NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM - NGUY N THÀNH B C Tên tài: “NGHIÊN C U M T S Y U T CHÍNH NH H TRÊN A BÀN PH NG N GIÁ NG TÂN TH NH, TP THÁI NGUYÊN, T NH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2012 - 2014” KHÓA LU N T T NGHI P H T t o IH C : Chính quy a mơi tr ng Chun ngành : Khoa : Qu n lý Tài nguyên Khóa h c : 2011 - 2015 Gi ng viên h ng d n : ThS Nguy n Ng c Anh Khoa Qu n lý Tài nguyên - Tr ng Thái Nguyên - 2015 i h c Nông Lâm i L IC M N Trong trình h c t p rèn luy n t i tr ng i h c Nông Lâm Thái Nguyên, v i s d y d ch b o h t s c t n t y nhi t tình c a th y, cô giáo khoa Qu n Lý Tài Nguyên ban giám hi u nhà tr không ch h i tr c ti p thu trao d i ki n th c, mà ng thành h n môi tr xin chân thành c m n s giúp ng ng, qua ó em c ti p xúc, giao l u, h c i h c V i t m lòng bi t n sâu s c, em q báu t n tình ó hồn thành khóa lu n t t nghi p ngồi s n l c c a b n thân, em ã nh n c s giúp bi t s h c a th y cô giáo khoa Qu n Lý Tài Nguyên c ng d n h t s c nhi t tình, chu áo c a th y giáo gi ng viên Nguy n Ng c Anh, v i s giúp ch b o t n tình c a cán b UBND ph Th nh, Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên ng Tân ã t o i u ki n cho em hoàn thành khóa lu n t t nghi p Em xin chân thành c m n Trong q trình hồn thành khóa lu n m c dù ã n l c c g ng hoàn thi n, nh ng th i gian có h n v i kh n ng lý lu n kinh nghi m th c ti n cịn h n ch , nên khóa lu n không th tránh kh i nh ng sai sót Do v y em r t mong nh n em cs óng góp ý ki n c a q th y giáo b n bè, khóa lu n c a c hoàn thi n h n Cu i em xin kính chúc th y cô giáo Khoa Qu n Lý Tài Nguyên, cán b c a UBND ph ng Tân Th nh, Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên công tác t t, luôn m nh kh e, h nh phúc thành công cu c s ng M t l n n a em xin chân thành c m n! Tân Th nh, ngày tháng n m 2015 Sinh viên Nguy n Thành B c ii DANH M C CÁC B NG Trang tu i 29 B ng 4.1: Dân s theo B ng 4.2: Di n tích, c c u lo i B ng 4.3: So sánh giá ng Tân Th nh n m 2014 36 t a bàn ph t theo quy nh v i giá th tr ng t i VT c a n ng ph nhóm I 42 B ng 4.4: So sánh giá t theo quy nh v i giá th tr ng t i VT c a ng, ph nhóm II 44 ct n ng (nhóm I), (nhóm II) n m 2014 47 B ng 4.6: M c chênh l ch giá t theo quy nh c a Nhà n c gi a v trí n m 2014 49 B ng 4.7: M c chênh l ch giá t th c t c a n ng t i v trí khác n m 2014 49 B ng 4.8: Hi n tr ng c s h t ng k thu t n B ng 4.9 c i m m t s th a t ng i u tra t i VT1 50 ng Th ng Nh t o n 52 54 iii DANH M C CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Bi u Hình 4.2: n c c u s d ng th m c nh h t ph ng Tân Th nh n m 2014 37 ng c a v trí t i giá t th tr ng c a ng (VT1), (VT2) (VT3) n m 2014 48 .54 iv DANH M C CÁC T , C M T VI T T T Tên vi t t t Tên y B S :B t BTC : B tài BXD : B xây d ng CP : Chính ph CSHT : C s h t ng DV : D ch v GCNQSD : Gi y ch ng nh n quy n s d ng H ND :H i KDC : Khu dân c N : Ngh NN : Nhà n c Q : Quy t nh QSD : Quy n s d ng TT : Thông t TTLT : Thông t liên t ch UBND : Y ban nhân dân VH : V n hóa VT : V trí ng s n ng nhân dân nh t t v M CL C Trang U Ph n 1: M 1.1 tv n 1.2 M c ích 1.3 M c tiêu 1.4 Ý ngh a NGHIÊN C U Ph n 2: T NG QUAN V N t 2.1 T ng quan v giá 2.1.1.Khái quát chung v giá 2.1.1.1 Khái ni m giá 2.1.1.2 t t c i m c a giá t 2.1.2 C s khoa h c hình thành giá 2.1.2.1 t a tô 2.1.2.2 Lãi su t ngân hàng 2.1.2.3 Quan h cung - c u 2.1.3 Các y u t nh h 2.1.3.1 Y u t thông th ng n giá t ng 2.1.3.2 Y u t khu v c: 12 2.1.3.3 Y u t cá bi t: 13 2.2 Các nguyên t c c b n c a nh giá t 14 2.2.1 Nguyên t c thay th 14 2.2.2 Nguyên t c s d ng hi u qu nh t 14 2.2.3 Nguyên t c bi n ng 15 2.3 Các ph nh giá ng pháp t 15 2.3.1 Ph ng pháp so sánh tr c ti p 15 2.3.2 Ph ng pháp thu nh p 16 2.3.3 Ph ng pháp chi t tr 16 vi ng pháp th ng d 17 2.3.4 Ph 2.3.5 C s pháp lý 17 2.4 Công tác nh giá t t i Vi t Nam t nh Thái Nguyên 18 2.4.1 Công tác nh giá t t i Vi t Nam 18 2.4.2 Công tác nh giá t t i t nh Thái Nguyên 20 NG PHÁP NGHIÊN C U 22 Ph n 3: IT 3.1 ng ph m vi nghiên c u 22 it NG, N I DUNG VÀ PH 22 22 3.2 a i m th i gian ti n hành 22 3.3 N i dung nghiên c u 22 3.3.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph 3.3.2 Tình hình qu n lý s d ng 3.3.3 ánh giá th c tr ng giá 3.3.4 Các y u t nh h ng t c a ph t a ph n giá t ng Tân Th nh 22 ng Tân Th nh 22 ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 22 a bàn ph ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 22 3.3.5 xu t m t s gi i pháp 22 3.4 Ph ng pháp nghiên c u 22 3.4.1 Ph ng pháp ch n i m nghiên c u 22 3.4.2 Ph ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p 23 3.4.3 Ph ng pháp i u tra, ph ng v n 23 3.4.4 Ph ng pháp th ng kê, x lý thông tin, s li u 24 Ph n 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N 25 4.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph 4.1.1 c i m i u ki n t 4.1.1.1 V trí 4.1.1.2 ng Tân Th nh 25 ng Tân Th nh 25 a lý 25 a hình, a m o 25 4.1.1.3 Khí h u 25 4.1.1.4 Th y v n 26 vii 4.1.1.5 Các ngu n tài nguyên khác 26 4.1.2 c i m kinh t - xã h i 28 4.1.2.1 T ng tr ng kinh t 28 4.1.2.2 Chuy n d ch c c u kinh t 28 4.1.2.3 Dân s , lao ng, vi c làm thu nh p 29 4.1.2.4 Th c tr ng phát tri n ô th 30 4.1.2.5 Th c tr ng h th ng c s h t ng k thu t 30 4.2.1 Tình hình qu n lý t 33 4.2.2 Tình hình s d ng t 35 4.2.3 Nh n xét chung v i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i tình hình qu n lý - s d ng t a bàn ph ng Tân Th nh n m 2013 38 ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 39 4.3 ánh giá th c tr ng giá t a ph 4.3.1 C n c xác nh giá t a bàn ph ng Tân Th nh n m 2012 – 2014 39 p 40 4.3.3 Nghiên c u th c tr ng giá t a bàn ph ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 41 4.3.4 Th c tr ng giá 4.4 Các y u t t nh h c a ph ng n giá ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 42 t a bàn ph ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 46 4.4.1 Y u t v trí 46 4.4.2 C s h t ng 49 4.4.3 c i m th a t 51 4.4.4 Kh n ng sinh l i 53 4.4.5 Y u t khác 55 4.5 xu t m t s gi i pháp 56 Ph n 5: K T LU N VÀ NGH 57 5.1 K t lu n 57 5.2 ngh 58 TÀI LI U THAM KH O 59 Ph n M 1.1 U tv n Trong trình phát tri n c a xã h i lồi ng xu t ln c t lên hàng u m i ho t i, t cho sinh ho t s n ng c a ng t ngu n tài nguyên thiên nhiên vô quý giá i u ki n ug nv i di n tích, ng i tính ch t nh ng khơng th m r ng di n tích tài s n t, chuy n m c ích s d ng t ngày l n d n t giúp phân b hi u qu , tránh t t theo ý mu n, ó dân s ngày n tình tr ng thi u h t v c bi t có giá tr l n nên c n thi t ph i xác úng giá tr c t tài s n có giá tr l n nh ng l i b gi i h n v i có th thay t ng, nhu c u s d ng t i v i m i qu c gia, u tiên n n t ng t nhiên c a b t k m t trình s n xu t bi t s n xu t nông nghi p Ph i nh giá t Vì t Vi c xác nh t c ng nh m t ngu n l c xã h i m t cách c tranh ch p u ki n v t ng Tân Th nh có l i th r t l n v v trí, giao thơng v i vùng lân c n r t thu n ti n nh có ng Quang Trung, n ng tránh QL3 ch y qua V i i u ki n nh s m nh ng l i th to l n phát tri n giao l u kinh t , khoa h c k thu t v n hóa xã h i không ch v i ph Nguyên mà v i các ho t thúc ng th a ph ng khác., ã t o i u ki n thu n l i cho phát tri n ng m i - d ch v , giao l u trao y kinh t phát tri n ng thành ph Thái i hàng hóa ngồi t nh, i s ng c a nhân dân a bàn ph i lên Cùng v i s phát tri n ó ã kéo theo nh ng v n t ai, theo ó nhu c u s d ng t c a ng i dân ph l i tài s n có giá tr l n nên vi c x y nh ng v n qu n lý s d ng liên quan tr c ti p n ng ngày cao, t khó kh n công tác t không th tránh kh i, tình tr ng u ki n c ng nh vi c ch p hành pháp lu t v t a bàn ph nh ng nguyên nhân vi c xác (giá ng, ngày t th tr ng di n nhi u ph c t p, m t nh giá t khơng xác th a ng chênh l ch l n so v i giá t nhà n c quy nh) gây khó kh n cho công tác b i th t, công tác giao t, thu h i Xu t phát t nh ng v n t, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t a bàn ph nh giá ng d n c nghiên c u bàn ph t t, góp ph n th c hi n t t công tác qu n ng Tân Th nh, ch nhi m khoa Qu n lý Tài nguyên tr s h c thu h i c p thi t d a tình hình th c t , nh m tìm hi u nâng cao hi u qu vi c xác lý s d ng ng gi i phóng m t b ng nhà n ng ng th i cs ng ý c a Ban i h c Nông Lâm Thái Nguyên, v i ng viên Th c s Nguy n Ng c Anh, em ã ti n hành tài: “Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t a ng Tân Th nh, Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên giai o n 2012 - 2014” 1.2 M c ích - Tìm hi u giá ph t th c t giá t t c quy nh a bàn ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 - Nghiên c u m t s y u t nh h Tân Th nh, c s ó ng th c t th tr - Phân tích m t s y u t chi ph i nh giá ng n giá t a bàn ph xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác phù h p v i giá chuy n nh tr Nhà n t ng n giá t nh m xây d ng tiêu chu n t phù h p v i kh n ng sinh l i c a ng, nh m mang l i hi u qu c a công tác nh giá ng t m t b ng giá c th nh giá t 1.3 M c tiêu - N m v ng nguyên t c ph - C p nh t t ai; Ngh tr y ng pháp v v n b n có liên quan nh c a Chính ph ; Thơng t h ng, B Tài h nh giá t n quy nh v giá t nh : Lu t ng d n c a B Tài nguyên Môi ng d n v vi c áp d ng sách thu c a c quan thu Quy t nh c a UBND t nh Thái Nguyên - Các s li u, tài li u thu th p s d ng khách quan, trung th c, ph n ánh xác y u t tài ph i xác, có tính nh h ng n giá a bàn nghiên c u - a nh ng xu t, góp ý phù h p v i tình hình th c t a ph ng t 47 s so sánh t ng quan gi a giá kh n ng sinh l i mà v trí có th mang l i Nh ng th a t ng, ng VT1 có giá cao h n nh ng th a t v trí khác g n m t i dân có th tr c ti p m c a hàng kinh doanh ho c cho thuê làm t ng kh n ng sinh l i c a m nh thu c vào v trí th hi n t Các th a ch n u t VT2, VT3 có giá gi m d n ph g n n ng ph khu lân c n m c giá s cao h n Kh n ng sinh l i th y rõ nh t VT2, VT3 ch y u dùng th hi n rõ r t nh n m t môi tr cao, l Vì v y m c lo i v trí Th c t ng nh h VT1 Các th a t ng c a y u t v trí khơng i dân s ng v trí trung tâm ch p ng s ng khói b i, ti ng n b i kéo theo ó kh n ng sinh l i ng khách hàng s d ng d ch v , hàng hóa l n, mang l i i u ki n t t cho kinh doanh Nh ng phân tích kh ng tâm ch u nh h nh m c giá c a ng ph trung ng l n nh t b i y u t v trí 4.5 ct n ng (nhóm I), (nhóm II) n m 2014 ( Nhóm I II ng ph n v tính: nghìn ng/m2) VT1 VT2 VT3 ng Th ng Nh t o n 17.500 13.000 6.700 ng Th ng Nh t o n 16.800 11.500 6.000 ng Quang Trung o n 32.000 24.500 15.500 ng Z115 o n 18.500 12.800 6.200 ng Phú Thái o n 9.000 5.900 3.100 ng Phú Thái o n 7.900 4.300 2.300 ng Phú Thái o n 3; 7.300 3.800 1.900 ng Phú Thái o n 8.000 4.400 2.700 ng Phú Thái o n 8.500 4.800 2.700 (Ngu n s li u: i u tra th c t ) 48 Hình 4.2: th m c nh h c a n i u tra nhóm nh ng c a v trí t i giá ng t i m i nhóm ch n m t n ng khác ng ph d n n i li n n Thái o n Nhóm II nhóm ng nhóm I ng Phú Thái o n n n ng thu c nhóm I, b t ng Tân Th nh t i n ng Phú Thái o n 3, ng giá th c t 33 tri u chuy n nh t ng Phú ng có v trí n i li n ng trung gian n i li n u t ngã t ch Phú Thái ng nhóm II g m: ng Phú Thái o n 4, nh t t KDC s ng Phú Thái o n 2, ng Phú Thái o n hai n ng Quang Trung o n cao nh t v i giá chuy n nh ng/m2, th p h n giá ng th c t 6,5 tri u ng/m2 t ng, ng Quang Trung o n ng thu c nhóm II ng ph c n trung tâm ph n ng có giá chuy n ng ph có v trí thu c trung tâm ph ch c giao thơng giao v i n ph ng ng (VT1), (VT2) (VT3) n m 2014 ng cao nh t Nhóm I nhóm n t th tr ng ng Phú Thái o n v i giá 49 B ng 4.6: M c chênh l ch giá t theo quy nh c a Nhà n c gi a v trí n m 2014 Nhóm VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 I II (Ngu n s li u: UBND P Tân Th nh) Theo quy t nh s 36/2013/Q -UBND quy nh m c chênh l ch VT1/VT2 2; VT1/VT3 4; VT2/VT3 t t c n nh ng th c t m i n t i n m t s n ng gi ng nhau, ng m c chênh l ch khác Do t i ng có i u ki n c i m khác nên m c giá chênh l ch ng khác B ng 4.7: M c chênh l ch giá t th c t c a n ng t i v trí khác n m 2014 V Trí Nhóm Tuy n ng VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 ng Th ng Nh t o n 1,34 2,61 1,94 ng Th ng Nh t o n 1,46 2,8 1,91 ng Quang Trung o n 1,3 2,06 1,58 ng Z115 1,44 2,98 2,06 ng Phú Thái o n 1,52 2,9 1,9 ng Phú Thái o n 1,83 3,43 1,86 ng Phú Thái o n 1,92 3,84 ng Phú Thái o n 1,81 2,96 1,62 ng Phú Thái o n 1,77 3,14 1,77 I II (Ngu n s li u: i u tra th c t ) 4.4.2 C s h t ng C s h t ng bao g m s l ng c a cơng trình cơng c ng, ch t l kh n ng ph c v c a chúng nh (ch , tr ng ng h c, b nh vi n, nhà v n hóa, trung 50 tâm th thao ) Ngoài nghiên c u y u t c n ph i tính trình cung c p d ch v dân sinh nh thông ) ây y u t nh h ( i n, n ng t i ch t l l ng t i t t viên ch c nhà n a ph n ng c Trình t ng cơng nhân ây cao nên i u mà ng ng cu c s ng Các cơng trình cơng c ng v trí g n trung tâm s làm th a khu ng, ph c ng có ch t i dân s ng n dân trí i dân ng c n trung tâm có m c giá ng c a y u t rõ r t Các n ng ch t l c, thông tin liên l c, giao ng cu c s ng c a ng v c xung quanh Qua trình i u tra, nhóm ch u nh h n h th ng công c i dân quan tâm u t xây d ng t t có v trí ó có giá cao h n Tình tr ng phát tri n kinh t c a khu v c, c s h t ng xung quanh có nh h ng n giá tr c a nc uv t t Trên o n án) o n ng Quang Trung o n (T ngã ba r Z159 ng trung tâm ph tr m x ng d u, siêu th … o n Th ng Nh t o n có tr ng Cao o n có b nh Vi n Lao, nh : ng có giá cao nh t ng th ng m i du l ch, giá khu v c ih c ng n m t ng Phú Thái Nh ng t cao hay th p ph thu c vào s h u d ng, tho mãn nhu c u v c s h t ng kh n ng cung ng d ch v Vì v y nh ng khu v c có c s h t ng phát tri n, ch t l ng ph nhóm I) ng cung c p d ch v t t t có giá cao h n nh ng khu v c l i B ng 4.8: Hi n tr ng c s h t ng k thu t n i u tra t i VT1 Nhóm I ng ng, t p trung b nh vi n khu v c kinh t xã h i phát tri n có giá v trí s d ng v i m c ích ( ng i h c ngo i ng …là nh ng o n cao h n khu v c kinh t xã h i phát tri n nh m c o n ng Th ng Nh t ng Z115 o n t p trung nhi u tr i h c công ngh thông tinh, sát trung tâm ph ng có ch Phú Thái, ngân hàng, ng r ng ng (m) N n ng Va hè (m) i n chi u sáng Thoát n c ng Th ng Nh t o n 12 Nh a 3,5x2 Có Có ng Th ng Nh t o n 12 Nh a 3,5x2 Có Có Tuy n ng 51 II ng Quang Trung o n 10 Nh a 3x2 Có Có ng Z115 o n Nh a 3x2 Có Có ng Phú Thái o n Nh a 2x2 Có Có ng Phú Thái o n Nh a 1x2 Có Có ng Phú Thái o n Nh a 1x2 Có Có ng Phú Thái o n 4 Nh a 1x2 Có Có ng Phú Thái o n Nh a 1,5x2 Có Có (Ngu n s li u: i u tra th c t ) Qua b ng 4.8 có th th y n thu t t t ng u, nhóm II th p h n nhóm I, n ng ph u r ng 8m, v a hè thoáng r ng 3m Các s h t ng t ng t ng t ng i hoàn thi n, 4.4.3 i t t th ng xuyên c i m th a ng c lát g ch, ng ph c ng u t xây d ng c c nâng c p, c i t o Nhóm II có c s h ng r ng 4m tr i nh a, v a hè r ng t - 2m t bao g m: Di n tích, hình th , kích th c i m t nhiên c a th a t Chúng có nh h c m t ti n, chi u ng n tâm lý c a i dân theo phong t c t p quán Nh ng th a th a ng nh a, v a hè t c i m th a sâu ây ng ph thu c nhóm I có c s h t ng t có di n tích v a kho ng 80- 120m² có th bán d dàng h n t có di n tích l n ho c th p h n phù h p v i kh n ng mua v i thói quen sinh ho t c a ng Hình th th a i dân t p hình vng, hình ch nh t, ho c nh t ph i có hình thang có m t áy r ng h n (hình thang xi) Các hình th x u nh h u (hình thang ng c), ch L ho c nh ng hình th khơng vng nhi u góc c ch ch c ch n s bán v i giá th p h n Do tâm lí ng th x u s khó bày trí, s p x p m n, nh h ng c i dân, nh ng th a nh ng th a n v n h n c gia ình nh t nh ng ng kinh doanh M c dù không ph i y u t c a th a a giác, th t t có hình th nh h t có hình t khơng may i làm ngh buôn bán ng quy t p c ng có chênh l ch h n th a nh nh ng m c giá t x u Trên th c 52 t , so v i th a t hình ch nh t o n bán, khó cho th Vì v y ng M t ti n th a ng, th a i bán b t bu c ph i t hình th x u khó y giá xu ng th p h n t c ng góp ph n vi c sinh l i cho ch s h u, c bi t vi c buôn bán, kinh doanh m t hàng tiêu dùng, th i trang, n u ng Do c tr ng c a m t hàng này: ng nhanh h n Thơng th ng, v trí th a th h n Cùng m t di n tích m c giá c c i tiêu dùng bi t n nhi u tiêu th s t có chi u r ng m t ti n th t nh nh ng m t ti n c a th a a c ng khác Nh ng th a ng có l i t khác t có hai m t ti n giá s y lên cao h n n a B ng 4.9 V trí c i m m t s th a t S th a Di n tích (m2) M t ti n (m) Chi u sâu (m) 09 110 16 115 126 ng Th ng Nh t o n Hình th Gq (Nghìn ng/m²) Gtt (nghìn ng/m²) 18,3 Ch nh t 6.000 17.000 5,5 20,9 Ch nh t 6.000 16.700 120 20 Ch nh t 3.000 11.200 123 150 21,7 Hình thang 3.000 11.500 148 110 22 Ch nh t 1.500 6.000 143 100 20 Ch L 1.500 5.800 I II III (Ngu n s li u: i u tra th c t ) Ti n hành i u tra th a th a ng t ng Th ng Nh t o n 2, ta th y giá t t i VT1, VT2, VT3 khác T b ng s 4.9 có th th y y u t i mua quan tâm chi u r ng m t ti n, hình th di n tích c a th a VT1 th a có v trí m t ti n khơng ch bán, u r ng m t ti n có di n tích g n t ng c ng mà cịn dùng kinh doanh buôn i mua quan tâm h n Th a ng nh ng th a t T i t 09 16 u t 16 có chi u r ng m t ti n nh h n nên giá th p h n T i VT2 th a mua dùng t xa v trí xa m t ti n h n, nên th a t ây ng i , k t h p m lo i d ch v c n có di n tích kinh doanh l n nh quán hát, nhà hàng kinh doanh lo i d ch v c khí, s a ch a v trí 53 ng i mua ch y u quan tâm t i di n tích c a th a hình thang, nh ng có di n tích l n h n th a ng i mua t ch y u quan tâm T i VT3 th a t c ng t Th a t có t 126 nên có giá cao h n t i v trí n di n tích c a th a t i mua ch y u dùng tâm hình th di n tích, giá c a th a /m2 có di n tích hình th t t h n th a t 123 th a nên y u t c quan t 148 cao h n th a 143 200.000 t 143 4.4.4 Kh n ng sinh l i Kh n ng sinh l i c a th a c a th a tr t m t y u t quan tr ng, nh h t ph thu c vào y u t : Kho ng cách t th a t ng h c, b nh vi n, c s kinh doanh Chi u r ng m t r ng m t ti n di n tích c a th a khu v c Th a n trung tâm ch , ng, v a hè; Chi u khu dân c sinh s ng m t t th a mãn y u t kh n ng sinh l i s r t cao Trong th a gi a m c ích t c i u tra có m t l ng không nh ng s n xu t kinh doanh, ch y u t i VT1 trái lu t v y giá th a n t; M t ng t i giá c t c i dân k t h p i u không y lên cao h n Y u t th hi n rõ r t t tc ng ph ti n hành i u tra Trong nhóm i u tra, th a t thu c nhóm I có l i kh n ng sinh l i cao nh t Có v trí trung tâm, cơng trình cơng c ng (ch , tr y y u t em ng r ng, v a hè r ng, có nhi u ng h c, b nh vi n, ngân hàng, b u i n ) nên giá cao h n c Trên th c t i u tra, kh n ng sinh l i c a th a t t i ph ng Tân Th nh ch y u ngu n thu t lo i hình d ch v kinh doanh, bn bán Trong ó ch Phú Thái n m ng Quang Trung o n 2, ch trung tâm c a ph ch c ng r t s m u t m c tiêu th hàng hóa r t l n Các th a t tr c ng nên ng u m c a hàng kinh doanh có doanh thu l n, nh t vào mùa l t t, nhu c u mua s m c a ng i dân t ng cao ng Quang Trung o n n ng trung tâm, có ch Phú Thái d bn bán kinh doanh kh n ng sinh l i cao, nên th a t v trí có giá cao h n v trí khác 54 4.10 ( Tuy n ng VT1 n v tính: nghìn VT2 ng/m2) VT3 ng Th ng Nh t o n 17.500 13.000 6.700 ng Th ng Nh t o n 16.800 11.500 6.000 ng Quang Trung o n 32.000 24.500 15.500 ng Z115 o n 18.500 12.800 6.200 (Ngu n s li u: i u tra th c t ) hi n m c Hình 4.3 th hi n giá t ng ng ng c a kh n ng sinh l i t th c t c a b n ng Th ng Nh t o n 2, o n nh h ng ng thu c trung tâm c a ph ng Tuy nhiên t i VT1 c a n ng Z115 o n B n ng, có c s h t ng ng có s chênh l ch rõ ràng, có kho ng cách gi a i m th hi n giá T i VT2, VT3 c a o n chênh l ch gi a n ng i u tra s ng không l n, i m giá g n nh trùng Do VT1 v trí thu n ti n bn bán kinh doanh có th ch u tác t ng Th ng Nh t o n 1, ng Quang Trung o n 2, u o n n giá ng c a y u t l n nh t, o n em l i kh n ng sinh l i nên ng em l i kh n ng sinh l i 55 t T i VT2, VT3 ch y u cao giá n y u t khác nh c s h t ng, , nên ng c i m th a i mua ch y u quan tâm t ba o n ng có i u ki n nh nên giá chênh l ch không l n 4.4.5 Y u t khác Giá t t i ph ng Tân Th nh ch u s tác ng c a ba y u t v trí, c s h t ng, kh n ng sinh l i ch y u Ngồi cịn ch u tác - Y u t dân s : T ng tr h i kéo theo nhu c u nhà dân s ng c a nhi u y u t khác ng dân s nhân t làm t ng m i nhu c u c a xã t t ng lên L ng nhà t t ng t l thu n v i y u t c bi t y u t dân s c h c cao s gây s nhà t, dân s ngày t ng lên c n nhi u ch không t ng lên d n t i c u khơng làm cho giá h n mà di n tích ng Nam, h ông, ông Nam h n h ng t có h th p h n m t chút Nh ng quy t c xác nh v m c giá r ng i u h quan tâm u tiên h i mua tranh ch p quy n s d ng a d a s dân trí, v n n giá tr c a th a i ng tích c c c h i cho t gi y t pháp lý c a th a t t: tình tr ng cho thuê, th ch p, tình tr ng ng n giá tr B S nh : ch t l an ninh, t p quán ng liên quan ng d ch v y i dân vùng c ng có t Tình tr ng s c kho , ngh nghi p tình tr ng i ang chung n thuy t phong thu Có th th y th c t , h u nh c ng mu n s ng m t mơi tr h ánh giá ó cịn quan ni m suy ngh cá vi c làm, m i quan h tình c m gia ình, xã h i c a nh ng ng s ng… Nh ng v n ng t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung - Các y u t xã h i c ng tác ng i t t h n ng có giá chuy n nh t: Theo i u tra có t i 90% s ng ó h n ch v quy n s d ng nh h nh c ng nh c th - Y u t pháp lý c a th a t , giáo d c, trình n v n h n, ng ng Tây th thông tin t i m t tr ng thái tâm lý nh t nhân c n i Vi t Nam thích nhà ng Tây, Tây B c quan ni m nhà h ông Nam s mát m có nh h ng khác Do ó, nh ng th a t t t ng lên - Y u t tâm lý: M t y u t tâm lý quan tr ng c a ng có h t bi n v nhu c u n l i s ng, s c kh e ng i ng xã h i t t p chúng nh 56 M i th a t có c i m khác nhau, ch u nh h khác Nh v y, nghiên c u giá nhi u y u t m t cách khoa h c nh m 4.5 t c n ph i nghiên c u t ng h p a m c giá xác sát v i giá th tr ng xu t m t s gi i pháp Qua th c t n giá t tác qu n lý tr ng c a y u t v i m c i u tra tìm hi u v giá t y u t nh h c a ph ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 có th th y t ây cịn nhi u b t c p Trong ó cơng tác xác a bàn ph c công nh giá t ng Tân Th nh v n ch a th c s sát v i m c giá giao d ch th ng m c dù hàng n m Nhà n nh so v i th tr Và kê khai c u a b ng giá t m i nh ng giá ng ch b ng 25 - 40% so v i giá giao d ch ngồi th tr tính thu chuy n nh ng h u nh a s ng i dân t quy ng t u kê khai không úng v i giá th c t giao d ch mà ch kê khai cho sát v i giá quy nh t ng nh gi m thu Vì v y, cơng tác xác nh giá t c sát v i giá th tr ng xin a m t s gi i pháp nh sau: - C n y nhanh t c gi i quy t công vi c t i c quan qu n lý tránh tình tr ng kéo dài th i h n gi i quy t h s c a ng qu n lý i dân n c quan t làm h s , th t c - C n thu h p o n ng c n nh giá v i m t s o n ng có giá tr cao, chia kho ng cách ng n h n không nên chia kho ng cách gi a o n dài, nh v y giá ts - V i nh ng th a h p) c n có quy ng úng v i th c t c a t ng v trí h n t c bi t (nh có m t ti n, m t ti n l n ho c nh m c giá riêng - Bên c nh ó c quan ch c n ng ph i trú tr ng t i vi c Pháp lu t t ai, a h th ng t i vào cu c s ng th c t thông qua công tác hoàn ch nh vi c xây d ng h th ng v n b n quy ph m pháp lu t v nh n quy n s d ng hi n pháp lu t v t b sung, t ng c t thi u nh c p gi y ch ng ng công tác tra ki m tra vi c th c t ai, kiên quy t x lý hành vi vi ph m pháp lu t h p ch t ch v i c quan thơng t n, báo chí tun truy n ph bi n pháp lu t t ti p c n, giao l u tr c n gi i áp v nâng cao ý th c pháp lu t m i cá nhân t Ph i ng m c cho ng i dân 57 Ph n K T LU N VÀ NGH 5.1 K t lu n * V th c tr ng giá t ph Qua i u tra hai nhóm - Giá ng Tân Th nh ng ph i di n có th th y: t quy nh c a UBND t nh Thái Nguyên th p h n kho ng - l n so v i giá - Giá t chuy n nh ng th c t th tr ng t gi m d n t nhóm I b ng quy nh giá t a nhìn chung ch a sát, v n n nhóm II H s chênh l ch gi a v trí ch a úng v i th c t , nhi u n ng có h s chênh l ch l n h n - Vì nhi u lí (mu n gi m ti n thu , t ng ti n làm th t c th n bù, b i th ng kê khai không úng giá th c t c a th a * Các y u t nh h ng n giá t ng), ng i dân t a bàn ph ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 - Giá t a bàn ph ng Tân Th nh ph thu c vào nhi u nhóm y u t nh : y u t v trí, c s h t ng, c i m c a th a t, kh n ng sinh l i y u t khác Trong ó y u t v trí y u t có nh h ng sâu s c nh t t i giá chuy n nh ng c a th a t - Nhóm có v trí trung tâm nh t s có giá cao nh t, m c giá gi m d n v i khu v c c n trung tâm xa trung tâm Gi a v trí c ng có s chênh l ch không gi ng gi a khu v c khác Gi a v trí chênh l ch kho ng t 1,4 - l n - Y u t c s h t ng t l thu n v i giá t, c s h t ng d ng t t giá t t i v trí ó s có giá tr cao, cịn ng c p không u t xây d ng, i l i khó kh n s làm giá c c u t xây c l i c s h t ng xu ng t t i v trí ó khơng có giá tr cao - c i m th a ích s d ng ch y u t tác ng nhi u nh t n giá t i v i nh ng th a khu v c xa trung tâm t i VT2, VT3 tm c 58 - Y u t kh n ng sinh l i tác ng n giá t th hi n rõ nh t t i t nhóm ng l n nh t t y u t trên, ngồi cịn ch u nh h ng b i I - khu trung tâm VT1 - Giá t ch u tác y u t nh quy ho ch, y u t pháp lý, tâm lý, an ninh xã h i 5.2 ngh Qua trình i u tra, tìm hi u giá giá t a bàn ph t ng xin - C n th a bàn, ng n ng Tân Th nh, xu t phát t th c tr ng công tác qu n lý t nói chung cơng tác qu n lý Nhà n ph y u t nh h cv t nói riêng a bàn ng c a tài s n nhà t a m t s ki n ngh sau: ng xuyên theo dõi di n bi n giá th tr có bi n pháp qu n lý giá t c ng nh th tr ng nhà t h p lý Tr ng h p giá t ng cao ho c gi m m c cho phép c n ph i i u ch nh giá Nhà n cho phù h p g n sát v i giá th tr - Không ng ng xây d ng ng i ng cán b có chun mơn t ng c tra, ki m tra nh m xây d ng khung giá sát h n v i giá th tr - Giá quy v i giá th tr tr - ng công tác ng nh hi n t i c a UBND t nh Thái Nguyên chênh l ch nhi u so ng, v y c n ph i i u ch nh giá quy ng Và nên có m c giá riêng cho nh ng th a n ng sinh l i, c c i m th a t ng tính ng nh sát h n v i giá th t có v trí, c s h t ng, kh t t t u v giá t gi a xây d ng, b sung, nâng c p c s h t ng ng ph c n quan tâm c bi t t i n t n kém, xu ng c p gây khó kh n cho sinh ho t, i l i c a ng ut ng có c s h i dân, ng i tham gia giao thông - C n thành l p m t c quan chuyên môn ho t nâng cao hi u qu qu n lý, quy ho ch công tác tr ng ng nh giá i mua ng t c a Nhà n ng công khai, minh b ch i bán t ng b , t p trung t o i u ki n thu n l i cho t công tác qu n lý t ho t ng l nh v c giá y c có m t th thông tin cung c p cho 59 TÀI LI U THAM KH O B tài (2004) Thơng t 114/TT-BTC c a B Tài Chính ngày 26/11/2004 h ng d n th c hi n Ngh 16/11/2004 c a Chính Ph v ph lo i nh s ng pháp xác 188/2004/N -CP nh giá ngày t khung giá t B tài (2007) Thơng t 145/2007/TT-BTC c a B Tài Chính ngày 06/12/2007 h ng d n th c hi n Ngh 16/11/2004 c a Chính Ph v ph lo i t Ngh s a i b sung m t s B nh s 188/2004/TT-BTC ngày ng pháp xác nh giá t khung giá nh s 123/2007/N - CP ngày 27/07/2007 c a Chính Ph i u c a Ngh Tài nguyên Môi tr nh s 188/2004/N -CP ng - B 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 h ban hành b ng giá t i u ch nh b ng giá nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung Chính ph n Tài (2010) Thơng t ng d n xây d ng, th m t thu c th m quy n c a U ban ng c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam (2004) Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph xác nh giá t khung giá lo i Chính ph n ph i u c a Ngh ng pháp xác c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam (2007) Ngh i, b sung nh 188/2004/N -CP ngày 26 tháng 11 n m 2004 v nh giá Chính ph n ng pháp t nh s 123/2007/N -CP ngày 27/07/2007 c a Chính ph s a m ts nh, t khung giá lo i t c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam (2009) Ngh nh s 69/2009/N -CP ngày 13/08/2009 c a Chính Ph quy nh b sung quy ho ch s d ng t, giá t, thu h i t, b i th ng, h tr tái nh c H Th Lam Trà, Nguy n V n Qn (2006) Giáo trình NXB Nơng nghi p nh giá t, 60 Nguy n Th Hu n, H Th Lam Trà, Phan Th H ng, Nguy n V n Quân (2009) Giáo trình Qu c h i n nh giá t b t ông s n khác, NXB Nông nghi p c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam (2003) Lu t t n m 2003 10 UBND t nh Thái Nguyên, Quy t 21/12/2011 v Ban hành quy nh s nh v giá lo i 62/2011/Q -UBND ngày t n m 2012 a bàn t nh Thái Nguyên 11 UBND t nh Thái Nguyên, Quy t 20/12/2012 v Ban hành quy nh s nh v giá lo i 52/2012/Q -UBND ngày t n m 2013 a bàn t nh Thái Nguyên 12 UBND t nh Thái Nguyên, Quy t 21/12/2013 v Ban hành quy Thái Nguyên nh s nh v giá lo i 36/2013/Q -UBND ngày t n m 2014 a bàn t nh 61 PH L C Phi u s PHI U THU TH P THÔNG TIN V TH A (Áp d ng Tuy n iv i t T t i ô th ) ng i u tra: Nhóm: Tên ng - i s d ng t: a ch ;… Các thông tin v th a - a ch th a t t:………………………………………………………… - V trí:……………… ; Di n tích:… .m2 - Kích th c m t ti n: ……… m; - Hình th th a t: Hình ch nh t Hình bình hành Hình vng Hình thang Hình a giác Hình ch L - Giá t th tr - Giá t nhà n ng : c quy nh : ng/ m² ng/m² Các thông tin khác - C s h i t ng:………………………………………… - r ng m t ng:……………m - r ng v a hè:……………m - Kho ng c a th a t n trung tâm ph ng:…………m - Công trình cơng c ng quanh khu v c:……………………… Ch s d ng t (Ký, ghi rõ h tên) Ngày tháng n m 2015 Ng i i u tra (Ký ghi rõ h tên) Nguy n Thành B c ... PHÁP NGHIÊN C U ng ph m vi nghiên c u Nghiên c u giá y u t nh h ng n giá t a bàn ph ng a bàn ph ng Tân Th nh giai o n 2012 – 2014 - Nghiên c u nh ng v n c b nv t giá t Tân Th nh , Tp. Thái Nguyên. .. 4.3.3 Nghiên c u th c tr ng giá t a bàn ph ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 41 4.3.4 Th c tr ng giá 4.4 Các y u t t nh h c a ph ng n giá ng Tân Th nh giai o n 2012 - 2014 42 t a bàn. .. c Nông Lâm Thái Nguyên, v i ng viên Th c s Nguy n Ng c Anh, em ã ti n hành tài: ? ?Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t a ng Tân Th nh, Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên giai o n 2012 - 2014? ?? 1.2