Thực trạng và giải pháp nhằm cải thiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP dịch vụ Bất Động Sản An Cư

Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản BĐS, thông qua dịch vụ của các sàn giao dịch BĐS để có thể tạo ra sự kết nối giữa cácchủ đầu tư với khách hàng, giúp nhanh ch

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 6

1 Bất động sản và thị trường bất động sản 6

1.1.1 Có vị trí cố định, không di chuyển được 6

1.1.2 Tính lâu bền 6

1.1.3 Tính thích ứng 6

1.1.4 Tính dị biệt 6

1.1.5 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách 7

1.1.6 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý 7

1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn nhau 7

1.2 Thị Trường bất động sản 7

1.2.1 Các đặc tính của thị trường bất động sản 8

1.2.1.1 Tính tương đối 8

1.2.1.2 Tính khu vực 8

1.2.1.3 Cần thiết dịch vụ tư vấn 8

1.2.1.4 Tính không ổn định 8

1.2.2 Các chức năng của thị trường bất động sản 8

1.2.2.1 Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản 8

1.2.2.2 Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản 9

1.2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu 9

1.2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung 9

2 Tổng quan về môi giới bất động sản 9

2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 9

2.1.1 Khái niệm về BĐS trong nghề môi giới 9

2.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS 10

2.2 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS 10

2.2.1 Làm cầu nối cho các bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản 10

2.2.2 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản 10

2.2.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 11

2.2.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 11

2.2.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 12

2.2.6 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản 12

2.3 Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp,yêu cầu cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS 13

2.3.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS 13

2.3.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS 13

2.3.2.1 Điều kiện hành nghề 13

2.3.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn 13

2.3.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp 14

2.4 Một số yêu cầu cần thiết trong quá trình hành nghề môi giới BĐS 15

2.5 Quy trình môi giới BĐS bằng các bước 17

2.5.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS 17

2.5.1.1 Thông tin về cung BĐS 17

2.5.1.2 Thông tin về cầu BĐS 18

2.5.1.3 Thông tin về bất động sản 18

2.5.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 19

2.5.2.1 Xác định đối tượng thương vụ 19

2.5.2.2 Các bên tham gia thương vụ 21

2.5.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 22

2.5.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới 23

2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới 24

2.6.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp 24

2.6.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp 24

2.6.2.1 Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản 24

2.6.2.2 Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế 25

2.6.2.3 Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản 25

2.6.2.4 Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản 25

2.6.2.5 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin 26

2.6.2.6 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản 26

CHƯƠNG 2: BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ 27

1 Giới thiệu về Công ty CP dịch vụ Bất động sản An Cư 27

2 Lĩnh vực kinh doanh và thành tựu 27

2.1 Lĩnh vực kinh doanh 27

2.2 Thành tựu 28

3 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại Cty dịch vụ BĐS An Cư 28

3.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ 28

3.2 Tổ chức, quy trình môi giới tại công ty BĐS An Cư 29

3.2.1 Thu thập tìm kiếm thông tin cung, cầu BĐS 30

3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 32

3.3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng 33

3.3.4 Các thủ tục để kết thúc thương vụ 34

4 Mối quan hệ giữa hoạt động môi giới với các hoạt động khác ở An Cư 34

5 Hệ thống tổ chức phòng môi giới tại công ty dịch vụ Bất động sản An Cư 35

6 Đánh giá thực trạng hoạt động mô giới tại công ty dịch vụ Bất động sản An Cư 36

7 Bối cảnh thị trường Bất động sản Hà Nội vài năm gần đây 39

7.1 Tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2010 (Theo số liệu TK từ CBRE) .39

7.2 Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2011 41

7.3 Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2012 41

7.4 Nhận xét tình hình thị trường 43

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CP DỊCH VỤ BĐS AN CƯ 44

1 Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh của sàn và của hoạt động môi giới tại An Cư 44

1.1 Các kế hoạch kinh doanh của sàn 45

1.1.1 Mục tiêu của chiến lược 45

1.1.2 Kế hoạch kinh doanh 45

2 Các giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS 46

2.1 Kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước 462.2 Kiến nghị chung với các sàn giao dịch bất động sản 492.3 Kiến nghị với công ty CP dịch vụ BĐS An Cư nhằm nâng cao tính chuyên nghiệptrong hoạt động môi giới 52KẾT LUẬN 55TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

LỜI MỞ ĐẦU

Trong điều kiện thị trường như ngày nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thịhóa nhanh chóng tất yếu đã dẫn đến nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầngcho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Cùng với sự phát triển nhanhchóng và nhất là sự phức tạp và mất thời gian của các thủ tục, giấy tờ pháp lý vềchủ quyền nhà đất tại Việt Nam Song song với những điều này là tính minh bạchtrong lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, khunggiá đất,…) người mua và chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong quá trình thống nhấtvới nhau Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà môi giới bất động sản (BĐS), thông qua dịch vụ của các sàn giao dịch BĐS để có thể tạo ra sự kết nối giữa cácchủ đầu tư với khách hàng, giúp nhanh chóng thực hiện thành công việc mua bán,kinh doanh BĐS

Nhu cầu thị trường về dịch vụ môi giới BĐS ngày càng cao, có thể nói đây làlĩnh vực đang và có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới Tuy nhiên, hoạtđộng môi giới BĐS ở nước ra còn rất nhiều vấn đề bất cập và cần hoàn thiện hơnnữa, đặc biệt cần kể đến là một vài vấn đề như: đội ngũ môi giới bất động sản trênthị trường hiện nay còn rất lộn xộn, phần lớn nằm ngoài tầm kiểm soát của nhànước, cùng với đó là sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp và thiếu đạo đức nghềnghiệp, có nhiều tính chất lừa đảo và chộp giật… điều này dĩ nhiên không chỉ gâyảnh hưởng xấu đến chất lượng dịch vụ môi giới mà còn gây các tác động tiêu cựctới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Nhìn một cách tổngthể, hiện nay đội ngũ trên chia làm nhiều cấp độ: quy mô nhất là các Công ty cổphần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với số lượng vô cùng lớn, và cũng không thểkhông kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân

Với thực tế trên, Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư đang có nhiều

cơ hội và thách thức trên bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn, hiệu quả hơn.Mặc dù sàn đã đi vào hoạt động khá lâu và là một trong những sàn có tổ chức hoạtđộng hiệu quả hàng đầu tại Hà Nội nhưng vẫn còn vướng phải nhiều khiếm khuyếtcần khắc phục, đặc biệt dịch vụ môi giới cần triệt để loại bỏ các sai phạm và hoạtđộng mang tính chuyên nghiệp hơn Từ những thực tế được chứng kiến trong quátrình thực tập tại công ty, em xin đưa ra đề tài “Thực trạng và giải pháp nhằm cảithiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP dịch

vụ Bất Động Sản An Cư” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn hoạt đông môi giới sàn

và đồng thời đưa ra một số ý kiến chủ quan nhằm giúp cho hoạt động môi giới củasàn ngày càng hiệu quả hơn

Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề:

Mục tiêu tổng quát: phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại sàn nhằm đềxuất một số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, gópphần nâng cao hiệu quả hoạt đông môi giới sàn nói riêng và hoạt động kinh doanhcủa sàn nói chung

Mục tiêu cụ thể:

-Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về bất động sản, kinh doanh bất động sản.

-Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

-Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới tại Công ty

-Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao tính chuyênnghiệp trong hoạt động môi giới của công ty

-Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

-Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản tại công ty CP dịch

vụ BĐS An Cư

-Phạm vi nghiên cứu: Tất cả các hoạt động về mảng môi giới mua, bán, thuê,cho thuê nhà đất tại công ty

-Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010 đến nay

-Phương pháp nghiên cứu:

Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tại Công

sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị trong công ty CP dịch vụ BĐS An Cư đã giúp

em hoàn thành chuyên đề này

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1 Định nghĩa và đặc điểm của bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rờikhỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụngcủa bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấpđiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin v.v bất động sản cónhững đặc tính sau đây

1.1.1 Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tạichỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rấtquan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí

và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực cóđịa điểm của bất động sản

1.1.2 Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở,vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phânbiệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứtkhi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sửdụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọvật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lựcchủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sửdụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình màlại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổithọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế

1.1.3 Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịpthời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của côngtrình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của kháchhàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quantâm đến tính thích ứng của bất động sản

1.1.4 Tính dị biệt

Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giốngnhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau vàcùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng cóhướng và tầng khác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư,

người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc đểtạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trườngbất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nhưcác hàng hoá khác.

1.1.5 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nênchính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa rachính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợiích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể dichuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnhchính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v

1.1.6 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạnđầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vàonhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rấtphức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phảixem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữacháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuêthường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặcngười thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa kể những chiphí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư, v.v

1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thểnâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệmchứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạtầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bướcthì có thể thành công rất lớn

1.2 Thị Trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thểđem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch thị trườngbất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực vàbiến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịchbất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thịtrường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trườngbất động sản có 3 cấp, gồm :

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã đượcmua hoặc thuê

1.2.1 Các đặc tính của thị trường bất động sản

1.2.1.1 Tính tương đối

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS

đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi

đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức là

có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối

1.2.1.2 Tính khu vực

Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được củabất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thịtrường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cảrất khác nhau

1.2.1.3 Cần thiết dịch vụ tư vấn

Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động sảnthường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đờingười lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết làkhoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của cácchuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v Tuy giá cả do chuyên viên ướctính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, cókinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thậpnhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán,thu xếp tài chính và bảo hiểm v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu

đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vậnhành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản

sẽ đắt lên

1.2.1.4 Tính không ổn định

Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thịtrường Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnhtranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ sốlượng bên bán và bên mua không ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vựcnên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoànchỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩysinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà đểkhông, ít người mua hoặc thuê

1.2.2 Các chức năng của thị trường bất động sản

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bấtđộng sản có các chức năng dưới đây:

1.2.2.1 Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản

Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài vàthường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đốivới sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả

1.2.2.2 Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản.

Sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;

- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;

- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng

- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

1.2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu.

Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:

- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất độngsản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thườngtương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thìnhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiềukhách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng v.v

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhấtđịnh, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điềuchỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếuđạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói "mất cânbằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi"

1.2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung.

Chẳng hạn tại các đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựngnhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mớitrong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhàcao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xâydựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy Như vậy người tiêu dùng cũng phải dầndần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này

2 Tổng quan về môi giới bất động sản

2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS

2.1.1 Khái niệm về BĐS trong nghề môi giới

Cụm từ “bất động sản” (viết tắt là BĐS) trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thểgây nhầm lẫn Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới không phải là ở bản thânBĐS mà là ở các quyền liên quan đến nó Có các quyền ở nhiều dạng liên quan đến

BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọngđối với nhà môi giới là phải phân biệt rõ các loại quyền hạn khác nhau

Vì những quyền hạn này liên quan tới BĐS nên cần phải định nghĩa chính xácthế nào là bất động sản dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranhgiới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định giá gắnliền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định giáriêng, tách biệt với mảnh đất”

2.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS

Môi giới là một chủ thể trung gian, một cá nhân hoặc một cơ quan có thể làmtrung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau Từ đó, môi giới BĐS là hoạt độngcủa bên thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quangiữa hai bên với nhau hoặc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa haibên – người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối

2.2 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS

2.2.1 Làm cầu nối cho các bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản

Vai trò quan trọng nhất của hoạt động môi giới là có thể kết nối giữa hai bênvới nhau,dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ, tạo được sự hài lòng và đồng thuận chocác bên tham gia thương vụ.Nó cũng được nhắc đến ngay ở khái niệm môi giớiBĐS,là bên thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,thấu hiểu về các vấn đề liên quangiữa các bên với nhau hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa haibên –người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối

2.2.2 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó

là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thậtđầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham giađánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy

hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trườngtrường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản,bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sửdụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán…bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêuyếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổchức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thôngtin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuậntiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễdàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thịtrường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thịtrường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thịtrường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới

giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trongviệc quyết định Như thế rõi ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệcung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến độngmạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khiphảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năngthanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quantrọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạtđộng càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngàycàng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trườngbất động sản.

2.2.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy

đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trườngbên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạtđộng không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trưòng phát triển mộtcách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất

cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thưc” hay là giá “ảo” Vì thế khi màthị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu

cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việcđịnh giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải aicũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thịtrường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụmôi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đàotạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, amhiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất độngsản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán

để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấpthông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cánhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phảnánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minhbạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chứcmôi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản pháttriển

2.2.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản làthông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yéu là giao dịch ngầm nhà nướckhông thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người

có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiệnđược Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thôngqua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sáchcủa nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạtđộng, chi phí của cả nước Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công

nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động cóhiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

2.2.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và ngườidân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất độngsản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hộikhác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện

tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồngkhác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo.Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh đượctình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu(quyền sủ dụng) cua bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua,thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hếtngười mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện đểtìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lànhmạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tưtưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịchbất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạnchế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

2.2.6 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoànthiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soátcác hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt độngkinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân

nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua cácgiao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trongchính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở

để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản kí bất độngsản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đấtđai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế-xã hội, từ đó mở rộng và pháttriển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hànhchính hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càngphong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế-chính trị -xã hội vàcủa các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất độngsản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành vàphát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng làmột nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạokhuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

2.3 Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp,yêu cầu cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS

2.3.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS

Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giớikhông được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành

Môi giới phải dựa trên Công bằng và minh bạch về thông tin

Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng,đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môigiới

Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinhnghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏxuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp

2.3.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS

2.3.2.1 Điều kiện hành nghề

Theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môi giới BĐSphải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dưới dạngvăn phòng môi giới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới

Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấpchứng chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm:

Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứutrách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môigiới BĐS;

Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định

2.3.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mụcđích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới

Những tiêu chuẩn được đặt ra cho các nhà môi giới không nằm ngoài mụcđích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới.Để khách hàng có định hướng vềchất lượng dịch vụ;bên cạnh đó những tiêu chuẩn cũng góp phần gây sức ép cho cácnhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điều cấm kị nhờ việcthống nhất các nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết các văn phòng môi giớivới nhau

Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:

Những kiến thức cần có:

+Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý

+Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện các Công việcliên quan đến giao dịch BĐS

Những kỹ năng cần có:

+Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ

+Hòa hợp được các mối quan hê

+Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn

2.3.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp

Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với người làm côngviệc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của người làm môigiới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giaodịch bất động sản, do vậy chắc chắn sẽ được nhà nước đặt ra trong tương lai gần.Bên cạnh đó vấn đề đạo đức này cũng tạo ra được văn hoá trong kinh doanh,nétchuyên nghiệp của công việc mà không phải ai cung làm được Cơ sở là dựa trênnền tảng đạo đức của người VN và những đạo lý được công nhận chung trong xãhội Một số tiêu chuẩn sau:

+Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểu biết, kinhnghiệm nghề nghiệp của họ

Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp

+Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy địnhcủa pháp luật

+Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng,hiểu biết, kinhnghiệm nghề nghiệp của họ.

Bí mật nghề nghiệp

Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương vụ môigiới,mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người khácbiết.Việc giữ bí mật không bao gồm những thông tin cần cung cấp trong quá trìnhthực hiện dịch vụ và những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của thươngvụ

+Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của các tổ chức nghề nghiệp, nângcao vị thế nghề nghiệp

+Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng tráivới pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp +Nhàmôi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợiích cá nhân

2.4 Một số yêu cầu cần thiết trong quá trình hành nghề môi giới BĐS

+Nhà môi giới chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cơ sở hợp đồng môi giới dạngvăn bản kí kết giữa họ và khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứng chỉ hànhnghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp.Phạm vi Công việc của nhà môi giớiđược xác định trong hợp đồng

+Vai trò của nhà môi giới dựa trên những thông vấn đề sau: cung cấp thông tintrong lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực hiện dịch vụ được yêu cầu,Thực hiện các biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn khách hàng phùhợp, tham gia xem xét BĐS và theo yêu cầu của khách hàng tham gia đàm phán vềgiá cả, giúp đỡ trong việc thanh toán,tổ chức các bước của thương vụ

+Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lí do chủng tộc, màu

da, giới tính hay quốc tịch

+Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ về chức danh, tình trạng pháp nhâncủa họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới

+Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán haythuê,nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới,ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận giữa các nhà môi giới

+Bất kì một thông cáo, bản in ấn, thông tin bằng miệng hay trên giấy được nhàmôi giới cung cấp phải đúng với những gì thực tế họ biết

+Nhà môi giới không được cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí.Điều nàykhông hạn chế việc lấy tiền dịch vụ chỉ của một bên khách hàng.

+Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “ độcquyền” Thông qua hợp đồng “ độc quyền” khách hàng ủy quyền thực hiện dịch vụmôi giới chỉ với một văn phòng(nhà môi giới) nhất định

+Trước khi kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới có trách nhiệm thu thập từkhách hàng những thông tin về việc BĐS có phải là đối tượng của hợp đồng “ độcquyền” nào trước đó không

+Nhà môi giới kí kết hợp đồng “ độc quyền” phải cố gắng trong mọi khả năng

có thể thực hiện yêu cầu của khách hàng và không được gây khó khăn trong việccung cấp thông tin về BĐS trong hợp đồng

+Nhà môi giới chỉ có thể liên hệ với những người khác về những việc, mà mộtnhà môi giới khác đang thực hiện những việc này theo hợp đồng “ độc quyền”, saukhi có sự đồng ý của nhà môi giới thứ hai và chỉ trong pham vi kiến thức của nhàmôi giới thứ hai này

+Nhà môi giới không được tranh việc giải quyết vấn đề, mà những vấn đề nàythuộc phạm vi của hợp đồng “ độc quyền” của nhà môi giới khác.Không được tácđộng để xóa bỏ hợp đồng kí kết giữa khách hàng với những nhà môi giới khác.+Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho khách hàng củanhà môi giới khác, những quan hệ tiếo theo với khách hàng này phải được thôngbáo và được sự đồng ý của nhà môi giới, người đã giới thiệu khách hàng cho nhàmôi giới thứ nhất

+Trong trường hợp liên kết hoạt động giữa những nhà môi giới, việc xác địnhmức hoa hông và cách phân chia phải được đưa ra tại thời điểm liên kết Công việc

và mỗi bên không được phép thay đổi

+Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môi giới khác,

có trách nhiệm trong lần gặp đầu tiên với khách hàng thông báo rõ ràng rằng,họnhận được thông tin từ đâu và phải đặc biệt bảo đảm về lợi ích của nhà môi giới đãcung cấp thông tin cho họ

+Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết mâuthuẫn bằng con đường thỏa thuận

+Nhà môi giới phải đảm bảo rằng, những người giúp đỡ họ trong việc thựchiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghềnghiệp của các nhà môi giới

+Mỗi nhà môi giới phải chú ý nhắc nhở những nhà môi giới khác khi thấy họ

vi phạm những nguyên tắc theo Tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi giới trongkhi thực hiện dịch vụ

2.5 Quy trình môi giới BĐS bằng các bước

2.5.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS

Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tốđầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ Sở hữumột lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quantrọng nhất đối với nhà môi giới

2.5.1.1 Thông tin về cung BĐS

-Các dạng cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau:Từ nhà nước, các

cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS., các Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS.,ngân hàng, BĐS ở nước ngoài

BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ

Để có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin về nhữngkhách hàng có BĐS

-Nguồn cung cấp thông tin:

+Sách báo phổ thông, internet Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang vàcập nhật Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua và bán”,tạp chí ”BĐS”, ”thị trường BĐS”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới BĐS” +Văn phòng môi giới: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệpcủa nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khuvực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ

có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết

+Các cơ quan nhà nước, các Công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước

có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các Công trình Bên cạnh đócác Công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn

+Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiệncác cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thể tìm được thôngtin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá

+Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môigiới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới.Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi giớitới khách hàng

+Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục Dịch vụnày cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính: cung cấp một thịtrường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếptheo với số liệu bán kèm theo

-Phương pháp thu thập thông tin:

+Tự điều tra, thăm dò trực tiếp

+Mua thông tin từ các nhà cung cấp: CBRE, Savills…

+Báo chí, phương tiện thông tin đại chúng

+Liên hệ điện thoại hoặc gặp gỡ

2.5.1.2 Thông tin về cầu BĐS

Phân loại đối tượng cầu bất động sản

-Người mua:

+Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ

+Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi

+Để bảo toàn vốn

-Người thuê:

+Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch

+Để kinh doanh dịch vụ

+Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng

+Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.-Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp

Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản

-Chủ động:

+Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng

+Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (ngườithuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở,thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.+Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu

-Thụ động:

+Đón tại văn phòng

+Phụ thuộc quảng cáo:

Thời gian đầu: chủ động, sau -thụ động

2.5.1.3 Thông tin về bất động sản

-Kinh tế kỹ thuật:

+Vị trí: môi trường xung quanh

+Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng

+Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật

+Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian

sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…

+Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước,

+Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản

-Pháp lý:

+Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng quyếtđịnh giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,

+Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác

+Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân

+Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…

-Xã hội, lịch sử:

+Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bấtđộng sản

+Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…

+Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gìkhông…

-Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:

+Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loạihoá đơn

+Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất

Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai.+Tổ dân phố và hàng xóm

+Tự điều tra và thăm dò

+Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức

+Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế

xã hội, bản đồ điện tử

+Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môitrường đời sống dân cư

+Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng

2.5.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

2.5.2.1 Xác định đối tượng thương vụ

Nhà môi giới có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như do chủ

sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tếhay internet Đó mới chỉ là những thông tin ban đầu Điều quan trọng tiếp theo mànhà môi giới cần thực hiện đó là xem xét về BĐS muốn giao dịch Đây là việc hếtsức cần thiết bởi các nguyên nhân sau:

Mỗi BĐS có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm đểphán đoán.

-Chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác về BĐS Nếuchỉ dựa trên lời miêu tả của chủ sơ hữu thì dễ gây ra sựu hiểu biết thiếu chân thực

về BĐS

-Qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới sẽ phần nào xác định được tính cáchcủa chủ sở hữu Nhờ đó cũng có thể cho chủ sở hữu thấy được tính chuyên nghiệpcủa nhà môi giới và gây được lòng tin cho họ Phần lớn thì việc gặp gỡ, tiếp xúc tạichính căn nhà của mình sẽ tạo cho chủ sở hữu cảm giác thoải mái, tự nhiên hơn làtại văn phong môi giới

-Việc xem xét cụ thể, trực tiếp giúp nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi

cụ thể và họ có thể xem xét các giấy tờ liên quan ngay tại BĐS

-Việc xem xét BĐS sẽ giúp nhà môi giới không rơi vào thể bị động ngay cảkhi không nhớ được tất cả các thông tin về BĐS khi khách hàng hỏi Điều này cũngtạo niềm tin cho khách hàng vào phong cách làm việc của nhà môi giới

Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:

Vị trí: Vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trườngxung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâmcủa khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy vậy vị trí không phải

là yếu tố khách quan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đốivới người khác thì lại là xấu Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giớikhông nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người muahay người thuê đánh giá Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặctính của địa điểm như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến cácphương tiện Công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, Công viên,vườn hoa không, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnhqua cửa sổ Đó chính là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liênquan đến BĐS

Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường,chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến việcphải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật Đây làmột trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung

cư (cả cũ lẫn mới) Ở đây cần xác định rằng nhà môi giới không có trách nhiệm vớinhững lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thểthấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thànhthì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánhgiá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấncủa những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnhhưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là

kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫnmọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánhgiá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS

-Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong BĐScho người thuê sử dụng Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danhsách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị ngườimua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi Vấn đề ởđây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, màtrước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàngiao căn nhà Vì vậy khi nhận bán BĐS, nhà môi giới cần ghi chép cẩn thận trangthiết bị BĐS

-Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lướiđiện… Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu càu cơ bản của khách hàng.Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về việc có thuê, muaBĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

-Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin

về giá trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất.-Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ,năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch -Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sửdụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và cácyếu tố đặc biệt khác…

2.5.2.2 Các bên tham gia thương vụ

Người mua (thuê) và khả năng tài chính: Đối với người mua (thuê) thì vấn đềquan trọng nhất là khả năng tài chính Nó quyết định tới việc thương vụ có thể thựchiện được không Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua (thuê) có khảnăng và khả năng thực tế của họ đến đâu, họ có những nguồn tài chính nào vànguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người đó là tiền mặt,vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnhkhông kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nênquan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụnày cho người bán (người cho thuê) Chính người bán (cho thuê) sẽ đòi được kiểmtra năng lực tài chính của khách mua (thuê) để xem người đó có thực sự có khảnăng hay không Trong trường hợp người mua (thuê) vay vốn thế chấp BĐS thì việckiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vaybao nhiêu và bao giờ Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạtđộng liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậmchí trước khi người mua (thuê) tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này.Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải đưa ra phán đoán nhanh, xácđịnh được khách hàng của mình sẽ vay được bao nhiêu và khi nào

Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua (thuê)còn cần phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ Nếu người đó chưa đủ tuổi (16tuổi) hay là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng Không phảilúc nào nhà môi giới cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có

thể nhận được đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môigiới trong trường hợp này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liênquan đến tòa án, hay các cơ quan chính quyền Tuy vậy nhà môi giới cần sắp xếpcác tình huống kịch bản có thể xảy ra để hành động.

Chủ sở hữu -người cho thuê: Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trườngBĐS và coi thu nhập từ việc cho thuê là nguồn căn bản Vấn đề này cũng cho thấy

sự trông đợi rõ ràng vào tính chuyên nghiệp của nhà môi giới cũng như sự hy vọngvào những người thuê tiềm năng Đối với nhà môi giới, ngoài việc ghi chép nhữngvấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cầnquan sát, đánh giá người cho thuê Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ratrung thực, tử tế Đôi lúc người ta cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho

họ rồi ngay sau đó thay đổi kế hoạch Lúc này người cho thuê đặt nhà môi giới vàngười thuê vào tình trạng khó xử

Chủ sở hữu -người bán: Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định,đặc biệt trong trường hợp một nhóm chủ sở hữu chung BĐS Lúc này cần xác định

có phải tất cả đều đồng lòng bán với mức giá thoả thuận hay không Một trường hợprất hay xảy ra là người có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cánhân kỳ quặc Trong những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủyquyền cho một người

2.5.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, chúng

ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập vàxác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới.Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiềunguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bảngốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp.Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết cácthủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bímật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sựcan thiệp của chúng ta thì Công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉbằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất haythực hiện không chu đáo Nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:-Họ và tên

-Họ và tên bố, mẹ

-Địa chỉ thường trú

-Loại và số chứng minh thư hay hộ chiếu

-Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

-Địa chỉ liên lạc

-Số điện thoại bàn và di động

Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

-Hợp đồng Công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

-Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàngcho mọi Công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thậpthêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân,bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép cácloại…

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khidiễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất được các điềukhoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho nhữngđiều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại) Không phải lúc nàocũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ Trong những trườnghợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận

Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quanđến thương vụ sau này như sau:

-Miêu tả đối tượng của hợp đồng

-Xác định các bên liên quan

-Xác định địa điểm viết biên bản

-Hình thức và thời hạn giao tiền

-Xác định bên chi trả các khoản phí (Công chứng, tòa án, thuế)

Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợpđồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên.Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đãthỏa thuận Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ

"Tín" của các bên

2.5.4 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới

Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:

Kí kết hợp đồng khởi điểm -bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%),đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợpđồng Công chứng cuối cùng Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán.Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua,

chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp Đối vớingười bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạngpháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán.

Kí kết hợp đồng Công chứng -đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụngsang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng(+/-80%)

Giao nhận BĐS -những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏiBĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số Công tơ điện, nước,người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cảthỏa thuận

Tuy nhiên cần nói rằng quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, khôngphải là quy trình chuẩn

2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới

2.6.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp

-Quy định pháp lý:

+Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản vàquy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giớibất động sản;

+Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;

+Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như LuậtNhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

-Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp

-Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam

đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụmôi giới bất động sản;

2.6.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp

2.6.2.1 Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản

+Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làmlàm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầuBĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơhọc càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu khôngthể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứngvới tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầulương thực và thực phẩm

+Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh cáckhu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ

làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổchuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.

+Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản,dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy

mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơcấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v…

2.6.2.2 Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế

+Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liênquan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một sốngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất

có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tìnhtrạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển cácngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tănglao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biếnđộng về bất động sản có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngànhdịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diệntích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v…

Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bốdân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đôthị và sự phát triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biến này cộng vớiquá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốttrong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS

+Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyểnđổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp địnhthương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới Sẽ có một vàiloại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,resort v.v )

Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐSthế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS(thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), cácdịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị)

2.6.2.3 Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản

+Thị trường xây dựng phát triển

+Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

2.6.2.4 Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúcmạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳphát triển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế,còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS

so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăngtrưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn

2.6.2.5 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt độngcủa văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhấtbên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trườngbên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế

Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạngInternet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu củatất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiếnlược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng

và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sảntrong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay

2.6.2.6 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐStại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môigiới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và

có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọnggóp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

CHƯƠNG 2: BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG

VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN

DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ

1 Giới thiệu về Công ty CP dịch vụ Bất động sản An Cư

Tên công ty: Công ty CP dịch vụ Bất động sản An Cư

Tên tiếng Anh: VNBLand Real Estate Join Stock Company

Trụ sở: C7/D6 Khu ĐTM Cầu Giấy, Trần Thái Tông – Dịch Vọng – Cầu Giấy – HàNội

Điện thoại: 04.3792.5119 – Fax: 04.3792.5081

có năng lực phù hợp nhất với mỗi loại bất động sản, An Cư có kế hoạch và giảipháp bán hàng hiệu quả cũng như tư vấn các giải pháp về thị trường và giá chokhách hàng cung

Dịch vụ quảng cáo bất động sản: công ty An Cư phát triển hệ thống cổngthông tin bất động sản một cách chuyên nghiệp Ưu tiên hàng đầu của An Cư trên

hệ thống cổng thông tin là tiếp thị quảng bá sản phẩm bất động sản đúng với quy

mô và hình ảnh của dự án An Cư đã ứng dụng công nghệ thông tin mạnh mẽ trongquảng bá bất động sản, thông tin được dịch ra nhiều thứ tiếng và cập nhật từng giờthông qua tổ hợp thông tin bất động sản trực tuyến:

www.ancu.com – Sàn GD BĐS online

www.olo.vn – Rao bán các sản phẩm, công cụ tìm kiếm BĐS online

www.bantinnhadat.vn – Tin tức BĐS cập nhật lien tục

www.khudothimoi.com – Kênh chuyên sâu về dự án BĐS

www.thuevanphong.com.vn – Chuyên trang cho thuê VP tại Hà Nội

www.stay.vn – Chuyên trang cho người nước ngoài thuê nhà tại Hà Nội.thu hút hơn 10000 lượt người mỗi ngày, quảng cáo tới hàng triệu khách hàngtại Việt Nam và trên thế giới

2.2 Thành tựu

Trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến cuối 2012, An Cư đã ký được hợpđồng để trở thành đơn vị quản lý chính thức cho nhiều tòa nhà ở khu vực quận CầuGiấy, quận Từ Liêm, một trong số các thành công lớn nhất đó là các tòa là LICOGI

Chức năng, nhiệm vụ của phòng kinh doanh:

-Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của sàn giao dịch theo quy địnhcủa pháp luật và Quy chế này

-Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng và thủ tục bán hàng áp dụng tại tất cảcác địa điểm thuộc sàn giao dịch

*Tổ chức hướng dẫn, đào tạo lực lượng và mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp

*Xây dựng và soạn thảo các hợp đồng bán hàng theo đúng quy định

*Tiếp nhận và giải quyết tất cả các thắc mắc, khiếu nại của khách hàng

*Tổ chức bán hàng, bàn giao sản phẩm và hướng dẫn khách hàng thực hiệntheo đúng các quy định của sàn giao dịch và của các ban quản lý dự án

-Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt.-Thực hiện và kết hợp với các Công ty thành viên để thực hiện các dịch vụmôi giới, tư vấn đầu tư dự án, phân phối tiếp thị độc quyền dự án, quảng cáo bấtđộng sản, kết hợp với các Công ty Định giá để thực hiện dịch vụ định giá tài sản,bán đấu giá tài sản;

-Khai thác, tìm kiếm nguồn hàng;

-Tìm kiếm khách hàng, bán các sản phẩm của công ty, các sản phẩm khácđang niêm yết tại sàn giao dịch;

-Chăm sóc khách hàng, và các chế độ hậu mãi khác;

-Đề xuất các phương án kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản choGiám đốc công ty và Ban Tổng Giám đốc

-Thực hiện các Công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo sàn giao dịch