Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghieepj trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản an gia

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.Để khách hàng có định hướng về chất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những t

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Quốc Tân Công ty thực tập : Sàn giao dịch BĐS An Gia Giáo viên hướng dẫn :Vũ Thị Phượng

TP.Hồ Chí Minh 4/2011

Lời cảm ơn

Đề hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Khoa Kinh Tế Phát Triển trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh Các thầy cô trong khoa đã tận tình chỉ dạy em từ khi bước vào chuyên ngành Tất cả những kiến thức thầy cô đã dạy sẽ là hành trang quan trọng cho em bước vào đời và trở thành người thành đạt sau này

Em xin gửi lời cảm ơn đến cô Vũ Thị Phượng, cô là người đã dẫn dắt em từ khi

đề tài mới chỉ là ý tưởng đến khi hoàn thành tốt đề tài này Nếu không có sự hướng dẫn nhiệt tình của cô thì em rất khó hoàn thành đề tài này

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh chị phòng kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản An Gia, các anh chị đã chỉ dẫn em tận tình trong những bước đầu chập chững với nghề bất động sản

Lời nói đầu

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt là môi giới nhà đất đang có rất nhiều cơ hội để phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát hiện nay hoạt động của đội ngũ môi giới bất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, và dĩ nhiên điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản; kế đến là các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể; và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân

Với thực tế tình hình như đã trình bày ở trên, sàn giao dịch bất động sản An Gia đang có những cơ hội và khó khăn nhất định Do sàn mới đi vào hoạt động nên chưa

có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy và hoàn thiện hoạt động dịch vụ môi giới theo

hướng chuyên nghiệp Từ đó, em xin chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An Gia”

Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề :

Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản

An Gia

Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản An Gia

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản An Gia

Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại công ty

Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2011 đến tháng 3/2011

Phương pháp nghiên cứu:

Thu thập thông tin, số liệu thực tế từ phía công ty về các vấn đề liên quan đến môi giới bất động sản

- Khảo sát thực tế bằng cách

o Trò chuyện, hỏi đáp trực tiếp với nhân viên kinh doanh

o Tham gia trực tiếp vào quá trình môi giới diễn ra tại công ty

- Xử lý thông tin đã thu thập bằng các phương pháp

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 7 1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS 8

2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS 9

2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS 9 2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS 10

3 Các loại hình môi giới và quy trình môi giới 15

3.3 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới 23

4 Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS 25

4.1 Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động môi giới tại sàn

4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS 29

Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH

I Giới thiệu về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản An Gia 32

1.2 Chức năng và nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản An Gia 34 1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Sàn An Gia 36

2 Xây dựng và hoạt động của Sàn giao dịch BĐS An Gia 37

2.1 Đầu tư xây dựng và trang thiết bị cho Công ty 37

2.2 Các kết quả đạt được 39

II Thực trạng về hoạt động môi giới tại sàn giao dịch Bất động sản An Gia 39

1.Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại sàn 39

1.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ 39 1.2 Trang thiết bị và cơ sở vật chất của hoạt động môi giới 40

1.4 Mối quan hệ giữa hoạt động môi giới với các hoạt động khác ở sàn giao dịch BĐS

2.Kết quả hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS An Gia 46

3.Đánh giá về hoạt động môi giới tại sàn 46

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP

1.Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh của sàn và của hoạt động môi giới

2.2 Một số giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại

3.Những kiến nghị với sàn giao dịch BĐS An Gia nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Tổng quan về môi giới BĐS

1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS

1.1.1 Khái niệm về BĐS

Cụm từ “BĐS” (sau đây viết tắt là BĐS) trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân BĐS mà là ở các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau Như vậy, duới góc độ của nghề môi giới thì : “ BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định giá gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất”

1.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS

Môi giới là một lớp trung gian, một cá nhân, một chủ thể, một hãng có thể làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau Từ đó, môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm Nhà môi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan

Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó

Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung môi giới BĐS bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua

bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

Tổ chức, các nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới

từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê,

thuê mua BĐS giữa khách hàng và bên thứ ba (điều 46) Nhà môi giới BĐS sẽ được

hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi

giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS

Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới

chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định

của nhà nước về kinh doanh BĐS Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các

vướng mắc khi thực hiện các thương vụ

Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên Nhà

môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối

được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ

Bản chất của môi giới BĐS còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương

pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng,

hợp lý và hiệu quả nhất

1.3 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS

Môi giới BĐS có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia

nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của

những nhà môi giới, họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành Công đồng

thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua

các mặt sau:

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa

BĐS do tính đặc thù của hàng hóa BĐS và thị trường của nó:

- BĐS gắn với các quyền năng phức tạp

- BĐS là loại hàng hoá khó so sánh

- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

- Người tham gia thị trường BĐS là những người không có kinh nghiệm

Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển

Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:

Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…

Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý

Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần

Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……

Như vậy sự tồn tại của hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý của nhà nước về BĐS Những thành quả từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh

xã hội

2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS

2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS

Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành

Môi giới phải dựa trên Công bằng và minh bạch về thông tin

Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp Vì hoạt động môi giới bất động sản, gắn liền với uy tín và thương hiệu của công ty (hoặc cá nhân) môi giới Vì vậy, đạo đức nghề nghiệp được coi là yếu tố hàng đầu

2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS

2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề

Hiện nay theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dưới dạng văn phòng môi giới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới Chứng chỉ này được cấp khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia và vượt qua bài kiểm tra trình độ của những trung tâm đào tạo chứng chỉ được sự cho phép của bộ Xây dựng

và tuân theo khung chương trình của bộ Xây dựng Với việc không có yêu cầu cao về trình độ, có thể nói nghề môi giới hiện nay đã và đang là một nghề có được sự tham gia đông đảo của các tầng lớp trong xã hội Đặc biệt là giới trẻ, những người năng động và có sức khỏe đó là những lợi thế rất lớn trong lĩnh vực này

Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm :

Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS;

Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định

2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.Để khách hàng có định hướng về chất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những tiêu chuẩn cũng góp phần gây sức ép cho các nhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điều cấm kị nhờ

việc thống nhất các nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết các văn phòng môi giới với nhau

Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:

Những kiến thức cần có:

+ Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý

+ Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện các Công việc liên quan đến giao dịch BĐS

Những kỹ năng cần có :

+ Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ

+ Hòa hợp được các mối quan hê

+ Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn

2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức

+ Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạt

động nghề nghiệp

* Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp

+ Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những

quy định của pháp luật

+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểu biết, kinh

nghiệm nghề nghiệp của họ

* Bí mật nghề nghiệp

Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện th ương vụ môi

giới,mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người

khác biết.Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong quá

trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của

thương vụ

* Tôn trọng nghề nghiệp

+ Cần đảm bào sao cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa

trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng

+ Không được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm

việc

+ Không được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối tác cạnh

tranh, về donah nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh

+ Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp,

nâng cao vị thế nghề nghiệp

+ Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng

trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp + Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ

cho lợi ích cá nhân

2.2.3.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp

+ Nhà môi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồng môi giới dạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứng chỉ hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp.Phạm vi Công việc của nhà môi giới được xác định trong hợp đồng

+ Vai trò của nhà môi giới dựa trên những thông vấn đề sau: cung cấp thông tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực hiện dịch vụ được yêu cầu, Thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàng tham gia đàm phán về giá cả, giúp đỡ trong việc thanh toán,tổ chức các bước của thương vụ

+ Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch

+ Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ về chức danh, tình trạng pháp nhân của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới

+ Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán hay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữa các nhà môi giới

+ Bất kì một thông cáo, bản in ấn, thông tin bằng miệng hay trên giấy được nhà môi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết

+ Nhà môi giới có thể thực hiện dịch vụ cho cả hai bên khách hàng của thương vụ

+ Nhà môi giới không được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí.Điều này không hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàng

+Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “ độc quyền” Thông qua hợp đồng “ độc quyền” khách hàng ủy quyền thực hiện dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng( nhà môi giới) nhất định

+ Trước khi kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới có trách nhiệm thu thập

từ khách hàng những thông tin về việc BĐS có phải là đối tượng của hợp đồng “ độc quyền” nào trước đó không

+ Nhà môi giới kí kết hợp đồng “ độc quyền” phải cố gắng trong mọi khả năng có thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và không được gây khó khăn trong việc cung cấp thông tin về BĐS trong hợp đồng

+ Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những người khác về những việc,

mà một nhà môi giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “ độc quyền”, sau khi có sự đồng ý của nhà môi giới thứ hai và chỉ trong pham vi kiến thức của nhà môi giới thứ hai này

+ Nhà môi giới không được tranh việc giải quyết vấn đề, mà những vấn

đề này thuộc phạm vi của hợp đồng “ độc quyền” của nhà môi giới khác.Không được tác động để xóa bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng với những nhà môi giới khác

+ Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho khách hàng của nhà môi giới khác, những quan hệ tiếo theo với khách hàng này phải được thông báo và được sự đồng ý của nhà môi giới, người đã giới thiệu khách hàng cho nhà môi giới thứ nhất

+ Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà môi giới, việc xác định mức hoa hông và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liên kết Công việc và mỗi bên không được phép thay đổi

+ Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môi giới khác, có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng thông báo rõ ràng

rằng,họ nhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích của nhà môi giới đã cung cấp thông tin cho họ

+ Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết mâu thuẫn bằng con đường thỏa thuận

+ Nhà môi giới phải đảm bảo rằng, những người giúp đỡ họ trong việc thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi giới

+ Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giới khác khi thấy họ vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi giới trong khi thực hiện dịch vụ

3 Các loại hình môi giới và quy trình môi giới

3.1 Các loại hình môi giới

Dựa vào các nhu cầu khác nhau của khách hàng có thể phân chia dịch vụ môi giới thành:

1/ Môi giới mua 2/ Môi giới bán BĐS 3/ Môi giới thuê và cho thuê BĐS 4/ Môi giới cho nhà đầu tư

3.2 Quy trình môi giới BĐS

3.2.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS

Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới

a Nguồn cung BĐS

Nguồn cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS., các Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS., ngân hàng, BĐS ở nước ngoài

BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ

Để có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin về những khách hàng có BĐS Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau:

- Sách báo phổ thông, internet Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và cập nhật Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”, tạp chí ”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới BĐS”

- Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệp của nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết

- Các cơ quan nhà nước, các Công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước

có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những

cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các Công trình Bên cạnh đó các Công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn

- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thể tìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá

- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi giới tới khách hàng

- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo

b Thông tin về cầu BĐS

Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộng

hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn

Người mua BĐS có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS; Bảo toàn vốn, đầu cơ tiền nhàn rỗi; Văn phòng, Công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại

Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ

là gì để có kế hoạch chính xác

Người thuê BĐS có các mục đích như: Thuê để làm khu Công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất; Cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh; Thuê nhà ở Công nhân; Người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở; Người nước ngoài thuê để ở; Thuê nhà Công vụ; Ngân hàng thương mại

Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cóa thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tài chính; Công ty bảo hiểm

3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

a Xác định đối tượng thương vụ

Nhà môi giới có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như do chủ

sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu Điều quan trọng tiếp theo mà nhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét về BĐS muốn giao dịch Đây là việc hết sức cần thiết bởi các nguyên nhân sau:

- Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán

- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS Nếu chỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực về BĐS

- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được tính cách của chủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính

căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong môi giới

- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS

- Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị động ngay cả khi không nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi Điều này cũng tạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới

Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:

- Vị trí: Vị trí BĐS là cố định, chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, địa điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy vậy, vị trí không phải là yếu

tố khách quan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp, những đối với người khác thì lại là xấu Vì vậy, trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS

- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả

cũ lẫn mới) Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi

kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách

hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS

- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐS cho người thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi Vấn đề ở đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là

để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà

Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS

- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất

- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm

sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch

- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác

b Các bên tham gia thương vụ

Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn đề

quan trọng nhất là khả năng tài chính Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần

quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ này cho người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu

và bao giờ Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào

Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê) còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay

là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng Không phải lúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các

cơ quan chính quyền Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động

Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường

BĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực,

tử tế Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau

đó thay đổi kế hoạch Lúc này người cho thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình trạng khó xử

Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định,

đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không Một trường hợp rất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân

kỳ quặc Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người

3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng

ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng

ta thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng

ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo Nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:

- Họ và tên

- Họ và tên bố, mẹ

- Địa chỉ thường trú

- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

- Địa chỉ liên lạc

- Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

- Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi Công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất

cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn

ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại) Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận

Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau:

- Miêu tả đối tượng của hợp đồng

- Xác định các bên liên quan

- Xác định địa điểm viết biên bản

- Hình thức và thời hạn giao tiền

- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên

3.2.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới

Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:

1- Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng Công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán

2- Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%)

3- Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận

Tuy nhiên cần nói rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải

là quy trình chuẩn

3.3 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới

a Tìm kiếm thông tin

- Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê

- Xem xét BĐS một cách tỷ mỷ

- Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng kỹ thuật của BĐS

- Kiểm tra về tình trạng pháp lý

- Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu

- Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS

- Tìm hiểu về thông tin khách hàng, tạo cơ sở cho việc thiết lập giao dịch giữa 2 bên sau này

b Xử lý thông tin

- Xác định giá BĐS được bán (cho thuê)

- Ghi chép miêu tả BĐS Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS với các BĐS khác

- Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS

- Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán (cho thuê)

-Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua (thuê)

-Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua (thuê) và các điều kiện liên quan đến thương vụ

- Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua (thuê) các BĐS

đã giới thiệu

- Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ

c Giao dịch với khách hàng

- Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới

- Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán

- Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu

- Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới

- Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia

- Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này

- Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng Công chứng

- Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm

- Thực hiện các Công việc liên quan đến thương vụ

- Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả

- Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ

- Chăm sóc khách hàng sau khi giao dịch xong, xây dựng mối quan hệ cho lần giao dịch tiếp theo

d Kết thúc thương vụ

- Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS

- Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới

- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ

4 Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS

4.1 Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS

Các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, các nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch thì sàn đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động

- Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải Công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật

- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

Các điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS bao gồm:

- Đáp ứng các điều kiện theo quy định của nhà nước: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người

có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất

hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS

- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đáp ứng các điều kiện do chính phủ quy định

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS bao gồm:

- Giao dịch mua-bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

Để thành lập được một sàn giao dịch BĐS cần qua 3 bước sau:

- Chuẩn bị hồ sơ thành lập sàn giao dịch theo luật Doanh nghiệp 2005 và NĐ 88/2006, luật Kinh doanh BĐS 2006 và NĐ 153/2007

Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới cần tuân theo điều 13 Luật doanh nghiệp

2005 về quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp

Trường hợp đã có doanh nghiệp sẵn, chỉ bổ sung chức năng sàn giao dịch, cần các loại giấy tờ sau:

+ Tên, địa chỉ trụ sở chính, số và ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp

+ Ngành, nghề đăng ký bổ sung hoặc thay đổi

+ Họ, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp

+ Chứng chỉ hành nghề: chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch; chứng chỉ hành nghề của các chuyên viên BĐS( ít nhất là 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới; nếu sàn có chức năng định giá thì phải có ít nhất 01 nhân viên

có chứng chỉ hành nghề định giá)

+ Quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Chuẩn bị địa điểm đặt sàn giao dịch: phải đảm bảo được các yêu cầu về địa điểm đặt sàn và yêu cầu về tòa nhà đặt sàn giao dịch

- Thông tin quảng cáo về sàn: quảng cáo tên sàn, thông báo về sự hoạt động và thông tin quảng cáo về hoạt động của sàn

4.2.2 Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch BĐS

Trước tiên phải kể đến các tiêu chí lựa chọn đại điểm để đặt sàn giao dịch: Địa điểm đặt sàn cần ưu tiên theo thứ tự sau: phái thu hút khách hàng, sàn cần đặt ở nơi dễ gây chú ý, dễ tiếp cận; ở địa điểm mà nhân viên có thể tới dễ dàng, điều này tạo tâm lý tốt cho nhân viên vì như thế tránh được tình trạng đến cơ quan muộn hoặc vắng mặt; không quá gần các đối thủ cạnh tranh vì sự cách biệt về không gian với các đối thủ tạo nên sự thu hút với khách hàng và giảm thiểu sự cạnh tranh không cần thiết; chi phí trả cho việc thuê/ mua địa điểm nằm trong khả năng tài chính của sàn

Tòa nhà đặt sàn giao dịch cũng cần đạt được một số yêu cầu nhất đinh về quy

mô, kiến trúc, mặt bằng Quan trọng nhất là diện tích phải đáp ứng được các hoạt động của sàn, hiện nay là trên 100m Sàn cần một mặt bằng rộng và thoáng, không bị ngăn cách bởi quá nhiều vách ngăn hoặc cột, phải có các trang thiết bị về phòng cháy chữa cháy, chỗ để xe các thiết bị cần thiết khác phục vụ cho văn phòng

Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vực chính là: Khu vực về thông tin về BĐS; khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách hàng Cụ thể:

- Trong khu vực về thông tin về BĐS gồm 2 phần: khu vực trưng bày thông tin chung về các BĐS đang niêm yết tại sàn và khu vực tra cứu thông tin chi tiết các BĐS đang trưng bày đó

- Trong bộ máy của sàn có ba bộ phận là: đón tiếp khách hàng; bộ phận nghiệp vụ BĐS và bộ phận hỗ trợ Trong đó bộ phận đón tiếp khách hàng có điểm khác biệt là luôn được đặt trên một mặt bằng với khu vực thông tin, phòng môi giới cũng thường được đặt tại đó do tính chất của ngành nghề, còn các phòng ban khác thì

có thể đặt ở các vị trí khác nhau tùy theo kiến trúc tòa nhà Mỗi bộ phận có chức năng, nhiệm vụ khác nhau, nhưng lấy bộ phận nghiệp vụ làm trung tâm Mỗi sàn sẽ có quy trình thực hiện và cơ chế giám sát riêng để các bộ phận thực hiện được thống nhất và hiệu quả

Ngoài ra, để có thể duy trì được hoạt động của sàn thì cần chọn được nhân sự quản lý, điều hành sàn; thực hiện quản trị nhân sự, quản trị tài chính

4.2.3 Hoạt động môi giới tại sàn

a Các trang thiết bị cho hoạt động môi giới

Với vai trò là một hoạt động chính tại sàn giao dịch BĐS nên môi giới BĐS được đặc biệt quan tâm về cách thức bố trí không gian và trang bị các trang thiết bị cần thiết

Thường thì phòng môi giới được bố trí ngay tại không gian chính của sàn, nơi

mà khách hàng sẽ đặt chân tới sàn và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin Vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất và có đặt ghế ngồi cho khách Tại phòng này có các mô hình BĐS đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí dễ quan sát nhât trong khu vực trưng bày thông tin sơ bộ; các bản đồ và sơ đồ được treo trên tường ở một bên của khu vực này Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các giá xếp dọc theo lối đi Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn

Khu vực tra cứu thông tin chi tiết về BĐS phải trùng hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thông tin sơ bộ Khách hàng có thể có nhu cầu từ trước hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thông tinh chung về một hoặc một số BĐS nhất định Chính vì vậy, việc đặt hai khu vực này tiếp giáp hoặc trùng nhau sẽ khiến khách hàng cảm thấy thuận tiện hơn trong việc có được thông tin cần thiết Khu vực này lưu các thông tin cụ thể hơn về BĐS do vậy cần có dạng lưu trữ thông tin phù hợp sao cho tiết kiệm không

gian, nhân lực, vật lực Tuy nhiên, việc truy xuất thông tin chi tiết có thể không dễ dàng với một số khách hàng vì vậy cần có nhân viên hướng dẫn hoặc giải đáp khách hàng về cách truy xuất thông tin Nhân viên của phòng môi giới sẽ tiếp nhận và triết xuất thông tin Do đặc điểm của khu vực tra cứu thông tin nên cần máy tính Công cộng

có kết nối toàn Công ty; cần giá đặt ấn bản phẩm và bàn dùng cho khách hàng ghi chép thông tin

b Cơ chế phối hợp và điều hành giữa hoạt động môi giới với các bộ phận

Điểm mấu chốt trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận trong một sàn giao dịch là lấy bộ phận nghiệp vụ BĐS làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ trợ cho các chuyên viên BĐS có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng Điều này không hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác kém quan trọng hơn

mà hàm ý rằng các bộ phận khác được xây dựng xung quanh hoạt động của bộ phận nghiệp vụ BĐS

4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS

Ở Việt Nam cụm từ ”sàn giao dịch BĐS” mới được thừa nhận từ năm 2006 qua Luật Kinh doanh BĐS Theo đó có thể hiểu sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp dịch vụ về BĐS Nhà nước đang khuyến khích xây dựng

mô hình sàn giao dịch chuẩn để từ đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS

Hiện tại ở Việt Nam đã thành lập được mạng các sàn giao dịch BĐS dưới sự bảo trợ của Bộ xây dựng và Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy tụ các sàn, trung tâm và các doanh nghiệp BĐS nhà đất có uy tín, có năng lực nhằm tạo lập một kênh thông tin hiện đại, phong phú, trung thực cho các tổ chức, cá nhân, các nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu về BĐS Đó cũng là cơ hội cho các thành viên trao đổi thông tin, kinh nghiệm làm việc, thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh trang của các doanh nghiệp BĐS Mặt khác việc thành lập mạng lưới chính là cách giúp các cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt các thông tin về thị trường BĐS một cách kịp thời để ban hành những cơ chế chính sách phù hợp, hòan thiện hệ thống pháp luật đảm bảo cho thị trường này phát triển bền vững