Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô và thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

Thông qua HĐUQ, một người có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện một hoặc một số công việc như thực hiện quyền đòi nợ, thực hiện nghĩa vụ trả tiền, giao kết và thực hiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG HẢI LÂM

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHÀ Ở, Ô TÔ VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành: Luật Dân sự

Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN TUYẾT

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài: “Một số vấn đề pháp lý về

hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô và thực tiễn

áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”

xin cam đoan:

- Đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả

- Luận văn này được thực hiện độc lập dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết

- Những thông tin, số liệu được trích dẫn trong luận văn đảm bảo đầy đủ, chính xác, trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

- Các kết luận khoa học trong luận văn chưa được công bố trong các luận văn khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Hải Lâm

MỤC LỤC

Lời cam đoan

Danh mục những từ viết tắt

Chương 1: Hợp đồng ủy quyền - Quy định của pháp luật và một

1.1.2 Khái niệm về hợp đồng ủy quyền 12

1.3.1 Giao kết và thực hiện hợp đồng 17

1.3.2 Thực hiện nghĩa vụ dân sự 18

1.4.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên 22

Chương 2: Một số vấn đề về ủy quyền định đoạt quyền sử dụng

đất, nhà ở, ô tô và thực trạng việc ủy quyền định đoạt quyền sử

dụng đất, nhà ở, ô tô trên địa bàn thành phố Bắc Giang

32

2.1 Một số vấn đề về ủy quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng

2.1.1 Khái niệm định đoạt tài sản 32

2.1.2 Khái niệm về ủy quyền định đoạt tài sản 34 2.2 Mối liên quan giữa HĐUQ định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô

2.2.1 HĐUQ là cơ sở để xác lập HĐMB, HĐCN 36

2.2.2 Tư cách pháp lý của chủ thể được ủy quyền trong HĐCN quyền

2.2.3 Phạm vi xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo phạm vi ủy quyền 37

2.3 So sánh ủy quyền định đoạt tài sản với hợp đồng mua bán,

2.3.1 Về hình thức và điều kiện 38

2.4 Thực trạng việc ủy quyền định đoạt những tài sản là quyền sử

2.4.1 Tình hình chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở, ô tô trên địa

2.4.2 Các vụ tranh chấp dân sự phát sinh từ việc ủy quyền định đoạt

2.5 Thực tiễn thi hành pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng

những tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, ô tô trên địa

bàn thành phố Bắc Giang

49

2.5.1 Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 49

2.6 Những rủi ro các bên có thể gặp khi chuyển nhượng tài sản là

Chương 3: Một số bất cập trong các quy định của pháp luật về

3.1 Một số bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng ủy

3.2 Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

QSH nhà ở : Quyền sở hữu nhà ở

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) là phương tiện pháp lý quan trọng giúp các chủ thể có thể thông qua hành vi của người khác để xác lập và thực hiện hợp đồng dân sự khi chủ thể đó không thể trực tiếp xác lập và thực hiện những hợp đồng này nhằm đáp ứng những nhu cầu nhất định vì quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Thông qua HĐUQ, một người có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện một hoặc một số công việc như thực hiện quyền đòi nợ, thực hiện nghĩa vụ trả tiền, giao kết và thực hiện các hợp đồng dân sự kể cả các hợp đồng định đoạt tài sản Tuy nhiên, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005) về HĐUQ còn khá chung chung, dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau về các quy định này Thậm chí, HĐUQ còn bị các chủ thể lạm dụng

để che giấu một hợp đồng mua bán có thực khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với nhà nước Một trong những hành vi bị lạm dụng nhiều nhất hiện nay là sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) nhà, đất, ô tô Tình trạng này gây mất an toàn trong các giao dịch dân sự, dễ gây phát sinh tranh chấp, làm mất ổn định tình hình xã hội

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Bắc Giang có nhiều trường hợp các bên khi thực hiện việc mua bán chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, xe

ô tô cho nhau nhưng không lập hợp đồng mua bán theo quy định mà cùng nhau thỏa thuận xác lập HĐUQ, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản mà các bên đã chuyển giao cho nhau trong thực tế

Tình trạng trên có thể do nhiều lý do khác nhau như nhà đem bán, quyền

sử dụng đất được chuyển nhượng chưa có đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật hoặc ô tô đó đã mua bán qua nhiều đời chủ nên hợp đồng mua bán,

chuyển nhượng không thể công chứng, chứng thực theo quy định được Nhưng còn một lý do khá phổ biến hiện nay đó là nếu bên nhận chuyển nhượng là người kinh doanh nhà, đất, ô tô thì thường là thay vì phải lập HĐCN, bên mua và bên bán lại thỏa thuận với nhau lập HĐUQ nhằm mục đích trốn thuế và tránh việc phải làm thủ tục sang tên Do những người này không có nhu cầu sử dụng tài sản mà chỉ là đầu tư kinh doanh, đợi khi tìm được người mua thì những người này sẽ làm thủ tục chuyển nhượng thẳng cho người có nhu cầu sử dụng Nếu thực hiện đầy đủ các thủ tục như: lập hợp đồng mua bán hoặc HĐCN, đăng ký tài sản theo quy định, sau khi tìm được khách hàng, các bên lại một lần nữa phải thực hiện các thủ tục này thì họ sẽ mất rất nhiều thời gian và phải nộp nhiều lần thuế khác nhau Vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng lần đầu thường được biến tướng thành ủy quyền định đoạt tài sản và suy cho cùng thì mục đích của hành vi này là nhằm trốn thuế Hiện tượng này còn gây ra tình trạng mất công bằng xã hội, bởi thực tế cho thấy các đối tượng biết cách lách luật trốn thuế chủ yếu là nhóm những người làm dịch vụ buôn bán ô tô, nhà, đất (những người có thu nhập cao) chứ những người dân lao động lương thiện (những người có thu nhập thấp) thì lại không trốn được thuế bởi họ là những người có nhu cầu sử dụng tài sản thực sự vì thế

họ muốn tài sản phải đăng ký tên của họ

Theo quy định tại khoản 2 điều 689 BLDS 2005, khi chuyển nhượng những tài sản là nhà, đất thì phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; Thông tư số 75/2011/TT-BCA ngày 17-11-2011 của Bộ Công an (về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2010/TT-BCA ngày 12-10-2010 Quy định về đăng ký xe) quy định: Giấy bán, cho, tặng

xe của cá nhân phải có chứng thực hoặc công chứng theo quy định của pháp luật Bên bán nhà, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung

là bên bán) phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử

dụng đất; bên mua nhà, ô tô, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là bên mua) phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu và phải nộp lệ phí trước bạ

Trong thực tế, nếu bên mua là người kinh doanh nhà, đất, ô tô thì đa số nhóm người này sẽ không đăng ký tài sản tên mình để tiết kiệm thời gian làm thủ tục đăng ký sang tên và trốn được một lần thuế Thay vì phải lập HĐCN theo quy định của pháp luật thì hai bên lại thoả thuận lập HĐUQ, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản

lý, sử dụng và định đoạt bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp vay vốn Khi bên mua tìm được khách hàng thì sẽ căn cứ vào HĐUQ này để xác lập với bên thứ ba một hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng Trong một số trường hợp bên ủy quyền (thực chất là bên bán) còn cho phép bên được ủy quyền (thực chất là bên mua) được tiếp tục ủy quyền cho người thứ ba, bên mua vì thế lại có thể tiếp tục chuyển nhượng cho một bên kinh doanh khác nữa và người này cũng không phải làm thủ tục đăng ký

và nộp thuế theo quy định Hiện tượng này gây ra tình trạng thất thu thuế cho nhà nước, làm cho quá trình dịch chuyển tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác hết sức phức tạp và có thể làm phát sinh những tranh chấp không đáng

có Chuyển nhượng tài sản nhưng che đậy bằng HĐUQ để trốn thuế là một giao dịch dân sự chứa đựng rất nhiều rủi ro mà phần thiệt hại có thể rơi cả vào bên mua và bên bán

