Một số vấn đề về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

Bài báo khoa học về Những hạn chế về đăng ký bất động sản trong Bộ luật dân sự năm 2015 và một số giải pháp, hướng khắc phục trong vấn đề đăng ký bất động sản. Qua đó, việc đăng ký bất động sản cũng có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, đó là nhằm giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm được cơ sở pháp lý, vị trí, đặc điểm, cấu trúc… của bất động sản. Từ đó, hoạch định kế hoạch nhằm phát triển kinh tế xã hội vùng, địa phương.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Học viên: Thạch Trường Thọ - Lớp: CH16LDS-TV5-2 Tổng quan: Hoạt động đăng ký bất động sản chế mà Nhà nước ta định nhằm quản lý hoạt động quan hệ dân ( thừa kế, chuyển nhượng, sử dụng, sỡ hữu…) lĩnh vực đất đai tài sản gắn liền với đất Song, để công tác quản lý Nhà nước không lỗ hỏng đến hoàn thiện chế quản lý, thực công cụ hữu ích hệ thống quản lý bất động sản quan đăng ký, nhà làm Luật đòi hỏi cần phải nắm rõ hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực bất động sản Từ đó, điều chỉnh việc thực công tác quản lý hoạt động thị trường bất động sản ngày chặt chẽ hơn, có hiệu Với việc đăng ký cách để xác định nguồn thu từ thị trường bất động sản quan hệ xã hội chủ thể Ví dụ: Hoạt động đăng ký bất động sản năm trước đây, quan đăng ký bất động sản tổ chức có phân tách Nhiều văn quy phạm pháp luật đăng ký bất động sản nằm rải rác văn Luật khác nhau, mâu thuẫn với chưa đến thống chung, chưa phân định rõ ràng thẩm quyền quan đăng ký như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 60 Chính phủ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003, Luật nhà 2005…Vì vậy, nhà làm Luật cần xác định phân định rõ thẩm quyền quan đăng ký, hệ thống văn Luật phải đến thống chung Qua đó, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm giúp cho quan quản lý Nhà nước nắm sở pháp lý, vị trí, đặc điểm, cấu trúc… bất động sản Từ đó, hoạch định kế hoạch nhằm phát triển kinh tế - xã hội vùng, địa phương Ví dụ: Xây dựng hạng mục công trình trọng điểm địa phương nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh, quan Nhà nước cần nắm rõ thống tin cần thiết tính pháp lý, đặc điểm, cấu trúc… bất động sản nơi hạng mục công trình qua thông qua việc đăng ký bất động sản cá nhân, tổ chức khác Tuy nhiên, tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản nước ta bị phân tách nguồn luật chuyên ngành khác như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bảo vệ phát triển rừng Nghị định Chính phủ, văn ngành đến chưa đến thống nhất, dẫn đến tình trạng quy định đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tồn tách biệt với Từ đó, gây phiền hà cho chủ thể tham gia giao dịch dân bất động sản, có nhiều nguồn luật quy định dẫn đến tính bất hợp lý Ví dụ: Trong tham gia giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất, người dân phải lập hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển quyền sử dụng đất Nếu muốn chuyển quyền sỡ hữu nhà phải lập thêm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà đến UBND có thẩm quyền để chuyển quyền sỡ hữu nhà Về lý luận: Qua hệ thống văn quy phạm pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam qua thời kỳ sửa đổi bổ sung, cần đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản, làm rõ hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam, đưa số quan niệm nguyên tắc nhằm đảm bảo thống pháp luật đăng ký bất động sản Từ đánh giá khoa học pháp lý nước ta nhiều lỗ hỏng cần nghiên cứu khắc phục số vấn đề chưa rõ ràng Ví dụ: Luật đất đai quy định đăng ký đất đai bắt buộc, riêng Luật Nhà không bắt buộc vấn đề đăng ký đất có nhà Vì vậy, dễ xảy tranh chấp trường hợp chủ sỡ hữu nhà chủ sử dụng đất Về thực tiễn: Trong năm qua, Việt Nam cố gắng hoàn thiện chế quản lý đăng ký bất động sản thời kỳ thị trường bất động sản phát triển manh mẽ Đặc biệt có số Luật, văn Luật sửa đổi, bổ sung để đạt đến mục đích hoàn thiện Như thấy, Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 có số quy định rõ ràng Ví dụ: BLDS 2015 quy đinh thêm đăng ký quyền khác tài sản; biệp pháp đảm bảo phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba… Nhưng qua đó, chế quản lý có bất cập chưa đến đồng bộ, thống Theo hiểu, Nhà nước thực việc công nhận bảo vệ quyền sử dụng, quyền sỡ hữu bất động sản thông qua việc đăng ký, qua xác định rõ nội dung, kết cấu, thông tin… bất động sản Vì vậy, đến thống đồng mục tiêu đắn hoạt động đăng ký bất động sản Từ hai sở trên, bất cập đăng ký bất động sản Việt Nam cần phải giải quyết, hệ thống định đăng ký bất động sản, thống quan đăng ký, tránh văn quy phạm pháp luận đăng ký bất động sản nằm rải rác đạo luật khác, từ yêu cầu thực tiễn cần giải tính tất yếu cần thiết pháp luật bất động sản khoa học, ổn định thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo nguồn thu từ bất động sản Việt Nam Nội dung: 2.1 Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam 2.1.1 Khái niệm bất động sản So với BLDS 2005, Quốc hội khóa XIII có nêu khái niệm bất động sản cách cụ thể hơn, thiết thực Chúng ta hiểu “Bất động” có nghĩ không dịch chuyển, không di dời vị trí không gian đó, mà vật thể đứng yên “Bất động sản” tài sản đứng yên, từ phân loại động sản hay bất động sản cách đơn Bất động sản đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật So sánh pháp luật đăng ký bất động sản với nước khác, Việt Nam phân biệt quyền tài sản thành hai quyền khác quyền đối vật quyền đối nhân Nhưng, tính tương đồng với Việt Nam có quyền như: quyền cầm cố, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu… số quyền khác 2.1.2 Đăng ký bất động sản Theo Luật dăng ký nhà nước quyền bất động sản giao dich bất động sản 1997 cộng hòa Liên bang Nga Với ý nghĩa này, việc đăng ký bất động sản vừa nghĩa vụ cá nhân, tổ chức vừa nghĩa vụ Nhà nước với việc thực quyền đăng ký Nhà nước có nghĩa vụ quan đăng ký nhằm quản lý chặt chẽ vị trí, kết cấu, trạng lý lịch pháp lý bất động sản Từ đó, định hướng thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững Về phía cá nhân, tổ chức nói chung, người dân nói riêng có nghĩa vụ đăng ký bất động sản thuộc quyền sỡ hữu với quan đăng ký, nhằm khai báo thông tin có liên quan đến bất động sản, không nghĩa vụ mà quyền người dân Quyền Nhà nước bảo hộ tính hợp pháp bất động sản toàn xã hội, quyền toàn xã hội biết chấp thuận Tuy nhiên, thực tế số phận người dân chưa xác định rõ quyền nghĩa vụ đăng ký bất động sản, mà trông chờ lợi ích trước mắt từ việc đăng ký bất động sản, chí tránh né việc kiểm tra rà soát Nhà nước đăng ký bất động sản 2.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản Trong năm trước đây, hệ thống đăng ký bất động sản hệ thống hành Nhà nước, hệ thống thực việc đăng ký cho chủ thể phù hợp với pháp luật quy định Nhà nước trao cho quyền sỡ hữu bất động sản Cho đến giai đoạn hệ thống đăng ký bất động sản tạo thành hai hệ thống sau: Hệ thống đăng ký để xác lập quyền Hoàn toàn khác với hệ thống hành Nhà nước trước đây, hệ thống đăng ký để xác lập quyền việc chủ thể tham gia giao dịch dân sự, tham gia kiện pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận, xác lập quyền sỡ hữu việc đăng ký chủ thể tham gia giao dịch dân xem thủ tục chứng minh quyền sỡ hữu tồn Nó chủ thể tạo quyền quan Nhà nước hệ thống hành Nhà nước trước Ví dụ: Ông A tham gia giao dịch dân (chuyển quyền sử dụng đất) với ông B, thủ tục hồ sơ đăng ký xác lập hoàn tất ông B trao quyền sử dụng đất Do đó, ông B chủ thể xác lập quyền, quyền sử dụng đất ông B pháp luật bảo hộ Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba Với hệ thống thể tính quyền lực quan Nhà nước thể qua việc: Một giao dịch đăng ký xác lập quyền cho chủ thể đương nhiên quyền chủ thể bất động sản xã hội công nhận công nhận người thứ ba Hệ thống đăng ký dựa ba nguyên tắc sau: Giao dịch đăng ký công nhận xã hội xã hội thừ nhận, ngược lại không đăng ký không thừa nhận, suy đoán đăng ký đảo ngược Ví dụ: Ông A Ông B thừa kế tài sản bất động sản từ ông C (đã chết), điều kiện kinh tế gia đình ông B giả nên từ chối nhận thừa kế chuyển quyền thừa kế toàn tài sản cho ông A, ông A đăng ký tài sản bất động sản thừa kế công nhận quan đăng ký, thừa nhận xã hội Ông B quyền khiếu kiện sau tài sản thừa kế 2.2 Quan niệm nguyên tắc thống pháp luật đăng ký bất động sản Lý luận tính thống pháp luật đăng ký bất động sản, tảng cho việc định hướng nghiên cứu khoa học, nhằm đề số giải pháp để khắc phục điểm bất cập, chưa thống đến pháp luật đăng ký bất động sản Thống pháp luật đăng ký bất động sản giảm thủ tục hành chính, không gây phiền hà cho Nhân dân, tiện việc quản lý, phân định rõ thẩm quyền quản lý lĩnh vực bất động sản việc mở kế hoạch định hướng thị trường bất động sản nước ta Nếu thống pháp luật đăng ký bất động sản nhiều giảm tình trạng mâu thuẫn tranh chấp quyền sỡ hữu bất động sản nhân dân Pháp luật bất động sản có hướng riêng biệt không bị chi phối, mâu thuẫn văn quy phạm pháp luật khác điều chỉnh, gây khó khăn việc giải các quan hệ dân tranh chấp quyền sỡ hữu, quyền sử dụng bất động sản Từ nguyên tắc có nguyên tắc quan trọng, việc áp dụng tính chất pháp lý, việc áp dụng quy tắc chuyên ngành (cái riêng) ưu tiên trước, trừ trường hợp riêng không quy định riêng áp dụng chung (Bộ luật chung…) 2.3 Mặt hạn chế pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Pháp luật đăng ký bất động sản, Việt Nam sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội nước Song, qua chưa dẫn đến hoàn thiện chế hệ thống pháp luật, điều Luật nằm rải rác nên việc thay đổi pháp luật phải dẫn đến việc thay đổi nhiều văn quy phạm khác Từ đó, quan có thẩm quyền lĩnh vực đăng ký bất động sản chưa phân định cấp quản lý cho phù hợp với tính pháp lý tính xã hội Một số tồn tại, hạn chế pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam thể qua mặt sau: Thứ nhất, Hệ thống manh mún Các trường hợp giao dịch dân đăng ký bất động sản Tuy có đổi việc đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thống thành mẫu giấy chung, giải phần quan với tổ chức đăng ký Hệ thống đăng ký xây dựng dựa theo hệ thống phân cấp hành chính, nên việc đăng ký theo người dân nhìn nhận manh mún Thứ hai, Đăng ký phục vụ quản lý Hệ thống đăng ký bất động sản hệ thống hành Nhà nước, hệ thống thực việc đăng ký cho chủ thể phù hợp với pháp luật quy định Nhà nước trao cho quyền sỡ hữu bất động sản, không dựa vào giao dịch dân để xác lập quyền chủ thể Thứ ba, Không đối kháng không xác lập quyền Các quy tắc xây dựng chế độ pháp lý đăng ký bất động sản, chủ thể đến đăng ký bất động sản, quan đăng ký không xem xét kỹ chủ thể hưởng quyền hay chưa chủ thể khác, có phải người đăng ký thật người có quyền 2.4 Yêu cầu lý luận thực tiễn việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Thứ nhất, xây dựng hệ thống pháp luật chung nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội cá nhân, pháp nhân thực đăng ký bất động sản, mà không bị chi phối, điều chỉnh, mâu thuẫn văn Luật khác Thứ hai, thực quyền bình đẳng chủ thể tham gia giao dịch dân đăng ký bất động sản Thứ ba, Đăng ký nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý quan đăng ký Song, qua xác lập quyền chủ thể đăng ký bất động sản Thứ tư, Hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản nhằm mục đích đối kháng với người thứ ba Kết luận: Từ vấn đề lý luận thực tiễn, Việt Nam ta số mặt tồn tại, hạn chế pháp luật đăng ký bất động sản Pháp luật bất động sản thể thống tạo chặt chẽ hai hoạt động đăng ký quyền đăng ký trạng nhằm công khai hóa thông tin để phục vụ cho thị trường bất động sản Cần xóa bỏ phân chia pháp luật đăng ký bất động sản theo loại bất động sản nằm văn chuyên ngành khác Xây dựng đạo luật đăng ký bất động sản thống nhất, sở nguyên tắc chung đăng ký Từ thống quan đăng ký, thẩm quyền đăng ký, thủ tục đăng ký, hồ sơ lưu trữ, cung cấp thông tin… Các văn pháp luật chuyên ngành điều chỉnh nội dung mang tính đặc thù, đăng ký lần đầu loại bất động sản tương ứng Việc đăng ký giao dịch sau Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh Bên cạnh đó, cần thay đổi quan điểm quản lý hoạt động đăng ký bất động sản, hạn chế can thiệp quan hành Nhà nước vào thủ tục xác lập quyền dân người dân Danh mục tài liệu tham khảo: Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Nxb lao động, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Thông tin Khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam hệ thống đăng ký bất động sản số nước Thế giới, (3+4) Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2006), Một số chuyên đề bất động sản, Hà Nội C.Mác Ph.Ănggen (1995), Toàn tập, tập 37, Nxb trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản”, Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội ... bất động sản Vì vậy, đến thống đồng mục tiêu đắn hoạt động đăng ký bất động sản Từ hai sở trên, bất cập đăng ký bất động sản Việt Nam cần phải giải quyết, hệ thống định đăng ký bất động sản, ... quyền sở hữu… số quyền khác 2.1.2 Đăng ký bất động sản Theo Luật dăng ký nhà nước quyền bất động sản giao dich bất động sản 1997 cộng hòa Liên bang Nga Với ý nghĩa này, việc đăng ký bất động sản. .. dân đăng ký bất động sản Thứ ba, Đăng ký nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý quan đăng ký Song, qua xác lập quyền chủ thể đăng ký bất động sản Thứ tư, Hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản