Phân tích các yếu tố ảnh hưởng hiệu quả marketing lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn hiện nay

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng hiệu quả Marketing lĩnh vựcBất Động Sản trong giai đoạn hiện nay Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt N

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng hiệu quả Marketing lĩnh vực

Bất Động Sản trong giai đoạn hiện nay

Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay ( những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà nội và Tp Hồ Chí Minh

Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp ( có sẵn) và số liệu sơ cấp ( qua quan sát và phỏng vấn)

để minh họa cho bài viết

Bài làm

Với một đất nước có dân số đông như Việt Nam ( khoảng 80 triệu người), nhà ở luôn là một vấn đề được nhiều người quan tâm Những năm lại đây, những bước phát triển quan trọng và mạnh mẽ trong kinh tế đã nâng cao đời sống của người dân nước

ta, kèm theo đó là sự tăng trưởng không ngừng về nhu cầu nhà ở đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Chính vì vậy, thị trường bất động sản và nhà ở luôn là một thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng loại, muôn vàn hình thức khác nhau Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing Có thể thấy, marketing là một khoảng chi phí vô hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ cảm thấy

vô bổ khi chi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại doanh nghiệp mà lợi ích thì khó thể đo lường trước Thế nhưng, những nhà đầu tư thực thụ sẽ nhìn thấy tầm quan trọng của marketing bất động sản Nó chính

là công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu

Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn bao giờ hết Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt

để lợi ích của marketing bất động sản Hay chính xác hơn là nó chưa thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng không quá dồi dào về nguồn vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing Nhưng hiện nay, chúng ta nhận thấy rằng bất động sản chuyển nhượng sắp phải bước lên sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu người và chính sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt là tâm lý hoang mang của người dân khi mua nhà trước tình hình giảm giá hiện nay Tất cả nguyên nhân trên đòi hỏi một thị trường bất động sản minh bạch hơn ra đời, một thị trường bất động sản thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự Khi ấy, vai trò của nghiên cứu marketing bất động sản được đề cao

Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh của nó, cung – cầu vận hành theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và cung ứng mà cần có sự hổ trợ của công cụ marketing Markeing hiện nay tại các doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp Tuy nhiên, chiến lược được xem trọng nhất chỉ có chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm tại doanh nghiệp vẫn chưa được quan tâm thực hiện bài bản, trừ một số dự án cao cấp có vốn đầu tư lớn mới có sự hỗ trợ của các công ty nghiên cứu thị trường thuê ngoài Phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều đầu tư theo khả năng tài chính trong các phân khúc thị trường có khả năng sinh lợi cao

Khi nghiên cứu marketing trong từng lĩnh vực riêng biệt cũng cần phải có sự hiểu biết nhất định về tính chất sản phẩm và đặc điểm thị trường của hàng hóa chuyên biệt đó Ứng dụng nghiên cứu marketing trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tuy

đã đạt được ít nhiều thành quả đáng kể, là công cụ hữu hiệu trong quản trị doanh nghiệp, giúp đẩy nhanh quá trình tiêu thụ sản phẩm Nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế trong nghiên cứu marketing như: tiêu chí nhận dạng và đáp ứng nhu cầu, xác định các phân khúc thị trường bất động sản,

xác định các nhân tố ảnh hưởnng chuyên biệt đến hành vi lựa vị trí cư trú và loại hình nhà ở, định hướng đầu tư và lợi nhuận đầu tư

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng thông qua hai mô hình sau:Các yếu tố ảnh hưởng

từ môi trường vĩ mô Mô hình PEST Và các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành

-Mô hình 5 lực lượng của Michael Porter

Mô hình PEST:

Political (Thể chế - Luật pháp)

Economics (Kinh tế)

Sociocultrural (Văn hóa - Xã hội)

Technological (Công nghệ)

Đây là bốn yếu tố vĩ mô có ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành kinh tế nói chung trong

đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, các yếu tố này là các yếu tố bên ngoài của doanh nghiệp và ngành, ngành phải chịu các tác động của nó đem lại như một yếu tố khách quan Các doanh nghiệp dựa trên các tác động sẽ đưa ra những chính sách, hoạt động kinh doanh phù hợp

1.Các yếu tố Thể chế - Luật pháp:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể

có những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể như:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào

địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại

Thành phố

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản,…vvv

2 Các yếu tố Kinh tế:

- Việt Nam là một nước đang phát triển, chính vì vậy tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt

Nam ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến tốc độ tăng trưởng của các ngành nghề kinh doanh, một trong số đó là lĩnh vực kinh doanh bất động sản Theo Tổng cục thống kê, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao và ổn định từ năm 2003 đến năm

2007 tốc độ tăng trưởng trong khoảng từ 7,23% đến 8,44%, năm 2008 tốc độ tăng trưởng GDP giảm xuống còn 6,23%, năm 2009 đạt 5,2% do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều

hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng

Ngoài ra còn phụ thuộc vào mốt số yếu tố sau:

 Tình hình Cung - Cầu bất động sản trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

 Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng…

3 Các yếu tố văn hóa xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:

chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Văn hoá với tư cách là yếu tố của môi trường marketing ảnh hưởng toàn diện đến hoạt động marketing của các Doanh nghiệp

4 Yếu tố công nghệ:

- Sự thay đổi về công nghệ có tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và xã hội, tới những lĩnh vực bao chùm đời sống vất chất,…tới những lĩnh như Marketing, bất động sản, sản xuất, Nó làm thay đổi phương thức sản xuất, nhìn nhận vấn đề, …

- Thực tế cho thấy những xu thế trong lĩnh vực kỹ thuật - công nghệ đều có những ảnh hưởng tới các quyết định marketing, tới mọi lĩnh vực, nhất là xét về dài hạn Những thay đổi công nghệ vừa tác động mạnh mẽ tới phương thức sản xuất của doanh bất động sản cần am hiểu về công nghệ xây dựng, thi công, thiết kế, quảng bá hình ảnh….để có thể tiếp cận các khách hàng mục tiêu một cách hiệu quả nhất

Mô hình 5 lực lượng của Michael Porter

1 Áp lực cạnh tranh của nhà cung cấp

- Dựa trên mô hình của M Porter ta có thể nhận thấy ngoài ảnh hưởng, tác động

từ các nhân tố bên ngoài (vĩ mô) đến marketing trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì ngay tại các yếu tố của ngành cũng có những tác động, ảnh hưởng, đến cung cầu, giá cả, của thị trường bất động sản Cụ thể ta đi phân tích những lực lượng sau:

- Trong thời gian gần đây cùng với sự phát triển mạnh mẽ về quy mô của TTCK

Việt Nam đã thu hút, huy động được nguồn vốn dồi dào cho các công ty trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như Công ty Phát triển Nhà Từ Liêm ( mã CK NTL),Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (mã CK:

SJS), Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam (mã CK: VNI), HAG… Qua đó các công ty đã đẩy mạnh đầu tư, mở rộng các dự án khu đô thị, khu chung cư cao tầng,…

- Ngoài ra, cũng có rất nhiều dự án về bất động sản được các nhà đầu tư cá nhân,

tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng hoặc góp vốn tham gia,…như dự

án tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower…

- Do vậy việc kinh doanh bất động sản trong thời gian qua tuy mang lại lợi nhuận

lớn nhưng cũng có rất nhiều áp lực có ảnh hưởng và tác động đến nguồn cung bất động sản ra thị trường và tới tay khách hàng, người tiêu dùng

2 Áp lực cạnh tranh từ khách hàng

Nguồn cung trên thị trường bất động sản trong thời gian qua là khá lớn Do vậy, các khách hàng, người tiêu dùng cũng cần các sản phẩm có chất lượng, thiết kế đẹp, vị trí thuận tiện trong giao thông hơn nữa giá cả cũng phải hợp lý, đó cũng chính là các

áp lực cạnh tranh từ khách hàng mà nhà cung cấp phải tìm hiểu và có những chiến lược cho công tác marketing sản phẩm của mình một cách tốt nhất

3 Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn:

Theo M-Porter, đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trên trong ngành nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay

ít, áp lực của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau

 Sức hấp dẫn của ngành: Yếu tố này được thể hiện qua các chỉ tiêu như tỉ suất

sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp trong ngành, mà kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đem lại lợi nhuận lớn, tỷ suất sinh lợi cao,

 Những rào cản gia nhập ngành: là những yếu tố làm cho việc gia nhập vào một

ngành khó khăn và tốn kém hơn

4 Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế:

Sản phẩm thay thế là sản phẩm cho phép thỏa mãn cùng nhu cầu với sản phẩm hiện tại của ngành Đặc điểm cơ bản của chúng là thường có ưu thế hơn so với sản phẩm bị thay thế ở các đặc trưng riêng biệt Do vậy, chúng gây sức ép đến các doanh nghiệp trong ngành về thị trường và khách hàng Đe doạ này đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự phân tích, theo dõi thường xuyên những tiến bộ kỹ thuật – công nghệ, trong đó liên

quan trực tiếp là đổi mới công nghệ, đổi mới sản phẩm Hơn nữa sự thay đổi nhu cầu thị trường cũng là yếu tố quan trọng tạo ra sự đe dọa này

5 Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành:

Không chỉ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản mà còn rất nhiều các doanh nghiệp khác cũng tham gia lĩnh vực này vô hình chung đã tạo ra một áp lực cạnh tranh trực tiếp với nhau và sức ép trở lại lên ngành Trong một ngành các yếu tố sau sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh trên các đối thủ như:

 Tình trạng ngành, cấu trúc của ngành, các rào cản rút lui…

Kinh doanh Bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc,

áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

II Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay ( những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà nội và

Tp Hồ Chí Minh.

Môc tiªu Marketing nãi chung ph¶i dùa trªn nghiªn cøu “ khoa häc” những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai Những nghiên cứu “khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? Và như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản,

định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty

+ Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường Do vậy, ngoài việc cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược

có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó

+ Sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường là tài sản đối lớn đối với mọi người vì vậy việc quyết định mua/bán thông thường được các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng

vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von là “marketing cảm xúc”

Để trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay chúng ta cần :

 Việc đầu tiên là cần nắm bắt thông tin thị trường có thể qua tìm hiểu, qua điều tra, phỏng vấn… hiểu rõ nhu cầu, đặc tính, hành vi thái độ khách hàng, người tiêu dùng đối với Bất động sản, vị trí của Bất động sản, giá trị bất động sản…

 Thứ nữa cần am hiểu hệ thống luật pháp quy định, đặc biệt là các quy định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

 Có khao khát, đam mê, hoài bão trong kinh doanh,…

 Lập kế hoạch, chiến lược kinh doanh , chi tiết, cụ thể

 Bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn do vậy để có thể tham gia kinh doanh

và thành công thì điều rất quan trọng cần có chính là nguồn lực, tiềm lực tài chính, mối quan hệ đối với ngân hàng, công ty bất động sản, cơ quan hành chính, thuế…

 Thị trường bất động sản luôn luôn có sự biến động, lúc tăng, lúc giảm, lúc trầm lắng do rất nhiều yếu tố tác động trực tiếp, tác động gián tiếp,… Do vậy, người kinh doanh bất động sản phải có sự nhạy bén nhận định thị trường, sự biến động của thị trường…, để có thế đưa ra các quyết định tốt nhất

 Trong thời gian vừa qua nhất là trong thời điểm cuối năm 2008 và 2009 do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới bắt nguồn từ Mỹ và đã có những tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam Chính phủ, các bộ ban ngành cũng liên tục đưa ra các chính sách điều chỉnh để hỗ trợ để kinh tế dần vào ổn định

Do vậy việc đánh giá được tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính của nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực marketing,…là hết sức cần thiết, phòng ngừa rủi ro, bảo toàn được nguồn vốn,

…

 Uy tín trong kinh doanh cũng là điều rất cần thiết không chỉ trong lĩnh vực này

 Ngoài các đặc điểm để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay được nêu ở trên thì việc Marketing, quảng bá cho bất động sản cũng đóng một vai trò hết sức quan trọng

 Lúc thị trường đang sôi động thì marketing tốt sẽ nâng giá trị căn nhà bạn bán trong mắt người mua lên làm cho căn nhà bán được giá cao hơn, còn những lúc

thị trường "đóng băng" marketing tốt cho bất động sản chính là sự khác biệt

giữa việc bán được nhà hay là sẽ không có ai mua nhà

 Marketing cho căn nhà không làm cho bạn chắc chắn bán được nhà nhưng việc marketing sẽ làm được điều vô cùng quan trọng mà chắc chắn khi bán nhà bạn phải cần tới, đó là sẽ có nhiều người liên hệ hỏi thăm về căn nhà mà bạn sắp bán

 Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng nắm được nhất là trong cuộc sống hiện đại khi mà ta không có nhiều thời gian Do đó mà các dịch vụ marketing cho bất động sản thường đi kèm với các công ty kinh doanh các dịch

vụ bất động sản Chúng ta có thể xem xét một vài chiêu thức có thể dẫn đến thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như sau:

TÁM QUY TẮC VÀNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Những người bình thường chấp nhận thế giới như vốn dĩ của nó Những người phi lý luôn cố thay đổi thế giới cho phù hợp với ý muốn của họ Đó là lý do tại sao tất cả những tiến bộ của chúng ta đều phụ thuộc vào chính những người phi lý này Việc đầu tư BĐS rất dễ lôi cuốn Một là bạn rất say mê hai là không Nếu bạn không say mê bạn không thể giả vờ được và nếu bạn không thể che giấu được Nếu việc chạy xe quanh thành phố xem xét các BĐS là cực hình đối với bạn thì có lẽ kinh doanh BĐS không hợp với bạn Nhưng nếu bạn hoàn toàn hứng thú trong bạn có những yếu tố của một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp

1 Bạn kiếm tiền ngay khi bạn mua