2. Các giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tạ
2.1.Kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước
+Giải pháp hữu hiệu đầu tiên cần kể đến ở đây đó là những chính sách vĩ mô của nhà nước, để hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam trở nên chuyên nghiệp, ngang tầm quốc tế. Vì vậy Chính phủ, Bộ Xây dựng nên có những giải pháp, những chương trình hành động cụ thể để hỗ trợ thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển, nhưng cũng đặt ra những yêu cầu cơ bản đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS:
+Trước thực trạng trên Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đang dự thảo nghị định quy định mức xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó quy định môi giới nhà đất gây thiệt hại có thể bị phạt tới 50 triệu đồng. Khi nghị định này được thực thi sẽ là cách thức hữu hiệu tăng cường đạo đức nghề nghiệp cho môi giới viên.
+Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, cần giúp tăng cường tính cạnh tranh. Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán, đem lại sự yên tâm, lòng tin cho khách hàng, thể hiện sự chuyên nghiệp, vì vậy Bộ Tài nguyên và Môi trường nên có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, để luôn kiểm soát mọi nguồn thông tin,đảm bảo công bằng và lợi ích cho người dân.Tránh tình trạng,các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng
bất động sản lại không được công bố đầy đủ và công khai. Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội môi giới "khai thác triệt để" để kiếm lời.
+Cần có những nghị quyết cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp cần tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra tổ chức hoạt động sàn ở điạ phương minh để kịp thời xử lý các vi phạm của các nhà môi giới ở sàn giao dịch bất động sản.
+Chính phủ nên thực thi một số biện pháp quản lý hữu hiệu, cần có khung pháp lý nghiêm ngặt hơn hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới BĐS trên các mạng sàn nói riêng và thị trường BĐS nói chung, sau đây là một số biện pháp:
*Thứ nhất:Cần kiểm soát, rà soát chặt chẽ về đăng kí hành nghề:
-Kiểm soát hoạt động của các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về BĐS. Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn môi giới.
-Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới một cách đồng bộ ở các tổ chức (Như vậy, chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS).thực hiện việc môi giới mà không dăng kí sẽ bị coi là phạm tội ca. Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này.
Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác.
*Thứ hai: Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới:
Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS).
Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động.
Việc đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề cần thực hiên nghiêm ngặt và chuyên nghiệp hơn. Nên có thời hạn chứng chỉ, nhà môi giới có thể luôn nắm vừng chuyên môn nghiệp vụ và không ngừng nâng cao cải thiện,cập nhật những nét mới và đổi mới trong từng giai đoạn thời kì của nền kinh tế…
*Thứ ba: Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng kí.
Ngoài ra còn một số biện pháp như:
Tạo lập và phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất.
Phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS. Các chính sách và các quy định phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định.
Cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS; cần tạo ra một “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia loại hình này
Hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ “lách” luật.
Phải xây dựng, chuẩn hóa các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐS, từ đó làm căn cứ cho việc tính giá trị BĐS phục vụ cho các hoạt động tư vấn, thế chấp, mua, bán BĐS.
Sự quản lý của Nhà nước là cần thiết để thị trường phát triển, hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng. Và với các chính sách phát triển thị trường BĐS, các cơ chế giám sát, chế tài trong hoạt động môi giới BĐS của nhà nước sẽ giúp nâng cao được tính chuyên nghiệp cũng như hiệu quả của hoạt động dịch vụ này.
Vấn đề cót lõi cần nêu ở đây chính là những giải pháp cho nguồn nhân lực hiện nay trong ngành BĐS.Cần phải có chính sách, những chuẩn nghề nghiệp,và những chế tài xử lý nghiêm khác hơn nữa,để đưa đối tượng này hương tới sự chuyên nghiệp đồng bộ hơn,góp phần lành mạnh hóa thị trường .Tại nghị định 153/2007/NĐ-CP ban hành ngày 15.10.2007: không phải cán bộ công chức nhà nước; có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định. Những quy định trên mới chỉ đáp ứng yêu cầ về “lượng”,điều cốt lõi là chất lượng hoạt động của nhà môi giới để hướng tới sự chuyên nghiệp hơn lại vẫn chưa được quan tâm,quản lý đúng mức,từ phía cơ quan nhà nước cần có những giải pháp,xây dựng những quy định chuẩn cho đội ngũ này:
-Thứ nhất: về chứng chỉ hành nghề ở Việt Nam có giá trị vô thời hạn, trong khi ở các nước khác như Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2 -4 năm ở những người môi giới đã được cấp bằng phải đi học lại để đổi bằng mới Việt Nam cũng nên có quy định này nhằm ngày một năng cao chất lượng,trau dồi thêm kiến thức,không bị lỗi thời,xu thế hội nhập, luôn cập nhật được thông tin về thị trường, chính sách mới nhất về nhà đất để tư vấn cho khách hàng.
-Thứ hai: nên xây dựng những ‘chuẩn’ trong môi giới.Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề môi giới bất động sản để áp dụng thống nhất.Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi người làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng, ảnh hưởng trực tiếp đến
chất lượng của hoạt động này, hơn nữa còn xảy ra những vi phạm nghiêm trọng trong quá trình hành nghề mà không bị xử lý,người dân vẫn chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch.Nên xây dựng những quy định chuẩn về chuyên môn nghề nghiệp,chuẩn về kiến thức, đặc biệt là vấn đề chuẩn đạo đức hành nghề .tất cả đều phải thể hiện tính chuyên nghiệp .
-Thứ ba: cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng đảm bảo một chế tài nghiêm khắc hơn nữa để xử lý những vi phạm của các nhà môi giới. Chính phủ cũng đã ban hành nghị định 23/NĐ-CP ngày 27.2.2009 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản… Theo đó, các chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới được quy định cụ thể như sau:
+Tại điểm c khoản 1 Điều 34 của Nghị định nêu rõ: Phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng đối với cá nhân có hành vi môi giới độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định, vi phạm nguyên tắc về hoạt động môi giới.
+Tại điểm a khoản 2 điều 34 của nghị định nêu: Phạt tiền từ 60 triệu đến 70 triệu đồng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản có hành vi vi phạm nguyên tắc về môi giới bất động sản.
+Khoản 4 điều 34 nêu: ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1,3 điều 34 của nghị định thì cá nhân có hành vi vi phạm còn bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản từ 1 đến 3 năm hoặc không có thời hạn.
Với quy định, chế tài nêu trên đã tạo hành lang pháp lý cho nghề môi giới bất động sản nước ta phát triển một cách chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, so với những khoản lợi mà bên môi giới cố tình “vượt rào” thu được thì với mức xử phạt như trên là quá nhẹ, tính răn đe chưa đủ mạnh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Để môi giới bất động sản được công nhận như một nghề mang tính chuyên nghiệp, bản thân mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia hoạt động môi giới ở lĩnh vực này phải xác định cho mình một nguyên tắc hoạt động rõ ràng, tự học hỏi, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp. Mặt khác, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, khách hàng trong khi thực hiện giao dịch cần phải ký kết hợp đồng môi giới với nội dung cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ. Đây là cơ sở pháp lý rất quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp xảy ra. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản, Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì nên áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài đó mới có tính răn đe, hạn chế được vi phạm phát sinh. Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch.