Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sảnBĐS, thông qua sàn giao dịch BĐS để có thể kết nối dễ dàng giữa chủ đầu tư với kháchhàng nhanh chóng thực hiện thành công việc
Trang 2có thể thống nhất với nhau Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản(BĐS), thông qua sàn giao dịch BĐS để có thể kết nối dễ dàng giữa chủ đầu tư với kháchhàng nhanh chóng thực hiện thành công việc mua bán, kinh doanh BĐS Nhu cầu thi trường về dịch vụ môi giới BĐS ngày càng cao, có thể nói đây là lĩnh vực đang và sẽ rất phát triển trong thời gian tới Tuy nhiên , hoạt động môi giới BĐS còn rấtnhiều vấn bất cập và cấn hoàn thiện hơn nữa , kể đến 1 vài vấn đề như : đội ngũ môi giớibất động sản hiện nay đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước,cùng với đó
là sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp , rồi đạo đức nghề nghiệp… và dĩ nhiên điều này ảnhhưởng đến chất lượng dịch vụ môi giới mà còn gây tiêu cực tới thị trường nói chung và thịtrường bất động sản nói riêng.Nhìn một cách tổng thể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiềucấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với nhiều vô kể;
và cuối cùng phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân
Với thực tế trên, Công ty TNHH dịch vụ bất động sản Homeland đang có nhiều cơhội và thách thức trên bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn ,hiệu quả hơn Mặc dù sàn
đã đi vào hoạt động khá lâu và là một trong những sàn có tổ chức hoạt động sàn hiệu quảnhất Hà Nội ,nhưng vẫn còn những khiếm khuyết cần khắc phục ,đặc biệt dịch vụ môi giới
Trang 3khắc phục sai phạm và hoạt động mang tính chuyên nghiệp hơn Từ đó, em xin đưa ra đề tài
“ Thực trạng va giải pháp nhăm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bấtđộng sản tại Công ty TNHH dịch vụ Bất Động Sản Homeland ” với mong muốn tìm hiểusâu hơn hoạt đông môi giới sàn và xin đưa ra một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môigiới của sàn ngày càng hiệu quả hơn
Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề :
Mục tiêu tổng quát : phân tích , đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm đề xuấtmột số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới , góp phần nâng caohiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng và hoạt động kinh doanh của sàn nói chung
- Mục tiêu cụ thể :
Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại Công ty
Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp tronghoạt động môi giới của công ty
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty TNHH dịch vụBĐS Homeland
Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới: mua, bán, thuê, chothuê…tại công ty
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến nay
Phương pháp nghiên cứu:
Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tại Công tyTNHH dịch vụ BĐS Homeland
Kết cấu đề tài:
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Trang 4Chương 2: Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH dịch
hoàn thành chuyên đề này!
Trang 5CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH VÀ KĨ NĂNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
1 Tổng quan về môi giới BĐS
1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS
Vì những quyền hạn này liên quan tới BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thếnào là bất động sản dưới góc độ nghề môi giới : “ BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộcquyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định giá gắn liền trên mảnh đấthay những thành phần của công trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất”
1.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS
Môi giới là một lớp trung gian, một cá nhân hoặc một chủ thể, một hãng cóthể làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau Từ đó, môi giới BĐS là hoạtđộng của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liênquan giữa các bên với nhau hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữahai bên – người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối
Trang 61.2 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
1.2.1 Làm cầu nối cho các bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản
Vai trò quan trọng nhất của hoạt động môi giới là có thể kết nối giữa hai bên vớinhau ,dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ , tạo được sự hài long và đồng thuận cho các bêntham gia thương vụ.Nó cũng được nhắc đến ngay ở khái niệm môi giới BĐS,là bên thứ bavới mục đích tạo sự thông cảm ,thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhauhoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giớilúc này đóng vai trò là cầu nối
1.2.2 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản:
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó
là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thậtđầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham giađánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệthống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trườngtrường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồmcác thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trícủa bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản làmột hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộphận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xãhội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịchđầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua
và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn
Trang 7thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước tamới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịchngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không
đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là khônghoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõi rànggiá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin khônghoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc
là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, cónhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là mộttrong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệthống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độhoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro chocác đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản
1.2.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy
đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bêncạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt độngkhông chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trưòng phát triển một cách tựphát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọingười không thể biết được giá đó là “ thưc” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường
“ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứngtrước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũngthiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợinhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải
có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất độngsản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm vàkiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản,
Trang 8giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúpcho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thờithông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơhay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bấtđộng sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vàohoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy,hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trườngbất động sản phát triển.
1.2.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản làthông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yéu là giao dịch ngầm nhà nướckhông thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người cóthu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiệnđược Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thôngqua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sáchcủa nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạtđộng, chi phí của cả nước Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được côngnhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹuquả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế
1.2.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và ngườidân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất độngsản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khácnhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tựnhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khácnhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên
Trang 9nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạngvật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sủdụng ) cua bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thếchấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuênhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ cácthông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh , giá cả lênxuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dânhoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịchbất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạnchế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
1.2.6 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoànthiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát cáchoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinhdoanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nócũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giaodịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chínhsách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhànước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiếtlập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đượcthực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thịtrường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoácác quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú
và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của cáctầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản,
Trang 10thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và pháttriển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là mộtnghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuônkhổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.
2 Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp ,yêu cầu cần thiết trong hoạt động môigiới BĐS
Trang 112.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giớikhông được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành
- Môi giới phải dựa trên Công bằng và minh bạch về thông tin
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng,đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinhnghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏxuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp
2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS
2.2.1 Điều kiện hành nghề
Theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môi giới BĐS phải cóchứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dưới dạng văn phòng môigiới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới
Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấp chứngchỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm :
Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu tráchnhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giớiBĐS;
Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định
Trang 122.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn
Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục
đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới
Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mục
đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.Để khách hàng có định hướng
về chất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những tiêu chuẩn cũng góp phần gây sức ép
cho các nhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điều cấm kị
nhờ việc thống nhất các nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết các văn
phòng môi giới với nhau
Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:
Những kiến thức cần có:
+ Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý
Trang 13+ Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện các Công
việc liên quan đến giao dịch BĐS
Những kỹ năng cần có :
+ Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ
+ Hòa hợp được các mối quan hê
+ Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn
2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp
Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với người làm côngviệc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của người làm môigiới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giaodịch bất động sản, do vậy chắc chắn sẽ được nhà nước đặt ra trong tương lai gần.Bên cạnh đó vấn đề đạo đức này cũng tạo ra được văn hoá trong kinh doanh ,nétchuyên nghiệp của công việc mà không phải ai cung làm được Cơ sở là dựa trên nềntảng đạo đức của người VN và những đạo lý được công nhận chung trong xã hội.Một số tiêu chuẩn sau :
Trang 14+ Cung cấp dịch vụ dựa trên nền tảng đạo đức, cơ sỏ đạo lí được Công
nhận chung trong xã hội
+ Cung cấo dịch vụ sao cho dịch vụ đó không làm phương hại đến khách
hàng của họ
+ Cần trung thực với khách hàng của mình và không được làm mất lòng
tin của khách hàng vào họ
+ Tập trung cố gắng trong khi thực hiện những hoạt động nghề nghiệp
của họ
+ Phải tuân thủ những quy định của pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng
của họ dưới góc độ Công bằng và trung thực trong quan hệ với các bên của
thương vụ
+ Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với những nguyên tắc của hoạt động nghềnghiệp
Trang 15+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểu biết, kinhnghiệm nghề nghiệp của họ.
+ Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những
quy định của pháp luật
+ Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểu biết, kinh
nghiệm nghề nghiệp của họ
Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương vụ môi
giới,mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người
khác biết.Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong
quá trình thực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn
của thương vụ
Trang 16Cần đảm bào sao cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa
trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng
+ Không được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm việc
+ Không được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối tác cạnh tranh, về
donah nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh
+ Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp,
nâng cao vị thế nghề nghiệp
+ Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng
trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp
+ Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức
vụ cho lợi ích cá nhân
Trang 172.3 Một số yêu cầu cần thiết trong quá trình hành nghề môi giới BĐS
+ Nhà môi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồng môi giới
dạng văn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứng chỉ
hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp.Phạm vi Công việc của nhà
môi giới được xác định trong hợp đồng
+ Vai trò của nhà môi giới dựa trên những thông vấn đề sau: cung cấp
thông tin trong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực hiện dịch vụ được
yêu cầu, Thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn
khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàng
tham gia đàm phán về giá cả, giúp đỡ trong việc thanh toán,tổ chức các bước
của thương vụ
+ Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủng tộc,
màu da, giới tính hay quốc tịch
Trang 18+ Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ về chức danh, tình trạng pháp
nhân của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới
+ Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán
hay thuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi
giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữa các nhà môi giới
+ Bất kì một thông cáo, bản in ấn, thông tin bằng miệng hay trên giấy
được nhà môi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết
+ Nhà môi giới không được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí.Điều
này không hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàng
+ Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “
độc quyền” Thông qua hợp đồng “ độc quyền” khách hàng ủy quyền thực hiện
dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng( nhà môi giới) nhất định
Trang 19+ Trước khi kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới có trách nhiệm thu thập
từ khách hàng những thông tin về việc BĐS có phải là đối tượng của hợp đồng “
độc quyền” nào trước đó không
+ Nhà môi giới kí kết hợp đồng “ độc quyền” phải cố gắng trong mọi khả
năng có thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và không đ ược gây khó khăn
trong việc cung cấp thông tin về BĐS trong hợp đồng
+ Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những người khác về những việc,
mà một nhà môi giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “ độc
quyền”, sau khi có sự đồng ý của nhà môi giới thứ hai và chỉ trong pham vi kiến
thức của nhà môi giới thứ hai này
+ Nhà môi giới không được tranh việc giải quyết vấn đề, mà những vấn
đề này thuộc phạm vi của hợp đồng “ độc quyền” của nhà môi giới khác.Không
Trang 20được tác động để xóa bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng với những nhà môi
giới khác
+ Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho khách
hàng của nhà môi giới khác, những quan hệ tiếo theo với khách hàng này phải
được thông báo và được sự đồng ý của nhà môi giới, người đã giới thiệu khách
hàng cho nhà môi giới thứ nhất
+ Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà môi giới, việc xác
định mức hoa hông và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liên kết
Công việc và mỗi bên không được phép thay đổi
+ Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môi giới
khác, có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng thông báo rõ ràng
rằng,họ nhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích của nhà
môi giới đã cung cấp thông tin cho họ
Trang 21+ Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết
mâu thuẫn bằng con đường thỏa thuận
+ Nhà môi giới phải đảm bảo rằng, những người giúp đỡ họ trong việc
thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo Tiêu chuẩn
nghề nghiệp của các nhà môi giới
+ Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giới khác khi
thấy họ vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà
môi giới trong khi thực hiện dịch vụ
3 Quy trình môi giới BĐS bằng các bước
3.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS
Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầuvào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ Sở hữu một lượngthông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhàmôi giới
3.1.1 Thông tin về cung BĐS
- Các dạng cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các cánhân, tổ chức sở hữu BĐS., các Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS., ngân hàng,BĐS ở nước ngoài
Trang 22BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ Để
có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin về những khách hàng
có BĐS
- Nguồn cung cấp thông tin :
+ Sách báo phổ thông, internet Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và cậpnhật Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”, tạp chí
”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới BĐS”
+ Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệpcủa nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạtđộng cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ có thể liên kết vớinhau trong những trường hợp cần thiết
+ Các cơ quan nhà nước, các Công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước cóchức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những cơ quannày có nhiều thông tin về các dự án, các Công trình Bên cạnh đó các Công ty xây dựngcũng là một nguồn cung lớn
+ Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện cáccuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thể tìm được thông tin cần thiếtdựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá
+ Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới
có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới Bên cạnh đó,việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi giới tới khách hàng + Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục Dịch vụ nàycung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thị trường cácdanh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếp theo với số liệu bánkèm theo
- Phương pháp thu thập thông tin :
+ Tự điều tra , thăm dò trực tiếp
+ Mua thông tin từ các nhà cung cấp : CPRE…
+ Báo chí , phương tiện thông tin đại chúng
Trang 23+ Liên hệ điện thoại hoặc gặp gỡ.
3.1.2 Thông tin về cầu BĐS
Phân loại đối tượng cầu bất động sản
- Người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ
+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi
+ Để bảo toàn vốn
- Người thuê:
+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch
+ Để kinh doanh dịch vụ
+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng
+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ
- Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
- Chủ động:
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng
+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê),khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mạiđiện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu
+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu
- Thụ động:
+ Đón tại văn phòng
+ Phụ thuộc quảng cáo:
Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động
3.1.3 Thông tin về bất động sản
- Kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trí: môi trường xung quanh
Trang 24+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sửdụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản
- Pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng quyết định giaođất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…
- Xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất độngsản
+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không…
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoáđơn
+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất
Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai
+ Tổ dân phố và hàng xóm
+ Tự điều tra và thăm dò
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức
+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xãhội, bản đồ điện tử
+ Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môitrường đời sống dân cư
Trang 25+ Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng.
3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ
3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ
Nhà môi giới có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sởhữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hayinternet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu Điều quan trọng tiếp theo mà nhà môigiới cần thực hiện đó là xem xét về BĐS muốn giao dịch Đây là việc hết sức cần thiết bởicác nguyên nhân sau:
- Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để phánđoán
- Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS Nếu chỉdựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực về BĐS
- Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được tính cách củachủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệp của nhà môigiới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tại chính căn nhà củamình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn là tại văn phong môi giới
- Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụthể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS
- Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị động ngay cả khikhông nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi Điều này cũng tạo niềm tincho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới
Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:
- Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xungquanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của kháchhàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy vậy vị trí không phải là yếu tố kháchquan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đối với người khác thì lại làxấu Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá
Trang 26địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay người thuê đánh giá Việc của nhà môigiới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm như hướng, hình dạng mảnh đất,ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố,bãi đỗ xe, Công viên, vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêuthị, khung cảnh qua cửa sổ Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàncảnh liên quan đến BĐS
- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường, chấtliệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tưthêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật Đây là một trong những mốiquan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới) Ở đây cầnxác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong
Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cốtình dấu Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồithường về những lỗi này.Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩnhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giớiviệc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môncho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướngdẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giácuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS
- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐS chongười thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những
đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lạihoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi Vấn đề ở đây không phải ở chỗ đểngười mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà trước tiên là để bảo đảm ngườibán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn giao căn nhà Vì vậy khi nhận bánBĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị BĐS
- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lướiđiện Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng Chúng
Trang 27góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, mua BĐS hay khôngcũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giátrị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất
- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ, năm sửdụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch
- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử dụng, quátrình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các yếu tố đặc biệtkhác
3.2.2 Các bên tham gia thương vụ
Người mua ( thuê ) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn đềquan trọng nhất là khả năng tài chính Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thực hiệnđược không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khả năng và khảnăng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được
sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp.Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?" cóthể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanhtoán
Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ này chongười bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểm tra năng lực tàichính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khả năng hay không Trongtrường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ
dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao giờ Để bảo đảmthuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năngđược vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu
cụ thể về việc vay thế chấp này Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa raphán đoán nhanh, xác định được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào
Trang 28Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê) còn cầnphải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay là ngườinước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng Không phải lúc nào nhà môi giới cũng
có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thể nhận được đầy đủ giấy tờ cầnthiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trong trường hợp này không phải cótrách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền Tuyvậy nhà môi giới cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động
Chủ sở hữu - người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trườngBĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề này cũng cho thấy sự trôngđợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọng vào những ngườithuê tiềm năng Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS,tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê.Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực, tử tế Đôi lúc người ta cho thuêchỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đó thay đổi kế hoạch Lúc này ngườicho thuê đặt nhà môi giới và người thuê vào tình trạng khó xử
Chủ sở hữu - người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định, đặcbiệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúc này cần xác định có phải tất
cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không Một trường hợp rất hay xảy ra làngười có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân kỳ quặc Trongnhững trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một người
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng taphải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập và xác địnhcác loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới Không nên nhậnnhững giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan vàchủ quan Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủyquyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương
vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến
Trang 29trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạncần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thaycho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì
sơ suất hay thực hiện không chu đáo Nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:
- Họ và tên
- Họ và tên bố, mẹ
- Địa chỉ thường trú
- Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú
- Địa chỉ liên lạc
- Số điện thoại bàn và di động
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)
- Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…
- Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng chomọi Công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cảnhững giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa
kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ratrong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợpđồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thoả thuận không
bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại) Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợpđồng khởi điểm ngay tại chỗ Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lậpBiên bản thỏa thuận
Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đếnthương vụ sau này như sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng
- Xác định các bên liên quan
Trang 30- Xác định địa điểm viết biên bản
- Hình thức và thời hạn giao tiền
- Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)
Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếptheo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên Tuy nhiên Biênbản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thỏa thuận Đây vẫnmới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên
3.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới
Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:
1-Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồngthời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng Côngchứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán Đồng thời trong hợpđồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gomgóp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cầnthực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán
2-Kí kết hợp đồng Công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụngsang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-80%)
3-Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS,giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công tơ điện, nước, người mua chỉtrả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận
Tuy nhiên cần nói rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải làquy trình chuẩn
Trang 314 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới
4.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp :
- Quy định pháp lý :
+ Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản vàquy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giớibất động sản;
+ Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
+ Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như LuậtNhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam
đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môigiới bất động sản;
4.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp:
4.2.1 Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làmlàm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS
là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ họccàng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu khôngthể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng vớitốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lươngthực và thực phẩm
Trang 32+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh cáckhu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làmtăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuộtdọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất độngsản, dẫn đến cầu bất động sản tăng
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơcấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v
4.2.2 Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liênquan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một sốngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất
có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tìnhtrạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển cácngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tănglao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biếnđộng về bất động sản có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch
vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tíchkinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v
Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bốdân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị
và sự phát triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quátrình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trongviệc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS
Trang 33+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sựchuyển đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệpđịnh thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới Sẽ có một vàiloại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,resort v.v )
Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐSthế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thếchấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch
vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị)
4.2.3 Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:
+ Thị trường xây dựng phát triển
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương
4.2.4 Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúcmạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ pháttriển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồntại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so vớichu kỳ kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởngcủa thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn
4.2.5 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt độngcủa văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhấtbên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trườngbên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế
Trang 34Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạngInternet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu củatất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lượcquảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữuhiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bốicảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
4.2.6 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:
Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐStại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môigiới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có
hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng gópphần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường
Chương 2 :THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN HOMELAND
1 Giới thiệu về Công ty TNHH dịch vụ Bất động sản Homeland :
Tên công ty: Công ty TNHH dịch vụ Bất động sản Homeland
Tên tiếng Anh : Company Limited Homeland Real Estate Service
Trụ sở: số 26 Tổ 3 Giáp Nhất – Nhân Chính- Thanh Xuân- Hà Nội
Điện thoại: 043.5560711 – Fax: 043.5560711
Email: hoangthuandan@gmail.com
Websites : homeland.com.vn
2 Lĩnh vực kinh doanh và thành tựu
Trang 352.1 Lĩnh vực kinh doanh
Homeland là một công ty kinh doanh Bất động sản đồng thời phân phối các sản
phẩm nội thất để làm đẹp cho căn hộ, lĩnh vực hoạt động khá rộng với nhiều hìnhthức kinh doanh:
Môi giới, tư vấn bất động sản: Dịch vụ Môi giới tư vấn bất động sản luôn làm
gia tăng cơ hội giao dịch >100% Công ty luôn thấu hiểu nhu cầu, lựa chọn củakhách hang có năng lực phù hợp nhất với mỗi loại bất động sản; Homeland có kếhoạch và giải pháp bán hàng hiệu quả cũng như tư vấn các giải pháp về thị trường vàgiá cho chủ đầu tư dự án
Dịch vụ quảng cáo bất động sản: công ty Homeland phát triển hệ thống cổng
thông tin bất động sản một cách chuyên nghiệp Ưu tiên hàng đầu của Homeland trên
hệ thống cổng thông tin là tiếp thị quảng bá sản phẩm bất động sản đúng với quy mô
và hình ảnh của dự án Homeland đã ứng dụng công nghệ thông tin mạnh mẽ trongquảng bá bất động sản, thông tin được dịch ra nhiều thứ tiếng và cập nhật từng giờthông qua tổ hợp thông tin bất động sản trực tuyến: www.homeland.com.vn;www.dothidiaoc.com.vn ; thu hút hơn 10000 lượt người mỗi ngày, quảng cáo tới hàngtriệu khách hàng tại Việt Nam và trên thế giới
Cung cấp đá phong thủy: Homeland dành nhiều thời gian tìm hiểu về đá
phong thủy và đã sưu tầm về cũng như trưng bày phục vụ tại sàn những khối đá đẹp
và có giá trị hàng đầu trên thị trường
2.2 Thành tựu:
Thực hiện thành công dịch vụ quảng bá và môi giới bán hàng cho dự án: Khu
đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, của chủ đầu tư: Công ty CP Phát triển Đô thị Từ
Liêm.
Trang 36Tiến hành dịch vụ quảng bá tiếp thị và tư vấn bất động sản của dự án Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch – của chủ đầu tư Công ty Vietracimex.
Đơn vị Việt Nam đầu tiên bán hàng, phân phối trực tiếp dự án căn hộ cao cấp
Indochina Plaza Hà Nội– của chủ đầu tư Indochina Land thuộc Indochina Capital Hoa Kỳ
Hoàn thiện cơ sở hạ tầng trưng bày bất động sản, phục vụ quảng bá cho các đốitác, chủ đầu tư trong Nam – Thủ Đức House…
Ngoài Bắc: thực hiện với các công ty sau
đầu tư công ty Indochina Land
Nam ghi nhận thông tin biến động giá cả bất động sản khu vực Hà Nội hàng tháng từtháng 5/2010
7 Nghiên cứu thị trường và tìm kiếm cơ hội hợp tác tại một số tỉnh phía Bắc,Đông Bắc, Hoà Bình… và thông tin cơ hội hợp tác với các sàn trong TP Hồ Chí Minh
và Miền Trung
Trang 373. Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại Cty dịch vụ Homeland
3.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ
Hoạt động môi giới BĐS tại sàn Homeland nằm trong phòng kinh doanh và là mộtmảng chính trong sự hoạt động của phòng này , cũng như của công ty
Chức năng , nhiệm vụ của phòng kinh doanh:
- Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của sàn giao dịch theo quyđịnh của pháp luật và Quy chế này
- Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng và thủ tục bán hàng áp dụng tại tất cả các địađiểm thuộc sàn giao dịch
* Tổ chức hướng dẫn, đào tạo lực lượng và mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp
* Xây dựng và soạn thảo các hợp đồng bán hàng theo đúng quy định
* Tiếp nhận và giải quyết tất cả các thắc mắc, khiếu nại của khách hàng
* Tổ chức bán hàng, bàn giao sản phẩm và hướng dẫn khách hàng thực hiện theođúng các quy định của sàn giao dịch và của các ban quản lý dự án
- Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt
- Thực hiện và kết hợp với các Công ty thành viên để thực hiện các dịch vụmôi giới, tư vấn đầu tư dự án, phân phối tiếp thị độc quyền dự án, quảng cáo bấtđộng sản, kết hợp với các Công ty Định giá để thực hiện dịch vụ định giá tài sản, bánđấu giá tài sản;
- Khai thác, tìm kiếm nguồn hàng;
- Tìm kiếm khách hàng, bán các sản phẩm của công ty, các sản phẩm khácđang niêm yết tại sàn giao dịch;
- Chăm sóc khách hàng, và các chế độ hậu mãi khác;
- Đề xuất các phương án kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản choGiám đốc sàn và Ban Tổng Giám đốc
- Thực hiện các Công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo sàn giao dịch