Bàn về kế toán bất động sản đầu tư

Bàn về kế toán bất động sản đầu tư

Lời nói đầU

Trong những năm gần đây, thị trờng bất động sản (BĐS) nớc ta đã cónhững chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội củađất nớc phát triển với nhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sảnxuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bớcnâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thayđổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo h-ớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động của thị trờng BĐS thời gian qua cũngđã bộc lộ những mặt yếu kém: tài sản nhà đất cha đợc khai thác, sử dụng cóhiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo đểnâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụngđất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát gây ảnh hởngkhông tốt đến nền kinh tế.

Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do cha có sựnhận thức đầy đủ về thị trờng BĐS nói chung và hoạt động đầu t kinh doanhBĐS nói riêng.

Trớc đây, hoạt động đầu t BĐS đợc coi là một khoản đầu t tài chính dàihạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu t, gâyra sự hiểu nhầm cho ngời đọc báo cáo tài chính và dẫn đến việc đa ra cácquyết định kinh tế không chính xác.

Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ra quyếtđịnh số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kếtoán Việt Nam đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu t.Chuẩn mực này ra đời đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xáchơn về hoạt động đầu t kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.

Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu t làhoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới Vì tháng 4 năm2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) đã chính thứcthông qua chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 nhằm thay đổi những quanniệm không chính xác trớc đây về BĐS đầu t.

Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu t và công tác kế toán BĐS

đầu t trong các doanh nghiệp hiện nay, tôi đã chọn đề tài: Bàn về kế toán“Bàn về kế toán

bất động sản đầu t ”

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài gồm cóhai phần nh sau:

Phần I Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t

Phần II Thực trạng, liên hệ và phơng hớng hoàn thiện

Tôi xin chân thành cám ơn PGS-TS Nguyễn Năng Phúc, ngời đã tận tìnhhớng dẫn và chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành đề tài này.

Phần I Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t1 Bất động sản đầu t là gì ?

Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 đã quy định:

Bất động sản (BĐS) đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà,hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sởhữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằmmục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng chocác mục đích quản lý; hoặc

b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng.

Còn theo chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu t đợc hiểulà những BĐS đợc giữ (bởi ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê trong hợpđồng thuê tài chính) để hởng tiền thuê hoặc cho việc tăng giá hoặc cả hai.BĐS gồm có đất đai, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai

Nh vậy, một khoản đầu t đợc phân loại là BĐS đầu t khi nó tạo đợc mộtluồng tiền khá độc lập với các BĐS khác của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp cần xây dựng tiêu chí riêng để đảm bảo phân loạithống nhất giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng, là BĐS do ngời chủsở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằmmục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụngcho các mục đích quản lý.

Sau đây là một số ví dụ BĐS đầu t:

a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữtrong thời gian dài để chờ tăng giá;

b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ màcha xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai;

c) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính)và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

d) Nhà đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuêhoạt động;

e) Cơ sở hạ tầng đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợpđồng thuê hoạt động.

Ví dụ BĐS không phải là BĐS đầu t:

a) BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng hoặcxây dựng để bán trong tơng lai gần;

b) BĐS đợc xây dựng cho bên thứ ba;

c) BĐS chủ sở hữu sử dụng, bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong ơng lai nh tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấpvà sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng nh BĐS chủsở hữu sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (cho dù nhân viên có trả tiềnthuê tài sản theo giá thị trờng hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờthanh lý;

t-d) BĐS đang trong quá trình xây dựng cha hoàn thành với mục đích đểsử dụng trong tơng lai dới dạng BĐS đầu t.

Ngoài các ví dụ nêu trên còn có một số trờng hợp đặc biệt đợc ghi nhậnBĐS đầu t cần lu ý.

Đối với những BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đíchthu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụngcho sản xuất hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này đợc bán riêngrẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động),doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giálà BĐS đầu t còn phần tài sản dùng cho sản xuất hoặc quản lý đợc hạch toánlà TSCĐ hữu hình hoặc vô hình.

Trờng hợp các phần tài sản này không thể bán đợc riêng rẽ và phần sửdụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán làBĐS đầu t Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyêncho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng làm việc thìtoà nhà đó đợc hạch toán là BĐS đầu t.

Trờng hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những ngờisử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộthoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu t Ví dụ:Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịchvụ bảo dỡng và an ninh cho những ngời thuê văn phòng.

Trờng hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trongcùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đóđợc hạch toán là BĐS đầu t trên báo cáo tài chính riêng của công ty có BĐSđó (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu t) nhng không đợc phản ánh làBĐS đầu t trong báo cáo tài chính hợp nhất.

2 Một số quy định về kế toán BĐS đầu t

2.1 Điều kiện ghi nhận

Một BĐS đầu t đợc ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điềukiện sau:

a) Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai; và

b) Nguyên giá của BĐS đầu t phải đợc xác định một cách đáng tin cậy.Khi xác định một BĐS đầu t có thoả mãn điều kiện thứ nhất để đợc ghinhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắcchắn gắn liền với việc thu đợc các lợi ích kinh tế trong tơng lai mà chúng cóthể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận

Điều kiện thứ hai thờng dễ đợc thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổichứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐS đầu t.

2.2 Xác định giá trị bất động sản đầu t

Một BĐS đầu t đợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, tức là toànbộ các chi phí bằng tiền hoặc tơng đơng tiền mà doanh nghiệp phải bỏ rahoặc giá trị hợp lý của các khoản đa ra để trao đổi nhằm có đợc BĐS đầu ttính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu t đó Nguyêngiá của BĐS đầu t bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp banđầu.

Đối với BĐS đầu t đợc mua thì nguyên giá bao gồm giá mua và các chiphí liên quan trực tiếp, nh: Phí dịch vụ t vấn về luật pháp liên quan, thuế tr-ớc bạ và chi phí giao dịch liên quan khác

Trờng hợp mua BĐS đầu t thanh toán theo phơng thức trả chậm, nguyêngiá của BĐS đầu t đợc phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểmmua Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợchạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênhlệch đó đợc tính vào nguyên giá BĐS đầu t theo quy định của Chuẩn mựckế toán số 16 “Bàn về kế toánChi phí đi vay” .

Nguyên giá của BĐS đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và các chiphí liên quan trực tiếp của BĐS đầu t tính đến ngày hoàn thành công việcxây dựng

Nguyên giá của một BĐS đầu t không bao gồm các chi phí sau:

- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiếtđể đa BĐS đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);

- Các chi phí khi mới đa BĐS đầu t vào hoạt động lần đầu trớc khi BĐSđầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến;

- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc cácnguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu t.

Các chi phí liên quan đến BĐS đầu t phát sinh sau ghi nhận ban đầu đợcghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khảnăng chắc chắn làm cho BĐS đầu t tạo ra lợi ích kinh tế trong tơng lai nhiềuhơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu thì đợc ghi tăng nguyên giá BĐSđầu t Ví dụ: Mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nângcấp phát sinh đợc ghi tăng nguyên giá của ngôi nhà.

Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐS đầu t đợc xác địnhtheo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.

Khấu hao BĐS đầu t đợc ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ Doanhnghiệp có thể dựa vào BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ớc tính thờigian sử dụng hữu ích và xác định phơng pháp khấu hao của BĐS đầu t

2.3 Chuyển đổi mục đích sử dụng và thanh lý bất động sản đầu t

Chuyển đổi mục đích sử dụng

Việc chuyển từ BĐS đầu t sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồnkho và ngợc lại chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nh các trờng hợpsau:

a) BĐS đầu t chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắtđầu sử dụng tài sản này;

b) BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triểnkhai cho mục đích bán;

c) BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu t khi chủ sở hữu kếtthúc sử dụng tài sản đó;

d) Hàng tồn kho chuyển thành BĐS đầu t khi chủ sở hữu bắt đầu chobên khác thuê hoạt động;

e) BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu t khi kết thúc giai đoạn xâydựng, bàn giao đa vào đầu t (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theoChuẩn mực kế toán số 03 “Bàn về kế toánTài sản cố định hữu hình” ).

Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu t mà không có giaiđoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận làBĐS đầu t cho đến khi BĐS đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàngtồn kho Tơng tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo BĐS đầu thiện có với mục đích tiếp tục sử dụng BĐS đó trong tơng lai nh một BĐSđầu t, thì BĐS đó vẫn là một BĐS đầu t và không đợc phân loại nh một BĐSchủ sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữusử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợcchuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác địnhgiá trị hay để lập báo cáo tài chính.

Thanh lý

Một BĐS đầu t không còn đợc trình bày trong Bảng cân đối kế toán saukhi đã bán hoặc sau khi BĐS đầu t không còn đợc nắm giữ lâu dài và xétthấy không thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai từ việc thanh lý BĐS đầu tđó Việc thanh lý BĐS đầu t có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợpđồng cho thuê tài chính.

Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu t đợc xác định bằngsố chênh lệch giữa giá bán với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu t Số lãi hoặc lỗ này đợc ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quảkinh doanh trong kỳ.

Giá bán BĐS đầu t đợc ghi nhận theo giá trị hợp lý Trờng hợp bán theophơng thức trả chậm, thì khoản doanh thu này đợc xác định ban đầu bằnggiá bán trả ngay Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giábán trả ngay đợc ghi nhận là doanh thu tiền lãi cha thực hiện.

2.4 Trình bày báo cáo tài chính

Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sauvề BĐS đầu t:

a) Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu t hoặc tỷ lệ khấu hao sửdụng;

b) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trờng hợp gặp khókhăn khi phân loại BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữđể bán trong hoạt động kinh doanh thông thờng;

d) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm:- Thu nhập từ việc cho thuê;

- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửachữa và bảo dỡng) phát sinh từ BĐS đầu t liên quan đến việc tạo ra thu nhậptừ việc cho thuê trong kỳ báo cáo;

- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửachữa và bảo dỡng) phát sinh từ BĐS đầu t không liên quan đến việc tạo rathu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo.

e) Lý do và mức độ ảnh hởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanhBĐS đầu t;

f) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấphoặc bảo dỡng, sửa chữa BĐS đầu t;

g) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh) :- Nguyên giá BĐS đầu t tăng thêm, trong đó: Tăng do mua BĐS vàtăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu;

- Nguyên giá BĐS đầu t tăng do sáp nhập doanh nghiệp;- Nguyên giá BĐS đầu t thanh lý;

- Nguyên giá BĐS đầu t chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặchàng tồn kho và ngợc lại.

h) Giá trị hợp lý của BĐS đầu t tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp không thể xác định đợc giá trị hợplý của BĐS đầu t thì doanh nghiệp phải thuyết minh:

- Danh mục BĐS đầu t;

- Lý do không xác định đợc giá trị hợp lý của BĐS đầu t.

3 Kế toán bất động sản đầu t

3.1 Tài khoản sử dụng(a) TK 217- BĐS đầu t

Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng,giảm BĐS đầu t của doanh nghiệp theo nguyên giá Không phản ánh vàoTK này giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình th-ờng hoặc xây dựng để bán trong tơng lai gần, BĐS chủ sở hữu sử dụng,BĐS trong quá trình xây dựng cha hoàn thành với mục đích để sử dụngtrong tơng lai dới dạng BĐS đầu t.

Kết cấu của TK 217- BĐS đầu t nh sau:

Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t tăng trong kỳ (tăng do mua sắm, tự xây

dựng, thuê tài chính )

Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu t giảm trong kỳ (bán BĐS đầu t, chuyển

đổi mục đích sử dụng, thanh lý, hết thời hạn thuê tài chính )

Số d bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t của doanh nghiệp cuối kỳ.

(b) TK 1567- Hàng hoá BĐS

Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến độngcủa các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanhBĐS.

- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS mua về để bán;

- Giá trị còn lại của BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho;

- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghităng giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán;

- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê.

Bên Có:

- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS bán trong kỳ, hoặc chuyển thành BĐSđầu t;

- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê.

Số d bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ.

Bên Nợ: Giá trị hao mòn BĐS đầu t giảm.

Bên Có: Giá trị hao mòn BĐS đầu t tăng do trích khấu hao hoặc do

chuyển số khấu hao luỹ kế của BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t.

Số d bên Có: Giá trị hao mòn của BĐS đầu t hiện có của doanh nghiệp.

(d) TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t

Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu t củadoanh nghiệp Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t đợc phản ánh vào TK nàybao gồm:

- Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu t là số tiền cho thuê tính theokỳ báo cáo;

- Doanh thu bán BĐS đầu t là giá bán của BĐS đầu t.

Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐSđầu t nh sau:

Bên Nợ:

- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phơng pháp trực tiếp (nếu có);- Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu t sang TK 911- Xác địnhkết quả kinh doanh.

Bên Có: Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t phát sinh trong kỳ.

- Chi phí đầu t xây dựng BĐS đầu t;

- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo đợc ghi tăng nguyên giá BĐS đầut.

- Số khấu hao BĐS đầu t trích trong kỳ;

- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu t không đủ điều kiệntính vào nguyên giá BĐS đầu t;

- Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu t trongkỳ;

- Giá trị còn lại của BĐS đầu t bán thanh lý trong kỳ;

- Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh trong kỳ.

Bên Có: Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu t phát sinh

trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh.TK này không có số d cuối kỳ.

Nợ TK 217: Giá mua trả ngay cha có thuế GTGTNợ TK 133 (1332): Thuế GTGT đợc khấu trừ

Nợ TK 242: Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán với giá mua trả ngayvà thuế GTGT đầu vào

Có TK 331: Tổng giá thanh toán

 Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu t theophơng thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635- Chi phí tài chính

Có TK 242- Chi phí trả trớc dài hạn Khi thanh toán tiền cho ngời bán, ghi:

Nợ TK 331- Phải trả ngời bán

Có TK 515: Chiết khấu thanh toán đợc hởng (nếu có)Có TK 111, 112,

b) BĐS đầu t hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi mua BĐS về đa vào xây dựng cơ bản, ghi:Nợ TK 241- XDCB dở dang

Nợ TK 133- Thuế GTGT đợc khấu trừCó TK 111, 112, 331,

- Khi phát sinh các chi phí đầu t xây dựng BĐS đầu t, ghi:Nợ TK 241- XDCB dở dang

Nợ TK 133- Thuế GTGT đợc khấu trừ

Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331, - Khi quá trình xây dựng cơ bản BĐS đầu t hoàn thành bàn giao, ghi:

Nợ TK 217: nếu đủ điều kiện là BĐS đầu t

Nợ TK 1567: nếu không đủ điều kiện hình thành BĐS đầu tCó TK 241- XDCB dở dang

c) Chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng tồn kho thành BĐS đầut

- Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t, căn cứ vàohồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217- BĐS đầu t

Có TK 211- TSCĐ hữu hìnhCó TK 213- TSCĐ vô hình

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế đối với những BĐS chủ sở hữusử dụng đã trích khấu hao:

Nợ TK 2141, 2143

Có TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t

- Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu t, căn cứ vào hồ sơchuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217- BĐS đầu t

Có TK 1567- Hàng hoá BĐS

d) Thuê tài chính BĐS đầu t

Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợpđồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu t,căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217- BĐS đầu t

Có TK 111, 112, 315, 342,

3.2.2 Hạch toán giảm bất động sản đầu t

a) Bán, thanh lý BĐS đầu t

- Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả ngay, ghi:

Nợ TK 111, 112, 131, : Tổng giá thanh toánCó TK 5117: Giá bán cha có thuế GTGTCó TK 33311: Thuế GTGT đầu ra

- Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm, trả góp:

 Khi bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinhdoanh BĐS đầu t của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệchgiữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT hạch toánvào TK 3387- Doanh thu cha thực hiện.

Nợ TK 3387- Doanh thu cha thực hiện

Có TK 515- Doanh thu hoạt động tài chính

 Khi thực hiện thu tiền bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp trong đó gồmcả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay, ghi:

Nợ TK 111, 112Có TK 131

- Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu t bán, thanh lý:Nợ TK 2147: Hao mòn BĐS đầu t

Nợ TK 632: Giá trị còn lại của BĐS đầu tCó TK 217: Nguyên giá BĐS đầu t- Các chi phí bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh, ghi:

Nợ TK 632: Chi phí kinh doanh BĐS đầu tNợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có)

- BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết địnhsửa chữa, cải tạo, nâng cấp để bán.

 Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu t để bán kếtoán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐS đầu t vào TK 1567 “Bàn về kế toánHànghoá BĐS” :

Nợ TK 1567: Giá trị còn lại của BĐS đầu tNợ TK 2147: Số khấu hao luỹ kế

Nợ TK 1567- Hàng hoá BĐS

Có TK 154- Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang- Chuyển BĐS đầu t thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211, 213

a) Trích khấu hao BĐS đầu t

Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu t đang nắm giữ chờ tăng giá, đangcho thuê hoạt động, ghi:

Có TK 217: Nguyên giá BĐS đầu t

 Đối với các doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếpthì nguyên giá của BĐS đầu t và các chi phí liên quan bao gồm cả thuếGTGT đợc khấu trừ Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t là tổng giá thanhtoán bao gồm cả thuế GTGT đầu ra Cuối kỳ xác định và kết chuyển số thuếGTGT phải nộp, ghi giảm trừ doanh thu:

Nợ TK 5117

Có TK 33311

b) Các chi phí liên quan đến BĐS đầu t sau ghi nhận ban đầu