 x = 730.000 người/tháng Tổng cộng số người chơi: 905.000 + 950.000 + 730.000 = 2.585.000 người/tháng Nếu tính 70 % số người chơi ngày nghỉ/ tháng(8 ngày) 30% lại chơi ngày thường, bình quân lượt người đến khu vui chơi sau : - Ngày nghỉ : 2.585.000 x 70% = 226.000 người/ ngày - Ngày thường: 2.585.000 x 30% = 35.250 người/ ngày 22 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn Số dự tính chưa tính đến nhu cầu vui chơi khoảng 300.000 khách vãng lai thường xuyên có mặt ngày TP Hồ Chí Minh Nếu tính số số dự tính tăng lên Qua tính tốn giải thích ngày thường khu vui chơi giải trí phải áp dụng nhiều hình thức khuyến để thu hút khách hàng 1.1.3 DỰ BÁO VỀ NHU CẦU Dựa sở định hướng quy hoạch chung phát triển TP Hồ Chí Minh đến năm 2020 Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt Quyết định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10/7/1998, quy mơ dân số ổn định TP Hồ Chí Minh đến năm 2020 từ – 10 triệu người Như nhu cầu vui chơi giải trí đến thời điểm tăng gấp đơi số có trên, nhu cầu lĩnh vực vui chơi giải trí khu vực TP Hồ Chí Minh chục năm tới lớn 1.2 CĂN CỨ LỰA CHỌN LOẠI HÌNH HOẠT ĐỘNG - DỊCH VỤ VÀ THỊ TRƯỜNG: 1.2.1 CÁC YÊU CẦU CƠ BẢN : Trên sở nghiên cứu thực trạng nhu cầu vui chơi giải trí nguời dân Thành phố Hồ Chí Minh tình hình đời sống kinh tế người dân ngày tăng lên, quan tâm Nhà nước sức khỏe người lao động ngày thiết thực nhằm tái sản xuất sức lao động, nâng cao hiệu làm việc người thông qua sách cụ thể như: tăng ngày nghỉ cuối tuần, tăng phúc lợi xã hội, tăng thu nhập hợp pháp cá nhân, … Qua phân tích nêu trên, chủ đầu tư từ đầu nhận không gian rộng lớn thị trường vui chơi giải trí Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường mẻ, nhiều tiềm năng, nên việc xác định hình thức hoạt động tập trung vào khai thác nội dung du lịch – văn hoá – giải trí xem định hướng đắn Việc lựa chọn sở sau: - Phù hợp với quan điểm quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh Thành phố trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí trị quan trọng sau thủ Hà Nội trung tâm kinh tế, đầu mối giao dịch quốc tế lớn nứớc, có tầm chiến lược đặc biệt quan trọng khu vực Đông Nam Á - Phù hợp với mục tiêu quy hoạch phát triển TP Hồ Chí Minh xây dựng Thành phố trở thành thành phố đại, văn minh, bền vững mang sắc thái riêng trung tâm kinh tế, văn hóa, du lịch, khoa học kỹ thuật lớn, có vị trí xứng đáng với nước khu vực Đông Nam Á - Phù hợp với quy hoạch chung Quận quận mới, Trung tâm kinh tế thương mại TP Hồ Chí Minh tương lai, nơi thu hút nhiều du khách nước đến làm việ, nghỉ ngơi vui chơi giải trí 10 Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn 2.2 PHƯƠNG ÁN QUI HOẠCH – KIẾN TRÚC 2.2.1 CĂN CỨ TỔ CHỨC THỰC HIỆN - Quy hoạch khu dự án tiến hành sở quy hoạch TMB thành phố (được Chính phủ phê duyệt 10/7/1998 ), quy hoạch chung Quận 7, quy hoạch xây dựng khác khu vực kế cận phê duyệt - Chức Uỷ Ban Nhân Dân TP Hồ Chí Minh xác định Khu du lịch – Văn hố – Giải trí bao gồm hạng mục : Khu khách sạn - thương mại - dịch vụ - giao dịch, văn hoá, khu công viên du lịch cảnh quan – nghỉ ngơi – dã ngoại – thể thao thư giãn Khu trung tâm thể thao giải trí - Tổ chức mạng lưới giao thông hợp lý đáp ứng nhu cầu lại, họat động khu dự án thuận tiện với hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cung cấp điều kiện tốt nhất, tiện nghi trang thiết bị đại - Tổ chức loại hình thể thao thư giãn , thể thao kỹ thuật cao, loại hình hoạt động khác có chọn lọc đáp ứng yêu cầu khả đối tượng tạo mặt khơng gian kiến trúc sinh động cho khu vực nói riêng tòan khu thị - Xây dựng hệ thống công viên xanh tập trung xen kẽ vào khu chức hài hòa , kết hợp với hệ thống sông rạch – mặt nước tạo nên mơi trường lành đóng góp vào cảnh quan chung - Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh đáp ứng đầy đủ chức hoạt động khu dự án phù hợp với đô thị đại xung quanh 2.2.2 CÁC CHỈ TIÊU ÁP DỤNG: a- Các tiêu áp dụng khu Trung tâm hội nghị, khách sạn , thương mại , dịch vụ, văn hoá: - Mật độ xây dựng trung bình : 25 – 45 % - Tầng cao xây dựng trung bình khu Hội nghị resort: - tầng - Tầng cao Khách sạn: 15 - 45tầng * Chỉ tiêu đất m2/người khu khách sạn – an dưỡng : 18 – 20 m2/người b - Các tiêu áp dụng khu công viên du lịch cảnh quan , nghỉ ngơi , dã ngoại , thể thao – thư giãn : - Mật độ xây dựng trung bình : 10 % - Tầng cao xây dựng trung bình : – tầng * Chỉ tiêu đất m /người khu vực : 35 - 40 m2/người c- Các tiêu áp dụng khu thể dục thể thao kỹ thuật cao : Phụ thuộc vào chiều cao trang thiết bị kỹ thuật xây dựng * Chỉ tiêu đất m2 người khu vực : 10 - 12 m2 /người 19 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn 2.2.3 BỐ CỤC QUY HOẠCH VÀ KIẾN TRÚC a - Yêu cầu tổ chức quy hoạch phân khu chức : Các phương án nghiên cứu khai thác sử dụng đất khu Công viên Phú Thuận dựa sở nội dung quy hoạch chi tiết nhằm đáp ứng vấn đề sau : - Tổ chức mạng lưới giao thơng tồn khu vực đến khu chức thuận tiện, phù hợp với mạng lưới giao thơng chung tồn khu vực - Bố trí khu cấu chức hợp lý, đáp ứng tốt cho mục đích yêu cầu khai thác sử dụng chủ đầu tư đặt ban đầu - Đáp ứng yêu cầu quy hoạch đô thị trước mắt lâu dài b - Giới thiệu phương hướng quy hoạch Tổng mặt Công viên : Trên sở mạng đường giao thông hạ tầng kỹ thuật thành phố quy họach chung xác định (đường giao thông, đường ống cấp nước cho khu chế xuất Tân Thuận Þ 800, trạm xử lý nước thải cho Quận , … ) từ định cấu chức sử dụng đất mạng lưới giao thông nội phù hợp Các chức dự kiến bố trí tồn khu chia thành cụm nhóm cơng trình có chung chức gần nội dung sử dụng, để khai thác hệ thống sở kỹ thuật hạ tầng đồng chung mục đích khai thác hiệu cảnh quan thiên nhiên, việc bố trí giao thông rõ ràng hợp lý hoạt động chung toàn khu vực Tận dụng tối đa ưu cảnh quan mặt sông vào không gian cảnh quan chung vào mục đích thư giãn giải trí cho đối tượng sử dụng Hệ thống đường nội khu tổ chức thông suốt vây quanh khu trung tâm đến cơng trình có mật độ người tập trung cao Tạo lối vào từ ba khu chức nối kết với đường giao thơng khu vực Cơng trình kiến trúc bố trí loại nhà có hình thức đặc sắc – đặc trưng hài hoà với cảnh quan Giữa cơng trình bố trí mảng cơng viên xanh lớn để tạo khơng gian thống chung cho tòan khu c- Quy hoạch sử dụng đất : Dựa quy hoạch toàn khu vực dựa điều kiện trạng sử dụng đất cảnh quan khu đất phép đầu tư, dự kiến quy hoạch sử dụng đất khu dự án bao gồm nội dung sau : 20 Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn BẢNG CÂN ĐỐI ĐẤT ĐAI Số TT Khu DT đất XD (ha) Khu Trung tâm Hội nghị, khách sạn, A 25 thương mại, dịch vụ, văn hố Khu cơng viên du lịch cảnh quan, nghỉ B 65 ngơi, dã ngoại, thể thao, thư giãn Khu nhà cho nhân viên, nhà tái định cư C1 22 nhà cho người dân Khu kỹ thuật C2 Giao thông - Bãi đậu xe C3 TỔNG CỘNG 122 HẠNG MỤC Biểu Tỷ lệ Tầng cao (%) XD TB 20,5 8-25 53,3 18,0 30-50 1,6 6.6 100 1-3 1-2 2.3 PHƯƠNG ÁN QUI HOẠCH HẠ TẦNG – CƠNG TRÌNH 2.3.1 Quy hoạch giao thông : Mạng lưới giao thông xây dựng hoàn chỉnh bao gồm : tuyến đường khu vực đường nội đảm bảo yêu cầu giao thông thuận tiện cho khu vực dự án phù hợp với quy hoạch chung Quận 7, thành phố 2.3.2 Quy hoạch cấp nước : - Nguồn nước mặt : Khu vực xây dựng nằm ven sơng Sài Gòn, hệ thống sơng rạch chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều không biển Đông Chất lượng nước không đồng đều, vào mùa mưa mặn vào mùa khô, hàm lượng chất lơ lửng nước cao, BOD >15-10mg/l Do nguồn nước mặt không đảm bảo làm nguồn cấp nước sinh hoạt - Nguồn nước ngầm : Chưa có tài liệu đánh giá nguồn nước ngầm cho riêng khu xây dựng Do xáo trộn phức tạp nhịp trầm tích chứa nước Nên chất lượng nước ngầm thay đổi tùy theo chiều sâu lỗ khoan Nước có độ PH=4 - 5, hàm lượng sắt cao Do xây dựng giếng khai thác cần phải ý địa tầng địa chất, thủy văn Chế độ bơm khai thác để không phá hủy cân áp lực nước Từng nước khai thác tốt tầng plioxen “Điệp bà Miêu” tầng chứa nước phong phú, có chiều sâu từ H >= 160m Nước từ giếng bơm lên phải qua xử lý trước đưa vào mạng cấp nước - Nguồn nước máy thành phố : Hiện có tuyến ống cấp nước qua khu vực nên sử dụng nguồn nước máy thành phố  Chỉ tiêu nhu cầu dùng nước : Khu vực quy họach nằm khu nội thành phát triển TP Hồ Chí Minh - Hệ số dùng nước khơng điều hòa người ngày: Kngày =1.3 ; Kgiờ=2.0 - Nhu cầu dùng nước : Tổng nhu cầu dùng nước Q = 1.300 m³/ngày 21 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn Q max =Kngày Q = 1.690 m³/ngày Lưu lượng cấp nước chữa cháy qcc = 10l/s cho đám cháy số đám cháy xẩy đồng thời lúc đám cháy  Chọn nguồn nước cấp : Dựa vào lưu lượng nguồn cấp khả cấp nước nguốn nước cấp, tốc độ thị hóa khu quy họach khu quy họach xung quanh Chọn nguồn nước cấp cho khu quy họach nguồn nước máy Thành phố  Hệ thống cấp nước chữa cháy : Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10 l/s cho đám cháy, số đám cháy xảy đồng thời lúc đám cháy TCVN 2662 – 1995 Dựa vào hệ thống cấp nước khu quy họach, bố trí 12 họng lấy nước chữa cháy Ngòai có cố cháy cần bổ xung thêm nguồn nước mặt rạch gần nhất, sông Gồng ông Tố 2.3.3 Quy hoạch cấp điện : Xác định điện công suất yêu cầu  Lựa chọn tiêu chuẩn để tính phụ tải : - Điện sinh hoạt cho hộ : tính theo tiêu điện tiêu thụ cho người dân năm Lấy 1.200 Kwh/ng/năm - Điện tiêu thụ cho cơng trình cơng cộng xác định theo tiêu cơng suất cho 1m2 diện tích xây dựng : 0,14 Kw/m2 - Điện tiêu hao cho việc chiếu sáng đường tính theo tiêu chuẩn đơn vị tối thiểu cho phép 0,3 - 0,5 lux/m2 mặt đường 2.3.4 Quy hoạch nước bẩn vệ sinh mơi trường : a/- Phương hướng thóat nước bẩn : Khu vực nằm Quận 7, phương hướng thóat nước bẩn khu vực phải gắn liền với phương hướng chung Quận Hệ thống thóat nước bẩn sử dụng hệ thống riêng hòan tòan, nước thải bẩn tập trung theo khu vực đưa trạm xử lý trước thóat sơng rạch Theo phương hướng quy hoạch thoát nước bẩn Thành phố phê duyệt số 123 /T Tg CP ngày 10-7-1998 khu xây dựng tập trung, hai hệ thống cống thoát nước mưa nước thải phải thiết kế riêng biệt từ đầu, nước thải bẩn phải xử lý cục chưa xây xong trạm xử lý nước thải tập trung khu vực b/- Vệ sinh môi trường :  Nước thải bẩn : (gồm nước thải sinh hoạt nước thải sản xuất) -Nước thải sinh hoạt từ khu vệ sinh phải xử lý qua bể tự hoại xây dựng qui cách trước xả vào cống thu nước bẩn ngồi đường  Rác thải : 22 Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn + Rác phân loại nguồn thu: rác vô cơ, rác hữu riêng + Rác hữu thu gom hàng ngày sau xe chuyên dùng thu đưa bãi chôn rác bãi rác tập trung Thành Phố + Rác vô đưa đến nhà máy phân loại tái chế đặt Đa Phước PHẦN 3: 23 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 3.1 DỰ KIẾN KINH PHÍ ĐẦU TƯ: Dự án dự kiến khoản mục tổng mức đầu tư phân chia theo năm sau: ĐVT: USD VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU 1.Chuẩn bị đầu tư 2, Tiền thuê đất 3, Đền bù giải toả 4, San lắp + Khu A + Khu B + Khu C 5, XD hạ tầng kỹ thuật + Khu A + Khu B + Khu C 6, Xây dựng cơng trình + Khu A + Khu B + Khu C 7, Đào tạo nhân viên 8, Quản lý dự án 9, Máy mọc thiết bị 10, Khác Tổng vốn cố định Tổng vốn đến cuối năm Năm 120.000 60.000.00 Năm 47.655 60.000.000 700.000 700.000 7(ổn định) 49.509 49.509 49.509 49.509 49.509 210.000 350.000 0 350.000 280.000 400.000 0 400.000 800.000 340.000 210.000 780.000 780.000 280.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 1.400.000 600.000 800.000 32.345 20.000 4.120.570 10.000 340.000 1.265.009 138.672.93 10.000 15.000 20.000 10.000 60.140.00 60.140.00 10.000 10.000 20.000 4.283.830 10.000 60.772.655 4.069.509 6.993.339 5.432.424 120.912.655 124.982.164 131.975.503 137.407.927 20.000 845.500 10.000 49.509 138.722.445 Tổng mức đầu tư dự kiến: 2.300 tỷ đồng (tương đương 139 triệu USD) 3.2 VỐN ĐẦU TƯ 3.2.1 VỐN LƯU ĐỘNG : Dự kiến vòng quay vốn lưu động : vòng/năm Quy vòng : - Năm thứ : 4.051.599 USD , làm tròn 4,0 triệu USD - Năm thứ hai : 5.533.464 USD , làm tròn 5,5 triệu USD - Năm ổn định : 8.183.346 USD , làm tròn 8,0 triệu USD Ghi : - Năm bắt đầu kinh doanh (năm 1) năm thứ sau có giấy phép đầu tư - Năm kinh doanh ổn định năm thứ sau có giấy phép đầu tư Đơn vị: USD 24 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn VỐN LƯU ĐỘNG Năm thứ năm Vốn sản xuất Giá vốn hàng bán cửa hàng 24.191.516 Giá vốn hàng bán nhà hàng 2.160.000 Giá vốn thuốc điều trị k an dưỡng 1.889.976 Lương bảo hiễm xã hội 1.027.200 Chi phí điện, nước, nhiên liệu 2.303.697 Phụ tùng thay 472.495 Vốn lưu thông Giá trị hàng tồn kho 2.419.000 Vốn tiền mặt 2.000.000 Tổng cộng 36.463.885 Năm thứ sáu Năm sản xuất ổn định 31.391.699 4.859.939 2.520.000 1.758.800 3.511.390 620.000 47.519.525 9.719.922 3.150.000 2.220.000 4.478.124 810.000 3.139.000 2.000.000 49.800.828 4.752.000 1.000.000 73.649.571 3.2.2 - VỐN CỐ ĐỊNH : Vốn cố định theo tiến độ đầu tư ĐVT: USD VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU 1.Chuẩn bị đầu tư 2, Tiền thuê đất 3, Đền bù giải toả 4, San lắp + Khu A + Khu B + Khu C 5, Xây dựng hạ tầng kỹ thuật + Khu A + Khu B + Khu C 6, Xây dựng cơng trình + Khu A + Khu B + Khu C 7, Đào tạo nhân viên 8, Quản lý dự án 9, Máy mọc thiết bị 10, Khác Tổng vốn cố định Tổng vốn đến cuối năm Năm 120.000 60.000.00 Năm 47.655 60.000.000 700.000 700.000 7(ổn định) 49.509 49.509 49.509 49.509 49.509 210.000 350.000 0 400.000 0 800.000 340.000 800.000 32.345 20.000 4.120.570 10.000 340.000 1.265.009 138.672.93 210.000 350.000 780.000 780.000 280.000 280.000 400.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 1.400.000 600.000 10.000 15.000 20.000 10.000 60.140.00 60.140.00 10.000 10.000 20.000 4.283.830 10.000 60.772.655 4.069.509 6.993.339 5.432.424 120.912.655 124.982.164 131.975.503 137.407.927 20.000 845.500 10.000 49.509 138.722.445 Tổng mức đầu tư dự kiến: 2.300 tỷ đồng (tương đương 139 triệu USD), đầu tư qua năm theo tiến độ thực dự án : • Năm 1: 60,1 triệu USD • Năm 2: 61,8 triệu USD • Năm 3: 4,1 triệu USD 25 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn • • • • Năm 4: 7,0 triệu USD Năm 5: 5,4 triệu USD Năm 6: 1,3 triệu USD Năm 7: 0,5 triệu USD 3.3 DOANH THU : Công ty có kế hoạch khai thác kinh doanh Khu Du Lịch – Văn hố – Giải Trí Cơng viên Phú Thuận theo tiến độ đầu tư xây dựng chức theo giai đoạn, sau : 3.3.1 GIAI ĐOẠN MỘT – KINH DOANH KHU A : Ngay sau có pháp lý giấy phép đầu tư, quyền sử dựng đất, pháp lý khác cho phép đầu tư xây dựng Công ty tiến hành việc đầu tư xây dựng theo tiến độ đề tổng diện tích đất cho phép Dự kiến Khu A thực đầu tư trước tiên (Giai đoạn I)về đền bù giải toả xây dựng bản, khu vực tiến hành khai thác kinh doanh khu thực công tác chuẩn bị đầu tư Khi xây dựng hoàn tất Khu A, dự kiến kinh doanh hạng mục kinh doanh giai đoạn sau: - Khu TT hội nghị, Khách sạn, Nhà nghỉ biệt thự - Khu Thương Mại – Văn phòng – Dịch vụ – Giao dịch - Khu An dưỡng điều trị – kết hợp Bệnh viện - Khu Nhà hàng – Du lịch – Giải trí – Cơng viên xanh, mặt nước Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm dịch vụ: - Tiêu thụ nội địa : 100% - Xuất :0% Với loại hình trên, dự kiến quy mơ sản phẩm thị trường tiêu thụ sau: Doanh thu năm (dự kiến) : 50 triệu USD Doanh thu năm (dự kiến): 60 triệu USD Doanh thu năm (dự kiến), năm ổn định: 70 triệu USD 3.3.2 - GIAI ĐOẠN HAI – KINH DOANH KHU C : ( Từ năm kinh doanh thứ hai đến năm kinh doanh thứ ba) Sau đầu tư hoàn chỉnh Khu A, Công ty tiếp tục xây dựng Khu C sở hoàn tất việc đền bù giải toả san lấp mặt khu vực này, Khi xây dựng xong Khu C, hạng mục kinh doanh giai đoạn sau: Với loại hình trên, dự kiến quy mô sản phẩm thị trường tiêu thụ sau: 26 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn Doanh thu năm (dự kiến) : 10 triệu USD Doanh thu năm (dự kiến): 15 triệu USD Doanh thu năm (dự kiến), năm ổn định: 20 triệu USD Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm dịch vụ: - Tiêu thụ nội địa : 100 % - Xuất : 0% 3.3.3 - GIAI ĐOẠN BA – KINH DOANH KHU B : (Từ năm kinh doanh thứ ba đến năm kinh doanh ổn định) Sau đầu tư hồn chỉnh Khu A, Khu C, Cơng ty tiếp tục xây dựng Khu B Khi xây dựng xong Khu B, hạng mục kinh doanh giai đoạn sau: Với loại hình trên, dự kiến quy mô sản phẩm thị trường tiêu thụ sau: Doanh thu năm (dự kiến): 10 triệu USD Doanh thu năm (dự kiến), năm ổn định: 15 triệu USD Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm dịch vụ: - Tiêu thụ nội địa : 100 % - Xuất :0% Như vậy, tổng doanh thu: ĐVT: USD Các khoảng thu Năm thứ năm Năm thứ sáu Năm sản xuất ổn định Khu A 50.000.000 60.000.000 70.000.000 Khu C 10.000.000 15.000.000 20.000.000 Khu B 10.000.000 15.000.000 Tổng doanh thu 60.000.000 85.000.000 105.000.000 3.4 - CHI PHÍ : Chi phí dự án bao gồm: - Các Khoản chi phí tạo nên giá vốn hàng bán lương + bảo hiểm nhân viên triển khai dự án sau: ĐVT: USD Các khoản chi phí Năm thứ năm Năm thứ sáu Năm sản xuất 27 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn ổn định Giá vốn hàng bán 28.241.493 38.771.638 60.389.447 Lương bảo hiểm 1.027.200 1.758.800 2.220.000 Nhiên liệu, điện nước 2.303.697 3.511.390 4.478.124 - Các khoản khấu hao phụ tùng thay dự án - Các trả lãi vay - Chi phí quản lý - Chi phí cho quảng cáo tiếp thị PR Do đó: Dự kiến mức chi chí hoạt động năm dự án sau: Tổng chi phí hoạt động năm 1: 52 triệu USD Tổng chi phí hoạt động năm 2: 63 triệu USD Tổng chi phí hoạt động năm (ổn định): 81 triệu USD 3.5- DỰ KIẾN LÃI LỖ : Tổng hợp doanh thu chi phí để tính lãi lỗ dự án sau: Năm thứ DỰ KIẾN LÃI LỖ năm Tổng doanh thu 60.000.000 Tổng chi phí 52.000.000 Lợi nhuận trước thuế 8.000.000 Thuế lợi túc 2560000 Lợi nhuận sau thuế 5.440.000 Lợi nhuận không chia để tiếp đầu tư 5.440.000 Năm thứ sáu 85.000.000 63.000.000 22.000.000 7040000 14.960.000 14.960.000 Đơn vị: USD Năm sản xuất ổn định 105.000.000 81.000.000 24.000.000 7680000 16.320.000 16.320.000 3.6 CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Chỉ tiêu giá trị (NPV) Năm Khoản chi dự án (gồm Đầu tư & chi phí) (USD) Khoản thu Dòng tiền Hệ số chiết dự án (USD) (USD) khấu Giá trị (USD) 60.140.000 60.772.655 4.069.509 6.993.339 35.765.966 0 0 60.000.000 -60.140.000 -55.754.729 -3.425.224 -5.400.141 17.168.000 -60.140.000 -60.772.655 -4.069.509 -6.993.339 24.234.034 1,000 0,917 0,842 0,772 0,708 28 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn 10 11 12 13 14 15 16 NPV 39.084.777 56.834.155 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 54.184.295 85.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 105.000.000 45.915.223 48.165.845 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 50.815.706 0,650 0,596 0,547 0,502 0,460 0,422 0,388 0,356 0,326 0,299 0,275 0,252 29.841.744 28.719.720 27.797.931 25.502.689 23.396.962 21.465.103 19.692.755 18.066.748 16.574.998 15.206.420 13.950.844 12.798.940 145.462.761 Tỷ suất nội dự án (IRR) IRR l 19,99% (20%) Thời gian thu hồi vốn dự án: Dự án có thời gian thu hồi vốn dự kiến là: năm 10 tháng Như vậy, xét mặt tài dự án có NPV > (và tương đối lớn), IRR > hệ số chiết khấu (Tỷ suất sinh lời dự án tương đối an tồn, dự án khả thi có thời gian thu hồi vốn đầu tư năm 10 tháng chấp nhận Dự án khả thi nên đầu tư PHẦN 4: LỢI ÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 4.1 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH : Dự án đem lại hiệu mặt tài cho chủ đầu tư dự án vào hoạt động ổn định, thể tiêu tài như:  NPV = 145.462.761 (lớn tương đối cao)  IRR = 20% (lớn tỷ suất chiết khấu dự án tương đối an tịan)  Thời gian thu hồi vốn dự án năm 10 tháng chấp nhận 29 Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn 4.2 - HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN : Dự án khu Công viên Phú Thuận vào hoạt động, việc tạo lợi ích cho chủ đầu tư, đảm bảo nguyên tắc bảo tồn đồng vốn, Dự án đem lại hiệu lớn mặt kinh tế, xã hội cho Thành phố 4.2.1 Đối với chủ đầu tư : - Thông qua việc khai thác kinh doanh Dự án, Công ty không thu hồi đồng vốn bỏ đầu tư ban đầu mà thu lời từ tất loại hình hoạt động du lịch, văn hố, giải trí khu Cơng viên Phú Thuận 4.2.2 Đối với xã hội : - Với nội dung hoạt động du lịch – văn hố – giải trí, dự án góp phần làm tăng hấp dẫn du lịch Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần vào chương trình phát triển du lịch Thành phố từ đến năm 2020 xa - Dự án hình thành nên chức cơng cộng mới, khu vực, với quy mô công trình tương đối hồn chỉnh phù hợp với quy hoạch chung tổng thể thành phố, tạo tiền đề để phát triển khu chức dân cư kế cận - Dự án đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi du lịch, học tập, giải trí, sinh hoạt thể thao, nâng cao điều kiện sống văn hóa, tinh thần cho người dân người nước sống làm việc Thành phố - Bằng nguồn vốn chủ đầu tư, bên cạnh việc tạo chức giải trí cho Thành phố, Dự án đóng góp khơng nhỏ cho khoản thu ngân sách vào hoạt động - Ngoài ra, vào hoạt động dự án tạo cơng ăn việc làm cho hàng trăm lao động, thông qua cơng trình xây dựng hoạt động kinh doanh dịch vụ dự án PHẦN 5: DỰ KIẾN TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 5.1 CÔNG TÁC CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ : Công việc 9/07 10/07 11/07 12/07 01/08 02/08 Thủ tục chấp thuận đầu tư Đền bù giải phóng MB 30 Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn Hồn tất xin giao đất Duyệt qui hoạch 1/500 Bắt đầu xây dựng _ _ _ x 5.2 TIẾN TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG : Thời gian thực năm (đầu năm 2008 – cuối năm 2011): - Quý I + II/2008: + Thiết kế kỹ thuật cơng trình giai đoạn I, hoàn tất khảo sát kỹ thuật xây dựng cơng trình giai đoạn I - Q III + IV/2008 : + San giai đoạn I + Hoàn tất thiết kế kỹ thuật cơng trình giai đoạn I, bắt đầu khảo sát kỹ thuật xây dựng cơng trình giai đoạn II - Quý I + II/2009 : + Thi công hệ thống giao thông hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I + San giai đoạn II + Thiết kế kỹ thuật cơng trình giai đoạn II, hồn tất khảo sát kỹ thuật xây dựng cơng trình giai đoạn II - Quý III + IV/2009 : + Thi cơng hạng mục cơng trình giai đoạn I + San giai đoạn III + Thi công hệ thống giao thông hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn II + Hoàn tất thiết kế kỹ thuật cơng trình giai đoạn II, bắt đầu khảo sát kỹ thuật xây dựng cơng trình giai đoạn III - Quý I + II/2010 : + Thi công hạng mục cơng trình giai đoạn I II + Thi công hệ thống giao thông hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn III + Thiết kế kỹ thuật cơng trình giai đoạn III, hồn tất bắt đầu khảo sát kỹ thuật xây dựng cơng trình giai đoạn III - Quý III + IV/2010 : + Thi công hạng mục cơng trình giai đoạn I, II III + Hồn tất thi cơng hệ thống giao thơng hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I, II III + Hồn tất thiết kế kỹ thuật cơng trình giai đoạn III 31 Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn - Quý I + II + III + IV/2011 : + Hồn tất thi cơng hạng mục cơng trình giai đoạn I, II III + Hồn tất công tác lắp đặt thiết bị vận hành thử cho giai đoạn I,II III + Hoàn tất thi công thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I, II III 5.3 TIẾN TRÌNH KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN : - Quý I + II/2011 : Khai trương đưa vào hoạt động hạng mục công trình hồn tất giai đoạn I - Q III + IV/2011 : Khai trương đưa vào hoạt động hạng mục cơng trình hồn tất giai đoạn I II - Quý I + II + III + IV/2012 : + Khai trương đưa vào hoạt động hạng mục cơng trình hồn tất giai đoạn I, II III Cuối năm 2012, toàn khu dự án đưa vào kinh doanh khai thác đồng (đạt công suất thiết kế) PHẦN 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 KẾT LUẬN : - Dự án đầu tư xây dựng khu Du lịch – Văn hố – Giãi trí : Cơng viên Phú Thuận, thuộc phường Phú Thuận, Quận 7, TP.Hồ Chí Minh Công ty, dự án khả thi Dự án mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần người dân Thành phố, ngoại kiều nói chung người dân khu vực Quận 7, Dự án hình thành đem lại cho TP Hồ Chí Minh điểm giải trí mang tính tổng hợp với 32 Cơng ty Cổ Phần Đại Trường Sơn chất lượng Quốc tế Hiệu dự án khơng đem lại lợi ích kinh tế cho Thành phố năm hoạt động mà giải phận khơng nhỏ công ăn việc làm cho người dân khu vực Quận Góp phần thúc đẩy tiến trình thị hố Quận nậng cao dân trí cho người dân khu vực - Thông qua hoạt động Công viên với loại hình hoạt động du lịch – văn hố – giải trí phong phú, ngành du lịch thành phố tạo hấp dẫn nhiều bình diện chung tình hình du lịch nay, tạo hấp dẫn du lịch Thành phố nhiều năm tới, phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Thành phố Hồ Chí Minh tương lai 6.2 KIẾN NGHỊ : Để dự án thành công, Chủ đầu tư kiến nghị : - Tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho Công ty sớm có Quyết định giao đất, quy hoạch tài để triển khai xây dựng khu Cơng viên du lịch – văn hố – giải trí - Tạo điều kiện pháp lý có sách miễn thuế cho Công ty nhập trang thiết bị để phục vụ cho dự án đầu tư - Dự án khơng mang lại lợi ích cho ngân sách Nhà nước, cho nhà đầu tư cho người dân Thành phố Hồ Chí Minh khu vực lân cận, mà đem lại tác động tích cực mặt xã hội cho Thành phố nói chung khu vực Quận nói riêng Dự án tạo bàn đạp cho chương trình phát triển chức hoạt động đô thị khu lân cận, góp phần thị hóa thúc đẩy chương trình giãn dân từ nội thành cũ quận thành lập Để Dự án thực theo tiến độ đặt ra, Chủ đầu tư kính đề nghị Uỷ ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh, Sở Kế hoạch - Đầu tư quan chức năng, quản lý liên quan sớm xem xét cấp Giấy phép đầu tư cho Dự án đầu tư : CÔNG VIÊN PHÚ THUẬN 33 ... lời dự án tương đối an tồn, dự án khả thi có thời gian thu hồi vốn đầu tư năm 10 tháng chấp nhận Dự án khả thi nên đầu tư PHẦN 4: LỢI ÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 4.1 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH : Dự án. .. TƯ XÂY DỰNG CÔNG VIÊN MŨI ĐÈN ĐỎ TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN QUẬN CÔNG VĂN SỐ: 4771/SKHĐT-HTXT NGÀY 09/08/2007 CỦA SỞ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ V/V XIN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN “CÔNG VIÊN PHÚ THUẬN” CỦA CÔNG TY... SƠN CÔNG VĂN SỐ 6045/VP-ĐTMT CỦA VP HĐND – UBND TP.HCM VỀ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÔNG VIÊN 120HA TẠI PHƯỜNG PHÚ THUẬN QUẬN CỦA CÔNG TY CP ĐẠI TRƯỜNG SƠN Công ty Cổ Phần Đại Trường Sơn II ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN: