Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghieepj trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản an gia

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN Chuyên đề tốt nghiệp: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN GIA Sinh viên thực : Nguyễn Quốc Tân Công ty thực tập : Sàn giao dịch BĐS An Gia Giáo viên hướng dẫn :Vũ Thị Phượng TP.Hồ Chí Minh 4/2011 Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời cảm ơn Đề hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Khoa Kinh Tế Phát Triển trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh Các thầy cô khoa tận tình dạy em từ bước vào chuyên ngành Tất kiến thức thầy cô dạy hành trang quan trọng cho em bước vào đời trở thành người thành đạt sau Em xin gửi lời cảm ơn đến cô Vũ Thị Phượng, cô người dẫn dắt em từ đề tài ý tưởng đến hoàn thành tốt đề tài Nếu hướng dẫn nhiệt tình cô em khó hoàn thành đề tài Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến anh chị phòng kinh doanh sàn giao dịch bất động sản An Gia, anh chị dẫn em tận tình bước đầu chập chững với nghề bất động sản Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời nói đầu Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt môi giới nhà đất có nhiều hội để phát triển Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ môi giới bất động sản lộn xộn, nằm tầm kiểm soát nhà nước, dĩ nhiên điều gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bản; văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể; cuối phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế tình trình bày trên, sàn giao dịch bất động sản An Gia có hội khó khăn định Do sàn vào hoạt động nên chưa có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy hoàn thiện hoạt động dịch vụ môi giới theo hướng chuyên nghiệp Từ đó, em xin chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản An Gia” Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Hệ thống hóa vấn đề môi giới bất động sản Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản An Gia Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản An Gia Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản An Gia Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại công ty Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2011 đến tháng 3/2011 Phƣơng pháp nghiên cứu: Thu thập thông tin, số liệu thực tế từ phía công ty vấn đề liên quan đến môi giới bất động sản - Khảo sát thực tế cách o Trò chuyện, hỏi đáp trực tiếp với nhân viên kinh doanh o Tham gia trực tiếp vào trình môi giới diễn công ty - Xử lý thông tin thu thập phương pháp o Phương pháp số học, hệ thống hóa o Phương pháp phân tích tổng hợp Kết cấu đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản An Gia Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản nói chung sàn giao dịch bất động sản An Gia nói riêng Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời nói đầu CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan môi giới BĐS 1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS 1.3 Vai trò hoạt động môi giới BĐS Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS 2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS 2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 10 Các loại hình môi giới quy trình môi giới 15 3.1 Các loại hình môi giới 15 3.2 Quy trình môi giới BĐS 15 3.3 Các bước hoạt động điển hình nhà môi giới 23 Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS 25 4.1 Quy định luật pháp nội dung hình thức tổ chức hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 25 4.2 Nội dung tổ chức sàn giao dịch BĐS 26 4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS 29 Chƣơng THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN GIA I Giới thiệu Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản An Gia 32 32 Bối cảnh đời Công ty 32 1.1 Quá trình hình thành Công ty 33 1.2 Chức nhiệm vụ sàn giao dịch bất động sản An Gia 34 1.3 Cơ cấu tổ chức máy Sàn An Gia 36 Xây dựng hoạt động Sàn giao dịch BĐS An Gia 37 2.1 Đầu tư xây dựng trang thiết bị cho Công ty 37 Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.2 Các kết đạt II Thực trạng hoạt động môi giới sàn giao dịch Bất động sản An Gia 39 39 Tổ chức máy chế hoạt động môi giới sàn 39 1.1 Tổ chức máy môi giới, chức nhiệm vụ 39 1.2 Trang thiết bị sở vật chất hoạt động môi giới 40 1.3 Tổ chức, quy trình môi giới 41 1.4 Mối quan hệ hoạt động môi giới với hoạt động khác sàn giao dịch BĐS An Gia 45 Kết hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS An Gia 46 Đánh giá hoạt động môi giới sàn 46 3.1 Những kết đạt 47 3.2 Hạn chế nguyên nhân 47 3.3 Hướng giải 48 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN 48 Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh sàn hoạt động môi giới 48 Một số giải pháp nhằm cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 50 2.1 Sự cần thiết phải cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới BĐS 50 2.2 Một số giải pháp cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS nói chung 52 Những kiến nghị với sàn giao dịch BĐS An Gia nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới 55 KẾT LUẬN 58 Tài liệu tham khảo 59 Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan môi giới BĐS 1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS Cụm từ “BĐS” (sau viết tắt BĐS) lĩnh vực môi giới làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động môi giới hoàn toàn thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền luân chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Như vậy, duới góc độ nghề môi giới : “ BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu công trình cố định giá gắn liền mảnh đất hay thành phần công trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới lớp trung gian, cá nhân, chủ thể, hãng làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, môi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu việc giải công việc liên quan đến BĐS mà bên quan tâm Nhà môi giới BĐS có vai trò cầu nối bên liên quan Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng việc môi giới hoàn toàn thân BĐS mà quyền liên quan đến Theo quy định điều 45 Luật kinh doanh BĐS nội dung môi giới BĐS bao gồm: - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - Đại diện theo ủy quyền để thực Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Tổ chức, nhân môi giới BĐS hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS khách hàng bên thứ ba (điều 46) Nhà môi giới BĐS hưởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS 1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS Trước hết cần nhận thấy môi giới hoạt động nhà môi giới chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh BĐS Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ Môi giới BĐS việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà môi giới giúp người có BĐS người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Bản chất môi giới BĐS thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu 1.3 Vai trò hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, phủ nhận vai trò nhà môi giới, họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành Công đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS tính đặc thù hàng hóa BĐS thị trường nó: - BĐS gắn với quyền phức tạp - BĐS loại hàng hoá khó so sánh - Thị trường BĐS thị trường không hoàn hảo Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Người tham gia thị trường BĐS người kinh nghiệm Từ thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển Môi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần Về mức độ an toàn: Qua nhà môi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… Như tồn hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi sách quản lý nhà nước BĐS Những thành từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh xã hội Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS 2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: Cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch với luật lệ, quy định giá ban hành Môi giới phải dựa Công minh bạch thông tin Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hoà lợi ích khách hàng nhà môi giới Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt toàn trình tác nghiệp Vì hoạt động môi giới bất động sản, gắn liền với uy tín thương hiệu công ty (hoặc cá nhân) môi giới Vì vậy, đạo đức nghề nghiệp coi yếu tố hàng đầu Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề Hiện theo quy định luật kinh doanh BĐS cá nhân tham gia môi giới BĐS phải có chứng hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dạng văn phòng môi giới phải có người có chứng môi giới Chứng cấp cá nhân tổ chức tham gia vượt qua kiểm tra trình độ trung tâm đào tạo chứng cho phép Xây dựng tuân theo khung chương trình Xây dựng Với việc yêu cầu cao trình độ, nói nghề môi giới nghề có tham gia đông đảo tầng lớp xã hội Đặc biệt giới trẻ, người động có sức khỏe lợi lớn lĩnh vực Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS điều kiện để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS bao gồm : Không phải cán bộ, Công chức nhà nước; Có lực hành vi dân đầy đủ, không tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS; Có hồ sơ xin cấp chứng môi giới BĐS theo quy định 2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn Những tiêu chuẩn đặt cho nhà môi giới không nằm mục đích thống hoạt động nhà môi giới Những tiêu chuẩn đặt cho nhà môi giới không nằm mục đích thống hoạt động nhà môi giới.Để khách hàng có định h ướng chất lượng dịch vụ;bên cạnh tiêu chuẩn góp phần gây sức ép cho nhà môi giới phải đạt hiệu cao loại trừ điều cấm kị nhờ Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 45 quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Công trình  Bản giấy tờ liên quan khác Khi nộp cần phải mang để chứng thực Công việc lại phòng Công chứng Khi thương vụ kết thúc liệu mua bán lưu trữ sử dụng cho mục đích định giá Như kết thúc một thương vụ môi giới, phần lại dịch vụ chăm sóc khách hàng Ở sàn An Gia điều thực tốt nhằm tạo dựng hình ảnh công ty, giữ liên lạc tận dụng mối quan hệ khách quen, tạo nguồn khách hàng tiềm 1.4 Mối quan hệ hoạt động môi giới với hoạt động khác sàn giao dịch BĐS An Gia Do bước đầu vào hoạt động, nên hoạt động Công ty môi giới sản phẩm dự án độc quyền Tuy nhiên, Công ty xây dựng quy trình khép kín dịch vụ BĐS để phục vụ khách hàng tốt nhất: - Dịch vụ định giá - Dịch vụ đăng tin - Dịch vụ môi giới - Dịch vụ hỗ trợ pháp lý - Dịch vụ hỗ trợ tín dụng (nếu có) Đối với dịch vụ tư vấn định giá giá trị BĐS sau định giá giá trị thị trường nhất, BĐS đưa vào thị trường cạnh tranh mở tất điều kiện đòi hỏi để giao dịch thực nhanh chóng với hiệu cao; bên cạnh xác định thêm giá trị kỳ vọng tương lai BĐS cách xác, phân tích độ rủi ro mức giá trị Hiện sàn giao dịch BĐS An Gia triển khai làm Map price nhằm cung cấp số liệu thực tế thời gian gần (3 tháng) làm sở cho việc định giá Dịch vụ đăng tin quảng cáo BĐS đưa thông tin hàng hóa cách đầy đủ, xác nhất, đảm bảo cho trình quảng cáo hiệu Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 46 Dịch vụ môi giới BĐS đảm bảo chuyên nghiệp trình tư vấn, kết nối cung – cầu tạo niềm tin hài lòng cho khách hàng Dịch vụ hỗ trợ pháp lý giúp cho khách hàng hiểu rõ BĐS hơn, thông tin khó tiếp cận quy hoạch vùng, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị Dịch vụ hỗ trợ tín dụng giúp khách hàng mua BĐS ưng ý trường hợp tài chưa cho phép, hình thức mua trả sau, mua góp vốn Như khách hàng đến giao dịch với phòng môi giới, họ sử dụng dịch vụ định giá để có giá BĐS xác nhất, điều yếu tố thuận lợi cho trình bán/cho thuê với mua/thuê Cơ sở liệu từ Map price giúp sàn đưa giá phù hợp Và ngược lại, thương vụ thành Công lại thông tin cho sở liệu sàn Các dịch vụ khác góp phần quảng cáo hình ảnh, chất lượng BĐS, thúc đẩy trình thương vụ diễn nhanh chóng, hiệu pháp lý, cách thức toán Tóm lại, mối quan hệ hoạt động môi giới với phòng ban khác đòi hỏi thống đồng hợp tác nhiệt tình Đó quy trình khép kín hòan hảo Khách hàng có cảm giác thương vụ thực nhanh chóng, xác Kết hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS An Gia Trong tháng đầu thâm nhập thị trường, trình chuẩn bị sở liệu BĐS hoạt động môi giới Đội ngũ nhân viên môi giới sàn giao dịch BĐS An Gia nghiên cứu phát triển thị trường, xây dựng mối quan hệ với sàn, văn phòng BĐS khác nhằm làm cho hoạt động môi giới đạt hiệu cao, tăng tính khoản cho BĐS, đồng thời giảm chi phí cho giao dịch đảm bảo chất lượng dịch vụ cho khách hàng Sàn có số lượng nguồn cung hàng hóa BĐS lớn từ đội ngũ cộng tác viên trẻ sinh viên thực tập sàn Đánh giá hoạt động môi giới sàn Sàn giao dịch BĐS An Gia vào hoạt động tạo dựng hình ảnh tốt cho khách hàng đối Trong giai đoạn hoạt động môi giới BĐS mảng phát triển phòng nghiệp vụ BĐS Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 47 3.1 Những kết đạt đƣợc - Về máy nhân phòng môi giới người trẻ, có tâm huyết chuyên môn nghề nghiệp Phòng kinh doanh tuyển dụng thêm số nam môi giới viên để hoàn thiện phát triển hoạt động phòng Hoạt động mang lại doanh thu chủ yếu cho công ty, điều chứng tỏ lực môi giới viên sàn - Các trang thiết bị cho dịch vụ môi giới đại.Có chỗ ngồi bố trí hợp lý cho việc đón tiếp khách đến thăm sàn Ngoài vật dụng chuyên dùng la bàn, điện thoại, loại đồ quy hoạch…cũng trang bị đầy đủ - Sàn giao dịch BĐS An Gia có nguồn cung phong phú từ mạng lưới cộng tác viên sinh viên thực tập sàn Nguồn cung lấy từ báo chí, mạng internet tìm từ việc thực tế địa bàn Việc tìm nguồn cung (nếu tìm nguồn cầu tôt) vừa hội cho cộng tác viên hướng dẫn, tìm hiểu thực hành kiến thức, kỹ đặc thù ngành nghề, vừa hội để sàn tiếp nhận nguồn nhân lực sinh viên trường 3.2 Hạn chế nguyên nhân Thị trường BĐS chưa thực hồi phục gia nhập vừa thách thức vừa khó khăn cho sàn giao dịch BĐS An Gia Doanh thu thấp, chi phí tương đối cao nên hoạt động bước đầu tương đối khó khăn Hoạt động môi giới chưa đạt hiệu cao, chủ yếu đầu tư tạo mối quan hệ, thị trường giao dịch trầm lắng hệ luỵ nguồn khách ít, giao dịch chưa sôi động Những khó khăn dần hạn chế thị trường phục hồi vài phát triển Sàn giao dịch BĐS An Gia vào hoạt động chưa lâu nên gặp nhiều khó khăn Đó là: - Bước đầu vừa tạo lập doanh nghiệp vừa phải tạo lập quan hệ với khách hàng đối tác nên bỡ ngỡ Sàn giao dịch BĐS An Gia chưa tận dụng hết lợi ích từ mối quan hệ cổ đông sáng lập, nhân viên sàn - Các trang thiết bị đại chưa sử dụng triệt để nhằm phát huy hết Công tác dụng chúng Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 48 - Bên cạnh đội ngũ nhân viên trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm điều tra nghiên cứu, tổng hợp thông tin thị trường, phối hợp thực Công việc chưa trơn tru - Một điểm hạn chế sàn cách thức quảng bá tên tuổi Trang web công ty hạn chế nội dung thông tin cập nhật chậm: chưa có thông tin hàng hóa BĐS mà sàn có, chưa có tên tuổi thành viên sàn…; thời đại Công nghệ bùng nổ điều cản trở tìm hiểu người quan tâm đến sàn giao dịch BĐS An Gia thông qua mạng internet Đây coi cản trở cho việc PR hình ảnh công ty đương nhiên hoạt động môi giới bị ảnh hưởng Có thể thời gian tới sàn quan tâm đến vấn đề kể song nay, theo em điểm yếu sàn 3.3 Hƣớng giải Sàn giao dịch BĐS An Gia cần đưa sách nhằm thúc đẩy phận tự hòan thiện nâng cao hiệu hoạt động, đưa chương trình quảng bá tên tuổi sàn để nâng cao uy tín Điều tác động cực lớn đến hoạt động môi giới sàn Trong bối cảnh thị trường BĐS nay, để hoạt động môi giới sàn phát triển tốt cần có chuyên nghiệp hóa nghề môi giới Theo đánh giá thân em cho lý tồn điều sàn vào hoạt động nên chưa có thời gian để sửa đổi hoàn thiện Và cung cấp cho khách hàng nhũng sản phẩm dịch vụ chuyên nghiệp CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN Phƣơng hƣớng phát triển hoạt động kinh doanh sàn hoạt động môi giới Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 49 Với mục tiêu xây dựng sàn giao dịch BĐS An Gia trở thành tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS có uy tín vị thị trường BĐS nên nhiệm vụ đặt cho sàn lúc là: - Luôn đóng vai trò bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính Công bằng, pháp lý minh bạch giao dịch BĐS - Cung cấp thông tin chi tiết, xác hàng hóa BĐS thị trường BĐS - Mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăng cung BĐS sàn giao dịch để công ty bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn Việt Nam - Xây dựng bảng thống kê giá trị BĐS giao dịch thành Công phản ánh vị trí, chi tiết theo tuyến phố, vị trí địa bàn TP.Hồ Chí Minh Từ Map price thấy diễn biến khu vực thị trường thị trường Ngoài công ty phải cập nhật văn bản, chủ trương nhà nước pháp luật liên quan đến thị trường BĐS để đưa phương hướng hoạt động cho phù hợp 1.1 Các mục tiêu kinh doanh sàn giao dịch BĐS An Gia: Giai đoạn 2010 – 2011: - Xây dựng hoàn thiện dịch vụ lien quan đến bất động sản để tạo thành chu trình khép kín - Xây dựng Công tác đấu giá tài sản giao dịch chứng đầu tư dự án - Hoàn thiện Công tác định giá, môi giới, đấu giá thực bước phát triển hệ thống phòng giao dịch TP.Hồ Chí Minh Giai đoạn 2011 – 2015: - Tăng trưởng bình quân 30% năm ổn định tỉ lệ lợi nhuận vồn - Xây dựng uy tín số dịch vụ định giá đấu giá, đặc biệt hệ thống ngân hàng - Xây dựng hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số Miền Nam cung cấp dịch vụ tài pháp lý bào gồm: * Chứng thực, bảo lãnh pháp lý giao dịch BĐS Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 50 * Bảo lãnh phát hành, mua bán trái phiếu, tín phiếu dự án * Kết hợp với ngân hàng để thu xếp tư vấn tín dụng cho dự án - Cung cấp dịch vụ BĐS chuyên nghiệp : Uỷ thác quản lý, Môi giới, Định giá, Đấu giá,…Phát triển mạng lưới phòng giao dịch sàn giao dịch toàn quốc Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ 20% - 30% Một số giải pháp nhằm cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 2.1 Sự cần thiết phải cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới BĐS Đầu năm 2008, sàn BĐS khái niệm xa lạ, đến hàng loạt sàn BĐS doanh nghiệp xuất thị trường BĐS Một thị trường quan trọng kinh tế Tuy vậy, hiệu hoạt động sàn chưa cao non trẻ mô hình doanh nghiệp mới, thiếu tính chuyên nghiệp, chưa có kết hợp ăn ý hoạt động sàn Sàn chợ để trao đổi, giao dịch, buôn bán nhiều hàng hóa liên quan đến BĐS, nên hoạt động môi giới sàn mảng quan trọng Như vậy, để nâng cao hiệu hoạt động sàn, đồng nghĩa với việc phải nâng cao hoạt động môi giới BĐS  Cùng tìm hiểu thực trạng hoạt động môi giới BĐS : Trong xã hội có tâm lý đánh đồng môi giới BĐS “cò nhà đất” tồn trung tâm tự phát giấy phép hoạt động “ Chỉ cần treo biển, tuyển nhân viên học chưa hết lớp 12, sắm thêm bàn ghế, điện thoại bàn, dán hình vài dự án…là thành trung tâm môi giới”, ông Nguyễn Trần Nam (Thứ Trưởng Bộ xây dựng) ví von trung tâm kể Nhiệm vụ “cò” trỏ, dẫn khách xem nhà đất…và nhiều thủ thuật khác, lấy tiền hoa hồng từ thương vụ Một số trung tâm khác có quy mô lớn hơn, chủ yếu chưa đào tạo cách chuyên nghiệp, hiểu biết chưa đầy đủ quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới BĐS Từ hoạt động làm lòng tin, không nhận thiện cảm khách hàng, làm xấu môi trường kinh doanh BĐS Hoạt động môi giới bị đánh giá thiếu chuyên nghiệp - đương nhiên! Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 51 Theo thống kê Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín, có khoảng hàng trăm sàn giao dịch mở theo quy định Bộ xây dựng Tuy nhiên, 50% số sàn chủ đầu tư lập để phục vụ cho việc kinh doanh dự án Công ty làm chủ đầu tư, số sàn có chức chuyên môi giới Đã có hàng ngàn chứng hành nghề môi giới cấp, chưa thể lạc quan chất lượng hành nghề tất môi giới viên kể thực tế có nhiều sở đào tạo lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấp chứng hành nghề môi giới theo phong trào, chưa trọng đến chất lượng đào tạo Đa số đào tạo lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên có kinh nghiệm… Từ thực tế cho thấy chất lượng nguồn nhân lực môi giới sàn vấn đề đáng quan tâm Việc hàng loạt Công ty BĐS thành lập sàn thời gian ngắn để đối phó với quy định Nhà nước khiến nguồn nhân lực thêm khan Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt người có hiểu biết, kinh nghiệm thị trường BĐS làm nhân viên môi giới, trường hợp cần thiết người chưa có chứng hành nghề Công ty tạo điều kiện cho họ theo học khóa ngắn hạn để hợp lý hóa thủ tục Còn nhiều môi giới viên dừng lại mức giới thiệu, quảng cáo dẫn dắt thương vụ, chưa có tư vấn pháp lý, tài hay giá Theo khảo sát Vnexpress.net, cuối tháng vừa qua, tính đến thời điểm khách hàng giao dịch nhà đất với đơn vị môi giới “nắm đằng lưỡi” chịu nhiều rủi ro, chưa có vụ đòi tiền môi giới thành Công dự án “đổ bể” chừng Chẳng hạn vụ ồn mua hộ Montana công ty Ngân Thanh Lilama SHB làm chủ đầu tư, khoản tiền môi giới ăn chênh lệch khách mua hộ có giá 15 - 50 triệu đồng dự án “hỏng ăn” khách hàng trắng khoản tiền Một thực tế sàn BĐS mở tràn lan, song giao dịch luồng, mua bán trao tay nhiều, dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chất hình thức Nhìn chung, nhà chuyên môn nhận định hiệu hoạt động sàn chưa cao, kể sàn coi “đại gia” chưa tạo nét đột phá dấu ấn riêng Các sàn phát triển tràn lan không kiểm soát chất lượng hàng hóa giao dịch Thực tế đáng buồn khiến số chuyên gia nhận xét “hoạt động môi giới BĐS trở nên bát nháo” Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 52 Như vậy, để giải tình trạng nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ môi giới sàn, phải cải tiến chuyên nghiệp hóa nghề môi giới Sự cấp thiết vấn đề thể hội nghị môi giới đầu tư BĐS (ngày 28/32009 thành phố Hồ Chí Minh) với lãnh đạo Bộ Xây dựng, đơn vị tiếp thị nhà đất doanh nghiệp địa ốc Tại tranh luận sôi thực trạng ngành nghề môi giới địa ốc non yếu Việt Nam đưa giải pháp để chuyên nghiệp hóa nghề này.Thực tế thị trường đòi hỏi phải cải tiến nâng cao chất lượng nghề môi giới, phải chuyên nghiệp hóa để cạnh tranh phát triển 2.2 Một số giải pháp cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS nói chung 2.2.1 Sự tác động từ phía nhà nƣớc Đại diện Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức house) nhận xét, Luật Kinh doanh BĐS quy định suông môi giới, mà thiếu chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi thị trường nhiều môi giới “dỏm” chuyên bán sản phẩm bất hợp pháp, đầy rủi ro, gây thiệt hại cho người mua Ví trường hợp kể trên, phản ánh khách hàng mua hộ Montana, có hàng tỷ đồng tiền môi giới họ bị bốc hơi, “cò” nhởn nhơ vô trách nhiệm, không chịu thiệt hại hay chế tài Trước thực trạng đó, Bộ Tài nguyên Môi trường dự thảo nghị định quy định mức xử phạt hành lĩnh vực đất đai, quy định môi giới nhà đất gây thiệt hại bị phạt tới 50 triệu đồng Khi nghị định thực thi cách thức hữu hiệu tăng cường đạo đức nghề nghiệp cho môi giới viên_ yếu tố thể chuyên nghiệp hóa Một điều cần ý vấn đề nhân lực ngành BĐS Với quy định Luật đòi hỏi doanh nghiệp đáp ứng “lượng” chưa quan tâm đến “chất” nhân lực Chứng hành nghề Việt Nam có giá trị vô thời hạn, nước khác Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng - năm người môi giới cấp phải học lại để đổi cập nhật thông tin thị trường, sách nhà đất để tư vấn cho khách hàng Qua khác biệt đó, nên bổ sung quy định mới? Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 53 Thêm nữa, tượng mở sàn BĐS ạt, tràn lan không kiểm soát chất lượng hàng hóa giao dịch Ông Phạm Sỹ Liên, phó chủ tịch Tổng hội xây dựng, đề xuất nên thành lập sàn số thành phố đặc biệt phải có kiểm soát Nhà nước Nếu làm điều nâng cao chất lượng sàn BĐS Ngoài để phát triển nghề môi giới chuyên nghiệp cần Chính phủ xây dựng sách phát triển BĐS cách minh bạch bình đẳng để khuyến khích thành phần tham gia phát triển; cần giải pháp cho vấn đề tài – BĐS để chúng hỗ trợ Có thể thấy mối quan hệ qua lại nhà nước với thị trường BĐS qua sơ đồ sau: Chính phủ - Cty đầu tư - Cty kinh doanh(sàn) - Cty xây dựng - Cty địa ốc - Ngân hàng - Quỹ đầu tư - Cty chứng khoán - Nhà đầu tư - Khách hàng sử dụng Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có giải pháp đồng bộ, nhà nước cần phải: - Tạo lập phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS qua việc đẩy mạnh trình cải cách thủ tục hành rườm rà lĩnh vực đất đai, xếp lại quỹ đất - Phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống sách liên quan đến thị trường BĐS Các sách quy định phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định - Cần tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư thị trường BĐS; cần tạo “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho chủ thể tham gia loại hình Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - 54 Hoàn thiện sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu “lách” luật - Phải xây dựng, chuẩn hóa nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS, từ làm cho việc tính giá trị BĐS phục vụ cho hoạt động tư vấn, chấp, mua, bán BĐS Sự quản lý Nhà nước cần thiết để thị trường phát triển, hạn chế lạm dụng, bóp méo, thao túng Và với sách phát triển thị trường BĐS, chế giám sát, chế tài hoạt động môi giới BĐS nhà nước giúp nâng cao tính chuyên nghiệp hiệu hoạt động dịch vụ 2.2.2 Chuyên nghiệp hóa từ sàn giao dịch Nhân lực yếu tố cốt lõi doanh nghiệp Bởi để hoạt động môi giới đạt hiệu cao cần ý phát triển môi giới viên kỹ môi giới đạo đức nghề nghiệp Nâng cao kỹ môi giới giúp cho môi giới viên làm việc chuyên nghiệp hơn, thương vụ diễn suôn sẻ dễ thành công Nâng cao đạo đức nghề nghiệp giúp cho khách hàng có ấn tượng tốt đẹp môi giới viên, sàn BĐS_một cách thức quảng bá hình ảnh chất lượng cho doanh nghiệp hữu hiệu Vấn đề đặt cho sàn cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, vấn đề nói dễ làm chưa dễ Sàn nên làm gì? Theo em, sàn nên chủ động cập nhật quy định, sách phủ với hoạt động liên quan đến lĩnh vực BĐS để tạo hội cho môi giới viên tiếp cận áp dụng kịp thời thay đổi, bổ sung Ví thay thông tư 05/2006/TT-BXD thông tư 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng, môi giới viên cần hiểu thay đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ, chung cư, từ tư vấn cho khách hàng thực môi giới pháp lý Ngoài sàn cần có quy chế thưởng phạt, khuyến khích môi giới viên phát huy linh động, tính sáng tạo hiệu công việc Cần hướng cho nhân viên suy nghĩ theo hướng chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp, đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng uy tín không thân môi giới viên, mà cho hệ thống sàn giao dịch Mỗi cá nhân chuyên nghiệp thành tố xây dựng nên hệ thống chuyên nghiệp Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 55 Trong hoạt động môi giới thông tin hàng hóa BĐS điều vô quan trọng, điều ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động môi giới viên uy tín sàn giao dịch Các sàn cần nâng cao số lượng chất lượng nguồn cung thị trường để tạo độ phong phú hàng hóa tăng lựa chọn cho khách hàng Cần có phương tiện thuận tiện cho việc giới thiệu hàng hóa đến với khách, việc môi giới viên vừa giới thiệu BĐS qua hình ảnh sinh động xác thực vừa có tư vấn lĩnh vực xoay quanh việc giao dịch BĐS cách thức gây ấn tượng tốt, tạo niềm tin cho khách hàng từ bước chân đến sàn Ngoài sàn giao dịch nên có liên kết với nhau, nên tham gia vào hiệp hội BĐS hiệp hội vừa cầu nối doanh nghiệp BĐS với vừa cầu nối doanh nghiệp BĐS với quan nhà nước Điều giúp sàn trao đổi thông tin, học hỏi kinh nghiệm chia sẻ hội, hợp tác để thành Công Những kiến nghị với sàn giao dịch BĐS An Gia nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới Sàn giao dịch BĐS An Gia công ty với thị trường TP.Hồ Chí Minh nên mặt chưa hòan thiện, phần giải pháp trình bày phần em xin đưa số kiến nghị Thứ nhất, sử dụng hết công trang thiết bị có Sàn giao dịch BĐS An Gia có trang thiết bị đại Tuy vậy, trang thiết bị chưa sử dụng hết vai trò công dụng chúng Có thể học hỏi cách sử dụng sàn khác như: nối mạng tra cứu thông tin trực tuyến, hệ thống niêm yết thông tin hình ảnh, phần mềm quản trị nhiều tính quản lý thông tin theo khu vực, sản phẩm hay chiến thuật quảng cáo sản phẩm video với đầy đủ hình ảnh âm sống động với góc quay ghi lại chi tiết sản phẩm từ đường đến tiền, hậu cảng phòng ốc, ngõ ngách nhà cần bán giúp khách hàng “mắt thấy tai nghe” (phương thức sàn ACB) Sàn giao dịch BĐS An Gia công ty có tiềm lực tài nên việc sắm trang thiết bị đại có thể, cần quan tâm đến việc khai thác tối ưu tác dụng thiết bị Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 56 Thứ hai, quan tâm đầu tư cho nguồn nhân lực hoạt động môi giới Hiện nay, nhân viên kinh doanh công ty không nhiều lắm(khoảng 10 người).Với mục tiêu phát triển kinh doanh sàn, việc đầu tư cho nguồn nhân lực việc cấp thiết Bởi đội ngũ kinh doanh đội ngũ quan trọng việc đem doanh số cho sàn Đây vừa lợi chút trở ngại cho phòng kinh doanh Ở công ty, đội kinh doanh trẻ Tuổi trẻ đồng nghĩa với động, nhiệt tình, dám nghĩ dám làm, song lại thiếu kinh nghiệm thực tế - yếu tố cần thiết lĩnh vưc môi giới BĐS Vậy cần nâng cao nguồn nhân lực cách tuyển dụng thêm nhân tài, nâng cao chuyên môn, liên kết với sàn khác để học hỏi kinh nghiệm làm việc có hợp tác giải thương vụ khó… Thứ ba, Sàn giao dịch BĐS An Gia cần quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống thông tin Hiện trang web sàn sơ sài Để nâng cao tính chuyên nghiệp họat động môi giới, theo em cần đưa danh sách nhân viên phòng kinh doanh lên trang web công ty kèm theo mã số chứng hành nghề, lực, thành tích họ, phần nhận xét, góp ý dành cho khách hàng giao dịch với môi giới viên Đó cách khách quan để gây dựng thiện cảm lòng tin cho người ghé thăm web, mà không mang ý khuếch trương khoe thành tích Mặt khác cần đưa thông tin hàng hóa BĐS lên web để khách hàng tham khảo chưa có điều kiện đến tận sàn Điều đòi hỏi sàn phải tăng cường nguồn cung BĐS; đồng thời để trang web sàn chuyên nghiệp cần có phần giao lưu trực tuyến với khách, tư vấn online Đó cách thức hữu hiệu để chiếm lòng tin mến mộ khách hàng dành cho sàn Đó cách thức kêu gọi nguồn cầu, nguồn cung lớn, mà thực tế nhiều trang web làm được, chưa quan tâm mức Sàn giao dịch BĐS An Gia Thứ tƣ, thương hiệu sàn giao dịch BĐS An Gia Nên chưa nhiều người biết đến, khách hàng Vì vậy, em kiến nghị công ty nên tập trung nhiều vào việc phát triển thương hiệu, tập trung hoạt động marketing PR để nhiều người biết đến Đó bước chắn cho việc phát triển công ty sau Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 57 Thứ năm, Kết hợp hoạt động dịch vụ môi giới, Sàn giao dịch BĐS An Gia nên xây dựng map price TP.Hồ Chí Minh Đây sở quan trọng cho việc định giá bất động sản tư vấn cho khách hàng sau Đây điều chưa nhiều sàn giao dịch BĐS TP.Hồ Chí Minh làm Trên ý kiến em từ thực tế thấy qua trình thực tập sàn, hy vọng ý kiến chủ quan đóng góp phần vào việc nâng cao chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới sàn Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 58 KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam non trẻ, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, hoạt động môi giới hình thành nên thiếu chuyên nghiệp điều tránh khỏi Xu tương lai cần phải chuyên nghiệp hóa nghiệp vụ môi giới BĐS vai trò nhiệm vụ hoạt động thị trường BĐS nói riêng với toàn kinh tế nói chung Có thể ví môi giới chất xúc tác, điều hòa giao dịch thị trường, thúc đẩy giao dịch thành Công, góp phần tạo minh bạch cho thị trường BĐS Với trách nhiệm đòi hỏi nhà môi giới cần hòan thiện kỹ năng, nâng cao chất lượng thông tin cung cấp cho khách hàng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để dần thay đổi quan niệm xã hội nghề môi giới Bên cạnh hệ thống sàn BĐS cần hoàn thiện quy trình quản lý hoạt động, thúc đẩy hoạt động dịch vụ môi giới phát triển, đầu xu hướng tạo minh bạch cho thị trường hàng hóa BĐS Các sàn BĐS nơi tiếp nhận sách phản hồi thị trường nên cần thận trọng bước hoạt động tương lai, hạn chế sai sót tích cực xây dựng mô hình phù hợp với thị trường Trong thực trạng chung thị trường BĐS nên Sàn giao dịch BĐS An Gia có thuận lợi khó khăn định Với lợi tiềm lực tài lớn mạnh, với cấu tổ chức tốt ủng hộ, tín nhiệm Bộ Xây dựng nên thời điểm hội để Sàn giao dịch BĐS An Gia khẳng định vị chiếm lĩnh thị trường Hoạt động môi giới chưa phải mục tiêu phát triển sàn mảng dịch vụ sàn quan tâm hòan thiện Với kiến nghị chuyên đề này, em mong góp chút ý kiến nhằm đưa hoạt động sàn ngày chuyên nghiệp hơn, hiệu Nguyễn Quốc Tân – K33 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 59 Tài liệu tham khảo  TS Thái Trí Dũng - Bài giảng môn “Kỹ môi giới BĐS”  Nhiệm vụ chức phòng kinh doanh – Sàn giao dịch BĐS An Gia  Các văn pháp luật: - Luật Kinh doanh BĐS - Nghị định NĐ 153, thông tư TT 01/2009/TT-BXD, …  Các trang web o www.vnexpress.net o www.muabannhadat.net o www.tuoitre.vn Nguyễn Quốc Tân – K33 ... luận hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản An Gia Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi. .. đánh giá hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản An Gia Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản An Gia Đối tƣợng... quy trình môi giới 41 1.4 Mối quan hệ hoạt động môi giới với hoạt động khác sàn giao dịch BĐS An Gia 45 Kết hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS An Gia 46 Đánh giá hoạt động môi giới sàn 46 3.1