HỒ CHÍ MINH Mục tiêu Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản
Trang 1KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 2
PHẦN 2
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH
Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu
sử dụng Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư
Xử lý nghiệp vụ kế tóan bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản
kế toán.
Nêu nguyên tắc trình bày và thuyết minh trên báo cáo tài chính liên quan đến bất động sản đầu tư
Giải thích các khác biệt trong quan điểm giữa kế toán và thuế khi xử
lý các giao dịch bất động sản đầu tư Trình bày việc tổ chức công tác chứng từ và ghi sổ kế toán chi tiết
2
Nội dung
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
Trình bày và công bố thông tin trên BCTC
Khác biệt giữa kế toán và thuế liên quan đến BĐSĐT
Tổ chức lập chứng từ, ghi chép sổ kế toán
Tài khoản 217, 2147, 1567, 5117, 632 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu
4
Trang 2Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kỳ Nguyên giá BĐS đầu tư tăng
trong kỳ
Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư còn lại
cuối kỳ
Hao mòn bất động sản đầu tư tăng lên trong kỳ
Hao mòn bất động sản đầu tư giảm đi trong kỳ
Dư Có
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư luỹ kế đến cuối kỳ.
6
Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản
Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất động sản đầu tư;
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động
sản mua về để bán;
•Giá trị còn lại của bất động sản đầu
tư chuyển thành hàng tồn kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp
triển khai cho mục đích bán ghi tăng
giá gốc hàng hoá bất động sản chờ
bán
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất động
sản còn lại cuối kỳ.
Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh trong kỳ.
•Kết chuyển doanh thu thuần để xác định kết quả kinh doanh trong kỳ
KHÔNG CÓ SỐ DƯ CUỐI KỲ
8
Trang 3Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ
để xác định kết quả hoạt động kinh doanh.
Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong
kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo
BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính
vào nguyên giá BĐS đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho
thuê hoạt động BĐS đầu tư trong
kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán,
thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý
BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ.
KHÔNG CÓ SỐ DƯ CUỐI KỲ
Mua BĐS đầu tư Xây dựng BĐS đầu tư Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Bán BĐS đầu tư
Khấu hao BĐS đầu tư Cho thuê hoạt động BĐS Bán bất động sản đầu tư Cải tạo BĐS đầu tư để bán Chuyển đổi mục đích nắm giữ
10
Mua bất động sản đầu tư
TK 217
TK 11*, 331, …
TK 133
TK 333
Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, giá mua là 1.400 trđ thanh toán bằng chuyển khoản
Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 7 trđ Giá trị nhà trên đất được xác định là 200 trđ DN mua chờ tăng giá để bán lại
12
Trang 4Mua trả chậm
TK 217
TK 11*, 331, 333
TK 133
Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, giá mua trả ngay là 5.000 trđ Tại thời điểm mua phải thanh toán ngay 1.500 trđ, số còn lại trả dần trong 10 năm, mỗi năm 350 trđ DN chuyển khoản 1.500 trđ trả cho người bán Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm là 2.310 trđ.
Thuế trước bạ phải nộp là 25 trđ bằng tiền mặt.
Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 trđ, trong đó
có thuế GTGT 0,2 trđ.
Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
14
BĐS đầu tư qua xây dựng
TK 241
TK 11*, 331…
TK 133
TK 217
Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 trđ trả ngay bằng tiền mặt Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau:
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 trđ – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 trđ – Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 trđ – Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 trđ – Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 trđ
10 tháng sau công trình hoàn thành và sẳn sàng để bán hoặc cho thuê hoạt động.
16
Trang 5Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Tăng lợi ích kinh tế:
TK 241
TK 11*, 331…
TK 133
TK 217
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
Không tăng lợi ích kinh tế:
TK 632
TK 11*, 331…
TK 133
TK 242
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán
18
Bài tập thực hành số 4
Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất động
sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh
gồm:
– Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 trđ, trong đó có
thuế GTGT 20, đã thanh toán bằng TGNH.
– Nhân công khoán cho nhà thầu 50 trđ, thanh toán bằng chuyển
khoản.
– Chi phí khác bằng tiền mặt 10 trđ.
Công việc nâng cấp đã hoàn thành, đưa vào cho thuê
Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường nhà bị thấm Công ty An Phương đã khoán cho công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa với tổng chi phí là là 5,5 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt
20
Trang 6Khấu hao bất động sản đầu tư
TK 2147
TK 632
TK 632
TK 2147
TK 632
TK 11*, 331
TK 133
TK 3387
TK 11*, 131
TK 3331
TK 3331
22
Bài tập thực hành số 6
Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư,
thời hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi
tháng là 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10% Theo
thoả thuận bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng
Doanh nghiệp đã nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu
tiên
Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
500.000đ Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ
này là 2.000.000đ
TK 632
TK 217
TK 2147
TK 5117
TK 11*, 131
TK 3331
24
Trang 7Bài tập thực hành số 7
Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có
nguyên giá là 1.200 trđ, đã trích khấu hao 100 trđ Giá
bán chưa thuế GTGT là 2.000 trđ, thuế GTGT 10%, đã
thu bằng chuyển khoản
TK 1567
TK 217
TK 2147
TK 154
TK 11*, 152,
331, 334,…
TK 133
26
Bài tập thực hành số 8
Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định cải
tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp đồng đã
ký kết Bất động sản này có nguyên giá là 1.020trđ, đã
trích khấu hao 20 trđ
Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng chuyển
khoản 44 trđ, trong đó có thuế GTGT 4 trđ Công việc cải
tạo đã xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng
BĐS đầu tư BĐS CSH sử dụng BĐS CSH sử dụngBĐS đầu tư BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư
28
Trang 8Bất động sản đầu tư và BĐS CSH sử dụng
TK 217
TK 2147
TK 213
TK 211
TK 2141, 2143
BĐS đầu tư thành BĐS CSH sử dụng
TK 217
TK 211, 213
TK 2141, 2143
BĐS CSH sử dụng thành BĐS đầu tư
Khi CSH bắt đầu sử dụng Khi CSH kết thúc sử dụng TS
29
TK 2147
Bài tập thực hành số 9
Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới thiệu sản phẩm Khu văn phòng cho thuê này có nguyên giá 3.000 trđ, giá trị quyền sử dụng đất là 2.000 trđ (không thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.000trđ, đã khấu hao đến thời điểm hiện tại là 500 trđ
Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 13 trđ,
kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 năm
30
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS
TK 217
TK 1567
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS
TK 217
TK 1567
Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư
TK 2147
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
Trang 9Thuyết minh BĐS ĐT - Vinamilk 33 Thuyết minh BĐS ĐT - Vinamilk 34
Trang 10Thuyết minh Doanh thu BĐS - Vinamilk 37 Khác biệt thuế và kế toán
Chênh lệch giữa thuế và kế toán có thể phát sinh trong thời gian nắm giữa BĐS chờ tăng giá
38
Bài tập thực hành số 10
1/1/20x0, Cty thương mại T mua một tòa nhà với NG
1.000 trđ, nắm giữ chờ tăng giá rồi bán Kế toán khấu
hao tòa nhà theo phương pháp đường thẳng, thời gian
khấu hao 20 năm
Ngày 1/1/20x5, DN bán tòa nhà với giá 1.300 trđ
Cơ quan thuế không chấp nhận chi phí khấu hao BĐS
trong thời gian chờ tăng giá do chưa có doanh thu
tương ứng
=> Xác định chênh lệch thuế trong từng năm?
Hợp đồng mua bán bất động sản Chứng từ nộp thuế khi mua BĐS Hoá đơn GTGT mua vào và bán BĐS Hoá đơn GTGT phát hành khi cho thuê BĐS Phiếu thu/Phiếu chi, GB Nợ/GB Có của Ngân hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng Các chứng từ khác…
40
Trang 11Sổ kế toán 41