Bản chất của HĐUQ theo quy định của BLDS là tiến bộ, đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng giao dịch dân sự chính đáng của các bên Tuy nhiên, nếu HĐUQ bị lạm dụng nhằm mục đích tư lợi cá nhân thì những hậu quả đáng tiếc rất có thể sẽ xảy ra

Để ngăn chặn tình trạng lạm dụng HĐUQ, ngăn chặc việc các bên sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hành vi chuyển nhượng tài sản nhằm mục

đích trốn thuế, Tổng cục Thuế đã ban hành các công văn hướng dẫn Cục Thuế một số tỉnh, thành phố như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… với nội dung xác định những HĐUQ dạng này thực chất

là hoạt động mua bán, do đó người ủy quyền vẫn phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định

Tuy nhiên, chỉ đơn vị nào có công văn hỏi thì Tổng cục Thuế mới có văn bản trả lời, một số đơn vị không hỏi thì họ vẫn có thể thực hiện theo cách hiểu của họ Việc này dẫn đến việc thực thi pháp luật không thống nhất trong phạm

vi toàn quốc, cùng một sự việc giống nhau nhưng mỗi tỉnh lại có biện pháp xử

lý khác nhau Vi phạm nguyên tắc điều chỉnh mối quan hệ giữa các cơ quan hành chính nhà nước ở trung ương với các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương, đó là: “Trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước phải đảm bảo tính thống nhất của pháp luật quốc gia khi triển khai ở từng địa phương”1 Hơn nữa, do các công văn trên chỉ là văn bản cá biệt không phải văn bản quy phạm pháp luật, tính đúng đắn của nội dung công văn vẫn còn nhiều tranh cãi, chưa có tính thuyết phục, cơ sở pháp lý không vững chắc nên một số đơn

vị không nhận được văn bản hướng dẫn cho rằng họ không có trách nhiệm phải thực hiện Chi cục Thuế thành phố Bắc Giang là một trong những đơn vị không thu thuế thu nhập cá nhân của những giao dịch chuyển nhượng bất động sản thông qua HĐUQ vì cho rằng giao dịch thông qua HĐUQ không làm thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, không có hành vi chuyển nhượng tài sản vì thế không làm phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng tài sản nên bên được uỷ quyền không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Đất nước ta đang trong tiến trình đổi mới, cải cách mở cửa, hội nhập thế giới, với nền kinh tế thị trường năng động, đời sống của nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao vì thế thị trường bất động sản cũng rất phát triển,

1 Khoa học Hành chính, Nxb Chính trị - Hành chính, Hà Nội, 2010 tr.35

các giao dịch mua bán tài sản là ô tô, nhà ở, quyền sử dụng đất ngày càng diễn

ra thường xuyên, phổ biến và sôi động Do đó Nhà nước cần ban hành những văn bản pháp luật để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội nhằm điều chỉnh, giải quyết các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực này, hướng cho những giao dịch này đi vào khuôn khổ, đảm bảo chặt chẽ, an toàn, đúng luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên

Nắm bắt nhu cầu phát triển của xã hội, Đảng Cộng sản Việt Nam đã luôn chú trọng chỉ đạo công tác xây dựng Nhà nước pháp quyền, cải cách thủ tục hành chính Trong Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng Cộng sản Việt Nam đã thể hiện nội dung này tại Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (Bổ sung, phát triển năm 2011), nhấn mạnh một trong tám phương hướng cơ bản cần quán triệt và thực hiện tốt đó là “xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”1

Trong phần Mục tiêu, nhiệm vụ phát triển đất nước 5 năm 2011 - 2015 của Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam cũng xác định một trong bảy nhiệm vụ trọng tâm cần lãnh đạo, chỉ đạo trong nhiệm kỳ Đại hội XI nhằm tạo sự chuyển biến mạnh mẽ, phát triển đất nước trong tình hình mới đó là “chú trọng đẩy mạnh công tác Cải cách thủ tục hành chính”2

Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả đã đi sâu nghiên cứu nhằm tìm ra những điểm chưa phù hợp, chưa chặt chẽ trong các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực ủy quyền chuyển nhượng tài sản là nhà, đất, ô tô từ đó kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra những giải pháp nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý an toàn, thống nhất và chặt chẽ, đảm

bảo cho những giao dịch này diễn ra ổn định, công bằng, minh bạch; tránh tình trạng cùng một hành vi pháp lý nhưng mỗi địa phương, mỗi ngành lại hiểu, áp dụng và thực hiện một cách khác nhau, gây bất bình đẳng, dễ phát sinh tiêu cực, làm rối loạn trật tự xã hội

Với vị trí công tác là người trực tiếp tham gia giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc các bên chuyển nhượng tài sản cho nhau bằng HĐUQ giả

tạo, tôi đã mạnh dạn chọn đề tài: “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy

quyền định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô và thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” cho luận văn tốt

nghiệp cao học chuyên ngành Luật Dân sự của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện đã có một số công trình khoa học nghiên cứu về HĐUQ, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, HĐCN quyền sử dụng đất nhưng các công trình này chỉ nghiên cứu riêng, độc lập về từng loại hợp đồng mà chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu về mối liên quan giữa

ủy quyền định đoạt tài sản với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản, cũng chưa có đề tài nào nghiên cứu trên giác độ hẹp về HĐUQ định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô

Trong quá trình tìm hiểu, tôi nhận thấy mới chỉ có một số ít bài viết đăng trên các báo và mạng Internet phản ánh tình trạng các đối tượng kinh doanh nhà, đất, ô tô khi chuyển nhượng các tài sản là nhà, đất, ô tô đã thông đồng với nhau lập HĐUQ giả tạo để che giấu hành vi chuyển nhượng tài sản nhằm mục đích trốn thuế Các bài viết này chưa nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách sâu sắc và toàn diện trên cả phương diện lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với lĩnh vực chuyển nhượng các tài sản là nhà, đất, ô tô Tác giả các bài viết chưa đưa ra được các kiến nghị, giải pháp nhằm ngăn chặn hạn chế những giao dịch có nhiều rủi ro này

Đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử

dụng đất, nhà ở, ô tô và thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” mà tôi chọn làm luận văn thạc sĩ là một đề tài

độc lập nhằm nghiên cứu chuyên sâu về ủy quyền định đoạt tài sản và thực tế

áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về HĐUQ, bản chất của ủy quyền, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, ô tô, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bản chất của các quan hệ này, từ đó tìm ra sự liên quan giữa ủy quyền định đoạt tài sản với các hợp đồng định đoạt tài sản như mua bán, chuyển nhượng nhà, đất, ô tô

Đề tài cũng tập trung đưa ra được những thông tin thực tế về tình hình các bên chuyển nhượng cho nhau những tài sản là nhà, đất, ô tô trên địa bàn thành phố Bắc Giang, phát hiện ra những điểm còn chưa hợp lý, những bất cập trong các quy định và những kẽ hở của pháp luật, từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo an toàn cho những giao dịch dân sự trong lĩnh vực chuyển nhượng những tài sản là nhà, đất, ô tô

Do khái niệm tài sản quy định trong Bộ Luật Dân sự rất rộng nên luận văn không dám xem xét, đề cập hết được các loại tài sản mà chỉ đi sâu nghiên cứu những tài sản là nhà, đất, ô tô với những giao dịch phát sinh trong khoảng thời gian 04 năm, từ ngày 01 tháng 01 năm 2010 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2013 Đây cũng là khoảng thời gian thị trường bất động sản ở thành phố Bắc Giang hoạt động rất sôi động, vì thế rất thuận lợi cho việc đánh giá những

ưu điểm và khuyết điểm của hoạt động này

Để phạm vi nghiên cứu được chuyên sâu, đề tài tập trung nghiên cứu các giao dịch liên quan đến lĩnh vực bất động sản và một số tài sản mà pháp luật

có quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phát sinh trên địa bàn thành phố Bắc Giang Đây cũng chính là địa bàn mà tác giả luận văn đang công tác, là lĩnh vực được giao tham mưu giúp việc cho UBND thành phố Bắc Giang trong quản lý chuyên ngành theo chức năng nhiệm vụ do pháp luật quy định

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam và Nhà nước Việt Nam về pháp luật Đặc biệt là quan điểm của Đảng và quy định của Nhà nước trong các giao dịch dân sự về chuyển nhượng tài sản, ủy quyền…

Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: thống kê, phân tích, chứng minh, tổng hợp, diễn giải… để hoàn thành luận văn này

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Việc thực hiện đề tài: “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy quyền

định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô và thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” nhằm hướng tới một số mục

đất, ô tô… sử dụng HĐUQ giả tạo để che giấu hành vi chuyển nhượng tài sản nhằm mục đích trốn thuế

- Đưa ra quan điểm, giải pháp của cá nhân nhằm kiến nghị với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có biện pháp ngăn chặn, hạn chế những hành vi này; đồng thời cảnh báo cho người dân biết những rủi ro mà các bên có thể gặp khi chuyển nhượng những tài sản là nhà, đất, ô tô cho nhau bằng HĐUQ;

từ đó góp phần giữ vững ổn định chính trị xã hội, tăng cường tính nghiêm minh của pháp luật xã hội chủ nghĩa và chống thất thu thuế cho Nhà nước

Để đạt được những mục đích đã đề ra, luận văn có những nhiệm vụ cần phải nghiên cứu và giải quyết, cụ thể như sau:

- Nghiên cứu bản chất và phân tích cơ sở lý luận những quy định của pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng và ủy quyền định đoạt những tài sản

là quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô

- Thống kê số liệu, nghiên cứu nội dung cụ thể các hồ sơ chuyển nhượng những tài sản là nhà, đất, ô tô đang lưu trữ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang, Chi cục Thuế thành phố Bắc Giang và một số đơn vị liên quan như: các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn, Sở Tư pháp tỉnh Bắc Giang, Phòng Cảnh sát giao thông tỉnh Bắc Giang Từ đó rút ra nhận xét, đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng những tài sản là nhà, đất, ô tô trên địa bàn thành phố Bắc Giang

- Đưa ra các quan điểm và luận chứng khoa học, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần ngăn chặn, hạn chế hiện tượng chuyển nhượng tài sản núp dưới hình thức HĐUQ; cảnh báo cho nhân dân những rủi ro mà các bên có thể gặp phải khi chuyển nhượng cho nhau những tài sản là nhà, đất, ô tô bằng HĐUQ

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng những tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô và thực trạng các giao dịch này được tiến hành thông qua các HĐUQ trên địa bàn thành phố Bắc Giang Luận văn cũng đưa ra những đề xuất góp phần hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những hành vi chuyển nhượng tài sản là nhà, đất, ô tô bằng HĐUQ nhằm mục đích trốn thuế, góp phần giữ vững ổn định, an toàn cho các giao dịch dân sự trong lĩnh vực này

- Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu bộ môn Luật Dân sự trong các trường đại học và cho những người đang trực tiếp làm công tác quản lý, giải quyết các vụ tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực chuyển nhượng những tài sản là nhà, đất, ô tô

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn thạc sĩ luật học về đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng

ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô và thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” ngoài phần

mở đầu và phần kết luận, có ba chương chính, gồm:

Chương 1: Hợp đồng ủy quyền - Quy định của pháp luật và một số vấn

đề lý luận

Chương 2: Một số vấn đề về ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, nhà

ở, ô tô và thực trạng việc ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô trên địa bàn thành phố Bắc Giang

Chương 3: Một số bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng

ủy quyền và một số kiến nghị

Chương 1 HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN

1.1 Khái niệm chung về ủy quyền và hợp đồng ủy quyền

1.1.1 Khái niệm về ủy quyền

Theo từ điển tiếng Việt thì ủy quyền là việc một người giao cho người

khác sử dụng một số quyền 1 mà mình có Chẳng hạn, Bộ trưởng ủy quyền cho

Thứ trưởng; Giám đốc ủy quyền cho Phó Giám đốc; A ủy quyền cho B đòi nợ

C v.v Theo nghĩa này thì nội dung ủy quyền chỉ là giao cho người khác sử

dụng một số quyền mà không bao hàm giao việc thực hiện nghĩa vụ

Tuy nhiên, vấn đề ủy quyền mà luận văn này xem xét được đặt dưới góc

độ là ủy quyền nhằm xác lập đại diện trong giao dịch dân sự nên ngoài việc giao

sử dụng quyền thì nội dung của ủy quyền còn bao hàm cả việc giao thực hiện nghĩa vụ

Ủy quyền có thể được thực hiện theo thủ tục hành chính hoặc theo thủ tục dân sự Nếu ủy quyền theo thủ tục hành chính thì sự ủy quyền của bên ủy quyền như là một mệnh lệnh của cấp trên đối với cấp dưới và theo đó, người được ủy quyền phải phục tùng mệnh lệnh đó để thực hiện các công việc được giao Ủy quyền hành chính đa số được thể hiện thông qua quy chế, văn bản phân công nhiệm vụ của cơ quan, tổ chức Vì vậy, phạm vi thẩm quyền đại diện của người được ủy quyền trong trường hợp này được xác định thông qua văn bản ủy quyền thường xuyên, căn cứ vào quy định của pháp luật, quy chế hoạt động của cơ quan, tổ chức hoặc lĩnh vực chuyên môn mà thủ trưởng giao cho cấp phó của mình phụ trách Ví dụ: Chủ tịch UBND huyện ủy quyền cho Phó Chủ tịch UBND huyện ký quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong

1 Từ điển tiếng Việt, Nxb Thanh Hóa, 1998 tr.1311

lĩnh vực đất đai; Giám đốc công ty ủy quyền cho Phó Giám đốc ký hợp đồng lao động với người lao động v.v

Nếu ủy quyền theo thủ tục dân sự thì sự ủy quyền của bên ủy quyền mới chỉ là ý chí đơn phương của bên ủy quyền vì thế quan hệ ủy quyền chỉ hình thành khi có sự đồng ý của bên được ủy quyền Nói cách khác, ủy quyền dân

sự phải là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền về việc một bên giao cho bên kia thay mình thực hiện một công việc nhất định Ở góc độ này thì ủy quyền chính là nội dung của một hợp đồng dân sự Ví dụ: A ủy quyền cho B và B đồng ý nhận ủy quyền để đến UBND huyện X nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSD đất) của A

Như vậy, ủy quyền là việc một bên cho người khác quyền được thay mặt mình để thực hiện thay mình một số quyền và nghĩa vụ mà pháp luật cho phép

1.1.2 Khái niệm về hợp đồng ủy quyền

Thông thường, để đáp ứng một số nhu cầu phục vụ cho hoạt động của con người trong đời sống xã hội, các chủ thể sẽ trực tiếp thực hiện các hành vi nhất định để tham gia vào các quan hệ pháp luật và thực hiện các quyền và nghĩa

vụ phát sinh từ những quan hệ đó Tuy nhiên, trong một số trường hợp, do những lý do nhất định, chủ thể không thể trực tiếp tham gia và thực hiện các quan hệ pháp luật, mà phải thông qua hành vi của một cá nhân khác thực hiện các giao dịch vì quyền và lợi ích hợp pháp của mình Trong các trường hợp này, người ta nghĩ đến việc xác lập một quan hệ pháp luật với một người khác

để từ quan hệ này, người khác được quyền nhân danh họ xác lập và thực hiện các giao dịch nói trên Các quan hệ này được gọi là quan hệ ủy quyền, quan hệ

ủy quyền được xác lập, thực hiện thông qua giao dịch dân sự và những giao dịch dân sự dạng này gọi là HĐUQ

Nhằm tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình khi không có điều kiện trực tiếp tham gia các quan hệ pháp

luật, Bộ luật Dân sự Việt Nam đã quy định cho phép các chủ thể thông qua HĐUQ để ủy quyền cho người khác nhân danh mình tiến hành một số hành vi nhất định trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Điều 581 BLDS 2005 quy định:

“HĐUQ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”

Theo quy định trên, các bên được quyền thỏa thuận để giao kết với nhau một hợp đồng dân sự, theo đó một bên ủy quyền cho bên kia nhân danh mình

để thực hiện các công việc vì quyền và lợi ích của mình Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì bên được ủy quyền có trách nhiệm tiến hành các công việc theo nội dung đã được ủy quyền Bên được ủy quyền chỉ thực hiện công việc với tư cách nhân danh bên ủy quyền nên các quyền và nghĩa vụ hình thành do việc thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền luôn thuộc về bên

ủy quyền Người được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc và được nhận thù lao do đã thực hiện công việc đó (nếu có thỏa thuận về thù lao hoặc pháp luật có quy định)

HĐUQ còn là cơ sở để người được ủy quyền xác lập với người thứ ba

một giao dịch dân sự Chẳng hạn, A có một căn nhà muốn cho thuê nhưng A

đang công tác ở nước ngoài nên không trực tiếp ký hợp đồng cho thuê nhà được, trong trường hợp này A có thể ủy quyền cho B được tự tìm kiếm người thuê nhà và giao kết hợp đồng thuê nhà với bên thuê nhà theo những điều kiện

mà A đặt ra và được thể hiện trong nội dung của HĐUQ, căn cứ vào HĐUQ này B được phép nhân danh A để ký kết với người thứ ba hợp đồng thuê nhà HĐUQ cũng có thể là cơ sở để bên được ủy quyền thực hiện một công

việc, hoặc một số công việc có liên quan đến người thứ ba Chẳng hạn, nhân

danh người ủy quyền để đòi nợ, đại diện cho người ủy quyền để tham gia tố

tụng Chỉ khi bên được ủy quyền đưa ra được HĐUQ làm căn cứ chứng minh mình là người được ủy quyền thì bên thứ ba (người trả nợ, cơ quan tiến hành

tố tụng) mới cho phép người được ủy quyền tham gia vào các quan hệ pháp luật để thực hiện các quyền và nghĩa vụ thay cho người ủy quyền

Với bản chất của HĐUQ như đã phân tích trên, về mặt học thuật, có thể khái niệm về HĐUQ như sau:

HĐUQ là thỏa thuận dân sự giữa các bên, theo đó, một bên (gọi là bên

ủy quyền) ủy quyền cho bên kia (gọi là bên được ủy quyền) thực hiện một hoặc một số công việc nhất định Bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền hoặc thực hiện các công việc khác trong phạm vi ủy quyền, vì quyền và lợi ích hợp pháp của bên ủy quyền Bên được ủy quyền được nhận thù lao của bên ủy quyền do đã thực hiện công việc

ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định

1.2 Chủ thể của hợp đồng ủy quyền

HĐUQ được giao kết giữa một bên là người có nhu cầu thông qua người khác để thực hiện một hoặc một số công việc nhất định với một bên là người đồng ý thực hiện công việc đó Vì vậy, chủ thể của HĐUQ bao gồm các bên sau đây:

1.2.1 Bên ủy quyền

Bên ủy quyền là bên có nhu cầu thực hiện một hoặc một số công việc cụ thể nhưng không thể tự mình thực hiện công việc đó hoặc thấy rằng nếu tự thực hiện thì hiệu quả công việc không cao nên uỷ quyền cho người phù hợp

thay mình thực hiện công việc này Ví dụ: Một người đang sống và làm việc ở

nước ngoài muốn đề nghị UBND phường nơi trước đây mình cư trú cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, nếu chỉ để giải quyết việc này mà phải về nước thì rất tốn kém tiền bạc và mất thời gian Vì thế pháp luật cho phép người này

có thể làm văn bản ủy quyền cho một người ở trong nước nhân danh mình liên

hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đề nghị cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho mình Hoặc một người phải tham gia tố tụng với tư cách là đương sự trong một vụ án nhưng do không có kiến thức về pháp luật, xét thấy nếu tự mình thực hiện sẽ không có lợi thì người này có thể ủy quyền cho Luật

sư nhân danh mình tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình v.v

Do bên ủy quyền là một bên trong giao dịch dân sự nên bên ủy quyền phải có năng lực chủ thể khi xác lập HĐUQ Nếu bên ủy quyền là cá nhân thì

cá nhân đó phải có năng lực hành vi dân sự Nếu bên ủy quyền là pháp nhân hoặc các chủ thể khác (tổ hợp tác, hộ gia đình…) thì người trực tiếp giao kết HĐUQ phải là người đại diện theo pháp luật của pháp nhân, chủ thể khác hoặc

là người được người đại diện theo pháp luật của pháp nhân, chủ thể khác ủy quyền, đồng thời chỉ được ủy quyền các công việc thuộc phạm vi thẩm quyền đại diện theo quy định của pháp luật

Trên cơ sở HĐUQ được ký kết, giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền phát sinh một quan hệ được gọi là đại diện theo ủy quyền Trong quan hệ đại diện này, bên ủy quyền (trong HĐUQ) là bên được đại diện

1.2.2 Bên được ủy quyền

Bên được ủy quyền là bên được bên ủy quyền cho phép nhân danh họ để thực hiện một hoặc một số công việc nhất định Trong quan hệ đại diện phát sinh từ HĐUQ thì bên được ủy quyền là bên đại diện Vì vậy, bên được ủy quyền chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi thẩm quyền đại diện (được xác định thông qua nội dung của HĐUQ) và cũng chính vì thế, khi thực hiện các công việc được ủy quyền có liên quan đến bên thứ ba thì bên được ủy quyền phải xuất trình HĐUQ với bên thứ ba để bên thứ ba biết về phạm vi đại diện

Cũng là một bên chủ thể trong giao dịch dân sự nên bên được ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Nếu như pháp luật không có quy định khác về năng lực hành vi của bên ủy quyền thì đối với

bên được ủy quyền (đại diện theo ủy quyền), pháp luật có quy định: “Người từ

đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo uỷ quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ

đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện” 1 Quy định này của pháp luật cho phép cá nhân dù chưa đủ 18 tuổi nhưng khi đã đủ 15 tuổi thì vẫn có quyền giao kết HĐUQ với tư cách là bên được ủy quyền (trừ trường hợp pháp luật có

quy định khác) Chẳng hạn, A là người giám hộ của C, A không được phép ủy

quyền cho B (là người đã đủ 15 tuổi nhưng chưa đủ 18 tuổi) để đại diện cho C trong các giao dịch dân sự vì điều kiện của cá nhân làm người giám hộ phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trong trường hợp này B chưa đủ 18 tuổi nên không được nhân danh A để đại diện cho C trong các giao dịch dân

sự Tuy nhiên A có thể ủy quyền cho B đến đội thuế phường X để nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân vì việc nộp tiền thuế không bắt buộc phải do người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện

Tất nhiên ngoài những điều kiện trên, cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền còn phải có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật như: không trong thời gian bị Tòa án cấm làm công việc liên quan đến công việc được uỷ quyền, mục đích và nội dung của công việc uỷ quyền không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

1 Khoản 2, Điều 143, BLDS 2005

1.3 Đối tƣợng của hợp đồng ủy quyền

Đối tượng của HĐUQ là công việc mà bên ủy quyền có nhu cầu thực hiện nhưng không tự thực hiện được hoặc xét thấy nếu tự mình thực hiện sẽ không

có lợi nên ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện Lý do chủ thể không trực tiếp tham gia giao kết, thực hiện công việc có thể là do không có thời gian, do bị ốm, đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc công việc cần đến sự chuyên môn hóa v.v Pháp luật hiện hành không quy định những loại công việc nào thì được ủy quyền cho người khác thực hiện mà chỉ quy định một số trường hợp không được ủy quyền Chẳng hạn như không được phép ủy quyền cho người khác đăng ký kết hôn, đăng ký việc nuôi con nuôi, đăng ký việc nhận cha, mẹ, con Như vậy, có thể nói đối tượng của HĐUQ là tất cả các công việc nhằm thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền trừ các công việc mà pháp luật đã quy định không cho phép thực hiện thông qua người đại diện Nói một cách khác, ngoại trừ một số công việc bị pháp luật cấm hoặc không cho phép ủy quyền cho người khác còn lại bất cứ công việc nào mà chủ thể không có điều kiện để trực tiếp thực hiện thì đều có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình để thực hiện, như: Giao kết và thực hiện hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ dân sự, thực hiện quyền yêu cầu, tham gia tố tụng, quản lý tài sản

Tuy nhiên, như đã nói ở phần trên, đối tượng ủy quyền mà đề tài này nghiên cứu chỉ ở góc độ là ủy quyền nhằm xác lập đại diện trong giao dịch dân

sự liên quan đến việc định đoạt các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô nên tác giả luận văn chỉ xem xét một số đối tượng của HĐUQ như dưới đây:

1.3.1 Giao kết và thực hiện hợp đồng

Trong HĐUQ mà bên ủy quyền đã ủy quyền cho bên được ủy quyền nhân danh mình để giao kết và thực hiện hợp đồng thì người được ủy quyền trong quan hệ hợp đồng được xác lập giữa người được ủy quyền với người thứ ba sẽ

là người trực tiếp giao kết hợp đồng nhưng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng này sẽ thuộc về bên ủy quyền Vì vậy, người được ủy quyền

là người trực tiếp thực hiện hợp đồng nhưng người được hưởng lợi ích từ hợp

đồng là người ủy quyền Chẳng hạn, A ủy quyền cho B được nhân danh A để

ký hợp đồng bán căn nhà của A cho C Căn cứ vào HĐUQ, B được quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà với C người ký và thực hiện hợp đồng sẽ là B, sau khi B thực hiện xong hợp đồng thì phải bàn giao cho A số tiền thu được từ việc bán nhà Thuế thu nhập từ chuyển quyền sở hữu nhà sẽ đánh vào người

có thu nhập là A chứ không phải B

1.3.2 Thực hiện nghĩa vụ dân sự

Nếu đối tượng của HĐUQ là việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì phạm vi nghĩa vụ mà bên được ủy quyền phải thực hiện trước bên có quyền được xác định thông qua nội dung của HĐUQ Bên có nghĩa vụ chỉ được ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện nghĩa vụ dân sự khi đã thông báo trước cho bên có quyền và được bên có quyền đồng ý Bên được ủy quyền là người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đó trước bên có quyền nhưng bên ủy quyền vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên có quyền nếu bên được ủy quyền không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ đó1 Ví dụ: A ủy quyền cho B thực hiện nghĩa vụ trả nợ C Nếu B không trả tiền cho C, trả không đủ hoặc trả chậm so với thỏa thuận thì A vẫn phải chịu trách nhiệm đối với C về khoản tiền chưa trả, trả thiếu hoặc khoản tiền phạt do trả chậm

1.3.3 Thực hiện quyền yêu cầu

Nếu đối tượng của HĐUQ là thực hiện quyền yêu cầu thì trong HĐUQ phải xác định rõ phạm vi quyền yêu cầu đã được ủy quyền Bên có quyền yêu cầu có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện quyền yêu cầu nhưng phải báo cho bên có nghĩa vụ biết bằng văn bản Quyền yêu cầu chuyển

1 Điều 293, BLDS 2005

giao cho bên được ủy quyền phải là quyền yêu cầu có hiệu lực về mặt pháp lý

và không thuộc trường hợp pháp luật không cho phép chuyển giao quyền yêu cầu như: quyền yêu cầu cấp dưỡng, yêu cầu bồi thường thiệt hại do xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín hoặc trước đó các bên đã

có thỏa thuận không được chuyển quyền yêu cầu hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định Việc ủy quyền này không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ1

Bên có nghĩa vụ chỉ phải thực hiện nghĩa vụ trước bên được ủy quyền trong phạm vi quyền yêu cầu mà người đó có quyền nhân danh bên ủy quyền

để yêu cầu thực hiện Chẳng hạn, B nợ A một khoản tiền gồm 500 triệu đồng

tiền gốc và 10 triệu đồng tiền lãi Nếu A ủy quyền cho C thực hiện việc đòi nợ

B toàn bộ số nợ đó bao gồm cả tiền gốc và lãi thì B phải trả cho C toàn bộ khoản nợ (510 triệu đồng) Nếu A chỉ ủy quyền cho C đòi nợ B số tiền gốc thì

B chỉ phải trả cho C 500 triệu đồng theo phạm vi ủy quyền mà không phải trả

10 triệu đồng tiền lãi

1.3.4 Quản lý tài sản

HĐUQ quản lý tài sản thực chất là việc tạm thời chuyển quyền chiếm hữu tài sản trong thời hạn ủy quyền Quyền chiếm hữu tài sản được chuyển giao theo nhiều giao dịch dân sự khác nhau như gửi giữ tài sản, cho mượn tài sản

và mục đích chính của các giao dịch này là chuyển giao quyền sử dụng tài sản

có thời hạn Bên mượn, giữ tài sản được quyền chiếm hữu tài sản theo nội dung của hợp đồng gửi giữ, mượn để tiện lợi cho việc quản lý, khai thác công dụng của tài sản đó Trong HĐUQ quản lý tài sản thì bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để nắm giữ, quản lý tài sản đó trong suốt thời hạn được ủy

quyền Chẳng hạn, trong thời gian di sản thừa kế chưa được chia, nhằm đề

1 Điều 309, BLDS 2005

phòng khối tài sản này bị mất, bị hư hỏng hoặc xuống cấp thì các đồng thừa

kế có thể ủy quyền cho một người quản lý tài sản đó

1.4 Các vấn đề cần xác định trong hợp đồng ủy quyền

HĐUQ vừa là cơ sở để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau, đồng thời, với bản chất của mình, HĐUQ còn được coi là cơ sở pháp lý để bên được ủy quyền xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự với người thứ ba Vì vậy, HĐUQ phải có đầy đủ các thông tin và xác định rõ các vấn đề sau đây:

1.4.2 Phạm vi ủy quyền

Pháp luật hiện hành không quy định về phạm vi ủy quyền nên có thể hiểu bên ủy quyền trong HĐUQ được ủy quyền cho bên kia nhân danh mình thực hiện công việc với một phạm vi không hạn chế miễn rằng công việc được ủy quyền không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội Tuy nhiên, phạm vi công việc mà bên ủy quyền đã ủy quyền cho bên kia là cơ sở để xác định

phạm vi thẩm quyền đại diện của bên được ủy quyền, bên được ủy quyền phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra do thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền Vì vậy, phạm vi ủy quyền phải được xác định cụ thể, rõ ràng trong HĐUQ; phạm vi ủy quyền không được vượt quá giới hạn mà bên

ủy quyền được phép hoặc vượt quá phạm vi pháp luật quy định

Ví dụ: Theo Điều lệ của Công ty cổ phần X thì Giám đốc công ty chỉ

được ký hợp đồng mua hàng có giá trị dưới 500 triệu đồng; hợp đồng có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên sẽ do Hội đồng quản trị quyết định, nếu Giám đốc

ủy quyền cho Phó Giám đốc ký hợp đồng mua hàng có giá trị lớn hơn 500 triệu đồng là vượt quá phạm vi uỷ quyền

1.4.3 Ủy quyền lại

Để đề phòng trường hợp bên được ủy quyền không hoàn thành được công việc ủy quyền theo đúng thời gian, tiến độ, chất lượng công việc như mong muốn ban đầu của bên ủy quyền, bên ủy quyền có thể cho phép bên được ủy quyền được phép ủy quyền lại cho người thứ ba tiếp tục thay mặt bên được ủy quyền thực hiện công việc mà bên ủy quyền đã ủy quyền cho bên được ủy quyền Việc ủy quyền lại này phải được bên ủy quyền đồng ý và thể hiện rõ trong nội dung HĐUQ ngay từ khi giao kết hợp đồng, bởi đây là căn cứ để bên được ủy quyền ủy quyền lại cho người thứ ba và cũng là căn cứ để người thứ

ba giao dịch với các bên liên quan khi thực hiện công việc được ủy quyền lại Việc ủy quyền lại phải phù hợp với lợi ích và mục tiêu của HĐUQ ban đầu, hướng tới mục đích mà người ủy quyền mong muốn đạt được Nếu bên được ủy quyền ủy quyền lại cho người thứ ba thì phải thông báo cho bên ủy quyền biết Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì người được ủy quyền lại chịu trách nhiệm trước bên được ủy quyền và bên được ủy quyền chịu trách nhiệm trước bên ủy quyền Phạm vi uỷ quyền lại không được vượt quá phạm

vi uỷ quyền ban đầu Chẳng hạn, A lập HĐUQ cho B đến đòi nợ X, trong hợp

đồng A cho phép B có thể ủy quyền lại cho người thứ ba Sau khi đòi nợ X không có hiệu quả, B lập HĐUQ cho C đến đòi nợ X, trong hợp đồng có thêm nội dung “nếu X không trả thì C có quyền gửi đơn đến Tòa án để khởi kiện X” (là nội dung A không ủy quyền cho B) Trong trường hợp này phần nội dung

“nếu X không trả thì C có quyền gửi đơn đến Tòa án để khởi kiện X” là phần vượt quá phạm vi uỷ quyền ban đầu

1.4.4 Thời hạn ủy quyền

“Thời hạn ủy quyền là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác mà trong khoảng thời gian đó, bên được uỷ quyền sẽ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền”1 Thời hạn ủy quyền có thể được xác định theo một đơn vị thời gian cụ thể như theo ngày, theo tháng, theo năm và khi hết khoảng thời gian đó việc ủy quyền sẽ bị chấm dứt, kể từ thời điểm đó, bên được ủy quyền không được phép nhân danh bên được ủy quyền để thực hiện công việc Ngoài ra, các bên có thể xác định thời hạn ủy quyền theo công việc ủy quyền Tức là các bên thỏa thuận về việc HĐUQ chỉ chấm dứt khi công việc ủy quyền đã hoàn thành

Do bên được uỷ quyền thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền nên việc thực hiện công việc này được tiến hành trong một khoảng thời gian nhất định, đó là thời hạn ủy quyền “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc

do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì HĐUQ có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền”2

1.4.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Quyền của bên ủy quyền:

+ Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền

1 Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Lê Đình Nghị, Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam, 2010 tr.176

2 Điều 582, BLDS 2005

Quá trình thực hiện công việc ủy quyền là quá trình mà trong đó bên được ủy quyền phải thực hiện các công việc nhất định để đem về quyền và lợi ích cho bên ủy quyền hoặc để chấm dứt một nghĩa vụ nhất định của bên ủy quyền với người thứ ba Vì vậy, bên ủy quyền luôn có quyền giám sát việc thực hiện công việc đã ủy quyền và có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thông báo về tiến độ thực hiện, chất lượng công việc và kết quả thực hiện công việc Nếu bên ủy quyền thấy bên được ủy quyền thực hiện không tốt hoặc không đúng nội dung ủy quyền thì có thể kịp thời nhắc nhở, yêu cầu bên được

ủy quyền thực hiện đúng những nội dung như đã cam kết hoặc tự mình đơn phương chấm dứt hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình

+ Nhận các lợi ích có được từ việc thực hiện công việc ủy quyền

Trong trường hợp kết quả của việc thực hiện công việc ủy quyền là xác lập quyền sở hữu đối với tài sản như ủy quyền mua tài sản hoặc các lợi ích khác như khoản tiền thu được từ ủy quyền bán tài sản, đòi nợ thì bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

+ Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Trong trường hợp bên được ủy quyền không thực hiện hoặc thực hiện không đúng việc ủy quyền hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền mà gây thiệt hại cho bên ủy quyền thì bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền bồi thường toàn bộ thiệt hại đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Nếu bên được ủy quyền thực hiện công việc vượt quá phạm vi ủy quyền mà gây thiệt hại cho người thứ ba tham gia giao dịch thì bên được ủy quyền phải chịu trách nhiệm trước người thứ ba

+ Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐUQ

Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý

- Nghĩa vụ của bên ủy quyền:

+ Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được uỷ quyền thực hiện công việc

Bên ủy quyền phải có trách nhiệm cung cấp cho bên được ủy quyền tất cả các thông tin, tài liệu là cơ sở cần thiết cho việc thực hiện công việc ủy quyền Bao gồm các tài liệu chứng minh công việc ủy quyền là hợp pháp, còn hiệu lực Chẳng hạn, bên ủy quyền đòi nợ phải cung cấp cho bên được ủy quyền hợp đồng cho vay hoặc giấy nhận nợ của bên vay Hoặc bên ủy quyền định đoạt tài sản phải cung cấp cho bên được ủy quyền các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản liên quan đến công việc ủy quyền Ngoài ra, nếu công việc ủy quyền là công việc mà để thực hiện được nó phải

có phương tiện cần thiết thì bên ủy quyền phải cung cấp phương tiện đó cho bên được ủy quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác

+ Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền

Về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các cam kết mà người được ủy quyền thực hiện với người thứ ba đều thuộc về bên đã ủy quyền nếu các cam kết đó được thực hiện trong phạm vi ủy quyền Vì vậy, thực chất nghĩa vụ này là nghĩa vụ của người ủy quyền đối với người thứ ba đã xác lập giao dịch dân sự với bên được ủy quyền về việc thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch đó

+ Thanh toán chi phí cho bên được ủy quyền

Nếu bên được ủy quyền đã bỏ ra các chi phí hợp lý để thực hiện công việc được uỷ quyền thì bên ủy quyền phải thanh toán các khoản chi phí đó, đồng thời bên ủy quyền còn phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền, nếu có thoả thuận về việc trả thù lao

+ Thông báo chấm dứt thực hiện hợp đồng

Khi bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên được uỷ quyền trước thời hạn thì ngoài việc phải thông báo cho bên được ủy quyền biết, bên uỷ quyền còn phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc buộc phải biết về việc HĐUQ đã bị chấm dứt

Để bảo đảm quyền lợi cho người thứ ba, luật thực định quy định về nghĩa

vụ này cho người ủy quyền Tuy nhiên, nếu việc ủy quyền chưa hoặc không xác định được người thứ ba trong giao dịch thì bên ủy quyền không thể thực hiện được nghĩa vụ này Vì vậy, có thể thấy rằng đây là một nghĩa vụ mang tính chất dự liệu và chỉ áp dụng trong trường hợp người thứ ba liên quan đến

công việc ủy quyền đã được xác định trước trong HĐUQ Chẳng hạn, A ủy

quyền cho B đòi nợ C, khi A chấm dứt HĐUQ đối với B thì A phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho C biết việc chấm dứt thực hiện HĐUQ này Nếu vì không nhận được thông báo bằng văn bản mà C đã trả tiền cho B thì khoản tiền C đã trả cho B sẽ được coi là đã trả cho A, C không phải chịu trách nhiệm về khoản tiền này

- Quyền của bên được ủy quyền:

Trong các hợp đồng dân sự nói chung, quyền của bên này cũng đồng thời

là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Vì vậy, tương ứng với nghĩa vụ của bên

ủy quyền, bên được ủy quyền có các quyền: yêu cầu bên uỷ quyền cung cấp

thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc uỷ quyền; được hưởng thù lao sau khi đã hoàn thành công việc ủy quyền trong trường hợp HĐUQ thỏa thuận có thù lao hoặc pháp luật có quy định; được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc uỷ quyền

Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất

cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền

- Nghĩa vụ của bên được ủy quyền:

Bên được ủy quyền phải thực hiện công việc uỷ quyền theo đúng thỏa thuận và trong phạm vi được ủy quyền, đồng thời phải báo cho bên ủy quyền

về việc thực hiện công việc đó; khi xác lập giao dịch hoặc thực hiện công việc khác với người thứ ba, người được ủy quyền phải báo cho người thứ ba về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi uỷ quyền;

Bên được ủy quyền phải bảo quản, giữ gìn tài liệu và giữ bí mật, thông tin

mà mình biết được trong khi thực hiện việc uỷ quyền; phải bảo quản phương tiện được giao để thực hiện việc uỷ quyền; phải giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

Bên được ủy quyền phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận với bên uỷ quyền hoặc theo quy định của pháp luật

1.4.6 Cam kết khác

Ngoài những nội dung thông thường theo quy định của pháp luật thì khi giao kết HĐUQ, tùy theo tính chất của công việc và hoàn cảnh cụ thể của đối tượng ủy quyền, hai bên có thể thỏa thuận thêm những cam kết khác, những cam kết này không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không được trái

với đạo đức xã hội Những cam kết này phải được ghi rõ trong hợp đồng và là một phần của nội dung hợp đồng Ví dụ: cam kết về tiền thưởng thêm, cam kết

về bồi thường thiệt hại, cam kết về nghĩa vụ giữ gìn tài sản trong khi chưa bàn giao v.v

1.5 Chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Quan hệ ủy quyền không tồn tại vĩnh viễn mà sẽ chấm dứt khi xuất hiện các sự kiện pháp lý do pháp luật quy định hoặc các bên thỏa thuận Theo quy định tại Điều 589 BLDS 2005, HĐUQ sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

1.5.1 Hợp đồng ủy quyền hết hạn

HĐUQ được coi là hết hạn khi hết khoảng thời gian mà các bên đã thỏa thuận hoặc hết thời hạn một năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền theo quy định của pháp luật nếu trong hợp đồng các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền HĐUQ cũng được coi là hết hạn khi công việc ủy quyền đã hoàn thành nếu các bên thỏa thuận về thời hạn ủy quyền được xác định theo thời điểm hoàn thành công việc ủy quyền đó

1.5.2 Công việc ủy quyền đã hoàn thành

Thời điểm công việc ủy quyền hoàn thành có thể là thời điểm kết thúc thời hạn ủy quyền và cũng là thời điểm HĐUQ hết hạn nếu các bên có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền được tính theo thời điểm hoàn thành công việc ủy quyền Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác thì thời điểm hoàn thành công việc ủy quyền lại mang ý nghĩa là một căn cứ chấm dứt HĐUQ

Với ý nghĩa này, khi công việc ủy quyền đã được hoàn thành thì HĐUQ

đương nhiên sẽ chấm dứt dù thời hạn ủy quyền vẫn còn Chẳng hạn, A ủy

quyền cho B đòi nợ C với thời hạn ủy quyền là sáu tháng nhưng mới một tháng C đã trả hết nợ thì HĐUQ đòi nợ giữa A và B chấm dứt tại thời điểm C trả hết nợ

Sự kiện HĐUQ hết hạn hoặc công việc ủy quyền đã hoàn thành gần như

đã được bên ủy quyền và bên được ủy quyền biết trước và họ chủ động thỏa thuận để xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng Trong thực tế, khi giao kết HĐUQ, đa số các bên đều chọn thời điểm chấm dứt thời hạn ủy quyền là khi công việc ủy quyền đã hoàn thành vì thế đa số HĐUQ đều chấm dứt khi mục đích hướng tới của các bên đã đạt được

1.5.3 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Theo quy định của pháp luật, cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền trong HĐUQ đều có quyền tuyên bố chấm dứt thực hiện hợp đồng trong mọi trường hợp tùy theo ý chí của mình Khi một trong hai bên chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đều phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý và HĐUQ đó được coi là chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo

về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng Đối với những HĐUQ có liên quan đến người thứ ba thì bên ủy quyền còn phải thông báo bằng văn bản cho người thứ

ba biết về việc bên ủy quyền đã chấm dứt thực hiện hợp đồng với bên đã được

ủy quyền trước đó, nếu không thông báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực

1.5.4 Một bên trong hợp đồng uỷ quyền chết, bị Tòa án tuyên bố chết

Do tư cách chủ thể của HĐUQ gắn liền với nhân thân của các bên giao kết hợp đồng nên khi một bên trong HĐUQ chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì HĐUQ được coi là chấm dứt tại thời điểm một bên chết hoặc bị Tòa

án tuyên bố là đã chết Nếu một hoặc cả hai bên chết thì hợp đồng uỷ quyền đương nhiên sẽ chấm dứt Nếu bên được uỷ quyền chết thì tài sản kia sẽ trở lại thuộc về bên uỷ quyền, người thừa kế của bên được uỷ quyền không được thừa kế quyền của người được uỷ quyền, còn nếu bên uỷ quyền chết thì tài sản

sẽ thuộc về những người thừa kế của bên uỷ quyền Đây chính là nguyên nhân

dễ gây phát sinh các tranh chấp nếu các bên sử dụng HĐUQ để che giấu hợp đồng mua bán nhà, đất, ô tô

Thực tế, có rất nhiều trường hợp mặc dù người ủy quyền đã chết nhưng người được ủy quyền vẫn giao kết hợp đồng với người thứ ba để thực hiện công việc đã được ủy quyền Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng được giao kết với người thứ ba để thực hiện công việc ủy quyền được ký kết sau khi người ủy quyền đã chết sẽ không có hiệu lực pháp luật vì HĐUQ này đã chấm dứt từ thời điểm người ủy quyền chết Nếu việc ủy quyền định đoạt chỉ là một

sự giả tạo để che giấu một hợp đồng mua bán và bên được ủy quyền định đoạt chưa xác lập được với người thứ ba nhằm thực hiện việc định đoạt mà bên ủy quyền đã chết thì rất dễ xảy ra tranh chấp khi bên được ủy quyền xác lập giao

dịch để định đoạt tài sản đó Chẳng hạn, A bán tài sản cho B nhưng không lập

hợp đồng mua bán mà chỉ lập HĐUQ, khi B chưa kịp bán tài sản trên cho bên thứ ba thì A chết Trong trường hợp này những người thừa kế của A có thể yêu cầu B phải trả lại tài sản cho những người thừa kế của A do HĐUQ giữa

A và B đã chấm dứt theo quy định tại Khoản 4, Điều 589 BLDS Nếu B không chứng minh được tài sản trên đã được A bán cho B trong khi những người thừa kế của A đưa ra được HĐUQ để chứng minh tài sản trên A chưa bán cho

B mà chỉ là ủy quyền cho B bán cho người khác thì tranh chấp sẽ xảy ra và sác xuất B bị thua kiện là rất lớn

1.5.5 Một bên trong hợp đồng ủy quyền bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích

Căn cứ này dẫn đến một hệ quả là dù một HĐUQ đang còn thời hạn nhưng sẽ bị coi là chấm dứt khi một trong hai bên giao kết hợp đồng đó bị Tòa

án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị tuyên bố mất tích Tuy nhiên, trong các trường hợp này thì HĐUQ bị coi là chấm dứt kể từ thời điểm nào lại chưa được pháp luật quy định cụ thể

trong khi thời điểm chấm dứt HĐUQ là một vấn đề quan trọng liên quan đến quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ ủy quyền cũng như trong quan hệ

mà người được ủy quyền xác lập với người thứ ba Chẳng hạn, A giao kết HĐUQ

với B để ủy quyền cho B định đoạt tài sản của mình với thời hạn ủy quyền là cho đến khi B thực hiện xong công việc được ủy quyền Sau đó, Tòa án đã tuyên bố A mất tích theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan tới A

vì A đã vắng mặt tại nơi cư trú hơn hai năm liền mà không có căn cứ xác thực

để xác định là A còn sống hay đã chết Trong trường hợp này, giao dịch dân

sự giữa B với người thứ ba để định đoạt tài sản của A có thể được xác lập theo

một trong ba thời điểm: một là: trước khi Tòa án tuyên bố A mất tích; hai là:

sau khi Tòa án đã ra quyết định tuyên bố A mất tích nhưng quyết định đó chưa

có hiệu lực pháp luật; ba là: sau khi quyết định tuyên bố A mất tích đã có hiệu

lực pháp luật Việc xác định HĐUQ chấm dứt vào thời điểm nào cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên trong ba thời điểm nói trên

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong nội dung tại Chương 1, tác giả luận văn đã trình bày khá kỹ một

số vấn đề lý luận chung về HĐUQ Phần lý luận là nền tảng quan trọng, là cơ

sở và tiền đề cho việc nghiên cứu chuyên sâu các vấn đề liên quan đến việc các bên đã lợi dụng HĐUQ để định đoạt quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô mà đúng ra chỉ trong HĐCN mới có

Sự kiện một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc một bên chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thường xảy ra đột xuất ngoài mong muốn của một trong các bên, nó làm cho HĐUQ bị chấm dứt khi việc thực hiện hợp đồng vẫn còn đang dang dở, mục đích của các bên chưa đạt được như mong muốn ban đầu Khi sự kiện này xảy ra thì lợi ích của một trong các bên có thể bị ảnh hưởng vì thế rất dễ xảy ra tranh chấp Nếu là HĐUQ thực sự thì tranh chấp xảy ra là rất ít vì hậu quả thiệt hại về kinh tế đa số là không có hoặc không lớn, hơn nữa quan hệ giữa các chủ thể trong HĐUQ đa số là có sợi dây tình cảm gia đình, bạn bè, đồng nghiệp Nhưng nếu là HĐUQ giả tạo nhằm che dấu hành vi mua bán tài sản như tác giả đề cập trong luận văn này thì khả năng xảy ra tranh chấp là rất lớn, nội dung này tác giả xin được minh họa sâu ở phần 2.4 của Chương 2 “Những rủi ro các bên có thể gặp phải khi chuyển nhượng tài sản là nhà, đất, ô tô bằng HĐUQ”

Sau khi phân tích nhằm làm rõ nội dung các quy định của pháp luật và một số vấn đề lý luận về HĐUQ, trong nội dung của chương tiếp theo, tác giả Luận văn sẽ liên hệ với thực tế việc các bên ủy quyền chuyển nhượng nhà, đất,

ô tô cho nhau trên địa bàn thành phố Bắc Giang Từ đó tìm ra những hạn chế, bất cập và những điểm còn chưa phù hợp trong các quy định của pháp luật, cái mà những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà, đất, xe ô tô đã lợi dụng để lách luật trốn thuế, gây mất ổn định tình hình chính trị, xã hội

Chương 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ỦY QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHÀ Ở, Ô TÔ VÀ THỰC TRẠNG VIỆC ỦY QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHÀ Ở, Ô TÔ TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ BẮC GIANG

2.1 Một số vấn đề về ủy quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô

2.1.1 Khái niệm định đoạt tài sản

Trong HĐUQ nói chung thì phạm vi ủy quyền, hay nói cách khác là công việc mà bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên kia thực hiện có phạm vi rất rộng Tuy nhiên, khi nói đến ủy quyền định đoạt tài sản thì phạm vi ủy quyền

đã được cụ thể hóa Ủy quyền này chỉ là sự chuyển giao tạm thời quyền định đoạt tài sản từ bên ủy quyền sang bên được ủy quyền trong thời hạn ủy quyền

Để xác định bản chất, phạm vi của việc ủy quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô qua đó đưa ra được khái niệm về vấn đề này, tác giả luận văn xin đề cập đến một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền định đoạt tài sản

Luật thực định đã quy định: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao

quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó” 1

Như vậy, quyền định đoạt tài sản có thể được thực hiện thông qua các phương thức khác nhau và tương ứng với mỗi phương thức định đoạt sẽ sinh

ra một hậu quả pháp lý khác nhau

Quyền định đoạt tài sản do chủ sở hữu thực hiện có thể được thực hiện theo một trong ba phương thức sau:

1 Điều 195, BLDS 2005

- Chuyển giao quyền sở hữu tài sản:

Khi quyền định đoạt tài sản được thực hiện theo phương thức này thì người định đoạt tài sản phải xác lập với người khác một giao dịch dân sự Giao dịch dân sự mà qua đó quyền định đoạt tài sản được thực hiện có thể là hợp đồng mua bán, hợp đồng trao đổi, hợp đồng tặng cho, hợp đồng cho vay Việc thực hiện quyền định đoạt tài sản theo phương thức này phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy định của pháp luật và khi quyền định đoạt được thực hiện sẽ làm thay đổi chủ thể có quyền sở hữu đối với tài sản thể hiện ở chỗ chấm dứt quyền sở hữu tài sản đó ở chủ thể này và làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đó ở chủ thể khác

- Từ bỏ quyền sở hữu tài sản:

Là sự thể hiện ý chí thông qua lời nói hoặc hành vi cụ thể về việc từ bỏ quyền sở hữu đối với một tài sản nhất định Như vậy, khi quyền định đoạt tài sản được thực hiện theo phương thức này thì người thực hiện quyền định đoạt tài sản chỉ cần thông qua hành vi đơn phương của mình mà không cần xác lập giao dịch với người khác Cũng chính vì thế, hành vi từ bỏ quyền sở hữu tài sản chỉ là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản mà không phải đồng thời là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu tài sản đối với chủ thể khác Nói cụ thể hơn, khi một người thực hiện hành vi từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản nhất định thì quyền sở hữu của họ đối với tài sản đó chấm dứt Việc từ bỏ quyền sở hữu tài sản không làm phát sinh quyền sở hữu của người khác đối với tài sản đó

- Định đoạt thực tế đối với tài sản:

Khi thực hiện quyền định đoạt tài sản theo phương thức này, chủ thể thực hiện quyền định đoạt sẽ bằng hành vi cụ thể của mình để tác động trực tiếp đến tài sản nhằm thỏa mãn một nhu cầu nhất định về tiêu dùng, sinh hoạt hoặc sản xuất kinh doanh Hậu quả của phương thức định định đoạt này có thể là