Kế toán bất động sản đầu tư

Chào mừng cô bạn đến với thuyết trình nhóm Chủ đề : Kế tốn bất động sản đầu tư Nội dung I Khái niệm điều kiện ghi nhận  II Xác định nguyên giá  III Kế toán tăng BĐSĐT  IV Kế toán khấu hao BĐSĐT V Kế toán sửa chứa BĐSĐT  VI Kế toán giảm BĐSĐT I khái niệm điều kiện ghi nhận 1-Khái niệm Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà phần nhà nhà đất đai, sở hạ tầng Bất động sản đầu tư nằm tài sản cố định vơ hình doanh nghiệp Bất động sản đầu tư nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ: -Việc cho thuê -hoặc chờ tăng giá I khái niệm điều kiện ghi nhận Một bất động sản đầu tư ghi nhận phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện:  Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai  Nguyên giá phải xác định cách đáng tin cậy II Xác định nguyên giá 1-Đối với BĐS đầu tư mua vào trả tiền ngay: nguyên giá BĐS đầu từ đươc xác định bao gôm giá mua chi phí liên quan trưc tiếp đến việc mua phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - BĐS đầu tư Nợ TK 133- Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331, - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - BĐS đầu tư Có TK 111, 112, 331, II Xác định nguyên giá 2- BĐS đầu tư mua vào toán theo phương thức trả chậm: Trong trường hợp nguyên giá giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hoạch toán chi phí tài theo kì hạn tốn từ số chênh lệch tính vào ngun giá BĐS đầu tư theo quy định chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 ( VAS 16 – Chi phí vay )  II Xác định nguyên giá 2- BĐS đầu tư mua vào toán theo phương thức trả chậm: - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - BĐS đầu tư ( Nguyên giá - theo giá mua trả tiền chưa có thuế GTGT ) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn ( Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch Tổng số tiền phải toán trừ (-) Giá mua trả tiền thuê GTGT đầu vào) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán II Xác định nguyên giá - Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả tiền chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch Tổng số tiền phải toán trừ (-) Giá mua trả tiền thuê GTGT đầu vào) Có TK 331 - Phải trả cho người bán.  II Xác định nguyên giá - Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi phải trả việc mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí cho người bán.  - Khi toán tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài (Phần chiết khấu toán hưởng toán trước thời hạn - Nếu có) Có TK 111, 112, II Xác định nguyên giá 3- Bất động sản đầu tư tự xây dựng: Nguyên giá xác định giá thành thực tế chi phí liên quan trưc tiếp đến BĐS đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng 4- Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn bất động sản đầu tư, vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 217 - BĐS đầu tư Có TK 111, 112, 315, 342, (Kế toán toán tiền thuê nhận Hố đơn th tài thực theo quy định Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”) V kế tốn sửa chữa BĐSĐT Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư, xét thấy chi phí khơng chắn làm cho BĐS đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu không bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa BĐS đến trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi nhận vào chi phí kinh tế BĐS đầu tư kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi: Nợ TK 632- giá vốn hàng bán ( chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 242- chi phí trả trước dài hạn ( chi phí có giá trị lớn) Có TK 111,112,252.153,334,… V kế toán sửa chữa BĐSĐT VD 1:CTCP XD& TM Kiến Tạo Việt xây dựng chung cư cho thuê năm 2013 Sau thời gian, phát sinh chi phí liên quan đến việc khôi phục, sửa chữa lại đường ống nước( đường ống bị dò, ảnh hưởng tới sống hộ dân chung cư) để khôi phục lại trạng ban đầu, số tiền sửa chữa 20tr đồng, trả tiền mặt Ta hạch toán sau: Nợ TK 632: 20 trđ Có TK 111: 20trđ V kế tốn sửa chữa BĐSĐT VD 2: Ngày 1/1 CTCP ĐT&PT Thịnh Vượng nâng cấp văn phòng cho thuê CT thuê CTTNHH Sơn Ca sơn sửa tường, xây dựng thêm vài phòng lát lại sàn gạch cải tạo, nâng cấp lại khu vực nhà vệ sinh Tổng chi phí phát sinh 200trđ Dự kiến sử dụng 20 năm Trả cho Sơn Ca cách chuyển khoản Kế toán hạch toán sau -1/1 Nợ TK 242: 200trđ Có TK 112: 200trđ -Hằng năm chia chi phí trả trước Nợ TK 632: 10trđ Có TK 242: 10trđ V kế tốn sửa chữa BĐSĐT Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí có khả chắn làm cho BĐS đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư: + Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư thực tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241- XDCB dở dang Nợ TK 1332- thuế GTGT khấu trừ Có TK 111,112,152,153,331,… + Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư, ghi: Nợ TK 217- BĐS đầu tư Có TK 241- XDCB dở dang V kế tốn sửa chữa BĐSĐT VD: CTCP XD Thành Công cho phá dỡ khu nhà cho thuê để đầu tư, nâng cấp thành tòa nhà văn phòng với tổng số vốn 1,1 tỷ đồng ( bao gồm thuế GTGT) Trả tiền gửi ngân hàng với số tiền tỷ đồng, số tiền lại trả tiền mặt *Khi tập hợp chi phí, hạch tốn sau Nợ TK 241: tỷ đồng Nợ TK 1332: 0.1 tỷ đồng Có TK 112: Tỷ đồng Có TK 111: 0.1 Tỷ đồng * Khi kết thúc hoạt động nâng cấp Nợ TK 217: tỷ đồng Có TK 241: Tỷ đồng VI Kế tốn giảm BĐSĐT 1- Bất động sản đầu tư giảm lý nhượng bán - Khi nhận dk doanh thu từ nhượng bán lý bất động sản đầu tư, kế toán ghi nhận: Nợ TK 111,112,131: tổng giá toán Có TK 5117: giá bán chưa thuế Có TK 3331: thuế VAT phải nộp - Đồng thời ghi giảm bất động sản đầu tư, giá trị lại dk ghi nhận vào giá vốn hàng bán kỳ: Nợ TK 632: giá trị lại BĐSĐT Nợ TK 2147: hao mòn trích khấu hao Có TK 217: ngun giá BĐSĐT VI Kế toán giảm BĐSĐT - Các chi phí phát sinh đến q trình lý, nhượng bán BĐSĐT ghi nhận vào giá vốn hàng bán: Nợ TK 632: chi phí chưa gồm thuế VAT Nợ TK 133: thuế VAT đầu vào Có TK 111, 112, 331: tổng giá toán VI Kế toán giảm BĐSĐT VD: Tháng 6/2014 công ty TNHH Đức Việt bán BĐSĐT có nguyên giá 500 triệu đầu tư từ năm trước giá bán 1200 triệu, thếu VAT 10%; tốn TGNH Nợ TK 112: 1320 trđ Có TK 511: 1200 trđ Có TK 333: 120 trđ Nợ TK 632: 450 trđ Nợ TK 2147: 50 trđ Có TK 217: 500 trđ VI Kế toán giảm BĐSĐT 2- BĐSĐT giảm chuyển thành TSCĐ - Ghi giảm nguyên giá BĐSĐT chuyển thành TSCĐ Nợ TK 211: nguyên giá Có TK 217: nguyên giá Đồng thời kết chuyển hao mòn bất động sản đầu tư thành hao mòn TSCĐ Nợ TK 2147: số hao mòn trích khấu hao Có TK 2141: số hao mòn trích khấu hao VI Kế tốn giảm BĐSĐT  VD:Doanh nghiệp Thành Đạt cho thuê nhà xưởng nguyên giá 720 triệu đến ngày 7/8/2013 hết thời gian cho thuê DN dùng nhà xưởng làm kho chứa hàng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm 50 triệu Nợ TK 211: 720 trđ Có TK 217: 720 trđ Nợ TK 2147: 50 trđ Có TK 2141: 50 trđ VI Kế toán giảm BĐSĐT 3- BĐSĐT giảm chuyển thành hàng hóa BĐS Viêc chuyển BĐSĐT thành hàng hóa bất động sản ghi nhận chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán cần phải sửa chữa trước bán, trường hợp trải qua giai đoạn sửa chữa trước bán doanh nghiệp ghi nhận bất động sản đầu tư bán - Khi có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán kế toán ghi nhận: Nợ TK 156: giá trị lại BĐSĐT Nợ TK 214: số khấu hao lũy kế Có TK 217: nguyên giá BĐSĐT VI Kế toán giảm BĐSĐT - Khi phát sinh chi phí cải tạo nâng cấp triển khai mục đích bán: Nợ TK 154: chi phí sx kinh doanh dở dang Nợ TK 133: thuế VAT khấu trừ( có) Có TK 111,112, 152,334… Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, kết chuyển tồn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa BĐS chờ bán Nợ TK 156: hàng hóa Có TK 154: chi phí sản xuất kinh doanh dở dang VI Kế toán giảm BĐSĐT VD:Ngày 2/6/2014 cơng ty CP Phát Đạt định đưa tòa nhà hoạt động để rao bán, tòa nhà có nguyên giá 15000 triệu, khấu hao 300 triệu Chi phí cải tạo trước rao bán 33 triệu thuế GTGT triệu (chưa toán) Nợ TK 156: 14700 trđ Nợ TK 214: 300 trđ Có TK 217: 15000 trđ Nợ TK 154: 30 trđ Nợ TK 133: trđ Có TK 331: 33 trđ Nợ TK 156: 30 trđ Có TK 154: 30 trđ Nguồn tài liêu: - Giáo trình Kế tốn tài I - Học viên ngân hàng - Chuẩn mực kế toán VAS 05 - Bất động sản đầu tư,VAS 16 - chi phí vay ... III Kế tốn tăng BĐSĐT 3- Bất động sản đầu tư tăng chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư - Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, vào... 331, • Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang III Kế tốn tăng... III Kế toán tăng BĐSĐT 2- Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành xây dựng hồn thành bàn giao: - Khi q trình xây dựng bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu