Phân tích các yếu tố ảnh hưởng hiệu quả marketing lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn hiện nay

Phân tích yếu tố ảnh hưởng hiệu Marketing lĩnh vực Bất Động Sản giai đoạn Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam ( đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà nội Tp Hồ Chí Minh Hãy sử dụng số liệu thứ cấp ( có sẵn) số liệu sơ cấp ( qua quan sát vấn) để minh họa cho viết Bài làm Với đất nước có dân số đông Việt Nam ( khoảng 80 triệu người), nhà vấn đề nhiều người quan tâm Những năm lại đây, bước phát triển quan trọng mạnh mẽ kinh tế nâng cao đời sống người dân nước ta, kèm theo tăng trưởng không ngừng nhu cầu nhà đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Chính vậy, thị trường bất động sản nhà thị trường hấp dẫn đầy tiềm nhà đầu tư nước Hiện nay, nhấp chuột, giới bất động sản mở trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng loại, muôn vàn hình thức khác Thế nên, nhà đầu tư khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến Họ phải vận động nhằm tiêu thụ sản phẩm Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm kể đến vai trò quan trọng chiến lược marketing Có thể thấy, marketing khoảng chi phí vô hình, nhà đầu tư không chuyên cảm thấy vô bổ chi trả hàng loạt khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing doanh nghiệp mà lợi ích khó thể đo lường trước Thế nhưng, nhà đầu tư thực thụ nhìn thấy tầm quan trọng marketing bất động sản Nó công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư suốt trình tạo lập dự án tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo lợi nhận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu Marketing bất động sản dần thể vai trò nòng cốt hết Tuy nhiên doanh nghiệp nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Hay xác chưa thật cần thiết khứ nhà đầu tư không dồi nguồn vốn để thực hoàn chỉnh chiến lược nghiên cứu marketing Nhưng nay, nhận thấy bất động sản chuyển nhượng phải bước lên sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức nhà ở, đất đầu người sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt tâm lý hoang mang người dân mua nhà trước tình hình giảm giá Tất nguyên nhân đòi hỏi thị trường bất động sản minh bạch đời, thị trường bất động sản thể chất cạnh tranh thật Khi ấy, vai trò nghiên cứu marketing bất động sản đề cao Một thị trường trở trạng thái cạnh tranh nó, cung – cầu vận hành theo chế việc tiêu thụ sản phẩm không đơn giản sản xuất cung ứng mà cần có hổ trợ công cụ marketing Markeing doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp Tuy nhiên, chiến lược xem trọng có chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút ý khách hàng Giai đoạn nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, nghiên cứu định vị sản phẩm doanh nghiệp chưa quan tâm thực bản, trừ số dự án cao cấp có vốn đầu tư lớn có hỗ trợ công ty nghiên cứu thị trường thuê Phần lớn doanh nghiệp nước đầu tư theo khả tài phân khúc thị trường có khả sinh lợi cao Khi nghiên cứu marketing lĩnh vực riêng biệt cần phải có hiểu biết định tính chất sản phẩm đặc điểm thị trường hàng hóa chuyên biệt Ứng dụng nghiên cứu marketing lĩnh vực bất động sản Việt Nam đạt nhiều thành đáng kể, công cụ hữu hiệu quản trị doanh nghiệp, giúp đẩy nhanh trình tiêu thụ sản phẩm Nhưng tồn số hạn chế nghiên cứu marketing như: tiêu chí nhận dạng đáp ứng nhu cầu, xác định phân khúc thị trường bất động sản, xác định nhân tố ảnh hưởnng chuyên biệt đến hành vi lựa vị trí cư trú loại hình nhà ở, định hướng đầu tư lợi nhuận đầu tư Phân tích yếu tố ảnh hưởng thông qua hai mô hình sau:Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô - Mô hình PEST Và yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành Mô hình lực lượng Michael Porter Mô hình PEST: Political (Thể chế - Luật pháp) Economics (Kinh tế) Sociocultrural (Văn hóa - Xã hội) Technological (Công nghệ) Đây bốn yếu tố vĩ mô có ảnh hưởng trực tiếp đến ngành kinh tế nói chung có lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, yếu tố yếu tố bên doanh nghiệp ngành, ngành phải chịu tác động đem lại yếu tố khách quan Các doanh nghiệp dựa tác động đưa sách, hoạt động kinh doanh phù hợp 1.Các yếu tố Thể chế - Luật pháp: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường Bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể như: - Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng - Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam - Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà Thành phố - Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế Nhà nước bất động sản,…vvv Các yếu tố Kinh tế: - Việt Nam nước phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến tốc độ tăng trưởng ngành nghề kinh doanh, số lĩnh vực kinh doanh bất động sản Theo Tổng cục thống kê, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao ổn định từ năm 2003 đến năm 2007 tốc độ tăng trưởng khoảng từ 7,23% đến 8,44%, năm 2008 tốc độ tăng trưởng GDP giảm xuống 6,23%, năm 2009 đạt 5,2% ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế giới - Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng Ngoài phụ thuộc vào mốt số yếu tố sau:  Tình hình Cung - Cầu bất động sản khu vực  Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực  Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực  Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )  Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng  Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác  Tỷ lệ thuế mức thuế suất  Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng vùng… Các yếu tố văn hóa xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Văn hoá với tư cách yếu tố môi trường marketing ảnh hưởng toàn diện đến hoạt động marketing Doanh nghiệp Yếu tố công nghệ: Sự thay đổi công nghệ có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội, tới - lĩnh vực bao chùm đời sống vất chất,…tới lĩnh Marketing, bất động sản, sản xuất, Nó làm thay đổi phương thức sản xuất, nhìn nhận vấn đề, … Thực tế cho thấy xu lĩnh vực kỹ thuật - công nghệ có - ảnh hưởng tới định marketing, tới lĩnh vực, xét dài hạn Những thay đổi công nghệ vừa tác động mạnh mẽ tới phương thức sản xuất doanh bất động sản cần am hiểu công nghệ xây dựng, thi công, thiết kế, quảng bá hình ảnh….để tiếp cận khách hàng mục tiêu cách hiệu Mô hình lực lượng Michael Porter Áp lực cạnh tranh nhà cung cấp - Dựa mô hình M Porter ta nhận thấy ảnh hưởng, tác động từ nhân tố bên (vĩ mô) đến marketing lĩnh vực kinh doanh bất động sản yếu tố ngành có tác động, ảnh hưởng, đến cung cầu, giá cả, thị trường bất động sản Cụ thể ta phân tích lực lượng sau: - Trong thời gian gần với phát triển mạnh mẽ quy mô TTCK Việt Nam thu hút, huy động nguồn vốn dồi cho công ty lĩnh vực kinh doanh bất động sản Công ty Phát triển Nhà Từ Liêm ( mã CK NTL),Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị KCN Sông Đà (mã CK: SJS), Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam (mã CK: VNI), HAG… Qua công ty đẩy mạnh đầu tư, mở rộng dự án khu đô thị, khu chung cư cao tầng,… - Ngoài ra, có nhiều dự án bất động sản nhà đầu tư cá nhân, tổ chức nước tham gia đầu tư xây dựng góp vốn tham gia,…như dự án tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower… - Do việc kinh doanh bất động sản thời gian qua mang lại lợi nhuận lớn có nhiều áp lực có ảnh hưởng tác động đến nguồn cung bất động sản thị trường tới tay khách hàng, người tiêu dùng Áp lực cạnh tranh từ khách hàng Nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua lớn Do vậy, khách hàng, người tiêu dùng cần sản phẩm có chất lượng, thiết kế đẹp, vị trí thuận tiện giao thông giá phải hợp lý, áp lực cạnh tranh từ khách hàng mà nhà cung cấp phải tìm hiểu có chiến lược cho công tác marketing sản phẩm cách tốt Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn: Theo M-Porter, đối thủ tiềm ẩn doanh nghiệp chưa có mặt ngành ảnh hưởng tới ngành tương lai Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp lực họ tới ngành mạnh hay yếu phụ thuộc vào yếu tố sau  Sức hấp dẫn ngành: Yếu tố thể qua tiêu tỉ suất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp ngành, mà kinh doanh bất động sản lĩnh vực đem lại lợi nhuận lớn, tỷ suất sinh lợi cao,  Những rào cản gia nhập ngành: yếu tố làm cho việc gia nhập vào ngành khó khăn tốn Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế: Sản phẩm thay sản phẩm cho phép thỏa mãn nhu cầu với sản phẩm ngành Đặc điểm chúng thường có ưu so với sản phẩm bị thay đặc trưng riêng biệt Do vậy, chúng gây sức ép đến doanh nghiệp ngành thị trường khách hàng Đe doạ đòi hỏi doanh nghiệp phải có phân tích, theo dõi thường xuyên tiến kỹ thuật – công nghệ, liên quan trực tiếp đổi công nghệ, đổi sản phẩm Hơn thay đổi nhu cầu thị trường yếu tố quan trọng tạo đe dọa Áp lực cạnh tranh nội ngành: Không doanh nghiệp chuyên kinh doanh lĩnh vực bất động sản mà nhiều doanh nghiệp khác tham gia lĩnh vực vô hình chung tạo áp lực cạnh tranh trực tiếp với sức ép trở lại lên ngành Trong ngành yếu tố sau làm gia tăng sức ép cạnh tranh đối thủ như:  Tình trạng ngành, cấu trúc ngành, rào cản rút lui… Kinh doanh Bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ II Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam ( đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà nội Tp Hồ Chí Minh Môc tiªu Marketing nãi chung ph¶i dùa trªn nghiªn cøu “ khoa häc” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu “khoa học” yếu tố định việc: Ở đâu? Làm gì? Và nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty + Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sản đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau + Sự sáng tạo cần thiết marketing bất động sản đòi hỏi cần có sáng tạo, mưu mẹo Bất động sản thông thường tài sản đối lớn người việc định mua/bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng việc marketing bất động sản ví von “marketing cảm xúc” Để trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công Việt Nam cần : • Việc cần nắm bắt thông tin thị trường qua tìm hiểu, qua điều tra, vấn… hiểu rõ nhu cầu, đặc tính, hành vi thái độ khách hàng, người tiêu dùng Bất động sản, vị trí Bất động sản, giá trị bất động sản… • Thứ cần am hiểu hệ thống luật pháp quy định, đặc biệt quy định lĩnh vực kinh doanh bất động sản • Có khao khát, đam mê, hoài bão kinh doanh,… • Lập kế hoạch, chiến lược kinh doanh , chi tiết, cụ thể • Bất động sản tài sản có giá trị lớn để tham gia kinh doanh thành công điều quan trọng cần có nguồn lực, tiềm lực tài chính, mối quan hệ ngân hàng, công ty bất động sản, quan hành chính, thuế… • Thị trường bất động sản luôn có biến động, lúc tăng, lúc giảm, lúc trầm lắng nhiều yếu tố tác động trực tiếp, tác động gián tiếp,… Do vậy, người kinh doanh bất động sản phải có nhạy bén nhận định thị trường, biến động thị trường…, để đưa định tốt • Trong thời gian vừa qua thời điểm cuối năm 2008 2009 ảnh hưởng từ khủng hoảng tài giới bắt nguồn từ Mỹ có tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam Chính phủ, ban ngành liên tục đưa sách điều chỉnh để hỗ trợ để kinh tế dần vào ổn định Do việc đánh giá tác động yếu tố kinh tế vĩ mô, vi mô, sách tài nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực marketing,…là cần thiết, phòng ngừa rủi ro, bảo toàn nguồn vốn, … • Uy tín kinh doanh điều cần thiết không lĩnh vực • Ngoài đặc điểm để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam nêu việc Marketing, quảng bá cho bất động sản đóng vai trò quan trọng • Lúc thị trường sôi động marketing tốt nâng giá trị nhà bạn bán mắt người mua lên làm cho nhà bán giá cao hơn, lúc thị trường "đóng băng" marketing tốt cho bất động sản khác biệt việc bán nhà mua nhà • Marketing cho nhà không làm cho bạn chắn bán nhà việc marketing làm điều vô quan trọng mà chắn bán nhà bạn phải cần tới, có nhiều người liên hệ hỏi thăm nhà mà bạn bán • Marketing cho bất động sản trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm kiến thức chuyên sâu nắm sống đại mà ta nhiều thời gian Do mà dịch vụ marketing cho bất động sản thường kèm với công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản Chúng ta xem xét vài chiêu thức dẫn đến thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản sau: TÁM QUY TẮC VÀNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Những người bình thường chấp nhận giới Những người phi lý cố thay đổi giới cho phù hợp với ý muốn họ Đó lý tất tiến phụ thuộc vào người phi lý Việc đầu tư BĐS dễ lôi Một bạn say mê hai không Nếu bạn không say mê bạn giả vờ bạn che giấu Nếu việc chạy xe quanh thành phố xem xét BĐS cực hình bạn có lẽ kinh doanh BĐS không hợp với bạn Nhưng bạn hoàn toàn hứng thú bạn có yếu tố nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp Bạn kiếm tiền bạn mua 10 Cho dù biết BĐS dễ bỏ qua sai lầm, bạn kiếm khoản lợi nhuận lớn việc mua bạn suôn sẻ từ ban đầu Khi bạn bỏ 165.000$ mà mua BĐS trị giá 240.000$ kiểu bạn kiếm 75.000$ miễn thuế, cho dù bạn tăng giá trị vốn ròng lên thêm 75.000$ Để kiếm 75.000$ việc khác, chí có khoản thặng dư thu nhập từ BĐS nhiều thế, bạn phải lâu thời gian Cứ tiếp tục tìm, bạn tiếp tục tìm thấy nhiều thương vụ lớn Hãy mua người thật cần bán Nếu bạn hỏi người có cần bán BĐS hay không đáp : ‘Không đời nào, quý BĐS không muốn xa rời cho dù anh có trả đủ cần phải xem xét ‘ Khi ấy, chắn bạn mua BĐS với giá rẻ Người bán thực cần bán, việc thương lượng dễ bạn Đừng cảm thấy áy náy bạn mua hời, bạn trả nhiều mức muốn bạn mà, không ? Hãy quan tâm đến việc kinh doanh BĐS Một sai lầm lớn thấy nhà đầu tư hay mắc phải họ mua BĐS để đầu tư, họ không để ý đến liệu BĐS có sinh lời hay không mà họ thích khu nhà BĐS nhỏ bé ‘xinh xắn ‘ Trên thực tế bạn chọn nhà để ở, bạn thích nhà bạn bạn thấy thoải mái Nhưng chọn BĐS để đầu tư gạt cảm xúc bạn sang bên bạn đầu tư để tạo thu nhập Hãy tự đặt câu hỏi : Liệu có đạt doanh thu không ? Khả phát triển ? Thực trò chơi với số, Chẳng có làm bạn cảm thấy thích thú với BĐS dùng để cung cấp dịch vụ tang lễ 11 Đừng người định giá – người thất bại Ở trường đào tạo nhà đầu tư BĐS, vào dịp cuối tuần thường cho sinh viên chơi trò chơi thương lượng Tôi chia nhóm thành người mua người bán BĐS ảo Tôi nói cho bên mua BĐS đánh giá mức hỏi xem họ sẵn sàng trả để mua Sau bảo bên bán giá trị đánh giá hỏi xem họ cần bán với giá Sau cho họ tự thương lượng với Mọi kết thích thú, tất trường hợp cặp người mua – người bán đàm phán BĐS với giá trị đánh giá đưa ra, người mua không trả giá cao mức tối đa người bán không bán thấp mức tối thiểu mà định cho bên Tuy nhiên BĐS đặc biệt giao dịch mức khoảng từ 380.000$ tới 690.000$ Có học rút từ trò chơi (đặc biệt bạn tham gia vào trò chơi, không ngồi đọc ) điều rõ ràng người định mức luôn thua Ngay nhà thương lượng mà cho họ thỏa thuận thành công mức giá phải chột biết người mua (hay người bán) đối thủ thỏa thuận thành công mức giá giống họ Quy tắc đừng nên người định mức giá áp dụng với vấn đề sống, không riêng với BĐS Đối với bạn thương lượng BĐS quy tắc có nhiều giá trị nhiều so với bạn thương lượng bán sân bãi 12 Đi ngược lại quy luật Chỉ có lòng dũng cảm chiến thắng quy luật Tuy nhiên để thực điều kinh doanh BĐS bạn phải thật bền bỉ : mua người khác bán chờ đợi hội người khác mua Tương tự, nhiều người hân hoan giá BĐS tăng không ngừng bạn nên khép chờ đợi Ngược lại, người cố tìm cách « nhảy » bạn phải dũng cảm « lao vào » mua nhiều tốt Hẳn nhớ, sau thị trường chứng khoán năm 1987 sụp đổ, nhiều người thề không dám mạo hiểm thị trường Nhưng 10 năm sau người Mỹ đổ lượng tiền khổng lồ chưa thấy vào Đôi khó biết thị trường chứng khoán đỉnh cao sốt hay tận suy thoái (tôi thấy vào thời điểm đầu tháng 10/1987, có người nói : thị trường sốt đỉnh điểm, bán cổ phiếu thôi) Vì bạn nên gọi điện, tìm hiểu để kiểm tra, nắm bắt tình hình Riêng với thị trường BĐS, với tính tương đối ổn định nó, nói chung bạn biết tình hình thực tế Mục quảng cáo thường có câu : ‘ trả giá xem xét ‘, ‘ người bán có ưu tiên giá ‘,’ bạn đến để thương lượng ‘, ‘ phương thức toán, giải theo ý với người mua ‘ BĐS đứng thị trường ổn định, lâu dài Là người mua, bạn bên môi giới chủ sở hưu đón tiếp trọng thị, vồ vập Bạn có nhiều hội để chọn lựa, xem xét Chúng ta hẳn nhiều lần bố mẹ nhắc nhở :’Hãy thu xếp để trả hết nợ nần ‘ Có điều làm ta thấy không thoải mái phải chấp lớn Xu hướng tự nhiên người muốn loại bỏ cảm giác khỏi người sớm tốt – cảm giác ‘ nợ’ Vì xu hướng chung mua BĐS muốn trả nhiều tiền mặt tốt 13 Thế việc trả nhiều tiền mặt cách kinh doanh hay Bạn có nhớ nói , ưu điểm lớn đầu tư BĐS bạn tự trả hết tiền cho bên bán Bạn trả tiền bao nhiêu, lợi cho bạn lớn nhiêu Thứ nhất, tiền lời bạn cao ( lãi tính tiền mặt tỷ lệ lãi suất nội hàm) Thứ hai, nhiều tiền bạn mua thêm BĐS khác Ví dụ : bạn có 100.000$, thay trả toàn 100.000$ cho BĐS có giá trị (100.000$), bạn chia số tiền làm phần, phần sử dụng khoản chấp (25.000$) để mua nhà có giá tương tự (100.000$) chí làm mua 10 nhà loại Bạn nghĩ đến vấn đề chưa? Chỉ bán không cách khác Có điều thúc viết « đừng bán » Nói chung, đem bán (vì thấy lời nhiều tiền) thường không sánh với người tâm giữ BĐS lại Khi nói chuyện với người sở hữu BĐS bán, ta thấy họ ngần ngại muốn hỏi xem tài sản ước tính bán Họ có thái độ vậy, thấy bán hớ hẳn tiếc rẻ trước mức giá cao lúc Tôi gặp số trường hợp người hưu , họ nói nhà họ trước bán khoảng 4.200$ (năm 1962) muốn mua lại, họ phải trả tới 365.000$ Họ ước họ mua lấy độ 10 không nên bán bây giờ… Đôi khi, bán BĐS việc cần thiết, khôn ngoan Ví dụ vào thời điểm đó, bạn muốn cắt giảm chi phí lý tài chính, để trì sống nhà bạn, bạn phải bỏ số tiền lớn Nếu chuyển đến sống nhà khác , vấn đề giải Vậy lại không bán quách ? Nhưng nói chung, bán BĐS biện pháp thực khôn ngoan Nhiều người sau bán đến thời điểm đó, giá BĐS cao, họ 14 lại tiếc rẻ “Giá mà…” Những hội tuyệt vời Tôi giữ vững quy tắc quan trọng Như nói đến phần đầu, bạn không tin có hội tuyệt vời xảy cho dù có đến sát trước mắt bạn, bạn chẳng thấy ,thậm chí có người tận tay “dâng lên “ mời bạn Tất nhiên, thấy nhiều hội tốt, bạn thêm tin điều có thực , tồn Nếu bạn bắt đầu chưa thực tin tưởng, cách tốt để thoát khỏi bế tắc quan sát , quan sát quan sát, bạn ngạc nhiên trước thấy Sẽ chẳng có “mách” cho bạn biết thị trường có hội tốt bạn biết biết: giống cô bạn gái tôi, tìm biết có Theo tôi, cần phải biết mạo hiểm Ví dụ bạn cần phải biết từ chối chơi thuyền với cô bạn gái yêu quý với lý bạn tìm nhà rao bán 25/000$ bạn nghĩ giá trị thực lớn nhiều tòa nhà thương mại phát giá bán 59.000$ theo tính toán mua bán lại kiếm lời vài chục nghìn đôla Có thể người nghĩ bạn điên khùng tìm lúc bạn kẻ điên , mà quan trọng bạn mua một, chí thuyền vui chơi bạn gái Theo bạn có nên không ? Nếu bạn thực tin thị trường có hội tuyệt vời vậy, cần bạn có đủ nghị lực, tự tin, nỗ lực bạn tìm trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công Phân tích khác (nếu có) Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh - Trước hết ta phải hiểu Hà Nội thủ đô trung tâm hành trị hành nước Thành phố HCM lại trung tâm kinh tế lớn nước Do nơi 15 có đặc điểm vị trí địa lý, vai trò,…trong tổng thể phát triển chung hai đầu tàu kinh tế Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công hai trung tâm kinh tế trị không đòi hỏi đặc điểm mà phải có am hiểu sâu sắc nhiều yếu tố Vì đặc thù ngành kinh doanh có yếu tố tâm lý thị hiếu quan trọng , marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sản - Hà Nội: Việc mở rộng thủ đô, lấy toàn tỉnh Hà tây, phần tỉnh Vĩnh Phúc, số xã thuộc tỉnh Hòa Bình, …dẫn tới giá bất động sản khu vực kể tăng mạnh, dự án ngày nhiều, nhu cầu lớn, có tác động tích cực tiêu cực => Thành công thị trường cần tảng tài mạnh, nhanh nhạy, chớp thời - Thành phố Hồ Chí Minh, đầu tầu kinh tế Việt Nam, dân số sinh sống đông, nhu cầu cấp thiết chỗ lớn, đầu cơ, đầu tư cho bất động sản từ nguồn tiền nhàn rỗi, => Thành công thị trường cần tảng tài chính, nhanh nhạy, định hướng 16 ... bốn yếu tố vĩ mô có ảnh hưởng trực tiếp đến ngành kinh tế nói chung có lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, yếu tố yếu tố bên doanh nghiệp ngành, ngành phải chịu tác động đem lại yếu tố. .. mua bất động sản Việt Nam - Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà Thành phố - Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế Nhà nước bất động sản, …vvv Các. .. tố sau:  Tình hình Cung - Cầu bất động sản khu vực  Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực  Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực  Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở