Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU

I Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, văn phòng cho thuê, và các loại nhà khác Môi giới bất động sản là quá trình tư vấn các quan hệ giao dịch về bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ hỗ trợ khác giữa các chủ thể có liên quan Cụ thể là giữa người đại diện chủ sở hữu, người có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia Do vậy sự phát triển thị trường này có tác động

to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó vai trò của người môi giới

là không thể phủ nhận Điều này đòi hỏi phải có một sự nhận thức đúng đắn

và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước rất nhiều cơ hội để phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp

độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v , cập nhật thông rin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có

trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet Kế đến, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể Chỉ cần một căn phòng 3-4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã

có thể hành nghề môi giới nhà đất Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm

ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào

Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ

tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán Họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được qui hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản Tuy nhiên một thực tế đáng buồn là trong

số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn

vị làm ăn theo đúng nghĩa của nó

Công ty bất động sản Hà Nội là công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới căn hộ chung

cư, đất thổ cư ,đât dự án Tuy quy mô và lĩnh vực hoạt động còn hẹp nhưng công ty cũng đã góp phần hình thành và thúc đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường Hà Nôi

Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập

được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội với mong muốn được hiểu phần

nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hy vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung

II Mục tiêu nghiên cứu

- Một bức tranh tổng quát về nghề môi giới bất động sản

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

- Đề xuất, kiến nghị một vài giả pháp để hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

III Đối tựng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới, tư vấn mua, bán bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

- Thời gian nghiên cứu: từ năm 2008 đến nay

IV.Kết cấu đề tài

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

CHƯƠNG II: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

NỘI DUNG CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

I Giới thiệu chung về công ty cổ phần phát triển bất động sản Hà Nội

1 Giới thiêu sơ lược

1.1 Tên giao dịch

- Tiếng Việt: Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hà Nội

- Tiếng Anh: Ha Noi Real Estate Development Joint Stock Company

- Tên viết tắt: HRDE.,JSC

1.2 Địa chỉ trụ sở chính:

- Số 1, ngõ 68 Ngụy Như Kontum, Thanh Xuân, Hà Nội

- Điện thoại: (84-4)35539967

- Fax: (84-4)3 543 0027

- Website: www.hrde.vn hoặc www.sanbatdongsanhanoi.info

1.3 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103025883 do Sở kế

hoạch và đầu tư TP Hà Nội cấp Đăng ký lần đầu ngày 18 tháng 07 năm 2008 và thay đổi lần 1 ngày 03 tháng 09 năm 2009.

1.4 Vốn điều lệ: 6.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Sáu mươi tỷ đồng)

- Quản lý điều hành các khu nhà sau khi hoàn thiện.

- Thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông thủy lợi

- Trang trí nội ngoại thất công trình xây dựng

- Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng

- Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo

- Xúc tiến đầu tư, tư vấn đầu tư, nghiên cứu và phân tích thị trường

- Sản xuất mua bán đồ nội thất, hàng thủ công mỹ nghệ, trang thiết bị văn phòng, văn phòng phẩm, đồ dùng cá nhân và gia đình

- Mua bán, cho thuê ôtô và các phụ tùng thay thế

- Vận tải hàng hóa, vận chuyển hành khách (bao gồm vận chuyển khách

du lịch)

- Lữ hành nội địa, lữ hành quốc tế và các dịch vụ phục vụ khách du lịch

- Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, dịch vụ ăn uống (không bao gồm kinh doanh quán bar, karaoke, vũ trường)

- Kinh doanh hàng điện tử, điện lạnh, điện dân dụng

- Xuất nhập khẩu các mặt hàng Công ty kinh doanh

2 Cơ cấu tổ chức

2.1 Ban lãnh đạo công ty

- Chủ tịch hội đồng quản trị: Nguyễn Thị Lệ Thu

- Giám đốc: Ông Nguyễn Đình Tuyển – Cử nhân kinh tế - Khoa bất động sản – Đại học Kinh tế quốc dân

- Giám đốc khối dự án: Ông Nguyễn Văn Hưng – Kỹ sư điện tử viễn thông – Đại học Bách Khoa Hà Nội

- Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Ông Nguyễn Thành Trung–

Cử nhân kinh tế - Đại học Kinh tế quốc dân;

- Phó giám đốc khối dự án: Ông Nguyễn Thế Hùng – Cử nhân kinh tế

- Đại học Thương mại

2.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy của công ty

Tổng cộng(người)

1 Thạc sỹ Kinh tế, quản trị kinh doanh 08 08

Công nghệ thông tin 17

Đô thị mới Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội

Dự án Bắc An Khánh Dự án Nam An Khánh

Khu đô thị mới Vườn Cam Khu đô thị mới Tân Tây Đô

Khu đô thị mới Dương Nội Chung cư Xa La

Dự án 170 Đê La Thành Dự án 278 Thái Hà

Khu đô thị mới Ecopark Dự án U-silk city

2.5 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động

sản Hà Nội năm 2010

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN

(Ban hành theo QĐ số 48/2006/QĐ-BTC Ngày 14/09/2006 của Bộ trưởng BTC)

Số năm nay

Số năm trước

2 2 Dự phòng giảm giá đầu tư tài

4 4 Dự phòng phải thu ngắn hạn khó

2 2 Dự phòng giảm giá hàng tồn kho

2 2 Giá trị hao mòn luỹ kế (*) 212 (20,000,000) 0

3 3 Chi phí xây dựng cơ bản dở

1 1 Đầu tư tài chính dài hạn 231 40,010,000 0

2 2 Dự phòng giảm giá đầu tư tài

I I Nợ ngắn hạn 310 0 0

4 4 Thuế và các khoản phải nộp Nhà

7 7 Lợi nhuận sau thuế chưa phân

2 2- Vật tư, hàng hoá nhận giữ hộ,

gửi, ký cược

Người ký:

Ngày ký:

30/03/2011

Đơn vị : Cty CP phát triển BĐS

Hà nội

Mẫu số B 09 – DNN

Địa chỉ : số 1, ngõ 68, Ngụy Như

Kon Tum, Thanh Xuân, HN

Ban hành theo QĐ số 48/2006/QĐ-BTC ngày

tại doanh nghiệp :

1- Kỳ kế toán năm (bắt đầu từ ngày 01/01/2010 kết thúc

vào ngày 31/12/2010)

2- Đơn vị tiền tệ sử dụng trong

kế toán Đồng Việt Nam

3- Chế độ kế toán áp dụng : Kế tóan doanh

- Nguyên tắc ghi nhận hàng tồn kho : Theo

giá bình quân gia quyền

- Phương pháp tính giá trị hàng tồn kho cuối

kỳ : Theo giá bình quân gia quyền

- Phương pháp hạch toán hàng tồn kho (kê khai thường xuyên hay kiểm kê định kỳ ) : Kê khai thường xuyên

6- Phương pháp khấu hao TSCĐ đang áp

dụng : Khấu hao đường thẳng

7- Nguyên tắc ghi nhận chi phí đi vay :

+ Phương pháp phân bổ chi phí đi vay : Phương pháp đường thẳng8- Nguyên tắc ghi nhận chi phí

11- Nguyên tắc ghi nhận

doanh thu:

III-Thông tin bổ sung cho các khoản mục trình bày

trong Bảng cân đối kế toán

03 - Tình hình tăng, giảm tài

sản cố định hữu hình:

(1) Nguyên giá

TSCĐ hữu hình

Số dư đầu năm

Số tăng trong năm

n qu yề

n, bằ

ng sá

ng

Nhãn hiệu hàng hoá

Phần mềm máy vi tính

TSCĐ vô hình khác

Tổng cộng

ch ế

TSCĐ vô hình

Số dư đầu năm

Số tăng trong năm

trình khác (Nếu có)

05 Tình hình tăng, giảm các

khoản đầu tư vào đơn vị khác

(1)- Các khoản đầu tư tài chính

ngắn hạn :

- Chứng khoán đầu tư ngắn hạn

- Đầu Tư tài Chính ngắn hạn

- Đầu tư vào công ty liên kết

- Đầu tư tài chính dài hạn khác

- Thuế Tiêu thụ đặc biệt

- Thuế xuất, nhập khẩu

- Thuế TNDN

- Thuế thu nhập cá nhân

- Thuế tài nguyên

- Thuế nhà đất, tiền thuê đất

- Các loại thuế khác

- Phí, lệ phí và các khoản phải

nộp khác

Cộng

Giảm trong năm

7 Lợi nhuận sau thuế chưa phân

IV-Thông tin bổ sung cho các khoản mục trình bày trong Báo

Cáo Kết Quả Hoạt Động Kinh Doanh

+ Tiền lãi, cổ tức được chia

+ Lãi chênh lệch tỷ giá đã

- Tổng lợi nhuận kế toán trước

-Các khoản TN không tính vào

TN chịu Thuế TNDN

-Các khoản CP không được khấu

trừ vào TN chịu Thuế TNDN

10- Chi phí sản xuất kinh

doanh theo yếu tố

Năm trước

1- Chi phí nguyên liệu, vật liệu

3- Chi phí khấu hao tài sản cố

định

4- Chi phí dịch vụ mua ngoài

V- Thông tin bổ sung cho các khoản mục

trong Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

(ĐV tính : VNĐồng)11- Thông tin về các giao dịch không bằng

tiền phát sinh trong năm báo cáo :

12- Các khoản tiền và tương đương tiền doanh nghiệp

nắm giữ nhưng không được sử dụng:

VI- Những thông tin khác

1- Những khoản nợ tiềm

tàng

2- Những sự kiện phát sinh sau

ngày kết thúc kỳ kế toán năm

(Ký, họ tên) (Ký, họ tên) (Ký, họ tên, đóng dấu)

II Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản Hà Nội

Trong mảng hoạt động này, công ty tiến hành các công việc:

Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, mua

Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty

Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá mua, bán phù hợp nhất

Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản

Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán

Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp

Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình

1.2 Cung cấp các dịch vụ khác

Công ty cung cấp các dịch vụ như quản lý bất động sản, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư,…

Công ty đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một

số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng

1.3 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác

Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đầu tư khác về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu Khi công ty có khách hàng muốn mua, bán nhưng lại chưa tìm được bất động sản phù hợp Phối hợp hoạt động để có thể giải quyết nhanh nhất nhu cầu của khách hàng

Ngoài ra, việc phối hợp hoạt động này cũng góp phần tạo dựng thêm các mối quan hệ và tăng nguồn khách hàng cho công ty

2 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại sàn Hà Nội

2.1 Những quy định của pháp luật

Công ty thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ

Trong quá trình hoạt động, công ty luôn chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính

2.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiệp

Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được công ty coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thiết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự công bằng,…

2.3 Kinh nghiệm hoạt động

Các thành viên sáng lập công ty trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, công nghệ thông tin, phụ trách quản lý

các dự án hạ tầng….vì vậy công ty có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới BĐS

4 Các yếu tố tác động tới hoạt động của sàn

4.1 Tác động của thị trường

Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 2008 Trong suốt thời gian đó, các tác động của thị trường có ảnh hưởng lớn tới hoạt động của sàn thị trường bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2007 tới tháng 2/2008 đều thấy rõ, tình trạng “sốt giá” nhà đất trên thị trường đã tạo nên một khoảng siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư không phải làm gì Theo tổng kết giá thị trường của một số dự án tại 2 đô thị lớn nhất (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) thì giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007 Trên thị trường, giá nhà đất ở nhiều khu “đất vàng” thuộc 2 thành phố lớn này đã đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/1m2 Trong hoàn cảnh “sốt giá nhà đất”, số người đăng

ký mua nhà dự án luôn luôn vượt từ 7 tới 10 lần số lượng căn hộ bán ra của

dự án, tức là tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao!

Tới giữa năm 2008, thị trường bất động sản có dấu hiệu rơi vào trầm lắng Tới Quý IV/2008, tình trạng giảm giá nhà đất đã xảy ra do Chính phủ

nâng lãi suất tín dụng, giảm cung tiền ra thị trường, ngăn luồng tín dụng vào thị trường bất động sản nhằm kiềm chế lạm phát.

Bước vào năm 2009, ngay sau khi thực hiện chính sách kiềm chế lạm phát, Chính phủ tiếp tục thực hiện chính sách kích cầu kinh tế, giảm lãi suất tín dụng, tăng chi 7 tỷ USD từ ngân sách cho gói kích cầu, kiểm soát giá cả của một số mặt hàng cần thiết Các biện pháp này khiến một lượng vốn đáng

kể từ ngân sách nhà nước sẽ tăng thêm cho đầu tư vào thị trường bất động sản (khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị) Đồng thời, các ngân hàng thương mại được hỗ trợ lãi suất để giảm lãi suất tín dụng cho khu vực liên quan tới thị trường bất động sản

Trong ngữ cảnh thị trường bất động sản ấm lên, người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức

"mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức

"mua bán nhà trên giấy") với giá chào khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân Phương thức "mua bán nhà trên giấy" đã làm cho thị trường bất động sản nóng lên ở một số dự án

Đến quý IV/2009, vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở lại bị ngăn lại theo quyết định của Ngân hàng nhà nước cũng nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ Thị trường bất động sản nhà ở lại bị cắt giảm luồng vốn tín dụng nhưng luồng vốn từ phương thức "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục tăng cao So với giá bất động sản nhà ở tại thời điểm tháng 9/2009, giá tháng 10 tăng 0,55%, tháng 11 tăng 1,30% (tức là tăng 0,75% so với tháng trước), tháng 12 tăng 2,70% (tức là tăng 1,40% so với tháng trước)

Vào năm 2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở

đã được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm lực lớn, luồng vốn góp từ "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục bảo đảm Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư đã tìm

các biến thể của phương thức này như tên gọi "nhà đầu vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở".

Thị trường bất động sản nhà ở năm 2010 đã phát triển theo kịch bản đúng như những gì đã diễn ra vào nửa cuối năm 2009 Tình trạng thiếu vốn vẫn chi phối thị trường, sự nóng - lạnh của thị trường mang tính nhất thời (theo thời điểm) và cục bộ (theo dự án), không phải là một xu hướng phổ biến của cả thị trường

Do tình trạng này làm các thương vụ môi giới của công ty giảm Hoạt động đầu tư và mua lại các dự án có phần ngưng lại Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn này, công ty thực hiện các thương vụ môi giới những bất động sản có giá trị nhỏ, cố gắng tạo những ưu đãi cho khách hàng

4.2 Tác động của Nhà nước

Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ tại Việt Nam và mới được Nhà nước thừa nhận Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản quốc gia, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai, bất động sản Điều này có nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản Mọi hành vi mua bán này đều không được công nhận Đây là một cản trở lớn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng

Chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời và lần đầu tiên công nhận đất đai có giá thì mới bắt đầu hé mở những cơ hội cho thị trường bất động sản Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật tiếp theo tạo thuận lợi cho thi trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có lĩnh vực môi giới như luật đất đai 2003, luật kinh doanh bất động sản

Các văn bản pháp luật này thể hiện nhưng bước tiến cơ bản trong xây dựng luật Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất Đó

là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Như vậy đối với sàn bất động sản Hà Nội đây có thể coi là một trong những yếu tố tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho thuê lại cũng như lĩnh vực mua bán quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp

Về luật Kinh doanh bất động sản, luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinh doanh bất động sản Là cơ sở đầu tiên để các doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành các hoạt động của mình Tuy nhiên trong luật kinh doanh bất động sản 2003 chưa đề cập nhiều đến lĩnh vực môi giới

Nhà nước cũng đã ban hành một số điều luật đối với các doanh nghiệp môi giới Tuy nhiên, những điều luật này vẫn chưa cụ thể Các văn bản hướng dẫn thực hiện vẫn chưa được ban hành nên vẫn chưa thực sự có tác động lớn tới các doanh nghiệp môi giới trong đó có sàn bất động sản Hà Nội

Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập một doanh nghiệp như: để đủ điều kiện thành lập một doanh nghiệp môi giới thì doanh nghiệp cần ít nhất một nhân viên có chứng chỉ môi giới, ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ định giá Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít các đơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới, định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn đều chưa đáp ứng được yêu cầu này Để đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước, sàn bất động sản Hà Nôi đang tiến hành tổ chức cho nhân viên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá Trong thời gian tiếp theo, Nhà nước sẽ tiếp tục nghiên cứu và xây dựng những điều luật về

môi giới Đó là tín hiệu tốt cho các doanh nghiệp môi giới nói trong đó có có sàn bất động sản Hà Nội xây dựng một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ hoàn thiện.

5 Thuận lợi và khó khăn của công ty

5.1 Thuận lợi

5.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp

Trước hết là một doanh nghiệp thành lập từ năm 2008 khi đó, Nhà nước

đã ban hành và thực hiện luật đất đai 1993 Do vậy, doanh nghiệp phần nào đã

có cơ sở để tiến hành thực hiện một số mảng trong các hoạt động kinh doanh của mình

Sàn bất động sản Hà Nội, các thành viên trước khi thành lập công ty hầu hết đều hoạt động ở các lĩnh vực khác nhưng có liên quan đến kinh doanh bất động sản như: xây dựng, quản lý các dự án về xây dựng các cơ sở hạ tầng…….Như vậy công ty đã có những thuận lợi về kinh nghiệm, về các mối quan hệ cần thiết để tiến hành hoạt động môi giới của mình

Sàn bất động sản Hà Nội trong thời gian đầu tiên chú trọng chủ yếu vào lĩnh vực môi giới căn hộ chung cư cao cấp, các biệt thự, các văn phòng các hoạt động này không đòi hỏi nhiều về vốn, cơ cấu bộ máy công ty không cần quá phức tạp vì vậy việc thành lập công ty không gặp khó khăn về vốn và cơ cấu bộ máy cũng hết sức nhẹ nhàng và linh hoạt

Các nhân viên trong công ty là những người trẻ, năng động Đây là điều hết sức quan trọng và cần thiết đối với một doanh nghiệp môi giới Nhờ vào điều này các nhân viên có kỹ năng giao tiếp với khách hàng một cách dễ dàng và thuận lợi Nhờ đó việc đàm phán về giá cả, sửa đổi các điều khoản trong hợp đồng môi giới, hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng cũng đễ dàng hơn…… Sự thành thạo về các kỹ năng giao tiếp tốt góp phần gây dựng

ấn tượng và hình ảnh tốt đẹp về công ty Đó là một cách thức tiếp thị về công

ty rất đơn giản nhưng cũng rất hiệu quả

Ba năm hoạt động chưa phải là dài đối với một công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng trong suốt thời gian đó, công ty đã thực hiện thành công nhiều thương vụ môi giới có giá trị hợp đồng lớn Với những thương vụ thành công của mình, bât động sản đã tạo được uy tín và hình ảnh tốt đẹp, gây dựng được chỗ đứng trên thị trường Khẳng định được thế mạnh của mình so với các doanh nghiệp môi giới khác

Nhờ vào sự liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác trong hoạt động

để kết nối được nguồn cung và nguồn cầu, công ty không chỉ góp phần đẩy nhanh tiến trình các thương vụ mà còn tạo dựng thêm được rất nhiều mối quan hệ mới Đó có thể là những đối tác tốt cũng như là những khách hàng tiềm năng trong tương lai của doanh nghiệp

5.1.2 Thuận lợi do khách mang lại

Bên cạnh những thuận lợi từ thế mạnh của công ty, công ty cũng có nhiều thuận lợi từ những yếu tố khách quan

Thuận lợi trước tiên là từ phía Nhà nước Một số chính sách mới của nhà nước về kinh doanh bất động sản như cho phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thế chấp, góp vốn băng giá trị quyền sử dụng đất …giúp sàn bất động sản Hà Nội thuận lợi hơn trong lĩnh vực môi giới bất động sản

Để có thể đi sâu vào mảng này, đòi hỏi việc huy động vốn phải nhanh chóng và đảm bảo độ an toàn cao Đó là một vấn đề mà công ty cần có giải pháp để khắc phục.

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường chứng khoán

là một thị trường có vai trò quan trọng đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Sàn bất động sản Hà Nội cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng ấy Tuy nhiên do còn hạn chế về khả năng nên Sàn bất động sản Hà Nội vẫn chưa tham gia vào thị trường chứng khoán

Những khó khăn từ bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty có thể kể đến bao gồm những khó khăn về phía khách hàng, từ chủ sở hữu các bất động sản…

Khó khăn từ phía khách hàng thể hiện ở cách nhìn nhận của họ đối với nghề môi giới và nhà môi giới Trong cách nhìn của họ, nhà môi giới chỉ là nhưng “cò” đất, họ là những người không đáng tin cậy, hoạt động không trung thực vì vậy họ không muốn hợp tác với môi giới

Với chủ sở hữu bất động sản, tuy họ hợp tác với phía môi giới nhưng họ lại không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng môi giới Cũng có những trường hợp chủ sở hữu cố tình không chịu hiểu gây nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thương vụ Điều này không chỉ ảnh hưởng riêng đến tiến độ của thương vụ mà còn ảnh hưởng đến phía khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản Nhà môi giới là người đứng giữa nên rất khó khăn để dung hoà được cả hai phía đối tác

Những khó khăn kể trên thực sự là những cản trở đối với hoạt động kinh doanh của công ty Những vấn đề này cần được giải quyết để công ty có thể phát triển và không ngừng lớn mạnh

6 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản

6.1 Tìm kiếm thông tin về cung bất động sản

Sàn bất động sản Hà Nội hoạt động chủ yếu vào mảng môi giớ mua, bán bất động sản ( đất thổ cư, nhà ở, đất dự án, căn hộ chung cư ) Trong năm vừa qua sàn đã giao dịch thành công 102 thương vụ trong đó có tới 60 thương vụ là đất dự án và đất nền của các dự án như biệt thự vườn cam, khu liền kề kim Chung Di Trạch, liền kề làng việt kiều Châu Âu, 25 thương vự là căn hộ chung cư của các dự án như chung cư An Lạc, chung cư Hattoco, chung cư Nàng Hương, chung cư Bắc Hà và 15 thương vụ về đất, nhà thổ cư các quận Huyện nội ngoại thành Hà Nội.

Để tìm kiếm thông tin khách hàng, các nhân viên môi giới của sàn có nhiều cách thức khác nhau Trước tiên là dựa vào các mối quan hệ thân tín mà công ty đã xây dựng được với các các sàn giao dịch bất động sản, các nhà đầu

tư bất động sản trên địa Hà Nội và các tỉnh lân cận khác Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội cùng hợp tác với sàn giao dịch bất động sản đầu khí, phân phối bán hàng của dự án căn hộ cao cấp roayl city của vincom Hợp tác với sàn bất động sản Thang Long bán dự án Kim Chung Di Trạch Do xây dựng được mối quan hệ thân thiết nên những thông tin bán từ các nhà đầu tư trực tiếp đến với sàn thường có độ chính xác nên sàn không phải kiểm tra lại nhiều Khi khách gửi bán đất, nhân viên kinh doanh của sàn chỉ cần đi khảo sát vị trí, hình dạng, kích thước,… và tính pháp lý của miếng đất không cần phải kiểm tra nhiều Trước đó, công ty ký hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn bán đối với những khách hàng này nhằm đảm bảo tính độc quyền được bán của sàn

Cách thứ hai là tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như: http://batdongsanvinhphuc.com.vn./ http://muabannhadat.com.vn./, http://batdongsan.com.vn, http://rongbay.com./ http://batdongsan.com.vn http://nhadat24h.net Đây là những website cập nhập liên tục thông tin về nhu cầu mua, bán các bất động sản trong cả nước Thường những thông tin

thu được từ trên những trang web trên là thông tin có độ chính xác không Do

đó, sau khi đã có thông tin về các bất động sản, nhân viên của sa f sẽ kiểm tra lại bằng cách gọi điện theo các số điện thoại được cung cấp trên nội dung tin quảng cáo Việc kiểm tra này giúp xác minh xem bất động sản được đăng là chính chủ hay của môi giới từ đó có cách quản lý hiệu quả

Cách thứ ba là nhân môi giới phải đi thực tế để tìm được nguồn hàng chính chủ Thường thông qua những lần dẫn khách đi xem đất Khi nhân viên

ra ngoài đi thị trường thường mang theo tờ quảng cáo phát trực tiếp cho những người dân tại các khu vực mình đi đến để tìm nguồn cung bất động sản, đồng thời cũng tìm luôn người có nhu cầu mua đất Từ các thông tin của

tờ quảng cáo đó khách hàng thể liên lạc đến sàn để thông qua đó bán hoặc mua được bất động sản của mình

Ngoài ra nguồn cung BĐS còn dựa trên khách hàng vãng lai mang đất đến sàn trực tiếp gửi bán Khách đến sàn có nhu cầu gửi bán bất động sản sẽ được nhân viên trực văn phòng tiếp đón và thu thập những thông tin cần thiết

về mảnh đất cần bán Công ty đã soạn sẵn mẫu phiếu thông tin khách hàng (Phụ lục 1 kèm theo), nhân viên văn phòng chỉ việc phỏng vấn khách hàng, điền thông tin vào phiếu thông tin khách hàng và scan lại bìa đỏ hoặc những giấy tờ kèm theo (nếu có), in ra lưu lại vào hồ sơ khách hàng Sau đó gửi lại thông tin cho nhân viên kinh doanh, nếu khách hàng có thể đưa đi xem đất thì nhân viên kinh doanh sẽ đi xem đất cùng khách và khảo sát giá cả tính thanh khoản thực khu vực đó Nếu không hẹn khách vào thời gian nào đó đưa nhân viên đi xem đất Khách mang đất đến gửi tại sàn thường là chính chủ nên trong trường hợp này nhân viên kinh doanh sẽ ký luôn hợp đồng cung cấp dịch vụ bán với những mảnh đất có tính thanh khoản cao Các thương vụ thành công từ khách đến văn phòng là tương đối cao, trong những tháng vừa

qua có 5 thương vụ thành công, chủ yếu đất của khách ở các khu vực quận Hà Đông, quận Tây Hồ, quận Thanh Trì

6.2 Xử lý thông tin về bất động sản

Sau khi thu thập được thông tin về cung bất động sản nhân viên kinh doanh của sàn tiến hành kiểm tra lại các thông tin bất động sản một lần cuối

để Từ đó phân loại các bất động sản đưa ra phương pháo bán hàng phù hợp

Các thông tin cơ bản mà công ty xem xét về bất động sản:

Thông tin kinh tế kỹ thuật: Bất kỳ một bất động sản nào được đem ra thị trường nhân viên của sàn tiến hàng xem sét về vị trí, đánh giá môi trường xung quanh; về loại bất động sản, diện tích, kích thước, hình thể, không gian, hướng, trang thiết bị, cơ sở chất kỹ thuật , tình trạng kỹ thuật, tổng thể bất động sản như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng,…; hạ tầng kỹ thuật như đường xá, điện, nước Sau đó khảo sát giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản

Tính trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra các giấy tờ liên qua tới bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, hợp đồng góp vốn, giấy phép xây dựng, giấy tờ phân chia tài sản, Các giấy tờ có liên quan đến tranh chấp bất động sản Đồng thời phải kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch không gian, quy hoạch các công trình liên quan khác,…của vùng có bất động sản đó

Khảo sát giá: Sau khi xem xét tình trạng kỹ thuật cũng như tính pháp

lý, sàn cử nhân viên kinh doanh đi khảo sát giá tại khu vực có bất động sản

đó Rồi tư vấn với khách có nguôn cung về giá bán và cách thức bán hàng cho phù hợp

Chu kỳ xử lý dữ liệu

Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhật và làm mới Đặc biệt trong thị trường bất động sản

6.3 Tìm hiểu thông tin về khách hàng có nhu cầu mua bất động sản

Song song với việc tìm nguồn cung bất động sản là việc tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu mua Ở đây khách mua chủ yếu là mua đất ở Sau đây

Dữ liệu “thô”

(Raw data)

Phân tích (Analyis)

Dữ liệu đã đc xử lý (Processed data)

Sự lý giải, suy luận (Interpretation)

Thông tin (Information)