229 Bàn về Kế toán bất động sản đầu tư

229 Bàn về Kế toán bất động sản đầu tư

Lời nói đầU Trong những năm gần đây, thị trờng bất động sản (BĐS) nớc ta đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nớc phát triển với nhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bớc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động của thị trờng BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: tài sản nhà đất cha đợc khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát .gây ảnh hởng không tốt đến nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do cha có sự nhận thức đầy đủ về thị trờng BĐS nói chung và hoạt động đầu t kinh doanh BĐS nói riêng. Trớc đây, hoạt động đầu t BĐS đợc coi là một khoản đầu t tài chính dài hạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu t, gây ra sự hiểu nhầm cho ngời đọc báo cáo tài chính và dẫn đến việc đa ra các quyết định kinh tế không chính xác. Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ra quyết định số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán Việt Nam đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu t. Chuẩn mực này ra đời đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về hoạt động đầu t kinh doanh BĐS của doanh nghiệp. Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu t là hoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) đã chính thức thông qua chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 nhằm thay đổi những quan niệm không chính xác trớc đây về BĐS đầu t. Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu t và công tác kế toán BĐS đầu t trong các doanh nghiệp hiện nay, tôi đã chọn đề tài: Bàn về kế toán bất động sản đầu t . Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài gồm có hai phần nh sau: Phần I. Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t Phần II. Thực trạng, liên hệ và phơng hớng hoàn thiện Tôi xin chân thành cám ơn PGS-TS Nguyễn Năng Phúc, ngời đã tận tình hớng dẫn và chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành đề tài này. 1 Phần I. Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t 1. Bất động sản đầu t là gì ? Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 đã quy định: Bất động sản (BĐS) đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng. Còn theo chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu t đợc hiểu là những BĐS đợc giữ (bởi ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê trong hợp đồng thuê tài chính) để hởng tiền thuê hoặc cho việc tăng giá hoặc cả hai. BĐS gồm có đất đai, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai. Nh vậy, một khoản đầu t đợc phân loại là BĐS đầu t khi nó tạo đợc một luồng tiền khá độc lập với các BĐS khác của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cần xây dựng tiêu chí riêng để đảm bảo phân loại thống nhất giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng, là BĐS do ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý. Sau đây là một số ví dụ BĐS đầu t: a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá; b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà cha xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai; c) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; d) Nhà đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; e) Cơ sở hạ tầng đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động. Ví dụ BĐS không phải là BĐS đầu t: a) BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng hoặc xây dựng để bán trong tơng lai gần; b) BĐS đợc xây dựng cho bên thứ ba; c) BĐS chủ sở hữu sử dụng, bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong tơng lai nh tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng nh BĐS chủ sở hữu 2 sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trờng hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý; d) BĐS đang trong quá trình xây dựng cha hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tơng lai dới dạng BĐS đầu t. Ngoài các ví dụ nêu trên còn có một số trờng hợp đặc biệt đợc ghi nhận BĐS đầu t cần lu ý. Đối với những BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này đợc bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu t còn phần tài sản dùng cho sản xuất hoặc quản lý đợc hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc vô hình. Trờng hợp các phần tài sản này không thể bán đợc riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là BĐS đầu t. Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng làm việc thì toà nhà đó đợc hạch toán là BĐS đầu t. Trờng hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những ngời sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu t. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dỡng và an ninh cho những ngời thuê văn phòng. Trờng hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đó đ- ợc hạch toán là BĐS đầu t trên báo cáo tài chính riêng của công ty có BĐS đó (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu t) nhng không đợc phản ánh là BĐS đầu t trong báo cáo tài chính hợp nhất. 2. Một số quy định về kế toán BĐS đầu t 2.1. Điều kiện ghi nhận Một BĐS đầu t đợc ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: a) Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai; và b) Nguyên giá của BĐS đầu t phải đợc xác định một cách đáng tin cậy. Khi xác định một BĐS đầu t có thoả mãn điều kiện thứ nhất để đợc ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu đợc các lợi ích kinh tế trong tơng lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. Điều kiện thứ hai thờng dễ đợc thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐS đầu t. 3 2.2. Xác định giá trị bất động sản đầu t Một BĐS đầu t đợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, tức là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tơng đơng tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đa ra để trao đổi nhằm có đợc BĐS đầu t tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu t đó. Nguyên giá của BĐS đầu t bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu. Đối với BĐS đầu t đợc mua thì nguyên giá bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp, nh: Phí dịch vụ t vấn về luật pháp liên quan, thuế trớc bạ và chi phí giao dịch liên quan khác . Trờng hợp mua BĐS đầu t thanh toán theo phơng thức trả chậm, nguyên giá của BĐS đầu t đợc phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợc hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó đ- ợc tính vào nguyên giá BĐS đầu t theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 Chi phí đi vay. Nguyên giá của BĐS đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐS đầu t tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng. Nguyên giá của một BĐS đầu t không bao gồm các chi phí sau: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết để đa BĐS đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); - Các chi phí khi mới đa BĐS đầu t vào hoạt động lần đầu trớc khi BĐS đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến; - Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu t. Các chi phí liên quan đến BĐS đầu t phát sinh sau ghi nhận ban đầu đợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu t tạo ra lợi ích kinh tế trong tơng lai nhiều hơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu thì đợc ghi tăng nguyên giá BĐS đầu t. Ví dụ: Mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh đợc ghi tăng nguyên giá của ngôi nhà. Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐS đầu t đợc xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại. Khấu hao BĐS đầu t đợc ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ớc tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phơng pháp khấu hao của BĐS đầu t. 2.3. Chuyển đổi mục đích sử dụng và thanh lý bất động sản đầu t Chuyển đổi mục đích sử dụng Việc chuyển từ BĐS đầu t sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngợc lại chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nh các trờng hợp sau: 4 a) BĐS đầu t chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; b) BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; c) BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu t khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; d) Hàng tồn kho chuyển thành BĐS đầu t khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; e) BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu t khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đa vào đầu t (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 Tài sản cố định hữu hình). Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu t mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu t cho đến khi BĐS đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho. Tơng tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo BĐS đầu t hiện có với mục đích tiếp tục sử dụng BĐS đó trong tơng lai nh một BĐS đầu t, thì BĐS đó vẫn là một BĐS đầu t và không đợc phân loại nh một BĐS chủ sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợc chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính. Thanh lý Một BĐS đầu t không còn đợc trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã bán hoặc sau khi BĐS đầu t không còn đợc nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai từ việc thanh lý BĐS đầu t đó. Việc thanh lý BĐS đầu t có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho thuê tài chính. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu t đợc xác định bằng số chênh lệch giữa giá bán với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu t. Số lãi hoặc lỗ này đợc ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả kinh doanh trong kỳ. Giá bán BĐS đầu t đợc ghi nhận theo giá trị hợp lý. Trờng hợp bán theo phơng thức trả chậm, thì khoản doanh thu này đợc xác định ban đầu bằng giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả ngay đợc ghi nhận là doanh thu tiền lãi cha thực hiện. 2.4. Trình bày báo cáo tài chính Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau về BĐS đầu t: a) Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu t hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng; b) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ; 5 c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trờng hợp gặp khó khăn khi phân loại BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thờng; d) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm: - Thu nhập từ việc cho thuê; - Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dỡng) phát sinh từ BĐS đầu t liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo; - Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dỡng) phát sinh từ BĐS đầu t không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo. e) Lý do và mức độ ảnh hởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS đầu t; f) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dỡng, sửa chữa BĐS đầu t; g) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh) : - Nguyên giá BĐS đầu t tăng thêm, trong đó: Tăng do mua BĐS và tăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu; - Nguyên giá BĐS đầu t tăng do sáp nhập doanh nghiệp; - Nguyên giá BĐS đầu t thanh lý; - Nguyên giá BĐS đầu t chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và ngợc lại. h) Giá trị hợp lý của BĐS đầu t tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định đợc giá trị hợp lý của BĐS đầu t thì doanh nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục BĐS đầu t; - Lý do không xác định đợc giá trị hợp lý của BĐS đầu t. 3. Kế toán bất động sản đầu t 3.1. Tài khoản sử dụng (a) TK 217- BĐS đầu t Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm BĐS đầu t của doanh nghiệp theo nguyên giá. Không phản ánh vào TK này giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thờng hoặc xây dựng để bán trong tơng lai gần, BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS trong quá trình xây dựng cha hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tơng lai dới dạng BĐS đầu t. Kết cấu của TK 217- BĐS đầu t nh sau: Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t tăng trong kỳ (tăng do mua sắm, tự xây dựng, thuê tài chính .) Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu t giảm trong kỳ (bán BĐS đầu t, chuyển đổi mục đích sử dụng, thanh lý, hết thời hạn thuê tài chính .) 6 Số d bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t của doanh nghiệp cuối kỳ. (b) TK 1567- Hàng hoá BĐS Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS. Hàng hoá BĐS bao gồm: - Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng; - BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 1567- Hàng hoá BĐS nh sau: Bên Nợ: - Trị giá thực tế hàng hoá BĐS mua về để bán; - Giá trị còn lại của BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho; - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán; - Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê. Bên Có: - Trị giá thực tế hàng hoá BĐS bán trong kỳ, hoặc chuyển thành BĐS đầu t; - Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê. Số d bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ. (c) TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐS đầu t trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp. Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t Bên Nợ: Giá trị hao mòn BĐS đầu t giảm. Bên Có: Giá trị hao mòn BĐS đầu t tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao luỹ kế của BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t. Số d bên Có: Giá trị hao mòn của BĐS đầu t hiện có của doanh nghiệp. (d) TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu t của doanh nghiệp. Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t đợc phản ánh vào TK này bao gồm: - Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu t là số tiền cho thuê tính theo kỳ báo cáo; - Doanh thu bán BĐS đầu t là giá bán của BĐS đầu t. Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 5117- Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t nh sau: 7 Bên Nợ: - Số thuế GTGT phải nộp tính theo phơng pháp trực tiếp (nếu có); - Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu t sang TK 911- Xác định kết quả kinh doanh. Bên Có: Doanh thu kinh doanh BĐS đầu t phát sinh trong kỳ. TK này không có số d cuối kỳ. (e) TK 241- XDCB dở dang Kết cấu và nội dung phản ánh: Bên Nợ: - Chi phí mua sắm BĐS đầu t (trờng hợp cần có giai đoạn đầu t xây dựng); - Chi phí đầu t xây dựng BĐS đầu t; - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo đợc ghi tăng nguyên giá BĐS đầu t. Bên Có: - Phản ánh giá trị BĐS đầu t hình thành qua đầu t xây dựng đã hoàn thành; - Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá BĐS đầu t. Số d bên Nợ: - Giá trị BĐS đầu t đang đầu t xây dựng dở dang; - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ. (f) TK 632- Giá vốn hàng bán Kết cấu và nội dung phản ánh: Bên Nợ: - Số khấu hao BĐS đầu t trích trong kỳ; - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu t không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu t; - Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu t trong kỳ; - Giá trị còn lại của BĐS đầu t bán thanh lý trong kỳ; - Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh trong kỳ. Bên Có: Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu t phát sinh trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh. TK này không có số d cuối kỳ. 3.2. Phơng pháp hạch toán 3.2.1. Hạch toán tăng bất động sản đầu t a) Mua BĐS đầu t - Mua BĐS đầu t theo phơng thức trả tiền ngay, kế toán ghi: Nợ TK 217: Nguyên giá 8 Nợ TK 133 (1332): Thuế GTGT đợc khấu trừ Có TK 111, 112, 331 .: Tổng giá thanh toán - Mua BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm: Nợ TK 217: Giá mua trả ngay cha có thuế GTGT Nợ TK 133 (1332): Thuế GTGT đợc khấu trừ Nợ TK 242: Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán với giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào Có TK 331: Tổng giá thanh toán Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635- Chi phí tài chính Có TK 242- Chi phí trả trớc dài hạn Khi thanh toán tiền cho ngời bán, ghi: Nợ TK 331- Phải trả ngời bán Có TK 515: Chiết khấu thanh toán đợc hởng (nếu có) Có TK 111, 112, . b) BĐS đầu t hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao: - Khi mua BĐS về đa vào xây dựng cơ bản, ghi: Nợ TK 241- XDCB dở dang Nợ TK 133- Thuế GTGT đợc khấu trừ Có TK 111, 112, 331, . - Khi phát sinh các chi phí đầu t xây dựng BĐS đầu t, ghi: Nợ TK 241- XDCB dở dang Nợ TK 133- Thuế GTGT đợc khấu trừ Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331, . - Khi quá trình xây dựng cơ bản BĐS đầu t hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217: nếu đủ điều kiện là BĐS đầu t Nợ TK 1567: nếu không đủ điều kiện hình thành BĐS đầu t Có TK 241- XDCB dở dang c) Chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng tồn kho thành BĐS đầu t - Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217- BĐS đầu t Có TK 211- TSCĐ hữu hình Có TK 213- TSCĐ vô hình Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế đối với những BĐS chủ sở hữu sử dụng đã trích khấu hao: Nợ TK 2141, 2143 Có TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t 9 - Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu t, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217- BĐS đầu t Có TK 1567- Hàng hoá BĐS d) Thuê tài chính BĐS đầu t Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu t, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 217- BĐS đầu t Có TK 111, 112, 315, 342, . 3.2.2. Hạch toán giảm bất động sản đầu t a) Bán, thanh lý BĐS đầu t - Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả ngay, ghi: Nợ TK 111, 112, 131, .: Tổng giá thanh toán Có TK 5117: Giá bán cha có thuế GTGT Có TK 33311: Thuế GTGT đầu ra - Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm, trả góp: Khi bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu t của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT hạch toán vào TK 3387- Doanh thu cha thực hiện. Nợ TK 111, 112, 131 Có TK 5117: Giá bán trả ngay cha có thuế GTGT Có TK 33311: Thuế GTGT đầu ra Có TK 3387: Số chênh lệch Định kỳ tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp trong kỳ: Nợ TK 3387- Doanh thu cha thực hiện Có TK 515- Doanh thu hoạt động tài chính Khi thực hiện thu tiền bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131 - Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu t bán, thanh lý: Nợ TK 2147: Hao mòn BĐS đầu t Nợ TK 632: Giá trị còn lại của BĐS đầu t Có TK 217: Nguyên giá BĐS đầu t - Các chi phí bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh, ghi: Nợ TK 632: Chi phí kinh doanh BĐS đầu t Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có) 10 [...]... chuẩn mực kế toán quốc tế 2.1 Các chuẩn mực kế toán quốc tế về kế toán các khoản đầu t Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) do Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASC) ban hành Từ năm 1986 cho đến năm 1999, trên thế giới cũng nh ở Việt Nam đều áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế số 25- Kế toán các khoản đầu t (IAS 25- Accounting for Investments) Đến đầu năm 2000, IASC đã ban hành chuẩn mực kế toán quốc... kỳ tiền cho thuê kế toán BĐSĐT 133 131 Cha thu Khi thu tiền ngay VAT đợc khấu trừ đợc tiền Phần II Thực trạng, liên hệ và phơng hớng hoàn thiện 1 Đánh giá thực trạng kế toán bất động sản đầu t trớc và sau khi ban hành chuẩn mực kế toán số 05 Trớc khi ban hành chuẩn mực kế toán số 05- BĐS đầu t Trớc năm 2003, khi chuẩn mực kế toán về BĐS đầu t cha ra đời, BĐS đầu t đợc coi là một khoản đầu t tài chính... BĐS đầu t, ghi: Nợ TK 2147: Hao mòn BĐS đầu t Nợ TK 632: Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu t thuê và số khấu hao luỹ kế Có TK 217: Nguyên giá 3.2.3 Hạch toán một số nghiệp vụ khác liên quan đến bất động sản đầu t 11 a) Trích khấu hao BĐS đầu t Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu t đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán Có TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t... lớn Định kỳ phân bổ vào CP SXKD trong kỳ 241 CP cải tạo, nâng cấp BĐS 217 Khi công việc cải tạo, đầu t nâng cấp hoàn thành 133 Thuế GTGT đợc khấu trừ c) Cho thuê hoạt động bất động sản đầu t Phơng pháp hạch toán cho thuê hoạt động BĐS đầu t đợc khái quát qua sơ đồ sau: Sơ đồ kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu t 5117 111, 112, Doanh thu cho thuê Số tiền trả lại cho khách 13 3387, 531 BĐSĐT thu theo kỳ... sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 Giống nhau Một số quy định kế toán BĐS đầu t trong IAS 40 có nội dung tơng tự nh những quy định trong VAS 05 Đó là những quy định về điều kiện ghi nhận BĐS đầu t, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu và chuyển từ BĐS đầu t sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho Theo IAS 40 thì một BĐS đầu t đợc ghi... chính Việc hạch toán BĐS đầu t nh một khoản đầu t tài chính dài hạn của doanh nghiệp làm cho tính chất khoản đầu t bị sai lệch Đầu t dài hạn là khoản đầu t của doanh nghiệp để nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh, các chi phí liên quan phải đợc vốn hoá và phản ánh trên bảng cân đối kế toán, hay nói cách khác là nó phải trở thành một bộ phận của khoản đầu t dài hạn đó Mặt khác, hoạt động đầu t kinh doanh... chuẩn mực kế toán số 05 vẫn cha thực sự đợc áp dụng phổ biến Vẫn còn thiếu những quy định cụ thể, chặt chẽ và đồng bộ về việc quản lý cũng nh kế toán BĐS đầu t trong các doanh nghiệp Những quy định kế toán BĐS đầu t đợc đa ra trong chuẩn mực số 05 và thông t 23/2005/TT-BTC còn nhiều điểm cha rõ ràng và hợp lý Đặc biệt có những quy định cha theo kịp với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40- BĐS đầu t (Investment... nhiều hơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đa BĐS đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì đợc ghi tăng nguyên giá BĐS đầu t Phơng pháp hạch toán các chi phí liên quan đến BĐS đầu t sau ghi nhận ban đầu đợc khái quát qua sơ đồ sau Sơ đồ kế toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT 111,... hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này đợc bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động) , doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu t còn phần tài sản dùng cho sản xuất hoặc quản lý đợc hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc vô hình Trờng hợp các phần tài sản. .. Nh đã đề cập ở trên, sau khi chuẩn mực kế toán số 05 ra đời, hoạt động đầu t BĐS đợc coi nh hoạt động kinh doanh thông thờng của doanh nghiệp Còn trớc đây, hoạt động này đợc coi nh một khoản đầu t tài chính khác Hai hoạt động này là khác nhau Thế nhng, trên thực tế hiện nay, đầu t BĐS dờng nh vẫn cha thực sự trở thành một hoạt động kinh doanh thông thờng Vì hoạt động này có nhiều đặc điểm riêng biệt . luận về bất động sản đầu t 1. Bất động sản đầu t là gì ? Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 đã quy định: Bất động sản (BĐS) đầu t là bất động sản, . hiểu rõ hơn về BĐS đầu t và công tác kế toán BĐS đầu t trong các doanh nghiệp hiện nay, tôi đã chọn đề tài: Bàn về kế toán bất động sản đầu t . Ngoài