24 một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05 bất động sản đầu tư

24 một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05 bất động sản đầu tư

một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05

bất động sản đầu t

Nguyễn Thu Hằng Lớp: KT 46 C - Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân

Trong tiến trình hội nhập nền kinh tế toàn cầu, kế toán Việt Nam đã cónhững bớc phát triển đáng kể Khi trở thành một thành viên của Hiệp hội kếtoán quốc tế, Việt Nam đã cam kết xây dựng một hệ thống chuẩn mực kế toánthống nhất với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS

Bắt đầu từ những năm 1994, Bộ tài chính đã quy định những chuẩnmực cho một hệ thống tài khoản kế toán và từng bớc đã và đang tiếp tục chỉnhsửa, bổ sung những chuẩn mực kế toán Việt Nam nhằm hớng đến sự phù hợphơn với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS

Trong hệ thống chuẩn mực hệ thống kế toán Quốc tế, chuẩn mực IAS

40 bất động sản đầu t, tiền thân của chuẩn mực này là chuẩn mực IAS 25

-"kế toán các khoản đầu t" đợc ban hành vào ngày 01/01/2001 Sau đó, chuẩnmực IAS 25 đợc bổ sung và hoàn chỉnh, đổi thành chuẩn mực IAS 40 - bất

động sản đầu t

Mục tiêu của chuẩn mực IAS 40 - bất động sản đầu t là nhằm quy địnhphơng pháp hạch toán và những yêu cầu có liên quan đến thuyết minh trongbáo cáo tài chính về bất động sản đầu t

Trong hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, chuẩn mực VAS 05 - bất

động sản đầu t đã đợc ban hành và công bố theo quyết định số BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trởng Bộ tài chính Chuẩn mực kế toán VAS 05

234/2003/QĐ bất động sản đầu t ra đời đã đánh dấu một bớc tiến quan trọng trong tiếntrình hội nhập kế toán Việt Nam với thông lệ và hệ thống chuẩn mực kế toánquốc tế

Chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t ra đời đã đánh dấu một

sự phát triển mới cả về lý luận lẫn thực tiễn đối với kế toán bất động sản đầu t

1.1 Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản đầu t trong các doanh nghiệp

1.1.1 Khái niệm về bất động sản đầu t

Bất động sản đầu t là một phạm trù kinh tế còn rất mới ở nớc ta Bởivậy, trớc hết cần hiểu bất động sản là gì?

1

Theo Bộ Luật dân sự điều 181 quy định "bất động sản là những tài sảnkhông di rời đợc, bao gồm:

a Đất đai

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

c Các tài sản khác gắn liền với đất

d Các tài sản khác do pháp luật quy định 1

Nh vậy, bất động sản là những tài sản luôn luôn gắn liền với đất đai vàkhông di rời đợc Do đó, đất đai là yếu tố ban đầu và là những yếu tố khôngthể thiếu đợc của bất động sản

Từ nhận thức trên, có thể hiểu: Bất động sản là những tài sản gắn liềnvới đất đai và khó di rời đợc

Bất động sản có nhiều loại, nếu căn cứ theo mục đích sử dụng, bất độngsản bao gồm hai loại: bất động sản chủ sở hữu sử dụng và bất động sản đầu t

1.1.1.1 Bất động sản chủ sở hữu sử dụng

Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t, thì:

Một bất động sản chủ sở hữu sử dụng là bất động sản do ngời chủ sởhữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục

đích sử dụng trong sản xuất, bán hàng hoá, cung cấp dịch vụ hoặc sử dụng chocác mục đích quản lý2

Theo khái niệm trên, bất động sản chủ sở hữu sử dụng là những bất

động sản đợc nắm giữ bởi ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo mộthợp đồng thuê tài chính nhằm mục đích trong sử dụng sản xuất sản phẩm,cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho mục đích quản lý, chứ khôngphải để bán hoặc cho thuê

Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chỉ bao gồm:

- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để sử dụng trong tơng lai

là tài sản chủ sở hữu sử dụng

- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và

sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng

- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ thanh lý

- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ phục vụ cho nhân viên

sử dụng trong quá trình hoạt động quản lý của doanh nghiệp

"Bất động sản đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặcmột phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sở hữu hoặcngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thulợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán mà không phải để:

a Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng chocác mục đích quản lý; hoặc

b Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng" 1

Nh vậy, bất động sản đầu t là những bất động sản, bao gồm: quyền sửdụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ng-

ời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữnhằm mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán

Cần nhấn mạnh rằng, bất động sản đầu t không phải là những bất độngsản sử dụng trong sản xuất sản phẩm, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sửdụng cho các mục đích quản lý hoặc là bán ngay trong kỳ kinh doanh thôngthờng Bất động sản đầu t chỉ bao gồm:

- Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại để nắm giữtrong thời gian dài, chờ tăng giá để bán

- Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại để nắm giữ

nh-ng cha xác định rõ mục đích sử dụnh-ng tronh-ng tơnh-ng lai

- Nhà do doanh nghiệp sở hữu hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính vàcho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động

- Nhà đang đợc nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuêhoạt động

- Cơ sở hạ tầng đang đợc nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp

đồng thuê hoạt động

Từ khái niệm trên, cần phân biệt giữa bất động sản đầu t và bất độngsản chủ sở hữu sử dụng: Bất động sản đầu t tạo ra luồng tiền hoàn toàn độc lậpvới những tài sản khác do doanh nghiệp đang nắm giữ Còn bất động sản chủ

sở hữu sử dụng cũng tạo ra luồng tiền nhng có sự tham gia của các tài sảnkhác đợc doanh nghiệp sử dụng trong quá trình sản xuất sản phẩm hoặc cungcấp dịch vụ hàng hoá,…

Ngoài ra, cần phân biệt giữa bất động sản đầu t với các bất động sảnkhác, nh: bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động thông thờng, hoặc lànhững bất động sản xây dựng để bán trong tơng lai gần, hoặc là những bất

động sản đợc xây dựng cho bên thứ ba,…

1.1.2 Những đặc điểm của bất động sản đầu t

1 Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, quyển III, NXB Tài chính, Hà Nội 2004 trang 23

3

Để phân biệt rõ bất động sản đầu t với các bất động sản khác, cần nắmchắc những đặc điểm của bất động sản đầu t, sau đây:

- Bất động sản đầu t là những tài sản thờng có vị trí cố định, không thểhoặc khó có thể di rời đợc

Đây là một đặc điểm nổi bật của bất động sản đầu t, khác với sản phẩmsản xuất ra, khác với thiết bị sản xuất của doanh nghiệp đang tồn tại trong quytrình công nghệ, khác với các tài sản phục vụ cho việc cung cấp các dịch vụhàng hóa hay sử dụng cho các mục đích quản lý khác, tài sản là bất động sản

đầu t luôn luôn ở vị trí cố định và không thể hoặc khó có thể di rời đợc

- Bất động sản đầu t là loại tài sản có giá trị lớn

Hầu hết bất động sản đầu t là tài sản, nh: nhà cửa, quyền sử dụng đất

đai, các cơ sở hạ tầng, … cho nên, giá trị của bất động sản đầu t có giá trị rấtlớn Do vậy, các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh bất động sản đầu t đềuphải có nhu cầu rất lớn về vốn

- Bất động sản đầu t đợc giao dịch trên thị trờng có những đặc điểmriêng biệt, mang tính đặc thù

Bất động sản đầu t cũng là một loại bất động sản, nhng không phải tấtcả bất động sản đều là hàng hóa Muốn trở thành hàng hóa, mỗi loại bất độngsản phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng nhng không phải bất động sản nàocũng đợc pháp luật cho phép đa ra giao dịch trên thị trờng, nh: pháp luật về đất

đai, các chính sách của nhà nớc về đất đai, các công trình công cộng, các cơ

sở hạ tầng công cộng,… Bởi vậy, thị trờng giao dịch bất động sản đầu t khôngphải là thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch cácquyền về lợi ích chứa trong bất động sản đầu t Mặt khác, quá trình giao dịchbất động sản đầu t rất phức tạp phải cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp, cótrình độ cao và tốn nhiều chi phí, nh: chi phí t vấn, chi phí kiểm định, … Hơnnữa, giá cả bất động sản đầu t lại phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách đất

đai, chính sách quy hoạch của nhà nớc,…

Căn cứ vào cơ sở lý luận đã trình bày ở trên cho thấy, bất động sản đầu

t là loại tài sản quan trọng, là loại hàng hóa đặc biệt của mỗi quốc gia Bởivậy, các giao dịch về bất động sản đầu t tác động rất mạnh đến hầu hết cáchoạt động kinh tế - xã hội của nền kinh tế quốc dân

1.2 Phân loại bất động sản đầu t

Bất động sản đầu t của doanh nghiệp có nhiều loại, có thể phân loạitheo nhiều tiêu thức khác nhau, phù hợp với yêu cầu quản lý từng loại bất

động sản đầu t Có thể căn cứ vào các tiêu thức sau đây để phân loại bất độngsản đầu t:

1.2.1 Phân loại theo mục đích sử dụng

Theo mục đích sử dụng, bất động sản đầu t đợc chia thành 3 loại:

1.2.1.1 Bất động sản cho thuê hoạt động, gồm: nhà cửa, quyền sử dụng

đất, cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc do doanh nghiệp đithuê tài chính đang đợc nắm giữ, nhằm mục đích thu lợi nhuận từ việc chothuê

1.2.1.2 Bất động sản chờ tăng giá để bán, bao gồm: nhà cửa, quyền sửdụng đất, cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp, doanh nghiệp đangnắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán

1.2.1.3 Bất động sản cha rõ mục đích sử dụng, bao gồm: quyền sử dụng

đất do doanh nghiệp mua và đang nắm giữ nhng cha rõ mục đích sử dụng

Với cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp nắm đợc kếtcấu bất động sản đầu t theo mục đích sử dụng Trên cơ sở đó, quản trị doanhnghiệp có những biện pháp quản lý và kinh doanh bất động sản đầu t đạt hiệuquả kinh tế cao nhất

1.2.2 Phân loại theo nội dung kinh tế

Theo nội dung kinh tế, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc chiathành 4 loại sau đây:

1.2.2.1 Nhà cửa

Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà do doanh nghiệp mua, xây dựng

mà doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờtăng giá để bán Đây là một loại bất động sản đầu t ở Việt Nam đang pháttriển và sẽ phát triển mạnh trong tơng lai

1.2.2.2 Quyền sử dụng đất

Bao gồm: quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua và đang nắm giữ vớimục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán, hoặc có thể cha rõmục đích sử dụng

1.2.2.3 Bất động sản thuê tài chính

Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà, quyền sử dụng đất do doanhnghiệp đi thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động

1.2.2.4 Cơ sở hạ tầng

Bao gồm: các cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp đã mua hoặc xây dựng và

đang nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động

5

Theo cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp thấy đợc vaitrò, tác dụng của từng loại tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản

đầu t để có những giải pháp quản lý và sử dụng có hiệu quả Đồng thời, có kếhoạch chủ động tính khấu hao cho từng loại bất động sản đầu t một cách chínhxác và khoa học

1.2.3 Phân loại theo hình thức sở hữu

Theo hình thức sở hữu, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc phânthành hai loại:

1.2.3.1 Bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp

Bao gồm: nhà, một phần của nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng dodoanh nghiệp mua hoặc xây dựng và đang đợc doanh nghiệp nắm giữ với mục

đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động

1.2.3.2 Bất động sản không thuộc sở hữu của doanh nghiệp

Bao gồm: nhà, một phần cửa nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng dodoanh nghiệp thuê tài chính và doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích chothuê hoạt động

Theo cách phân loại này, giúp quản trị doanh nghiệp nắm chắc đợcnhững thông tin về kết cấu bất động sản đầu t theo hình thức sở hữu Qua đó,giúp quản trị doanh nghiệp có những giải pháp xác thực trong quản lý và sửdụng vốn một cách tiết kiệm và hợp lý

Ngoài các cách phân loại bất động sản ở trên, còn có thể phân loại bất

động sản của doanh nghiệp thành 3 loại sau đây:

a) Bất động sản sử dụng: là những bất động sản đang sử dụng trong hoạt

động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nh: nhà xởng, vật kiến trúc,…

b) Bất động sản tồn kho: là những bất động sản thuộc hàng hóa bán ratrong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng, nh: quyền sử dụng đất, nhà hoặcmột phần nhà và đất mà doanh nghiệp mới mua đợc và đang nắm giữ sẽ bán rathị trờng trong thời gian ngắn

c) Bất động sản đầu t: là những bất động sản mà doanh nghiệp đangnắm giữ nhng chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê, nh: nhà cửa, một phần nhà

và đất, quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ tăng giá để bánhoặc cho thuê hoạt động

1.3 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu t

Một bất động sản đầu t đợc ghi nhận là tài sản phải đồng thời thỏa mãncả hai điều kiện sau đây:

1.3.1 Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai

Mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t là lợi nhuận Bởivậy, khi xác định một bất động sản đầu t có thỏa mãn điều kiện này để ghinhận là tài sản hay không, quản trị doanh nghiệp cần phải cân nhắc và đánhgiá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu đợc các lợi ích kinh tế trong tơnglai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểmghi nhận.

1.3.2 Nguyên giá của bất động sản đầu t phải đợc xác định một cách

đáng tin cậy

Để ghi nhận một bất động sản đầu t là tài sản thì nguyên giá của bất

động sản đầu t phải đợc xác định một cách chính xác Điều này, thể hiện quagiao dịch, mua bán, trao đổi bất động sản đầu t đã minh chứng và xác địnhgiá trị bất động sản đầu t

Nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu t là toàn bộ các chi phí (tiềnhoặc tơng đơng tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoảnkhác đa ra trao đổi để có đợc bất động sản đầu t tính đến thời điểm mua vàohoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu t đó

Tùy thuộc vào từng trờng hợp, nguyên giá của bất động sản đầu t đợcxác định nh sau:

- Nguyên giá của bất động sản đầu t mua vào, bao gồm: giá mua và cácchi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, nh: phí dịch vụ t vấn, lệ phí trớc bạ vàchi phí giao dịch liên quan khác Có thể viết theo công thức sau đây:

Giá trị bất động sản đợc mua = giá mua + các chi phí liên quan trực tiếp

- Trờng hợp mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm, nguyêngiá của bất động sản đầu t bằng giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua.Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợc hạchtoán vào chi phí tài chính (tài khoản 635) theo kỳ hạn thanh toán trừ khi sốchênh lệch đợc tính vào nguyên giá bất động sản đầu t theo quy định củachuẩn mực kế toán số 16 "chi phí đi vay"

- Nguyên giá của bất động sản đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế vàcác chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu t tính đến ngày hoàn thànhcông việc xây dựng

- Trờng hợp bất động sản đầu t thuê tài chính với mục đích để cho thuêhoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu t thì nguyên giácủa bất động sản đầu t đó tại thời điểm khởi đầu thuê đợc thực hiện theo quy

định của chuẩn mực kế toán số 06 "thuê tài sản"

7

Cần đặc biệt chú ý rằng, nguyên giá của bất động sản đầu t không baogồm các loại chi phí sau đây:

- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết để

đa bất động sản đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động)

- Các chi phí khi mới đa bất động sản đầu t vào hoạt động lần đầu trớckhi bất động sản đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến

- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc cácnguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu t

một số vấn đề về hạch toán bất động sản

đầu t trong các doanh nghiệp

Nguyễn Thu Hằng Lớp: KT 46 C - Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân 1.1 Một số quy định trong hạch toán bất động sản đầu t

Khi hạch toán hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t cần tôn trọngmột số quy định sau đây:

1.1.1 Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu t phát sinh sau ghinhận ban đầu phải đợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừkhi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu t tạo ra lợiích kinh tế trong tơng lai nhiều hơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu thìmới đợc ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu t

1.1.2 Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt

động, doanh nghiệp phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu t Khấuhao bất động sản đầu t đợc ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ Doanhnghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ớctính thời gian khấu hao và xác định phơng pháp khấu hao của bất động sản

1.1.4 Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất độngsản đầu t hoặc từ bất động sản đầu t sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hayhàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nh các trờng hợp sau

đây:

- Trờng hợp 1: bất động sản đầu t chuyển thành bất động sản chủ sở hữu

sử dụng chỉ khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này

- Trờng hợp 2: bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho chỉ khichủ sở hữu bắt đầu từ khi cho mục đích bán

- Trờng hợp 3: bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất độngsản đầu t chỉ khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuêhoạt động.

- Trờng hợp 4: hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu t chỉ khichủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

- Trờng hợp 5: bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tkhi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đa vào đầu t (trong giai đoạn xâydựng phải kế toán theo chuẩn mực kế toán số 03 - tài sản cố định hữu hình)

Cần lu ý rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu

t với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho đã trình bày ở trênkhông làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợc chuyển đổi và không làmthay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lậpbáo cáo tài chính của doanh nghiệp

1.1.5 Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu t màkhông có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tụcghi nhận là bất động sản đầu t trên tài khoản 217 - bất động sản đầu t cho đếnkhi bất động sản đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho

1.1.6 Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu t đợc ghi nhận là toàn bộgiá bán (giá bán cha có thuế GTGT đối với trờng hợp doanh nghiệp nộp thuếGTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế)

Trờng hợp doanh nghiệp bán theo phơng thức trả chậm thì doanh thu

đ-ợc xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán cha có thuế GTGT đốivới doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế) Khoảnchênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay đợc ghinhận là doanh thu thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 14 -doanh thu và thu nhập khác

1.1.7 Doanh nghiệp ghi giảm bất động sản đầu t trong các trờng hợpsau đây:

- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu t sang hàng tồn khohoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng

- Bán bất động sản đầu t

- Thanh lý bất động sản đầu t

- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại bất động sản đầu t cho ngời cho thuê1.1.8 Bất động sản đầu t đợc theo dõi chi tiết theo từng đối tợng ghi bất

động sản đầu t trong sổ "sổ theo dõi bất động sản đầu t" tơng tự nh tài sản cố

định

11

1.1.9 Hạch toán bất động sản đầu t đối với doanh nghiệp chuyên kinhdoanh bất động sản và đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất

động sản

a Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, thì:

- Bất động sản mua về, xác định rõ mục đích để bán trong kỳ thì hạchtoán vào tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu t

- Bất động sản mua về đợc xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng laihoặc để chuyên cho thuê hoạt động thì hạch toán vào tài khoản 217 - bất độngsản đầu t

b Đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản thì chỉ

sử dụng tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu t

2.1 Chứng từ và tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t

2.1.1 Chứng từ kế toán

Quy trình hạch toán bất động sản đầu t bao giờ cũng bắt đầu từ nhữngchứng từ kế toán Đó là căn cứ quan trọng đầu tiên của mọi quy trình hạchtoán

Chứng từ hạch toán bất động sản đầu t, bao gồm:

- Chứng từ mua bán, thanh lý, cho thuê bất động sản đầu t, bao gồm:hợp đồng cho thuê, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu chi,…

- Chứng từ chi phí nâng cấp, sửa chữa bất động sản đầu t, gồm: biên bảnbàn giao, sửa chữa tài sản cố định, phiếu chi,…

- Các quyết định chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng sangbất động sản đầu t,…

2.1.2 Tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t

Để hạch toán bất động sản đầu t, ngời ta sử dụng TK 217 - bất động sản

đầu t Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tănggiảm bất động sản đầu t của doanh nghiệp trong kỳ theo nguyên giá

Bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t tăng trong kỳ

Bên Có: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t giảm trong kỳ

Số d bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t hiện có trong kỳ.Ngoài ra, trong hạch toán bất động sản đầu t còn sử dụng một số tàikhoản nh sau:

- Tài khoản 2147 - khấu hao bất động sản đầu t

- Tài khoản 1567 -hàng hóa bất động sản đầu t

Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến độngcác loại hàng hóa bất động sản đầu t của các doanh nghiệp không chuyên kinhdoanh bất động sản.

Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - hàng hóa bất độngsản đầu t, nh sau:

Bên Nợ: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế

+ Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản mua về để bán

+ Giá trị còn lại của bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho+ Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghităng nguyên giá hàng hóa bất động sản đầu t chờ bán

+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kêBên Có: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế

+ Giá trị thực tế của hàng hóa bất động sản đầu t đã bán hoặc chuyểnthành bất động sản đầu t

+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê

Số d bên Nợ: phản ánh trị giá thực tế hàng hóa bất động sản còn lại cuốikỳ

- Tài khoản 632 - giá vốn hàng bán

- TK 5117 - doanh thu kinh doanh bất động sản đầu t

- TK 241 - xây dựng cơ bản dở dang

- TK 111, 112, 131, 331,…

3.1 Trình tự hạch toán bất động sản đầu t

Trình tự hạch toán bất động sản đầu t một số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu,

là 20 triệu đồng Doanh nghiệp thanh toán cho bên bán bằng tiền gửi ngânhàng Thuế GTGT là 1% doanh nghiệp thanh toán bằng tiền mặt Với mảnh

đất trên, doanh nghiệp sẽ nắm giữ và chờ tăng giá mới bán Các chi phí khác

có liên quan trực tiếp đến việc mua mảnh đất trên là 10 triệu đồng và đã thanhtoán bằng tiền mặt

yêu cầu: xác định nguyên giá của mảnh đất trên Định khoản các

nghiệp vụ kinh tế và phản ánh vào tài khoản kế toán của doanh nghiệp theo tàiliệu trên

Bài giải:

Theo tài liệu trên, nguyên giá của mảnh đất mà doanh nghiệp đã mua và

đang nắm giữ đợc xác định nh sau:

- Giá mua: 300m2 x 20 triệu đồng = 6.000 triệu đồng

- Các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc mua mảnh đất trên là 10triệu đồng

Tổng cộng nguyên giá của mảnh đất trên mà doanh nghiệp đã mua là

Sơ đồ 1: Quy trình hạch toán mua bất động sản đầu t

Cũng theo tài liệu của ví dụ 1 nhng doanh nghiệp nộp thuế GTGT theophơng pháp trực tiếp thì các nghiệp vụ kinh tế trên đợc định khoản nh sau: 1b) Nợ TK 217: 6010

Có TK 112: 6000

Có TK 111: 10Các nghiệp vụ kinh tế trên đợc phản ánh vào tài khoản của doanhnghiệp nh sau:

Sơ đồ 2: Quy trình hạch toán mua bất động sản đầu t

3.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm

- Trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ,

Có TK 331 - Phải trả cho ngời bán

- Trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếp, kếtoán ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu t

Nợ TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn

Có TK 331 - Phải trả cho ngời bán

- Trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếp, kếtoán ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu t

Nợ TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn

Có TK 331 - Phải trả cho ngời bán

- Hàng kỳ, doanh nghiệp tính lãi và phân bổ số lãi phải trả cho việcmua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm, kế toán ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí hoạt động tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn

- Khi thanh toán tiền cho ngời bán, kế toán ghi

Nợ TK 331- Phải trả cho ngời bán

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính

Có các TK 111, 112, …

Ví dụ 2: Một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản Trongnăm, doanh nghiệp mua một ngôi nhà 10 tầng, tổng diện tích nhà là 3000m2,với giá mua là 10 triệu đồng/m2 Doanh nghiệp mua theo phơng thức trả góptrong 10 năm, với lãi suất 7%/năm Thuế GTGT doanh nghiệp nộp theo phơngpháp khấu trừ 1% Chi phí có liên quan trực tiếp việc mua nhà của doanhnghiệp là 30 triệu đồng và đã thanh toán bằng tiền mặt

Yêu cầu:

Xác định nguyên giá của tòa nhà mà doanh nghiệp đã mua và đang nắmgiữ Định khoản các nghiệp vụ kinh tế và phản ánh vào tài khoản của doanhnghiệp Biết rằng: Tổng số tiền mua nhà mà doanh nghiệp thanh toán cho bênbán trong 10 năm là nh nhau và doanh nghiệp thanh toán bằng tiền gửi ngân hàng

+ Chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua nhà: 30 triệu đồng

Tổng nguyên giá ban đầu của tòa nhà: 30030 triệu đồng

- Tính số tiền lãi mà doanh nghiệp phải trả trong 10 năm cho bên bántheo phơng thức trả chậm:

+ Năm thứ nhất: doanh nghiệp thanh toán cho bên bán ngay 10% nênkhông chịu tiền lãi

+ Năm thứ hai: doanh nghiệp thanh toán cho bên bán với tổng số tiềnlãi là: (30.000 - 3000) x 7% = 1890 (triệu đồng)

+ Năm thứ ba: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiềnlãi là (27.000 - 3000) x 7% = 1680 (triệu đồng)

+ Năm thứ t: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiền lãi

+ Năm thứ tám: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiềnlãi là (12.000 - 3000) x 7% = 630 (triệu đồng)

+ Năm thứ chín: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiềnlãi là (9.000 - 3000) x 7% = 420 (triệu đồng)

+ Năm thứ mời: doanh nghiệp phải thanh toán cho bên bán tổng số tiềnlãi là (6.000 - 3000) x 7% = 210 (triệu đồng)

Tổng cộng trong 10 năm, doanh nghiệp phải trả tổng số tiền lãi cho bênbán theo phơng thức trả góp với số tiền là: 9.450 triệu đồng

Căn cứ vào số liệu trên, kế toán định khoản các nghiệp vụ kinh tế, nhsau:

Sơ đồ 3: Quy trình hạch toán tăng bất động sản đầu t

Giả sử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên nộp thuế GTGT theophơng pháp trực tiếp thì kế toán định khoản nh sau: