Giai đoạn 2010-2012 là một giai đoạn đầy những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và của phân khúc chung cư nói riêng, lượng cung mới trên thị trường và giá chung cư đều có xu hướng giảm mạnh theo thời gian. Trong khi đó, chung cư lại chính là mặt hàng BĐS mà An Cư tập trung làm dịch vụ môi giới.
7.1. Tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2010 (Theo số liệu TK từ CBRE)
Tổng nguồn cung năm 2010 đạt 14.400 căn hộ, trong đó số căn hộ cao cấp đạt 5300 căn, căn hộ trung cấp đạt 9200 căn, căn hộ hạng sang đạt 400 căn, căn hộ bình dân đạt 400 căn. Thị trường BĐS năm 2011 sẽ khó có chuyển biến mạnh vì về cơ bản, nguồn cung trong năm 2010 rất dồi dào, nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng
có rất nhiều lựa chọn về các dòng sản phẩm, theo đó, cơ hội lướt sóng là không lớn. Mặc dù vậy, khách hàng sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất do áp lực cạnh tranh giá cả, chất lượng dự án của các chủ đầu tư trong việc thu hút khách hàng.
Thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với chính sách nhà nước và diễn biến của nền kinh tế. Những thay đổi pháp lý trong năm 2010 như việc hạn chế tín dụng BĐS để kiểm soát lạm phát theo Thông tư số 13 và 19, tác động của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP, NĐ 71/2010/NĐ-CP, Thông Tư 16/2010/TT-BXD, … một mặt đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS huy động vốn một cách thông thoáng hơn, ngăn chặn hoạt động đầu cơ để phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, năng động và minh bạch, nhưng mặt khác cũng có những tác động ảnh hưởng nhất định do chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản hoặc việc quy định nộp tiền sử đất theo giá thị trường gây nhiều khó khăn về vốn và đẩy giá thành lên cao. Bên cạnh đó, tác động của lạm phát, tỷ giá hối đoái biến động, giá vàng nhảy múa, cũng đã góp phần gây thêm khó khăn cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.
7.2. Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2011
Tổng nguồn cung năm 2011 đạt 25000 căn hộ, cao hơn rất nhiều so với lượng cung thị trường năm 2009, 2010. Trước đây, nhóm đầu cơ tích cực mua bán, thổi phồng giao dịch trên thị trường nhưng hiện nay, ít nhà đầu cơ muốn tham gia thị trường, những người đã tham gia thị trường bị đọng vốn tại các danh mục đầu tư hiện tại nên khó có thể tiếp tục đầu cơ tiếp.
Có thể nói 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng "bi đát" nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây.
Nguyên nhân của sự sụt giảm này chủ yếu do tác động của chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước và khó khăn chung của nền kinh tế.
Tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 yêu cầu Ngân hàng nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.
Biện pháp này khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn do thiếu đi nguồn vốn đáng kể từ các ngân hàng. Hệ quả là nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải “bán tháo” hàng loạt vì không đủ vốn triển khai tiếp. Chênh lệch giữa cung - cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên cả hai thị trường miền Nam và miền Bắc.
Trước những khó khăn trên, tháng 11/2011, NHNN đã cho phép loại trừ 4 nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất. Mới đây, Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị 2196 cho phép mở biên độ cho tín dụng cho vay bất động sản bằng các giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người thật sự có nhu cầu.
7.3. Tóm tắt tình hình thị trường chung cư Hà Nội năm 2012
Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP vào đầu tháng 5 năm 2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trường phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,…
Cách đây vài năm, 70-90% giao dịch ở nhiều khu vực, phân khúc được tạo nên từ giới đầu cơ nhà đất, nhưng trong năm 2012, giới này đã hoàn toàn đứng ngoài thị trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, trong khi đó, rất nhiều người có nhu cầu mua để ở thì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục giảm nhiều nên cũng... nằm im chờ đợi.
Vào cuối quý 3, đầu quý 4/2012, thị trường BĐS Hà Nội đã “chấn động” trước sự kiện chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) tuyên bố bán ra thị trường căn hộ diện tích nhỏ (từ 36 – 59 m2) với giá bán chưa từng có - 10tr/m2 - giá bán thấp hơn cả nhà thu nhập thấp. Có thể ví sự kiện này như một “phát súng lớn” khiến cuộc đua giảm giá trên thị trường ngày càng trở nên quyết liệt.
Tiếp sau Đại Thanh, rất nhiều dự án từ cao cấp tới bình dân đều lao vào vòng xoáy giảm giá, có những dự án đất nền hoặc nhà liền kề giảm giá tới 40-45 %. Các dự án chung cư cao cấp giảm giá mạnh phải kể đến như: Dự án Golden Weslate giảm 300 USD so với năm 2011, từ 3300 USD xuống còn khoảng 3000 USD/m2; Vincom cũng giảm từ 4000 - 4200 USD xuống còn khoảng 3700 USD; dự án Ciputra năm 2011 có giá khoảng 2200-2300 USD, nay giảm còn 1800-2100 USD, có căn giảm chỉ còn khoảng 1600 USD...
Có mức giảm mạnh nhất là hai dự án Mandarin Garden và Golden Palace. Cụ thể, Mandarin đã giảm gần 10tr/m2, từ 45tr/m2 xuống 35tr/m2. Golden Palace cũng có mức giảm tương tự, hiện gói giao nhà thuê của dự án này giảm còn 22,6tr/m2 (chưa VAT).
2012 cũng là năm chứng kiến rất nhiều câu chuyện “cười ra nước mắt” trên thị trường BĐS. Thị trường bết bát, nhiều chủ đầu tư bỏ cuộc khiến dự án dở dang, khách hàng chỉ biết “kêu trời”. Bên cạnh đó, những dự án có tiến độ tốt, bàn giao nhà đúng thời hạn thì khách hàng lại không đến nhận nhà và đóng tiền đợt cuối, đơn
cử như: dự án FLC Landmark Tower, dự án An Hưng (Lê Văn Lương, Hà Đông), dự án Văn Phú- Victoria (Lê Trọng Tấn, Hà Đông)... Lý do được đưa ra là do các nhà đầu tư “lướt sóng” không còn tiền để đóng đợt cuối nên muốn tháo chạy khỏi thị trường… Chính những nguyên nhân đó đã khiến cho tình hình thị trường càng trở nên khốn đốn. Thực trạng này cũng đặt ra một vấn đề mấu chốt, để "phá băng" thị trường thì trước hết cần phải "phá băng" tâm lý khách hàng...
Điểm sáng căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ cho thấy rằng, nhu cầu mua nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn. Ngoài ra, những dự án có chương trình ưu đãi giảm giá, chủ đầu tư uy tín, đặc biệt là tiến độ thi công đảm bảo cũng có giao dịch tương đối tốt như Mandarin Garden, Sail Towers, Eurowindow Multi Complex, N07 Dịch Vọng…
7.4. Nhận xét tình hình thị trường
Những khó khăn của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2011 đã kéo dài cho tới hết năm 2012. Mọi khu vực, phân khúc đều trong tình trạng cạn kiệt thanh khoản; nhiều doanh nghiệp đứng trên bờ vực hoặc đã phá sản, nhiều cá nhân trong lĩnh vực môi giới BĐS dứt áo ra đi… Ngay cả việc chủ đầu tư giảm mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua cũng chưa vực dậy được niềm tin cho người tiêu dung trong thị trường.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CP DỊCH VỤ BĐS AN
CƯ